房屋主体维修周期和质量标准.doc

《房屋主体维修周期和质量标准.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房屋主体维修周期和质量标准.doc（38页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、房屋主体、室外公共设施的维修养护周期及质量标准序号 项 目 标 准 检查、保养内容与周期 1地基基础 观测房屋无倾斜、地基无明显沉降、移位，墙体无严重裂缝等。 每年进行一次全面观测，发现问题报告产权和上级主管单位 。2 梁、柱、板主体 无倾斜、变形、弓凸、剥落、开裂和非收缩性裂缝，无筋露等。 发现问题随时修补，每年进行一次全面检查。 3 墙体、墙面喷涂均匀，饰面板（砖）安装（砌贴），牢固，表面平整、洁净，色泽协调一致。 每年全面检查一次，大理石条砖、瓷面砖墙体墙面5年清洗一次，马赛克外墙面8年清洗一次，室外要涂墙体,墙面8年喷涂一次，室内楼道、楼梯墙面3-4年全面修补、粉刷或涂油漆一次 。4

2、顶棚 抹灰层牢固，无面层剥落和明显裂缝。 发现问题按原样及时修复，每年全面检查一次，34年全面修补刷漆一次 。5 楼梯、扶手 无混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋无锈蚀、变形，牢固，确保使用安全，木扶手表面无明显龟裂和漆层脱落。 发现问题按原样及时修复，每年全面检查一次，34年全面修补刷油漆一次 。6 公共门窗门：单元门、防火门窗：塑钢（推拉、平开）、百叶窗 牢固、平整、美观，无锈蚀，开关灵活，接缝严密，不松动，门窗及门窗配件齐全。 发现问题按原样及时修复，1年全面检查和保养一次，木门2年油漆一次 。7 屋面隔热层、防水层 屋面防水层无老化、拉裂、开裂、轴裂、龟裂现象，板端缝、伸缩缝没膏紧贴，天沟

3、、落水管、落水口畅通无阻，不积水，屋面出入口完好，隔热层无缺损现象。 每年全面检查一次，每年雨季前须检查一次，发现破损及时修补。 8 屋面扶栏、避雷带、公共防盗网 无破损、变形，无明显锈蚀。 每半年检查一次，发现问题及时修补，每两年油漆一次 。9 消防设施（消防栓、消防管、消防阀门） 无损坏、开关自如、清洁、无渗、漏现象，周围无堆积杂物，保持水压。 消防栓按“小区消防栓保养规定”执行，消防管、道每年检查一次，每23年油漆一次 。10 公用电器楼梯灯完好，灯开关正常，电话箱、电表箱、有线电视箱及分接器盖板完好，无不安全现象。 15天检查一次，发现损坏及时更换，属电话公司、有线电视台设施通知其及时

4、维修 。11 可视、非可视对讲门 对讲功能正常，标识显示清楚，声音正常，图像清晰，门锁，拉手完好。 每周检查一次，每半年保养一次。 12 信报箱 箱门、门锁齐全，开关自如，房号字体清晰，没有被明显损坏，完好率100%。 每月检查一次，每年刷一次漆（如需要）。 13 房屋标识（栋号、楼层号） 字体清晰、醒目，标识齐全，标识牌无损坏。 标识牌如损坏或陈旧及时维修更换 。14 散水坡、雨檐台、连廊 与建筑物外墙连接完好，无脱离开缝现象，无排水不畅现象。 每季度检查一次，保持上下水管畅通，避免积水渗楼板，随时检查，发现问题及时修复。 15 楼板、地面砖 无裂缝、起壳、空鼓、下陷，表面平整，无破损，楼板

5、、地面砖上无水泥渣。 发现问题及时修补，每年全面检查一次 。16 上、下雨污水管无堵塞、漏水或渗水，流水通畅，管道接口完好，无裂缝、破洞。 每月检查一次，每次雨季前检查一次，发现问题及时修补，每四年水管油漆一次。 17 室外建筑小品、标识牌 完好率100%，符合安全要求，标识牌齐全醒目 是否有被损坏，有无安全隐患，标识牌有无遗失或需更新，要求每周检查1次 。18 道路 整体要求路面平滑，无明显坑洼、破损，轻微破损面积每处不超过0.1平方米，边角整齐无缺口 ，随时检查，发现问题随时修补。 水泥路面 景观道、车道、消防通道、停车场、塞提纳勒广场、会所广场造成坑洼或破损，每500平方米内，累计不超过

