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1、谨呈：劲基集团有限公司,太原东都国际新城项目发展策划,基础研究报告（中期沟通）,合富辉煌（中国）房地产顾问有限公司,二00七年十一月,合富辉煌的分析与研究是以大量的数据与访谈为基础,项目理解,超大规模、城市级配套、唯一的低密度高尔夫社区,近9000亩，太原的东部新城：学校、医院、商业中心、会展中心、酒店，完善齐全的城市级功能配套。,GOLF资源型社区：项目内部规划建设山西省内唯一的国际标准18洞高尔夫球场。,低容积率决定低密度的物业类型。,太原自然生态环境最好的地方之一,远离城市的喧嚣，但也需要完善区域配套的处女地,拥有太原东山片区优越的自然生态环境。,灰蒙蒙的太原城区,生态的项目片区,南中环
2、街,长风街,平阳路,新建路,解放路,建设路,一个亟待开发的区域：规划交通便捷、现状通达性差,四通八达的规划路网覆盖，将与城区形成便捷的交通联系。,但现状交通通达性差（进入性差），亟需开发的区域。,项目特征：大规模：太原乃至山西最大社区 大环境：太原最好的生态居住环境 大前景：优越的区域规划发展前景 大配套：亟待开发的以低密度住宅为主的综合功能新区,项目开发目标理解及问题,我们的愿景(发展商)：国内最好的品质豪宅大盘之一,可持续发展,项目有9000亩,内部规划标准18洞高尔夫球场,我们的项目将成为国内最好的楼盘之一 刘董事长项目地理位置不错，交通完善后，具备打造城市豪宅的条件对于一个近万亩的大盘
3、来说，项目的可持续发展是至关重要的 王总项目要做太原市场的标杆，避免与绿地项目的同质化，我们的定位应该整体超越绿地半山国际花园 许工,发展商具有打造本项目为太原市场标杆的决心、树立品牌的战略目标、注重项目长期可持续发展的长远眼光，是本项目成功实现开发目标的前提,我们的愿景(置业者）：山西（太原）真正的高档社区，配套完善,山西有钱人多，但是没有好房子，你们项目那个地方环境还不错，风水也好，如果真能做出好的别墅，山西是我们的根，我们肯定会买，但是一定要产品有档次、环境好、配套好，特别是教育配套 榆次某煤矿老板 张总 那边现在还有点偏，但那是太原自然资源条件最好的地方之一了，而且我们都有车；我们如果
4、在那边买房，肯定是用来自住，所以希望你们的项目是一个真正高档的社区，各种配套齐全 太原市某公安局长,市场具有对太原高档、品质物业社区的需求基础,目标之下 我们如何打造太原乃至全国最好的品质豪宅大盘并实现可持续发展？,核心问题,问题结构化：本项目发展策划报告的整体思路,如何打造太原乃至全国最好的品质豪宅大盘并实现可持续发展？,城市经济背景和投资环境如何，城市经济发展对项目可持续发展的支撑？,宏观经济分析,城市规划发展对项目开发有何利好和促进？,规划发展分析,太原的房地产市场格局如何，本项目打造国内最好品质豪宅的空间？,竞争市场分析,太原及周边地区的高端客户有什么特征？他们的置业特征又是怎样的？,
5、目标置业者分析,成熟市场的豪宅大盘是如何打造的？豪宅的标杆是怎样缔造的，有何特点？,项目定位,物业发展建议,经验借鉴,我们应该打造太原市场什么样的豪宅楼盘？,太原豪宅市场的标杆如何缔造，怎么做？,第一阶段沟通汇报,第二阶段汇报提交,本次沟通（基础研究）的主要内容：,宏观市场分析宏观经济分析宏观房地产分析城市规划发展分析竞争市场分析太原房地产市场格局高端住宅物业市场后续竞争目标置业者分析问卷调查研究客户访谈分析太原精装修市场及取暖方式专项研究项目发展方向初步探讨定位思考启动区(500亩)开发强度（容积率）的思考,.宏观市场分析,城市规划发展分析,城市经济背景和投资环境如何，城市经济发展对项目可持
6、续发展的支撑？,城市规划发展对项目开发有何利好和促进？,城市经济研究,太原房地产发展趋势对本项目的大规模开发产生怎样的影响？,太原宏观房地产市场分析,山西的经济发展水平位居全国中等偏下，但位于中部六省前列,从人均经济指标水平的分析来看，山西的各项指标基本位于全国31个省级单位1518名之间，均低于全国平均水平，属于全国中等偏下的水平通过中部六省之间的比较，可以看出山西的经济发展水平位于前列,山西省人均经济水平在全国的地位,中部六省经济发展水平比较,资料来源：中国城市统计年鉴,煤炭资源是山西经济可持续发展的保证，对整体经济快速增长的贡献大,山西省现有各类煤矿3207处，生产及在建总产能为9.33
