龙舟岛销售百问.doc

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1、龙洲岛菲诗艾伦销售百问为丰富业务员专业知识，熟知、熟记楼盘基本数据指标，统一和规范销售、服务用语，充分体现发展商的品牌及销售专业形象，特整理龙洲岛菲诗艾伦销售百问如下：百问内容:n 龙洲岛菲诗艾伦合作单位简介n 龙洲岛菲诗艾伦相关数据及技术指标n 龙洲岛菲诗艾伦规划与设计n 龙洲岛菲诗艾伦配套状况n 龙洲岛菲诗艾伦物业管理相关情况n 龙洲岛菲诗艾伦销售相关问题n 房地产相关知识一、龙洲岛菲诗艾伦合作单位简介1、 发展商的背景及以往开发过的项目：2、 发展商销售相关部门联络电话表：工程公司负责人电话：同致行公司联系电话：（0755）83284214龙洲岛菲诗艾伦临时咨询处电话：8129666 8

2、129888龙洲岛菲诗艾伦开发商现场负责人电话：张孟奇：13360900812龙洲岛菲诗艾伦代理公司现场负责人电话：王峰：135536051193、 策划代理公司背景及代理项目：深圳市同致行物业顾问有限公司成立于1995年，是以销售代理为主导，价格评估、项目策划为支柱，地产咨询、理论研究为辅助的综合性的地产中介机构，是国家一级房地产价格评估机构、国家A级土地评估机构、中国房地产估价师学会常务理事单位、广东省房地产估价师理事单位、深圳市房地产业协会副会长单位、深圳市不动产估价学会副会长单位。公司先后成立了北京分公司、南京分公司、济南分公司、郑州分公司、长沙分公司及香港办事处等分支机构，业务范围涵

3、盖了北京、南京、深圳、石家庄、南京、济南、郑州、长沙、无锡等全国各主要大中城市。深圳主要代理过住宅类项目：星海名城、中城康桥花园、格兰晴天、青春家园、东帝海景家园、祥福雅居、望海汇景苑、东部瑞河耶纳、挪威森林、中航香水郡、南光格兰海湾、东部翰岭院、东部学子荔园、嘉宝田花园、恒立听海等。深圳主要代理过写字楼、商业类项目：江苏大厦、群星广场、大益广场、银汉国际酒店、富春东方、金中环国际商务大厦、中央商务大厦、航天大厦等项目。外地代理销售项目：南京奥体新城、镇江恒美嘉园、石家庄天山水榭花都、武汉卧龙剑桥春天、武汉江城华庭、惠洲风尚国际、赣州豪德雅苑等。4、 广告公司具体情况，曾操作过哪些项目：历经6

4、年市场磨砺一支由策划、媒体、市场调研、客户服务人员等20多名广告精英组成的专业化集团军始终秉承：做有销售力的实效广告，对工序的要求非常严谨,事事讲求精确的部署, 确保工作的进度及准确性。坚持“原创主义，创意无限”的创作指导思想，奠定了公司恒久的旺盛创作动力的基础。深圳市场部分房地产服务客户名单:深圳市百仕达实业有限公司 (服务楼盘: 百仕达8号)深圳市南光房地产开发有限公司 (服务楼盘: 南光格兰情天)深圳市赛格实业发展有限公司 (服务楼盘:赛格群星广场)深圳市TCL投资有限公司 (服务楼盘:阅读缤纷)深圳市民宁实业有限公司 (服务楼盘: 银盛大厦)深圳市龙泉房地产开发有限公司 (服务楼盘:

5、银泉花园)深圳市泰民实业有限公司 (服务楼盘: 蓝天绿都花园)深圳市明华实业投资有限公司 (服务楼盘: 太平洋商业广场)5、 园林、景观设计单位背景？其代表作：加拿大AEL建筑景观设计有限公司是一家集规划、建筑、景观和室内设计于一体的专业设计公司。公司依托创新的设计理念及精细的设计 ，从国内市场与国际水准相结合的层面进行运作，并与国际著名设计事务所建立长期合作伙伴关系，凭借着对于本土市场的深刻认识，结合国际的设计理念及技术手段为顾客提供本土化的、具有国际水准的全方位的设计服务。公司的成员具有国内房地产管理经验以及国外多年的设计经验；设计师具有多元化的国际背景。公司致力于通过创新的设计手段，发掘

