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1、韶关别墅项目市 场 分 析 报 告,目录,一、韶关土地市场分析1.1 2006年土地交易情况1.2 2007年土地交易情况1.3 2006-2007土地交易情况比较1.4 同地段两宗土地出让价格比较1.5 土地市场小结二、韶关房产市场分析三、主要竞争对手分析四、规划建议五、案名建议六、展销中心选址建议七、工作安排计划,1.1 2006年韶关土地交易情况,表一,一、韶关土地市场分析,1.1 2006年韶关土地交易情况,续表一,2006年韶关市共供应土地2877597平方，其中碧桂园购得2325784平方，东方房产购得225898平方，水上乐园北侧项目99168平方，森林公园项目43092平方，而
2、且这几个项目除水上乐园北侧项目外都已经动工和进入销售阶段。,2007年韶关共出让土地3589935平方，其中碧桂园集团购买土地320万平方，良村地块容积率在1以下，估计是别墅开发用地，启明北地块容积率在1.8以下，估计是酒店、别墅混合开发。,1.3 2006-2007土地交易情况比较,从上图表可以看出，2007年同比2006年，土地交易面积、交易均价分别增加71.23万平方和781.03元/，增幅分别为24.75%、75.5%。,1.4 同地段两宗土地出让价格比较,左图显示的腊石坝同一地段两宗土地由碧桂园集团先后于2006、2007购置，2007年的交易单价为269元，比2006年的土地交易单
3、价137.57元升幅达95.5。,土地供应逐年递增 截止2007年11月30号，2007年比2006年增加土地供应71.23万平方。土地成交价格大幅度攀升 2007年土地成交均价比2006年增加781.03元/，增幅达75.5%。土地市场逐渐形成一家垄断局面（碧桂园）2006-2007年11月30日，韶关市土地交易面积累计646.75万平方，其中碧桂园集团购得土地达553万平方，占土地交易量的85.5。据了解碧桂园将在 芙蓉新城附近又囤积了1000亩的土地，逐渐形成一家垄断。土地出让方式主要以挂牌为主，拍卖为辅 土地供应较充足，特别是别墅用地 政府西迁的发展规划和芙蓉新城的开发建设，城市半径扩
4、大，势必带动周边地区的发展，可供开发的土地迅速增加。在20062007年已交易土地中，可用作别墅开发的土地估计至少超过200万平方，2008年可做开发别墅的土地超过100万平方，按照容积率0.7，户均面积250平方计算，2008年可开发上市的别墅达2800套，相当于2007年同类物业交易量的10倍。,1.5 土地市场小结,二、韶关房地产市场分析,2.1 韶关住宅交易情况分析,由上表可以看出，韶关住宅销售量价齐升，07年11月相对06年成交均价增长近一番，特别是07年下半年的销售量比上半年增长近一番，出现“销售的井喷”。,2.2 别墅交易情况分析,从左图表可以看出，7月份别墅的销售面积、销售均价
5、分别是4032平方、4007元平方，11月份销售面积、销售均价分别是2196平方、5595元平方。韶关市别墅销售11月相比7月出现价升量跌的态势.,2.3 韶关商品房供应情况分析,从左图表可以看出，07年11月份比07年7月份韶关住宅总供应量比较平，别墅供应量迅猛增加，这主要是因为碧桂园的10.1上市和后续持续供货。,在售别墅中，碧桂园供应量占74，其次是森林观邸占22。随着碧桂园开发量不断增加和社区的不断成熟，韶关的别墅市场将逐步形成垄断.,2.4 在售别墅的主要组成,2.5房地产市场小结,从住宅的成交量来看，自2006年起成交价格和成交量呈逐年攀升态势。别墅的成交量自,三、主要竞争对手分析
6、,别墅类,蓉山翡翠湾,总规划图,蓉山翡翠湾,主要户型图,首层,二层,三层,四层,项目现状,营销包装,户外广告牌:,销售中心:,名人效应:,蓉山翡翠湾点评,优点：三楼设置观景洗衣间，实属 韶关首创；赠送超大前后花园；韶关唯一背山面江的项目，每户可见江景,缺点：没有将江水资源利用价值最大化；别墅区与小高层住宅不分区，专享性不足，私密 性 别墅间落差不大。,此项目无论地段还是居住环境并不逊色于本项目，而且是韶关目前唯一的独立别墅，因此成为本项目的最直接的竞争对手。,韶关碧桂园,总规划图,主要户型图,主要户型图,项目现状,营销包装,此外设置销售中心，开放样板房；,投放大量电视、电台广告；户外设置灯旗广