7、亿吨年；全省保有查明煤炭资源储量2654亿吨，占全国的26%。煤炭资源长期以来都是山西经济发展的重要依托；03年，随着国家放开煤炭市场以及国内、国际能源紧缺，煤炭价格快速上涨，煤炭成为山西经济加速发展的核心。煤炭产业占GDP的比重不断增加，对山西经济的拉动作用愈发明显。,数据来源：山西统计年鉴,主要年份山西省GDP变化一览表(单位:亿元）,近年山西省煤炭开采和洗选业的工业增加值情况,“中部崛起”战略为山西的经济发展提供了更为广泛的机会和平台,“中部崛起”战略为山西省经济跨越式发展提供了平台：战略的实施，首先为山西提供了一个广泛合作的平台，在继续加强与京津冀和环渤海经济圈合作的同时，依托这个平台
8、，山西不仅可以加强与其他5省的合作，还可以间接融入长三角、珠三角和闽三角三个经济圈，进而在更大范围融入国际国内大市场。,中部六省,环渤海经济圈,珠三角经济圈,长三角经济圈,山西,国家十一五发展计划,太原作为大太原经济圈的核心，在未来的快速发展中将更具外部开放性和内部互动性,为了在国家“中部崛起”战略中取得主动，山西“十一五规划”提出了构建“大太原经济圈”的规划，经济圈的构建，将形成区域协调、互补、共赢、多赢的经济形态；通过区域的联动发展和升级，太原作为经济圈的核心城市，经济的开放性将不断增强。,大太原经济圈,“大太原经济圈”是指以太原为中心，以晋中的榆次区为次中心，包容周边的晋中市的多数县市区
9、，吕梁市、忻州市及阳泉市的少数县市区在内的经济发展区域。摘自山西省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要,核心,内圈层,外圈层,太原山西省省会，历史文化名城，从资源型逐步走向综合型的城市,延续资源型产业取向战略出现问题：支柱产业单一化、城市基础设施相对短缺“资源陷阱”，贻误转型的黄金时期，陷入长期的低迷,辉煌历史,新中国成立,战国名城九边重镇晋商执全国牛耳,列为第一批国家重点投资建设城市之一仅次于北京、天津的华北“工业重镇”,2003年至今,改革开放,资源价格上涨和重化工复苏产业结构调整以传统产 业新型化和新兴产业规模化为方向大力投入城市基础设施建设，整治环境,新时代的城市性质：太原市是山西省
10、省会，历史文化城市，新型工业和能源基地，我国中西部区域性中心城市之一。,经济总量不大，持续高速增长，发展潜力大，与国内发达城市差距仍非常明显,与周边同等级城市相比，太原经济总量处于中等水平，但近年GDP持续保持较为强劲增长的态势；与北京等大城市相比，差距甚远；太原市区GDP总量占山西全省比重稳步上升，人均GDP与全省比值也保持在2.3倍水平，表明太原市在山西经济核心的地位不断增强；,近6年太原市区经济发展与山西省比较,01-06年太原GDP变化一览表(单位:亿元）,数据来源：太原统计年鉴,2006年太原市与周边省会及发达城市GDP比较,数据来源：各城市统计年鉴,人均经济水平较高，房地产处于快速
11、发展期，未来发展空间可期,近年人均GDP持续高速上升，2001年后平均增幅在10%以上，03年煤价上涨，带动人均GDP大幅上扬；2006年人均GDP高达到3782美元，房地产处于快速发展期；人均经济总量已处于同类省会城市领先地位，但房地产市场发育程度落后于其它城市，未来市场发展空间可期；,数据来源：太原统计年鉴,01-06年太原市人均GDP变化一览表(单位:元）,2006年太原市与周边省会城市人均GDP比较,第三产业快速发展，经济辐射能力逐年加强，经济腹地不断扩大,产业结构已从“二、三、一”向“三、二、一”发展，实现二产和三产的双核发展，稳定性逐步增强；从产业结构来看，太原市以服务型经济为主的
12、第三产业比例远远高于周边城市，对周边城市的辐射力明显加强，经济腹地不断扩大；,数据来源：太原统计年鉴,近5年太原三产结构比例变化,2006年太原与周边城市产业结构比较,产业发展目标：近期（2010年），基本完成“传统产业新型化改造”，形成现代服务业和高新技术产业等6大主导产业；远期（2020年），基本奠定工业“高技术化”基础，步入后工业化阶段。摘自太原市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要,消费型城市特征明显，居民收入水平稳步提高；高端消费能力强,太原市城镇居民人均可支配收入稳步增长，消费支出与储蓄水平同步提高，消费能力明显增强；太原市城镇居民消费支出与可支配收入的比例保持在75%以上，消费
