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1、京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知（2004年12月15日京高法发2004391号）北京市第一、第二中级法院：各区、县法院：为研究、统一执法尺度，日前高级法院民一庭与审监庭、立案庭联合召开了农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则专题研讨会，就农村私有房屋买卖中的若干疑难问题进行了研讨，并形成了会议纪要。特此印发，请各院在审判中参照执行。执行中有何问题和情况，请按业务归口与高级法院联系。农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要近年来，我市法院受理了一批涉及农村私有房屋买卖的合同纠纷案件，由于目前相关法律、法规不够明确，对合同
2、效力认定认识存在差异，在一定程度上产生了此类案件在不同法院、不同业务庭、不同审判人员之间裁判标准不统一的问题。为研究、统一执法尺度，2004年12月，高院民一庭与审监庭、立案庭联合召开会议，就农村私有房屋买卖合同的效力认定及案件处理原则等问题进行了专门研讨，初步形成了处理意见，纪要如下：一、涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的主要情况目前此类纠纷主要有以下情况：从诉讼双方和案由来看，主要为房屋出卖人诉买受人，要求确认合同无效并收回房屋；从买卖双方身份来看，出卖人为农村村民，买受人主要是城市居民或外村村民，也有出卖给同村村民的情况；从交易发生的时间看，多发生在起诉前两年以上，有的甚至在10年以上；从合
3、同履行来看，大多依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款，但多未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续；从诉讼的起因来看，多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉；从标的物现状来看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。二、关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力的认定与会人员多数意见认为，农村私有房屋买卖合同应当认定无效。主要理由是：首先，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。国务院
4、办公厅1999年颁布的关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国家土地管理局1990国土函字第97号关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的
5、同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。第三，目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保护。第四，认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在许多案件中，出卖人相对处于弱者的地位，其要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存权益。与会者同时认为，此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。三、涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的处理原则与会者一致认为，处理此类案件应坚持以下原则：第一，要尊重历史，照顾现实。农村私有房屋交易是在城乡人口流动加大、居住区域
6、界限打破和城乡一体化的大背景下产生的，相关部门监管不力、农村集体经济组织相对涣散是造成这种现状的制度诱因，而土地市场价格的持续上扬、房屋拆迁补偿等利益驱动是引起此类案件的直接原因。审理此类案件应实事求是地看待上述背景，要考虑到目前城乡界限仍未完全打破，农村集体经济组织仍有一定的封闭性，农村土地属于集体所有，目前法律、政策限制集体土地流转是一种现实；同时要认识到此类案件产生的复杂性，并妥善解决相关的利益冲突和矛盾。第二，要注重判决的法律效果和社会效果。判决要以“有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为”为指导，起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果。第三，要综合权衡买卖双方的利益。首先，