6、建筑的经济及审美价值。公司境内主要作品： 规划及建筑设计类1. 中山万科城市风景二期情景洋房、联排别墅建筑立面设计（建筑面积25000）2. 广州万科四季花城湖畔商业街立面方案至施工图设计（建筑面积4100,已开放）3. 中山万科城市风景商业街、售楼处建筑设计、合院美墅细部设计（建筑面积2500，已开放）4. 卓越置业集团深圳高新南项目方案设计（总建筑面积7.6万）5. 益田地产深圳华侨城假日湾立面设计（建筑面积100000,已入伙）6. 韶关龙洲岛花园建筑设计(酒店、会所、商业、住宅等)及细部设计（建筑面积63000） 景观设计类1. 广州万科四季花城城南地块景观设计(景观占地：5.9万)2

7、. 中山万科城市风景二期景观设计 (景观占地：1.5万)3. 武汉万科城市花园景观设计（会所、商业广场、儿童公园、住宅区,景观占地9.5万,已入伙）4. 深圳花样年投资花好园景观设计（景观占地1.3万，已开放）5. 深圳富通地产丽沙花都景观设计（景观占地9万，已入伙）6. 韶关龙洲岛花园一期景观设计 6、 由哪家银行提供按揭？具体按揭方式：中国建设银行，首付最低两成起。7、 能否提前偿还银行按揭贷款？提前归还贷款利息如何收取？待定8、 由哪家保险公司提供房屋贷款保险：待定二、龙洲岛菲诗艾伦相关数据及技术指标9、 项目地理位置：本项目位于韶关市浈江区龙洲岛。10、 项目周边景观有何特点：自然环境

8、优越、规划前景无限 、新城市中心1级辐射区，未来中央生活领地。西南面：西联新城市中心区西 面：葱绿连绵的芙蓉山景北 面：隔江相望的城市俊景11、 龙洲岛菲诗艾伦周边主要交通干线：京珠高速、武广客运专线（2007年底通车）发达的外部交通；滨江大道、韶南大道、百芒路、百旺大桥连通新老城区便捷的市内交通。12、 龙洲岛菲诗艾伦卖点细分；A：项目区位、规划优势： 城市未来西联片区将成为城市未来，该项目处于连接新老城市中心枢纽，政府加大力度对新城市中心的投入，该片区的形象将会得到提升，加之项目自身优越的自然条件以及未来的升值潜力，将会受到市场的追捧。 “江岛”环境“江心小岛”，天赋优越，拥有“江岛”资源

9、，可谓离尘不离城，既可享受新城市中心的市政配套，又可独享小岛内部资源，为本项目成就高尚居住区打下了坚实的基础。摆脱都市噪音、粉尘、高密度对人体生活的伤害，“江岛”环境满足客户对健康居住标准升级的需求，和对稀缺自然资源占有的欲望。 “超级大盘”“30万平米，韶关第一大盘”，大社区，大氛围，完善的社区配套，政府的支持和投入，丰富、和谐的社区文化，都为菲诗艾伦的业主提供了良好的生存环境。 异域风情龙洲岛菲诗艾伦其建筑经典，符号性识别性强，轮廓优美，天际线丰富，充分尊重人的居住感受体验，它带给业主的不仅仅是一所房子，而是一种全新的异域生活理念！ 优质产品龙洲岛菲诗艾伦独创叠院洋房、“三重庭院”亲江TO

10、WNHOUSE、全景小高层等丰富的产品形态；户型方正实用，南北通透，产品创新升级，同时拥有90%以上的超高实用率，为市场带来革命性的产品升级。叠院洋房以三房为主，拥有社区双院落尊贵空间，一梯两户，纯板式结构，层层赠送退台式露台，户户赠送凸窗，户型方正实用、区间分布合理，使用率达90%以上，部分顶层复式单位，阔大开间，客厅挑高6米，面积在90-150平米之间。亲江Townhouse面积在145255平米之间，户户拥有超大入户花园、创新的内庭院设计，层层赠送退台式露台，形成独有的外庭院+内庭院+空中庭院的 “三重庭院”立体空间。客厅双面采光，户型方正实用、布局合理、通风采光好，实用率达90%以上；

11、同时享有270度景观及一线江景，让每一位客户都能享受到充足的休闲空间。全景小高层以两房、三房为主。三房户户赠送入户花园，各户型景观视野开阔、可以远眺城市风景及全岛丽景，实用达90%以上，户型方正实用，功能区间布局合理。 园林设计龙洲岛菲诗艾伦加勒比风情园林是由加拿大AEL景观设计公司创作，绿化率达63.15%，达琳港、帕丽圣菲广场是小区的核心空间，园林开放式的空间设计，追求景观趣味，还建造了卡洛斯塔、喷泉、古典雕塑等，实现园林内景与外部江景资源统一互补，园林景观与休闲设施相融合，视觉与听觉相和谐，实现全方位的感官感染，让每一位业主都能享受到优美的生活环境。B、配套优势： 会所、商业菲诗艾伦配置

