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1、,相关研究,涂力磊,。,行业研究证券研究报告行业深度报告,增 持市场表现,维持,房地产行业房地产行业 2012 年三季报综述：,2012 年 11 月 1 日,基本面全面改善、看好估值切换潜力房地产投资保持增长。2012 年前 9 个月全国房地产累计开发投资为 5.1 万亿元，同比增长 15%。相比 2011 年同期同比增长 32%而言，2012 年增幅回落明显。A 股地产企业 2012 年三季报情况：当期销售和现金流：2012 年三季报 A 股地产企业销售商品、提供劳务收,资料来源：海通证券研究所房地产行业高级分析师SAC 执业证书编号：S0850510120001电话：021-232197
2、47Email：联系人贾亚童电话：021-23219421Email：,到的现金为 4733 亿元，同比增长 17%。经营活动现金流为 264 亿元，筹资活动现金流为 438 亿元。企业资金得到改善，整体现金流状况处于近三年以来最好水平。毛利率和资产结构：2012 年三季报上市地产企业上半年流动比率和速动比率分别是 1.61 和 0.43，有息负债率为 48%。伴随持续去库存，地产企业债务结构开始出现改善。销售毛利率方面，2012 前三季度行业销售毛利率较2011 年底下滑 1.6 个百分点。降价效应和财务成本上涨是主要原因。未来业绩增长的确定性：2012 年三季报上市地产企业累计预收款达到
3、4745亿，同样处于近 3 年以来最高水平。考虑到部分优质地产企业已制定股权激励，我们认为优质公司 2012 年业绩增速已全面锁定。存货数量保持增长：目前已公布 2012 年三季报地产企业上半年累计存货为14905 亿元，处于近 3 年以来最高水平。目前存货水平较 2011 年同比上升21%左右。由于库存中包括部分已售未结项目，考虑到前三季度地产商去库存情况，我们认为上市地产企业真实库存（竣工未售和在建未售项目）高峰已过。对重点覆盖地产企业的分析：我们同时对重点房地产企业的收入、净利润、存货、预收账款和销售商品、提供劳务所接受的现金流变化趋势等做了比较和分析。投资建议：以估值切换作为后期主要逻
4、辑。截至 10 月 31 日，2012 年 A 股市场 PE（TTM）在 12.78 倍，房地产板块 PE（TTM）在 14.72 倍。三季报显示，地产企业预收账款、资金流均处于过去三年最高水平。从根本意义而言，行业基本面已经实现反转。市场前期所担忧的破产等风险目前完面释放。因此，相对其他周期行业而言地产基本面最好。板块有望成为市场估值切换的主要选择品种。建议标配行业超配个股的逻辑在于行业资金面转好代表后期降价空间逐步减小。房价的任何上浮趋势都可能带来市场对板块的重新担忧。个股选择：综合以上原因，我们建议对业绩锁定性强，具备估值切换潜力的地产个股坚定持有，看好龙头（招保万金）+二线确定性品种（
5、首开、荣盛、滨江、金科和华夏幸福）风险提示：一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,2,1.,3.,4.,5.,行业深度报告房地产行业,目,录截至目前行业运行情况.52.A股地产企业 2012 年前三季度年度运行情况分析.72.1 当期结算和利润情况.72.2 当期销售和资金状况.82.3 未来业绩的锁定情况.9重点上市公司 2012 年三季报业绩分析.103.1 重点企业营业收入平均上涨 27%.103.2 重点公司平均净利润率 12%.113.3 重点公司平均预收帐款 7.9 元/股.123.4 重点公司平均存货 17.47 元/股
6、.133.5 每股销售商品、提供劳务所收到的现金为 5.3 元/股.143.6 部分地产企业计提资产减值准备.15房地产板块的市场表现、估值水平.164.1 板块 2012 年 1 月至今运行情况总结.164.2 板块合理估值水平.18投资建议和择股思路.206.风险提示.20请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,3,行业深度报告房地产行业,图目录,图 1 2012 年前 9 月全国房地产开发投资同比增长 15%.5,图 2 全国房地产开发投资当月情况.5,图 3 全国房地产新开工、施工和竣工面积增速均开始回落.6,图 4 全国房屋新开工增速回落明显.6,图 5 全国房屋竣工面积同比保持增长
7、.6,图 6 全国土地购置面积同比下降较多.6,图 7 全国土地购置费同比也在回落.6,图 8 全国商品房销售面积同比缓慢上升.7,图 9 全国商品房销售额同比缓慢上升.7,图 10 全国房地产销竣比情况.7,图 11 A股地产企业营业总收入继续同比增长.8,图 12 A股地产企业营业总成本和销售毛利率相对有下降.8,图 13 A股地产企业期间费用与过往相比有上升.8,图 14 A股地产企业净利率保持正常.8,图 15 A股地产企业商品销售保持增长.9,图 16 A股地产企业营运现金支出基本持平.9,图 17 A股地产企业经营性现金流出现改善.9,图 18 A股地产企业流动比例有所下降.9,图
