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1、淮南市城市建设投资有限责任公司债权投资集合信托计划项目产品推介材料,二零一二年六月,2,2,目 录,1 信托产品介绍.32 淮南城投基本情况.93 标的债权基本情况.21 抵押物基本情况.26 国元信托基本情况.30,3,目 录,1.1 产品基本要素1.2 主要参与机构1.3 交易结构图1.4 产品优势1.5 主要风险及分析,4,1.1 产品基本要素,1.2 主要参与机构,5,中信证券股份有限公司（以下简称“中信证券”）,财务顾问/代理推介人,中信银行股份有限公司天津分行营业部,安徽国元信托有限责任公司（以下简称“国元信托”）,保管银行,受托人,淮南城投,融资方/借款人,符合信托公司集合资金信
2、托计划管理办法 的投资人,合格投资人,1.3 交易结构图,6,1.4 产品优势,7,融资方进行过公开债务融资，财务透明度高2009年，淮南城投发行了15亿元的企业债，中信证券是副主承销商，公开融资使得淮南城投财务数据的透明度高，且本次融资将在2009年发行的企业债前到期，有助于保护本次融资的偿付淮南城投正推进一单20亿5年期企业债的发行，中信证券是本次主承销商，已进场尽调，预计2013年发行完毕。公开债务融资大大降低了其违约的可能性,抵押物价值充分，变现能力强信托计划的抵押物为评估价值5.69亿元的多处房产，本金抵押率约为52.72%，抵质押物充分，能够为融资带来充分保障此外，信托计划的抵押物
3、均为已运营使用的房产，且位置均处在淮南市的核心地带，变现能力和流动性较强，且升值潜力较大,淮南市财政实力雄厚，对淮南城投支持力度强淮南市位于淮河中游，安徽中部，是国家大型能源基地之一，其经济发展水平较高，市财政情况较好，自2008-2010年以来，财政总收入从73.53亿元增长至121.50亿元，且主要来源于地方经济发展，比较稳定淮南市对淮南城投支持力度较大，过去3年对淮南城投补贴合计10.14亿元。且本次标的债权的债务人为淮南市政府，其还款也作为本次融资的第一还款来源,融资方实力较强，主体公开评级AA，风险识别度高截至2011年末，淮南城投总资产为160.72亿元，净资产97.55亿元，流动
4、比率和速动比率分别为5.72和1.15，资产负债率39.30%，EBIT利息保障倍数9.99倍，显示其具备较好的长短期债务偿付能力淮南城投实力较强，公开主体评级为AA，反映其拥有较高的信用水平，偿还债务的能力很强，违约风险很低,1.5 主要风险及分析,8,首先，淮南市是国家大型能源基地之一，安徽省重要工业城市，经济发展水平较高，2011年地区生产总值增长了12.1%，人均生产总值超过了30,000元，经济发展继续保持强劲势头其次，淮南市财政情况良好，自2008-2010年以来，财政总收入从73.53亿元增至121.50亿元，同时，淮南市财政收入中地方财政收入较多，占比60-70%，有坚实的地方
5、经济基础作保障再次，淮南市经济结构主要是煤炭及上下游行业，在煤炭行业景气的背景下，淮南市在未来一段时间内，经济都将保持较好的发展势头，政府财政收入将基础保持增长，违约风险极低,融资的抵押物充分，抵押物的评估价值5.69亿元，本金抵押率为52.72%，抵押率较低，保障力强；此外，信托计划的抵押物为已运营使用的房产，且位置处在淮南市核心地带，变现能力强由于淮南市前景广阔，且处于迅速发展过程中，因此位于淮南市核心地段的房产等抵押物的价值升值潜力较大，并远大于其贬值的可能性,首先，淮南城投的实际控制人为淮南市国资委，国有背景决定了其恶意违约的可能性较低 其次，淮南城投财务实力雄厚，偿债能力较强。截至2
6、011年12月末，淮南城投总资产160.72亿元，总负债63.17亿元，净资产97.55亿元，其中净资产较2009年末的51.01亿元增长了78.99%，资产负债率39.30%，相对城投类公司处在极低的水平，EBIT利息保障倍数为9.99倍，流动比率和速动比率分别为5.72和1.15，显示淮南城投具备较好的债务偿付能力再次，淮南城投得到了政府的有力支持，且持续性强，综合实力和还款能力将进一步增强最后，淮南城投获得了专业评级机构的认可。大公国际资信评估有限公司了淮南城投AA的主体评级，这反映其拥有较高的信用水平，偿还债务的能力很强，违约风险很低,淮南城投信用风险,淮南市政府信用风险,抵押物贬值风
