论小区停车位的归属问题.doc

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1、绪 论 一、小区停车位权利归属问题的研究意义、目的近年来，由于人们生活水平的不断提高，家庭轿车的拥有率持续增大，而使商品房住宅小区内因停车位（场）供需关系紧张导致的纠纷、冲突日益扩大和加剧。“停车难，难停车，车难停”不断衍生出各种形式的社会问题和矛盾。房地产开发商、物业服务企业和小区业主之间就有关停车位的权利归属、买卖合同、租赁使用、保管收费及损害赔偿的纷争凸现，各方当事人为其自身的利益各执一端，众说纷纭。在繁杂众多的此类纠纷中，以停车位的产权归属争论最为突出。虽然我国颁布实施的物权法和物业管理条例对有关停车位的产权归属有了一定的法律条文规定，但这些规定还是过于笼统抽象，甚至有的规定模糊矛盾，

2、这给现实操作和司法实践都带来了一定困扰和麻烦。据此，对小区停车位的权利归属及行使这一选题进行研究具有以下意义：（一） 现实意义 随着我国住房制度改革的进一步深入以及有车一族的不断涌现，“车位之争”已成社会关注问题之一。城镇居民收入的逐年增加，汽车不再是高档奢侈品，私家车的普及化程度一直加深。停车位需求量的持续加大，车位出售和租赁价格的不断上涨，让越来越多的购房者在买房时不得不考虑小区的停车条件。小区停车位开始供不应求，有关停车位的产权和使用纠纷也随之而涌，以车位的产权归属纠纷尤为核心和激烈。其争议的根源在于我国对小区停车位的产权归属没有明确的法律规范，因此，明确小区停车位的权利归属，对解决小区

3、物业管理中的“车位之争”难题，是有着极其重要的现实意义的。（二） 理论意义 目前，我国对小区停车位的权利归属研究还处于起始阶段，对小区停车位的权利主体没有明确的法律法规的条文进行规范。开发商将商品房卖给购房者，是否意味着停车位的产权也随之转移给购房者？开发商与业主，究竟谁才是小区停车位的合法所有权者？小区的地上停车位和地下停车位是否都是归全体业主所共有？业主共有的停车位和业主单独所有的停车位在权利行使上是否有区别？一系列停车位所派生出来的问题纠纷，归根到底都与停车位的权利归属有必然直接的关系，因而只有明确界定停车位的权利主体，才能从法律理论上解决上述问题。 （三）、研究目的由于小区停车位的权利

4、归属不明，导致现在因小区停车位所引发的纠纷和冲突也愈加严重。如果能从法律上将小区停车位的权利主体明确，并对该权利的行使依不同主体的类型予以区分和限制，必将有利于开发商、业主、物业服务企业各自正确行使权利和履行义务，也有利于司法机关对该类纠纷能依法公正处理和解决，更能够有效降低此类纠纷的发生率，促进法制的健全和社会的和谐发展。 二、研究内容和研究方法（一）研究内容本文的研究内容主要分为四个部分。第一部分，主要是对我国目前的立法现状和学术争议进行比较分析。第二部分，笔者拟从一般认定和特别认定两个角度为切入点，重点论证对小区停车位权利归属的认定问题。论文的第三部分，主要是分析目前的司法实践中，在小区

5、停车位权利归属领域出现的几个问题。论文的第四部分，笔者在前文分析论证的基础上，提出如何完善我国现有的关于小区停车位权属问题的相关法律制度，主要是从登记制度的完善、发挥司法解释的作用以及赋予法官一定自由裁量权三个角度对目前的法律实践加以补充，期冀能被以后的司法解释吸收、采纳。 （二）研究方法 本文主要利用了案例分析法、演绎分析法来剖析物权法和司法解释。本文重点运用了比较分析的方法来说明小区停车位权利归属问题存在的多种可能性，权利行使方式的多样性。此外，本文还穿插运用了历史分析、经济分析、实证分析等研究方法，从多角度分析了小区停车位权利归属制度。第一章 小区停车位权利归属的立法及学术争论一、 小区

6、停车位权属的立法现状汽车作为工业社会的标志之一，对人类文明的促进有目共睹。车可娱人，亦可扰人，停车问题便是其中之一。作为人类交通工具、运输工具停放安置休养场所的停车场 林肇家：论区分建筑物停车全产权登记，载土地事物月刊，第293期第115页。本不是问题，只是伴随着人的矛盾的日益突出才成其为问题。特别是这几年，我国的房价越涨越高，而车价却是越来越便宜，随之而来的“车位之争”愈演愈烈。开发商、小区业主和物业管理公司各执一词，各方人士也是众说纷纭，莫衷一是。其围绕的问题无非是“这停车位到底是谁的？”然而，由于现行法律规范的缺失或不甚明确，导致了各地法院判决也是五花八门。可以预见，随着住房商品化的进一