12、独立会所，里面有健身房、运动馆、台球室等运动设施，另外社区还有商业街、超市等生活配套，使业主足不出门就能享受到便捷成熟的和谐生活。C、物业管理 龙洲岛菲诗艾伦的三层六重防范系统：第一层周界防范：第一重：社区全封闭式管理系统第二重：出入口IC卡智能管理系统第二层社区防范：第三重：社区数字摄像监控系统第四重：社区24小时巡控系统第三层入户防范：第五重：入户呼叫系统第六重：室内报警系统13、 片区公交状况如何？快捷的出行系统，多方位的交通网络，5分钟可达中心区及市外道路入口，最大缩短空间距离。让龙洲岛菲诗艾伦的业主既可轻松享受成熟都市生活配套，又远离喧嚣，回归自然，为业主带来便捷的生活享受，体会轻松

13、往来之舒适。片区配套公交车线路线路起始点到终点途经路段服务时间1森鑫汽车城-北江区政府森鑫汽车城、南郊长乐、啤酒厂、粤北工业开发区、金沙站、南郊三公里、亿华购物广场、亿华批发广场、南郊二公里、四通市场、福康医院、江畔服装批发广场、火车站、解放路、建国路、风采广场、（市一医院）、东堤横街、市政府、峰前街、电视台6:3022:004火车站-四村火车站、解放路、西河汽车站、田家炳中学、粤北医院、市卫校、南郊二公里、亿华批发广场、亿华购物广场、南郊三公里、金沙站、粤北工业开发区、啤酒厂、南郊长乐、森鑫汽车城、（南郊六公里）、林家坝、高头村、广塑厂、冶炼厂、冶炼厂招待所、冶炼厂医院、四村6:2022:0

14、010森鑫汽车城-四一九医院森鑫汽车城、（南郊六公里）南郊长乐、啤酒厂、粤北工业开发区、金沙站、南郊三公里、亿华购物广场、亿华批发广场、南郊二公里、韶关学院医学院（卫校）、拖拉机总厂、体育中心、第一棉纺厂、市第二人民医院、沙湖路口、工具厂、齿轮厂、博物馆（劳动保障局）、四一九医院6:3021:013森鑫汽车城-水上世界森鑫汽车城、南郊长乐、啤酒厂、粤北工业开发区、金沙站、南郊三公里、亿华购物广场、亿华批发广场、南郊二公里、韶关学院医学院（卫校）、粤北医院（南枫花园）、田家炳中学、西河汽车站、妇幼保健院、北江中学、海景花园、武江北移动公司、南枫雅居、江弯名庭、水上世界6：3021：0017森鑫汽

15、车城启明北路森鑫汽车城、（南郊六公里）南郊长乐、啤酒厂、南枫碧水水园、金沙街口、京珠高速管理处、公交金沙修理厂、南郊三公里、亿华购物广场、亿华批发广场、南郊二公里、福康医院、服装批发广场、火车站江畔、鹅坑桥、启明市场、启明中路、万通大厦、启明北路6:4517:4530火车站-韶钢火车站、江畔服装批发广场、北江桥头、枫景园、亿华批发广场、亿华城市广场、市第八中学、高速公路管理处、金沙街口、南枫碧水园、啤酒厂。南郊五公里、森鑫汽车城、林家坝、高头村、广塑厂、韶冶2号门、韶冶1号门、曲江水泥、马坝炮师、彩虹门、北区、红旗区北门、红旗区东门、西区、韶钢总部、韶钢招待所、焦化南门、大圳口、韶钢医院、东区

16、活动中心、韶钢6:221：4531鹅坑桥-韶钢鹅坑桥、火车站、江畔服装批发广场、北江桥头、枫景园、亿华批发广场、亿华城市广场、市第八中学、高速公路管理处、金沙街口、南枫碧水园、啤酒厂、郊五公里、森鑫汽车城、林家坝、高头村、广塑厂、韶冶2号门、韶冶1号门、曲江水泥、马坝炮师、彩虹门、二中、马鞍山、大转盘、东城花园、三村、大门口、红旗区北门、红旗区东门、西区、韶钢总部韶钢招待、焦化南门、大圳口、韶钢医院、东区活动中心、韶钢7：0020：00注：森鑫汽车城为距离项目最近公交站点。14、 周边基本配套设施：配 套配套名称学校配套第八中学、第五中学医院配套冶炼厂医院、韶钢医院购物商场亿华批发广场、亿华城