6、1平方米，路面积留水泥渣等体积不超过1.51.51.5立方厘米 随时检查，发现问题随时修补。 道板砖、拼花砖 不能缺少一块，98%没有松动，单块破损面积大于20%的道板砖在100平方米内不超过4块 随时检查，发现问题随时修补 。电缆沟盖板 平整不缺少一块，单块破坏面积不能超过0.01平方米 每季度检查，破损维修或更换 。路牙 整齐，没有很明显蹋陷，不缺少一块，单块破损长度不超20% 车道路牙1年刷一次黄、黑相间的漆 。挡土坡、墙 每处蹋陷破损面积不超过0.005平方米(50平方厘米) 随时检查，发现问题随时修补 。踏步、台阶 没有明显破损 随时检查，发现问题随时修补 。19 给排水 雨污水井、

7、盖 排水通畅，井盖没有明显裂纹或破损，井壁没有蹋裂，井盖型号符合轻型、重型要求，标识正确与周围道路高度保持一致，与路面高度不超出2CM，与绿地正常不超过，8CM，个别因地势原因等可超出，但不能明显影响观瞻。 一季度全面检查一次，半年对易锈蚀雨污水井盖刷一次黑漆防锈，保持雨污水井盖标识清楚，路面井盖尽量做防震垫圈，以车驶过不振响为准 。明暗沟 沟体完好，明沟盖板齐全，沟渠通畅无阻塞 发现问题随时维修，每半年全面检查一次，发现渗、漏、滴水或损坏及时维修，半年全面检查一次 。给排水管道（含绿化用水管阀 水管水阀完好，无渗漏，管道通畅无阻塞。 每年全面保养一次 。化粪池 同雨、污水井 每半年保养一次

8、。20 路灯 灯座箱、灯柱、灯罩、灯泡等设施完好， 发现损坏及时维修，每季度检查一次，每半年保养一次，灯杆每1年半刷一次漆 。21 儿童游乐设施 设施完好，没有损伤，没有安全隐患 每天检查一次，一周定期保养一次，如上润滑油，紧固等 。22 室外停车设施、消防设施 车棚、车架、车棚无安全隐患，单车棚梁、柱无明显裂纹，车架无明显锈蚀、损坏 每周检查一次，半年保养一次 。值班室、岗亭 门窗、墙面、锁完好，无损坏，需悬挂的管理规定等镜框整齐、规范 发现问题随时修补，每半年保养一次 。道闸 道杆色彩鲜明，上下灵活自如无损坏，配件齐全，手动，自动控制正常 。车位画线、禁停线和标识 色彩鲜明，字体清晰、醒目

9、，标识符合要求，线条直，宽度一致 ，半年重刷一次 。路障 牢固、无明显倾斜（10之内），完好，间条鲜明、醒目 半年漆一次 。室外消防栓 无渗、漏水现象，每个消防栓有水，开关灵活 发现问题随时检查，每季度全面试放水检查一次，每半年保养一次 。房屋及其设备小修服务标准2007-06-23 10:54京房地修字【1998】第799号一、总 则 (一)为了规范房屋及其设备的小修内容、质量标准及服务时限，制定本标准。 (二)本标准适用于本市普通住宅房屋及其设备小修服务工程。其它房屋的小修可参照本标准。 (三)本标准包括楼房土建及设备小修标准、平房土建及设备小修标准、电梯供水供电天线小修服务标准、住宅锅炉

10、供暖和维修标准、服务规范五部分组成。 本标准所规定小修内容是指在某一项目中修缮服务的范围；质量标准是指修缮工作完成后应符合规定的标准；时限要求是指从接受报修之时起开始处理所用的最长时间。 (四)本标准由市房屋土地管理局负责解释。 二、楼房土建及设备小修标准 时限要求：急迫性小修项目包括：楼房厕浴间排污管道堵塞：室内给水系统小修、换管：烟道堵塞等。自接到报修之时起2小时到达现场。除急迫性小修之外的零修项目为维护性小修；自接到报修之日起，三日之内处理或与住户预约修复日期。 (一)工程项目：内地面、散水 小修内容：普通水泥楼面和地面起砂空鼓、影响使用，楼面或地面的块料面层松动的、散水严重破损影响其功

11、能的，应修补：木楼板损坏、松动、残缺的，应修复，如磨损过薄影响安全的，可局部拆换。 质量标准：普通水泥楼面地面及散维修后应平整、光滑、接槎平顺；木质楼地面维修后应牢固、平整、拼缝严密。 (二)工程项目：室内墙面及顶棚 小修内容：内墙及踢脚线抹灰空鼓、剥落的应修补；顶棚抹灰空鼓、剥落的应修补。 质量标准：修缮后的内墙面及灰顶棚应恢复原有使用功能，抹面应接槎平整、不开裂、不空鼓、不起泡、不翘边，面层与基层结合牢固。 (三)工程项目：检修门窗 小修内容：钢木门窗框松动、门窗扇开关不灵活、脱榫、 糟朽、开焊、小五金缺损的应进行修补。 质量标准：修后的钢木门窗应开关灵活不松动，框与墙体结合牢固，五金齐全

