建筑工程设备维修保养标准与要求.doc

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1、ZW/GC-11-01C建筑工程设备维修保养标准与要求1 目的 通过定期的维修保养，掌握各项设备的运行状态和存在的问题，及时进行整改，并对平时巡检中发现的问题集中处理，确保设备的正常运行。2 适用范围适用于各管理处、外地子公司的设备维修保养。3 要求3.1 各管理处、外地子公司经理牵头于每年12月初由各管理处分管主管设备工程师编制下一年度维修保养计划。3.2 编制维修保养计划要严格按照公司所提供的维修保养标准进行编制，各地可根据各自设备的实际情况进行删减项目。3.3 维修保养计划按各自设备的情况编制维保周期。3.4 每周由设备主管工程师按照管理处、各子公司编写的维保计划，对下一周需要维保项目填

2、出工作单，下发由各专业班长对操作单的项目进行实施。3.5 班长对实施维保的项目进行分工到具体的操作人员，操作人员对实施维保的过程进行填写，按规定的表格要求具体填写相关的操作内容。3.6 各专业主管工程师和班长对维保的过程进行监控，由物业部经理根据年度维保计划的内容对每周的维保项目进行验证，并签字确认维保的质量。4 检查方式4.1 管理处、子公司定期按照所编制的维保计划周期对设备进行维保。由管理处经理、子公司经理每月对维保项目，进行抽查确认维保的质量。4.2 工程部将每年不定期对各管理处、外地子公司的设备维保项目进行抽查。5 物业设备维修保养项目标准5.1 电梯5.1.1 垂直梯5.1.1.1

3、定期保养a) 舒适性b) 制动器间隙、维持电压c) 制动器滑移量d) 平层状态e) 润滑检查f) 层门装置g) 轿门和自动机构h) 异常声响、振动i) 各回路熔断器检查j) 各紧固件紧固k) 安全保养检查l) 安全回路各开关动作情况m) 长刀检查n) 上下限位极限检查o) 相序试验p) 各功能开关显示器检查q) 紧急急停装置检查r) 光电保护检查s) 曳引机、曳引轮检查t) 曳引钢丝绳检查u) 导靴靴衬检查v) 补偿装置检查w) 限速器检查x) 安全钳检查y) 缓冲器检查z) 主回路接线端子紧固aa) 充电回路检查bb) DC-CT检查cc) TSD的检查dd) TLP动作检查ee) 电解电容

4、器的检查ff) AV-VV装置检查5.1.1.2 年检5.1.2 扶梯5.1.2.1 定期保养a) 检查操纵箱按钮b) 安全保护开关检查c) 噪声和振动检查d) 扶手传动辊检查e) 扶手压力辊检查f) 扶手压力辊和扶手带内缘间隙g) 空转链轮检查h) 扶手传动链检查i) 紧固件检查j) 齿轮油油面检查k) 自动加油系统检查l) 制动器动作检查m) 停止距离检查n) V型皮带的检查o) 制动器制动片间隙检查p) 接地线检查q) 相序检查5.1.2.2 年检5.2 消防5.2.1 火灾报警系统a) 烟感器报警试验（抽检一个回路）b) 手动报警按钮、消火栓按扭报警试验c) 报警控制器各项功能试验（自

5、检、消音、复位、指示灯）d) 报警控制器、联动控制器主备电源检查e) 联动试验（试验广播、警铃、声光报警、风阀等设备联动程序）5.2.2 气体自动灭火系统a) 火灾探测器报警试验b) 手动启动、紧急停止功能试验，声光报警，“放气勿入”灯检查c) 联动控制功能试验5.2.3 防火卷帘门a) 紧固电线接头，清洁控制箱内电器b) 传动部位上油，导轨润滑c) 手动操作实验，检查上、下限位，手拉链d) 消防联动测试5.2.4 消火栓系统a) 开关系统阀门b) 消火栓箱外观检查、配件检查c) 将水带展开交换摺边后重新卷d) 用水龙带联接消火栓与水枪e) 联动试验5.2.5 消防、人防送排风机a) 消防柜清

