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1、表一:宏观经济增长加速,表二:惠东2019年鞋类产值,惠东女鞋产业特色鲜明,目前：惠东鞋材经营呈现小、散、乱的状态,35 1,在鞋类的35个中国驰名商标中，广东仅有1个,未来：惠东制鞋业将实施“人才、品牌、市场”的三大战略，打造具有国际影响力的本土品牌。,惠东企业,广州,晋江,福建,进货地,建立新的市场满足本地需求,鞋业发展概况,1、整体情况：如图所示，鞋材为该地区的主要产业，并且黄埠在商户数量和市场占有量方面均高于吉隆。,鞋业市场调研,3、租金状况：目前市场上采取的是家庭作坊式商铺，20平方米30平方米铺面年租金2万3万元不等，100平方米厂房租金每年10万元左右，租期均为2年3年，所有租金
2、一次缴清。在产业升级和房地产价格走高的双重影响下，租金呈明显上升的趋势。,鞋业市场调研,4、商户情况：如下图，商户主要集中在30岁45岁年龄段，以黄埠、吉隆本地居多，有少数来自广州、浙江温州等地。,5、订单情况：大部分商户在本地有自己的工厂，其成品鞋以出口为主，鞋材类靠本地厂家消化。一般OEM与订单生产各占一半，布料类200码300码才有订，鞋扣类几十元都有订。黄埠先订货、后付款的情况比较普遍，导致欠账很多；吉隆则主要是钱货两清。,鞋业市场调研,5、访谈商户需求统计（30个样本）在黄埠、吉隆两镇随机抽取代表性商户进行问卷式调查，关于他们对30多平方米铺位所能接受的租金上限，需要的商铺配套等问题
3、的统计结果如下：,鞋业市场调研,鞋业市场调研,鞋业市场调研,鞋业市场调研,鞋业市场调研,商业形态：均以鞋材鞋料类为主，作为主要原材料的皮革、鞋料等分布在 临街主入口处，而鞋扣、鞋钉等辅助性材料则分布在离主干 道较远的地段开发节奏：均采取分期开发的策略，等前期项目成熟以后再进行后期项目 的招商，以此来提高项目吸引力，实现品牌与利润的最大化销售价格：随铺位、地区的不同价格差异较大指导思想：注重项目品牌塑造，不希望有炒卖商铺的情况营销手段：通过行业商会宣传，业内朋友或者熟人推广，向附近的商户发 放宣传册，在行业书刊上登广告等,市场小结,各种档次的餐饮,市场内近3000人，加上每天到来采购的人群，餐饮
4、是一个庞大的需求。因应各类人群消费能力的不同，我们设置不同档次的餐饮：,为什么不设大型酒楼？大型酒楼对建筑的要求较高，租赁面积一般在2000以上，且只租不购。不利于开发商资金快速回收。且市场已设置西餐厅作为商务洽谈场所。,规划建议,餐饮,产品会展区,在集中商业的四层设置产品展示区，可采用多种形式取得收益:1、举办每年一度的全国鞋材展览会，达到经济与 声誉双赢，扩大惠东鞋材市场的影响力。2、租赁形式给予进驻商家办展;3、联合政府举办大型活动，扩大市场对项目的认可。4、租赁予与鞋类产品相关行业协会举办各种会议。5、相关行业协会举办活动场所。,规划建议,产品会展区,阿里巴巴实体店,“阿里巴巴”是全球
5、知名的B2B网站，是国内客户寻找买/卖家的重要途径。目前“阿里巴巴”在珠三角已经建立了四个办事处，但均没有实现与客户的直接接触，部分客户由于在网络上如何准确、迅速寻找买家不熟悉，还未能及时掌握这一新经济环境下的国际贸易工具。我司提出的“阿里巴巴”实体店，并不是一个简单概念，而是一个最及时了解市场与客户需求的场所。,益处：提升惠东市场与国内、国际市场的融合，让更 多的同业了解惠东鞋材，大幅增加惠东鞋材交 易量，大大增强项目影响力。案例：中山市已有602家企业通过阿里巴巴寻找自己的 海内外买家和在网上寻找卖家，网站交易量已 达到公司总成交额的30%以上。,规划建议,阿里巴巴实体店,活力健体BAR,
6、综观吉隆、黄埠两镇，没有健康、正规的休闲健身场所，而现代生意人注重健康。在商户访谈中大部分商户强烈建议配套休闲健身会，设置乒乓球馆、健身馆等。,物 流,快捷、安全的物流服务是现代企业的需求，特别对于大型专业市场，是必不可少的配套。,规划建议,物流与健身,长短途汽车站,作为一个大型商贸批发市场，便捷的交通非常重要。但从项目目前情况来看，暂时无法设置大型车站，建议与交通部门合作，设置长短途汽车中途上落客点。,商务中心,项目所设立的商务中心，除传统商务中心的功能外，还增设医疗站、临时秘书、翻译、网络支持、工商税务支持、法律支持等。,规划建议,车站与商务中心,要成为华南地区鞋材市场的领军代表，必须在软
