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1、城市边缘大型居住区商业模式研究,世联研究模式,2005.12.30,2,关键字：社区、商业,简介：天通苑和通州果园是近年来北京新兴的边缘大型居住区域，本研究通过对两个大型社区中商业的规模、分布、业态种类等各规律性的总结，希望得到城市边缘区域大型居住社区商业模式的相关结论。,3,天通苑居住区,4,天通苑本苑概况,天通苑本苑总建筑面积为723414平米。共有楼宇108栋，计530个单元，5438户。常住人口约15000人，暂住人口约14000人。区内设中山实验学校1所，幼儿园2所，各类商业门店100余家。,5,天通苑本苑商业分布现状,1,2,3,9,4,6,5,7,8,6,各类业态的数量比,从数量
2、上来看，餐饮和房产中介、以及生活服务所占比例最高。由于紧邻售楼处，天通苑1区和3区集中了大量的房产中介，成为天通苑大社区的房产交易中心。满足文化、娱乐的各种配套比例严重不足，社区居民满意度很低,7,各种商业物业形态及面积比例,从数量上看，天通苑内的商业物业主要以底商为主，街铺次之，独立商业最少。天通苑内的商业以100-200平米的底商和街铺为主，200-500平米的街铺次之，大于500平米的商业很少。天通苑内的底商面积最小的也在100平米左右。,各种商业物业形态的数量比,各种商业物业面积比,8,社区东大门部分商业实景,1.西单超市2.百汇园（洗浴、KTV）3.大鸭梨烤鸭4.龙生园,1,4,2,
3、3,9,各类业态规模及位置排布规律,餐饮面积基本都大于100平米，主力面积为200400平米，且分布在社区入口两侧、主要交通干道旁边等昭示性最好的位置精品店、专卖店等面积基本在50100平米，分布于主干道两侧的人流密集区酒吧、网吧等娱乐型商业面积在200平米左右，多位于昭示性好、人流量大的主干道两侧便利店、医药保健等面积在50100平米，多分布于次干道、社区路等与居住区联系最为紧密的位置,10,天通苑商业总结,商业总规模已经达到一定水平，人均商业面积达到1.67平方米业态种类比较丰富，基本覆盖了日常生活的各个方面底商全部为直接销售，业主自行经营或另行出租缺少集中的、成规模的商业中心尽管可以满足
4、生活必需，但文化、娱乐配套远远达不到需求,11,果园区域新华联家园及周边商业,12,通州果园区域新华联家园概况,新华联家园入市近十年，社区发展已基本成熟总建筑面积约60万平米，总居住约2800户，总居住人口约一万人 社区周边设有北苑学校、潞河中学、潞和医院、工商银行、建设银行、邮局等；社区内部设有大型中心大花园和幼儿园及7000平米会所社区商业基本为裙楼底商形式，共120余家,13,天通苑本苑商业分布现状,北区,北门,东门,南门,南区,东门,绿兴家园家装市场,苏荷时代商业广场,主干道,次 干 道,华普超市,社区医院,14,各类业态的数量比,从数量上来看，餐饮占了最大的比例各业态的种类和分布比例
5、比较均衡，满足各类生活基本需求满足文化、娱乐的各种配套比例严重不足，社区居民满意度很低周边缺乏大型集中式综合商业中心，不能满足居民中高消费需求,15,各种商业物业面积比例,100平米以下的铺面占主导地位，开间小于10米，最小的店面可以把面积控制在30平米以内餐饮要求较大的开间和面积，基本都在100平米以上除餐饮外主要都为服务社区的内向型商业，因此规模普遍较小，缺乏大规模商业,16,社区及底商实景,3,17,各类业态规模及位置排布规律,餐饮主力面积为200400平米，且分布在社区主入口两侧、社区外围拐角处等昭示性最好的位置精品店、专卖店等面积基本在50平米左右，分布于主干道两侧的人流密集区酒吧、
6、网吧、健身中心等娱乐型商业面积在200平米以上，多位于昭示性好、人流量大的主干道两侧便利店、医药保健等面积在50100平米，多分布于社区入口、社区道路两侧等与居住区联系最为紧密的位置,18,新华联家园商业总结,社区商业总规模已经达到较高水平，人均超多1平米业态种类比较丰富，基本覆盖了日常生活的各个方面，可满足居民各基本需求底商全部为直接销售，业主自行经营或另行出租区域内缺乏集中式综合商业中心尽管可以满足生活必需，但文化、娱乐配套远远达不到需求,19,商业模式总结,20,城市边缘大型居住区商业模式总结,业态分布以满足社区居民的基本生活要求为出发点，业态种类丰富，比例均衡,各业态依据与社区的联系、对昭示性及人流量的不同要求而排布在不同的位置,集中型商业为开发商持有出租，而裙楼底商则全部出售，由业主经营或出租,主要服务于社区居民基本生活需求的业态构成，决定了单体规模主要在100平米左右，而餐饮类更大,21,在未来的工作中需要注意的问题,尽管业态构成主要考虑满足社区居民的基本生活需求，但随着人们对生活质量要求的不断提高，文化、娱乐方向的商业配套应得到重视,社区配套商业多以中低档次为主，为了满足居民的中高消费需求，应配置档次相对更高的大型集中型综合商业中心,22,The End,