7、要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿；再次，判决返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受人，为其留出合理的腾退时间，避免单纯判决腾退房屋给当事人带来的消极影响。特此纪要。海淀法院调研农村房屋买卖合同纠纷案件特点作者：金川 马敬发布时间：2010-07-07 09:43:18随着我市城乡一体化工作的加快，海淀法院山后法庭所辖多个地区均面临大面积拆迁，尤其是唐家岭地区更是全市甚至全国关注的焦点，海淀法院山后法庭受理的因拆迁产生的分家析
8、产纠纷、继承纠纷、房屋买卖等纠纷明显增加。为化解当地居民纠纷，维持地区稳定，海淀法院山后法庭针对农村房屋买卖纠纷案件进行专项调研，发现山后地区农村房屋买卖纠纷案件呈现出以下五个特点： 第一、原告起诉要求确认房屋买卖合同无效多数为拆迁利益驱动。拆迁单位根据区位补偿价格对当地农民进行补偿，补偿结果大多为农民获得高额补偿款或以优惠价格购买回迁房屋。所以在经济利益的驱使下，许多卖房农民反悔，以当时不懂法或未经家人同意为理由要求确认之前签订的房屋买卖协议无效。 第二、买卖纠纷多发生在农民和城镇居民之间。农村房屋较为便宜，山后地区距离城区较近，交通便利，当地农民将家中闲置房屋出售给城市居民，各取所需。而农
9、民本身有宅基地，并无扩大居住面积之需要或能力，故集体经济组织成员之间或不同集体组织之间的房屋买卖则非常少见。 第三、房屋数量和结构变化较大。买房人购买后因居住需要及生活水平提高，一般将原有房屋进行翻扩建或者新建房屋，房屋现状（如面积、结构、建筑材料）与购买时房屋情况差距较大。 第四、交易双方法律意识淡薄。农村房屋买卖多数发生在上个世纪八九十年代，买卖双方法律意识淡薄，对农村宅基地和农村房屋买卖的相关政策知之甚少。买房人购买农村房屋后长期居住使用，形成生活习惯，多数不愿腾退房屋。 第五、认定买卖合同无效后相互返还存在一定执行困难。案件判决一般为居民腾退现有房屋，农民根据房屋价值及地价按比例返还价
10、款。购房人因在购买院落内长期居住，存在无第二套居所的情况，腾退房屋后无处居住，存在一定抵触心理和客观困难。农民因土地价值及房屋价值的提高，往往无力向购房人支付动辄数十万甚至上百万的折价补偿款。 为了妥善解决农村房屋屋买卖纠纷问题，化解社会矛盾，海淀法院山后法庭针对本地区案件的特点提出如下应对措施： 第一、有区别地制定调解方案，妥善化解纠纷。对于农村房屋买卖案件，加大调解力度，协调双方当事人之间的矛盾分歧。针对拆迁地区实际情况进行调研，了解不同地区的特殊情况，制定不同的调解方案，有针对性地集中解决因拆迁利益导致的民事纠纷，在平等、自愿、公平、诚实信用的基础上处理当事人之间的矛盾，综合平衡买卖双方
11、的利益，促进双方纠纷的解决。针对腾房及支付折价款执行难的问题，对拆迁地区或面临拆迁地区可采取当事人约定拆迁补偿款分配比例的方法进行处理。 第二、坚持“尊重历史、照顾现实”的处理原则。法官在处理农村房屋买卖纠纷时应当充分考虑历史因素，对农村房屋买卖行为进行考量，并照顾现有房屋居住使用以及新建、翻建的情况，对案件进行认定，判决应注重法律效果和社会效果的统一。 第三、统一司法标准。在尊重现有法律规定的基础上适当地考虑案件特殊性如当事人身份、买卖房屋时的过错程度，现有房屋居住现状等，审慎处理当事人纠纷。农村房屋买卖行为确认无效后，应当启动对应的当事人利益补偿机制，确定补偿标准，使得双方当事人的合法利益
12、得到应有的保障。 第四、加大法律宣传力度，提供农民法律意识。加强与当地乡镇政府、村委会和司法所的合作，法官定期下村入所，加强对村委会、司法所人民调解员的指导力度，与基层组织干部和群众代表进行座谈，提高村民的守法意识和自我保护意识。通过向社会媒体通报相关农村房屋买卖案件的审判情况，形成正确的舆论导向和社会评价。 无效房屋买卖合同所涉的农村房屋征地拆迁的处理 土地管理法第47条规定：征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿；征用其他土地（耕地外的土地，应包含宅基地）的土地补偿费和安置补助标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费标准规定。土地管理法实施条例第26条规定：土地补
