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1、本科毕业论文论物权法中预告登记的效力 学 院： 法学院 专 业： 法学 班 级： 学 号： 学生姓名： 指导教师： 2008年 6 月 1 日XXX大学本科毕业论文（设计）诚信责任书本人郑重声明：本人所呈交的毕业论文（设计），是在导师的指导下独立进行研究所完成。毕业论文（设计）中凡引用他人已经发表或未发表的成果、数据、观点等，均已明确注明出处。特此声明。论文（设计）作者签名： 日 期： 目录摘要IIAsbstractIII前言1一、预告登记制度研究1二、预告登记的效力2（一）保全债权请求权31请求权的界定32中间处分行为的界定4（二）顺位保证7（三）破产保护7三、预告登记的失效8结束语9参考文
2、献10致谢11论物权法中预告登记的效力摘要预告登记起源于中世纪的普鲁士法，其旨在保全以不动产物权变动为目的的债权请求权，赋予该请求权物权的排他权利。关于预告登记的效力，目前学界主要存在三效力说和四效力说。本文在介绍预告登记的基本制度和原理之上，全面分析论证预告登记的效力。本文采用三效力说，即预告登记的效力为保全债权请求权，顺位保证，破产保护。尽管中华人民共和国物权法确立了预告登记制度，但其相对原则化，并且其效力只涉及保全债权请求权，无法完全适用于我国现阶段复杂的不动产交易市场。因此本文在重点论述了保全债权请求权的效力基础上也全面分析了其他两方面的效力。此外本文还分析了预告登记的失效原因。希望能
3、这对完善我国预告登记制度有一定的意义。关键词: 预告登记，效力，保全债权请求权，失效 On the Validity Preregistrationin the Property Rights lawAsbstractAs one of important system of real estate,the preregistration is made up of the German civil law in the middle ages.The nature of preregistration is to make property rights replace creditors
4、rights for balancing the interests of the persons related in the changing of the real estate. The validity is the most important factor in any law systems.About the validity of the preregistration,there are different viewpoints among different scholars.The thesis deals with the base content and prin
5、ciple of the preregistration,and then analyzes it is validity comprehensively.In this thesis,the validity of the preregistration includes protecting the creditors rights,order of the registration,the rights facting the bankruptcy and warning The article 20 of the Property Law regulates the range of
6、application ,important conditions,effect and invalidation, but it has a little of shortage.Thereby,the emphasis of the article is protecting the creditors rights.In addition,the invalidation of the preregistration is included.These contains the great significance to improve real property registratio