7、步深入及有车一族的不断涌现，“车位之争”必将引发更大范围的矛盾对立。以停车位的产权归属为核心而衍生的纷争更加突出和激化。对此，国家立法机关高度重视，于2007年3月制订并公布了中华人民共和国物权法（以下简称物权法），最高人民法院也在2009年5月公布了关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释法释20097号（以下简称司法解释）。以上明文规定旨在明确住宅小区停车位权属，规范其消费市场。可以说，在我国目前的立法层面，物权法和最高院的司法解释对小区停车位的权利归属有着明文的规定。下面笔者将以上述两个规范性文件的法律规定为切入点，力图阐述我国目前停车位问题的立法现状。（一） 解读法律

8、规定-物权法第七十四条之解读物权法第七十四条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。下面，笔者将从两个方面解读物权法第七十四条：一方面，立法取向的明确化，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，意味着保护业主的权益优先。另一方面，对开发商权益的一定限制，开发商无权自主决定用于停放汽车的车位、车库的权益分配。而且，本条对开发商有一定的强制性。 最高人民法院物权法研究小组：条文理解与适用，人民法院出版社2007年版，第238页。意味着只要小区业主未以明示的方式放弃权利，开发商就无权将建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库出卖给小区业

9、主以外的第三人。况且，即便已出售给第三人，亦不能对抗小区业主的“首先需要权”。物权法第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”此条款明确了建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库归属的约定权属于当事人，且明确规定了取得车位、车库的权属的三种方式：出售、附赠和出租。 朱岩、高圣平、陈鑫中国物权法评注M，北京大学出版社2007年版，第270页。 这就意味着，七十四条第二款的规定承认建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的权属为开发商所有，开发商可以自由地通过出售、附增或者出租等方式处分其权属。 张雯：沸沸扬扬的车位之争能否

10、尘埃落定-解读物权法第74条，载住宅产业，2007年第7期第67页。 物权法第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。关于本条，笔者认为，物权法实际上是把占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，直接归属于业主共有。需要明确的是，本条款提出的“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”应当是指地面停车场，其占用的土地本来就属于业主共有财产范围。 韩晓利：论居民小区停车位、车库的归属与利用-兼评物权法第74条的得与失，载研究生法学，2007年第4期第56页。 因此，开发商没有理由也没有权利主张地面停车场的所有权。（二） 解读司法解释

11、1、司法解释第五条之解读司法解释第五条规定：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关应当首先满足业主的需要的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例”。笔者认为，本条司法解释蕴含以下几层意思：第一，用配置比例作为“应当首先满足业主的需要”的标准，这是为了尽量平衡业主和开发商的利益。通过配置比例这一方法来解释物权法第七十四条第一款，是目前唯一可行、有依据的手段。因为配置比例是规划行政主管部门对开发商的要求。对开发商而言，其建筑的房屋符合配置比例，是其对国家的义务。规划

12、行政主管部门对某一新建小区规划什么配置比例，是综合考虑该小区居民的停车实际利益等因素确定的。配置比例一旦确定，就具有法律上的约束力。开发商就必须遵照执行。如果开发商没有按照规划的配置比例修建停车位，那么小区就无法通过竣工验收，竣工验收不通过，开发商不但无法取得预期收益，而且违反法律的强制性规定。因此，通过配置比例作为“应当首先满足业主的需求”的标准就有了法律依据。第二，基于开发商已经按照配置比例将停车位处分给业主这一前提，业主的停车需求得到一定程度的满足。但不排除仍有部分业主的停车位需求无法满足的情况出现，例如，超出配置比例相应数量的停车需求，因为超出了配置比例，这部分业主要求开发商提供停车场

13、所就没有法律依据了。因为开发商已经按配置比例提供了相应数量的停车位，已经履行法律强制的义务。第三，开发商对于自身处分停车位的权属方式享有自由选择权。出售、附赠、出租三者均可。这完全是开发商权利的自由处分，业主如果依据该条款要求开发商只能出售或出租，就是错误理解“应当首先满足业主的需要”的法旨。因为基于房地产市场的运作流程，在建筑区划内，规划用于停放汽车的停车位的所有权在原始状态下，是属于开发商的，这点毫无争议。 王利明：论物权法中车库的归属及相关法律问题，载现代法学，2006年第5期第76-86页。 开发商作为所有权的享有者，当然有权自由处分。第四，开发商享有停车位的出租权。对于小区规划的停车