8、 19 A股地产企业速动比例亦有所下降.9,图 20 A股地产企业资产负债率有所回落.9,图 21 A股地产企业存货明显扩大.10,图 22 A股地产企业预收帐款有所扩大.10,图 23 房地产指数和沪深 300 指数收益情况（%）.17,图 24 单月房地产指数收益以及超额收益情况.17,图 25 2012 年 1 月至今各板块收益情况(%).18,请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,4,行业深度报告房地产行业,图 26 板块和市场PE情况.20,表目录,表 1 A股重点覆盖地产企业营业收入情况.11,表 2 A股重点覆盖地产企业净利润和利润率情况.12,表 3 A股重点覆盖地产企业预收
9、账款情况.13,表 4 A股重点覆盖地产企业存货情况.14,表 5 A股重点覆盖地产企业销售商品、提供劳务收到的现金情况.15,表 6 A股重点覆盖地产企业资产减值准备情况.16,表 7 A股重点覆盖地产企业估值情况.19,请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,5,行业深度报告房地产行业我们的观点：8、9 月地产板块超额收益相对明显，对于全年最后两月我们认为应该以估值切换作为投资主逻辑，对于 2013 年业绩成长锁定性强的企业，应该坚定持有。主要逻辑在于：1）三季报显示，地产企业预收账款、资金流均处于过去三年最高水平。从根本意义而言，行业基本面已经实现反转。市场前期所担忧的破产等风险目前完面
10、释放。因此，相对其他周期行业而言地产基本面最好。板块有望成为市场估值切换的主要选择品种。2）建议标配行业超配个股的逻辑在于行业资金面转好代表后期降价空间逐步减小。房价的任何上浮趋势都可能带来市场对板块的重新担忧。综合以上原因，我们建议对业绩锁定性强，具备估值切换潜力的地产个股坚定持有，看好龙头（招保万金）+二线确定性品种（首开、荣盛、滨江、金科和华夏幸福）。1.截至目前行业运行情况1-9 月全国房地产累计开发投资为 5.1 万亿元，同比增长 15%。相比 2011 年同期同比增长 32%而言，2012 年增幅依然回落。1-9 月商品住宅投资 3.51 万亿元，同比增长 11%，占房地产开发投资
11、比重为 68.6%。,图 1 2012 年前 9 月全国房地产开发投资同比增长 15%资料来源：WIND、海通证券研究所,图 2 全国房地产开发投资当月情况资料来源：WIND、海通证券研究所,1-9 月，全国房地产开发企业房屋新开工面积 13.5 亿平方米，同比减少 8.6%；房屋竣工面积 5.06 亿平方米，同比增长 16%。竣工情况比去年同期有提高。请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,6,行业深度报告房地产行业图 3 全国房地产新开工、施工和竣工面积增速均开始回落资料来源：Wind、海通证券研究所2012 年前 9 月，全国房地产开发企业完成土地购置面积 2.6 亿平方米，同比减少16
12、%；全国累计土地购置费 9000 亿元，同比增长 6.6%。土地购置费均价为 5079 元/平，同比去年涨 32.04%。,图 4 全国房屋新开工增速回落明显资料来源：WIND、海通证券研究所图 6 全国土地购置面积同比下降较多资料来源：WIND、海通证券研究所,图 5 全国房屋竣工面积同比保持增长资料来源：WIND、海通证券研究所图 7 全国土地购置费同比也在回落资料来源：WIND、海通证券研究所,1-9 月，全国商品房销售面积 6.84 亿平方米，比去年同期减少 4%，减少幅度与 1-8月相比放缓了 0.1%。9 月份，当月商品房销售面积 1.1 亿平方米，环比增长 25%，同比减少 4%
13、。当前市场仍处于积极恢复阶段。1-9 月商品房累计销售额达到 4.04 万亿元，较去年同期增长 2.7%。请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,7,行业深度报告房地产行业,图 8 全国商品房销售面积同比缓慢上升资料来源：WIND、海通证券研究所,图 9 全国商品房销售额同比缓慢上升资料来源：WIND、海通证券研究所,从销竣比情况来看，截至 2012 年 9 月销竣比数据为 1.35，较 8 月的 1.29 继续扩大，显示销售好转。图 10 全国房地产销竣比情况资料来源：Wind、海通证券研究所2.A股地产企业 2012 年前三季度年度运行情况分析2.1 当期结算和利润情况2012 年前三季报