7、n system.Keywords:Preregistration,Validity,Creditors rights,Invalidation.前言不动产物权之变动，有强制登记之原则，非经登记，不生效力，对于由此项强制登记原则所生之危险，为保全以不动产物权之得丧、变更、消灭为标的之债权的请求权，而为之准备登记，即为预告登记。预告登记指为保全债权性质的不动产请求权，不动产物权的顺位与附条件或附期限的不动产请求权，由请求权人向登记机关申请而进行的预先登记，是与本登记相对应的一项登记，2007年颁布的中华人民共和国物权法(以下简称物权法)第20条确立了预告登记制度，即“当事人签订买卖房屋或者其他不
8、动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人的同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”任何一项法律制度的核心问题是其效力问题，但物权法20条关于预告登记效力的规定过于原则化，简单化，虽然之后房屋登记办法进一步细化了预告登记的效力，但相对于复杂多变的现实生活，这些规定依旧显得淡薄。因此本文将在介绍预告登记制度的基础上并结合我国现状全面介绍分析预告登记的效力。一、预告登记制度研究 预告登记制度起源于普鲁士法所规定的异议登记。德国民法中的预备登记制度被区分
9、为异议登记和预告登记，与普鲁士法之间存在承继关系，并最终确立了保全债权请求权的预告登记制度。理由主要有：首先，物权是对人客观地发生效力，因此保全物权的预告登记完成后，与之相悖的处分行为相对无效；但保全债权请求权的预备登记仅为所保护的权利人产生相对的效力，因此在侵害预备登记的权利人权利的限度内，相悖的处分行为是无效的。其次，保全物权的预备登记，依其登记所保全的已存在的物权，并决定该物权的顺位。保全债权请求权的预备登记，记入预备登记的日期，决定被保全的请求权的顺位。最后，在破产场合，破产管理人对于保全物权的预备登记，只是承认已存在物权。但保全债权请求权的预备登记，则等于使破产管理人不得不设立新的权
10、利。德国民法确立预告登记的几项原因基本上也就是预告登记的几方面的效力。由于德国法上的保全债权的预告登记制度有其严密的法理逻辑基础和现实意义，所以其后的许多国家和地区制定的相关法律中都引入了德国法上的预告登记制度，如日本，瑞士，台湾等。我国2007年颁布的中华人民共和国物权法的制定经历了十几年，几易其稿，最终在现实需要和理论支持下确立了预告登记制度，然而面对我国快速发展的经济，复杂的社会情况，层出不穷的新型法律问题，物权法所规定的预告登记及其效力显得太过原则化，无法在现实中予以操作，尽管随后又颁布了房屋登记办法，但其可操作性仍不理想。因此，有必要结合理论和实践充分研究预告登记的效力。二、预告登记
11、的效力任何一项法律制度的核心都是其效力，只有充分发挥和实现一项法律制度的效力，才能说这项制度是有存在价值的，其制定是成功的。目前学界关于预告登记的效力主要有三效力说和四效力说。三效力说的主要内容包括：一.担保权利的作用。保全未来发生不动产物权变动的请求权，防止不动产权利人违反义务对不动产进行处分。该请求权经预告登记后具有排斥后来的其他的物权变动的效力，也叫排他效力。二.顺位保证作用。预告登记在保全请求权这种实体权利的同时，因为纳入登记，还保全了请求权的顺位，使得请求权具有了排斥后序登记权利的效力。三.破产保护作用。这是最能体现预告登记物权性质的一项效力，预告登记的破产保护效力意味着在相对人破产
12、时，经预告登记的请求权排斥他人而保障其实现。1 房绍坤，吕杰. 创设预告登记制度的几个问题J.法学家2003年4月，第63页。2 万孝红. 预告登记的性质、法律效力及运用中的几个问题J.房地产行政管理，2007年第3期。四效力说主要是指保全债权请求权、顺位保证、破产保护、预警效力（其实此效力是预告登记本身就包含的，是不言而喻的，所以本文不就此效力展开论述）。下文将重点论述三效力说。 （一）保全债权请求权预告登记的保全债权请求权的效力是其在保全对象上所表现的作用，又称为预告登记的“担保作用”。德国民法典第883条第2款规定:“在对土地或权利为预告登记后所为的处分，如果此处分可能损害或妨害请求权时
13、，为无效，以强制执行或假扣押的方式或者由破产管理人所进行的处分，亦同。”我国台湾地区土地法明确规定了预告登记的保全权利的效力,“前项预告登记未涂销前，登记名义人就其土地所为之处分，对于所登记之请求权有妨碍者无效。”1 王泽鉴. 民法物权1M.中国政法大学出版社，2001年10月第1版，第174页。日本在1960年不动产登记法修正时增设第105条的规定，认定假登记权利人，在关于所有权未假登记后，申请本登记时，若有登记上利害关系的第三人，应附上其承诺书或可对抗的裁判书誉本，登记官因其申请而为本登记时，依职权涂销该第三人的登记。我国物权法第20条规定“未经预告登记的权利人的同意，处分该不动产的，不发