7、险,9,目 录,2.1 公司概况2.2 淮南市政府财政分析2.3 淮南市土地出让情况总结2.4 经营情况2.5 财务情况2.6 有息负债情况2.7 回购能力分析2.8 小结,2.1 公司概况,10,淮南市国资委,淮南市城市建设投资有限责任公司,100%,淮南城投于2002年6月成立，主营业务包括城市基础设施建设、有收益权的市政公用设施、土地开发、国有资产管理等；截至2011年末，淮南城投资产总额为160.72亿元，所有者权益97.55亿元，2011年度总收入9.64亿元，净利润9.78亿元淮南城投是经淮南市人民政府批准设立的国有独资公司，为淮南市政府综合性投融资平台，具有代表政府履行城市基础设
8、施建设与管理的职能，淮南市人民政府为公司唯一出资人，淮南市国资委持有淮南城投100%股权截至2011年12月31日，淮南城投拥有1家全资子公司淮南市益安置业有限责任公司，是经淮南市政府批准，淮南市国资委授权经营的国有资产经营公司，成立于2007年2月，注册资本2,000万元人民币，尚未开展业务淮南城投以高效、精简为原则，根据企业定位、业务特点及需要，设置了资金财务科、计划开发科、工程监管科、征地拆迁安置办公室、审计监察科、综合办公室等六个职能部门，各职能部门之间保持着相互独立且沟通顺畅的业务协作,公司全称,成立时间,注册资本,主营业务,总资产,净资产,营业收入,淮南市城市建设投资有限责任公司,
9、2002年6月,10.90亿元人民币（截至2011年12月末）,城市基础设施建设、有收益权的市政公用设施、土地开发、国有资产管理,160.72亿元（2011年12月末）,97.55亿元（2011年12月末）,9.64亿元（2011年1-12月）,净利润,9.78亿元（2011年1-12月）,2.2 淮南市政府财政分析,11,淮南市政府主要经济指标,淮南市位于淮河中游，安徽中部，是国家大型能源基地之一，安徽省重要工业城市，辖区内拥有淮南矿业集团、国投新集股份有限公司、淮化集团等大型骨干企业近年来，淮南市经济总体保持了快速稳定的发展态势。2011年，淮南市经济取得了较快发展，地区生产总值增长了12
10、.1%，突破700亿元，人均生产总值超过了30,000元，经济发展继续保持强劲势头淮南市拥有丰富的煤炭资源，全市工业中，煤炭行业及电力和化工等煤炭下游行业的占比很高，合计约90%，在煤炭行业景气的背景下，淮南市在未来一段时间内，经济料都将保持较好的发展势头，政府财政收入将保持增长,12,2.2 淮南市政府财政分析（续）,2010年，淮南市财政本年收入保持快速增长达到121.5亿元，年增长率为33.12%，明显高于GDP增速，主要是因为淮南市经济发展迅速带动税收收入快速上升2010年淮南市财政本年支出为119.23亿元，年增长率为29.29%。2010年，淮南市一般预算本年支出81.02亿元，同
11、比增长16.32%2010年，淮南市地方财政本年收支净额为2.27亿元，财政本年收支净额实现净结余2011年，伴随着淮南市经济的快速发展，财政收入亦快速增长。全年财政总收入达到了138.85亿元，其中一般预算收入达71.38亿元。从全省来看，2011年淮南市财政总收入规模居安徽省第5位，增幅居全省第10位；地方收入规模位居全省第6位，增幅居安徽省第7位,淮南市政府财政收支情况,13,2.3 淮南市土地出让情况,从2006-2011年土地出让情况来看，淮南市土地出让价格增幅较快，受房地产政策趋紧影响，2011年出让价格有所下降，但自从2010年土地出让价格开始始终稳定在100万元/亩以上；同样，
12、自2006年以来，土地出让面积也基本上处在稳定增长的状态中而在销售端，面对限购、取消房贷优惠利率等政策的出台，淮南市商品房销售均价并没有明显的下降此外，类似于大多数地方政府，较高房价符合其利益，房价越高，房地产企业贡献的税收就越多，地方政府出让土地使用权的收入也越多。因此，地方政府有充足的动力来维持土地供需偏紧的形势因此，随着二、三线城市城镇化水平的逐渐提高，消费者的消费能力持续增强，以及地方政府的调控，预计未来淮南市的土地出让价格将维持持续在高位的水平,淮南市历年土地出让情况,淮南城投主要职能包括筹措城市建设资金，组织实施政府性投资项目的建设、监督、管理，实施政府储备土地的征收、收购、收回和
