【广告策划PPT】汽车人项目.ppt

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1、,武汉易惠通电子商务有限公司,“汽车人”卡联盟项目分析及可行性方案,CAR PEOPLE,武汉易惠通电子商务有限公司,市场背景,2009年，湖北省共实现社会消费总额4965.8亿元，增长23.3，增幅比上年提高5.3，创1996年以来新高。据相关统计数据，2010年湖北省社会消费品零售总额有望继续攀高。其中，餐饮住宿、休闲娱乐、旅游、美容美发、家装建材、商超百货、汽车、房地产等行业面临越来越广阔的市场需求空间。2009年我省餐饮业实现营业额在上年突破600亿元基础上再创历史新高，达到761.9亿元，增长25%，超过上年8.8个百分点，高于全省零售总额增幅1.7个百分点。与此同时，其它行业200

2、9年的营业额相对于上年取得了极大的提升。伴随着市场经济的发展，武汉城市居民的消费水平越来越高，越来越多的城市居民已经拥有私家车或者将家庭购置家用车的计划排上了日程。据不完全统计截止到2010年武汉地区汽车数量已达百万之众，城市有车一族已经成为一个强有力的优质消费群体，伴随有车族的日常消费必将以其优质强劲的消费群体，而成为城市居民消费的又一消费增长点。,武汉易惠通电子商务有限公司,一、关于“汽车人”卡联盟,“汽车人”卡是武汉易惠通电子商务有限公司在2010年推出新型电子支付消费卡，汽车人卡旨在为持卡客户提供全方位的尊享服务，“汽车人”卡集充值（含话费充值）、刷卡消费、打折优惠、各类缴费、消费积分

3、、贵宾服务等服务功能于一身，服务范围涉及到车务、消费（餐饮、住宿、娱乐、美容美发、旅游景点、商超百货）、民生类缴费、贵宾服务等领域，合作商户经过我们精挑细选，我们承诺合作商户品牌最优、优惠最低、服务最好！,武汉易惠通电子商务有限公司,二、联盟介绍,武汉易惠通公司定位于“汽车人”卡联盟项目运营商，拥有汽车人卡品牌所有权及知识产权等，全面开展汽车人卡项目服务平台搭建及实施：包括商户签约与维系、大型事件营销活动、服务平台建设、持卡客户维系与发展、广告营销等。,联盟定位,k,武汉易惠通电子商务有限公司,战略价值,对于4S店车商及商户，可减少不必要的精力支出（如广告宣传、深度客户服务等）可将全力投入到以

4、主营为依托的精益的商务服务中去，通过更优质贴心的服务来完成客户的巩固；同时通过“汽车人”卡来实现客户定点的反复消费。对于持卡客户，汽车人卡及客服中心为之提供了更多、更省、更快消费信息咨询、线上及线下支付渠道，同时针对有车一族我们将为其提供线上手机充值及交通罚款等个性化服务，理财消费！无处不在！一卡在手，轻松搞定！对于渠道，通过网络消费平台的搭建，可以完成对于区域内优质目标群体资料的收集，减少客户筛选环节，更迅捷的直达目标客户，点对点的针对目标客户进行针对性的消费刺激。对于运营方，通过“汽车人”卡的推出，制造商业核心点，通过对于低风险的核心点的经营，来获得稳定的赢利收入，通过赢利点的增长，来带动

5、核心点的深度开发。,武汉易惠通电子商务有限公司,联盟商户,汽 车 4S 店 车 务 消费（餐饮、住宿、娱乐、美容美发、旅游景点、商超百货）民生类缴费、贵宾服务等领域,武汉易惠通电子商务有限公司,合作共赢点,通过为持卡人提供更便利、更多样的消费方式，而获得市场公信力与认可度；通过为车商及商户提供更专业更系统的营销推广和客服平台，便于车商提高知名度，获得更有利的市场占有率，便于商户获得更稳定的客户群体，而获得更多的车商及商户的支持，拓展输出链的终端；通过发展银行发卡渠道为其提供更优质的客户、更广阔稳定的利益增长点，而获得银行的有力支持，能为利用银行网络及公信力，以及日后的金融支持而打下基础。,合作

