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1、第一部分、项目概况第二部分、开盘情况第三部分、现场控制综述,第一部分：项目概况,项目概况,项目总建面166万平方米，容积率2.55,一期推盘,一期B区为原规划二期产品，属临时加推，A、B区共计1396套，43万平方米,一期产品,A、B区产品差异不大，主力面积为290-330平方米,293/297户型共计520套，占总房源的37%；323户型共计266套，占总房源的19%,第二部分：开盘情况,开盘当天成交440套，解筹率为61%；内部VIP成交170套，星河湾销控120套左右，开盘第二天，关系户消化掉30套；合计成交640套；北上广三地排号多为虚号，用以开盘时将内部VIP客户认购和销控的房源顶掉
2、；表单价：A区均价1.87万元/，B区均价2.4万元/；实际成交价：VIP客户低至1.3万元/，普通客户A区1.75万元/，B区2.2万元/销控资源较好的户型，以255、530 和378 为主，用于公共关系维护；,开盘情况,对外宣称43亿，700套的销售业绩，实销35亿，640套。,剩余房源,根据对外的销控表，A区仅剩大部分顶层复式，B区去化最好的为300左右的四居,开盘当天认购98折，一次性付款增加3个点折扣，老业主在增加2个点折扣；开盘第二天取消开盘认购98折的优惠，其他优惠持续；,诚意金及优惠情况,不同类型产品价格区间,产品均价,水平价差：东西边户价差2000-4000元/（注：山西客户
3、普遍喜欢购东户，买房有买东不买西之说）垂直价差：总价层差3-5万元，即单方层差在100元左右,开盘情况,最高折扣93折，东西户最高价差4000元/，层差100元/,表单均价：A区1.87万元/，B区2.4万元/，VIP客户价格弹性极大，最低价格低至1万元/，认购均价在1.3万元/左右；,第三部分：现场控制,开盘形式：排号选房，注：为掩盖VIP客户提前选房及销控房源的问题，同时对太北上广四地排号，出现同时喊太原1#、山西1#、北京1#、上海1#、广州1#的情况，引起太原客户极大不满，现场一度爆发激烈冲突。,开盘现场服务：工作人员分工明确，服务人员态度热情，中午为等待排号的业主提供简单午餐。整体服
4、务质量尚可。,开盘形式,号称“北上广太四地同时排号选房”,开盘现场控制：早上9:00，会所门口举办短暂的“世界奢侈品协会中国俱乐部山西会所揭牌仪式”配合开盘；安保措施严密，现场配备300名保安，在各个出入口进行严密控制；现场秩序较好，虽然在开始时有短暂的冲突，但都得到有效的控制；,开盘控制,客户出现小规模混乱，但场面没有失控,客户等待：会所宴会大厅分隔出大半用作客户等待区，能容纳800左右，,客户选房：选房区域相对较小，便于聚集人气；原计划每组客户到选房区单独选房，但进度远落后于计划，至中午11点半仅完成170组客户选房，改为5组同进。,现场控制,选房进度远落后于计划，被迫调整同时选房人数,1、选房等候区,2、选房区,3、认购书发放区,4、财务/签约区,5、审核区,6、银行工作区,认购流程,动线合理，选房区入口较小，客户略有拥堵,太原星河湾以超过客户预期的价格开盘，高调入市，实现35亿销售额。未能达到预定目标，但仍宣传自己突破浦东奇迹，刻意的制造供不应求的虚假景象。以景观动人的打法确实打动了山西客户，如果不是价格超过预期，关系户提前选走好房源打击了客户信心，完全有机会实现800套以上的销售业绩。对于还有5290套房源的太原星河湾，在85分的开盘之后会如何动作，且听下回分解。,综述,试图续写浦东奇迹，制造虚假繁荣,