12、。玻璃装钉牢固，腻子饱满，窗纱绷紧，不露纱头。 (四)工程项目：烟道、垃圾道等 小修内容：烟道裂缝、破损、堵塞现象：垃圾道堵塞：垃圾道、出垃圾门及出屋面排气孔损坏的应修复。 质量标准：修缮后烟道及垃圾道应畅通，垃圾斗、出垃圾门零件齐全，排气孔不向垃圾道内漏水。 (五)工程项目：清扫屋面、采光井、雨落管等 小修内容：每年应将屋面、雨水口及采光井积存的杂物清扫干净：雨落管局部残缺、破损应更换。 质量标准：屋面采光井应清扫干净，雨落管修缮后应补齐五金配件。 (六)工程项目：屋面补漏 小修内容：屋面局部滴漏以至影响使用的属于屋面局部补漏范围。 质量标准：屋面局部补漏后应达到不再滴漏。 (七)工程项目：

13、外檐装修 小修内容：外檐抹灰及块料面层局部严重空鼓有脱落危险的，应排除险情。 质量标准：排除险情后的外檐装修，应不存在危险隐患。 (八)工程项目：阳台、雨罩等结构构件 小修内容：阳台、雨罩、梁等结构构件保护层开裂的，应封堵裂缝，防止钢筋锈蚀：保护层剥落的，应补抹。 质量标准：经维修后的结构构件应不再有裂缝及露筋现象。 (九)工程项目：室内给水系统小修、局部换管 小修内容：楼房户表以内管道锈蚀脱皮的，应清除干净后，做防锈处理，管道锈蚀严重的，应予以更换：给水系统漏水的，应进行修理，严重的，予以更换，零件残缺的应予以补齐。 质量标准：经修缮的给水系统畅通，部件应配齐全，无跑、冒、滴、漏现象，能正常

14、使用。 (十)工程项目：卫生设备 小修内容：卫生设备及配件残缺的应配齐，破损的应维修。 质量标准：修缮后应做到给排水畅通，各部位零件齐全、灵活、有效，无跑、冒、漏、滴现象，能正常使用。 (十一)工程项目：排水管道、化粪池，检查井等。 小修内容：楼房排污管道堵塞，排污不畅通的应疏通：化粪池、检查井满溢或积存较多污物影响使用的应疏通或清掏，配件残缺应补齐。 质量标准：楼房排污管道经疏通后，应达到排污管道畅通，不滴水；化粪池检查井满溢的清掏应清除全部污物，化粪池检查井局部损坏的应修好， 达到井体、池体、井圈、井盖、池盖完好。 三、平房土建及设备小修标准 时限要求：急迫性小修项目包括：解除木结构安全隐

15、患：排污管道堵塞：给水系统小修、换管等。自接到报修之时起2小时到达现场。除急迫性小修之外的零修项目为维护性小修：自接到报修之日起，三日之内处理或与住户预约修复日期。 (一)工程项目：木结构抢修加固 小修内容：年度或季节性房屋安全检查中发现的柁、檩、椽等木构件存在安全隐患的，应抢修加固。 质量标准：加固后的木结构构件应安全可靠，加固措施合理 (二)工程项目：室内地面、散水 小修内容：地面起砂、空鼓、影响使用，地面的块料面层松动的，散水严重破损影响其功能的应修补：木地板损坏、松动、残缺的，应修复，如磨损过薄影响安全的，可局部拆换：砖地面在l平米以内损坏、破碎影响使用的，应起墁。 质量标准：地面及散

16、水维修后应平整、光滑、接槎平顺：木质地面维修后应牢固、平整、拼缝严密：砖地面维修后应平整、牢固。 (三)工程项目：室内墙面及项棚 小修内容：内墙及踢脚线抹灰空鼓、剥落的应修补：顶棚抹灰空鼓、剥落的，应修补：纸顶棚有破洞掉土的，应修补。 质量标准：修缮后的内墙及灰顶棚应恢复原有功能，抹面应接槎平整、不开裂、不空鼓、不起泡、不翘边，面层与基层结合牢固：纸顶棚修补整齐。 (四)工程项目：检修门窗 小修内容：钢木门窗框松动、门窗扇开关不灵活、脱榫、糟朽、开焊、小五金缺损的应进行修补。 质量标准：修后的钢木门窗应开关灵活不松动，框与墙体结合牢固，五金齐全。玻璃装钉牢固，腻予饱满，窗纱绷紧，不露纱头。 (