17、市广场邮局配套餐 饮湘粤人家、红森林西餐厅、珍宝海鲜坊、潮皇酒楼银 行农业银行、工商银行15、 龙洲岛菲诗艾伦项目总况： 龙洲岛菲诗艾伦的土地使用年限：70年土地使用年限起始时间：酒店：2005年8月22号到2045年8月22日住宅：2005年8月22号到2075年8月22号 项目总占地面积：56336 M2 项目总建筑面积：63707M2 住宅建筑面积：59452.65M2其中：情景洋房 34511.34M2小高层住宅 18900.76 M2TOWNHOUSE 6040.56M2 会所及商业建筑面积：4034M2 项目单位总数：508户 绿化率：63.15% 容积率：1.14 实用率：90以

18、上 建筑密度：26.95% 总车位数量：236个其中：露天停车位200私家院落停车位3616、 各栋有无单独命名，具体户型编号如何划分： A：亲地轩(叠院洋房) A-K栋 B：亲水庭(亲江TOWNHOUSE) A-H栋C：御景枱(全景小高层) A-D栋17、 项目整体规划如何？【Townhouse】位于龙洲岛岸畔，沿自然江景布置，享有优越自然江境和小区内部组团景观，乃江畔高尚住宅。【多层洋房】位于项目中央位置，其西面为芙蓉山，享有宜人的合院共享空间，乃花园式叠院洋房。【小高层】位于项目北侧岛端，由四栋小高层半围合而成，视线广阔。【社区商业】位于小区主入口处，与入口广场、会所结合形成小区的公共活

19、动中心。【社区园林】公共活动中心周围的广场及喷泉是小区公共环境的核心空间，沿江景观步道与社区内景观主线形成相互辉映的双景观轴线。【小区规划】在建筑体量布局及高度控制上，形成北高南低的空间布局、视觉优美的天际轮廓线，从而使更多住户可享受到岛居的无限自然景观和大社区丰富的人文氛围，居住在此，天赋优越，气质天成。18、 户型结构有哪几种，面积各为多少？各户型有何特点：1）各类物业户型特点：A、 洋房：户户赠送后退露台，部分空中复式单位，品质超值； 双院落尊贵空间； 一梯两户，纯板建筑，构筑气派空间； 层层赠送阔大露台，户户赠送凸窗，感受居家生活新体验； 户型紧凑，布局合理，舒适实用； 南北通透，明厨

20、明卫，各房间均有自然采光； 户户客厅宽大开间，视野宽阔，共享内外景观； 西班牙风情坡面屋顶； 面积在99-151平米之间； B、 小高层:以两房、三房为主。三房户户赠送入户花园，各户型景观视野开阔、可以远眺城市风景及全岛丽景，实用达90%以上，户型方正实用，功能区间布局合理。面积在84-123平米之间；C、 TOWNHOUSE: 立面 错落有致、立体层次感强、品质感高、意味浓烈的西班牙风情建筑元素；独家独院、三层立体空间、 3重庭院级生活品质： 户户拥有超大入户花园； 创新内庭院设计； 层层赠送退台式露台，拓宽空间尺度； 形成独有的外庭院+内庭院+空中庭院的 “三重庭院”立体空间； 客厅双面采

21、光，通风良好，同时享有270度景观及一线江景； 一线江景，立体空间，为您营造私密院落生活； 户型方正实用、布局合理、通风采光好； 面积在145255平米之间；2）项目户型配比：户型套数套数比面积面积比两房9218.11%7885.32 13.26%三房35870.47%42198.58 70.98%复式224.33%3328.20 5.60%别墅367.09%6040.56 10.16%合计508100.00%59452.65 100.00%3）各类物业套数、面积统计：物业类型套数套数比面积面积比花园洋房28856.69%34511.34 58.05%别墅367.09%6040.56 10.1

22、6%高层18436.22%18900.76 31.79%总计508100.00%59452.65 100.00% 19、 建筑物总高，大堂高度、面积？洋房高度：19米；小高层：41.87米；TOWNHOUSE：11.7米。有露台。20、 标准层层高多少？ 标准层高3米，无地下车库，无群楼21、 楼内走道宽度：1.2米22、 车库分布情况？车位面积比多少？能否出售？价格多少？有无停车 场自动收费系统？全部地面停车；未定；可以出售；价格未定；有停车场自动收费系统23、 每栋楼体间距是多少米？7 15米24、 建筑结构类型？1） 洋房：框架结构2） 小高层：框架结构3） House：框架结构25、