13、偿费归农集体组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。物权法也规定：征收集体所有的土地，应当支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，并足頟安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。 据此，按一般法理推论，出卖人的宅基地使用权已经放弃，而买受人又未取得宅基地地使用权，故征地拆迁时，对于涉及宅基地相应部分的征地补偿利益无需在给与买卖双方，房屋相应部分的补偿及安置利益应当归于买受人，视为出卖人因宅基地的弃权及房屋的转让而一并让与了房屋征地拆迁的补偿安置利益。但是，农村房屋补偿安置利于是与宅基地的合法使用人的集体经济组织成员
14、资格或者身份联系在一起的，非合法的宅基地使用人则依法不得享有此征地拆迁补偿的利益。现实征地拆迁中政府及相关用地部门或者单位一般仍然会认可农村房屋的出卖人为征地拆迁的对象，并且也只认可按出卖人的情况给与补偿安置。这样处理实质上是土地主管部门同意出卖人撤销其宅基地使用权弃权处分的行为，认可其仍然享有宅基地使用权。此时的纷争或者诉讼不再是无效房屋的返还问题，而是补偿安置利益的归属及其分配的争议问题。对此类纠纷，一般认为可以按以下原则处理： 1.无效房屋买卖合同中房屋可视同折价转让与买受人，买受人虽然不能取得合法的房屋所有权，但是其仍然可以享有依附于无效合同权责关系的债权性财产权利；同时，出卖人所取得
15、的房款中，实际上包含了宅基地部分的非法收益，在拆迁时于买受人一方而言构成无效房屋买卖合同中的损失。因此，对房屋征地拆迁中价值转换形式的补偿安置利益，买受人应当享有一定的权利。一是房屋作价款（一般是房屋重置价结合房屋成新情况）应当归买受人所有；二是带有出卖人身份性质的安置利益，政府及相关用地部门一般会确认归于出卖人，则出卖人应当以其中一部分作为对买受人因无效合同所致安居利益损失的赔偿。在审理过程中应当综合考虑公平诚信原则，根据导致房屋买卖合同无效的过错情况，出卖人家庭成员拆迁收益情况以及买受人现实的居住情况，合理分配安置利益的归属。一般情况下，买受人可以获得安置利益的大部分。2.根据安置利益的不
16、同形态，可以做不同的处理。如果暗之利益为经济补偿，则可以由买卖双方分别取得补偿款，性质上是安置补偿款归出卖人，由出卖人以其中一部分对买受人予以赔偿。如果暗之利益是优惠购买安置房屋，则可以按安置房市场价与优惠价之间的差价由双方分得。如果安置利益是另行安排给出卖人集体宅基地或者连带房屋的，则应当由出卖人给买受人给与适当居住利益损失的赔偿。 3.对于农村房屋买卖涉及征地补偿安置的处理，一般应当尊重政府部门的处理与协调，并尊重房屋买卖双方的协议。此案判决结果在类似农村房屋买卖纠纷中很有代表性，是法院最常采用的裁判思路。农村房屋卖于非本村村民的，为法律所禁止，因此是无效的。但如果任由此类买卖活动在事隔几
17、年后因房价上涨而被确定无效，双方各自返还房屋和当初价款，则显然有悖公平和诚信。因此，法院在确认无效和返还房屋的基础上，对房屋增值价值会做一个处理，由买方享受增值的大部分，房屋现价一般按照安置房价格计算或进行评估。案例一：北京市通州区人民法院审理李玉兰与马海涛买卖合同纠纷案民事判决书 （2008）通民初字第02041号 原告李玉兰，女，1969年3月25日出生，汉族，无职业，住北京市通州区宋庄镇辛店村。 委托代理人陈旭，北京市隆安律师事务所律师。 委托代理人王立则，男，1950年5月15日出生，汉族，画家，住北京市通州区白庙村。 被告马海涛，男，1964年7月21日出生，汉族，北京市通州区漷县敬
18、老院职工，住北京市通州区永顺镇乔庄西区14号楼142室。 委托代理人董秀梅（马海涛之妻），1962年11月7日出生，汉族，北京市通州区漷县敬老院职工，住址同上。 原告李玉兰与被告马海涛一般买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李玉兰及其委托代理人陈旭、王立则，被告马海涛的委托代理人董秀梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李玉兰诉称：2002年7月1日，我与被告马海涛签订了房屋买卖协议，约定由我购买位于北京市通州区宋庄镇辛店村房屋8间及院落，房屋价款45 000元。2006年12月，马海涛向贵院起诉要求确认双方签订的房屋买卖协议无效，返还房屋。2007年12月