13、安置房建设等，公司的主营业务收入和主营业务毛利润目前主要由代建政府项目过程中周边配套土地的出让收益构成2008-2011年，公司实现的主营业务收入分别为5.42亿元、0.33亿元、3.42亿元及9.64亿元，主营业务毛利润分别为2.69亿元、0.12亿元、2.67亿元及7.18亿元2006-2010年，淮南城投出让土地2402.28亩，获得出让收入14.42亿元，获毛利8.9亿元，毛利率约为48.31%；2011年共出让了6块土地，总面积1141.42亩，总出让价格9.64亿元，其中总出让成本为2.46亿元，毛利润7.18亿元，毛利率高达74.48%,14,主营业务经营模式和现状,2.4 经营
14、情况,15,2.4 经营情况（续）,财政补贴和土地储备情况,2009年-2011年，淮南城投每年都能获得一定数额的财政补贴收入，分别为60,590.52万元、4,868.50万元和35,978.17万元，合计101,437.19万元；淮南城投是淮南市最重要的城市基础设施投融资平台，因此淮南市政府会根据公司的资金状况，灵活地给予补贴，以保障公司的健康持续运营淮南市国资委在2006年、2007年、2008年分别将2738.74亩、1042.48亩、4145.5亩土地注入淮南城投，总面积7,927亩，账面价值385,373.34万元。2011年，淮南市人民政府划转入账1,637.37亩土地，价值35
15、3,057.04万元。截止2011年底，淮南城投账面土地储备达到9,776.43亩，入账价值738,430.38万元,16,2.4 经营情况（续）,行业的垄断优势。淮南城投作为淮南市级唯一的城市基础设施建设投融资平台，处于行业垄断地位，市场相对稳定；随着淮南市经济的不断发展、人民生活水平的不断提高，淮南城投的业务量和效益将同步增长政府的强大支持。自2006年以来，淮南市政府加大对淮南城投的财政补贴力度，每年从财政预算内安排给淮南城投一定城建资金，用于城市基础设施建设；2009年-2011年，淮南城投每年都能获得一定数额的财政补贴收入，分别为60,590.52万元、4,868.50万元和35,9
16、78.17万元，合计101,437.19万元较强的融资能力。淮南城投积极加强与开发性金融机构和商业银行的合作，多渠道、全方位筹集城建资金，较好地保障了淮南市城市建设的资金需求。淮南城投还积极利用公开市场进行融资，淮南城投已经在2009年完成15亿元企业债的发行，期限5+2，票面利率5.88%，中信证券是副主承销商。2012年4月，淮南城投正式启动20亿5年期企业债的发行推进工作，并已确定中信证券是本次企业债的主承销商，已经进场尽调，预计2013年能发行完毕,淮南城投竞争优势,2.5 财务情况,17,淮南城投财务情况分析,2009年-2011年，淮南城投资产规模不断增长；对应地，公司的负债则保持
17、相对稳定，因此，公司的所有者权益也在不断上升。截至2011年末，淮南城投所有者权益较上年增加了43.05亿元，主要系资本公积增加（储备土地注入）所致淮南城投近三年的主营业务收入分别为0.33亿元、3.42亿元、和9.64亿元；净利润分别为3.53亿元、0.52亿元和9.78亿元。2011年公司土地出让增多，主营业务收入和主营业务毛利润有所增加，土地出让收益成为公司利润的主要来源淮南城投近三年的经营活动产生的净现金流分别为6.99亿元、1.18亿元和16.05亿元，2011年经营性现金流大幅上升，主要系收到的其他与经营活动的现金大幅增加所致近三年公司流动比率和速动比率指标较高，2011年底分别达
18、到5.72和1.15，公司流动资产对流动负债的覆盖程度很高，反映出公司良好的短期偿债能力；2011年末，EBIT利息倍数为9.99倍，显示了公司较强的长期偿债能力近三年，淮南城投营业毛利率始终处于较高状态，由于公司基础设施建设的推进，土地出让收益成为了公司利润的主要来源。2011年公司净资产报酬率为12.87%，显示出公司较强的盈利能力,18,2.6 有息负债情况,截止2012年2月末，淮南城投有息负债总额为52.0357亿元，全部为长期负债，贷款利率集中在6%左右淮南城投有息负债中2012年、2013年、2014年的还款金额分别为5.33亿元、10.07亿元和5.08亿元，总还款金额为20.