23、项目的交楼标准？ 公共部分：精装修住宅单位：墙面乳胶漆，地砖、天吊顶装修标准：1.天面：西瓦或彩色水泥瓦； 2.外墙面：外墙涂料； 3.外墙门窗：铝合金门窗； 4.室内顶棚：钢筋混凝土结构板；5.厅房墙面：1：0.3：3水泥石灰膏沙浆罩面；6.卫生间墙面：1：2.5防水沙浆打低； 7.厅房楼地面：20厚1：2水泥沙浆找平层； 8.卫生间楼地面：3MM厚非焦油聚氨酯防水涂料； 9.电气：预留户配电箱； 10.有线电视：户内预留接口； 11.固定电话：户内预留接口；12.宽带：预留有线电视宽带、电信宽带接口； 13.对讲：户内设一台对讲分机； 14.管道燃气：煤气入户； 15.给水：市政自来水入户

24、，室内提供一个给水点；26、 本项目玻璃厚度、隔墙厚度、楼板厚度：56MM；120MM；1012MM27、 本项目几梯几户，电梯品牌：洋房一梯两户，小高层两梯四户；电梯品牌未定28、 走廊如何送风：自然送风29、 管道煤气收费如何： 煤气公司收费居民：6.3元/方工商：7.6元/方30、 楼内垃圾间设置在何处：无31、 房屋的使用性质：住宅32、 小区有否人车分流，有多少个出入口：人车分流，一个主入口33、 消防系统如何？ 34、 空调有否预留位：有35、 厨房排烟方式：排气扇36、 防洪：工程地基是建立在最坚固的层面石灰岩层；堤坝标高与市区小岛的标高一致；河堤利用上窄下宽的梯形设计，有效抵御

25、洪水侵蚀与袭击，设计要求按照五十年一遇的防洪标准建造；孟州坝、乐昌峡的建造可抵御百年一遇洪水； 37、 污水处理：按照环保部门的要求小区自设生化处理池，将生活废水处理后输送到污水处理站38、 教育问题：小学入读重点学校“执信小学”； 中学就读八中或五中；三、龙洲岛菲诗艾伦规划与设计39、 龙洲岛菲诗艾伦设计理念：n 将南加州西班牙的休闲、浪漫与艺术气质融进设计中。n 营造个性化家园。我们在塑造物质空间的同时，也塑造着个性和情感空间。n 通过精心的细部设计表现建筑与环境的高品质、多样性和对人的关怀。充分利用原有的景观资源，并发展、融合到新的建筑与空间序列中，再造具有人文与自然特色的新景观。40、

26、 龙洲岛菲诗艾伦的案名解释： Fisher Island是位于佛罗里达州迈阿密的一个美丽的度假和居住圣地。她位于佛罗里达东南部，被比斯坎湾和蓝色的大西洋所环绕，是一个典型的热带岛屿。这里的交通非常便利，距离世界城市和国际机场仅有几分钟距离。同时这个小岛只能经由水上乘渡轮到达，是一个安全、美丽、安宁的岛屿，客人在这里住在豪华的住所里，享受世界顶级的设施和服务，不愧为一个世外桃源。 Fisher Island占地216英亩，有1000套单位。作为世界上最独特的旅游度假区，它提供各种面积的豪华客房，从350平方英尺到8000平方英尺的房间都有。你可以选择住在带有起居室、私人庭院和热浴的豪华套房里，或

27、者住在宽敞的一房或者两房海边别墅，也可以选择住在精心按照范德比尔特时代风格复原的古老茅屋里。 岛屿的中心是范德比尔特官邸，有可爱的西班牙橘红色瓦屋顶。小岛中的建筑物全部采取地中海风格，这成为整个岛屿的灵感和灵魂。 新建筑都非常谦逊，在体量上层层退后，和老建筑产生对话，和谐共生。在扩建中非常注意保护原来的历史感。例如，保护了原来的水上飞机修理库，将其创造成为一个宜人的地带。在原来官邸扩建时，也尽量使用原始材料和细部，以便尽可能的恢复历史感，保持原有的立面风格。 岛屿的自然条件非常优越，既有宽广浩瀚的海面，临风的椰树，也有安静的海港，起伏的地形和郁郁葱葱的植物。相应的，建筑也依山就势，随地形有所变

