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1、佛山岭南新天地 商业考察报告,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/添加Q群140908613，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送,目 录,一、,项目概况,二、,项目整体规划和地位,三、,其他功能区分析,四、,重点功能区分析文化商业街区,1.1 发展商介绍1.2 项目规模1.3 项目区位1.4 项目周边市场分析1.5 项目考察评价,1.1 发展商介绍,瑞安房地产于2004年成立，总部设于上海，为瑞安集团的地产旗舰公司，结合了集团在中国内地主要的房地产发展项目。瑞安房地产于2006年10月在香港联合交易所主板上市(股票代号0272
2、)，在上海、重庆、武汉、杭州、大连及佛山之中心地段开发九个项目，其总建筑面积约1311.5万平方米（包括其他投资者权益）。瑞安房地产在内地开发、出售、租赁、管理及经营创新及优质的办公楼、住宅、零售、娱乐及文化等项目，其发展项目主要分为三个类别：集多种用途并分多期开发的大型城市核心重建项目，一般包括住宅、办公楼、零售、娱乐及文化物业；以IT及科技产业为主题，集多种用途的知识型社区综合发展项目，一般包括产业园、商业、零售、酒店、住宅、教育、户外康乐、绿化设施，及其他公共娱乐设施；以及集旅游产业及房地产配套设施的旅游业综合发展项目。,1.2 项目规模,住宅面积30万m，服务式公寓11万m，商业3万m
3、，引进精品超市+国际影院+时尚餐饮+休闲娱乐的全业态生活广场适于各个年龄段的消费者，毗邻厚街精神家园福神岗公园、体育公园，与全亚洲最大的希尔顿酒店近在咫尺。,地理位置佛山岭南天地位于禅城老城区，祖庙东华里的中心地段。东起市东下路，西至汾江中路，南起建新路，北沿人民路。交通通达情况往广州市中心约半个小时往广州南站 约20分钟往新白云国际机场约45分钟 地铁：广佛地铁祖庙站(百花广场)出，行建新路约二三百米。公交：1、公交祖庙站下，到佛山图书城侧路口(黄飞鸿纪念馆)拐入，约200米；2、公交人民路站下；3、公交建新建路下。自驾车：可从人民路或建新路入口进入，人民路及祖庙路兴华商场后面均有大型停车场
4、，停车后步行5分钟左右可至,1.3 项目区位,1.4 项目周边市场分析,祖庙商圈界定及发展 祖庙商圈是以兴华商场、百花广场为龙头，带动祖庙路街铺（约1公里长）而形成的商圈，是佛山中心组团的核心区域。祖庙商圈位于佛山市禅城区的老城区，拥有祖庙、梁园、东华里古建筑群等得天独厚的旅游资源，是佛山文化旅游中心，每年吸引大批的中外游客。片区内的祖庙路、升平路、锦华路等传统老街区，不仅有深厚的历史文化沉淀，更具有浓郁的商业文化氛围。自上世纪90年代中期起，随着图书馆、影剧院、百花广场等新的文化、娱乐、商业设施落户祖庙路，祖庙商圈开始奠定佛山商业的中心地位，成为佛山商业形态最丰富、商铺种类最多、范围辐射面最
5、广、发展最成熟的大型商业圈。现商圈内商铺众多、人气鼎盛，云集了兴华商场、百花广场、顺联百花总汇等众多百货商场，有苏宁电器、屈臣氏、佛罗伦、NIKE等名店进驻，消费市场繁荣活跃。,人民路段 人民路人流较大，经营商业种类繁多，以服饰、鞋类为主，消费群体主要是普通大众。佛山岭南天地项目延续了上海新天地的作风，由定位高档商业，现已进驻李宁、耐克等名店。商铺只租不售，租户装潢、营运、服务，都要统一管理，有很严格的监管，形式上也是走商业与文化相结合的方式。,福禄路锦华路段 福禄路拥有佛山最成熟的商业街银花商业街，商业氛围相当浓厚，经营业态品种繁多，包括服装、餐饮等，主要面向普通大众。东方广场占地面积 25