13、型城市的特征明显；太原市经济水平在全国省会城市中排名18位，但是其以服装、餐饮、娱乐、休闲、房地产、汽车等为主的综合消费水平全国排名第10位，表明其高端消费比例高，消费能力强；,数据来源：太原统计年鉴,01-06年太原城镇人均可支配收入与消费支出对比表(单位:元）,01-06年太原城居民储蓄存款余额情况(单位:亿元）,资料来源：全国城市竞争力排名网,太原社会消费品零售总额快速增长，整体消费需求日益旺盛,太原社会消费品零售总额每年保持1020增长速度，居民生活改善幅度大，消费需求日益旺盛；太原市社会消费品零售总额占山西省的比例逐年升高，在山西省的经济核心地位不断巩固；,数据来源：山西统计年鉴,0
14、1-06年山西及太原社会消费品零售总额情况(单位:亿元）,近年山西及太原市社会消费品零售总额变化趋势,太原市人口规模小，且增长速度缓慢,近6年太原市全市总人口情况比较,太原与其它城市人口比较,山西省人口密度较低，与周边省会城市相比，太原市常住人口规模小；从近六年常住人口的变化来看，太原市人口增长速度缓慢，人口流动规模小；,数据来源：山西统计年鉴,数据来源：各城市统计公报,在“十一五”规划期间，城市经济的快速发展将得到延续和提升，发展前景向好,“十一五”规划经济发展指标与现状对比,数据来源：太原市第十一个五年规划纲要,宏观经济与投资环境综述,太原经济持续高速发展，发展前景向好，但与国内发达城市的
15、差距仍非常大：丰富的煤炭资源为山西省经济的快速持续发展提供了强大的保障，中部崛起战略的实施，太原经济圈核心地位的不断加强，产业结构优化调整，都为太原市房地产业的快速发展带来了机遇；但是其整体经济实力的差距决定了其追赶国内发达城市仍需一个较漫长的时间；太原市经济腹地不断扩大，居民消费能力的不断提升，高端消费力日益丰富（将促进太原房地产市场的快速发展）：作为山西的政治和经济中心，太原市在全省乃至全国的经济地位日益提高，腹地不断扩大，对周边城市辐射能力不断加强；居民消费能力不断提高，消费需求日益旺盛，资源经济产业链创造了丰富的高端消费力；向好的经济与投资环境为项目的可持续发展提供了潜在的市场空间，但
16、是太原市城市经济的总体规模和人口的规模决定了太原市房地产产业的发展必然是一个循序渐进、面临追赶周边同类城市的过程；,.宏观市场分析,城市规划发展分析,城市经济背景和投资环境如何，城市经济发展对项目可持续发展的支撑？,城市规划发展对项目开发有何利好和促进？,城市经济研究,太原房地产发展趋势对本项目的大规模开发产生怎样的影响？,太原宏观房地产市场分析,房地产开发投资总额小，增速慢，明显落后于周边省会城市,受近年宏观调控政策的影响，房地产投资趋于平稳理性，增幅减缓；与周边其它省会城市比较，太原市房地产开发投资总量小，增速慢，占社会固定投资的比例小，市场发育程度明显落后；,2006年太原市与周边省会城
17、市房地产投资情况比较,太原房地产投资变化趋势(单位:亿元）,数据来源：太原房管局,商品住宅价格整体稳步增长，涨幅全国中等偏下，近年有增大的趋势,自2001年以来，太原市商品住宅的价格以年均10的涨幅稳步增长，价格处于中部省会城市中游水平，涨幅在全国大中城市属于中等偏下；进入2007年，受近年全国房地产市场快速发展的影响，太原市商品住宅价格进入补涨期，增幅明显提高；预计未来三年太原商品住宅受市场供应结构变化的影响，价格增幅有增大的趋势；,数据来源：太原房管局,太原商品住宅均价变化趋势(单位:元/m2）,商品住宅市场需求旺盛，整体呈求大于供的态势，市场发展空间大，但总体市场供求容量有限,太原商品住
18、宅市场供应稳步增长，但多以中小规模楼盘为主，受宏观调控政策影响，06年市场供应量有所减少；近年的数据统计显示，太原商品住宅市场需求旺盛，整体呈求大于供的态势；与其它城市比较来看，太原市房地产市场发展空间大，但总体容量有限,近年年太原商品住宅供求关系(单位:万m2）,数据来源：太原房管局,数据来源：各城市统计年鉴及公报,2006年太原市与各城市商品房成交情况比较,在未来几年，太原商品住宅市场的供应与需求将呈现快速释放的趋势,随着旧城改造力度的加大，城市扩张速度的加快，政府对商品房开发管理的逐渐规范，外来品牌开发商陆续进入，预计2007年开始太原商品住宅供应量将大幅提高根据“太原市十一五规划”和“
19、20062010年太原市住房建设规划”推测，在不考虑投资需求的保守情况下，太原市2007年至2010年的商品住宅 总需求在1147.4万平方米左右，年均286.85万平方米，将呈现需求快速释放的趋势,未来商品住宅需求预测,品牌开发商土地控制情况,注：新增商品住宅总需求为减去政策性住房和棚户改造 建房所得,数据来源：太原太原市住房建设规划,高端物业（非普通住宅）需求比例高，且有继续上升的趋势别墅供应减少，价格快速增长,高端物业需求旺盛：从近两年（2005-2006年）太原市商品住宅成交统计来看，144平方米以上的非普通住宅成交比例都在40以上（2005年42.2，2006年43.7），且比例有上