7、告、大型广告 牌。,韶关碧桂园点评,该楼盘推出大量别墅，大量占领市场，成为本项目的强大竞争对手。优势：1、开发商实力雄厚，品牌认可度高，已形成一定的市场影响力；2、该楼盘户型布局合理、居住环境静谧；3、小区内配套齐全，五星标准酒店，近10万M2商业广场，省一级标准学校；酒店式物业管理。劣势：1、地处韶关城郊，位置偏僻，目前没有公交车可直达；2、生活配套不完善，目前该楼盘附近没有大型商场、超市；3、花园面积偏大，而且额外收费，导致客户购房成本加大；4、外立面是半涂料，不够美观耐用；样板房较粗糙。,森林观邸,总规划图,森林观邸,主要户型图,项目现状,营销包装,森林观邸点评,优势：1、6米挑高大厅；
8、2、绝版地段:韶关国家森林公园大门口3、无敌景观:2700公顷韶关国家森林公园,5000主题莲花池4、超大赠送:最大约120半地下室、前后花园、近50天顶花园 劣势：1、别墅在铁路傍，干扰生活；车位露天；半地下层的通风采光不佳；定价不科学；外立面效果不佳。,龙洲岛菲诗艾伦,总规划图,主要户型图,项目现状,营销包装,龙洲岛菲诗艾伦点评,优势：1、一线江景（100%推窗见景）；2、每户赠送面积60-214平方入户花园及20-54平方空中露台；3、国际标准物业管理；4、双城中心纯粹岛居；5、“3重6防”安防系统。,龙洲岛菲诗艾伦点评,劣势：1、价格较高，2、户型布局与车位设计不合理，3、花园较小，设
9、计封闭，4、外立面全涂料，5、曾水浸口碑不佳。,3.别墅类小结,1、竞争对手：别墅盘以碧桂园威胁性最大，高层项目以盈翠皇庭为主要竞争对手。2、价格：相对于碧桂园带装修均价7000元/M2，市场上别墅盘以蓉山翡翠湾价格更高，现在二期均价9000元/M2，毛坯房。3、户型：当地人较喜欢碧桂园的大气。4、营销策略方面：盈翠皇庭、蓉山翡翠湾做得较好，汇洋威尼斯虽然户外广告多，但样板房和户型不理想。,普通住宅类,长城世家（一期）,总规划图,主要户型图,200复式四房二厅,98二房一厅,126三房二厅,长城世家概况,长城世家屹立于工业西最具开发潜质的生活居住圈和经济商圈内。该楼盘现接受意向登记，预计08年
10、春节推出。面积88180，产品、户型多样，布局合理。,长城世家（一期）点评,优势：1，200米风情商业街；2，生活配套成熟；3，都市核心：政府重点发展地区；4，户型设计新颖（叠院洋房、N+1户型、客厅凸窗）劣势：1、距离风情商业街较近，打破宁静的居住环境；2、景观不佳。,汇洋威尼斯（一期）,现场图片,合成效果图,汇洋威尼斯（一期）点评,优势：1、背山面江，能饱揽三江六岸之美景；2、目前韶关最高的住宅建筑物。劣势：1、销售中心位置不显眼；2、没有为客户提供专门停车位；3、销售人员整体素质不高（没有统一着装）4、一期住宅前有一栋10层高的住房阻碍江景视线；5、样板房不够精美，较粗糙。6、通风采光性
11、差；,富康山水华府,汇展华城（二期）,四、规划产品建议,风格建议：,户型面积：,其他：,五、案名建议,我们的思路：结合项目面湖靠山的自然资源，以及幽静的宜人环境，运用案名向大众显示本项目的环境优美；由于项目以别墅为主，因此案名应该大气并体现身份的象征。以下是案名的构想：,主推案名：,比华利山庄（beverly hills）宣传语：经典建筑造就经典人生,比华利山庄,案名来源：美国洛杉矶的“比华利山庄”举世闻名的比华利山庄是全球富豪心目中的梦幻之地。它地处洛杉矶盆地边缘的山坡上，其建筑物依比华利山而建，面临一望无际的太平洋海面。在1920年有一位名叫道格拉斯法尔拜恩格斯的电影演员以三万五千美元在山
12、顶购买了一处很醒目的土地，并为其影星女友玛丽皮戈福特建造了一座美轮美奂的庄园，一时间吸引了众多好莱坞男女的目光，他们移居此地，相继大兴土木建造各自心目中的梦幻之园。,比华利山庄,案名构想：1，利用“比华利山庄”的知名度来命名，既琅琅上口，也容易记住。2，“比华利山庄”的地理位置与本项目相似，位于山坡之上，背山面湖。3，“比华利山庄”是名牌与明星的集中地，它代表财富、品位、名气、身份、文化等多种元素，切合本项目的要求。,经典建筑造就经典人生,宣传语构想：1，“经典”代表唯一、稀缺、典型、有代表性，代表本项目的高雅华丽无与伦比。2，“经典建筑”强调本项目的建设是韶关的代表之作。3，“经典人生”寓意