19、48亿元，考虑本次信托融资的5亿元本金，总还款本金金额为25.48亿元,有息负债情况说明,19,2.7 回购能力分析,（1）淮南城投收入成本构成2009-2011年，公司实现的主营业务收入分别为0.33亿元、3.42亿元及9.64亿元；主营业务收入即公司的土地出让收益淮南城投的收益主要即来源于下属土地的出让收入以及政府的补贴收入，主要成本为土地整理成本以及财务费用,（2）2012-2014年土地出让收益截止2011年末，淮南城投已入账的待出让土地约为9776.43亩，分别由淮南市国资委在2006、2007、2008以及2011年以出让方式划入，入账价值为73.84亿元在土地出让收益方面，预计淮
20、南城投2012-2014年分别可获得净收入合计约31.36亿元,（5）偿债情况截止2012年2月，淮南城投负有刚性还本付息义务的有息负债余额约为52亿元，有息负债2012-2014年共需偿还本金20.48亿元2012-2014年公司须偿还借款利息约为2.88亿元、2.43亿元以及1.99亿元，三年合计须支付利息7.3亿元,（6）小结本次信托融资本息约为6.4亿元，现金流覆盖倍数为1.58倍，可以覆盖本次融资的本息偿还淮南城投正推进新一期20亿5年期企业债的发行，企业债发行将对淮南城投的回购能力带来较强保障考虑到淮南城投有部分土地并未入账，出让时将会产生额外的收入，保障力度将更强,（4）项目投资
21、情况淮南城投在建的项目约为11个，其中还需大规模建设投入的项目约5个，预计还需投入建设资金约8.5亿元通过滚动开发，以出让用地归还贷款并安排下一期的收储计划，预计未来的该部分土地收储将至少能达到自身的现金流平衡,（3）政府补贴收益2009年-2011年，淮南城投获得的财政补贴收入，分别为60,590.52万元、4,868.50万元和35,978.17万元，共112,527.10万元预计2012-2014年间，淮南城投可获得财政补贴收入预计将不低于10亿元,回购能力分析,20,2.8 小结,淮南城投拥有强大的政府财政支持，其自身经营和盈利状况较好，且偿债能力各项指标均处于较高水平。淮南城投于20
22、11年6月获得大公国际资信评估有限公司给予的AA级主体评级这反映其拥有较高的信用水平，偿还债务的能力很强,自2008-2010年以来，淮南市财政总收入从73.53亿元增长至121.50亿元，财政收入情况较好，有坚实的地方经济基础作保障淮南市在未来一段时间，经济将保持较好发展势头，政府财政收入将保持增长，能够为淮南城投提供有力支持,经营状况较好,偿债能力较强,政府财政支持,2008-2011年，淮南城投实现的主营业务收入分别为5.42亿元、0.33亿元、3.42亿元及9.64亿元2009年-2011年，淮南城投获得的财政补贴分别为6.06亿元、0.49亿元和3.60亿元，预计未来仍将获得财政的不
23、断补贴,截至2011年12月末，淮南城投总资产160.72亿元，净资产97.55亿元，资产负债率流动比率和速动比率分别为5.72和1.15；EBIT利息保障倍数为9.99倍，显示具备较好债务偿付能力公司融资渠道较为多元化，可为其偿债提供进一步保障,21,目 录,3.1 标的债权概况3.2 标的债权对应项目情况3.3 标的债权确权,3.1 标的债权概况,22,标的债权概况,2009年，淮南市人民政府与淮南城投签订了委托代建合同，为淮南市东西部第二通道项目（金额69,813万元）。淮南市人民政府2009年出具淮府秘（2009）95号文批复，从前述项目实施第一年即2009年至2018年（期限10年）