28、化，红色的瓦屋顶隐藏在茂盛的植物丛中，偶尔露出连续后退的露台，保留的古建筑上面爬满了植物。在水边，水鸟和野鸭成群的嬉戏。为了适应地形和创造亲地的感觉。建筑物大量采用了西班牙式拱廊、石墙面、廊桥、叠泉等等，跟地形更好的结合。 小岛上有一个世界闻名的会员制俱乐部，由地中海风格的范德比尔特官邸改造而成，位于海边沙滩上。俱乐部中精心设了spa，并能举办9洞的高尔夫球锦标赛，此外还配置了地中海风格的网球中心。spa提供了各种设施，包括美容和零售商店、有氧运动区、心血管运动区、餐厅、屋顶休闲室、私人蒸气室、桑拿室、治疗室、可控光线的水池、室内外游泳池、罗马瀑布浴池和阳光甲板等等。 在岛上的生活可以非常悠闲

29、，可以沿着曲折的小径散步，在欢乐的街市游荡，在商业中心观赏艺术品，在游艇码头看游艇归来。谈起这个小岛的历史，就不能不追溯美国一个著名的家族范德比尔特家族。其中最重要的人物之一是范德比尔特船长，他原名科尔内留斯范德比尔特（1794-1877），是美国运输促进者和投资者，从铁路运输和航运中积累了大量资金。Fisher Island的创始人是威廉范德比尔特（William Vankerbilt）和罗莎蒙德范德比尔特（Rosamund Vankerbilt），他们是科尔内留斯范德比尔特的孙子。Fisher Island始建于20世纪20年代，是为了纪念开辟迈阿密海滩的开发商先驱Carl Fishe而修

30、建的，最初这个地方是作为家族的冬季度假地，逐渐成为著名的度假圣地。 今天，半个多世纪过去了，重新回复以往的辉煌，Fisher Island已经成为世界级的私人俱乐部社区。各种关于它的介绍连篇累牍，其中以Vogue杂志的介绍最为精彩，它是这样说的：“Fisher Island是世界上最壮观的岛屿天堂。这个小岛以威廉范德比尔特的旧官邸一座20世纪20年代的建筑精品为中心。这个专为冬天度假而修建的美丽小岛，你绝不会把它和其他岛屿混为一谈。”41、 西班牙建筑风情释义：南加州西班牙建筑是西班牙本土建筑的升级版，多以暖色调为主，建筑布局高低错落，形成优美的天际轮廓线；建筑造型美观，符号标示性强，建筑语言

31、丰富；注重公共活动空间的营造，邻里守望，充分尊重人与人之间的沟通交流，人与自然的和谐相处。 42、 龙洲岛菲诗艾伦的园林规划有何特点：1） 加勒比特色园林； “一个会所景观核心”“内湖次中心”“二条景观轴线”“六个合院景观组团”A、 入口喷泉B、 达琳广场、帕丽圣菲广场C、 卡洛斯塔D、 沿江休闲栈道及亲江木栈台E、 小高层内湖F、 会所泳池G、 合院组团景观H、 其他（根据最终园林设计而定）43、 龙洲岛菲诗艾伦智能化程度的级别及智能化设施如何配置：44、 龙洲岛菲诗艾伦周边的市政规划如何：项目的西南面为依傍芙蓉山而建的新行政中心区是韶关未来政治、文化、科技行政部门与优秀人才的聚集地，未来的

32、新中心区将以办公、行政、商业、文化、居住为主导，着力促进科技和教育等功能区域的形成。45、 垃圾转运站的具体位置与面积：五、龙洲岛菲诗艾伦物业管理相关情况46、 物业管理费收费标准：47、 小区有何智能化系统，如何监控，设施介绍：48、 小区内提供何地有线电视：49、 交楼相关收费内容、收费标准：50、 水、电、煤气如何抄表及收费标准：六、龙洲岛菲诗艾伦销售相关问题51、 本项目的属性定位： 双城中心*30万平米西班牙风情城52、 龙洲岛菲诗艾伦推广语：一个岛成就一座城53、 项目SWOT分析（一）优势（S）1、景观优势唯一“江岛”楼盘，静享360度江景、芙蓉山景及独立社区氛围；2、规模优势航

33、空母舰级超大社区，自身配套齐全、居家氛围浓厚；3、人居形态优势1.14低密度，市场稀缺，打造高舒适度人居形态社区；4、产品优势西班牙风格多样化组合高品质创新产品；（二）劣势（S）1、地段偏远地处南郊，距目前市中心6公里，远离都市生活圈;2、生活配套市政设施、生活配套、公共交通等不足，区域生活不便;3、环境污染紧临韶钢工业区，烟囱林立凌乱，产生视觉及空气双污染； 劣势弥补：1. 宣传新中心南移的城市发展格局，提升项目新中心地段价值；2.3. 强化新中心区配套的共享，同时尽早完成自身配套，4. 与政府协调和沟通，开通旺区直达公交线或提供住户专车；5. 以新中心的环境高标准，宣传对项目区域环境的改良