14、 A 股房地产企业营业总收入达到 3058 亿元，同比增长 18%。2012年前三季度 A 股房地产企业营业总成本达到 1896 亿元，同比增长 20%。销售毛利率方面，2012 年前三季度行业销售毛利率为 38%，较 2011 年底下滑 1.6 个百分点。今年三季报毛利率下滑的主要原因是 1）2011 年资金紧张带来贷款利率上升，2012 年财务成本明显增加；2）去年 4 季度和今年 1 季度降价楼盘部分进入结算。请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,8,行业深度报告房地产行业,图 11 A 股地产企业营业总收入继续同比增长资料来源：WIND、海通证券研究所,图 12 A 股地产企业营业总
15、成本和销售毛利率相对有下降资料来源：WIND、海通证券研究所,A 股地产上市公司 2012 年前三季度期间费用占比数据维持在 12%。期间费用占比较去年年报提高 2 个百分点。财务费用提高主要是高息的信托借款等手段运用增多，此外销售难度加大致推广费用增加也是造成三项费用占比提高的原因。2012 年前三季度全年行业实现净利润 413 亿，净利润率为 13.51%，净利率同样出现了下滑。,图 13 A 股地产企业期间费用与过往相比有上升资料来源：WIND、海通证券研究所,图 14 A 股地产企业净利率保持正常资料来源：WIND、海通证券研究所,2.2 当期销售和资金状况2012 年三季报 A 股地
16、产企业在 2012 年前三季度销售商品、提供劳务收到的现金为4733 亿元，同比增长 17%。此外，行业 2012 年三季度购买商品、接受劳务支付的现金为 3293 亿，低于销售商品、提供劳务收到的现金 1440 亿元。行业现金流情况得到改善，整体现金流状况也处于近三年以来的最好水平。请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,9,行业深度报告房地产行业,图 15 A 股地产企业商品销售保持增长资料来源：WIND、海通证券研究所,图 16 A 股地产企业营运现金支出基本持平资料来源：WIND、海通证券研究所,2012 年三季报 A 股地产企业在 2012 年前三季度经营活动现金流为 264 亿，筹
17、资活动现金流为 438 亿。造成经营性现金流明显改善的原因是地产企业在今年处于降低新开工、减少拿地，全面去库存阶段。2012 年前三季度企业流动比率和速动比率分别是 1.61和 0.43，有息负债率为 48%，当前的负债水平相比年初有所减少。伴随持续去库存，地产企业债务结构开始出现改善。,图 17 A 股地产企业经营性现金流出现改善资料来源：WIND、海通证券研究所图 19 A 股地产企业速动比例亦有所下降资料来源：WIND、海通证券研究所,图 18 A 股地产企业流动比例有所下降资料来源：WIND、海通证券研究所图 20 A 股地产企业资产负债率有所回落资料来源：WIND、海通证券研究所,2
18、.3 未来业绩的锁定情况2012 年三季报上市地产企业累计存货达到 14905 亿元，处于近 3 年以来最高水平。请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,10,行业深度报告房地产行业目前存货水平较 2011 年同比上升 21%左右。由于库存中包括部分已售未结项目，考虑到上半年地产商去库存情况，我们认为上市地产企业真实库存（竣工未售和在建未售项目）高峰已过。,图 21 A 股地产企业存货明显扩大资料来源：WIND、海通证券研究所,图 22 A 股地产企业预收帐款有所扩大资料来源：WIND、海通证券研究所从 2012 三季度来看，上市地产企业累计预收款达到 4745 亿，同样处于近 3 年以来最高
19、水平。预售账款的大幅增加将为未来业绩增长提供保障。3.重点上市公司 2012 年三季报业绩分析3.1 重点企业营业收入平均上涨 27%以下是我们所关注的 23 家地产企业 2012 年三季报营业收入和同比增长情况。其中12 家重点关注企业 2012 三季度度营业收入平均增长 27.33%。本年度结算收入同比增速增长较为明显。请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,11,行业深度报告房地产行业表 1 A 股重点覆盖地产企业营业收入情况,营业收入（亿元）,同比增长率（%）,2009,2010,2011,3Q2012,2009,2010,2011,3Q2012,0000026000486003830
20、00024000402600376600325002244600823600007600266002146600246600223600657000616601 88000608600663600240600748002208000918,万科 A保利地产金地集团招商地产金融街首开股份华发股份滨江集团世茂股份中国国贸北京城建荣盛发展万通地产鲁商置业信达地产合计/平均亿城股份北辰实业阳光股份陆家嘴华业地产上实发展合肥城建嘉凯城,488.81229.87120.98101.3862.3151.9440.0728.3410.618.7134.3832.8924.642541.041300.9734.