20、升的趋势；别墅供应减少，价格有持续上涨趋势：受国家03年开始的限制别墅用地政策影响，太原别墅供应持续减少，同时别墅的稀缺性也导致其价格于05、06年以每年高达30的速度增长。,太原20052006年商品住宅不同面积段销售对比表,太原20042006年别墅供应量与价格走势,数据来源：山西房地产门户网,单位：万平方米,单位：元/平方米,房地产宏观大势综述,房地产市场发育程度相对落后，发展潜力大：与周边省会及国内发达城市相比，太原市房地产市场发育程度落后，市场规模小，发展空间大；价格整体稳步增长，市场需求旺盛，未来几年供应和需求将快速释放，但是市场总体供求容量有限：太原市场受近年全国房地产投资过热现
21、象影响小，价格平稳上升，供求结构相对稳定；但在未来几年受山西及太原经济发展的推动，商品房的供应和需求将会呈快速释放的趋势；但是总体经济规模、人口规模和人口流动等因素决定了太原市总体的市场供求容量有限；高端物业市场需求旺盛，且有比重上升的趋势：近几年太原商品房交易中，高端物业的成交比例高，且有上扬的趋势。,城市规划发展分析,城市经济背景和投资环境如何，城市经济发展对项目可持续发展的支撑？,城市规划发展对项目开发有何利好和促进？,城市经济研究,太原房地产发展趋势对本项目的大规模开发产生怎样的影响？,太原宏观房地产市场分析,.宏观市场分析,城市向南发展，中心城区成熟完善的服务配套功能对项目区域辐射有
22、限,由于地形限制以及城市扩容需要，太原城市发展必然向腹地广阔的南面发展。在城市整体向南发展的前提下，近期将实施“南移西进、北展东扩、提升品质、重塑形象”的空间发展战略。调整行政中心布局，省政府、市政府南移，带动城南、新城市两个中心区的发展，实现城市中心的向南发展。大力发展汾河两岸，并布局重要的公共服务功能，形成城市向南发展的主轴线。项目区域偏离城市主轴，难以依靠成熟完善的城市服务功能，未来需要依靠自身的建设发展服务功能。,项目,太榆同城化发展趋势，促使项目所在的东山片区成为城市融合的前沿,太原和榆次的“同城化”将作为太原经济圈发展的龙头和推动器。随着太原、榆次城区的进一步发展扩大，东山过境高速
23、路对两城区的分隔逐步减弱，太原与榆次的城区发展已经呈现融合迹象。根据太原综合交通规划（2005）的内容，在太原、榆次两城区之间也将形成连接的轨道交通。,东山过境高速路,同城化背景：政府重视：不仅得到省政府的高度重视，太原市和榆次市也达成共识。规划关注：太原和晋中两个城市的规划都已显露太榆同城化的理念，并在规划中受关注。民心所向：历史渊源深厚，目前两地的人流、物流、资金流等联系密切。,项目所在东部区域发展价值得到重视，已列入城区规划范围，成为近期建设发展的重点区域之一,太原市总体规划编制于1998年，但由于城市的快速发展，已在2004年与2006年分别进行了两次修编，主导向南不变，但规划范围不断
24、扩大。项目所在的东部区域在太原近期建设规划（20062010）中，成为重点建设区域之一。,2004城区规划范围,近期重点项目分布图（20062010）,近期建设规划结构图（20062010）,东山片区控规,市场力量推动城市向东发展，项目将成为东部区域的中心,东山片区发展将在政府统一规划的基础上，依靠市场力量进行开发建设。上海绿地、合生创展均已进入，未来将形成三足鼎立的局面，共同推动东部片区快速发展，利于形成高端的区域形象。项目地块集中了大面积的公建配套用地，既是区域地理中心，也是区域未来的公共服务中心。,东山地区是城区环境最优的区域，在大力投入环境整治优化的规划下，未来发展前景大好（打造太原的
25、宜居城区）,太原城市三面环山，南面缺乏自然资源支撑，但西、北由于煤炭等工业破坏，环境质量低，唯东面环境保持好。在城市总体规划以及“十一五”规划中，已经明确提出要解决环境污染和生态破坏遗留的历史欠账，大力开始环境整治与生态保护。东山地区也规划成为“城区旅游购物区”，其自然生态价值得到重视，未来发展前景好。,城区旅游购物区,项目,太原城区,项目,东山地区,城市综合交通近期建设重心向东南偏移，项目所在区域对内对外交通联系便捷，交通区位优势凸显，促进区域的发展,道路网近期规划将建设太行路，并实现南中环街、北中环街的主干道功能，为货运车分流和远期形成快速路创造条件。太原南客站（原北营火车站）是未来太原市
