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1、E-PARK营销策划方案,北京瑞赛科技有限公司,北京写字楼市场情况,总体情况,金融危机影响扩大，高档写字楼需求锐减。投资市场相对平静，机构投资者静待抄底良机。空置率继续攀升。市场新增项目增加，造成市场竞争压力增大。各项目因销售遇到阻力，纷纷采取租售结合的方式进行销售。,北京写字楼市场情况,成交数据,2009年上半年六宗整售交易案例,北京写字楼市场情况,成交数据,2009年第一季度写字楼租赁成交大单,北京写字楼市场情况,成交数据,2009年第二季度写字楼租赁成交大单,北京写字楼市场情况,成交分析,亦庄写字楼市场市场调研,亦庄写字楼市场,亦庄西区趋于饱和，东区日趋完善,亦庄写字楼市场特征,亦庄写字
2、楼市场,亦庄地区写字楼租金水平图,亦庄写字楼市场,综述,本项目自身分析,本项目自身分析,我们的优势：项目在同区域内具有价格竞争优势，能够吸引一些对价格敏感的客户群体。从整个东区来看，本项目所处地理位置处于绝对优势，未来潜力比较大。集团及开发实力雄厚，知名度高，给客户以信任感和保证。我们的机会：随着亦庄区域的完善，世界500强及国内知名企业入驻亦庄地区，势必会带动本项目的区位优势，本项目未来的升值潜力巨大。国内经济的逐步复苏，增加对内的生产贸易，将使企业具有购买写字楼的资金保证，对本项目的未来销售带来利好。随着亦庄光机电产业基地的完善，也会带动项目未来的升值和机会。,租金定价,定价原则：按照北京
3、写字楼回报率6%-8%计算租金，并结合市场情况确定租金。因写字楼前期投资回报较少，我们前期取回报率6%计算租金，随着后期入住率，周边配套的完善，租金水平必然上涨，最终将写字楼的回报率提高到8%。,租金计算公式：租金=投资回报率365天写字楼均价即6%365天7000元/=1.15元/天/因项目的物业管理费为0.137元/天/，那么本项目最终的租金定价应该为1.3元/天/。,销售策略,我们目前所遇到的最大问题是资金回笼滞缓 那么我们怎么去解决资金回笼滞缓的问题呢？,销售策略,销售策略,4#,8#楼因未临主要道路，且又在园区内部，散租中小企业对形象要求不高，所以建议散租。（标绿楼座）1#,2#,3
4、#,5#,6#,7#楼因临主要道路，形象位置较好，大型企业对形象要求较高，所以建议这部分楼座为整租。（并可提供广告标示）（标蓝楼座）因亦庄地区缺乏酒店，市场存在需求，建议9#楼主要的招租对象为酒店，作为园区的配套。（标红楼座）,销售策略,项目操作,租赁工作采用坐销，直销，扫盘，与代理公司合作等方式开展。项目租赁的同时积极挖掘有潜在购买力的租赁客户，对于租赁客户可以采取租金冲抵购买房款的方式促进项目的销售，进而转化租赁客户为购买客户。（仅限整栋客户）,推广策略,推广思路,因项目未成现房前要造势，为项目能够在市场具有一定的知名度和认可度做好前期准备。这一时期的推广力度直接关系到后期项目销售的客户积
5、累量。所以要利用各种媒体及渠道对项目进行销售前的预热准备，且推广效果具有延后性，那么更加有必要再未成现房前做好推广工作。,待项目成现房时一定要进行全面的推广，根据不同的销售节点及产品卖点进行宣传，为项目的销售持续及客户积累增加动力。,推广策略,为了配合以租代售能够更加好的产生积极的销售带动作用，我们建议：,借势：在亦庄写字楼项目的销售现场附近设置广告位，利用这部分广告位来吸引计划在 亦庄区域购买写字楼客户的注意力，能够有效的带动E-PARK的人气和客户到访量，为项目销售提供较好的支持。,短信营销：利用短信向潜在客户群传达项目的信息，能够扩大项目的宣传范围，有效的增加客 户量的积累和转化。,推广
6、策略,增加项目网络竞排名，如在百度搜索“亦庄写字楼”会出现E-PARK的信息等。,推广策略,与搜狐焦点写字楼频道进行沟通，针对本项目的优势展开系列论坛，提高市场的知名度。拟定论坛主题：1.“亦庄写字楼已成为北京写字楼的重点区域”2.“亦庄东区的写字楼成为市场新宠”3.“亦庄E-PAPK项目推介”（包括项目的基本信息，优势分析，未来升值潜力等）,推广策略,定期在各大网站发布项目相关消息及软文，增加市场认可度和知名度。,推广策略,设计项目所需的设计文件。（如项目的易拉宝等，易拉宝可放置在瑞赛旗下艾维 克酒店，瑞赛大厦，瑞赛商务楼，大北写字楼，大北宾馆，瑞赛科技园等单位进 行摆放。）,推广策略,设计
7、制作项目推荐所需文件，如项目介绍PPT及PPT转为的VCD文件，提供给意向客户，建议在售楼处增加电 视，VCD机等设备播放项目介的VCD文件。,形式：邀请代理行到E-PARK进行实地考察，并进行项目推介时间：（待定）具体流程：待落实具体人数，时间后，出具详细方案报由开发公司。,联络代理行,确定参加人员,制定推介方案,准备相关资料（项目介绍PPT，项目手册，代理合作条件）,参观项目,沟通合作,开展项目代理推介活动，具体细案及拟邀请的代理行名录，需与开发公司商议协调,推广策略,推广策略,推广策略,北京投资推介：在北京举办项目投资推介会，,推广策略,异地推介：当项目能够租赁的产品完成80%的租赁工作时，可以将这部分产品通过异地推介(如唐山等具有潜在投资客群的城市)的方式进行带租约销售，这样将会大大的增加项目的附加值，能够免除投资者对于投资写字楼的疑虑，加快销售这部分产品的速度。,谢 谢！,预祝E-PARK销售圆满成功！,