24、，分年拨付淮南城投项目资金69,813万元目前市财政已拨付淮南城投东西部第二通道项目资金28,661万元，剩余41,152万元淮南城投拟以上述项目中，该公司对淮南市政府的剩余应收账款作为本次融资的标的债权，转让给受托机构并且在信托计划到期前，按约定回购标的债权,23,3.2 标的债权对应项目情况,标的债权对应项目东西部第二通道项目,项目审批情况,项目可行性研究报告已由淮南市发改委批准，并由淮南市环境保护局环评批准，建设用地已经淮南市国土资源局审核批准，并颁发土地使用证，此外，其他证照均齐全,预计投资金额,项目工程估算总投资155,369.9万元，其中：工程费用68,177.9万元；工程其他费用
25、71,402.4万元；基本预备费4,623.2万元；建设期贷款利息11,166.4万元,项目建设情况,东西部第二通道项目目前主路面已基本完工，目前正进行绿化等收尾工作,项目建设必要性,该项目建设对于缓解西部城区交通压力，加速北煤南运，构筑东西部城区间快捷公交通道，建设以人为本、快速、高效、安全的城市综合交通体系，提高淮南城市综合竞争力，都有十分重要的意义,项目概况,淮南市东西部第二通道工程全长32.53公里，包括三个路段：北段为凤台淮河大桥-山王镇段，路长9.8公里；西段为沿山路段，路长9.86公里；西南段为夏郢西路-合淮路段，路长12.875公里,完成投资情况,标的债权,淮南城投估计，项目总
26、投资将达到20亿元左右，尚需进一步投入4亿元左右的资金问,目前淮南市财政局已拨付了28,661万元，还剩余41,152万元未拨付，即标的债权对应的债权金额为41,152万元,3.3 标的债权确权,24,目前市财政已拨付淮南城投东西部第二通道项目资金28,661万元，剩余41,152万元未拨付,签订合同,资金拨付 情况,发文批复,资金监管,根据委托代建协议、债权确认合同及债权转让及回购合同的约定，在融资期限内，淮南城投将收到的淮南市人民政府的0.94亿元左右的还款，上述还款将直接划至国元信托针对此次标的债权转让设立的信托财产账户中，作为期间支付的利息或最后一期的本金，作为本次融资的第一还款来源,
27、标的债权确权,淮南市人民政府2009年出具淮府秘（2009）95号文批复，从前述项目实施第一年即2009年至2018年（期限10年），分年拨付淮南城投项目资金69,813万元,为了确认标的债权，淮南市人民政府与淮南城投签订了债权确认合同，债权确认合同中确认：在2009年，淮南市人民政府与淮南城投签订委托代建合同，淮南城投为淮南市东西部第二通道项目进行代建,25,目 录,4.1 设置抵押情况4.2 抵押物基本情况4.3 抵押物评估价值,本次项目融资抵押物充分，信托计划抵押物为淮南城投持有的金海大厦、金屯小区住宅及门面房、淮河新城门面房以及龙湖会所等房产，总评估价值5.69亿元，本金抵押率约为52
28、.72%,26,4.1 设置抵押情况,设置抵押情况,信托计划的抵押物为淮南城投持有的金海大厦、金屯小区住宅及门面房、淮河新城门面房以及龙湖会所等房产,抵押物总评估价值为5.69亿元，本金抵押率约为52.72%,信托计划抵押物为淮南城投持有的金海大厦、金屯小区住宅及门面房、淮河新城门面房以及龙湖会所等房产。具体为：,27,4.2 抵押物基本情况,抵押物基本情况,28,4.3 抵押物评估价值,抵押物评估价值,抵押物图片,29,目 录,5.1 公司概况5.2 经营情况5.3 财务情况,5.1 公司概况,30,创建历史悠久，资本金充足,信托协会首批理事，屡获殊荣,股东实力雄厚，国资背景深厚,控股股东实
29、力雄厚,国元信托,国元信托创立于2001年12月，是经中国银行业监督管理委员会批准设立的非银行金融机构，也是安徽省唯一一家省级信托公司注册资本为人民币12亿元，注册地为安徽省合肥市宿州路20号。截至2010年末，国元信托净资产30.75亿元，在同业（56家信托公司）中排名第12位,国元信托控股比例位居前3位的股东分别为安徽国元控股（集团）有限责任公司（持股比例49.6875%）、深圳中海投资管理有限公司（持股比例40.375%）、首都机场集团公司（持股比例9%），其中国元集团和首都机场集团公司均为国有独资公司。国元信托的实际控制人为安徽省国资委,国元信托是中国信托业协会第一届理事单位，并在20