6、洁、保养b) 检查电机绝缘性c) 轴承加润滑油d) 调整皮带松紧5.2.6 自动喷水灭火系统的保养a) 开、关系统阀门b) 水流指示器、湿式报警阀功能试验c) 联动试验5.2.7 消防风阀a) 风阀内部清洁b) 机械部分润滑上油c) 接线端子清理紧固d) 联动试验5.2.8 应急照明和疏散指示灯a) 外观完好性检查b) 清洁外观c) 充、放电试验5.2.9 气压给水a) 校验压力表b) 控制柜清洁、保养c) 功能试验5.3 给排水5.3.1 生活水泵、消防泵a) 电机电流检测b) 电机绝缘检测c) 电机轴承加油保养(委外工作)d) 水泵年度大修(委外工作)e) 切换检查f) 泵组件检查（伸缩节

7、、止回阀、闸阀）5.3.2 清洗水箱、水池a) 清洗水箱水池（委外工作）b) 投放消毒剂（委外工作）c) 水质化验（委外工作）d) 浮球阀保养e) 进出水阀检查f) 水箱脱水试验5.3.3 管道、阀门、管件a) 管道保温检查维护b) 管道油漆防腐检查c) 阀门阀杆及管道加油保养d) 阀门油漆防腐分色e) 压力表的校验(委外)f) 跑冒滴漏检查g) 阀门严密性检查h) 疏水器的清理i) 水管井热水管道保温检查j) 水管井阀门开关检查灵活性或更换5.3.4 地漏、退层、排水口、窨井、化粪池a) 清理各卫生间地漏b) 清理各天台、退层地漏c) 清理地下室窨井地漏d) 窨井检查清理e) 化粪池检查清理

8、f) 隔油池检查g) 污水井h) 人防集水坑检查i) 车道集水沟检查j) 食堂油污排水管道保养、疏通5.3.5 卫生洁具a) 检查调整冲洗阀，水咀出水时间调整（8-10秒）b) 检查调整面池水嘴出水量、时间c) 清洗面池水嘴滤网d) 坐便器盖紧固e) 冷热水混合阀调整f) 冲洗阀解体清洗g) 检查清理下水弯管5.3.6 潜污泵a) 泵的检测b) 泵电流检测c) 潜污泵的保养（水密封）d) 电器的检查e) 液位控制阀的检查f) 泵的切换检查g) 潜污泵水密封检查h) 潜污泵水密封更换5.3.7 生活热水装置a) 容积式热水器外部保温检查、内部清洗。b) 快速热水器温度计、温压表传感器检查c) 电

9、热水器内部温度传感器检查5.3.8 生活污水处理装置（本体）a) 抽吸2号罐内的污泥b) 污水调节池清淤(委外)c) 曝气风机d) 添加轴承润滑油e) 换齿轮油f) 清洁消音器g) 紧固连接件h) 检测电机电流、绝缘i) 调整皮带或更换5.3.9 气压罐a) 检查增压泵运行状况b) 检查气压罐供水状况c) 检查各阀门完好情况d) 检查控制部分状况5.4 空调5.4.1 供冷系统5.4.1.1 冷却塔a) 检查减速机皮带b) 轴承加油c) 清洁填料d) 冷却系统过滤网清理e) 检查冷热水盘f) 检查保养电动机g) 本体的除锈刷漆h) 金属零部件定期涂装以防生锈i) 电控柜清洁紧固j) 风机叶片防

10、腐保护k) 风机叶片与轮毂的紧固及叶片高度检查l) 布水装置清洗m) 进水浮球阀门的检查维保n) 集水盘内部清洁处理o) 集水盘水量调节5.4.1.2 水泵a) 电机绝缘检查b) 检查泵的运行状况c) 检查水泵的振动及噪音是否正常d) 泵前过滤网的清洁e) 进出水阀门的加油维保f) 接线端子的紧固检查5.4.1.3 新风机组a) 内部结水盘检查，是否渗漏水b) 新风机叶轮偏心度检查c) 新风机电机绝缘测试与运行电流测试d) 风机电机电源线防腐检查与电源线外部检查e) 新风机电机皮带轮与皮带松紧检查f) 新风机散热次片清洗g) 新风机加湿装置检查h) 新风机整体外部装置检查与风管外部保温检查i)