6、共赢点 通过为持卡人提供更便利、更多样的消费方式，而获得市场公信力与认可度；通过为车商及商户提供更专业更系统的营销推广和客服平台，便于车商提高知名度，获得更有利的市场占有率，便于商户获得更稳定的客户群体，而获得更多的车商及商户的支持，拓展输出链的终端；通过发展银行发卡渠道为其提供更优质的客户、更广阔稳定的利益增长点，而获得银行的有力支持，能为利用银行网络及公信力，以及日后的金融支持而打下基础。,尊银文化,武汉易惠通电子商务有限公司,三、联盟平台搭建,联盟结构,合作共赢点 通过为持卡人提供更便利、更多样的消费方式，而获得市场公信力与认可度；通过为车商及商户提供更专业更系统的营销推广和客服平台，便

7、于车商提高知名度，获得更有利的市场占有率，便于商户获得更稳定的客户群体，而获得更多的车商及商户的支持，拓展输出链的终端；通过发展银行发卡渠道为其提供更优质的客户、更广阔稳定的利益增长点，而获得银行的有力支持，能为利用银行网络及公信力，以及日后的金融支持而打下基础。,武汉易惠通电子商务有限公司,软硬件技术平台,联网交易消费平台消费交易管理、客户资料管理等,呼叫中心服务平台信息咨询、意见反馈，投诉处理及外呼业务等,合作共赢点 通过为持卡人提供更便利、更多样的消费方式，而获得市场公信力与认可度；通过为车商及商户提供更专业更系统的营销推广和客服平台，便于车商提高知名度，获得更有利的市场占有率，便于商户

8、获得更稳定的客户群体，而获得更多的车商及商户的支持，拓展输出链的终端；通过发展银行发卡渠道为其提供更优质的客户、更广阔稳定的利益增长点，而获得银行的有力支持，能为利用银行网络及公信力，以及日后的金融支持而打下基础。,武汉易惠通电子商务有限公司,联盟会员 有车一族及主流消费一族,武汉易惠通电子商务有限公司,合作共赢点,通过为持卡人提供更便利、更多样的消费方式，而获得市场公信力与认可度；通过为车商及商户提供更专业更系统的营销推广和客服平台，便于车商提高知名度，获得更有利的市场占有率，便于商户获得更稳定的客户群体，而获得更多的车商及商户的支持，拓展输出链的终端；通过发展银行发卡渠道为其提供更优质的客

9、户、更广阔稳定的利益增长点，而获得银行的有力支持，能为利用银行网络及公信力，以及日后的金融支持而打下基础。,合作共赢点 通过为持卡人提供更便利、更多样的消费方式，而获得市场公信力与认可度；通过为车商及商户提供更专业更系统的营销推广和客服平台，便于车商提高知名度，获得更有利的市场占有率，便于商户获得更稳定的客户群体，而获得更多的车商及商户的支持，拓展输出链的终端；通过发展银行发卡渠道为其提供更优质的客户、更广阔稳定的利益增长点，而获得银行的有力支持，能为利用银行网络及公信力，以及日后的金融支持而打下基础。,武汉易惠通电子商务有限公司,呼叫中心,客户反馈,商 家,客服中心,合作共赢点 通过为持卡人

10、提供更便利、更多样的消费方式，而获得市场公信力与认可度；通过为车商及商户提供更专业更系统的营销推广和客服平台，便于车商提高知名度，获得更有利的市场占有率，便于商户获得更稳定的客户群体，而获得更多的车商及商户的支持，拓展输出链的终端；通过发展银行发卡渠道为其提供更优质的客户、更广阔稳定的利益增长点，而获得银行的有力支持，能为利用银行网络及公信力，以及日后的金融支持而打下基础。,武汉易惠通电子商务有限公司,网 站,联盟商户展示 网上商城 会员注册 会员在线消费 积分查询等,合作共赢点 通过为持卡人提供更便利、更多样的消费方式，而获得市场公信力与认可度；通过为车商及商户提供更专业更系统的营销推广和客

