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1、杭州市商业地产项目定位及推广提案,项目分析,项目市场形象思考,市场扫描,提案推演结构之一,第一部分 市场扫描,杭城写字楼市场现状 杭城写字楼市场发展趋势 杭州市写字楼区间分析,SUM 1.杭州市写字楼市场现状总结,现状一：供大于求,关键词：供应：04-05年共出让土地面积150万需求：年去化量在3040万之间,现状二：写字楼价格与住宅价格倒挂,原因：1、人们对公寓、排屋、别墅的兴趣远远大于写字楼2、写字楼是公建用地，产权只有4050年3、中小企业、私营企业更喜欢商住兼容类物业4、缺乏本地产业支撑,现状三：产品同质化现象严重,关键词：档次、品质不高/市场定位模糊,现状四：写字楼开发重硬件不重后期
2、管理,关键词：以传统分散出售为主要经营模式 物业管理水准不高，开发商与管理者在开发理念和管理理念上相互背离,SUM 2.杭州市写字楼市场机遇,杭州“国际化大都市”的发展目标带动写字楼经济的发展,关键词：杭州正在迈向“商业时代”浙江企业的壮大 国际资本、企业的进驻 写字楼繁荣时代,宏观调控，房产投资已经出现住宅转向写字楼端倪,关键词：宏观调控后，部分投资资金撤离住宅市场转向写字楼市场06年初，中小面积写字楼成交量上涨，月成交量维持在30套左右,SUM 3.杭州市写字楼市场发展趋势,趋势一：中小面积写字楼市场需求释放,关键词：“住宅禁商”政策扩大写字楼需求 以中小企业、私营企业为主的大部分客群对办
3、公面积要求较小,趋势二：商住兼容型物业满足过渡需求，热销市场,关键词：新的高端写字楼租金偏高，老的写字楼配套不全商住兼容性物业（单身公寓）面积小、租金低、精装修共1700多套，约11万，大多销售率接近5成，部分达到8成,趋势三：注重办公氛围，提倡健康办公,举例：嘉华国际商务中心通过阳光中庭、空中花园、屋顶花园、绿色休闲广场四大绿色景观系统，创造自然采光、自然通风、自然生态的绿色商务环境。,趋势四：与国际写字楼接轨,举例：公元大厦世界排名第五的GMP事务所担纲规划、建筑、景观、室内外装修设计；挑选主要建筑和装饰材料；进行全过程的建筑品质把控；户型面积在200-700平米之间，主力目标客群卫为高端
4、的大中型企业,举例：世贸丽晶城欧美中心国际旗舰团队：王董国际、泛亚易道、世邦魏理仕、美国HBA、高文安等；诸多杭州之最：如建筑面积2000平方米、挑高近13米的超大精装大厅；全球远程视频会议、四国语言同声翻译，可承办世界级政要会议和全球财富论坛；写字楼顶设置了杭州唯一具备直升机停机坪的顶级商务平台；杭州最大的集中式地下停车场和三个宽7米的双向车道；客群定位为国际型企业的国内分部等。,SUM 4.杭州市写字楼区间分析,150万平米&41.8%竞争过度？,到2010年为止，杭州市核心区（一期）将建设650万平方米的公建建筑，其中写字楼约占60%以上，开发量约400万平方米。杭州目前每年写字楼市场消
5、化量约40万平方米。2007年2009年，将是杭州写字楼市场的集中放量期。,供需比例衡量供求？,个案代表,蓝鲸国际,钱塘蓝鲸国际项目概况：庆春路与钱塘江交界处，占地约9516，总建筑面积在5万左右，标准层面积500平方米到1500平方米，近270个地下标准车位。以国际5A智能系统为基础的国际T5标准写字楼。工程进度：项目于4月初正式结顶。开盘时间：预计2007年6-7月份左右。市场形象特色：专业化、标准化风格，以5T标准取代传统的5A标准，即：资源价值、建筑形态、完善的周边配套、顶级的设计和全面的后期服务,通过近期的杭州土地市场，阐述来概述杭州市在杭州板快市场上的意义。,杭州葛洲坝实业投资管理
6、有限公司、绿城房地产集团有限公司、杭州康居投资管理有限公司三家联合以349000万元竞得，楼面地价约11759元/平米。,无疑，杭州市是集合了新杭州城市荣耀的场所。但是区块不是自发形成的，而是在政府的干预下成形。从目前杭州市住宅楼盘的高端性以及高价格可见政府营销的结果是显著的，但是这种非市场化作业的结果对于写字楼的市场客观上造成很大的压力。,项目分析及定位,初步推广思路,市场扫描,提案推演结构之二,第二部分 项目分析及市场形象定位,项目分析 目标客户群定位 项目初步定位,NO.1 项目分析,项目位置,项目位于杭州市核心区一期和二期交汇板块，东南方为目前即将开盘的蓝鲸国际项目。,潜在竞争对手剖析
