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1、惠东富茂威尼斯湾项目产品及市场定位报告销售策划部2010年11月04日,-1-,第一部分：市场研究分析,第二部分：产品及市场定位,-2-,万科东海岸,梅沙湾,万科天琴湾,天麓,万科十七英里,三门岛,凯旋湾,珠江东岸,翡翠山,卓越东部蔚蓝海岸,皇庭波西塔诺,合正东部湾,碧桂园十里银滩,世纪海景,光耀DADA的草地,合生滨海城,跨海大桥（范和港跨海大桥）：范和港跨海大桥将亚婆角与巽寮湾直接相连，政府规划2012年12月建成通车。届时深圳至本项目1小时车程，广州至本项目1.5小时车程。,东部海岸线重点项目布局图,本案,大亚湾片区,巽寮湾片区,大、小梅沙,西涌,南澳,东涌,香 港,惠东双月湾,跨海大桥
2、,-3-,金海湾,万科双月湾项目,翡翠山,皇庭波西塔诺,碧桂园十里银滩,光耀DADA的草地,翡翠山,卓越东部蔚蓝海岸,太阳湾,大亚湾石化城,珠江东岸,合正东部湾,跨海大桥（范和港大桥）,本案,金海湾项目,大亚湾片区,巽寮湾片区,稔山镇,淡水镇,一、大亚湾片区部分重点项目布局及概况,-9-,合生滨海城,合立方,水陆往香港约 43公里,往深圳约 50公里,往广州约 180公里,产品组成情况,2010年新推出的三期产品：,一期、二期产品：,1、金海湾项目,三期9月推出,喜来登酒店（已投入使用）,高尔夫练习场滨海浴场（已投入使用）,一、二期已投入使用区域,-5-,已投入使用的配套：喜来登酒店、高尔夫练
3、习场、滨海浴场即将投入使用的配套：游艇俱乐部、美食街、天后宫民俗文化旅游商业区、国际会展中心、18洞高尔夫、婚礼广场、演艺中心、养老中心、酒吧街、四座五星级酒店等,1、金海湾项目,一期、二期效果图,三期现场实景图（酒吧街、美食街正在改建中）,一期、二期部分实景图,三期海上湾畔效果图,海尚湾畔,港湾码头,建设中的三期海尚湾畔现状,海上湾畔,一期别墅（售罄）,二期凤池岛酒店式公寓（售罄）,酒吧街、美食街区域（建设中+待改建）,-6-,二期别墅（销售中）,1、金海湾项目,-6-,金海湾海上湾畔沙洲公寓D户型1室1厅1卫1厨85.00,金海湾海上湾畔沙洲公寓A户型1室1厅1卫1厨55.00,金海湾海上
4、湾畔沙洲公寓A户型1室1厅1卫1厨60.00,金海湾海上湾畔沙洲公寓C户型2室1厅1卫1厨135.00,三期海上湾畔户型一览,1、金海湾项目,金海湾双拼别墅A户型4室3厅3卫1厨210.00,1、金海湾项目,金海湾双拼别墅B户型4室3厅3卫1厨210.00,1、金海湾项目,2、合正东部湾项目,首期产品（预计2011年下半年推出）：320独栋别墅 230-270联排别墅 50-150的洋房,产品组成情况,项目规划配套：小区内部配套：会所 其他：2公里海景风光带(亲海栈道)、银色贝沙滩、标准18洞山麓高尔夫、东部湾游艇会、私家登山道、网球场、大型SPA中心、大型会所、海景酒吧、咖啡西餐厅、特色餐厅
5、、无边际风情游泳池、风情商业街、五星级酒店等、,-7-,2、合正东部湾项目,3、碧桂园十里银滩,产品类型：别墅 海景洋房 海景别墅,产品组成情况,-8-,4、合生滨海城,产品类型：别墅 海景洋房 王府酒店,产品组成情况,-8-,4、合生滨海城,合生滨海城首期产品主推产品270联排别墅,5、珠江东岸,产品组成情况,-8-,一期产品情况（2008年11月已经交楼）：占地23万平方米，容积率0.55，共有429套，所有单位均为别墅，户户设计有SPA房，全部精装修交房，配有1万平方米的会所 二期产品情况（售罄）：占地15万平米,容积率2.8,绿化率30%,共有住户400多户,产品包括300多套257、