34、；（三）机会（O）1、城市发展韶关城市中心南移，将提供完善生活配套，改良区域环境； 2、外部交通武广快线、京珠高速、广韶快道的建造，拉近与周边城市的距离，将吸引韶关周边客户及外韶关人士购买；3、市场初级目前市场初级产品及低水平营销，是项目市场提升的空间机会；4、社会资源开发商拥有丰富的社会资源，将保证项目营销推广的高质高效。（四）威胁（T）1、市场需求韶关年需求量为40万，预计本项目约占1/4，将面临需求瓶颈；2、老区项目北江区、武江区等项目以城市资源等独特优势，对项目产生竞争；3、外地大鳄虽为韶关空前综合质素第一盘，但仍存在外地知名发展商携超级项目入市的可能，届时，对本项目将产生严重、突然的

35、竞争； 威胁消除1、高水平营销工作，树立“第一盘”市场地位；2、强化 “新中心”地段及“江岛”价值，以唯一性、高品质引导市场；3、首先，先入为主，树立高口碑；4、同时，保持灵活机敏，随时调整产品线及应对策略，步步为赢。54、 项目目标客户分析（客户来源、客户购买特征）n 客户细分一级主力客户（90-136的三房客户）二级主力客户（144-167的TOWNHOUSE客户）辐射客户群体（80.6的二房客户）n 一级主力客户（90-136的三房客户）共性特征描述：多为二次置业，以自住为置业目的，注重项目自身的配套，喜欢纯粹的居住氛围。需求户型3房2厅2卫（洋房和小高层）年龄结构35-45岁家庭结构三

36、口之家，或三代同堂型家庭居住片区多为项目周边客户，区县的客户较少生活习惯生活规律固定，偶尔也会忙于应酬，闲暇时刻喜欢读书看报，有一定的文化品位，注重精神的愉悦和享受付款方式一次性/按揭10-20年职业构成细节特征描述韶冶、韶钢集团高层领导主管、工程师为了改善居住环境，购买三房作为自住，喜欢选择距离工作地点较近的物业，方便工作和照顾家庭电厂中高层领导及员工收入稳定，拥有自有物业，再次购房作为改善居住环境的需求，一次性到位兼有长远居住的考虑粤北医院医师、主任及医院中高层管理人员已工作七八年，收入稳定，有一定积蓄，具有强烈改善住房的需求本地政府公务员及区县级的当地领导此类客户多为二次或多次置业，有个

37、人灰色收入，购房兼有处置闲散资金、投资保值的考虑个体经营餐饮、商业老板资金充裕，注重实惠，好面子，信口碑，购买三房作为自住或投资n 二级主力客户（144-167的TOWNHOUSE客户）共性特征描述：拥有个人实业，经常出入高档消费场所，有强烈的尊崇感，渴望得到社会认同和体现自身的价值，对事物有着强烈的主观色彩和个人喜好判断力，但同时受高层名流影响易于被引导；再次购置物业不仅是出于对居住的简单需求，而是对自己身份和地位的表现，同时是对稀缺江景资源的占有；需求户型TOWNHOUSE年龄结构40-50岁 家庭结构四口之家，或四代同堂型家庭 居住片区无固定居所，没有明显分布特点，居住在韶关各地甚至广州

38、等地生活习惯疲于应酬，生活无固定规律，注重小区外部环境和物业管理付款方式一次性/按揭5-10年职业构成细节特征描述机械行业、能源加工私营企业老板 多属于韶关市工商会成员，多数依靠个人实力逐步积累资产，看重风水，在商场打拼多年，希望享受返璞归真的闲适生活，对小区的外部环境、自然景观以及人性化的物业管理有较高的要求 贸易公司老板 多数依靠国营企业，通过不公平竞争发财的暴发户，出手大方，出于对自己身份和地位的考虑选择购买高端物业 矿主 从事此行业多年，有较多的个人积蓄，出于对生活的长远定居考虑选择购买舒适性物业 韶关市政府领导（隐性购买） 灰色收入阶层，属政治社会塔尖人士，社会关注率高，注重个人声誉