7、,目前杭州市可预测的潜在供应量大是不容回避的,但是从目前市场上对其产品的青睐追捧程度来看，该板块的产品是一种供销两旺的局势.由于杭州市自身清晰的区块定位,其市场风格走现代、国际、鼎级的可能性较多，具体可参照目前已经推出的项目蓝鲸国际.,NO.2 目标客群定位,我们的产品卖给了谁？,国际化企业集团总部？,很多可在滨江获得土地，在杭州市中也有部分已经可以建立写字楼，难以成为主力客源。,上海写字楼高端用户的分流？,杭州的金融贸易氛围无法与上海相比，争取此类用户较难。,浙江的房产投资者？,待写字楼大量推向市场后引起市场关注，此部分客源有望争取。,浙江本省其他的民营企业？,新民营经济需要与之匹配的形象中
8、心，杭州市的中央地位有望获得青睐。,可能性递减,他们为什么要买我们的产品？,企业形象的需要,行政职能的需要,金融服务的便利,交通便利性,区域前景看好,建筑品质打动,行业氛围需要,NO.3 项目定位,项目推广定位,杭州市 CBD核心 思想建筑,杭州市政府规划建造、支持的区域CBD核心周边写字楼众多，商业氛围浓厚思想建筑在众多的推现代、国际、精英商务的口号下，我们愿意以小众性、思想化的产品为突破口。以杭州市为着眼点，将项目作为一个独特的、具有文化内涵的项目，塑造一个有别于多数同质化产品的形象。,项目分析及定位,初步推广思路,市场扫描,提案推演结构之三,第三部分 初步推广构思,开发商将扮演什么样的角
9、色？产品以怎样的思路传播？市场表现提案,一、开发商扮演怎样的角色？,整合政府、区块开发者、媒体资源的多方力量利用版块的推广借势打市，利用官方权威性口舌为本项目润色。与同区块的开发商共同打造杭州市的省内、华东南地区乃至全国的影响力。媒介选择面向全国发行的高端财经报刊；发布也以新闻性事件和主题活动的方式。,（一）资源整合者,（二）项目服务者,切实服务于大环境的要求迎合政府定位，配合政府的统一招商行为；主动招商，积极为一些提高产品形象的客户服务，创造便利条件；尽可能将三种业态（商业、写字楼、酒店）优势互补、合创品牌为项目的需要，配合相关部门开展一些全国性或者在浙江本省范围内有影响力的高端经济论坛，扩
10、大产品影响。,二、产品以怎样的思路传播？,（一）市场的跟进者借市造势,市场的领导者固然光鲜，但付出的代价也异常沉重。建议本案为市场的第二跟进者，推广的开始建立在其他写字楼项目对杭州市区块的预热之后，在目标客群已树立起区块的认识及兴趣的基础上。,（二）高调引导市场、点式引爆市场,出自于本项目作为一个思想性建筑的定义，在项目前期，我们以独树一帜的市场形象引得市场的关注。接着不断充实产品的内涵，条条入理的进行仔细剖析，唤起并不断培育目标客群对于产品的兴趣，最终时机成熟后进行集中出货。整个销售周期走短、平、快的手法，推广投入周期不宜偏长。,第三部分 案名建议,1、CBD银和系 系列,CBD银和系,CB
11、D对于一个商业项目来说是相当重要的商机，以此命名更容易吸引市场的关注。“银河系”来源于“与日月同辉”的杭州大剧院。有日有月，周边高耸如云的建筑便是繁星点点，共同组成一个庞大的银河系。以此为名，磅礴大气。“银和系”寓意人和，是任何商业经营成功的要诀，也点出了商业经营的需要。,围墙,系列报广一,系列报广二,系列报广三,2、元城 系列,元城,“元”，意义丰富，有“居首、第一、开始”之意，寓意杭州市是杭州城市发展的另一个新元年，是城市扩张的正式开始。突出杭州市的重要位置，跨江发展的战略从这个原点位置大肆辐射；“元”有“整体、根本”之意，寓意项目所处的环境、建筑规划、物业类型，对于CBD的组成具有划时代