17、五)工程项目：台明 小修内容：台明松动。酥散或塌落的应修复。 质量标准：台明尽量按原台明建筑标准修补，修缮后的台明平整、清洁，砌体整体性强。 (六)工程项目：清扫屋面、天沟、雨落管等 小修内容：每年应将屋面、天沟及雨水口积存的杂物清扫干净：雨落管局部残缺、破损的应更换。 质量标准：屋面天沟应清扫干净，雨落管修缮后应补齐五金配件。 (七)工程项目：屋面补漏 小修内容：屋面局部滴漏影响使用的属于屋面局部补漏范围。 质量标准：屋面局部补漏后应达到不再滴漏。 (八)工程项目：给水系统小修 小修内容：平房院表以内管道锈蚀脱皮的，应清除干净后，采取防锈措施。 质量标准：经修缮的给水系统畅通，部件应配齐全，

18、无跑、冒、滴、漏现象，能正常使用。 (五)工程项目：排水管道、检查井等 小修内容：平房院的排污管道堵塞，排污不畅通的，应疏通。 质量标准：平房院排污管道疏通后，应达到畅通。 备注：本标准适用于现状较好的平房，城近郊区危改片内危破平房的小修工程，以保证房屋住用安全和解决，重影响使用的维修项日为主。 四、电梯、供水、供电、天线小修服务标准 (一)服务标准 住宅电梯服务标准 1设服务标志牌、服务公约、司机守则、乘梯须知、意见簿。 候梯厅须悬挂电梯运行服务标志牌。牌上应标明：运行时间，维修保养时间，值班室地点，管理单位名称，监督电话。 2保证运行时间。 住宅电梯均实行24小时运行制。每天6:00 -

19、24:00时连续运行不间断，24:00 - 6:00时有司机值班，住户特殊用梯随叫随到。 3保证文明服务。 司机须做到挂牌上岗，礼貌待客，用语文明，着装整洁。按时交接班，认真填写运行记录。 4维修保养及时。 坚持每周对电梯进行一次保养。 5.轿厢清洁。 轿厢内不得有油污、垃圾，不得张贴与运行服务无关的广告，候梯厅清洁卫生，不许堆放杂物，有足够的照明。 高压供水运行服务标准 l、有防疫部门核发的供水卫生许可证(张贴于醒目处)。 2保持供水设施周围的环境整洁，每周检查一次。 3水箱水池要加盖加锁，并每年清洗消毒一次。 4保证供水安全，每年进行一次水质化验。化验单妥善保管以备随时检查。 5供水管理与

20、操作人员应按规定进行健康检查，并取得健康合格证。 6保证供水不间断，零修接到报修后按时限要求赶到现场处理，大修时要有安民告示，并采取临时供水措施。 7消防泵每年试泵一次，保证泵能转、水能上。 供电设施服务标准 1每年进行l-2次巡视维修，发现隐患及时处理并上报。修后的闸具、线路应完整无损，使用良好。 2每年进行一次安全检查(配合下达年修缮任务)。 3小修及时按时限要求修复。 4监督超负荷用电，保证全体用户用电安全。 5妥善处理因零线断线造成烧毁家电事故。 共用电视天线服务标准 1保证天线系统的收视质量，主观评价图像质量应在三级以上。 2天线前端系统设备完整(无丢失损坏)，安装牢固，防雷措施可靠

21、，每年检查一次接地电阻。 3每年定期检查不少于一次。维修及时，接到报修最迟在三日内修复。 (二)维修标准 电梯： 1 工程项目：电梯急修 小修内容：（1）关人，（2）冲顶、蹲底，（3）关车。 质量标准：回复正常运行。 时限要求：接到报修后20分钟赶到现场。 2 工程项目：电梯零修 (1) 工程项目：电源开关、安全开关 小修内容：熔断器、熔丝 各安全开关 质量标准：接触良好、动作灵活可靠。 时限要求：接到报修后20分钟赶到现场。 (2) 工程项目：拽引机 时限要求：每日巡视 小修内容：减速箱 质量标准：油面不高于油位线，油温不高于85，外观清洁无油污。 小修内容：电动机、发动机组 质量标准：运行