26、的两座主要铁路客运站之一，也是2008年北京奥运会的配套工程，成为通往北京的高速铁路。太原武宿机场升级为4E级，并作为2008年北京奥运会预备空港。,项目,武宿机场,南客站,南中环街,榆次中心城区,至北京,旧城区,南客站效果图,受制于城市可建设用地指标的低速增长，东山片区需要较长的建设发展期,虽然东山片区是市场推动发展，但在城市建设用地宏观调控之下，未来发展必然受制于城市发展速度；根据太原市城市总体规划（1998-2010），城市建设用地1998年为172平方公里，到2010年规划达到212平方公里，年均仅增加3平方公里；东山片区总体规模约14平方公里，其中项目规模约6平方公里，处于非主导发展
27、方向决定政策支持力度小，整体发展必然需要较长时间。,东山片区,南部新区大量的未开发用地,项目,城区用地现状图,城市发展方向,城市规划发展综述,政府主导城市向南，市场力量推动城市向东：地理条件决定城市向腹地广阔的南面发展，政府也确定城市中心沿汾河向南发展的战略；品牌开发商向东集聚，一股强大的市场力量即将推动城市东部发展；东山片区发展前景好，但需要较长建设发展期：拥有优越的自然环境，城市综合交通向东南偏移提升交通区位，及作为太榆同城化空间对接点的东山片区地位日益提升，价值得到政府重视；整体发展受制于城市建设用地发展速度；东山片区难以利用城市公共配套，需依靠自身发展完善提高区域成熟度：城市未发展的郊
28、区，配套设施落后、区域认同度低，政府虽规划有完善配套，但开发投入依靠市场力量，未来发展要求自给自足。项目将成为区域未来的中心：区域地理中心，同时集中了大面积的公建配套用地，将成为区域未来的公共服务中心。,1、城市宏观经济：经济高速增长，良好的投资环境太原经济持续高速发展，经济辐射能力不断增强居民消费能力的不断提升，高端消费力日益丰富2、房地产市场大势：商品住宅需求旺盛价格稳步增长，市场需求旺盛，且供求有快速释放的趋势高端物业需求比例高，且有上升的趋势3、城市规划发展战略：城市一体化前沿区域太榆同城化规划发展的最前沿，太原市近期建设发展的重点区域之一品牌开发商引导市场力量推动东部的发展,城市经济
29、、房地产市场的持续发展趋好以及城市规划战略的利好为本项目未来的可持续发展提供了良好的宏观基础和背景。,宏观总结：从宏观环境分析引发本项目近万亩大盘可持续发展的思考,有利因素:,城市宏观经济：规模小，差距大总体经济规模小，与目前成功大盘所在的一线城市差距非常大人口规模小，增速缓慢，且流动性弱房地产市场大势：容量小房地产市场发育程度明显落后于周边省会城市，市场容量小城市规划发展战略：非主方向，用地指标受限非城市发展主方向，受中心城区服务配套辐射有限受制于城市可建设用地指标的低速增长，东山片区需要较长的建设发展期,依据经验，参照国内一线城市的超大规模楼盘发展情况，本项目的超大规模在太原市场的可持续发
30、展将是一个循序渐进的、比较长期的过程，特别对于一个高端定位的超级大盘的开发更是一个难以预测的长期过程。,不利因素:,.竞争市场分析,太原的房地产市场格局如何？,太原房地产市场格局,高端住宅物业（豪宅）市场研究,后续竞争分析,本项目打造国内最好品质豪宅的空间？,后续竞争对本项目的可持续发展产生怎样的影响？,根据各个区域房地产发展情况的差异，太原整体住宅市场主要划分为城西、北部老城、城南、东山四大板块,太原市房地产格局,东 山 板 块,城 西 板 块,城 南 板 块,北 部 老 城 板 块,以柳巷儿童公园片区为中心，龙潭湖与五龙口为两翼，形成三个片区,北部老城板块,豪生国际,龙湾国际,湖景1号,观
31、湖印象,城市福邸,第一家,滨河印象,巴黎站前,瑞生桂园,五龙花园,金圣甲第,后街公寓,宝佳丽景,煜卫泽园,柳溪花园,文教城,怡华苑,鑫四海花园,汇隆花园,融田绿洲,景观新贵,巷 尚,目前在售,已售罄,注：样本为近三年销售的主要楼盘,龙潭湖公园片区围绕龙潭湖公园的居住区域，自然环境好，中高端楼盘为主,柳巷儿童公园片区繁华老城中心，生活便利，居住密度高，中高端楼盘为主,五龙口片区城乡结合部，环境杂乱，多为中低端楼盘，分布在五龙口街沿线,近两到三年区域开发销售楼盘分布,北部老城板块龙潭湖公园片区,片区特征：老城市中心区，行政、商业等配套完善，具有龙潭湖公园资源，片区环境较好楼盘特征：楼盘概况：中高端