11、服平台，便于车商提高知名度，获得更有利的市场占有率，便于商户获得更稳定的客户群体，而获得更多的车商及商户的支持，拓展输出链的终端；通过发展银行发卡渠道为其提供更优质的客户、更广阔稳定的利益增长点，而获得银行的有力支持，能为利用银行网络及公信力，以及日后的金融支持而打下基础。,武汉易惠通电子商务有限公司,汽车人杂志,品牌宣传、联盟商户展示、活动信息通达、广告营销等,合作共赢点 通过为持卡人提供更便利、更多样的消费方式，而获得市场公信力与认可度；通过为车商及商户提供更专业更系统的营销推广和客服平台，便于车商提高知名度，获得更有利的市场占有率，便于商户获得更稳定的客户群体，而获得更多的车商及商户的支

12、持，拓展输出链的终端；通过发展银行发卡渠道为其提供更优质的客户、更广阔稳定的利益增长点，而获得银行的有力支持，能为利用银行网络及公信力，以及日后的金融支持而打下基础。,武汉易惠通电子商务有限公司,四、商业赢利模式,合作共赢点 通过为持卡人提供更便利、更多样的消费方式，而获得市场公信力与认可度；通过为车商及商户提供更专业更系统的营销推广和客服平台，便于车商提高知名度，获得更有利的市场占有率，便于商户获得更稳定的客户群体，而获得更多的车商及商户的支持，拓展输出链的终端；通过发展银行发卡渠道为其提供更优质的客户、更广阔稳定的利益增长点，而获得银行的有力支持，能为利用银行网络及公信力，以及日后的金融支

13、持而打下基础。,武汉易惠通电子商务有限公司,五、盈利预估（略）,合作共赢点 通过为持卡人提供更便利、更多样的消费方式，而获得市场公信力与认可度；通过为车商及商户提供更专业更系统的营销推广和客服平台，便于车商提高知名度，获得更有利的市场占有率，便于商户获得更稳定的客户群体，而获得更多的车商及商户的支持，拓展输出链的终端；通过发展银行发卡渠道为其提供更优质的客户、更广阔稳定的利益增长点，而获得银行的有力支持，能为利用银行网络及公信力，以及日后的金融支持而打下基础。,武汉易惠通电子商务有限公司,六、关键节点,如何发展管理联盟商户？,通过建立联网消费交易平台，在车商及商户端安装银联刷卡识别消费终端，联

14、网至消费交易服务器，对终端消费交易情况的数据备份管理，通过后台对车商及商户终端客户消费交易的变化进行实时了解及管理。项目启动初期为了降低公司对“汽车人”卡发卡难度及实施风险，我们将发卡主体设在车商处，同时打通同业机构现有受理终端资源，如银商科技等，联合车商及商户对“汽车人”卡实施一系列促销行为，如低价洗车、5折享美食等营销方式，来达到卡信息的发布与市场认知度。大力发展联合发卡的营销模式，在车商及商户加盟“0”门槛的营销政策下，来扩大“汽车人”卡的公众影响力，从而来拉动市场目标客户的需求，以市场的需求来引导车商与商户的加盟。,合作共赢点 通过为持卡人提供更便利、更多样的消费方式，而获得市场公信力

15、与认可度；通过为车商及商户提供更专业更系统的营销推广和客服平台，便于车商提高知名度，获得更有利的市场占有率，便于商户获得更稳定的客户群体，而获得更多的车商及商户的支持，拓展输出链的终端；通过发展银行发卡渠道为其提供更优质的客户、更广阔稳定的利益增长点，而获得银行的有力支持，能为利用银行网络及公信力，以及日后的金融支持而打下基础。,武汉易惠通电子商务有限公司,如何发展管理会员？,对于会员的发展，初期以车商及商户的点对点宣传为主，逐步拓展其它发卡渠道，如银行或联合其它商户发卡，利用合作商户辐射其现有客户及新客户，结合公司网站及杂志等自有宣传媒介发布“汽车人”卡的产品信息，通过联合合作商户有组织、有