22、时火花符合要求，温升不高于铭牌规定，外观清洁无油污。 小修内容：制动器 质量标准：间隙均匀，符合要求，制动灵活可靠。 (3) 工程项目： 控制柜 小修内容：柜内原件 质量标准：齐全，动作灵活可靠，显示正常 时限要求：每日巡视 (4) 工程项目：选层系统 时限要求：每日巡视 小修内容：机械选层器 质量标准：滑动部位动作准确 小修内容：电气选层器 质量标准：动作准确 (5) 工程项目：层、轿门系统 时限要求：每日巡视 小修内容：层、轿门 质量标准：运行平稳、无撞击、动作可靠 小修内容：开关门机 质量标准：运行平稳、无撞击、动作可靠 小修内容：各层门锁 质量标准：门锁接触良好、动作可靠 小修内容：安

23、全触板 质量标准：灵活可靠 （6）工程项目：显示系统 小修内容：轿内及层楼显示呼梯按钮 质量标准：显示正常无好无损 时限要求：每日巡视 (7)工程项目：井道系统 时限要求：每日巡视 小修内容：导轨 质量标准：润滑正常 小修内容：绳头组合 质量标准：无异常 小修内容：限速器 质量标准：动作可靠 小修内容：安全钳 质量标准：动作可靠 (8)工程项目：运行环境 小修内容：机房、井道轿顶、底坑 质量标准：干净整洁无油污 时限要求：每周保养 二次供水设备 1工程项目：生活水泵(包括备用泵) (1) 小修内容：巡视检查 质量标准：运转正常、无杂音轴承 时限要求：每日一次 (2) 小修内容：水泵轴承温度 质

24、量标准：温度不超过75 时限要求：每天测试一次 (3) 小修内容：水泵轴头滴漏 质量标准：环境温度不高于35 时限要求：每日一次 (4) 小修内容：泵体加油 质量标准：轴头漏水符合要求润滑良好 时限要求：随时检查 (5) 小修内容：水泵出水口压力 质量标准：压力表指示应在正常范围内 时限要求：每日一次 2工程项目：消防泵 (1)小修内容：巡视检查 质量标准：灵活转动 时限要求：每月攀车一次 (2) 小修内容：试运行 质量标准：最高端出水压力不小于10m、无漏水、无杂音 时限要求：每年四月、九月试泵两次 3 工程项目：电机 (1) 小修内容：巡视检查 质量标准：运转正常、无杂音 时限要求：每日一

25、次 (2) 小修内容：接地保护 质量标准：牢固可靠 时限要求：每日一次 (3) 小修内容：运行环境 质量标准：散热良好 时限要求：每日一次 4工程项目：阀门 (1) 小修内容：检查 质量标准：无渗漏、无锈蚀，无异常撞击声 时限要求：每日一次 (2) 小修内容：阀门 质量标准：无跑、昌、滴、漏，润滑良好开闭灵活 时限要求：发现问题及时解决 (3) 小修内容：逆止阀 质量标准：性能可靠 时限要求：发现问题及时解决 5工程项目：管道 (1) 小修内容：巡视检查 质量标准：无渗漏、无锈蚀 时限要求：发现问题及时解决 (2) 小修内容：保温 质量标准：保温良好、无破损无脱落 时限要求：每年九月检查保温

26、6工程项目：高、低位水箱 (1) 小修内容：检查 质量标准：无锈蚀、无跑、昌、滴、漏符合生活饮用水卫生标准 时限要求：每周一次 (2) 小修内容：水质 质量标准：无锈蚀、无跑、昌、滴、漏符合生活饮用水卫生标准 时限要求：每年一次 (3) 小修内容：液位控制器 质量标准：灵敏可靠，控制线路规范 时限要求：随时检查，发现问题及时解决 7工程项目：气压罐 (1) 小修内容：检查 质量标准：压力正常，无锈蚀，无跑、冒、滴、漏 时限要求：发现问题及时解决 (2) 小修内容：水位计 质量标准：水面在规定范围内 时限要求：发现问题及时解决 8工程项目：空气压缩机 小修内容：检查 质量标准：压力指示在正常范围

27、内，清洁无油污、不漏气 时限要求：发现问题及时解决 9工程项目：控制系统 (1) 小修内容：配电(盘)柜 质量标准：柜内元器件齐全完好接地、接零良好，指示灯完好 时限要求：发现问题及时解决 (2) 小修内容：液位传感器 质量标准：控制系统可靠 时限要求：发现问题及时解决 (3) 小修内容：消防信号 质量标准：动作准确，能随时启动 时限要求：每年至少与消防泵试运行一次 10工程项目：运行环境 (1) 小修内容：泵房、水箱问 质量标准：干净整洁无杂物、无积水，有门、有锁 时限要求：发现问题及时解决 (2) 小修内容：管道、泵体有少量漆膜脱落 质量标准：无锈蚀、无脱落 时限要求：及时补刷 供电设施