32、项目为主，规模较小，项目开发强度高物业类型：高层为主户型：以140-160m2的三房为主价格：均价范围集中在4500-6000元/m2客户：区域内分布的企事业单位职工为主，如太钢等,北部老城板块柳巷儿童公园片区,片区特征：老城市商业、行政、文化中心，生活便利，居住密度高楼盘特征：楼盘概况：中高端项目为主，规模都较小，单体楼较多，高开发强度物业类型：高层为主户型：以紧凑型户型为主，主要集中70-80m2两房与40-50m2一房价格：主流价格5000-6000元/m2，部分小复式物业高达7500-8000元/m2 客户：投资人群、片区原住户,北部老城板块五龙口片区,片区特征：城乡结合部，城市感较弱
33、，环境杂乱，形象较落后楼盘特征：楼盘概况：中低端小区为主，规模中等物业类型：多层与小高层为主户型：以70-95m2的两房与110-130m2的三房等经济型的户型为主价格：均价在3000-3600元/m2左右，处于较低水平客户：企业职工及原居民,区域成熟度高，城市感较强：北部长期作为城市中心区，政府机关、事业单位集中，市政配套完善，城市形象鲜明。楼盘规模不大，开发强度较大：楼盘的地块都较小，单体建筑多，容积率都较高，区域整体的居住密度高高端物业集中在柳巷、儿童公园与龙潭湖公园片区：依靠中心城区的成熟配套，以及拥有大面积湖景的公园支撑，区内楼盘价格一直比其他地方高出不少区域内客户为主，区域客户有向
34、外区流出的趋势：客户以附近上班的公务员与企事业单位职工、教师、医生等为主，外区客户比例不大，随外区发展成熟度上升，客户有向外区分流的趋势发展空间受限，后续开发不多：省府和市府南迁使区域发展前景一般，后续的开发用地主要依靠旧城改造拆迁获得，可供开发的空间不大,北部老城板块小结,城区风貌,湖景1号,豪生国际,楼盘空间分布较零散，主要集中在汾河沿岸与迎泽西大街、漪汾街等几条东西向主干道附近,城西板块,三晋绿苑,长岛国际,大唐奥园,宜佳原上园,南波湾,大唐世家100城,大唐世家惠泽苑,蓝水假日,龙腾铭邸,西南花园,义井佳园,北美枫情,融合鼎间,辰憬家园,汾河外滩,目前在售,已售罄,漪汾街片区房地产最早
35、发展的区域，配套较完善，生活便利，中高档楼盘为主,长风西街片区近年新发展区域，规划前景向好，有江景资源，聚集大量的高档楼盘,迎泽西-南内环西片区老城区，工业形象较重，环境杂乱，通过主干道带动房地产开发向西面腹地辐射，楼盘档次参差,近两到三年区域开发销售楼盘分布,城西板块漪汾街片区,片区特征：城西中心区域，市政配套相对集中，对城西其他区域有一定的吸聚力，开发时间较长，居住、商业氛围比较成熟楼盘特征：楼盘概况：中高档小区为主，中小规模，容积率主要在2-4之间物业类型：高层与小高层为主户型：以90-110m2两房与130-160 m2三房为主，辅以少量的小复式产品价格：均价在4500-6000元/m
36、2左右客户：区域内企事业单位员工以及原住民为主,城西板块迎泽西南内环西片区,片区特征：功能综合的旧城区，生活区、校园与工业企业混杂其中，整体面貌比较落后楼盘特征：楼盘概况：规模各异，质素参差，大唐企业开发项目集中片区物业类型：高层与小高层洋房为主，有少量别墅户型：以的80-100m2两房与的120-145 m2的三房为主价格：均价在4000-5500元/m2客户：教师等事业单位员工,城西板块长风西街片区,片区特征：市政府迁入、长风商务区与汾河风景区等规划利好，大量高档住宅出现楼盘特征：楼盘概况：高档住宅小区为主，中等规模物业类型：高层为主户型：面积偏大，以130-145m2的三房为主，少量别墅
37、价格：洋房价格集中在5500-7000元/m2左右，部分单位超过7500元/m2；长岛国际有在售别墅，联排400-680万/套，独栋别墅1300-1600万/套客户：公务员、企业主等高端消费者,城西板块小结,工业区形象，面貌相对落后：整体受工业形象拖累，北部较成熟的区域缺乏规划利好，中西部工业较多，居住区分散，发展相对落后。仅南部长风西片区，受规划利好支撑，发展较快。楼盘档次参差、以高层与小高层为主导：大型楼盘与单体项目并存，档次差异明显，缺乏共性。物业类型以高层与小高层洋房为主，少量的别墅点缀其中高端物业主要集中在汾河沿岸：早期大唐系列的的四季花园和奥林匹克花园质素均较高，但由于区位的劣性，