12、的意义，有引领潮流、铸就建筑经典里程碑之意；元城，大气但不霸气，读来琅琅上口，后缀可以与“国际、时代、大厦”等联合命名。如“元城国际、元城商务中心“等。,新核心 新势力,系列报广一,系列报广二,系列报广三,楼书封面一,楼书封面二,THE END提案结束，谢谢!,本提案中所有图文内容的知识产权归杭州西元推广机构所有,5、世上最美好的事是：我已经长大，父母还未老;我有能力报答，父母仍然健康。6、没什么可怕的，大家都一样，在试探中不断前行。7、时间就像一张网，你撒在哪里，你的收获就在哪里。纽扣第一颗就扣错了，可你扣到最后一颗才发现。有些事一开始就是错的，可只有到最后才不得不承认。8、世上的事，只要肯
13、用心去学，没有一件是太晚的。要始终保持敬畏之心，对阳光，对美，对痛楚。9、别再去抱怨身边人善变，多懂一些道理，明白一些事理，毕竟每个人都是越活越现实。10、山有封顶，还有彼岸，慢慢长途，终有回转，余味苦涩，终有回甘。11、人生就像是一个马尔可夫链，你的未来取决于你当下正在做的事，而无关于过去做完的事。12、女人，要么有美貌，要么有智慧，如果两者你都不占绝对优势，那你就选择善良。13、时间，抓住了就是黄金，虚度了就是流水。理想，努力了才叫梦想，放弃了那只是妄想。努力，虽然未必会收获，但放弃，就一定一无所获。14、一个人的知识，通过学习可以得到;一个人的成长，就必须通过磨练。若是自己没有尽力，就没
14、有资格批评别人不用心。开口抱怨很容易，但是闭嘴努力的人更加值得尊敬。15、如果没有人为你遮风挡雨，那就学会自己披荆斩棘，面对一切，用倔强的骄傲，活出无人能及的精彩。5、人生每天都要笑，生活的下一秒发生什么，我们谁也不知道。所以，放下心里的纠结，放下脑中的烦恼，放下生活的不愉快，活在当下。人生喜怒哀乐，百般形态，不如在心里全部淡然处之，轻轻一笑，让心更自在，生命更恒久。积极者相信只有推动自己才能推动世界，只要推动自己就能推动世界。6、人性本善，纯如清溪流水凝露莹烁。欲望与情绪如风沙袭扰，把原本如天空旷蔚蓝的心蒙蔽。但我知道，每个人的心灵深处，不管乌云密布还是阴淤苍茫，但依然有一道彩虹，亮丽于心中
15、某处。7、每个人的心里，都藏着一个了不起的自己，只要你不颓废，不消极，一直悄悄酝酿着乐观，培养着豁达，坚持着善良，只要在路上，就没有到达不了的远方！8、不要活在别人眼中，更不要活在别人嘴中。世界不会因为你的抱怨不满而为你改变，你能做到的只有改变你自己！9、欲戴王冠，必承其重。哪有什么好命天赐，不都是一路披荆斩棘才换来的。10、放手如拔牙。牙被拔掉的那一刻，你会觉得解脱。但舌头总会不由自主地往那个空空的牙洞里舔，一天数次。不痛了不代表你能完全无视，留下的那个空缺永远都在，偶尔甚至会异常挂念。适应是需要时间的，但牙总是要拔，因为太痛，所以终归还是要放手，随它去。11、这个世界其实很公平，你想要比别
16、人强，你就必须去做别人不想做的事，你想要过更好的生活，你就必须去承受更多的困难，承受别人不能承受的压力。12、逆境给人宝贵的磨炼机会。只有经得起环境考验的人，才能算是真正的强者。自古以来的伟人，大多是抱着不屈不挠的精神，从逆境中挣扎奋斗过来的。13、不同的人生，有不同的幸福。去发现你所拥有幸运，少抱怨上苍的不公，把握属于自己的幸福。你，我，我们大家都可以经历幸福的人生。14、给自己一份坚强，擦干眼泪；给自己一份自信，不卑不亢；给自己一份洒脱，悠然前行。轻轻品，静静藏。为了看阳光，我来到这世上；为了与阳光同行，我笑对忧伤。15、总不能流血就喊痛，怕黑就开灯，想念就联系，疲惫就放空，被孤立就讨好，
17、脆弱就想家，不要被现在而蒙蔽双眼，终究是要长大，最漆黑的那段路终要自己走完。5、从来不跌倒不算光彩，每次跌倒后能再站起来，才是最大的荣耀。6、这个世界到处充满着不公平，我们能做的不仅仅是接受，还要试着做一些反抗。7、一个最困苦、最卑贱、最为命运所屈辱的人，只要还抱有希望，便无所怨惧。8、有些人，因为陪你走的时间长了，你便淡然了，其实是他们给你撑起了生命的天空；有些人，分开了，就忘了吧，残缺是一种大美。9、照自己的意思去理解自己，不要小看自己，被别人的意见引入歧途。10、没人能让我输，除非我不想赢！11、花开不是为了花落，而是为了开的更加灿烂。12、随随便便浪费的时间，再也不能赢回来。13、不管从什么时候开始，重要的是开始以后不要停止；不管在什么时候结束，重要的是结束以后不要后悔。14、当你决定坚持一件事情，全世界都会为你让路。15、只有在开水里，茶叶才能展开生命浓郁的香气。,