6、 万平方米，总建筑面积 80 万平方米，其中商业面积超过 23 万平方米，投资20 亿。以全新的“国际观光产业街区”理念，成为佛山的商业航母和华南地区屈指可数的超级巨mall。东方广场内部分为不同的功能区，不同的位置的租金与售价差异较大。位置较好的商铺售价可达8万元/以上，一般临街铺位为5-6万元/。,1.5 项目考察评价SWOT分析,2.1 总体功能布局2.2 项目定位2.3 目标消费群体定位 2.4 各功能区配比2.5 公建配套设施分布2.6 项目首期开发,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/添加Q群140908613，可享受每
7、日免币与优惠资料、纯干货实时推送,2.1 总体功能布局,2.2 项目定位,揉合特色传统文化和现代消闲生活元素的大型综合发展项目 岭南天地运用现代手法,改造祖庙东华里片区具有典型岭南民居风格的珍贵历史建筑。在保留历史建筑原有风情的基础上，注入现代时尚元素，让历史与现代元素和谐地融合。这个综合改造项目，配合佛山国际性的现代化经济发展，为佛山这个文化名城注入崭新的时代气息。岭南天地一期以文化、旅游、商业和休闲为四大支柱,2.3 目标消费群定位,住宅,2.4 各功能区配比,2.5 公建配套设施分布,31,资料来源：美国SOM佛山市禅城区祖庙东华里片区改造概念性规划方案,2.6 项目首期开发,项目分期及
8、总体落成时间 项目整体共分五期开发，预计整体开发完成时间为2018年。首期开发范围,LOT D 商场、酒店及公寓占地面积：16,479m/建筑面积：52,100m；,LOT 4 小高层住宅东华嘉苑占地面积：20,356m/建筑面积：41,803m；,LOT 1 商业街区（第一阶段）占地面积（含文保单位）：125,892m 新建筑面积：22,571m；,LOT 14 低密度住宅东华轩 占地面积：14,105m/建筑面积：14,528m。,3.1 酒店功能区3.2 住宅功能区3.3 商务功能区3.4 购物中心功能区,3.1 岭南天地马哥孛罗酒店,项目更引进世界知名酒店管理公司马可孛罗经营管理拥有
9、400多个房间的酒店及公寓;其室内设计由著名新加坡设计公司 DP Design打造，融合庄重典雅的岭南风格与西方时尚，为入住者带来独一无二的极致享受;热点。,贵宾楼层位于十五及十六楼，设有马哥孛罗咖啡厅及餐厅，可容纳 196 位顾客。大堂酒廊位于酒店地面，可容纳 48 位宾客。酒店设有可容纳 1,000 位宾客之瑰丽堂皇的马哥孛罗宴会厅，以及七个多功能会议室。,岭南天地秉承岭南人居理念，糅合现代华宅之精粹，一期低密度住宅“东华轩”及小高层住宅“东华嘉苑”，景点的外型设计，简约线条搭配得岭南大屋建筑特色，彷如艺术品一样展现人前，气派不凡。,3.2 住宅功能区,东华轩低密度别墅占地面积：15428
10、平方米建筑面积：26459平方米容积率：1.03均价40000元/平方米仅38幢的低密度市中心珍藏级大宅,面积由285平方米至50平方米,大气天成。尊贵大宅均特设独立门牌号，犹如家族徽章，彰显住户贵胄气派,高墙石阶,方正稳厚，复原东华里森严排列的古巷特色,更显私密矜贵。,东华嘉苑8层式小高层洋房占地面积：20362平方米建筑面积：58188平方米均价20000元/平方米主力户型：两房110平方米 三房130-160平方米 四房180-230平方米一期推出：246套,祖庙路一直是佛山传统的中心商业地带，片区改造后，将由多栋甲级写字楼、星级酒店及大型商场等组成岭南天地的国际都会商务区。其中项目第五
11、期将开发总建面13万平方米，高达415米，80层的超甲级写字楼，势将成为佛山地标之一。各地块由地下通道及地下商场相连，与地铁站出口直接连通，建构多维立体的综合商城。国际名企及著名公司纷纷进驻，带动佛山城市全面升级。,3.3 商务功能区,建筑面积2.2万平方米，将成为佛山市内最高端的购物中心；首层为一线品牌，二层进驻高档礼服、婚纱定制和高端服装品牌，三层则提倡健康生活方式，健身会所、SPA及各国餐饮。,3.4 购物中心功能区,4.1 文化商业街区分析4.2 品牌商家及业态4.3 品牌和业态分析 4.4 建筑风格分析4.5 商业环境营造分析4.6 项目小结,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商