19、17日，北京市第二中级人民法院作出终审判决，确认双方签订的房屋买卖协议无效，我向马海涛返还房屋，马海涛向我支付房屋及添附部分价款93 808元，同时该判决认定马海涛为导致协议无效的主要责任方，应对我的信赖利益损失进行赔偿。现诉至法院要求被告马海涛赔偿我经济补偿金480 000元，并负担本案诉讼费用。 被告马海涛辩称：原告李玉兰要求赔偿信赖利益损失的诉讼请求违背事实和法理，不利于维护法律的权威及国家土地政策的落实，双方签订的房屋买卖协议已经二审判决确定无效，根据国家相关文件规定居民不能购买农村房屋，农民只能拥有一处宅基地，我不应该承担赔偿责任，不同意原告李玉兰的诉讼请求。 经审理查明：2002年
20、7月1日，原告李玉兰与被告马海涛签订了房屋买卖协议，双方约定马海涛以45 000元的价格将位于北京市通州区宋庄镇辛店村的正房五间、厢房三间及院落出售给李玉兰。当天李玉兰交清了房款，马海涛交付了房屋。后李玉兰对该房屋进行了整修，添加了卫生间等附属设施，新建了三间西厢房。后马海涛诉至我院要求确认其与李玉兰签订的房屋买卖协议无效，李玉兰腾退房屋。经北京市第二中级人民法院终审，判决双方签订的房屋买卖协议无效，李玉兰腾退房屋，马海涛支付李玉兰房屋及添附部分价款93 808元，同时该判决认定马海涛为导致协议无效的主要责任方，应对李玉兰的信赖利益损失进行赔偿。 另查，经原告李玉兰申请，2008年4月8日，经
21、本院委托，北京中企华房地产估价有限公司对涉案房屋宅基地区位价值进行了评估，结果为房屋宅基地区位总价为 264 700元。 上述事实，有房屋买卖协议、集体土地建设用地使用证、房地产评估报告、鉴定费票据、（2007）二中民终字第13692号民事判决书及双方当事人陈述等证据在案予以佐证。 本院认为：合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告李玉兰与被告马海涛所签订的房屋买卖合同被法院确认无效后，双方应按照各自的过错程度承担相应的责任。考虑到马海涛作为出卖人在出卖时即明知
22、其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围，其在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故其应对合同无效承担主要责任。对于李玉兰作为买受人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失两方面因素予以确定。马海涛出售给李玉兰的房屋及添附部分价值已经法院判决折价补偿李玉兰，就本案而言，对于李玉兰信赖利益损失的赔偿，仅考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益的因素，参照马海涛出售房屋宅基地区位总价予以确定。故对李玉兰要求马海涛赔偿损失的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院对其合理部分予以支持。综上所述，依据中华人民共和
23、国合同法第五十八条之规定，判决如下： 一、被告马海涛赔偿原告李玉兰损失十八万五千二百九十元，于本判决生效之日起七日内执行清； 二、驳回原告李玉兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照中华人民共和国民事诉讼法第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 评估费三千元，由原告李玉兰负担一千五百元（已交纳）；由被告马海涛负担一千五百元，于本判决生效之日起七日内交纳。 案件受理费八千五百元，由原告李玉兰负担四千四百九十四元（已交纳四千二百五十元，其余二百四十四元于于本判决生效之日起七日内交纳）；由被告马海涛负担四千零六元，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本
24、判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审判长 陈汉东 代理审判员 张连峰 代理审判员 奉一兵 二八年十 月 二十 日 书记员 陶希 案例二：2002年4月9日家住昌平区的王先生与山东来京的李先生签订了一份房屋买卖协议，王先生将位于昌平区沙河镇农村的房屋卖给李先生。约定房产总价13万元，附属电气设备及旧家具折价5000元，共计135000元。协议签订后，双方履行了合同约定。后李先生对该院落内的部分房屋进行了装修，并增建了部分房屋。 但在