11、 风机轴承与电机轴承检查与更换j) 风阀的调节度进行检查k) 检查电磁阀动作情况、机组震动、噪音等状况l) 检查过滤网清洁情况并定期清洗5.4.1.4 分、集水器a) 查有无跑冒滴漏b) 阀门阀杆加油保养c) 温度计、压力表的检查（委外）5.4.1.5 变风量机组a) 电器箱检查清洁b) 机组电动机绝缘检测c) 机组电动机电流检测d) 皮带检查松紧是否正常e) 各连接螺丝防震装置检查f) 轴承加油保养g) 风阀的灵活性，牢固准确性检查h) 风管保温的检查i) 风管软接头的检查j) 风机叶片与轮毂的紧固及叶片是否变化k) 表冷器清洗l) 接水盘及冷凝管疏通清洁m) 放空阀的清洗维保n) 过滤网清

12、理o) 温度计、压力表的检查p) 进出水阀门的保养5.4.1.6 空调管道系统a) 阀门检查保养b) 管路系统水处理（委外）c) 保温破损情况检查d) 膨胀水箱补水箱浮球阀保养e) 膨胀水箱补水箱清洁f) 检查放气阀g) 补水泵检查维护5.4.1.7 风机盘管a) 清洗过滤网b) 托水盘清洁c) 进出水阀门检查d) 风管检查e) 风机检查f) 电气检查g) 保温检查修补5.4.1.8 冷水机组5.4.1.8.1 离心式冷水主机a) 离心压缩机的电机运行电流测试、高、低压力现场核实b) 冷冻油的油质进行检查与油温进行检查c) 离心机导叶控制进行检查与试动作d) 离心机内部二次控制弱电原件清洁处理

13、，内部接线检查e) 冷水机总控制柜内部交流接触器线圈检查与触点进行检查试动作f) 离心机安全阀组进行检查与试动作d) 离心机所有压力温度传感器进行检查与调动作e) 离心机回油过滤器、齿轮和轴承进行检查i) 对更换的干燥器芯进行识别，根据油视境内的色差进行确认j) 清洗冷凝器、蒸发器水室，清洗管内壁水垢进行通炮，并清洗各温度探头k) 检查油压与油压调节阀的灵敏度l) 检查油位、油路系统情况m) 检查机组防震装置、油泵、排、吸气温度情况n) 检查系统的渗漏情况5.4.1.8.2 活塞式冷水机a) 检查油压及油压继电器情况b) 检查机组的运行记录对运行参数进行分析c) 检查高压油分离器、油位，油质、

14、压缩机顶温情况d) 检查膨胀阀、电磁阀动作情况，进行通电动作试验e) 检查电气自控系统的动作情况f) 对压缩机的安全防护装置进行动作试验g) 检查异常的噪音及震动进行排除h) 检查膨胀阀的感温包的介质与捆扎点进行确认i) 检查干燥过滤器并每年进行更换j) 检查冷凝器、蒸发器结垢状况并进行清洗k) 检查电机绝缘、各阀门、各类表具等正确状况l) 检查控制箱内的电器性能、电器动作状况并对内部进行整理5.4.1.8.3 风冷热泵a) 检查压力与温度传感器的灵敏性b) 检查控制面板各参数的设定值c) 检查电气自控系统的接线端接线紧固情况d) 检查高压油分离器、油位，油质、压缩机顶温情况e) 检查膨胀阀、

