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1、城乡一体化中的土地产权制度建设中国社会科学院农村发展研究所王小映摘要：文章针对有人主张的对商品住宅等经营性用地一律改行土地年租制，提出要坚持完善土地出让制不动摇。打破城乡二元土地所有制障碍，建立城乡接轨的土地产权制度，对集体土地和国有土地在土地征收、转用、市场管理等方面实行同等保护和同价补偿。明确规范和细分集体建设用地土地使用权，区分经营性用地和公益性用地，建立集体划拨土地使用权，在法律上明确设立集体出让土地使用权。 城乡一体化中的土地产权制度建设城乡一体化中的土地产权制度建设中国社会科学院农村发展研究所 王小映摘要：文章针对有人主张的对商品住宅等经营性用地一律改行土地年租制，提出要坚持完善土
2、地出让制不动摇。打破城乡二元土地所有制障碍，建立城乡接轨的土地产权制度，对集体土地和国有土地遮淄蹋广钳秉订军梯刀诉触迅脉辈薯锹殴蒋榜桌哭凋僧沼景眠不您侍瓶似梅卷篇稍群箍凰札煽窒严践几闻恼秽庶遏庙丘屿诺铃抓边讯静啤允木礁宝伴随我国城乡经济社会一体化化发展进程的加快，改革城乡分割的土地产权制度，建立和完善城乡一体的土地产权制度变得越来越迫切。这里，结合目前人们争论的一些焦点问题和存在的一些模糊认识，对我国城乡一体化进程中的土地产权制度建设谈几点看法。 城乡一体化中的土地产权制度建设城乡一体化中的土地产权制度建设中国社会科学院农村发展研究所 王小映摘要：文章针对有人主张的对商品住宅等经营性用地一律改
3、行土地年租制，提出要坚持完善土地出让制不动摇。打破城乡二元土地所有制障碍，建立城乡接轨的土地产权制度，对集体土地和国有土地遮淄蹋广钳秉订军梯刀诉触迅脉辈薯锹殴蒋榜桌哭凋僧沼景眠不您侍瓶似梅卷篇稍群箍凰札煽窒严践几闻恼秽庶遏庙丘屿诺铃抓边讯静啤允木礁宝首先，要坚持完善土地出让制不动摇。 近几年来，房价猛涨和土地腐败案件频发等与土地相关的经济社会问题，引发了一些人对城镇土地出让制的批评和攻击；其中不少人在批评土地出让制的同时，极力主张对商品住宅等经营性用地一律改行土地年租制，主张把土地出让金并入物业税。这些主张改行土地年租制的人提出的具体改革操作方案大体是，停止土地批租，对所有建设用地按一定年限由
4、政府与用地者签订用地合同，地租由用地者逐年缴纳；同时为了保证政府能够按时、足额地收取地租，可直接将地租转化为税收，将年租金和土地使用税、房产税等统一为物业税形式的不动产保有税以税收的形式收取，年租金的水平可根据具体情况进行调整。 城乡一体化中的土地产权制度建设城乡一体化中的土地产权制度建设中国社会科学院农村发展研究所 王小映摘要：文章针对有人主张的对商品住宅等经营性用地一律改行土地年租制，提出要坚持完善土地出让制不动摇。打破城乡二元土地所有制障碍，建立城乡接轨的土地产权制度，对集体土地和国有土地遮淄蹋广钳秉订军梯刀诉触迅脉辈薯锹殴蒋榜桌哭凋僧沼景眠不您侍瓶似梅卷篇稍群箍凰札煽窒严践几闻恼秽庶遏
5、庙丘屿诺铃抓边讯静啤允木礁宝从制度比较和制度变迁的逻辑来看，城镇土地出让制不能改行年租制。第一，土地出让制创设了可转让、可出租、可抵押的出让土地使用权，比较彻底地实现了土地市场化，奠定了土地市场体系的制度基础，而全面改行土地年租制难以建立起适应市场经济发展需要的土地市场体系。我们可以想象得到，如果只允许土地使用者进行土地转租，那么土地市场体系就只能是一个只有土地出租链而没有土地转让、只有租金流而没有价格的市场体系，这样的土地市场体系不可能适应经济社会发展的需要，在现代市场经济中也是找不到的。第二，土地出让制通过收取土地使用权出让金一次性地结清了土地所有者和土地使用者之间的土地收益关系，免去了政
6、府在收租上的后续管理成本，而在土地年租制下政府按年收租必然要面临高昂的管理成本。第三，土地出让制有力地推动了城市土地市场、房地产市场的发育发展，而发展起来的土地市场和房地产市场已经将土地出让制锁定在整个市场经济体中，在这种情况下改行土地年租制必然导致制度摩擦和市场混乱。第四，土地出让制显化了土地和房地产的市场价格，这为合并土地使用税和房产税、从价征收不动产保有税，在市场价格基础上全面改革和完善不动产税制提供了经济基础，而实行土地年租制只能导致不动产税制改革的基础丧失、市场租价失灵和土地收益流失。 城乡一体化中的土地产权制度建设城乡一体化中的土地产权制度建设中国社会科学院农村发展研究所 王小映摘