6、265平米联排别墅及100套336、356平米双拼别墅 三期产品情况（销售中）：三期现售面积约为260平方米联排别墅，均价9000元/平米，一次性及按揭付款均为9.8折。,5、珠江东岸,珠江东岸A联排别墅三层平面图4室3厅6卫1厨260.00,5、珠江东岸,珠江东岸C双拼别墅地下层平面6室3厅6卫1厨333.00,6、卓越东部蔚蓝海岸,产品组成情况,-8-,首期产品包含158-285平米双拼及联排别墅，77-147平米两房至四房单位,6、卓越东部蔚蓝海岸,卓越东部蔚蓝海岸TD 面积:187.80m2,卓越东部蔚蓝海岸TE 面积:153.96m2,6、卓越东部蔚蓝海岸,7、皇庭波西塔诺,产品组成
7、情况,-8-,皇庭波西塔诺目前正在施工当中。一期滨海环湖别墅单位囊括了叠拼、联排、双拼、独栋的类型，面积为126-598平方米。深圳怡景中心城展场已开放，展场地点位于G层地铁1号线会展中心站B出口（星巴克旁）。项目预计11月底12月初开盘。,二、大亚湾片区部分高层项目概况,-10-,大亚湾高层项目小结：目前大亚湾高层项目的普遍售价在4500-5000元/平方米左右，而一些带赠送面积较多项目如DADA的草地等倍受外来投资客户青睐，售价可达5500元/平方米。,三、市场调研总结,片区发展前景明朗，同时存在正面竞争威胁,1、区域市场竞争状况小结：距离本项目最近的度假楼盘金海湾，整体规划功能完善，开发
8、周期约10年左右。该项目08年开售，现处于第三期开发阶段，该项目海域面宽，海岸线完美，后续推出的产品将依然是别墅+公寓，将与本项目形成正面竞争冲突；亚婆角区域合正、碧桂园项目预计于明年推出，也将是本项目潜在的竞争对手。2、未来区域发展以及项目发展前景：在政府大力支持东部海岸线旅游资源的开发的基础下，随着东部海岸线五星级酒店（金海湾4家、碧桂园1家、合正1家、本项目五星级酒店）的不断落成以及广惠高速跨海大桥（范和港大桥）的落成，将会逐步牵引盐田、南澳、东西涌等已发展过于成熟的区域的度假、投资客户向东转移，区域发展前景无限。3、区域客户以及产品情况小结：区域客户基本以及投资、度假客户为主，据了解金
9、海湾项目的购买客户80%以上是深圳等外地客户购买，比较热销的产品是带投资回报的酒店式公寓以及小面积的度假式别墅，而大亚湾片区项目的购买客户70%左右是深圳等外地投资客户，畅销户型为50-100的1-4房，尤其以DADA的草地最为突出。,-11-,第一部分：市场调研,第二部分：产品及销售定位,-12-,一、项目首期开发概况,本项目首期开发并对外展示的区域如右图红色区域所示，首期总建筑面积约50.50万，而首期首批（黄色圈内）占地约18万，别墅+高层+公寓约12万，公建面积约1万，包括销售中心、会所、商业区等。首期产品是项目首次推向市场样板，客户对首期产品的评价将会直接影响整个项目后续的开发和销售
10、，因此建议项目的首期产品尽量能在区域内独具一格，为项目的后续开发奠定良好的基础。,-13-,二、首期产品类型及配比建议,别墅产品配比：,公寓产品配比：,高层产品配比：,三、首期首批别墅产品建议,结果公司几轮前期沟通，项目首期别墅产品风格基本确定为西班牙建筑风格，而户型的面积也基本确定为：独栋约330平方米、双拼约260平方米、联排约200平方米，做为整个项目样板展示同时测试市场对各类别墅产品的接受度，为后期别墅产品奠定发展方向。,-16-,建议产品形式1:国际度假公寓,公寓采用弧形板楼结构，以非采景面的走廊作为平面公共交通工具，垂直交通工具是安装在板楼侧面顶端观光电梯,四、首期公寓产品建议,平
11、层与复式/夹层结构相结合,平层与复式/夹层结构组合,40平米平层公寓,60平米复式公寓（1房1厅2卫）,90平米复式公寓（2房1厅2卫）,平层结构,40平米平层公寓,60平米平层公寓（1房1厅2卫）,90平米平层公寓（2房1厅2卫）,四、首期公寓产品建议,平层与复式/夹层搭配保证每间卧房和功能厅都拥有海景，而将其它功能区间布置于非海景面,产品说明产品A：户均面积60平米左右，小复式，一房一厅均有海景，客厅挑空净高达到5.8m，舒适感十足产品B：户均面积40平米左右的平层公寓产品C：90平米的2房1厅，复式结构，每间卧室与客厅均面对海景。客厅挑高5.8m或夹层设计，客户可自由组合空间，增加实用面