25、今年年初，王先生将李先生起诉到了法院，认为虽履行了合同，但买卖行为违反了法律有关农村宅基地和房屋不允许买卖的相关规定，是违法买卖行为。请求法院确认房屋买卖合同无效，李先生将房屋返还给自己。李先生认为当初的买卖合同是双方真实意思表示，并没违反法律规定。应依法驳回原告的请求。合同签订后，自己对房屋进行了装修，并增建了房屋，如果认定合同无效，应赔偿自己经济损失。李先生当庭提出反诉，要求王先生赔偿自己信赖利益损失80万元。王先生则表示只同意返还当初的购房款。法院委托鉴定机构对争议的房屋进行了鉴定，估价结果为地上建筑物及相关附属物合计为137116元，宅基地区位补偿总价为340032元。法院认为，集体所
26、有的土地依照法律属于农民集体所有。本案中，李先生并非当地集体组织成员，其购买农民集体所有土地上房屋的行为，违反了相关法律规定，系无效行为，故认定双方签订售房协议无效。双方当事人基于无效的买卖协议所取得的房产或价款应当予以互相返还。在审理中，法院综合考虑因买卖无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值等原因所获经济利益，而买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失。在王先生主张合同无效后，若仅依原价款相互返还，对李先生显失公平。法院综合考量双方利益和本案具体情况，依据公平原则酌情予以判定，王先生与李先生签订和房屋买卖合同无效，王先生返还李先生购房款135000元，并补偿经济损失2000
27、00元。李先生在收到上述款项后，将房屋交还给王先生。农村房屋买卖合同被依法确认无效的，根据合同法第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所收到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，目前，农村房屋买卖合同纠纷素质法院的，大多数是售房者因土地市场价格的持续上扬、房屋拆迁补偿等利益驱动，作为原告主张合同无效，要求返还房屋。如果法院支持了他们的诉讼请求，无意在无形中助长了故意毁约行为的发生。处理这类案件时，我们一要尊重历史，照顾现实；二要注重判决的法律效果和社会效果。判决既要有利于妥善解决现有
28、纠纷、规范当事人交易行为，又要平衡当事人间利益关系。兼顾诚实信用，维护农村社会的和谐稳定。根据合同履行状况以及双方当事人就房屋返还的意思是否一致。做出不同的判决； （一）对于无效农村房屋买卖合同为实际履行，尤其是房屋尚未交付的，可判决出卖人向买受人返还所收取的房款。 （二）对于无效农村房屋买卖合同已经履行，双方当事人房屋是否返还可达成一致意见的，法院可以尊重双方的意思选择。对于双方一致意见同意返还房屋的，则可以判决买受人返还房屋，出卖人返还房款。对于当事人双方一致同意不返还房屋的，可以按双方对合同确认无效后如何具体处理的协议一键处理，即也可以不返还房屋。 （三）对于无效房屋买卖合同已经履行，双
29、方对合同确认无效后的处理无法达成协议，法院可判决确认买卖合同无效，但是驳回出卖人要求返还房屋的诉讼请求。如买受人反诉出卖人赔偿合同无效所造成的损失时，法院可依据双方过错程度，支持相应的反诉请求。 1.农村房屋买卖中，出卖人作为原宅基地的使用人，其售房行为隐含了放弃宅基地使用权的意思表示。任何法律、行政法规均无使用权人放弃宅基地的禁止性规定，且放弃行为作为单方法律行为，亦无须他人（包括宅基地所有权人）的意思表示。随着房屋的交付，出卖人的弃权行为也发生了法律效力。弃权行为一经发生法律效力，能否撤销，就取决于买受人的态度。即双方发生纠纷后，如果买受人同意返还房屋，说明出卖人还有撤销其权行为的条件；如
30、果买受人不同意返还房屋，那么，出卖人就丧失了撤销弃权行为的条件。根据“房地一致”原则，出卖人因放弃宅基地使用权而丧失了房屋所有权，无权再向买受人提出返还房屋要求，其返还房屋的诉请当然得不到法院的支持。同样道理，村集体经济组织因收回宅基地使用权而取得了房屋所有权，所以只有村集体经济组织才有权以农村房屋买卖合同无效为由，请求法院判令买受人返还房屋。 2.按所有权原理，村集体经济组织（主要指村委）因收回宅基地使用权而取得房屋所有权，应给予原房屋所有权人（既出卖人）相应的补偿款。补偿款的数额可以是无效合同中约定的房款数额，也可以是评估机构出具的房屋评估价格。“补偿额=无效合同中房款頟”的依据是，既然出
31、卖人以该房款頟将房出售，说明其认同该数额为房屋的价值；“补偿款=房屋评估价格”的依据是，无效合同中房款頟对村委会无约束力，村委可按评估机构出具的房屋评估价格支付补偿款。村委如从出卖人处收回房屋，应向原房屋所有权人支付补偿款；村委如未从买受人处收回房屋，买受人支付的房款可视为替村委垫付的补偿款。因为村委如允许买受人继续居住，双方事实上形成了新的法律关系房屋租赁关系，买受人为村委垫付的补偿款（对村委的债权）与应向村委承担的租金（对村委的债务）可相互抵消。 3.买受人因合同无效未取得房屋的所有权，其损失可根据过错责任向出卖人主张赔偿案例三：农房买卖虽无效 卖主反悔要赔偿 备受关注的江西省首例农房买卖