14、位，法律明文规定开发商无权出卖给业主以外的任何第三人。但是，司法实践中会出现停车位空闲现象，为最大限度地实现开发商的预期收益，司法解释就赋予开发商将未加利用的停车位出租给业主之外的第三人的权利。这样可以最大限度地发挥停车位的效用，也是最大限度地保护开发商的合法权益。但是，需要明确，开发商享有出租权基于一个重要的前提：小区业主的停车需求优先得到满足。2、司法解释第六条之解读司法解释第六条规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位”。笔者认为，本条司法解释有着以下两层含义：其一，本条司法解释中所称“车位”的区位

15、定性。从区位上定性，本条司法解释中所指的车位应该仍处于小区的建筑区划以内，但是，有别于建筑规划内规划用于停放汽车的停车位，是指在建筑规划内规划用于停放汽车的停车位以外的车位。从表述上分析，本条司法解释与其他法律条文的表述有所不同。物权法第七十四条第一款、第二款的表述是“车位、车库”，第三款仅表述为“车位”，本条司法解释的表述也为“车位”。由于车位和车库的概念、实际存在形式均不相同。笔者认为，本条司法解释所指的车位应定性为：在位于小区建筑规划内，建筑规划内规划用于停放汽车的停车位以外的地上停车位。其二，本条司法解释所指“车位”的权属定性。本条司法解释规定，占用共有道路或其他场地形成的停车位为业主

16、共有，这一立法明确与物权法的相关规定前后连贯，如出一辙。 梁慧星、陈华彬：物权法（第二版），法律出版社2003年版，第227页。物权法第七十三条规定，“除属于城镇公共的道路、城镇公共绿地或者明示属于个人的绿地之外，建筑区划内的道路、绿地，属于业主共有。”业主基于这一法律规定依法享有建筑区划内的道路、绿地的共有权，且这一权利受法律保护，共有权的内容或者具体表现形式发生任何变化，均不影响该权利的属性，也不改变法律关于其归属的确定。我国适用“房地一体主义”原则，建筑物区分所有权业主不但取得建筑物的共有权，同时享有该建筑物所依附土地的使用权，均可作为权利人享有权利。 张军斌、黄武双：物业权属于物业管理

17、，中国法制出版社2002年版，第37页。在业主共有道路或者其他场地上修建的停车位，其占用土地的使用权应归属于业主享有。因此，在该土地使用权之上建成的停车位后，该停车位的归属，亦应确定为业主共有。二、部分国家和地区的立法现状（一） 日本 在日本,区分所有建筑物附设之停车场被分成两类:一为屋外停车场,通常是在建筑物基地划出明显的界线而形成；另一为屋内停车场，指在区分所有建筑物内设置的停车场，一般设在区分所有建筑物的地下或一二层，但也有设在屋顶平台上的。对屋外停车场日本的司法实践及立法均将其视为共用部分，并可得为特定区分所有权人或区分所有权人以外的其他人设定利用权,且该专用权应予以公示。但是，对屋内

18、停车场的产权归属问题并没有作十分明确的规定。日本的地方法院与最高法院特别是在对地下停车位到底是属于法定共用部分还是专有部分分歧严重。日本学界存有争议,法院判例也不大相同。日本最高法院于昭和56 年6 月18日的判决中表明支持专有部分见解的立场,从而使其在日本的司法实践中占据了绝对的主流地位。而日本学界认为，由于建筑物一层或地下部分之容积率是不记入建筑物总面积的，最高法院将地下停车位认定为专有部分的理由是不充分的，故建议应当通过共用部分的专有使用权来进行处理。 陈华彬：现代建筑物区分所有权制度研容，法律出版社1995年版，第169页。 （二） 德国德国1973 年7 月30 日修正的住宅所有权法

19、第3 条第2 项规定,“以持久性界标标明范围之停车场,视为有独立性之房间。”亦即地上、地下之停车场皆可设“专有所有权”，并能够独自让与、设定负担。 同上 因此在德国车库作为一种独立的物,其所有权可由开发商自由出售给小区内的业主,而不是作为从物,直接归全体业主所有。其优点在于保护了开发商和小区居民中不需要车库的业主的利益,其可以不用支付该车库的分摊费用。应明确的是,即使小区内的停车位属于全体业主共同共有,对停车位享有专用使用权的业主也可以在小区内的业主之间自由转让其使用权。 德鲍尔使蒂尔纳：德国物权法，张双根译，法律出版社2004年版，第24-25页。 （三） 法国 在法国,新公寓的建造者负有一