39、，置业会以妻女名义购买，出于对其退休后生活的考虑韶关籍在外人士 关注家乡建设，在每年的清明、端午、中秋、新年等传统节日回乡探望，有很强的故土情结。与外地大城市相比韶关目前房价有很大的优势和吸引力，作为回乡的临时居所和度假物业在故乡购房 n 辐射客户群体（80.6的二房客户）客户特征描述：思想观念适度超前，有自己独特的生活方式，追求生活品质；对自己的生活有一定的主观判断，对自由物业有着强烈的渴求。职业构成年龄结构细节特征描述政府公务员企事业单位普通员工自由职业者 25-30岁 即将结婚的年轻人，有朝气有活力，追求精神和物质生活享受，注重个人体验，同时有追捧和跟风效应，此类客户购房多靠父母支助私营

40、老板企业高层领导 40-45岁 属实力收入阶层，为了遮人耳目，独享自己的生活，为女友购置物业或为方便自己行为购买个体经营老板 50岁以上 甚至是不愿和年轻人一起居住的老年人，但此类人群收入较高，孩子多考上大学或在外求学，在换房时考虑以两房为主，求得方便的生活和自己独享的空间55、 项目的宗地号、预售证号、土地使用出让合同书号： 宗地号：0427079 土地使用出让合同书号：04030012856、 公开发售时间、交楼时间： 2006年3月，2006年底交楼七、房地产相关知识57、 保险、按揭基本知识（以下是深圳标准模版，最终参照韶关当地标准）58、 个人按揭需何种文件？军人须提供何文件身份证、

41、户口本、收入证明、购房资料（合同、收据）59、 以公司名义按揭需何种文件？公司资料（营业执照、法定代表人身份证），收入证明（上年财务报表、经营状况证明），购房资料（合同、收据）60、 提前归还银行贷款保险费是否退还？保险公司是那家？按提前时间段退还，即还款之日以后的保险费由保险公司退还。61、 公积金如何贷款？贷款额度多少？提供相关信息62、 港澳台等人士可否办理按揭？需提交哪些资料？外籍人士购房须提供何文件，是否须担保人或一定要连名购买？韶关南郊公证处在那？身份证、收入证明（经国家承认的司法机关见证）、购房资料（合同、收据）63、 如何办理按揭手续？买房后要缴纳什么税费？申请人提供（个人住房

42、按揭（抵押）贷款申请表）有效身份证、户口本复印件、收入证明、婚姻状况证明等。具体程序有：1） 申请人提交按揭资料，向银行提出住房按揭贷款申请；2） 银行审查申请人的按揭资料、准备抵押借款合同，保证合同及相关材料3） 银行审批申请人提交的按揭资料及律师准备材料4） 审查通过后银行通知申请人、律师行、保险公司联合办公5） 发展商签署保证合同按揭收费标准：费 用收 费 标 准收 费 单 位律师费律师行公证费公证处抵押登记费国地局保险费保险公司房产证收费标准：费 用收 费 标 准收 费 单 位契税金额低于2000/面积小于144契税是：1.5%金额底大于2000/面积大于144契税是：3%发展商代收贴

43、花发展商代收转移登记费发展商代收公证费发展商代收印花税发展商代收6）联合办公后，办理合同及其它资料7）申请人按月交纳供楼款64、 办理完按揭手续后多久方开始供楼：银行放款后一个月。（由银行通知）65、 等额本金还款法与等额本息还款法对客户有何影响？哪一种方式对客户较为合适：（1） 在相等按揭额，还贷年限相同情况下，等额本金月还款在还贷期前段40%左右时间内都比等额本息还款要高；（2） 在按揭额相等情况下，两种还款方式的最终所还利息总额都随着还款期的增加而增加；（3） 在相等按揭额，还贷年限相同情况下，等额本息还款最终所还利息总额要比等额本金还款高，并且还贷期越长差额越大。66、 等额本息还款法

44、、等额本金还款法计算方式：（4） 等额本息还款法：每月还款本息=贷款本金X贷款年限相对应的按揭系数（5） 等额本金还款法：每月还款本息=贷款本金/还款月数+（贷款本金累计已还本 金）X月利率（千分之四点二）67、 保险退保条件乙方同时符合下列条件并征行甲方书面同意，可以提前还款：1） 乙方提前30日向甲方提出提前还款的书面申请；2） 乙方已经清偿所有到期的借款本金、利息（含罚息、复利）及相关费用；3） 乙方提前归还部分借款的，提前还款金额符合甲方的最低额度要求；4） 乙方已经支付甲方损失赔偿金。损失赔偿金的计算方法如下：如提前归还部分借款的，扣减本金后，按剩余本金、合同规定的原档次利息和剩余期限重新