16、计划推出低折优惠活动，推出目标客户外呼业务，来推动会员发展的目的。通过会员登记注册对于会员资料进行收集整理，并进行归档绝对保密，保证会员信息的私密性；一卡一名制的管理，保证会员消费交易信息的透明度与卡的公信力，完整的数据备份，充分保证会员的每一笔消费交易都有据可循。,合作共赢点 通过为持卡人提供更便利、更多样的消费方式，而获得市场公信力与认可度；通过为车商及商户提供更专业更系统的营销推广和客服平台，便于车商提高知名度，获得更有利的市场占有率，便于商户获得更稳定的客户群体，而获得更多的车商及商户的支持，拓展输出链的终端；通过发展银行发卡渠道为其提供更优质的客户、更广阔稳定的利益增长点，而获得银行

17、的有力支持，能为利用银行网络及公信力，以及日后的金融支持而打下基础。,武汉易惠通电子商务有限公司,如何获得软硬件平台？,联网消费交易平台银联消费卡管理平台，保证“汽车人”卡市场公信力呼叫中心服务平台通过采购电信呼叫中心服务系统，构建人性化客户服务平台,合作共赢点 通过为持卡人提供更便利、更多样的消费方式，而获得市场公信力与认可度；通过为车商及商户提供更专业更系统的营销推广和客服平台，便于车商提高知名度，获得更有利的市场占有率，便于商户获得更稳定的客户群体，而获得更多的车商及商户的支持，拓展输出链的终端；通过发展银行发卡渠道为其提供更优质的客户、更广阔稳定的利益增长点，而获得银行的有力支持，能为

18、利用银行网络及公信力，以及日后的金融支持而打下基础。,武汉易惠通电子商务有限公司,如何聚集相关领域专业人士搭建核心队？,合作共赢点 通过为持卡人提供更便利、更多样的消费方式，而获得市场公信力与认可度；通过为车商及商户提供更专业更系统的营销推广和客服平台，便于车商提高知名度，获得更有利的市场占有率，便于商户获得更稳定的客户群体，而获得更多的车商及商户的支持，拓展输出链的终端；通过发展银行发卡渠道为其提供更优质的客户、更广阔稳定的利益增长点，而获得银行的有力支持，能为利用银行网络及公信力，以及日后的金融支持而打下基础。,武汉易惠通电子商务有限公司,如何快速拉动市场?,市场准备阶段：总经办：1、洽谈

19、主流汽车销售集团公司，收集车商反馈意见2、洽谈交通罚款代理机构3、洽谈移动、联通、电信充值话费代理机构 策划制作部：1、汽车人卡视觉设计及样卡制作工作2、各类文件准备工作（项目说明书、车商及商户合作协议等）3、制定杂志、网站的设计及开发方案,合作共赢点 通过为持卡人提供更便利、更多样的消费方式，而获得市场公信力与认可度；通过为车商及商户提供更专业更系统的营销推广和客服平台，便于车商提高知名度，获得更有利的市场占有率，便于商户获得更稳定的客户群体，而获得更多的车商及商户的支持，拓展输出链的终端；通过发展银行发卡渠道为其提供更优质的客户、更广阔稳定的利益增长点，而获得银行的有力支持，能为利用银行网

20、络及公信力，以及日后的金融支持而打下基础。,武汉易惠通电子商务有限公司,平台部：与银联对接汽车人卡联盟消费平台拟定平台说明书对市场人员实施技术培训工作 商务部：1、收集及整理商户数据库2、制定商户开发计划周期,合作共赢点 通过为持卡人提供更便利、更多样的消费方式，而获得市场公信力与认可度；通过为车商及商户提供更专业更系统的营销推广和客服平台，便于车商提高知名度，获得更有利的市场占有率，便于商户获得更稳定的客户群体，而获得更多的车商及商户的支持，拓展输出链的终端；通过发展银行发卡渠道为其提供更优质的客户、更广阔稳定的利益增长点，而获得银行的有力支持，能为利用银行网络及公信力，以及日后的金融支持而