15、电磁阀动作情况，进行通电动作试验f) 对压缩机的安全防护装置进行动作试验g) 检查主机散热风扇电机绝缘、运行平稳、轴承h) 风扇电机的温度，排气温度、吸气温度进行测量i) 风扇电机的固定支架、排气面罩进行检查j) 风扇电机的连接线进行绝缘测试与更换k) 检查异常的噪音及震动进行排除l) 检查膨胀阀的感温包的介质与捆扎点进行确认m) 检查干燥过滤器并每年进行更换n) 检查冷凝器、蒸发器结垢状况并进行清洗o) 检查电机绝缘、各阀门、各类表具等正确状况p) 检查控制箱内的电器性能、电器动作状况并对内部进行整5.4.1.8.4 溴化锂冷水主机a) 检查蒸汽执行阀、电磁阀、凝结水系统阀是否动作灵敏b)

16、检查各换热设备溶液的液位、温度是否正常c) 检查液位控制器、温度传感器、压力传感器、各继电器的动作状况d) 检查真空度、真空泵、真空油是否在正常状态下e) 检查机组的各系统是否有渗漏现象f) 检查发生泵、溶液泵、冷剂泵的绝缘g) 检查各泵的叶轮与回液管的液位与温度状况h) 检查冷剂水的污染状况，确认是否再生i) 检查真空隔膜阀密封老化程度确认是否更换，要求每周对密封性能进行检查k) 检查控制箱内的电器性能、电器动作状况并对内部进行整5.4.1.8.5 直燃式冷水机a) 点火棒之间的距离、电极、污染程度检查调整并清洁b) 油、气喷嘴、过滤器检查并清洁、检测c) 风量调节阀、火焰扩散器、光电管检查

17、、调整清洁d) 油泵，风机绝缘、叶轮进行检查e) 油路，风道进行检查，自控系统进行检测f) 检查蒸汽执行阀、电磁阀、凝结水系统阀是否动作灵敏g) 检查各换热设备溶液的液位、温度是否正常h) 检查液位控制器、温度传感器、压力传感器、各继电器的动作状况i) 检查真空度、真空泵、真空油是否在正常状态下j) 检查机组的各系统是否有渗漏现象k) 检查发生泵、溶液泵、冷剂泵的绝缘l) 检查各泵的叶轮与回液管的液位与温度状况m) 检查冷剂水的污染状况，确认是否再生n) 检查真空隔膜阀密封老化程度确认是否更换，要求每周对密封性能进行检查o) 查控制箱内的电器性能、电器动作状况并对内部进行整5.4.1.9 阀a

18、) 丝杆、齿轮加注润滑脂b) 清洁除锈c) 填料的添加和更换5.4.1.10 膨胀水箱a) 浮球阀的检查b) 水位计的检查5.4.1.11 放气阀a) 清洁放气阀b) 检查放气阀的工况5.4.2 供暖系统5.4.2.1 除氧器a) 清洗表盘玻璃b) 排放储水箱,冲洗全部沉淀物.5.4.2.2 软水器定期保养a) 水质定期化验b) 各进水阀门与内部树脂进行检查5.4.2.3 锅炉a) 热交换器检查并清洗b) 燃烧效率测试分析c) 炉膛检查并清扫d) 人孔、烟管、烟道检查并清扫e) 保温层检查并修补f) 点火棒之间的距离、电极、污染程度检查调整并清洁g) 油、气喷嘴、过滤器检查并清洁、检测h) 风

19、量调节阀、火焰扩散器、光电管检查、调整清洁i) 油泵，风机绝缘、叶轮进行检查j) 油路，风道进行检查，自控系统进行检测k) 空气开关、高、低压开关、压力传感器、停、启炉传感器、回水温度传感器的检测l) 高温保护，缺水保护、各类阀门、自控系统进行动作5.4.2.4 安全阀、压力表a) 安全阀的校验b) 压力表的校验5.4.2.5 锅炉给水泵a) 轴封检查,视情况更换b) 轴承的润滑和易损件的更换5.4.2.6 热水泵a) 电机绝缘检查b) 检查泵的运行状况c) 检查水泵的振动及噪音是否正常d) 泵前过滤网的清洁e) 进出水阀门的加油维保f) 接线端子的紧固检查5.4.2.7 阀门a) 丝杆、齿轮