20、项法定的义务:在建筑物基地内,按一户一空间的标准为住户设计停车场。在其1950年的都市计划法当中也规定了“居住区域与停车区域得为分别的不动产”，亦即将停车位视为建筑物区分所有当中的专有部分。学界及司法实践认为,区分所有建筑物之居住区域与停车区域为分别的不动产,即停车位必须另行购买;并且该区分所有建筑物之居住者以外的人,亦可购买基地内之停车位。 陈华彬：现代建筑物区分所有权制度研容，法律出版社1995年版，第169页。（四） 美国 美国法律对小区内车库的制度设计,遵循两个最基本的原则,一是不允许小区业主以外的任何人拥有小区内车库的所有权，二是不允许小区内的车库作为独立的专有部分进行单独买卖。可以

21、看出,美国法律的规则设计与德国法、法国法不同。第一,美国法明确不允许小区业主以外的人拥有小区内车库的所有权,避免了小区业主以外的其他人垄断小区内车库的所有权向业主收取高额垄断资金。第二,不允许小区内车库单独买卖,有效的避免了车库所有权转让到业主以外的他人手里。当然美国也有作为独立专有部分可以单独买卖或者出租、抵押的车库,但那是指在住宅小区的范围以外另外建造、开发并经营,本身就具有区分所有性质的专门车库。 周树基：美国物业产权制度于物业管理，北京大学出版社2005年版，第9-11页。 （五）我国台湾地区台湾地区1991年4月台湾内政部“营建署命令”日后建筑物在地下室依法附建的防空避难室兼停车空间

22、，应视为公共设施，不准登记为个人私有，也不准分割零售。 林永订：论地下室停车位的所有权与使用权，载军法专刊，第5期第34页。该规定将停车位视作公共设施，并依附于专有部分。对此，台湾学者也有不同看法，认为停车位既可成为区分所有权而单独登记，也可作为共有部分进行专有使用。对于商品房住宅小区来说,停车位的所有权归属直接关系到业主和全体小区居民的切身利益，也关系到开发商和国家的利益。因此，各国或地区的立法中对此问题均有所规定，我国物权法的立法应当进行吸收和借鉴。三、小区停车位归属的主要学术争论关于小区停车位的产权归属，可谓众说纷纭。这一涉及社会、法律两个层面的问题，无论是在国内，还是在国外，都引起了广

23、泛关注。只有借鉴域外国家和地区在这一领域的研究成果，再立足我国的实际情况，汇总现有法律规范和学界的各种学术观点，才能较为全面地认识小区停车位的权利归属这一理论问题。下文中，针对小区停车位的权利归属，笔者将列举目前国内流行的各种学说，并简要分析之。（一） 合同约定说此种观点认为,对车库的归属应当通过约定来确定。这种观点的本质意义是合同双方当事人是以平等的身份以公平合理的方式自行协商车库的归属。物权法规定：“建筑区域内，规划用于停放汽车的车位，车库的归属，由当事人通过出售，出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路，或者其他场地用于停放汽车的车位，归全体业主共有”。从物权法的规定上来看，现在我们国

24、家对于车位车库所有权的归属也是遵从于此通说来认定的。但是在当前卖方市场条件下，房地产商极有可能仗着自己的强势地位制定霸王条款，并且他们在合同中主动要求同业主进行协商的可能性也微乎其微。这样将对广大业主极为不利且这也不符合本观点的本意。只有随着商品房市场的发展逐渐变为买方市场的时候，此种观点才有可能实现。 高圣平：物权法原理、规则与案例，清华大学出版社2007年版，第62页。 （二） 成本分摊说此种观点认为，当房地产开发商将车库的建造成本分摊到业主购房款中,车库所有权即为业主共有,否则归开发商所有。目前房地产价格是由需求决定的,而非由成本决定的。基于“信息不对称”，开发商是否将车库的建造成本分摊