21、打下基础。,武汉易惠通电子商务有限公司,市场启动阶段：,总经办：1、签订1到2家汽车销售集团公司合作协议2、确定交通罚款代理机构合作意向3、确定移动、联通、电信充值话费代理机构合作意向策划制作部：1、制定“汽车人”卡低价洗车、5折享美食活动合作方案及协议2、杂志及网站实施工作,合作共赢点 通过为持卡人提供更便利、更多样的消费方式，而获得市场公信力与认可度；通过为车商及商户提供更专业更系统的营销推广和客服平台，便于车商提高知名度，获得更有利的市场占有率，便于商户获得更稳定的客户群体，而获得更多的车商及商户的支持，拓展输出链的终端；通过发展银行发卡渠道为其提供更优质的客户、更广阔稳定的利益增长点，

22、而获得银行的有力支持，能为利用银行网络及公信力，以及日后的金融支持而打下基础。,武汉易惠通电子商务有限公司,商务部：1、有目标、有计划实施商户签约工作2、5折享美食活动商户签约工作3、更新合作商户数据库 平台部：1、配合商务部建立完善汽车人卡合作商户消费平台,合作共赢点 通过为持卡人提供更便利、更多样的消费方式，而获得市场公信力与认可度；通过为车商及商户提供更专业更系统的营销推广和客服平台，便于车商提高知名度，获得更有利的市场占有率，便于商户获得更稳定的客户群体，而获得更多的车商及商户的支持，拓展输出链的终端；通过发展银行发卡渠道为其提供更优质的客户、更广阔稳定的利益增长点，而获得银行的有力支

23、持，能为利用银行网络及公信力，以及日后的金融支持而打下基础。,武汉易惠通电子商务有限公司,团队整体配合作战，及时做好相应的策略调整，充分的制造市场需求，以一年的时间充分制造市场拉动，以求最快的速度来拉动市场。,合作共赢点 通过为持卡人提供更便利、更多样的消费方式，而获得市场公信力与认可度；通过为车商及商户提供更专业更系统的营销推广和客服平台，便于车商提高知名度，获得更有利的市场占有率，便于商户获得更稳定的客户群体，而获得更多的车商及商户的支持，拓展输出链的终端；通过发展银行发卡渠道为其提供更优质的客户、更广阔稳定的利益增长点，而获得银行的有力支持，能为利用银行网络及公信力，以及日后的金融支持而

24、打下基础。,武汉易惠通电子商务有限公司,七、运营步骤,搭建技术平台,1、快速对接银联完成核心技术平台的搭建。2、通过招募计算机网络人才和客服人员，建设平台部，对于平台部进行责任到人制。,合作共赢点 通过为持卡人提供更便利、更多样的消费方式，而获得市场公信力与认可度；通过为车商及商户提供更专业更系统的营销推广和客服平台，便于车商提高知名度，获得更有利的市场占有率，便于商户获得更稳定的客户群体，而获得更多的车商及商户的支持，拓展输出链的终端；通过发展银行发卡渠道为其提供更优质的客户、更广阔稳定的利益增长点，而获得银行的有力支持，能为利用银行网络及公信力，以及日后的金融支持而打下基础。,武汉易惠通电

25、子商务有限公司,构建商务体系,建立以武汉易惠通为主体，以签约4S店车商和签约优惠活动商户为基础，依托银联联网消费交易平台，建立呼叫中心服务平台为支持的商务体系，各级部门分工明确，紧密合作。,合作共赢点 通过为持卡人提供更便利、更多样的消费方式，而获得市场公信力与认可度；通过为车商及商户提供更专业更系统的营销推广和客服平台，便于车商提高知名度，获得更有利的市场占有率，便于商户获得更稳定的客户群体，而获得更多的车商及商户的支持，拓展输出链的终端；通过发展银行发卡渠道为其提供更优质的客户、更广阔稳定的利益增长点，而获得银行的有力支持，能为利用银行网络及公信力，以及日后的金融支持而打下基础。,武汉易惠