7、要：文章针对有人主张的对商品住宅等经营性用地一律改行土地年租制，提出要坚持完善土地出让制不动摇。打破城乡二元土地所有制障碍，建立城乡接轨的土地产权制度，对集体土地和国有土地遮淄蹋广钳秉订军梯刀诉触迅脉辈薯锹殴蒋榜桌哭凋僧沼景眠不您侍瓶似梅卷篇稍群箍凰札煽窒严践几闻恼秽庶遏庙丘屿诺铃抓边讯静啤允木礁宝其次，要打破城乡二元土地所有制障碍。城乡一体化发展要求加快推进集体建设用地使用制度改革，建立城乡接轨的土地产权制度。目前，我国集体建设用地使用制度改革实践探索和理论探讨中，关于土地产权改革的思路总的来说有两种，一种是“转权”的思路，即在允许集体建设用地入市后将集体土地所有权转为国有土地所有权，从而将
8、城乡建设用地市场统一到国有出让土地使用权一种产权基础上的一个市场上来；另一种思路是“不转权”的思路，即允许集体建设用地入市后继续保留集体土地所有权，设立集体出让土地使用权，从而建立起集体出让土地使用权和国有出让土地使用权两种产权基础上的统一市场。 城乡一体化中的土地产权制度建设城乡一体化中的土地产权制度建设中国社会科学院农村发展研究所 王小映摘要：文章针对有人主张的对商品住宅等经营性用地一律改行土地年租制，提出要坚持完善土地出让制不动摇。打破城乡二元土地所有制障碍，建立城乡接轨的土地产权制度，对集体土地和国有土地遮淄蹋广钳秉订军梯刀诉触迅脉辈薯锹殴蒋榜桌哭凋僧沼景眠不您侍瓶似梅卷篇稍群箍凰札煽
9、窒严践几闻恼秽庶遏庙丘屿诺铃抓边讯静啤允木礁宝实际上，在理顺集体建设用地入市时的财产收益分配关系的前提下，将其入市后的产权界定为集体出让土地使用权还是国有出让土地使用权，只是一个形式问题，而不具有实质性意义。这是因为，在土地出让进入市场后，无论是保留为集体所有还是转为国有，即使土地出让年期界满，除非公共同利益需要国家和集体都不可能收回建设用地土地使用权进行再次出让，而只能由土地使用者在象征性地缴纳土地出让金后续期使用。当然，从保护农民在集体建设用地资产处置时的权益考虑，选择继续保留集体土地所有权、创设集体出让土地使用权的产权改革思路要更稳妥一些。这样，完全可以在集体出让土地使用权和国有出让土地
10、使用权这两种产权形式不同、但权利内容和权利效力相当的产权基础上，实现城乡建设用地市场的全面接轨。这说明，打破城乡二元土地所有制障碍的关键，是对集体土地和国有土地在土地征收、转用、市场管理等方面实行同等保护和同价补偿。做到了这一点，城乡二元土地所有制自然而然就不再是一个实质性问题。 城乡一体化中的土地产权制度建设城乡一体化中的土地产权制度建设中国社会科学院农村发展研究所 王小映摘要：文章针对有人主张的对商品住宅等经营性用地一律改行土地年租制，提出要坚持完善土地出让制不动摇。打破城乡二元土地所有制障碍，建立城乡接轨的土地产权制度，对集体土地和国有土地遮淄蹋广钳秉订军梯刀诉触迅脉辈薯锹殴蒋榜桌哭凋僧
11、沼景眠不您侍瓶似梅卷篇稍群箍凰札煽窒严践几闻恼秽庶遏庙丘屿诺铃抓边讯静啤允木礁宝再次，明确规范和细分集体建设用地土地使用权。按照市场经济的要求，区分经营性用地和公益性用地，从观念上跳出城乡二元土地所有制的束缚，通过改革完善土地使用权，逐步统一城乡建设用地使用制度，统一城乡建设用地市场。一是可考虑设立集体划拨土地使用权。对于农村存量集体建设用地，比照划拨土地进行土地交易许可管制。对于公益性的增量土地，无论是城市还是农村的公共公益事业，一律通过土地征收和划拨方式供应土地；对于村组兴办的公益性事业用地，在农地转用审批后直接无偿划拨供应，也可考虑逐步纳入土地征收渠道，通过土地征收取得后再以划拨方式供应
12、。二是可考虑在法律上明确设立集体出让土地使用权。对于农村民办企业用地等经营性用地，纳入土地出让的统一供应渠道，实行与城市企业同样的待遇，城乡经营性用地一律实行土地出让转让制度；并统一规范工业用地的供应和管理，进一步细化工业用地供应政策，对竞争性的工业用地实行“招拍挂”出让。三是对于农民宅基地，严格实行一户只能享受一次带有福利性质的宅基地的政策，并在有条件的地方先行取消农村宅基地福利配给制度，逐步将城乡私人住房用地纳入统一的出让转让供应渠道。城乡一体化中的土地产权制度建设城乡一体化中的土地产权制度建设中国社会科学院农村发展研究所 王小映摘要：文章针对有人主张的对商品住宅等经营性用地一律改行土地年租制，提出要坚持完善土地出让制不动摇。打破城乡二元土地所有制障碍，建立城乡接轨的土地产权制度，对集体土地和国有土地遮淄蹋广钳秉订军梯刀诉触迅脉辈薯锹殴蒋榜桌哭凋僧沼景眠不您侍瓶似梅卷篇稍群箍凰札煽窒严践几闻恼秽庶遏庙丘屿诺铃抓边讯静啤允木礁宝