14、生物权效力。”但是其关于无效的原因仅涉及一种情况。下文将从请求权的界定和中间处分行为的界定来论述预告登记保全请求权的效力。1请求权的界定预告登记旨在保全债权请求权，其要依附于请求权而存在，故适当的请求权是预告登记存续的前提要件，关于请求权的界定，可以从以下几方面进行理解：第一，预告登记所保全的请求权，必须是能够引发具有登记能力的不动产物权变动的请求权，大体为不动产所有权移转请求权、设定不动产他物权的请求权、消灭不动产物权的请求权、变更不动产物权内容的请求权和变更不动产物权顺位的请求权。而且，在预告登记设定时，请求权必须有效存续，比如，出让人通过无权代理人进行让与行为，在被代理人追认该行为效力后
15、，才能办理让与请求权的预告登记。第二，该请求权的法律基础比较广泛，可以是债权法、家庭法、继承法等私法，还可以是公法，如法院裁判产生的请求权、政府命令产生的请求权，均能被预告登记。第三，在请求权法律关系中，权利人是预告登记权利人；在为第三人利益的合同中，第三人享有清偿请求权，该权利能够成为预告登记标的的，第三人也是预告登记权利人。预告登记义务人是请求权法律关系中的义务人，即在预告登记设定时，请求权所指向的物权人或其继承人。第四，请求权可以是附条件的请求权。在一般情况下，无论附解除条件请求权还是附延缓条件请求权，皆可被预告登记。只要请求权的权利基础确定，将来的义务人不能单方决定请求权的存续与否，而
16、凭借权利人的意思即可决定请求权的产生，则预告登记保全的请求权还可以是附期限的请求权。2 杨雪飞. 预告登记制度比较考察J.河北法学2006年11期，第180页。另外，预告登记与请求权之间的关系主要表现为： 第一，预告登记对于该请求权具有依附性，随着请求权状态的改变而变动，当请求权转让或者消灭时，预告登记随之转让或消灭并办理相应的登记记载手续。但是，预告登记的消灭并不必然意味着请求权消灭，比如，预告登记权利人自愿放弃预告登记，并办理涂销登记时，预告登记消灭，但该请求权仍然可以继续存续。 第二，当请求权自始或者嗣后不存在，而预告登记仍然记载在登记簿中时，登记发生错误，登记义务人可以请求更正登记；不
17、过，由于请求权的受让人不能主张对登记簿的信赖，故不存在债权请求权的善意取得，自然也不能办理异议登记。如果请求权转让导致受让人信赖预告登记记载的，该受让人能够善意取得该预告登记。当请求权合法存续，但预告登记被不当涂销时，则意味着登记义务人的物权上不再负担预告登记，此时的登记也属于错误，在这种情况下，基于对义务人物权登记状态信赖而与其发生交易者，能够取得不负担预告登记的物权，当然，此种结果的产生必须在预告登记权利人办理更正登记或者异议登记之前。1 杨立新，宋志红. 预告登记的性质、效力和范围探索J.法学杂志，2006年第5期，第34页。 2 杨雪飞，申敏. 创设预告登记制度之必要性从我国实定法上说
18、起J.兰州交通大学学报，2006年第4期，第53页。只有充分理解了请求权的内涵，并且了解预告登记与请求权之间的这些关系，才能建立一个良好的理论基础，从而全面认识保全债权请求权这一效力。2中间处分行为的界定中间处分行为，是指在预告登记后本登记前所为的妨害预告登记请求权的处分行为。德国民法典第883条第2款规定：“预告登记后，对土地权利或者土地权利负担的权利所为的对被保全的请求权的一部分或者全部构成损害的处分，为无效。”我国台湾的土地法第79条也规定：“前项预告登记未涂销前，登记名义人就其土地所为之处分，对于所登记的请求权有妨碍者无效。”这两个法律条文所说的都是中间处分行为。2.1 处分的界定能够
19、引起法律关系发生、变更和消亡的“处分”包括“事实上之处分”与 “法律上之处分”两种，而法律上之处分又可分为属于法律行为的处分(处分行为)与属于非法律行为的处分。那么，预告登记对于哪一范畴之内的处分行为有制约作用呢?首先，事实上之处分，在性质上属于事实行为，其行为并不含有意思表示，其后果也不以意思表示来判断，行为一旦做出就在客观世界产生一定的不须法律判断的后果，如房屋所有人将其房屋烧毁，其结果当然是由于房子在客观事实上的不存在，从而使得预告登记权利人无法实现登记请求权指向的目的取得该房屋，但此种不能获得房屋，之“不能”，乃事实之不能，而非法律之不能，无法用法律对事实处分的“有效性”进行判断。因此