25、到住宅销售价格中去,惟有开发商清楚。实际操作中，业主根本无力核定开发商的开发成本,也很难核清开发商成本。所以，据此来确定车库的所有权阻力很大。（三） 国家所有说 此种观点认为,地下车库属于地下人防工程,根据人民防空法的有关规定应当推定为国家所有。北京市房屋土地管理局、北京市人民防空办公室1998年颁布的关于加强居住小区内人防工程使用管理的补充通知第2条指出：“人防国有资产是国防资产的组成部分,未开发使用的不交纳物业管理费。开发使用的人防工程,由使用人交纳物业管理费。使用人须承担产权人应交的物业管理费，并在人防工程使用协议和物业管理委托合同中注明。” 随着城市商品房的发展,我国的人防工程建设发展

26、迅速。人防工程投资建设主体已由国家作为单一投资建设主体发展成为多元的投资建设主体。但是事实上，对小区地下人防工事的管理费用并非由国家承担，大多是由开发商或者业主承担。而由开发商或者业主仅承担管理费用却不享有所有权，这点很难说通。（四）登记凭证确权说此种观点认为：车位（库）房的所有权证登记是谁，即归谁所有。依据物权法的公示公信原理对于已登记的车位（库）确定应归登记产权人所有。 王利明：物权法研究（修订版上卷），中国人民大学出版社2007年版，第550页。但是我国目前的现状却是，没有履行所有权属登记程序或者根本不能履行登记程序的车库比比皆是。因此，登记凭证确权说中“否则，其产权处于不明状”的定性有

27、失偏颇，忽视了我国现行房地产登记制度的现实和缺陷，以致认识上出现以偏概全的状况。显然以此来确定车（位）库的所有权归属是不现实的，也是很难办到的。（五）推定归属说此种观点认为，在房地产开发商与买方置业者在房地产买卖合同中对小区停车位产权没有约定或约定不明的情况下，可以推定小区停车位的产权属于买方置业者共有，或由房地产开发商所有。笔者认为，这种认识也是比较武断的。因为即使合同没有确定小区停车位的产权归属，那么也不能断然推定停车位的产权只能由是开发商或业主享有，而应立足该停车位的建筑成本是否已计算在商品房的销售成本，以及该停车位的建筑面积容积率是否已纳入整个土地使用权面积等因素综合考虑。第二章 小区

28、停车位权利归属的认定一、小区停车位权利归属的一般认定要正确认定小区停车位的产权归属，就必须对停车位权利归属的内涵有充分的了解，再依据具体原则确定不同类别的停车位的产权归属。（一） 小区停车位权利归属的内涵所谓小区停车位，是指停车场中仅供一辆汽车停放之单元。本文要论述的小区停车位专指商品房住宅小区内设置在地上、地面或地下的停车位。依建筑物区分所有原理，其客体可以分为单独所有部分（专有部分）和共有部分。单独所有部分主要是指通过一定方式而对建筑物加以区分，由此所分割出的兼具建筑物构造上的独立性和使用上独立性的一部分房屋。共有部分包括共用部分及附属物、共用设施等。那么，小区停车位究竟属于以上客体中的哪

29、一类呢？要回答这一问题，我们就需先解释何为“建筑物区分所有权”？ 谢在全：物权法论，中国政法大学出版社1997年版，第145页。在分析小区停车位归属之前，我们有必要首先引入建筑物区分所有权的概念。建筑物区分所有权是指“根据使用功能，将一栋建筑物在结构上区分为由各个所有人独自使用的专有部分和由多个所有人共同使用的共有部分时，每一所有人所享有的对其专有部分的专有权与对其共有部分的共有和共同管理权的结合。”建筑物所有权是由专有权和共有权两方面构成的，其权利的客体也包括两个方面，即专有部分和共有部分 王译鉴：民法物一权（第一册），中国政法大学出版社1998年版，第195页。专有部分主要是指根据建筑物的

30、结构和功能而分割出来的具有独立建筑构造和独立使用功能的部分。共有部分则指建筑物的共用部分和附属设施等不具独立使用功能的建筑部分。物权法第76条规定：“建筑区划内的绿地，道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所车库的归属，有约定的，按照约定，没有约定或者约定不明的，除建设单位能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”其中虽然规定了建筑物区分所有权，关于物业管理用房、会所、车库、绿地的所有权归属问题，规定“有约定的依照约定，没有约定的，除了开发商能够证明其享有所有权的以外，属于建筑物区分所有权人共有”。特别是目前争议较多的小区车位车库所有权归属问题，物权法规定，“建筑区域内，规