30、09年连任为中国信托业协会第二届理事单位（任期三年）国元信托先后获安徽省政府授予的2010年度全省金融工作“突出贡献奖”等荣誉。2009年，国元信托发行的“合肥城创债权转让信托项目”荣获上海证券报举办的第三届“诚信托基础设施信托计划”奖；2006年，国元信托承做的淮南矿业集团辅业改制信托项目在证券时报举办的全国首届“优秀信托公司评奖”中荣获“金融创新奖”,安徽国元控股（集团）有限责任公司（以下简称“国元集团”）是以金融业为主体的安徽省属国有独资大型投资类企业，系省政府授权的国有资产经营机构。目前国元集团拥有国元证券、国元信托、国元农业保险等9家成员公司，并间接控制国元证券（香港）公司等金融和类
31、金融企业截至2010年末，国元集团合并总资产292.11亿元，合并净资产178.94亿元，比2006年底分别增长204.85%和413.02%；2010年实现利润总额15.77亿元，净利润12.38亿元，比2006年底分别增长138.58%和119.89%,国元信托自2003年重新登记以来，各项业务发展态势良好，业绩增长平稳，信托资产规模逐年快速提高2010年，国元信托新发行集合信托计划28个，募集资金规模20.99亿元，同比增长52.43%；新增单一信托计划127个，募集资金规模361.07亿元，同比增长111.20%截至2010年末，国元信托管理资产规模达391.74亿元，同比增长98.6
32、2%；其中信托资产规模359.61亿元，同比增长115.02%，包括集合类信托项目51个（金额35.29亿元）和单一类信托项目136个（金额324.32亿元）；公司固有财产规模31.93亿元，同比增长6.47%；公司净资产30.75亿元，同比增长6.14%2011年2月，国元信托获得中国银监会核准，取得特定目的信托受托人资格，迄今仅有中诚信托、中信信托、外贸信托、华宝信托、平安信托等少数信托公司获得此项资格,31,5.2 经营情况,经营情况良好，各项业务增长迅速,信托资产规模逐年快速增长,5.3 财务情况,32,财务状况良好，资产、利润逐年增加,截至2010年底，国元信托总资产31.93亿元，
33、同比增长6.47%，净资产为30.75亿元，同比增长6.14%。从2008年开始，总资产和净资产呈现稳定的增长趋势2010年，国元信托实现业务收入3.65亿元，同比增长13.71%；实现利润2.87亿元，同比增长11.24%；净利润2.53亿元，同比增长3.27%。2008年以来，公司盈利水平逐年稳定快速增长截至2010年底，国元信托的信托资产达到359.61亿元，信托权益达到359.56亿元，同比增长分别为115.03%和115.00%，发展迅速2010年，信托项目实现营业收入24.18亿元，同比增长115.51%，净利润达到22.16亿元，同比增长131.80%，均处在快速增长通道中,中信证券股份有限公司中国北京朝阳区亮马桥路48号中信证券大厦22层100125Fax：+8610 60833504,“重要免责声明：本报告是由本公司投资银行委员会业务人员编写。若涉及有关公司的投资案例、定位和估值并非也不应当被视为中信证券股份有限公司所作的将对公司进行有利的研究覆盖、或将发表任何包含评级或公司普通股价格目标的研究报告的暗示。本报告所涉及的内容限于报告所述时间，所表达的观点可能根据一系列的因素发生改变，其中包括市场条件以及公司业务和前景所发生的变化。”,