20、事实处分不属于预告登记上之 “处分”讨论的范畴。1 冯亚平. 浅析不动产预告登记制度J.上海房地2007年第5期，第13页。其次，是法律行为之处分行为，如某房地产开发商甲先将一套商品房预售与乙，但由于房屋尚未建成完毕，无法及时办理本登记，而后又将该房屋再次转卖于第三人丙(当然也包括为第三人设定担保物权的情况)，即“一物二卖”中的第二次出卖，其效力的正当性与有效性就有赖于预告登记制度中保全效力下，相对无效原则的判断。预告登记可以对抗的就是这种以当事人之意思表示为核心的处分行为，预告登记的作用就在于使这种处分行为在妨碍预告登记之请求权的范围之内无效。最后，法律上之行为还有一类是和强制执行权力相联系
21、的行为，如国家征收、法院判决、强制执行、假扣押等。2 刁其怀. 全面认识预告登记的性质及效力兼论现行法的缺陷及立法完善J.聚焦物权法，2006年第7期。那么，预告登记对于这些中间行为的效力又如何呢?对于该问题的回答，各个国家的规定不尽相同。德国民法典第883条第2款后一部分规定：“以强制执行或者假扣押方式或由破产管理人进行处分的，也可以适用预告登记的规定。”与此相反。我国台湾地区土地法第79条第3款规定：“预告登记，对于因征收、法院判决或强制执行而为新登记，无排除之效力。”我国相关法律没有明确的规定。笔者认为预告登记对于此类法院判决、国家征收、强制执行等非法律行为之处分是否有排斥效力，不应一概
22、而论，应该具体问题具体分析。但可以明确的是，法院判决、强制执行，特别是国家征收等行为如果背后所保护的确属于公共利益时，应肯定预告登记不具排斥力。如这些非法律行为之处分所保护的基础关系反映的仅仅是私人利益，那么预告登记就应彰显其本来应有之效力。因为，如果发生冲突的两个权利同为私权，那么在前已进行预告登记之权利当然优先于后者。3 党国华. 商品房预售中预告登记制度的立法价值分析J. 前沿 2005年第6期，第67页。2.2 处分的效力关于预告登记处分的效力的立法模式4 王志红. 关于不动产预告登记制度的探讨兼评物权法第20条之规定J.河北经贸大学学报，2007年9月第57页。：一.禁止登记型。指法
23、律规定禁止预告登记后出现的中间处分行为进行预告登记，即权利人完成预告登记后，登记义务人将不动产再行让与第三人，或为第三人设定其他物权，并申请办理登记时，登记机关应拒绝受理。二.禁止处分型。即权利人为预告登记后，尽管义务人与第三人的中间处分行为能够取得登记，但是义务人的处分权限已受到限制，已完成的中间处分行为属“效力待定”。三.相对无效型。德国民法典规定在预告登记后，就不动产权利，义务人仍得为处分。只有在妨害预告登记权利人请求权的范围内，义务人的处分行为才无效，即预告登记义务人的处分行为相对的无效。因此，如果预告登记的权利人的请求权不存在或其请求权嗣后消灭，或预告登记权利人对义务人的处分表示同意
24、，那么义务人对第三人的处分行为便绝对的有效。物权法第20条的表述为“预告登记后，未经预告登记的权利人的同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”。虽然有学者认为此条包含的法理基础是绝对无效,1 管建平. 正确认识物权法确立的预告登记及其作用J.房地产与法律，2005年11月。但笔者认为此项是只规定了一种情况的相对无效型。而房屋登记办法第68条规定:“预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。”而此条采用的是禁止登记型。我认为这是立法上的冲突，我国物权法保全请求权效力应采相对无效模式。 原因有二：一.相对无效模式的预告登记符合预告登记制度的设立目的。
25、应该说，预告登记的最大价值在于赋予了特定的请求权以物权效力，保证其能按权利人之期望实现，但最终实现与否还有赖于一个重要的因素，即预告登记权利人之意愿作成本登记，从而将期待权转变为现实权利。2 吴彬. 预告登记制度的立法价值和制度完善评物权法第20条J.法治论丛，2007年5月，第29页。如果在这个过程中，权利人改变了设立预告登记时的初衷，放弃进行本登记，那么在这段时间绝对地禁止登记名义人再为处分，岂不有失公平，同时也不符合经济与效力原则，这样会增大登记名义人的时间成本和机会成本。二.采用相对无效模式不仅是因为其符合预告登记制度的旨趣，更为重要的，这是一种符合法理的选择。预告登记本身并不改变实体