20、加注润滑脂b) 清洁除锈c) 填料的添加和更换5.4.2.8 管路a) 清洁疏水器b) 管路的除锈刷漆5.4.2.9 分体式空调a) 室外机清洁检查维护b) 检测泄漏补液5.5 强弱电5.5.1 母排插接箱及母线槽连接部件的清洁紧固（配电主干系统检查、维护）a) 各层强电井b) 弱电机房c) 电梯机房d) 屋面风机控制箱e) 空调风机房、主机房f) 水泵控制室5.5.2 低压电气柜a) 低压电气柜触点的清理b) 检查并紧固电气柜接头更换损坏部件并进行全面除尘c) 检查清洁中心各种控制箱d) 电气控制柜外观检查e) 低压电气柜安全状况检查5.5.3 电表箱的保养5.5.4 检查照明配电箱照明线路

21、并记录用电负荷情况5.5.5 清洁公共部分的灯具5.5.6 强弱电井的日常维护和清洁5.5.7 户外照明灯线路、灯具a) 线路绝缘测量b) 接头及开关防水检查c) 灯具安装牢固检查5.5.8 各分户开关箱检查，螺丝紧固5.5.9 应急双电源切换实验5.5.10 室内照明a) 各种整流器是否异响b) 专柜电器安全检查c) 楼道内的应急灯定期充放电试验5.5.11 饮水机安全检查a) 各班组电动工具的安全检查b) 洗手间烘手器安全检查c) 照明配电箱三相电流平衡调整5.5.12 监控系统的保养a) 对系统进行一次维护：b) 检查各控制系统（矩阵、视频分配器、视频切换器、录像机和硬盘录像机等） 设备

22、外部除尘清洁，检查接插件接触是否良好；c) 电视屏幕墙监视器和显示器外部除尘清洁，检查接插件接触是否良好；d) 录像机和硬盘录像机：检查录像状况，检查录像回放；e) 检查摄像机防尘罩，并清洗干净，擦洗镜头，清理降温风扇，调校镜头焦距；5.5.13 对讲、防盗报警系统的检查a) 报警器检查：布防、撤防试验，报警试验；b) 远红外探头检查：外壳除尘清洁，检查探测状态正常；c) 对讲机主机检查、外部除尘清洁，d) 对讲机天线维护：检查固定螺栓安装紧固，接地线连接可靠，阻值4，信号 线连接紧固；e) 对讲设备箱清洁紧固5.5.14 卫星闭路电视系统维护a) 卫星接收器安装牢固，底脚无锈蚀；b) 馈源安

23、装紧固，无松动；连接电缆接触良好，屏蔽层无裸露；c) 信号处理设备：多路功分器、数字接收机、信号解码器、调制器、多路混合器等设备工作电源稳定、正常，状态指示灯指示正常，机柜接地连接可靠，阻值4，清洁除尘，散热风扇工作正常、无噪音；d) 干线传输同轴电缆与线路放大器、分配器、分支器等设备接触良好，无松动；e) 楼层内的线路放大器、分配器、分支器等设备安装牢固、无松脱；5.5.15 避雷设备的维护：a) 避雷针、避雷带等接地线连接可靠，阻值4；b) 弱电系统、消防系统、通讯系统检查独立接地装置，阻值5；5.5.16 升降机电控部分检查：钥匙开关，升降按钮，电源线； 5.5.17 升降机安全部分检查

24、：安全锁销不缺、围栏牢固；支撑脚旋转自如，支撑可靠；底脚滚轮旋转自如，无裂损；5.5.18 升降机传动部分：升至10米再降下，无异常响声和抖动；导槽和传动链条除脏、除锈、加润滑油；5.6 变配电5.6.1 变压器和高压柜保养a) 检查变压器外观（年保养） 扫尘，色标清晰，整体完好无损b) 检查绝缘电阻值（年保养） 检查高压侧对地、零，低压侧对地、零绝缘良好c) 检查零地接线端子（年保养） 压接良好，牢固可靠d) 检查母线排（年保养） 压接良好，牢固可靠e) 检查绝缘子（年保养） 扫尘、整体完好无损5.6.2 低压配电柜保养a) 检查配电屏（月保养） 清洁b) 检查电器仪表（月保养） 外表清洁，

