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1、XXXX学院毕业设计（论文）浅析小区地下车位的法律归属学 院: 法学院 专 业: 班 级: 学 号: 学生姓名: 指导教师: 2010年5月23日内容摘要 在实际生活中，小区的车位及车库主要有四种形式：地面停车位、地面上的独立车库、架空层车位以及地下车位。地面停车位是直接设置于地面、以划线分割方式标明的停车设施。它没有任何的构筑物，可以供给许多人同时使用，而且具有一定的开放性。地面停车库是在小区内独立建造的四周以墙壁和库门与外界空间隔离的具有专用性的停车位。它的建立一般占用着小区的公共场地。架空层停车位是将楼房的首层以墙、柱等架空，依附于楼房形成的停车位。在我国的南方普遍存在着这样的车库，因为
2、它可以让空气更加流通、减少潮湿。地下车库是指利用小区地下空间而建造的停车位，内部设有若干个划线编号且没有墙壁隔离的停车位。由于它利用的使地下空间，所以可以为开发商节省很多地上空间，被众多小区所普遍使用。这几类停车位在构造上有所不同，有的直接设置于小区地面，没有其他遮蔽物；有的设置于小区地下空间，成为独立的空间并有明确的四至范围；还有类似于房屋的独立车库。这些停车位及车库能不能一概地认定为专有权或者共有权的标的，颇具疑问。因此应针对不同形式的车位及车库，结合实践中对专有权或者共有权的认定规则，具体分析其归属。关键词小区的车位 独立车库 空层车位 地下车位地面停车位目录引言 一、小区车位、车库在实
3、践中的四种形式简介二、小区地下车位的法律归属 （一）小区地下车库的性质分析 1、从独立物角度分析 2、从土地使用权角度分析 3、从空间利用权角度分析 4、从投资状况与成本角度分析 （二）小区地下车库在实践中的性质（三）对于地下车库的归属存在几种不同的观点 1、业主所有 2、开发商所有 3、约定归属（四）如何确定地下车库的归属 1、如果有约定，利用建筑容积率来确定 2、没有约定或约定不明的，归业主共有三、小区中其他的车位、车库的法律归属 （一）地面停车位与地面停车库（二）架空层停车位结语参考文献浅析小区地下车位的法律归属引言 随着时代的进步，人们的物质生活水平也在不断地提高，城市中的私家车也呈现
4、出了猛增趋势，从而使城市中各小区的车位、车库显得尤为紧张，这样就出现了很多关于小区停车位的纠纷。物权法关于小区车位及车库的归属虽然作了相应的规定，但是有些规定仍旧存在着些许争议。尤其是小区车位、车库的归属权问题，物权法的规定没有完全解决，本文仅对这一问题进行一些探究。一、小区车位、车库在实践中的四种形式简介 在实际生活中，小区的车位及车库主要有四种形式：地面停车位、地面上的独立车库、架空层车位以及地下车位。地面停车位是直接设置于地面、以划线分割方式标明的停车设施。它没有任何的构筑物，可以供给许多人同时使用，而且具有一定的开放性。地面停车库是在小区内独立建造的四周以墙壁和库门与外界空间隔离的具有
5、专用性的停车位。它的建立一般占用着小区的公共场地。架空层停车位是将楼房的首层以墙、柱等架空，依附于楼房形成的停车位。在我国的南方普遍存在着这样的车库，因为它可以让空气更加流通、减少潮湿。地下车库是指利用小区地下空间而建造的停车位，内部设有若干个划线编号且没有墙壁隔离的停车位。由于它利用的使地下空间，所以可以为开发商节省很多地上空间，被众多小区所普遍使用。这几类停车位在构造上有所不同，有的直接设置于小区地面，没有其他遮蔽物；有的设置于小区地下空间，成为独立的空间并有明确的四至范围；还有类似于房屋的独立车库。这些停车位及车库能不能一概地认定为专有权或者共有权的标的，颇具疑问。因此应针对不同形式的车
6、位及车库，结合实践中对专有权或者共有权的认定规则，具体分析其归属。（究竟是车库还是车位用语要准确，每一种形式应当把概念界定清楚） 由于在以上各类型的车位及车库中，地下停车位的法律归属界定相对较难，因此，首先主要分析它的法律归属。二、小区地下车位的法律归属 （一）小区地下车库的性质分析 明确地下车库的性质是确定其归属的前提，笔者将从以下几个方面来分析： 1、从独立物角度分析 所谓独立物是指客观上能独立存在的物，或依社会之观念，可以与其他物区别开来，独立存在的物。传统民法理论认为作为民法客体的物具有以下特征：第一，独立于人体之外；第二，稀缺性；第三，有使用功能等（概括的不准确你应当说独立物的特征）