28、1工程项目：配电没施 小修内容：(1)配电柜(2)配电箱(3)配电盘 质量标准：元器件齐全，显示正常动作可靠，接地良好 时限要求：出现故障30分钟到达现场处理 2工程项目：室内设备 小修内容：(1)闸具(2)电源插座(3)开关(4)灯头 质量标准：正常使用 时限要求：报修后30分钟到达现场处理 3工程项目：配电线路 小修内容：(1)导线(2)支持物 质量标准：绝缘良好完整可靠 时限要求：出现故障30分钟到达现场处理 共用电视天线 时限要求：报修后2小时到达现场处理 1小修内容： 前端箱 质量标准：元器件齐全可靠 2小修内容：户内终端盒 质量标准：使用正常 五、住宅锅炉供暖和维修标准 住宅锅炉供

29、暖标准 1按照市人民政府要求的时间供暖。供暖期间实际每天24小时连续供暖，保证采暖用户的居室温度不低于16，全冬供暖合格率力争达到100。 2各项供暖规章制度健全。公布供暖服务公约值班电话、维修地点；供暖维修要全天24小时有人值班，住户报修处理及时率100。 3全冬因设备故障造成停暖次数要少于3次，且每次停暖不得超得4小时；全冬住户来信、来访、来电话投诉问题的累计次数不得超过住户总数的3。聘请社会监督员。 4安全生产，消灭重大人身设备事故，轻伤事故频率在15以下。 5烟气黑度、排烟浓度及噪声控制均要达到环保要求。 6专设报修服务台并有报修专座。 (二)供暖锅炉维修标准 停炉检修 时限要求：九月

30、底前完成 1工程项目：热源部分(含热力点) 小修内容：对锅炉热交换器及所有附属设备节门进行全面检修。 质量标准：通过检修提高锅炉热变换器及附属设备的完好率，节门开关灵活有效。 2工程项目：管道部分 小修内容：管道局部糟朽、保温脱落、节门开关不灵活及管沟进水。 质量标准：检修后做到管道保温好、节门开关灵活有效，地沟做到不进雨水、下水。 3工程项目：室内部分 小修内容：室内局部糟朽，散热器损坏节门开关不灵活及暖气局部不热。 质量标准：检修后做到管线、散热器完好，节门开关灵活有效、解决好暖气局部不热。 运行期间： 1工程项目：热源、热交换器及附属设备 小修内容：对锅炉、热交换器及所有的附属设备、节门

31、定期维修保养。 质量标准：保证锅炉、热交换器及所有的附属设备正常运行，节门开关灵活，杜绝跑、冒、滴、漏。 时限要求：九月底前完成。 2 工程项目：室内设备 小修内容：室内管线、散热片、节门存在跑、冒、滴、漏现象的应维修。 质量标准：维修后杜绝室内设备跑、冒、滴、漏的现象。 时限要求：对室内出现大跑水接到用户报修后，半小时之内赶到现场处理，滴漏接到报修后2小时内赶到现场处理。 3工程项目：暖气局部不热 小修内容：室内管线及散热器存在局部不热现象。 质量标准：维修后，室内管线及散热器应恢复正常。 时限要求：接到用户报修后4小时之内到现场处理。 六、服务规范(一)服务用语：文明礼让、态度和蔼、语言亲

32、切、表达清楚。 您好!请进；请坐；请讲；对不起，请稍等：让您久等了；请慢走；有事多联系；谢谢；请留步；再见；请您消消气，有话慢慢说；欢迎您监督帮助；打搅了。 (二)服务礼仪：着装整齐干净、佩戴服务标志、态度热情诚恳、行为文明大方。 1服务、作业时仪表保持整洁，穿着干净的工作服，佩戴服务胸卡；不留与身份不符的发型，不戴与服务无关的装饰品；入户服务不得穿拖鞋。 2接待办事人员，热情迎送，主动打招呼；专心做好记录，并给予来者以满意或理解的答复。 3入户服务先按门铃或轻敲门，征得同意再进门；办完事后礼貌地离去。 4服务对象有意见、态度不好时，耐心解释说明，以礼相待，不讲伤感情和不文明语言。 (三)职业

33、纪律：遵纪守法、勤政廉、办事公道、高效服务。 1自觉执行有关法律法规，依法管理，不得擅自主张、各行其是. 2爱岗敬业、提高办事效率，不得有冷、硬、拖、卡和其它刁难行为。 3坚持原则，秉公办事，不得以职务之便谋取私利，不得以任何形式吃、拿、卡、要。 4多办实事，为住户排忧解难，不乱收费、不收馈赠，不向住户提无理要求。 办公楼物业管理服务规范1范围本标准规定了办公楼物业管理服务活动中顾客服务、房屋和设施设备运行维护服务、办公楼秩序维护和安全服务、环境保洁服务、绿化摆放与养护服务、仓储和搬运等内容及要求。本标准适用于本公司办公楼物业管理服务活动。2规范性引用文件下列文件中的条款通过本标准的引用而成为