21、2249.019.8834.8812.122.737.4873.53,507.14358.94195.93137.8281.177.6558.7562.1845.6910.346.4665.2735.680.1841.331754.5130.7455.6430.4227.5422.4933.638.4891.78,717.83470.36239.19151.1196.3790.4259.9335.6556.8916.7852.4695.0248.1823.8233.072,082.0221.5639.698.0641.6624.0235.8210.9764.85,461.28313.07117
22、.37161.4688.523.9619.8719.1140.0114.6021.7983.9515.056.9916.041,384.9822.2641.344.0022.598.3927.565.5535.57,19.25%48.1%23.93%183.72%11.37%-11.06%15.15%21.83%122.38%-2.88%40.91%62.12%-49.10%-4.23%49.01%26.14%226.78%17.21%-34.73%105.19%126.84%13.02%75.76%641.93%,3.75%56.15%61.95%35.95%30.15%49.51%46.6
23、4%119.44%330.51%18.91%35.14%98.45%44.82%20.73%0.72%34.86%-10.15%13.53%207.89%-21.06%85.90%47.97%13.28%24.81%,41.54%31.04%22.08%9.64%18.83%16.44%2.00%-42.66%24.51%62.00%12.92%45.57%35.03%-21.09%-20.00%20.33%-29.86%-28.67%-73.49%51.29%6.80%6.53%29.35%-29.35%,57.39%43.52%80.67%29.45%21.21%109.16%-44.36
24、%96.98%6.76%22.04%-43.78%37.59%-26.64%-4.51%24.48%27.33%106.45%29.25%-28.26%-30.26%-20.9%3.62%-33.78%-14.44%,资料来源：公司 2009-2011 年报，2012 年三季报、海通证券研究所3.2 重点公司平均净利润率 12%23 家重点关注企业 2012 年度三季报净利润率水平为 12%。周转类中上实发展、金融街、北京城建和滨江集团保持了较高的净利润率水平。相比 2011 年，2012 年三季度重点公司净利水平均出现了一定程度下滑。请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,12,行业深度报告
25、房地产行业表 2 A 股重点覆盖地产企业净利润和利润率情况,归属于上市公司的净利润（亿元）,净利润,2009,2010,2011,3Q2012,2009,2010,2011,3Q2012,万科 A保利地产金地集团招商地产金融街首开股份华发股份滨江集团世茂股份中国国贸北京城建荣盛发展万通地产鲁商置业信达地产合计/平均亿城股份北辰实业阳光股份陆家嘴华业地产上实发展合肥城建嘉凯城,53.335.1917.7616.4413.669.326.86.442.062.98.56.12.754.396.4692.064.25.772.6711.321.172.441.1111.97,72.8349.226.