12、学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/添加Q群140908613，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送,4.1 文化商业街区分析,文化商业街区范围,总面积67，600平方米，,第一阶段落成22,571平方米。,4.2 品牌商家及业态,4.3 品牌及业态分析,交付模式 商铺的交付模式为“订制式交付”，即由甲方统一规划整体布局，根据项 目建筑风格进行修葺改建等，建筑物符合商业用途后，再根据每个商铺的 功能业态，和每个行业的不同需求，订制式交付商家品牌使用，最大程度 并科学的控制规划的统一性。经营模式 管理上，商铺只租不售，对商业街采取租户装潢、营运、服务，项目公司 统一管理
13、，严格监管。,主要经营连锁洋品牌和本土化老字号特色品牌,部分品牌商家展示,部分品牌商家展示,4.3 品牌及业态分析,商业区实景图 人民路,沿街商业,沿街商业,沿街商业,马哥孛罗酒店,商业区实景图,商业区实景图,商业区实景图,商业区实景图,商业区实景图,商业区实景图,4.4 建筑风格分析整体外观,岭南建筑善于利用青砖瓦片、木梁石板等建造材料，创造通透空间及虚灵形体，形成清新明快的建筑形象，同时借鉴古代亭台楼阁原型，使新建筑千姿百态，让岭南韵味更显气质；基本上没有一座楼、一间店铺是相同的，建筑结构、店面变化万千,。在建筑上彩用了很多岭南独有的工艺特色，如木雕、灰雕、陶瓷、镬耳、趟拢门等，俨如一场视
14、觉艺术盛宴。,建筑物基本上沿用了典型的岭南建筑风格，整体格调古朴、玲珑、雅淡，保留原有风情的基础上，又十分重视现代商业元素，历史与时尚在建筑风格中和谐地融合；,4.4 建筑风格分析外立面,外立面颜色以深灰色、浅灰色为主，外墙主体以灰石砖、青砖堆砌而成，搭配多元化的玻璃和门框等元素；部分建筑物以传统的骑楼形式展示，和小巧玲珑的二层阳台衬托出浓厚的岭南韵味；建筑物顶部常做成多层斜坡顶，屋顶是岭南传统的瓦片，部分屋檐以彩画、砖雕等装饰，搭配和谐古朴。,3.5 商业环境营造分析地面,外部街道的地面与阶梯主要以大小不一的石板地砖为主，用新旧混合的地砖堆砌而成的石板路，其中会按不同的功能区，在材质和颜色方
15、面设计也有所不同。,4.5 商业环境营造分析公共区域,建筑风格园林绿化 通过合理的空间改造，增设的公共区域都布置大面积的绿化，树木的挑选更是以岭南水乡的特有植物为主。,建筑风格路牌指引、卫生间 区域内指引标志的设计各具特色，在墙体的标识为凹凸隶书字体，开放式区域以展示架形式为主，简洁而优雅；围挡的宣传语除了普通话外还使用了粤语，增添了亲和力和粤文化；卫生间墙面仍以旧式砖块，男女以及残障标志颜色分明；,建筑风格园林绿化 除了路边的树木植被，各类盆栽，房屋的外墙等各个角落都种植有不同形状高度的绿化，恰到好处地搭配整体建筑效果，美观而精致。,3.5 商业环境营造分析行政文化设施,根据主要文化商业街区
16、的节点设施，设立婚姻登记处为项目添加一份温馨浪漫的色彩，引导人流集聚，同时增加文化氛围；,4.6 项目小结,岭南天地一期揉合特色传统文化和现代消闲生活元素，以文化、旅游、商业和休闲为四大支柱。岭南天地将会保留并弘扬岭南文化，一方面以文化枢纽的概念，设置如剧院、展览馆、画廊、博物馆及工作坊，同时包含以嫁娶为主题的酒店、珍贵的保护文物、特色商业街、低密度住宅和其他配套设施，并设计”C”型环抱祖庙的景观公园，提供绿化带、广场、人工湖、水道、市中心微绿洲等大量公共休闲空间，推动佛山发展成为华南文化、旅游、商业、休闲新热点。项目亮点：新建或者拓宽道路，加入步行街，使得利于商业街区的人流互动；新建绿化、喷水池、水池等，打造商业街区关键节点转换，有利于降低消费者游玩购物疲劳；根据主要文化商业街区的节点设施，在次动线附近新建广场，引导人流集聚，营造商业氛围；在动线较深处设立独立的卫生间，有利于对商业人流的引导到商业街区的；在商业街区偏远处，设立独立电房和中央空调主机和垃圾回收处，采用中央空调，提升了整体复 古的文化商业街氛围的舒适度,