7、。从地下车库的基本属性上讲，其符合民法中物的基本属性，从其使用功能上讲也是相对对立的，因此有学者认为，因车库独立空间、明确范围、独立出入口，已形成独立物，可以作为独立的财产，停车场内设置的共有管线等仅占据了极小空间，且不妨碍停车场作用，可成为单独所有权的客体，也可以作为独立的财产并成为单独的交易客体。然而其本身从客观和经济功能上是附属于小区建筑物而存在的，是小区附属设施之一，因此，从独立物角度分析，地下车库的归属应该由小区业主共有。 2、从土地使用权角度分析 房屋所有权与土地使用权有着不可分割的联系，房屋的生成必须依附于一定的土地，没有土地使用权就没有房屋的所有权，而房屋所有权的让渡必然伴随着
8、土地使用权的转移。开发商向房屋买受人出卖了房屋所有权，那么随之土地使用权也应该一并转让。小区的地下车库都依附于小区土地而存在，既然房屋所有权和土地使用权都一并转移给了房屋买受人，那么作为附着于小区土地的小区车库就应该属于房屋买受人所有。如果将房与地分开，其权利分别由不同的主题享有，就会造成土地权利人和房屋权利人都难以使用房屋和土地的局面1。因此，从土地使用权角度来看，小区地下车库应该属于房屋买受人即业主所共有。 3、从空间利用权角度分析 所谓空间利用权，也称为空间权，是指对于地上和地下空间依法进行利用的权利。空间权既包括了对他人土地上下空间的利用，也包括了对于自己土地上下的空间利用的权利，毫无
9、疑问,对于地下车库而言，必须利用地下空间才能够兴建，没有地下空间，也就不可能形成地下车库。物权法没有明确规定地下空间权，仍依附于土地使用权，房屋售完后，地下空间权随土地使用权完全转移给全体业主，但车库并不因此自然归为业主共有。其理由为：地下车库往往有墙壁或观念上的墙壁，四周范围明确，具有相对独立性；地下车库有独立的专门投资的，开发商要承担额外的风险，若转移给全体业主所有，不利于鼓励地下空间的开发和利用；“羊毛出在羊身上”，事实上开发商往往会实现其预期利益，很可能将地下车库的投资摊到售房成本中，不利于无车业主的利益。因此，从空间利用权角度来看，也应该将小区地下车库的所有权归属于全体业主所共有。
10、4、从投资状况与成本角度分析 小区业主买受房屋时，房屋所有权和土地使用权一并转移与房屋买受人。房屋买受人所缴纳的房款并非只包括房屋的价款还包括取得土地使用权的费用，否则开发商将无从获利。而且开发商为了利益最大化，自身并没有对小区土地或建筑物保留相应的权利，而多是将能卖的东西通通卖掉，这样“由于小区土地使用权已全部分摊到各业主名下，由开发商拥有地下车库所有权又缺乏土地使用权之基础。”既然开发商将小区车库的资金投入已经分摊到各业主名下，那么实际上车库的投资者乃是小区业主，则小区车库的所有权当然归于各房屋买受人，即小区业主。因此，开发商虽然是小区项目名义上的投资人，但是其投资成本，包括建设小区车库的
11、成本已经计入了房屋销售价格当中，业主支付了对价，应当取得车库的所有权，这与民法的基本理念是相一致的。因此，从投资状况与成本的角度来看，小区的地下车库应该归属于小区的业主共有。（上述内容为引用别人的观点，应当标明注释） （二）小区地下车库在实践中的性质 通过以上对小区车库法律属性的应然分析可以看出：小区车库应当以属于小区业主共有为原则。但是现实中的情况是非常复杂的，实际情况是很难按照法学理论所设计的应然道路发展的。在实践中，建筑物区分所有权理论中的共用部分大多分为法定共用部分和约定共用部分。法定共用部分如建筑物躯干部分、共用出入口、通道、楼梯等；约定共用部分是指本来具有结构上和使用上的独立性，只
12、是根据当事人之间的自愿约定将其变为共用部分。小区车库作为共用部分并不当然属于法定共用部分，而更多的是属于约定共用部分。当然这种约定不得损害区分所有权人的利益。如约定不明的，则推定为法定共有。现代发达国家都将建筑物共用部分推定为各有关区分所有人共有。现实中，小区业主并不一定需要车库，将建设小区车库的投入全部由所有业主分摊并非符合全部业主的意愿。所以开发商将地下车库之容积率并不记入建筑物总面积中，而车库的建造则需要额外投资，这些投资本身可能使开发商的利润减少，在这种情况下将车库一律归业主所有，也有失公平。但是小区车库的投入是否算人商品房出售价格之中是难以证明的，再加上我国的不动产登记制度的不完善，