26、9420.1117.8213.457.529.668.741.2112.0110.214.144.414.18262.445.472.034.3511.922.923.291.3811.15,96.2565.3130.1725.9220.1818.777.77.8411.841.948.515.323.112.355.63309.793.624.691.739.854.484.551.612.06,50.8038.219.2124.1913.793.942.213.696.292.894.0212.980.710.501.71172.203.015.721.326.461.036.130.71
27、-1.56,10.90%15.31%14.68%16.22%21.92%17.9%16.97%22.72%19.41%33.24%24.72%18.53%11.14%17.57%15.75%14.76%12.28%11.78%27.03%32.46%9.67%10.76%14.81%16.28%,14.36%13.71%13.75%14.59%21.98%17.31%12.80%15.54%19.13%11.66%25.85%15.65%11.59%14.61%10.12%14.96%17.78%3.65%14.31%43.28%12.99%9.78%16.30%12.15%,13.41%13
28、.88%12.61%17.15%20.93%20.75%12.85%21.99%20.81%11.57%16.31%16.13%6.46%9.85%17.02%16.53%16.81%11.81%21.46%23.64%18.66%12.70%14.68%3.18%,11.01%12.20%7.85%14.98%15.57%8.96%11.10%19.33%15.72%19.79%18.43%15.47%4.69%7.22%10.65%12.31%13.52%13.84%32.96%28.58%12.32%22.25%12.81%-4.37%,资料来源：公司 2009-2011 年报，2012
29、 年三季报、海通证券研究所3.3 重点公司平均预收帐款 7.9 元/股23 家重点关注企业 2012 年三季度每股预收帐款达到 7.9 元，同比增长 36.31%。其中招商地产、保利地产每股预收帐款分别达到 14.8 和 14.07 元/股，位居前列。万科 A、滨江集团和北京城建也保持了较高的预收账款水平。请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,13,行业深度报告房地产行业表 3 A 股重点覆盖地产企业预收账款情况,对应当前股本的每股预收账款（元/股）,同比增长率,2009,2010,2011,3Q2012,2009,2010,2011,3Q2012,万科 A保利地产金地集团招商地产金融街首开
30、股份华发股份滨江集团世茂股份中国国贸北京城建荣盛发展万通地产鲁商置业信达地产合计/平均亿城股份北辰实业阳光股份陆家嘴华业地产上实发展合肥城建嘉凯城,2.896.522.765.530.934.555.015.31.580.023.532.721.831.861.383.091.881.083.21.082.061.662.211.93,6.7711.264.226.562.966.486.669.22.460.055.584.922.683.371.454.981.140.640.230.41.51.972.440.79,10.1011.925.199.834.507.015.6010.881
31、.970.057.334.991.664.481.455.800.671.090.110.510.393.222.171.01,13.1714.077.5614.804.6810.926.6213.862.860.0512.466.312.576.641.977.901.101.050.120.630.601.852.951.84,32.53%204.44%129.70%247.74%708.30%43.92%30.86%68.06%19032.56%-38.91%171.06%286.44%108.68%521.80%50.26%115.71%145.47%-21.96%505.08%-54
32、.82%980.28%614.51%148.74%827.28%,134.46%72.79%52.67%18.64%218.67%42.58%32.85%73.81%55.55%98.57%58.01%80.86%46.83%80.81%4.71%60.78%-39.46%-40.66%-92.98%-62.81%-27.07%18.80%10.35%-58.97%,49.25%5.90%23.02%49.86%52.05%8.12%-15.87%18.29%-20.06%-0.14%31.42%1.37%-38.07%33.05%-0.11%16.43%-40.79%70.06%-50.75
33、%27.66%-74.06%63.46%-11.22%27.80%,17.93%5.28%7.14%80.61%10.70%17.74%-9.65%10.58%-1.51%-1.04%85.99%27.89%-15.48%30.07%-14.65%36.31%18.16%19.87%-69.41%77.58%-71.27%-36.55%30.13%83.47%,资料来源：公司 2009-2011 年报，2012 年三季报、海通证券研究所3.4 重点公司平均存货 17.47 元/股存货方面 23 家重点关注企业 2012 三季度度每股存货达到 17.47 元/股，同比增长21.68%。重点企业中
34、滨江集团存货增长幅度最大，同比增长 41.78%。重点公司存货增长的主要原因是公司 2011 年土地储备增加、后期持续建设投资，此外还有结算进度等原因。请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,14,8,行业深度报告房地产行业表 4 A 股重点覆盖地产企业存货情况,对应于当前股本的每股存货（元/股）,增长率,2009,2010,2011,3Q2012,2009,2010,2011,3Q2012,万科 A保利地产金地集团招商地产金融街首开股份华发股份滨江集团世茂股份中国国贸北京城建荣盛发展万通地产鲁商置业信达地产合计/平均亿城股份北辰实业阳光股份陆家嘴华业地产上实发展合肥城建嘉凯城,8.1913.