34、本标准的条款。凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准，然而，鼓励根据本标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。GB2894安全标志GB3096区域环境噪声标准GB5749生活饮用水卫生标准GB/T10001.1标志用公共信息图形符号第1部分：通用符号GB13495消防安全标志GB15603常用危险化学品贮存通则DB31/30住宅装饰装修验收标准DB31/199污水综合排放标准特种设备安全监察条例（中华人民共和国国务院第373号令，自2003年6月1日起施行）住宅室内装饰装修管理办法（中华人

35、民共和国建设部令第110号，自2002年5月1日起施行）物业管理企业资质管理试行办法（建住房1999261号，建设部1999年11月22日颁布）3术语和定义下列术语和定义适用于本标准：3.1办公楼officebuilding已建成并交付办公使用的房屋及附属设施、设备和场地。3.2物业管理propertymanagement物业产权人通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。3.3顾客customer接受服务的组织或个人。示例：物业产权人、使用人及其他相关方。3.4突发公共事件pre

36、cipitatingevent在办公楼物业管理范围内发生的自然灾害（包括气象灾害，地震灾害，地质灾害，生物灾害等）、事故灾难（包括各类安全事故，交通运输事故，公共设施和设备事故，辐射事故，环境污染和生态破坏事件）、公共卫生事件（包括传染病疫情，群体性不明原因疾病，食品安全和职业危害，动物疫情，以及其他严重影响公众健康和生命安全的事件）和社会安全事件（包括恐怖袭击事件，经济安全事件，涉外突发事件和群体性事件）等。4基本要求4.1资质要求物业管理企业应具有从事物业管理服务的资质，应符合建设部物业管理企业资质管理试行办法的要求。4.2管理机构与人力资源配置要求4.2.1物业管理企业应根据办公楼的具体

37、情况和合同约定，设置相适应的办公楼物业管理服务机构，配备管理人员和服务设施。4.2.2管理人员应取得物业管理从业资格证书或岗位证书，专业技术、操作人员应取得相应专业技术证书或职业技能资格证书。4.2.3管理服务人员在服务过程中应保持良好的精神状态；表情自然、亲切；举止大方、有礼；用语文明、规范；对待顾客主动、热情、耐心、周到并及时为顾客提供服务。4.2.4管理服务人员应按规定统一着装、着装整齐清洁，仪表仪容整洁端庄；在指定位置佩戴标志，站姿端正，坐姿稳重，行为规范，服务主动。4.2.5管理服务人员应及时、认真做好工作日志、交接班记录、账册等记录工作，做到字迹清晰、数据准确。4.2.6管理服务人

38、员应接受过相关专业技能的培训，掌握物业管理基本法律法规，熟悉办公楼的基本情况，能正确使用相关专用设备。4.3管理服务要求4.3.1办公楼物业管理服务机构的维护保养工作，应保持房屋建筑的完好和设施设备的正常运行。4.3.2办公楼物业管理服务机构宜从实际出发，充分考虑制定合适、有效的节约能源方案，并付诸实施。4.3.3办公楼物业管理服务机构应为办公楼提供全天候的公共秩序维护服务和安全服务，维护办公楼的人员、财产和建筑物的安全。4.3.4办公楼物业管理服务机构应按时完成规定的环境保洁服务，为顾客提供整洁、卫生、安全、美观的环境。4.3.5办公楼物业管理服务机构应对办公楼物业管理范围内的绿地和室内绿化

39、进行养护服务，保持办公楼整体的景观效果。4.3.6办公楼物业管理服务机构应对仓储和采购进行控制，使仓储和采购的物资及服务符合本标准及相关标准在质量、环境、安全等方面的要求。4.3.7办公楼物业管理服务机构应对自然灾害、事故灾害、公共卫生事件和社会安全事件等突发公共事件建立应急预案，并组织实施培训、演习、评价和改进，事发时按规定途径及时报告顾客、物业管理企业和有关部门，并采取相应措施。4.4基础管理服务4.4.1财务管理服务4.4.1.1建立健全财务管理制度，对物业管理费和其它费用的收支进行财务管理，运作规范，账目清晰。对于顾客报修、超时空调、延伸服务等费用须单独结算的应准确计算。4.4.1.2