13、是否记入房屋价款之中完全由开发商说了算，业主根本没有知悉的可能。在产生矛盾时开发商利用其强势地位举出很多证据证明车库归其所有，业主只能望洋兴叹，无可奈何。 （三）对于地下车库的归属存在几种不同的观点 在分析了小区地下车库的应然与实然的属性之后，我们来看一看在学界中有关于地下车库的归属问题的一些观点。 1、业主所有学者认为，小区的地下车库的所有权应当归属于业主共有，即属于建筑物区分所有权人的共同财产。主要理由是：第一，认为小区地下车库从法律性质上来说是相对于房屋建筑物的配套设施、附属设施。按照从物随主物一并转移的原则，小区地下车库应当随着整栋建筑物一并转移给业主共有。第二，停车位、车库属于建筑物
14、的一种，按照“房随地，地随房”的原则，也应当随着土地使用权的转移一并转移给业主。 2、开发商所有 学者认为,小区业主分摊的是国有土地使用权,分摊面积仅仅限于地表的使用权,而地下车库是利用该土地的地下空间而建造的,且是开发商投资建造的,理所当然应当归开发商所有。笔者认为，虽然开发商对车库的修建要做出一定的投资，但也不能简单地认为地下空间都属于开发商，车库也不能简单地归属于开发商所有。因为，一方面，由于我国目前还没有承认独立的空间利用权，空间的利用是根据规划来确定的，并且是依附于土地使用权开发商不能以他享有独立的地下空间利用权来主张他对车库享有单独的所有权。即使根据规划，开发商可以利用地下空间进行
15、开发修建车库，但规划所确定的空间并非完全归属于开发商；另一方面，车库的情况比较特殊。发商是单独投资兴建还是简单地利用人防工事作为车库？情况比较复杂，所以需要在房屋销售合同中对此进行约定。 3、约定归属学者认为,小区地下车库的归属和利用应当由当事人自己约定。其理由是：第一，充分体现私法自治原则。私法领域中奉行的基本原理是自治。将小区地下车库的归属和利用交由当事人自己约定正体现了这一理念。第二，符合市场经济的内在要求。通过约定解决归属，实质上是通过市场机制解决纠纷。在市场经济条件下，将此问题交给市场来解决，通过交易，在地下车库的归属上实现各方利益的最大化。物权法第74条规定：建筑区划内，规划用于停
16、放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。显然，我国的物权法支持这一观点。笔者认为，采用约定归属说是非常合理的。首先，它充分体现了私法自治的原则。物权法作为私法的重要组成部分，作为财产归属与利用的基本法，其也应遵循自治的内在要求。由于财产归属利用的多元化,通过私法自治，才能够很好地协调各方利益，实现各种利益归属的最大化。因为只有当事人才是自身利益的最佳判断者，法律不能越俎代庖地替当事人进行选择。2其次，它符合市场经济的内在要求。通过约定解决归属，实质上是通过市场机制解决纠纷。在市场经济条件下，将此问题交给市场来解决，通过交易，在地下车库的归属上实现各方利益的最大化。第
17、三，它有利于对车库有效利用和管理。地下车库是一个整体，如果再区分各个车位，简单地归业主所有，也无法找到一个合适的标准，将各个车位公平地划分给每个业主。在实践中，有些车库的价值非常大，而且车库的位置、大小不同，相应地价值也不同。有的人有车，有的人没有车；有的人车大，有的人车小。如果要归业主共同管理，怎么协调是一个大问题。在业主人数众多的情况下，即使通过业主委员会来分配，在使用管理方面的效率也会大大降低，这势必也会引发诸多纠纷。最后，它有利于鼓励开发商修建车库。多年来，我国城市建设忽略了车位的建设，造成了目前城市车位紧张的状况，停车难的问题非常突出，当然，这也与我们汽车市场发展太快有关系。我们已经
18、成为世界第二大市场消费国家，将来还会进一步发展。这就需要鼓励开发商尽可能开发更多的车位，来缓解目前这种紧张的局面。 （四）如何确定地下车库的归属 如前所述，对于地下车库的归属采用约定归属说是非常合理的，但是如何确定约定的内容以及在没有约定或约定不明的情况下如何处理，我们并没有明确的处理依据。因此，笔者认为，有必要在此讨论一下相关问题，以便使广大业主更加明白如何处理这方面的纠纷。 1、如果有约定，利用建筑容积率来确定 在小区内的建筑物中，有些建筑物分摊土地使用面积，有些建筑物则不分摊土地使用面，建筑术语中，表示建筑总面积占土地面积的比率的术语是“容积率”。原则上，只有计算建筑容积率的建筑物才可以