35、139.0717.746.1313.813.778.060.019.545.924.824.944.128.484.684.064.475.036.747.843.453.76,12.1324.0210.1722.539.421.817.259.878.240.0312.939.254.936.875.6511.676.484.53.725.2510.2311.744.117.24,18.9525.5714.3429.9510.5328.8020.0519.719.750.0316.3910.354.2714.506.4915.316.485.311.986.7810.669.137.6810
36、.18,22.4424.9816.4533.9611.2231.6926.4424.059.880.0318.8113.014.7417.137.2817.476.585.364.417.445.119.219.5211.31,4.87%49.52%42.56%27.62%69.80%13.71%18.32%84.49%699.88%44.14%36.72%88.14%23.07%36.05%1.37%39.33%29.08%-0.96%7.05%-1.63%118.05%27.01%58.93%6991.49%,48.01%82.86%12.11%27.04%53.39%58.03%25.2
37、7%23.30%2.23%104.65%35.62%56.10%2.24%39.10%37.05%37.58%38.46%10.92%-16.73%4.43%51.84%49.77%19.09%92.62%,56.21%6.46%41.03%32.95%11.98%32.12%16.21%99.72%18.33%-3.90%26.73%11.94%-13.48%111.01%14.83%30.81%-0.02%18.03%-46.69%29.11%4.16%-22.21%86.82%40.57%,27.87%21.16%12.71%24.13%12.57%27.57%37.51%41.78%6
38、.38%13.70%20.70%29.68%-4.44%41.01%12.79%21.68%5.10%18.94%-14.98%17.92%-55.08%-18.94%25.27%17.36%,资料来源：公司 2009-2011 年报，2012 年三季报、海通证券研究所3.5 每股销售商品、提供劳务所收到的现金为 5.3 元/股每股销售商品、提供劳务所收到的现金能真实反映企业当期销售情况。23 家重点关注企业 2012 前三季度度该指标达到 5.3 元/股，同比增长 14.35%。其中招商地产该指标达到 14.32 元/股，属于我们所覆盖公司中最高水平。其次是保利地产和首开股份，分别为 8.5
39、3 和 7.33 元/股。请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,15,1,行业深度报告房地产行业表 5 A 股重点覆盖地产企业销售商品、提供劳务收到的现金情况,每股销售商品、提供劳务所收到的现金（元/股）,同比增长率,2009,2010,2011,3Q2012,2009,2010,2011,3Q2012,万科 A保利地产金地集团招商地产金融街首开股份华发股份滨江集团世茂股份中国国贸北京城建荣盛发展万通地产鲁商置业信达地产合计/平均亿城股份北辰实业阳光股份陆家嘴华业地产上实发展合肥城建嘉凯城,5.249.224.269.272.475.85.984.242.350.855.84.173.613
40、.072.824.614.561.243.990.562.83.673.664.72,8.0112.485.839.244.728.728.798.324.317.496.73.724.492.596.432.321.211.070.783.823.442.883.75,9.4311.106.3212.134.787.875.364.335.081.597.316.232.993.502.246.021.531.631.232.922.504.353.153.70,7.028.535.0114.323.067.333.364.305.021.467.955.812.172.841.395.30
41、2.311.220.552.841.001.932.523.25,34.62%157.84%67.94%157.08%137.46%33.07%54.15%114.47%1938.61%-4.36%208.00%180.16%92.99%76.24%73.29%100.54%364.68%-26.60%213.12%-54.84%214.81%80.29%165.77%549.64%,53.00%35.36%36.74%-0.37%90.64%50.49%46.96%96.20%83.39%16.71%29.02%60.55%3.08%46.19%-8.29%39.38%-49.20%-2.6
42、4%-73.20%39.27%36.41%-6.17%-21.39%-20.55%,17.69%-11.04%8.45%31.25%1.17%-9.72%-39.03%-48.00%17.78%59.06%-2.40%-7.06%-19.73%-22.16%-13.66%-2.49%-34.20%34.83%14.98%274.57%-34.58%26.53%9.42%-1.44%,2.68%21.92%16.92%60.67%-16.79%25.20%-19.65%6.03%18.14%30.33%47.03%34.58%1.97%7.42%-21.26%14.35%157.43%1.11%