38、价格水平不高；近年长风西街片区依靠规划前景与江景资源，发展迅速，价格新高不断刷新以区域客源为主，汾河沿岸楼盘客源面广：早期客户来源主要以城西生意人与工矿企业员工等为主，随区内交通越来越发达，客源有扩大的趋势，高端物业对于汾河东岸客户的吸引力较强西北部开发缓慢，南部城市规划新商务区将成为城市开发热点区域之一：西部受工业形象制约开发缓慢；东南部受规划利好，楼盘扎堆开发，供应量激增，未来将面临激烈的竞争,城区风貌,大唐奥园,长岛国际,城南板块,长风街片区已经成为城市南移的中心城区；南中环街以及大学城周边片区成为南移的前沿；小店镇发展相对独立。,小店镇,南中环大学城片区高校密集，文化底蕴浓厚，在市政南
39、移发展的方向上，楼盘以中高档为主,长风街片区新兴城市中心区域，发展迅速，商业兴旺，扎堆大量高档楼盘,小店镇片区边郊小镇，远离城市中心，发展滞后，与北部的板块关联较小，楼盘档次偏低,目前在售,已售罄,近两年区域开发销售楼盘分布,城南板块长风街片区,片区特征：新兴的城市中心，商业发达，配套比较齐全楼盘特征：楼盘概况：高档住宅小区为主，中等规模，楼盘开发强度大物业类型：高层为主户型：以140-160m2的三房与160-170m2四房为主价格：主要集中在6000-7000元/m2，但片区的千禧学府苑房价属于太原同类产品的至高点客户：城市中高端消费者（公务员、企业主、生意人等）,城南板块南中环大学城片区
40、,片区特征：城市发展方向城乡结合部，高新区与高校区为两大重心，市政配套设施不足，但规划前景向好楼盘特征：楼盘概况：中高档住宅小区为主，相对具有规模，楼盘开发强度一般物业类型：以小高层为主户型：120-140m2的三房是主流价格：均价集中在4500-5000元/m2，属于中高档水平客户：高新区企业员工、大学城教职工,城南板块小店镇片区,片区特征：相对独立的镇区形象，市政设施相对落后，与北面城市中心区域联系较少楼盘特征：楼盘概况：中低档住宅小区为主，楼盘开发强度一般不高物业类型：以小高层、多层为主户型：以85-100m2的两房域120-135 m2的三房为主价格：均价集中在3300-3800元/m
41、2，属于较低水平客户：镇区居民、部分高新区企业员工和大学城教职工,城南板块小结,长风街片区逐渐成为新的城市中心，区域成熟度继续向南延伸：近年市政配套与交通设施的迅速发展坚定了中部长风街一带逐步确立新城市中心地位，但小店镇等偏远地区仍有待发展楼盘档次北高南低，热点逐渐向南转移：城区由北往南逐渐推进，楼盘档次与发展成熟度的高低由密切的关系，开发热点也随着配套设施的发展逐步向南转移高端物业集中在长风街一带：随着城南区域人气不断聚集，长风街一线日渐兴旺，沿线楼盘纷纷借地段优势主打高端概念区域认同感逐步增强，客户从各个方向流入：市政南移以及高新区的发展吸引大量来自城北客户、周边区县的客户，以公务员、企事
42、业单位员工、高校教师、以及私企老板为主,城区风貌,帝景华府,汇都MOHO,片区与市中心区之间被过境高速分隔，整体处于待开发状态，仅在穿越过境高速的几条东西向道路可达之处有楼盘开发，绿地半山国际花园大规模的开发拉开了东山片区全面开发的序幕,东山板块,绿地半山国际花园,龙观天下,五龙湾阳光海岸,目前在售,近两到三年区域开发销售楼盘分布,东山板块,片区特征：城市近郊，环境生态，市政设施缺乏，有待发展楼盘特征：楼盘概况：低密度小区，规模大，容积率低物业类型：以别墅（联排）与叠拼洋房为主，附以少量的独立别墅与高层洋房户型：以180-250m2的联排别墅与190-220 m2的叠拼洋房为主价格：联排别墅介
43、乎7000-9000元/m2，双拼与独立别墅介乎1.3-1.5万元/m2，叠拼洋房集中在5500-6500元/m2之间客户：全市及周边市县的高端置业人群,东山板块小结,区域成熟度低，自然环境良好，配套不足：东山大部分地区长期被过境高速分隔，内部交通可达性较差，开发较少，自然山体，果园等较多，环境优美唯缺市政配套楼盘均定位高端，主力开发低密度物业：截至06年整个东山区域仅开发了龙观天下与五龙湾阳光海岸2个楼盘，环境使然，产品都以低密度的别墅类产品为主，主攻高端市场。但受开发水平限制，整体质素并不高高端客户汇集区之一：从龙观天下客户构成来看，主要购买者来自太原与周边区县的煤企、工矿企业主、私营企业
44、主等。随着开发的不断推进，客户将不断从外区流入可开发建设用地量大，开发空间大：整个东山区域基本处于待开发状态，自然村规模小，果园地，山地较多，可开发利用的土地充足,东山的果园,龙观天下,绿地半山国际工地,市场格局分析总结1:太原房地产板块格局的形成是以老城中心向四周扩展,主线向南,项目所在东山区域是目前的热点板块,城市北部和西部有山体阻隔以及受到工业污染，限制了城市发展空间。城市主导向南发展，规划利好带动开发热点向南转移，城南、长风已经是“灸手可热”。东山开发空间大，自然环境优越，且与市区距离不远，楼盘开发日渐增多，发展潜力大。,市场格局总结2:老城市中心客群向新区分流明显，东山板块主要聚集来