26、权利的状态，其不具有独立性，预告登记得依附于其保全的请求权存在的，要发生实体权利的变动，还有赖于本登记的完成。3 王宝发. 物权法要点解答M.法律出版社，2007年3月第1版，第24页。我国物权法应进一步完善，确定在以下几种情况下中间处分行为有效：第一，预告登记请求权人事后予以追认；第二，权利人与义务人间的合同因某种原因无效、被解除、被撤销等，从而使权利人的物权变动请求权消灭，此时预告登记因其原权利灭失而失去效力；第三，预告登记被涂销。在此之前，中间处分行为处于效力待定的状态。（二）顺位保证顺位保证效力即保障请求权所指定的物权变动享有的顺位。预告登记所保全的请求权因登记条件成就而转化为物权时，
27、该物权的顺位依据预告登记时间予以确定，而不是以记载于登记簿中的本登记记载时间为准。众所周知，不动产物权以登记为公示手段，无需转移物的占有，这为在同一不动产上设立诸多类型的物权提供了法律技术上的可能性。1 程啸. 试论物权法中规定的预告登记制度J.聚焦物权法，2007年5月，第34页。但是，当这些物权的总需求或总价值超越不动产本身的供给能量或者价值时，受物权绝对性和排他性的影响，它们会在权利实现上产生竞争关系，那么如何协调该关系，就成为一个问题。顺位保证效力的设定为这一问题的解决提供了出口。登记顺位是判断不动产物权之间优先力的重要标准。取得了优先顺位就取得了优先效力，即“先登记者比后登记者有优先
28、权(priortemporepotioriure)” 。2 常鹏翱. 比较法视野中的预告登记J.维普资讯：HTTP:/EQVIP.COM。预告登记是通过预先占有优先顺位来保全将来可能取得之物权的。德国民法典第 883条第 3款规定：“以转让某项权利为请求权标的时，该项权利的顺位按预告登记的日期加以确定。”依此规定，被预告登记的权利嗣后被登记时，其顺位溯及至预告登记之登记时。3 李昊，常鹏翱，叶金强，高润恒. 不动产登记程序的制度构建M.北京大学出版社2005年9月第1版，第201页。 （三）破产保护所谓破产保护效力，指在相对人陷入破产时(请求权的履行条件并未成就，期限尚未到来)，排斥他人而保障
29、请求权发生指定的效果。即在相对人破产时，请求权权利人可待期限届满或履行条件成就时为本登记，而在破产相对人的总财产中，针对受预告登记保护之不动产行使别除权。这一效力，同样适用于相对人死亡，其财产纳入继承程序的情形，即继承人不得以继承为由，要求涂销预告登记。4 陈芳华. 预告登记制度在我国的实践及其信息化兼评物权法相关规定J.聚焦物权法,2007年第6期，第45页。在德国法上，破产保护效力称为 “完全效力”或 “完善效力 (Vollwirkung)”。体现于德国破产法及德国支付不能法。德国破产法第24条规定：“为保全破产人的土地权利，或破产人所为登记的权利让与、消灭，或权利内容、顺位变更请求权，在
30、登记簿内记入预告登记时，债权人对破产管理人得请求履行。”例如，甲将其一栋房屋出卖给乙，约定两年后交付，买受人乙为了担保此项债权请求权而进行了预告登记，如果不久甲就破产了，此时乙虽然并非该不动产的所有权人而只是债权人，但是由于进行了预告登记，所以他有权要求甲的破产管理人将该房屋交付给他。此外，在相对人死亡时，预告登记的增强效力依然存在，继承人不得以继承为由而请求涂销不动产上的预告登记。日本民法上，所有权转移的假登记与本登记之间，作为标的的不动产被编入破产财团时，仍无碍于办理本登记。如办理了本登记，得以其所有权的取得权对抗破产债权人。三、预告登记的失效预告登记使登记的请求权具备了一定的物权效力，能
31、够防止登记后不利于被保全的请求权的任何物权变动发生。但是应该明确的是，这种效力并不是绝对的，而是相对的，应受到一定的限制。预告登记失效的原因主要有：(1)预告登记转化为本登记，即当事人预登记的权利经过登记程序转化为实体的物权，债权人取得了预登记的权利。(2)预告登记保全的请求权消灭，如当事人解除了不动产买卖合同。(3)预告登记的权利人明确放弃预登记的权利，其放弃预登记的权利应以书面形式为之。(4)预登记中约定的消灭条件发生，我们应允许当事人约定在一定条件发生时，当事人一方有权要求涂销预登记，如当事人可以约定不动产的买方不按期支付价款时，买方有权请求涂销预登记。(5)预登记超过法定的期限而消灭。
32、在预购商品房及其转让、以预购商品房设定抵押及其抵押权转让、以房屋建设工程设定抵押及其抵押权转让等预告登记情形时，自房屋所有权初始登记之日起满两年，当事人未申请土地使用权、房屋所有权或者房地产他项权利登记的，该预告登记失效。在当事人一方申请预告登记时，自登记之日起满两年，当事人未申请土地使用权、房屋所有权或者房地产他项权利登记的，该预告登记失效。1 金可可. 预告登记之性质从德国法的有关规定说起J.法学，2007年7月，120页。我国物权法第20条规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，该预告登记失效。“债权消灭”是指当事人之间的债权债务关系终止的情形，此时