43、-39.50%73.27%-52.38%-40.10%3.79%24.83%,资料来源：公司 2009-2011 年报，2012 年三季报、海通证券研究所3.6 部分地产企业计提资产减值准备重点关注上市公司中金地、万科、保利地产、金融街和嘉凯城均存在资产减值准备预提。从整体金额看，以上企业计提数量暂时不大，不存在大规模计提资产减值准备的情况。此外，上市公司资产减值准备多为坏账准备，存货减值准备较少。第三季度计提存货减值准备的重点企业为金地集团。从数量看，公司仅一项目计提，且额度不大。请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,16,行业深度报告房地产行业表 6 A 股重点覆盖地产企业资产减值准备情
44、况资产减值准备（亿元）,2008,2009,2010,2011,3Q2012,万科 A保利地产金地集团招商地产金融街首开股份华发股份滨江集团世茂股份北京城建荣盛发展万通地产鲁商置业信达地产合计/平均亿城股份北辰实业阳光股份陆家嘴华业地产上实发展合肥城建嘉凯城,0.190.070.01-0.050.1700.020.180.080.07-0.03-0.030.010.528.36-0.030.010.920.360.120.120.05-0.17,12.683.043.584.082.230.890.21-0.16-0.020.070.590.640.88-0.35-11.870.16-0.03
45、1.120.22-0.10.110.130.31,-5.24-2.74-2.740-1.1-0.660.020.31-0.03-0.20.090.65-0.02-0.22-7.07-0.11-0.040.03-0.07-0.02-0.130.030.2,-5.450.09-0.490.06-1.42-0.220.03-0.030.05-0.010.0900.210.03-0.550.310.00-2.04-4.240.02-0.030.010.29,1.310.320.922.070.02-0.01-0.030.05-0.010.160.190.000.020.020.390.110.000.
46、000.000.00-0.030.00-0.11,资料来源：公司 2009-2011 年报，2012 年三季报、海通证券研究所4.房地产板块的市场表现、估值水平4.1 板块 2012 年 1 月至今运行情况总结2012 年 1 月至今房地产行业指数的累积收益率为 12.27%，沪深 300 指数的累积收益率为-2.56%，板块对沪深 300 指数的超额收益率在 14.83%。从各个单月表现情况来看，房地产指数在今年的 2 月到 10 月均跑赢大盘。只有 1 月、7 月和 8 月单月跑输大盘。请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,17,行业深度报告房地产行业,图 23 房地产指数和沪深 300
47、 指数收益情况（%）,资料来源：Wind、海通证券研究所,图 24 单月房地产指数收益以及超额收益情况（单位：%）,资料来源：Wind、海通证券研究所,2012 年 1 月至今份房地产板块在同期各板块中收益排名第二，排在前面的是医药生,物行业。,请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,18,行业深度报告房地产行业,图 25 2012 年 1 月至今各板块收益情况(%),资料来源：Wind、海通证券研究所,4.2 板块合理估值水平,对于我们重点跟踪的 25 家地产上市企业而言，目前对应 2012 年平均动态市盈率在,10.4 倍，对应 2013 年平均动态市盈率在 8.1 倍。,请务必阅读正文之
48、后的信息披露和法律声明,19,行业深度报告房地产行业,表 7,A 股重点覆盖地产企业估值情况,证券简称,收盘价,总股本,总市值,每股预收,市净率,EPS（元/股）,PE(倍),元,亿股,亿元,元/股,倍,2011A,2012E,2013E,2011A,2012E,2013E,万科 A保利地产招商地产金地集团金融街嘉凯城华侨城 A首开股份苏宁环球新湖中宝华发股份格力地产南京高科亿城股份中国国贸天房发展天津松江栖霞建设张江高科福星股份世茂股份滨江集团荣盛发展华业地产广宇集团,8.3211.1122.705.205.833.495.8910.255.903.286.985.259.903.7710.
49、263.314.523.826.507.979.478.1110.164.254.06,109.9571.3817.1744.7230.2718.0472.7114.9520.4362.598.175.785.1611.9210.0711.066.2610.5015.497.1211.7113.5218.7214.195.98,914.80793.03389.83232.52176.4862.97428.29153.20120.55205.2957.0330.3251.1144.93103.3536.6028.3140.11100.6656.77110.86109.65190.1760.312
50、4.29,13.1714.0714.807.564.681.841.3010.922.990.596.622.622.421.100.052.552.071.540.228.432.8613.866.310.602.99,1.732.251.911.130.971.532.631.272.912.100.911.511.091.252.330.872.501.181.601.011.072.233.102.141.51,0.881.101.510.670.670.110.571.260.390.230.940.440.710.300.190.240.380.260.300.731.010.58