12、积,入户门,四、首期公寓产品建议,平层与复式/夹层搭配推荐户型演示-40,海,四、首期公寓产品建议,平层与复式/夹层搭配推荐户型演示60，90的复式结构,海,四、首期公寓产品建议,平层结构推荐户型1奢侈型的80平米平层1房1厅2卫,户型特点：扩大采景面宽，海景面能做窗的，全部采用大面积推拉玻璃门，增大景观面除厅、卧房以外的功能空间均排部于非海景面大型的观景阳台，将客厅与景观连接半开放的西式厨房，采光条件好两卫的设计，主卧为套间，舒适度非常高,海,起居室,卧房,开放西厨,卧房套卫,公卫,大型观景阳台,餐厅,四、首期公寓产品建议,平层结构推荐户型2奢侈型的80平米平层1房1厅,海,户型特点：大面宽
13、的采景面，270度全观景阳台全采光的半开放式西 厨两卫的设计，主卧为套间，舒适度非常高,起居室,卧房,开放西厨,卧房套卫,公卫,大型观景阳台,餐厅,四、首期公寓产品建议,公寓考虑国际度假公寓的作法，可以采用酒店式精装为客户提供附加值,四、首期公寓产品建议,产品外立面建议多采用一些变化的时尚元素，可以增加观景面的同时，增强休闲度假气息,四、首期公寓产品建议,金地梅陇镇主题鲜明、形象独特，凭借产品规划和紧凑实用的户型设计获得良好市场反应,案例,金地梅陇镇概况开发商：深圳市金地住宅开发有限公司；位置：龙华二线拓展区东北侧，北临布龙路，西靠梅龙路；占地面积：136000；建筑面积：420000；容积率
14、：3.08；绿化率：30%；一期占地面积：50432平方米，建筑面积：住宅127904平方米、商业5037平方米，1238户；配套：商业街，幼儿园；共分3-4期开发，一期于06年5月开盘，08年2月3期开盘。,“代言城市未来的梅陇镇”地处龙华片区，凭借其在空间、交通和规划等方面的优势该区域将迅速发展成为深圳的城市新区。,五、首期高层产品建议,整体规划独具匠心，充分利用坡地地形，不同高度板楼的排列勾勒出错落有致的天际线,梅陇镇由11-18层的小高层和24-33层的高层建筑组成的，共4000多个单位,由于地块破地的特性，梅陇镇建于城市8米台地之上，与周边区域形成天然区隔，浑然天成；12栋板楼、6栋
15、塔楼以点阵式布局，错落其间；社区外围布置街区、城市广场、商业街等，内部设置架空层、中心花园等，将城市的繁华和社区的私密宁静巧妙结合,一期,二期,三期,四期,五、首期高层产品建议,德式纯净主义风格之下线条简洁，但色彩绚丽，营造出富有活力的建筑外立面形象,德国WSP建筑设计公司用简约、纯粹的德式纯净主义风格，突出简洁的线条，用直线条的造型，让建筑大胆出位,彩虹般绚丽七色立面百叶，通过百叶内墙多种色彩的运用，强调建筑时尚、活泼的一面，营造出最具都市气质的建筑表情,五、首期高层产品建议,社区内道路设计注重人性化、参与和互动，园林景观变化丰富,以前卫、阳光、时尚、自然、健康为总体风格，结合起伏的台地与坡
16、地进行简洁、流畅的设计，以“人景互动”为原则，采用构架、廊道、雕塑小品等要素强调人的参与性和景观的可达性园林景观由中央公园、水立方泳池、派对架空层、邻里共享庭院、商业休憩庭院、前广场、下沉式庭院等组成,水立方泳池,架空层,小品,人行景观道路,五、首期高层产品建议,业态丰富的商业街彰显了强烈的生活意向，架空层和主题区的设置情趣十足、功能多样,架空层作为“自然泛会所”，一期架空层中设置了6个PARTY主题区，1个运动健身区和1个儿童游乐区；其中6个PARTY架空层采用不同的情景设计，作为全天候供业主享用的私家酒吧、咖啡厅和派对场所；商业业态以主题小品牌店，便利店和餐饮为主，为社区提供最适用的生活配