45、源广泛的高端客群,老城区人口集中且空间拥挤，虽有较大住宅供应，但客户外流现象明显；城西板块以区域客户为主，但规划利好的长风西街片区对外来客户的吸引力较大；城南、东山板块均以外来客户为主，城南板块作为城市新区吸引的客户量大面广，但东山板块的高端客户更加集中。,小店镇,东山,迎泽西南内环西,漪汾街,龙潭湖,柳巷儿童公园,五龙口,长 风 街,长风西街,南中环大学城,市场格局总结 3:高层、小高层是市区供应主流，别墅等低密度物业主要集中在东山板块等近郊区域,配套成熟的北部老城是高层物业集中区域之一；城南中心区、长风商务区两个规划前景好的区域也集中了大量高层物业；多层物业零星分布，而别墅物业也较少，但在
46、东山板块集中了市场上最大的两个别墅楼盘。,高层为主,多层为主,别墅为主,小高层为主,市场格局总结4:老城区以小户型为主，城市新区户型走大趋势明显,东 山 板 块,市场格局总结 5:高端物业(豪宅)主要集中在汾河沿岸、市中心区+景观资源优势处以及东山板块（低密度物业）,汾河西面楼盘整体价格偏低，仅有长岛国际均价超过6000元/平方米；汾河东面的老城区和长风街集中了较大量的高价格楼盘；东山板块以别墅类为主，整体均价在80009000元/平方米，全市最高。,高端：6000元/平方米以上,中端：4000-5000元/平方米,低端：4000元/平方米以下,中高端：5000-6000元/平方米,帝景华府,
47、长岛国际,半山国际花园,龙观天下,汇都MOHO,北美新天地,千禧学府苑,湖景一号,焊卫家园,景观新贵,豪生国际,.竞争市场分析,太原的房地产市场格局如何？,太原房地产市场格局,高端住宅物业（豪宅）市场研究,后续竞争分析,本项目打造国内最好品质豪宅的空间？,后续竞争对本项目的可持续发展产生怎样的影响？,依据太原房地产格局分析，太原的高端物业（豪宅）主要集中于区位非常优越地段、市政景观资源优越的地段以及生态环境优越的东山等近郊片区。本项目的自身开发条件以及项目的发展目标期望均指向太原乃至国内最好的品质豪宅项目，因此我们必须研究太原的高端物业（豪宅）发展过程，了解目前市场上高端物业（豪宅）具体开发水
48、平到底如何，借鉴优势和规避不足，从而指导本目标，成就国内最好的品质豪宅项目之一。,太原高端物业发展历程：,初始阶段2000-2002年代表项目：凯旋大地特征：商品房市场刚刚起步，以满足基本住居需求为目的，别墅产品并未出现商品房产品类型：电梯洋房,发展阶段2005-2006年代表项目：大唐奥林匹克花园、五龙湾阳光海岸、一品嘉园、龙观天下、长岛国际、帝景华府等特征：大量的市区区位好的高端洋房小区附带规划有别墅和类别墅物业，同时在相对郊区出现纯别墅、类别墅物业小区近郊别墅产品类型：大平层、联排别墅、独立别墅,快速发展阶段2007年代表项目：绿地半山国际花园、千禧学府苑、东山片区项目等特征：不少国内品
49、牌开发商进驻开发郊区高档纯别墅社区，同时大平层等高层豪宅物业涌现市场郊区品质别墅+新进高层都市型豪宅产品类型：一梯一户的景观大平层，联排、双拼、独立等多种别墅，叠拼、花园洋房等类别墅创新产品,萌芽阶段2003-2004年代表项目：北美枫情、滨东花园、大唐四季花园、华宇绿洲、阳光地带特征：主要以市区区位较好的高端洋房为主，同时小区有少量联排别墅物业出现地段都市型高端物业产品类型：高层板楼、联排别墅,1998年山西省全面停止福利分房，标志着商品房时代的来临，也为高端物业的发展提供了空间,市场初看，太原的高端物业（豪宅）市场对比国内一线城市的高端物业（豪宅）来说，在档次和品质上均有一定的差距，但太原
50、的高端物业（豪宅）在其自身的发展过程中也经历了从一味追求地段到注重资源环境以及到开始强调综合品质的三个阶段：,第一阶段（2003-2004）：地段豪宅（都市豪宅）依靠优越的区位建立高端形象第二阶段（2005-2006）：资源豪宅依靠得天独厚的自然环境或人工环境等资源第三阶段（2007）：品质豪宅依靠本身产品打造形成相对优势，超越对手,太原高端物业（豪宅）的分类,2003-2004年,2005-2006年,2007年,就商业价值和便利性而言，“地段、地段、地段”在房地产项目成功开发中起着决定性因素。太原城市中心的南移，促使都市型高端物业（都市豪宅）紧扣着政府南移以及城市整体规划向南发展的利好和契