31、划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出租，出售或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路，或者其他场地用于停放汽车的车位，则归业主共有”。物权法虽以做出相关规定，但是，这一规定原则性很强，而司法实践中，会出现大量的复杂的个性化案例，法官在裁决时，很难依据法律规定直接适用，这就给司法审判带来一定难度，建筑物区分所有权归属规则在实务适用中的难点。 张陈帅、张更金：小区车库归属问题研究，载广西政法管理干部学院学报，2006年第9期第43页。（二）小区停车位权利归属原则笔者针对小区停车位各种不同的形式，分析其各自产权的归属情况。笔者认为，只有对停车位的种类做出区分，才能够解释地清楚其产权归属的法

32、理依据。依据国内外的学术观点和我国现行的法律及司法解释的有关规定，笔者认为，对于小区停车位的权利归属确定以下三个原则较为妥当。1、法定原则根据物权法第七十四条第二款的有关规定可以看出，在建筑区划内，规划的停车位，依据法律规定是属于开发商所有的，应该是建筑物的专有部分。在这样的前提下，开发商才能依据所有权理论，合法地、自由地处分自己的权利，也就是小区的停车位，才能够通过出售、附赠、出租等方式去处理停车位的产权。所以，建筑区划内，规划的停车位是专有部分，其产权是法定归属于开发商的。同理，根据物权法第七十四条第三款以及司法解释第六条的规定，在建筑区划内规划用于停放汽车的车位之外，同时又占用业主共有的

33、道路或者其他场地增设的停车位，应该是建筑物的共有部分，其产权是法定归属于业主共有的。这两种停车位的权利归属是法律的强制性规定，因此，笔者将它列为认定小区停车位权利归属争议的法定原则。2、约定原则根据物权法第七十四条第二款的规定，“在建筑区划内，规划的停车位，当事人可以通过出售、附赠或者出租等方式约定”。根据这一法律规定，笔者认为，业主可以通过合同等约定的方式，取得本来属于开发商所有的停车位的产权，其产权因为约定而归属于业主专有。这种停车位的权利归属完全是当事人双方之间的自由的、真实的意思表示。因此，笔者将它列为认定小区停车位权利归属问题的约定原则。3、推定原则在建筑区划内，除了规划的停车位是属

34、于开发商专有的，以及占用业主共有的道路或其他场地增设的停车位是属于全体业主共有的，还有一些停车位既非规划的停车位，也没有占用业主共有的道路或其他场地，那么这种停车位的权利归属应该依据什么原则确定呢？如果具有以下五个特征：（1）具有构造上的独立性，能够明确区分；（2）具有利用上的独立性，可以排他使用；（3）能够登记成为特定业主所有权的客体；（4）建筑容积率已纳入整个土地使用权的面积；（5）建设成本没纳入商品房销售成本。小区停车位如果符合上述特征，那么就权利归属于开发商专有。如果停车位不符合上述特征，那么该权利则归属于业主共有。这种停车位的权利归属是根据有关标准推定的，因此，笔者将它列为认定小区停

35、车位权利归属问题的推定原则。当然，对其中的某一类停车位，我们也不能够一概而论，而必须依据公平原则，综合考虑上述原则，并以此来最终确定小区停车位的产权归属。二、小区停车位权利归属的特别认定（一） 不计建筑容积率停车位的权利归属1、建筑容积率概念建筑术语中“容积率”一词，表示建筑总面积占土地面积的比率。原则上，只有计算建筑容积率的建筑物才可以取得相应宗地号的土地使用权面积份额。而一些共有的建筑物是不计算容积率的，比如说电梯井、管道井、变电室等。建设工程竣工验收后，开发商向登记机关申请办理房地产初始登记，明确计算容积率的建筑物的建筑面积每平方米分摊的土地使用权面积份额。明确每一房屋单元的建筑面积(含

36、应分摊到每一房屋单元的公用面积)的土地使用权面积份额，以确定每一房屋单元的房屋所有权和土地使用权。因此，开发商出售单元房时，与建筑面积相对应的土地使用权也随之转让，当开发商将小区的房屋单元全部售出之后，不计算容积率的建筑物的权利将转移给全体业主，归全体业主共有。2、不计建筑容积率停车位的权利归属种类（1） 地面停车位所谓地面停车位是指直接设置在小区地表，以划线分割方式标明的停车设施，一般需要得到政府颁发的建设规划许可证。通常来讲，房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后，并办理了初始登记及转移登记，房屋单元所有人（即建筑物区分所有人）便按份共同拥有了该小区宗地号的全部土地使用权。由于