17、套,五、首期高层产品建议,户型面积区间多样，为客户群设置了不同的选择，设计紧凑、精致,项目一期的主力户型是100110平方米的三房，72-78平方米的两房，此外还有部分110121平方米的三房、140平方米的四房和少量的复式、大平面单位；全部为一梯两户或两梯三户的板式结构，南北通透，户型方正实用，大面积赠送入户花园、双层挑高大露台、生活阳台、大凸窗等,2房2厅1卫72平米,3房2厅2卫109平米,4房2厅2卫139平米,户型方正合理，南北通透，采光和通风俱佳，舒适度强；面积控制适当，既保证了功能齐全，又不降低舒适度，减少客户的成本支出；厨房和卫生间全明设计，提高舒适度；赠送大面积入户花园、凸窗
18、和露台，给客户最大的实惠。,五、首期高层产品建议,金地梅陇镇规划别具一格、外立面风格鲜明，社区完善功能和配套适用，使项目虽处陌生依然魅力十足,大胆利用板楼南北排布与点楼穿插，规划别具一格充分利用地形优势和楼宇排布，营造出灵活丰富的社区形象。,规划层面,外立面线条简洁，但利用斑斓的建筑色彩营造出时尚、活泼的形象，建立自身特有的社区气质；丰富的产品，紧凑精致的设计满足了不同客户的选择。,产品层面,利用坡地和架空层设置出多个主题区，把健康、快乐的社区生活意向展现在客户面前；业态丰富，功能适用的商业配套即营造出良好的生活意向，同时也解决了一定的陌生新区基础生活要求。,社区功能和配套层面,整体规划,社区
19、气质,生活意向,建筑形象,关键词,商业配套,五、首期高层产品建议,金地梅陇镇对本项目的启示：建立城市意向要做到：鲜明的风格，标志性的建筑，差异的边界，目的地般的归宿感,五、首期高层产品建议,系统性的差异化全面提升产品力，突破同质化竞争的市场,定位层面,东部沿海度假休闲的示范和领先者,客户层面,度假休闲为主流需求，对产品新颖品质敏感,竞争层面,区别东部大批度假休闲项目，使本项目独居一格,产品发力点,实用性,功能提升,附加值,注重户型空间组织的合理性 在相对紧凑户型中不降低休闲度假性,加大赠送外延空间和功能空间户型功能提升,强化标杆产品对整体价值的带动基本功能以外的产品延展,五、首期高层产品建议,
20、五、首期高层产品建议,高层意向户型建议一（所有面海的阳台及凸窗面积增加）：,可改造成2梯6户，户户看海景,可改造成2梯3户，为奢华型的户户看海景,五、首期高层产品建议,高层意向户型建议二（所有面海的阳台及凸窗面积增加）：,2梯4户，户户看海景,2梯4户，为户户看海景,五、首期高层产品建议,高层意向户型建议三（所有面海的阳台及凸窗面积增加）：,3梯2户，豪华海景总统套房,客户特征1-广州：客户均以广州客户为主，比例约在60-70%，公寓、高层客户以白领为主，别墅客户以企业主为主，较为关注价格,六、项目销售市场及客户定位,客户特征2-深圳：客户以深圳为主，注重生活享受、资产保值,六、项目销售市场及
21、客户定位,客户特征3-惠州：深圳客户关注性价比与投资潜力，是惠州度假楼盘的主要消费群体,六、项目销售市场及客户定位,珠三角度假大盘客户特征总结,顶级客户,财富的积累程度，决定了生活状态与需求的区分,大中型企业老板、董事阶层,金领阶层,庞大的财富支撑，有充足的私人时间,充足的财富支撑，有较多私人时间，愿意追求生活品质,较有钱，但无闲,高品质享受、保值,高品质享受、保值，投资，考虑总价,投资、享受，承受总价能力有限,生活状态,置业核心关注点,六、项目销售市场及客户定位,珠三角度假大盘客户需求细分:,六、项目销售市场及客户定位,小结：,客户来源、行为特征：广州、深圳度假楼盘一般以本城市客户为主，占据较大比例惠州作为珠三角地理核心，客户辐射范围较大，尤其对深圳客户而言5+2生活模式已经形成，度假理念深入人心，逐渐成为生活习惯之一，节假日度假客户群体（有钱有闲群体）业已成长起来珠三角客户拥有足够的资金，投资性需求较大，且已形成投资度假型物业的市场，度假物业中约有20-30%为投资性客户交通距离在1-2H左右比较容易接受 深圳、广州客户区别：深圳客户投资意识强、注重享受、倾向于稀缺性资源的占有、关注资产增值保值广州客户更务实，关注总价、配套、环境，追求性价比,六、项目销售市场及客户定位,THE END!,