26、通电子商务有限公司,引入VC,待市场启动并稳定运营之后，“汽车人”卡发放量达到30000张（初步估定）时，通过制订商业计划书，考虑引入VC进行业务的深度发掘，团队与VC进行股权的合理分配，团队享有绝对控股权，VC机构享受利益分红的方式进行合作。,合作共赢点 通过为持卡人提供更便利、更多样的消费方式，而获得市场公信力与认可度；通过为车商及商户提供更专业更系统的营销推广和客服平台，便于车商提高知名度，获得更有利的市场占有率，便于商户获得更稳定的客户群体，而获得更多的车商及商户的支持，拓展输出链的终端；通过发展银行发卡渠道为其提供更优质的客户、更广阔稳定的利益增长点，而获得银行的有力支持，能为利用银

27、行网络及公信力，以及日后的金融支持而打下基础。,武汉易惠通电子商务有限公司,八、可衍生项目,一、汽车人卡的发放，主要以消费中高端群体为主导，通过汽车人卡的发放，必定能聚集一批的中高端优质客户，通过与银行的合作，便可与银行合作推出以汽车人卡为主体的金融衍生品汽车人基金，通过持卡客户预存一定数额的现金于汽车人卡中，由银行方进行可行性理财投资操盘，来实现对于持卡人的定期分红获利。（初步构想，具体可行性方案及操盘有待专业人士的商议）二、武汉易惠通通过搭建的联网交易平台完成客户资料的收集整理，通过引进IVR短信群发系统，来进行短信群发业务的招商与拓展。三、通过汽车人卡的发放，配合公司网站和期刊杂志的宣传

28、推广，从而达到汽车人卡和公司网站及期刊杂志的双重宣传推广，提高公司网站以及期刊杂志的影响力和公信力，通过网站和期刊杂志的广告位招租来达到增值赢利的目的。,合作共赢点 通过为持卡人提供更便利、更多样的消费方式，而获得市场公信力与认可度；通过为车商及商户提供更专业更系统的营销推广和客服平台，便于车商提高知名度，获得更有利的市场占有率，便于商户获得更稳定的客户群体，而获得更多的车商及商户的支持，拓展输出链的终端；通过发展银行发卡渠道为其提供更优质的客户、更广阔稳定的利益增长点，而获得银行的有力支持，能为利用银行网络及公信力，以及日后的金融支持而打下基础。,武汉易惠通电子商务有限公司,九、公司运营架构

29、,为了保证公司起步初期的平稳运行，相关发展及职能能有效得到保障。根据公司构架特制定公司人员配备表如下:,合作共赢点 通过为持卡人提供更便利、更多样的消费方式，而获得市场公信力与认可度；通过为车商及商户提供更专业更系统的营销推广和客服平台，便于车商提高知名度，获得更有利的市场占有率，便于商户获得更稳定的客户群体，而获得更多的车商及商户的支持，拓展输出链的终端；通过发展银行发卡渠道为其提供更优质的客户、更广阔稳定的利益增长点，而获得银行的有力支持，能为利用银行网络及公信力，以及日后的金融支持而打下基础。,武汉易惠通电子商务有限公司,策划制作部,平台部,合作共赢点 通过为持卡人提供更便利、更多样的消

30、费方式，而获得市场公信力与认可度；通过为车商及商户提供更专业更系统的营销推广和客服平台，便于车商提高知名度，获得更有利的市场占有率，便于商户获得更稳定的客户群体，而获得更多的车商及商户的支持，拓展输出链的终端；通过发展银行发卡渠道为其提供更优质的客户、更广阔稳定的利益增长点，而获得银行的有力支持，能为利用银行网络及公信力，以及日后的金融支持而打下基础。,1、固定人员薪酬月度费用预算:总经理：薪酬4000元、通、交补助费用600；总助：薪酬2500元、通、交补助费用500；部门经理：薪酬2000元、通、交补助费用100元X2平台部人员：1300元，通、交补助费用100元X2商务部人员：固定平均工