37、地面停车位所在的地面面积包含在小区总土地使用面积之内，因此，该种停车位的使用权显然属于全体建筑物区分所有人即业主。 陈华彬著：现代建筑物区分所有权制度研究，法律出版社1995年版，第104页。接下来的问题便是如何实现这种使用权，从外国的某些立法例来看，引入“专有使用权（即德国法上的sondernutzungsrecht）”的概念来予以解决。它是指依据法律规定和区分所有人之间的共同约定，由某一个或数个区分所有人对某些共用部分享有排他的、独占性使用权。 王利明著：物权法论，中国政法大学出版社1997年版，第39页。从其性质上来看，有人认为是一种租赁权，也有人认为是一种地役权。但不管其性质如何，该种

38、使用权所产生的收益必须归全体区分所有人享有。因此，无论是开发商还是物业公司都无权擅自在小区的地面设立停车位，而必须在得到业主大会的许可并与业主委员会签订协议，对有关收益分配作出具体约定（比如可约定租金所得用于弥补小区内的物业管理费用开支）后，才能设立和运营这种地面停车位。 杨明：小区停车位究竟属于准，载搜弧焦点房地产网。否则，将构成无权处分的侵权行为。笔者认为，地面停车位是直接设在土地表面的停车设施，由于地面停车位并无相应的构筑物，不计算建筑面积，因此也不可能计算容积率，没有独立的权利存在。换句话说，地面停车位是直接设置在小区业主共有的土地之上，实际上是对土地的使用。因此，地面停车位的权利应当

39、归于小区业主共有，不能由当事人约定归属。（2） 地面独立车库而对于地面独立车库而言，由于其与其他建筑物并不相连，具有构造上和利用上的独立性，属于计算容积率的建筑总面积，独立车库可以成为专有部分，由当事人约定归属。（3） 架空层停车位所谓楼房首层架空层停车位，是指将建筑物地面上的第一层架空而形成的停车位。而架空层停车位的权属主要是看其建筑面积是否计算容积率，但是在现行的房地产法律制度中，架空层一般不计算容积率，其权利只能依附于计算容积率的建筑面积之上，只能成为共有权的标的。架空层占用的土地使用面积应当属于架空层所依附的建筑物的土地使用面积范围(建筑基地)之内，应当属于建筑物内的共有部分，属于架空

40、层所依附的整栋建筑物的业主所共有，也不能约定归属。 梅夏英、王亚西：论高层建筑物的车库归属，载烟台大学学报（哲学社会科学版），2006年第10期第47页。（4） 地下车库所谓住宅小区地下停车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位。那么，地下车库能否约定其归属?有观点认为，地下车库虽有明确的四至范围，具备构造上和使用上的独立性，但是地下车库与其上的地面不可分离但又互不相属，其建筑面积一般不会计算容积率，地下车库成为不分摊土地使用权面积的部分。没有地何来房，因此地下车库应当成为依附于地上建筑物的从物而归属于主物(地上建筑物)的所有人即全体业主共有。 王利明：物权法论，中国政法大学出版社1997年版

41、，第400页。因此，确认地下车库权属的最大争议在于其占用的土地使用权是否有正当性的问题。物权法第一百三十六条规定建设用地使用权可以在土地的地表、地上、地下分别设立，这样就对地下车库所对应的土地使用权的正当性做出了一个合理的解释。实践中，地下车库可以成为专有权的标的，能够办理独立的权属证书，因此属于开发商和业主约定归属的范畴。 朱金东：小区地下停车位权属探析，载内蒙古电大学刊，2006年第3期第63页。 我国人均土地资源紧缺，为合理利用有限的土地资源，作为住宅小区公共设施的停车位不宜买卖，不计算建筑面积、不计算容积率的停车位产权应归属于商品房住宅小区的全体业主。综上，我们针对小区停车位各种不同的

42、形式，分析了其各自产权的归属情况。也只有对停车位的类型做出区分，才能够解释清楚其产权归属的法理依据。同时，对其中的某一类停车位，我们也不能够一概而论，而必须依据公平原则，考虑停车位的容积率是否已纳入整个土地使用权面积，考虑停车位的建设成本是否已纳入商品房的成本，并以此来最终确定小区停车位的产权归属。宪法规定了“公民的合法私有财产不受侵犯”的宪政精神。 王轶：对中国民法学学术路向的初步思考过分侧重制度性研究的缺陷及其克服，载法制与社会发展（2006）第47页。 作为下位法的民法（包括物权法）当然有理由、有义务贯彻上位法的实施和实现，小区停车位虽不甚起眼，但涉及面广，且日益紧俏，故其产权归属问题必