33、由于买卖合同已经解除，作为预告登记的基础法律关系丧失了，预告登记自然也就失去了效力。“能够进行不动产登记之日”是指正在建造的房屋已经办理了所有权初始登记，此时预告登记权利人就能够将预告登记转为本登记。我国应该完善使预告登记失效的情况，主要包括：一.预告登记所保全的请求权的权利人届时不行使其权利，利害关系人可以申请注销预告登记使其失效。二.预告登记所依据的法律关系无效或被撤销，则预告登记的效力溯及既往的消灭。三.由于预告登记义务人行使抗辩权而使预告登记失效。结束语综上所述，中华人民共和国物权法第二十条确立了预告登记制度，是一个立法进步。但是，我国物权法的现有规定较原则化，在实际操作中会遭遇诸多具
34、体问题。要使预告登记制度在实践中得到充分的发挥，就应在借鉴德国和我国台湾地区民法的基础上，结合我国的实际，对物权法相关内容进行补充和修改，完善预告登记的相关效力即保全债权请求权、顺位保证、破产保护，使预告登记制度能够充分保护不动产权益人的合法权益。参考文献：1 杨雪飞，申敏 .创设预告登记制度之必要性从我国实定法上说起J.兰州交通大学学报，2006，4；49-54.2 王志红. 关于不动产预告登记制度的探讨兼评物权法第20条之规定J.河北经贸大学学报，2007，9；5760.3 冯亚平. 浅析不动产预告登记制度J.上海房地，2007，5；1215.4 刁其怀. 全面认识预告登记的性质及效力兼论
35、现行法的缺陷及立法完善J.聚焦物权法，2006，7.5 党国华. 商品房预售中预告登记制度的立法价值分析J.前沿，2005，7；159162.6 程啸. 试论物权法中规定的预告登记制度J. 聚焦物权法，2007，5.7 管建平. 正确认识物权法确立的预告登记及其作用J.房地产与法律，2005，11.8 万孝红. 预告登记的性质、法律效力及运用中的几个问题J.房地产行政管理，2007，3.9 杨立新，宋志红. 预告登记的性质、效力和范围探索J.法学杂志，2006；3236.10 房绍坤，吕杰. 创设预告登记制度的几个问题J.法学家，2003，4；6371.11 常鹏翱. 比较法视野中的预告登记J
36、.维普资讯：HTTP:/EQVIP.COM. 12 金可可. 预告登记之性质从德国法的有关规定说起J.法学，2007，7；108120.13 杨雪飞. 预告登记制度比较考察J.河北法学，2006，11；179186.14 吴彬. 预告登记制度的立法价值和制度完善评物权法第20条J.法治论丛，2007，5；25-29. 15 陈芳华. 预告登记制度在我国的实践及其信息化兼评物权法相关规定J. 聚焦物权法,2007,6.16 杨丽. 预告登记在商品房预售领域中立用问题研究J.辽宁公安司法管理干部学院学报，2007，1；3033.17 王轶. 物权变动论M.北京.中国人民大学出版社.2001.7.1
37、8 王泽鉴. 民法物权1M.北京.中国政法大学出版社.2001.10. 19 王宝发. 物权法要点解答M.北京.法律出版社.2007.3. 20 王利明. 物权法研究M.北京.中国人民大学出版社.2002.21 李昊，常鹏翱，叶金强，高润恒. 不动产登记程序的制度构建M.北京.北京大学出版社.2005.9.22 崔建远. 我国物权立法难点问题研究M.北京.清华大学出版社.2005.6. 致谢本论文是在导师XXX教授悉心指导下完成的。导师渊博的专业知识，严谨的治学态度，精益求精的工作作风，诲人不倦的高尚师德，平易近人的人格魅力对我影响深远。不仅使我树立了远大的学术目标、掌握了基本的研究方法，还使
38、我明白了许多待人接物与为人处世的道理。本论文从选题到完成，每一步都是在导师的指导下完成的，倾注了导师大量的心血。在此，谨向导师表示崇高的敬意和衷心的感谢！感谢XXX师姐在我的论文写作过程中给予的大量的帮助和指导。感谢在本科学习期间给我诸多教诲和帮助的法学院的各位老师，感XXXX老师、XXX老师对我的指导和帮助！引领我走进法学的殿堂。感谢我的朋友，感谢你们在我失意时给我鼓励，在失落时给我支持，感谢你们和我一路走来，让我在此过程中倍感温暖。感谢我的家人我的父母、姐姐和弟弟。没有你们，就不会有今天的我！我一直感恩，感恩于我可以拥有一个如此温馨的家庭，让我所有的一切都可以在你们这里得到理解与支持，得到谅解和分担。我爱你们，爱我的家！