13、住在本项目的业主拥有尊贵的身份，享受高品质的生活，从而专心地建造自己的事业。,次推案名：,一、丰泽源 宣传语：丰泽大地，源远流长,丰泽源,案名来源：本项目水资源丰富，碧绿的湖水，波光粼粼。案名构想：1，“丰泽”有丰泽大地，滋养万物的意思。2，“丰”寓意丰收，“泽”代表水，水为财；“丰泽”引伸含义为家肥屋润，财源滚滚。3，“源”取“园”的谐音，“源”表示源头，资源。“丰泽源”代表本项目是财富聚集的源头。,丰泽大地，源远流长,宣传语构想：1，“丰泽大地”寓意碧水环绕，本项目受水的滋润。2，“源远流长”表示联绵不断，长长久久。3，“丰泽大地，源远流长”喻示本项目在自然资源稀缺的情况下，依然保有一片净
14、土，并永远留存下来。引伸含义为财富永存，生生不息。,次推案名：,二，麒麟山庄,宣传语：碧翠仙境，麒麟福地,麒麟山庄,案名来源：本项目碧水蓝天，群山环绕，环境优美，风水格局好。案名构想：1、麒麟是吉祥神兽，在百兽中地位仅次于龙，乃毛类动物之王。麒麟对老百姓而言，乃是送子神兽；麒麟含仁怀义，麒麟在官员朝服上也多被采用。案名取其含义尊贵吉祥。,麒麟山庄,2，“山庄”是表达本项目的地理位置，有居高临下，环境远离都市的感觉。也表达了本项目自然资源的特点。宣传语构想：1，“碧翠仙境”强调本项目的自然资源丰富，环境舒适宜人，是居住的好地方。2，麒麟因其深厚的文化内涵，在中国传统民俗礼仪中，被制成各种饰物送给
15、未成年的儿童佩戴。有祈福和安佑的用意。3，“麒麟福地”寓意本项目风水格局出众，显示山好水好人更好的概念。,次推案名：,三，御龙湾,宣传语：皇者气派，卓越非凡,御龙湾,案名来源：本项目的人造湖泊弯曲伸延，配合独立别墅大气非凡。案名构想：1，“御”代表尊贵，寓意入住本项目的业主身份尊贵，也符合别墅盘的消费群的心理。2，“龙”与“御”相对应，龙为皇权的象征，作为华夏先民的图腾，它代表一种精神，而不是一种物质。龙被中国先民作为祖神敬奉，普遍尊尚“龙”，中国人经常自称“龙的传人”。3，湾是本项目湖的延伸，“湾”更切合本项目的环境。,皇者气派，卓越非凡,宣传语构想：1，“皇者”与案名的“御龙”相对应，体现
16、尊贵。2，“卓越”是表现一种气质，以及延伸到事业的成功。3，宣传语表现案名的大气，并作了进一步的阐释。,市场透视,市场状况市场分析市场总结,市场状况,1，韶关的房价在广东省还处于偏低水平，现正不断增长，楼市均价从06年的1700元/M2，到07年7的2982元/M2，再到11月的3377元/M2，速度惊人，但相对周边地区的房价，甚至是广州的楼价还是有一大段距离，升值潜力无限。2，韶关近期无大宗土地拍卖，并且根据上级的严格调控，土地一再成为稀缺资源，加上09年的火车开通，现在韶关的地价偏低，估计未来地价势必上升迅速。,市场状况,3，虽然政府正大力推动西部的建设，并且新政府将迁移到西部，但这需要好
17、几年的发展，短时间无法实现，因此市民普遍以市区作为活动中心，对郊区的楼盘兴趣不大。4，根据以往的居住习惯，韶关本地人一向钟爱大户型，并喜爱较有气派的布局，重视大厅与卧室的空间。5，韶关GDP增长速度缓慢，北江污染事件导致了韶冶停产，还有煤矿和洪灾等等，使GDP减慢2%。居民收入不高，难撑起高价商品房市场，因此，相当部分买家为广东发达地区的投资客，以广州最多。当地的购房主力为企业老板。,市场分析,别墅项目 高层项目 其他项目,市场分析,别墅项目 目前韶关的别墅盘有四个：韶关碧桂园、龙洲岛菲诗艾伦、蓉山 翡翠湾、森林观邸。长城世家预计会推出别墅但现在第一期只接受意向登记，08年春节推出推出面积为8