7、硬件设施上全面超越对手，给予进驻商户切实的、在其它地方享受不到的好处。对于本项目，要令本地3000户、外地无数商户确信项目即将成为华南地区鞋材最主要的集散地，他们的生意会越来越红火，商铺价值将稳定增长，就需要研究商户心理，我们用数字的形象记忆，提出打造1-6-8工程：,1,一家领军华南，面向全球的大型鞋材市场,规划建议,1-6-8工程,6,六大软件系统，接轨世界,政府政策强力支持 互动实用型网站，信息交流平台 统一全国宣传，争抢全球份额 财富俱乐部，走共同富裕道路 专业物业管理，贴心安全服务 行业协会资源，尽在鞋材城,规划建议,1-6-8工程,8,八大硬件配套，傲视群雄,政府相关部门现场办公处
8、全国第一“阿里巴巴”实体店 华南首席鞋材会展中心 数家品牌餐饮强势进驻 全方位商务中心 引进长短途汽车，交通无忧 24小时监控系统 大型休闲健身会所,规划建议,1-6-8工程,168报板,优势（STRENGTH）周边已形成强大的产业支持，项目 为产业升级之作左右逢缘的区位优势良好规划设计，商铺面积适中规模优势两大百强企业的品牌优势,劣势（WEAKNESS）周边商业氛围缺乏，初期 需下大力气培育市场项目体量庞大，造成销售 压力项目周边配套不足，需由 项目自身弥补,机会（OPPORTUNITY）惠东鞋业市场的良好成长性 是两镇第一个大型鞋材市场现有各自为政的市场亟需一 个良好平台，实现产业升级,威
9、胁（THREAT）周边同类市场的竞争惠东独特的人文习惯带来的 隐形威胁,项目分析,SWOT分析,提升项目地位、进入无竞争市场,利用项目位处鞋材中心腹地优势，打造华南领军鞋材市场 用交通、推广手法，变“左右为难”为“左右逢缘”项目自身配套完善，凸显霸主雄风 在“三州一都”的竞争中，惠州是先行者，却仍处游兵散勇状 态，要迎头赶上，就要产业升级，就需要一个更高更强平台。,项目分析,项目解构,项目市场价值分析,租铺不如买铺，特别是已经成熟的商铺，风险更小。两镇经营户中租铺比例在50%以上，现租金已到急剧攀升阶段，且一次性要交1-3年租金，这些，都会驱动租户变为买家。,我司上海城项目报广，实实在在的计算
10、打动买家：,项目分析,市场价值,客户群定位,第一圈层,两镇鞋材经营者,70%,第二圈层,珠三角经营者,20%,第三圈层,两州一都经营者,10%,地域划分,购买目的划分,项目分析,客户定位,项目分析,价格定位,租金返算法,项目分析,价格定位,市场比较法,政府支持，作用巨大,毋庸置疑，政府对房地产的影响力是巨大的，特别是对商业项目的影响。因此，我们必须全方位的取得政府的支持：,项目分析,政府支持,支持一,争取税务上最优惠的“三免两减半”政策,税务上的优惠对进驻商家是最具吸引力的。目前我国为扶持某些特定行业，会推出各种税务上的优惠政策。其中“三免两减半”是其中最优惠的政策。如能争取到这一政策，将极大
11、增强买家信心，对销售价格与速度均有很大提升作用。,支持二,在各种重要营销节点均有重要领导出席,绝大部分商业项目，为表示项目得到政府支持，均邀请领导出席。但领导的级别、数量、翌日见报率等都会成为群众谈论的焦点，特别在项目所在地，口头传播的力量不容小觑。因此，在项目的重要营销节点（推介会、开盘）均应邀请重量级领导出席，平时亦在多方面尊重他们的意见。,项目分析,政府支持,支持三,在项目设立政府/协会常驻办事处,对商户来说，最直接的政府支持是政府机构设立在商业项目里；而两镇的经济命脉在于鞋材，政府主管部门也有需要设立常驻机构现场办公。半官方的协会也能起到这样的作用，深圳艺展中心就是其中的经典例子。,支
12、持四,？,绝大部分商业项目，为表示项目得到政府支持，均邀请领导出席。但领导的级别、数量、翌日见报率等都会成为群众谈论的焦点，特别在项目所在地，口头传播的力量不容小觑。因此，在项目的重要营销节点（推介会、开盘）均应邀请重量级领导出席，平时亦在多方面尊重他们的意见。,项目分析,政府支持,支持五,支持六,项目品牌核心,总体营销策略,价格定位,入市时机及推盘建议,阶段性营销,营销篇,核心卖点,规模,产业升级,软硬件资源平台,品牌,区位,连接吉隆黄埠雄据“中国女鞋生产基地”咽喉位置,近10万建面超大型鞋材专业市场,惠州百强企业强强联手,完善惠东鞋业产业链促进惠东鞋业产业升级,六大软件平台六大硬件平台,品牌核心,核心卖点提炼,粤东鞋材MALL华南鞋材第一门户,品牌核心,四个一工程,尊地增值策划三个一工程之,项目主题,扼守总部基地咽喉，独得优越商贸宝地,十万平米大型鞋材商贸平台,辅助推广语,华南鞋材新动力，成就第一财富引擎,主推广语,站在巨人的肩膀，你会看得更远,品牌核心,四个一工程,尊地增值策划三个一工程之,项目推广语,做自己的房东，经营更轻松,