25、显示正常，固定可靠c) 检查继电器、交流接触器（月保养） 外表清洁，触点完好，无过热现象，无噪音d) 检查控制回路（月保养） 压接良好，标号清晰，绝缘无变色、老化e) 检查指示灯、按钮、转换开关（月保养） 外表清洁，标志清晰，固定可靠，转动灵活f) 检查绝缘设备（鞋、手套等）（月保养） 在指定位置放好，完好无损g) 检查母线排（年保养） 压接良好，色标清晰，绝缘良好h) 检查配电屏对地测试（年保养） 接地良好5.6.3 直流屏a) 检查蓄电池（月保养） 清洁b) 检查控制回路（月保养） 压接良好，标号清晰，绝缘无变色、老化c) 检查蓄电池容量（月保养） 有无衰减d) 检查电器仪表（月保养） 外

26、表清洁，显示正常，固定可靠e) 检查电池（月保养） 有无爬碱和漏液5.6.4 电容补偿柜a) 检查补偿电容（月保养） 有无异常b) 检查冷却风扇（月保养） 运行状况无异常c) 检查仪表指示（月保养） 外表清洁，显示正常，固定可靠d) 检查控制回路（月保养） 压接良好，标号清晰，绝缘无变色、老化e) 检查控制器（月保养） 功能正常，无过热现象5.6.5 柴油发电机a) 检查发电机外部清洁（15日保养） 用抹布擦锄油污b) 检查发电机燃油、机油量、冷却用水量（15日保养） 存0#柴油够运行24小时，机油位接近油尺，不够加补，水箱水在水盖下50毫米，不够加满c) 检查电瓶（月保养） 检查电瓶电解液高

27、出极板1015毫米，不足加蒸溜水补齐，用比重计测试读值是1.28（25）d) 检查机油滤清器（250运行小时） 更换机油滤清器2个e) 检查燃油滤清器（250运行小时） 更换燃油滤清器2个f) 检查水滤清器（250运行小时） 更换水滤清器1个g) 检查空气滤清器（250运行小时） 拆下吹净，太阳晒后在装上h) 检查机油（250运行小时） 更换专用机油i) 检查水箱水（250运行小时） 换水后加防锈水j) 检查空气滤清器（500运行小时） 更换空气滤清器1个k) 检查断路器、电缆接点（年保养） 拆开发电机侧板，对断路器4个固定螺丝紧固，发电机电源输出端与电缆线耳锁合螺丝进行紧固5.6.6 高压进

28、线电缆5.6.6.1 高压电缆电井检查（月保养） 检查电缆外护套无破损5.7 房屋本体5.7.1 对大楼墙体、墙面（大理石、条砖、瓷面砖、喷涂、玻璃幕墙、墙纸）进行检 查5.7.2 对楼梯、扶手、进行检查5.7.3 对公共门窗进行检查保养（木门、铁门、防火门、铝合金窗百叶窗、换气窗、 水泥门）5.7.4 对屋面隔热层、防水层进行检查5.7.5 天台扶栏进行检查和保养5.7.6 房屋标识检查（层次号、单元号）5.7.7 停车场各种标识的检查与维护（停车线、分道线、车位号、指示标识等）5.7.8 室外建筑标识牌的维护5.7.9 楼板、地面砖的检查与修复5.7.10 设备房的检查与维护5.7.11 道路的检查和维护5.7.12 拼花砖、水泥地面、路牙检修5.7.13 踏步、台阶的检查和修补5.7.14 雨、污水、电缆井盖的检查与刷漆5.7.15 明暗沟的检查与修补5.7.16 岗亭、值班室检查和保养5.7.17 垃圾房、中转站（含门锁）的维保5.7.18 对食堂进行维护保养5.7.19 屋面防雷接地检查6 记录表格QR/GC-01-06 设备全年维保工作安排计划表QR/GC-01-13 公共设施设备维修保养过程记录表QR/GC-01-20 系统设施检查记录表