18、8180的产品，相信对本项目推出产品的时间会错开，不构成直接威胁。,别墅项目,目前，韶关的别墅盘以联排、联体为主，独立别墅较少，价格大多在6000-7000元/M2间，最高达到12000元/M2，联排别墅面积在150-250 M2间，独立别墅在360-390 M2之间。货量以碧桂园最多，虽然该项目并未推出独立别墅，但将来并不排除推出独立别墅，并且周边建设将更为完善。以下为四个别墅盘的分析：,韶关碧桂园：,具有品牌效应，目前价格为韶关最贵，并是唯一带装修楼盘，设计大气，符合本地人的要求。但位置较偏僻，样板房比较粗糙，周边配套不足；二期认筹情况不是很热烈，购买客群有相当部分属于广州等地的投资客。芙
19、蓉山隧道的贯通为该盘带来更多便利。碧桂园地大货量多，将是本项目的最大威胁。,龙洲岛菲诗艾伦：,与碧桂园一样，地点离市区比较偏远，并且曾经水浸，当地口碑不好。外立面全涂料容易变旧，花园设计封闭不好使用。但该盘景观较好，可望江景单位多。三期别墅将08年5、6月开卖，与本项目构成直接威胁。,蓉山翡翠湾：,是韶关目前唯一推出独立别墅的楼盘，并且凭借靠山面湖的环境优势为宣传卖点。但户型设计比碧桂园差。第一期没做好，口碑一般。元旦推出10栋独立别墅以及3月推出2座山顶楼王别墅。货量不大，相信对本项目影响较小。,森林观邸：,以邻近韶关市国家森林公园为卖点，但有铁路干扰是最大的弊端。10月2日推出一期的78套
20、联排别墅，从3000元/M2到12000元/M2价格幅度较大但销售情况不理想，截止11月29日只卖了6套，并且都是南向单位。该项目对本项目威胁不大。,市场分析,高层项目 由于韶关现在不批别墅的地块，大多以小型地块推出市场，因此，大多楼盘都以高层、小高层为主要产品。在韶关做宣传比较到位的楼盘当中，除了碧桂园以外都有高层产品，龙洲岛菲诗艾伦、蓉山 翡翠湾、森林观邸都是以别墅为主，高层为辅的楼盘，与本项目规划相近。,高层项目,龙洲岛菲诗艾伦：现正出售高层单位，面积由80多平方的两房到121平方的三房单位，顶层复式3500元/M2。蓉山 翡翠湾：预计08年3月推出全景高层以两房、三房为主，面积在100
21、180平米不等；森林观邸：预计08年2月中旬推出8栋17层小高层洋房。,高层项目,以高层为主的楼盘有：汇洋威尼斯、沃尔玛广场、盈翠皇庭。汇洋威尼斯：为韶关楼市后起之秀，样板房不够精美。9月一期推出394套，售出184套。34层高，123-197 M2，向江单位以140 M2，向江单位均价3800元/M2，不望江单位均价3100元/M2。,高层项目,沃尔玛广场：针对客群与本项目不同，不构成直接威胁。以商业配套发达为主卖点，但这恰恰也是缺点，环境较嘈杂。它针对的是中低端消费群，以市区为活动范围的年轻客群与中低收入人群为主。面积在122-191 M2之间，顶层复式在240-270 M2间，均价350
22、0元/M2,高层项目,盈翠皇庭：价格较高，针对客群与本项目相近，构成直接威胁。以地段、配套、物管为卖点，售楼部设计精美，泰式园林造价高，营销手段高。共推出590套，二期明年下半年开卖，与本项目推出时间相同。户型由126 M2的三房到211的五房，顶层复式322-376 M2，价格为高层项目中最高，均价4700元/M2。,其他项目,在韶关本地口碑比较好的山水华府与南枫碧水花城价格都比较低，均价3000元/M2左右，销售情况较理想，但针对的客群与本项目有所区别，构成的威胁不大。,市场总结,1，竞争对手：别墅盘以碧桂园威胁性最大，高层项目以盈翠皇庭为主要竞争对手。2，价格：相对于碧桂园带装修均价70
23、00元/M2，市场上别墅盘以蓉山 翡翠湾价格更高，现在二期均价9000元/M2，毛坯房。3，户型：当地人较喜欢碧桂园的大气。4，营销策略方面：盈翠皇庭、蓉山 翡翠湾做得较好，汇洋威尼斯虽然户外广告多，但样板房和户型不理想。,六、展销售中心选址建议,建议一：火车站、丽晶酒店旁,此处,优势：1、处于交通枢纽位置,人流多；2、位置显眼，在楼体做户外广告事半功倍；,劣势：1、邻近火车站，人流过于复杂，不能吸引目标客群停驻。2、所处位置曾是难尾楼，口牌不佳；,建议二：倚山商务酒店 是政府开会,商务活动频繁之地.大堂可提供5平方米左右的位置及桌椅使用,背墙可以安放模型,租金为一个月1万元.,优势：1、该酒店在当地口牌好、档次高，同时可提升本项目的形象；2、易于接近目标客群。,劣势：1、空间太少，不易于利用；2、租金相对比较贵，加大成本。,七、工作安排建议,预祝开发成功！,