43、须由法律规范来予以明确。（二） 地下停车位属于人防工程的权利归属1、 人防工程的性质人防工程是为保障、战时人民生命和财产安全而修建的地下建筑。规划用于人防工程的地下建筑，虽然后经批准临时改为车位、车库，但其规划性质仍然不是停放汽车而是人防工程，因此，并不属于物权法第七十四条第二款规定的可以通过出售、附赠或者出租等方式约定其权利归属的车位、车库的范畴。但结建人防工程可以构成物权法第七十四条第三款所规定的“其他场地”。2、 人防工程的权利归属人民防空法规定，地下人防工程可以军民两用，即在和平时期可以利用人防工程为经济建设和人民生活服务，战争状态下归国家统一使用。同时规定了“谁投资、谁使用、谁收益”

44、原则，在和平时期，投资者享有包括转让使用权、租赁等方式的使用权、收益权和一定程度上的处分权，同时承担维修保养的法定义务。就人防工程的所有权，人民防空法并未予以明确。一般可以将人防工程分为单建的人防工程和结建人防工程，其权利归属是不同的：（1）单建的人防工程单建的人防工程因其是为保障战时人员与物资掩蔽、医疗救护、人防指挥等单独修建的地下防护建筑，其投资者比较明确，而且在绝大多数情况下，其投资主体是国家或地方政府，所以，它的所有权主体是国家或地方政府。（2） 结建人防工程结建人防工程虽由开发商投资兴建，但在开发商销售商品房之后，其建造成本即转嫁至全体业主，因此，可以说结建人防工程是由全体业主投资建

45、设的，应为小区业主所共有。就结建人防工程而言，国家并没有投入任何资金，也没有经过国有化征收或征用程序，更没有给予补偿，不可能归国家所有。国家减免人防工程的土地使用费和其他税费只是国家取得战时人防工程使用权的对价，但不是取得所有权的对价。另外，我国人民防空法第五条的规定实际上规定了住宅小区地下人防工程的所有权归于小区全体业主共同共有，因为收益权是所有权的一项核心权能。同时，笔者还赞同，可将结建人防工程解释为物权法第七十四条第三款中的“其他场地”，占用结建人防工程的车位、车库即属全体业主共有。但还是有特殊情况的，如开发商在商品房买卖合同中约定结建人防工程属于“附属公共配套设施”，没有进行公共面积分

46、摊，而且人防工程的建筑成本也没有纳入房屋销售价格中，那么在确认该人防工程属于业主共有的前提下，应该考虑开发商投入的建筑成本，通过开发商经营管理停车位的收益来补偿其投资。 陈德豪：住宅小区车库所有权归属法定与约定之选择辨析，载城市发展研究，2008年第1期第39页。第三章、小区停车位权利归属争议中的几个具体问题一、 业主对停车位的优先权物权法第七十四条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。该条款体现了业主对其所在小区停车位的优先权。但是如何实现这种优先权？如何体现停车位应当首先满足业主的需要呢？司法解释第五条规定：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出

47、售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款应当首先满足业主的需要的规定”。为何按照配置比例就能解决业主对停车位优先权这一难题？配置比例如何具体操作方能实现业主的优先权？下文中，笔者将就这些问题予以分析些论证。（一） 配置比例是“应当首先满足业主需要”的标准1、优先权不是优先购买权或优先承租权关于业主对小区停车位的优先权，目前一种比较通用的观点认为，该优先权就是业主对停车位享有优先购买权或者优先承租权 傅鼎生：物权原理与物业管理，载政治与法律，2004年第6期第49页。但是，参加物权法起草和制定工作的王利明教授却有不同见解，笔者比较赞同王利明教授的观点。“如何理

48、解首先满足业主的需要”？笔者认为，满足业主需要，是指开发商修建车位、车库后应当首先将车位、车库出租、出售给业主，而不能高价卖给业主以外的第三人。如果业主有能力购买，则开发商应当予以出售；如果业主没有能力购买却有能力承租，则开发商应当予以出租。满足需要并非是指，要赋予业主优先购买权。所谓优先购买权，就是指权利人享有的在同等条件下优先购买特定客体的权利。优先购买权有两个条件：一是同等条件；二是遵循市场规则。若将“满足业主需要”理解优先购买权，则曲解了立法意旨，对业主也极为不利。 孙天：小区停车位法律权属及相关问题之探讨，南京师范大学2007年度硕士学位论文。如果业主以外的第三人愿意支付高于业主的价格以取得权属，那么依据“优先购买权”，开发商将车位、车库卖给第三人并不侵