19、取得相应宗地号的土地使用权面积份额。因此，笔者认为，可以采用建筑容积率作为确定小区地下车库权属的约定标准。根据关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知有关规定，层高2.2米以下的房屋和地下室不计入建筑面积。因此，地下车库的建筑面积不能取得相应的土地使用权面积份额，其房地产权依附于计算容积率的住宅房屋单元。开发商在转移房地产时，地下车库不能从计算容积率的住宅房屋单元中分离或分割，其产权应随同转移给全体业主。但在约定中，让开发商将地下车库作为地下建筑面积报批，则地下车库可以计入容积率，享有对应的土地使用权份额。此时，地下车库的法律地位类似于其他住宅单元，开发商能够取得对应的产权证书。在此情
20、形下，开发商才能够拥有对车库的所有权，有权分别出售车位。如此，利用建筑容积率来确定小区地下车库归属约定的内容是行得通的。 2、没有约定或约定不明的，归业主共有 虽然，物权法中明确规定了对于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人来约定，但在实践生活中，还存在着没有约定或约定不明的情况。而由于开发商在经济上具有优势地位，完全可以通过格式合同争取自己的最大利益，所以，在这种情况下地下车库归全体业主共有是非常应该的。小区车位归属于全体业主所有，由业主委员会行使管理权，这样业主委员会为了自己的利益，就会最大化的利用地下车库：对有车的业主统一收取车位费；当车位有剩余时就可以出租给小区以外的车主，同样收取车位
21、费。若小区车位归开发商或按照约定属于其他业主以外的人，当转让或出租小区车位时，业主一般是不会同意的, 因为这样会损害业主的利益(如使用小区道路、影响小区的安全)，不利于小区车位的最大化利用。所以，小区地下车库归业主所有，有利于对小区车位的有效利用和管理。在物权立法坚持私法自治原则的同时，法律应当强化对弱者的保护。在发展现代市场经济的中国，房地产开发商和业主的地位是明显不平等的。房地产开发商具有强大的经济实力和市场控制力；相对于房地产开发商，业主通常是弱者。这样一方是强大的房地产开发商，另一方是急着找房住的弱者业主， 在参与房地产交易时，对于业主而言决不是平等的交易。因此，小区地下车库归业主所有
22、，有利于平衡市场主体利益, 促进市场经济的良性发展。法律主要目的不是协调矛盾，而是解决矛盾。物权立法明确规定小区车位属于全体业主所有，开发商就不会挖空心思去划定或出卖车位；业主也不用去担心车位转让或出租给业主以外的人后，影响小区的管理和安全。这样就从根本上解决了在小区车位问题上的冲突。同时，全体业主收入的增加或支出的减少为小区绿地维护、楼顶空间维修、小区道路维护和物业管理费用提供了一定的物质保障，利于绿色社区、文明社区的建设，最终达到小区的和谐、稳定。三、小区中其他的车位、车库的法律归属 在讨论完最难界定小区地下车库的法律归属后，我们来谈谈其他类型的车位及车库。 （一）地面停车位与地面停车库
23、在物权法第74条第3款中规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。笔者认为，这一款所规定的车位包括地上停车位和地面停车库，所以这两个类型的小区车位及车库应该归属于全体业主共有。 （二）架空层停车位 这类车库是为了空气流通和防止潮湿，在高层建筑物的地上一层建的开放式车库。因这类车库层高普遍在2.2米以下，据关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知第3条第1款, 房屋层高在2.2米以上才计算建筑面积的房屋，所以架空层一般不计入建筑面积,而且架空层车库是开放式的，构造往往很简单，不需要太多的投资，架空层车库所占的空间权也已随土地使用权转移给全体业主。因此应归全体业
24、主共有。3结语综上所述，小区车位及车库的法律归属应该从各个不同的种类进行区分所有。对于利用地下空间建造的地下车库，应该通过当事人双方来约定归属，而在约定中应该采用建筑容积率来确定归属；而如果双方没有约定或者约定不明确，就应该归全体业主共有。对于其它类型的小区车位及车库，都应该归全体业主共有。参考文献1 张陈帅,张更全,小区车库归属问题研究兼评物权法（草案）第76条J.广西政法干部管理学院学报.2006,第56页.2 王利明,论物权法中车库的归属及相关法律问题J.现代法学.2006,第81页.3 袁钰菲,浅谈住宅小区内车位、车库所有权的归属问题兼评物权法第74条J.科教文汇.2007.第130页.