40、物业管理费、能耗费、通讯费、杂费、特约服务收费、车库管理费以及其它费用的缴付标准、时间、方式严格按照公开收费制度进行（合同另有约定除外），收费应操作规范。4.4.2物业档案管理有较完善的物业管理档案制度，档案内容至少应包括：0.1物业竣工验收档案；0.2办公楼及其配套设施权属清册；0.3设备管理档案；0.4顾客资料档案；0.5日常管理档案。5顾客服务5.1接待服务5.1.1接待原则顾客接待应遵循“公开办事制度、公开办事纪律、公开服务项目、公开收费项目和标准”的原则。顾客接待人员应热情回答顾客咨询，确保100%答复率。5.1.2大堂服务大堂服务人员应注意维护大堂的整洁、有序和安全，向顾客提供关于

41、周边交通、景点和办公楼内部各服务功能的咨询。5.1.3入驻、退租服务顾客需入驻和退租时，服务人员应按规定的程序及时受理，手续完备，及时建档、归档。5.1.4报修接待服务当顾客报修时，应及时受理，并在规定的时间内到场，小修项目宜当天完成（预约除外）。5.2信报服务正确分理信件，认真登记报刊杂志和挂号信，正确处理特殊邮件（如退信等）。5.3通讯设施安装服务5.3.1确保收到顾客需求信息后一个工作日内，联系好专业服务单位为顾客申请通讯设施的安装。5.3.2确保内线电话在收到顾客需求信息之后一个工作日内开通。5.3.3收到专业服务单位挑线通知后，及时安排工程部门进行施工，并确保一个工作日内开通。5.4

42、维修资金管理服务需要时，建立办公楼维修资金管理制度，对办公楼维修资金进行账务管理，运作规范，账目清晰。5.5装修管理服务5.5.1制订办公楼装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度并在顾客申请装修时告知。5.5.2建立顾客装修档案，内容应包括装修申请、审批、验收资料。5.5.3办公区的昼间噪声控制应执行GB3096中的四类标准限值。5.5.4发现违反装修管理制度的行为、现象应及时劝阻、制止。如制止无效，报告业主和有关部门处理。5.6投诉处理5.6.1顾客投诉应分下列情况处理：办公楼物业管理服务机构直接受理的投诉，应核实情况，及时处理并回复投诉者。属于物业管理责任的，应向顾客道歉并及时纠正；属于

43、无理投诉的应做好解释工作。办公楼物业管理服务机构与投诉者无法协商解决的，应上报物业管理企业或上级主管部门处理；办公楼物业管理服务机构直接受理的投诉，应在一个工作日内回复处理结果，最长不得超过三个工作日；顾客直接向上级主管部门的投诉或者上级部门转来的投诉，应查明事实，确认证据，分清责任后如实反映情况或上报书面材料，协助上级部门做好相应工作；向公安机关报案的投诉，协助公安部门处理；涉及依法裁决的投诉，应按法律程序处理。5.6.2受理、处置顾客投诉应保持记录。5.7延伸管理服务办公楼物业管理服务机构应根据顾客的需求，开展力所能及的延伸服务，如租赁服务、室内绿化布置、票务服务等。6房屋、设施设备运行与

44、维护服务6.1房屋维护管理6.1.1房屋的维修养护应： 建立健全房屋档案，检查、督促办公楼顾客正确使用房屋，指导顾客遵守房屋安全使用的规范、政策、法规； 对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录应齐全； 根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况； 需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和房屋专项维修资金使用计划，向房屋产权人提出报告与建议，根据房屋产权人的决定，组织维修。6.1.2装修管理按照本标准5.5的要求和住宅室内装饰装修管理办法、DB31/30住宅装饰装修验收标准等相关要求执行。6.1.3房屋结构检查应根据房屋的结构类型

45、、用途和使用年限、使用环境等情况，对房屋进行定期结构检查与沉降测试，检查中发现问题应及时修缮；不同房屋结构的检查周期（见表1）。表1房屋结构（预计）检查周期表单位为年结构类型 使用年限 一般使用环境 特殊使用环境钢筋混凝土结构 60年以下 20 15 60年100年 10 5 100年以上 5 2钢、钢筋混凝土结构 60年以下 25 15 60年100年 12 5 100年以上 7 2钢结构 100年以下 30 15 100年150年 10 5注：行业主管部门如对房屋结构检查周期做出另外规定，从其规定。6.1.4巡检每年应定期对房屋共用部位、共用设施设备等进行依次全面检查。建立巡检记录，发现问题及时向房屋产权人报告，根据房屋产权人的委托，安排专项修理。遇紧急情况时，宜采取必要的紧急处理措施。6.2设备设施运行与维护服务