31、资1200元X4，通、交补助费用100元X2 X4客服人员：1000元X2出纳：1200元会计：1500元综合部文员：1000元；合计人员月度固定费用为：25700元2、月度固定办公费用：水电费用：800元办公文耗费用：200元办公电话费用：800元职场费用：4000元福利费用：5000元杂费：1000元财务费用：100元印刷费用：1000元月度固定办公费费用合计：12900元月度运营整体费用合计：38600元,武汉易惠通电子商务有限公司,十、项目固定成本分析预算,合作共赢点 通过为持卡人提供更便利、更多样的消费方式，而获得市场公信力与认可度；通过为车商及商户提供更专业更系统的营销推广和客服平

32、台，便于车商提高知名度，获得更有利的市场占有率，便于商户获得更稳定的客户群体，而获得更多的车商及商户的支持，拓展输出链的终端；通过发展银行发卡渠道为其提供更优质的客户、更广阔稳定的利益增长点，而获得银行的有力支持，能为利用银行网络及公信力，以及日后的金融支持而打下基础。,3、筹备备用预估:办公用品及财务用品费用：4000元购置汽车：4万元办公家私：2万元办公电器：2万元备用杂费：3000元半年房租费用：2.4万元筹备费用合计：111000元依据费用预算，将意味着整体开办费（现金）用不能低于60万元。,武汉易惠通电子商务有限公司,十、项目固定成本分析预算,武汉易惠通电子商务有限公司,恭 祝 商

33、祺,THANK YOU!,如何进行房地产市场分析,学习内容,理论部分,案例学习,为什么要进行房地产市场分析？,房地产市场分析的思路、步骤和方法,什么是房地产市场分析？,慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告,市场,为什么要进行房地产市场分析？,开发商,建筑师,消费者,1。评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议5。评估项目目标实现的可能性。,市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。,开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的

34、桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断,具体起到哪些作用呢？,什么是房地产市场分析？,概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。,需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）,市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！,房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路,三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面供给、需求三个时段过去、现在、未来,区域市场分析,专业市场分析,项目市场分析,广州经济环境和房地产市场,广州住宅市场,项目所在地市场,例如：,区域房地产发展处于何种阶段？,项目市场处于何种竞争格局？,竞争供给分析,

35、客户需求分析,竞争供给分析,客户需求分析,竞争楼盘分析,客户需求分析,房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤,第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。,房地

36、产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,区域经济环境分析,区域房地产市场分析,（一）基本内容,+,对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（二）基本资料的获得,区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市

37、场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数,数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,人均GDP与房地产发展关系,GDP增速与房地产发展关系,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,房地产市场预警预报指标

38、体系,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准,恩格尔系数食物支出金额/总支出金额,与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低,2008年我国各主要城市的恩格尔系数,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第三步专业市场分析（住宅）,1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格2、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划分）3、住宅商品房成交结构、产品特点

39、分析4、住宅商品房成交价格分析5、专业房地产市场总结,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第四步项目市场分析（微观层面）,对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性,项目自身资源条件分析(swot分析),竞争对手分析,目标客户分析,现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应,目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式,找出项目的目标客户目标客户的置业需求和偏好找出项目面对竞争市场的机会点,最终目标,S,T,O,

40、W,内部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具（项目+环境+竞争）,SWOT分析的价值要素,S/W（优势/劣势）的价值要素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素,具体地说，针对一个地块的价值要素包括：地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度）环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间）项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等,O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场

41、）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等）微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向,观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。,SWOT分析,我们的战略,发挥优势，抢占机会,利用机会，克服劣势,减少劣势，避免威胁,发挥优势，转化威胁,优势 S,机会 O,威胁 T,劣势 W,进行房地产市场分析时常犯的错误,1。大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性3。过于偏重对“二手资料”的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好,房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。,地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,补充几点市场分析方法的建议：,市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。,EXCEL表格示例1,EXCEL表格示例2,学习内容,理论部分,案例学习,