32、纠纷一案，经过南昌市西湖区人民法院、南昌市中级人民法院一、二审，已获判决，法院依法确认当事人之间的农房买卖无效，但判决卖主赔偿买主62万余元的经济损失。 李永夫妇在南昌市有253平方米的农房一处。1995年3月，两人以该房作抵押借款，1999年11月，因无力归还典当行的借款，遂将该房以9万元的价格卖给了女工张燕，双方均履行了付款、交房义务。由于是农房，而张燕又非村民，所以一直办不了房屋产权和土地使用权过户手续。张燕购买房屋后，进行了简单装修，主要用于自己居住和出租。2007年11月，李永夫妇向法院起诉，请求收回诉争房屋同时愿承担协议中的违约责任。2008年11月，法院认为双方之间的房屋买卖违反
33、了法律禁止性规定，判决买卖合同无效，李永夫妇返还张燕购房款及维修费9万元，张燕将房屋返还。现张燕依据法院认定导致合同无效，李永夫妇负有主要责任为由，又到法院起诉，要求李永夫妇赔偿因其对房屋买卖协议的反悔所造成的经济损失80万。 一、二审法院经审理认为，原、被告于1999年11月签订的房屋买卖合同被依法确认无效后，自合同签订之日起该合同对双方当事人就不具有法律约束力。导致合同无效，订立合同的双方均有过错责任。虽然李永夫妇是在向典当行抵押借款无力偿还迫不得已的情况下出卖自己的房屋，但其应当知道农房不能买卖，且又在房屋出售9年后，以买卖房屋违反法律规定为由主张合同无效，有悖诚信原则，故应承担主要责任
34、。张燕在购房前不严格验证对方房屋产权情况，盲目购买亦负有次要责任。由于本案中买卖的房屋时间跨度较长，根据当地市场行情，存在房价上涨的因素，原、被告买卖的房屋存在升值价值，本案应将安置房折价处理。因此，根据当地市场行情，当地安置房市场价为每平方米3500元至4000元不等。可就低按3500元每平方米计算，本案中的房屋为砖混结构，故升值部分为78万元。对房屋升值部分，根据双方过错责任，按一定比例进行赔偿或分割。因此，对本案中的房屋升值部分应按82的比例进行分割，即张燕得62万余元。法院依照相关法律规定，判决李永夫妇赔偿张燕经济损失62万余元。案例四：王某将宅基地房子卖给李某6年后，因地皮涨价欲索回
35、，并最终获得了法院支持。 王某是昌平区沙河镇的村民。2002年，他将自家一处宅基地房子连带家具，以13.5万元的价格卖给外地来京人员李某。今年初，该房所处的地皮涨价，王某找到李某想要回房子，却遭到拒绝。随后，王某将李某诉至法院，理由是当初卖的房子是农村宅基地，法律规定不能买卖，请法院判决买卖合同无效。庭审时李某说，王某是看地皮涨价才想收回房子。法律规定不准买卖宅基地，王某却在6年后才提出，这是不合理的。他当庭提出反诉，认为王某在卖房时欺骗自己，索赔80万元。 审理法官委托鉴定机构对这套房屋进行评估，评定结果该套房屋目前价值47.8万元。法庭认为，李某不是当地村民，购买农村宅基地的行为，违反了相
36、关规定，因此认定双方的售房协议无效。法庭还判定李某将已住了6年的房子还给王某，接受王某退房款13.5万元；同时，因土地升值，退房后王某将获得数十万的拆迁补偿款，而李某在这所房子居住了6年后，却因王某违反诚信原则毁约，导致李某的“信赖利益”受损，因此判决王某额外赔偿李某20万元。 案例五：姚某系顺义区某村村民，刘某为城镇居民。1999年，姚某将自家位于顺义区某村的宅院房屋卖给刘某。双方签订买卖房屋协议，约定：姚某现有宅基地一块，建有私房七间需出售，经买卖双方协商同意，又请乡邻作证自愿达成协议，刘某以21000元的价格购置姚某房产七间、洗澡间、厕所、水电、树木院墙及所有财产。刘某、姚某及证人王某等
37、在该买卖协议上签字。同日，刘某将房款21000元交给姚某。之后姚某将该宅院及院内的房屋交给刘某使用。之后刘某在宅院内新建了厕所、铺设部分水泥路面等。该房屋集体土地建设用地使用证自签订买卖契约后一直由姚某持有，刘某持有宅基地使用证（临时），至今双方未办理宅基地使用权变更登记。姚某诉至法院，认为自己经了解，农村房屋不能出售给城市居民，双方协议应属无效，起诉要求法院确认双方签订的买卖房屋协议书无效；刘某将房屋退还，其返还刘某购房款21000元。 被告刘某辩称：双方签订买卖协议是有效的，因为买卖合同是双方的真实意思表示，且房屋是姚某的合法财产，其有权处分自己的财产；姚某出卖的不但包括地上建筑物，还包括
38、宅基地使用权；如果法院认为买卖协议是无效的，姚某不仅仅是返还我购房款，还应当赔偿房屋及宅基地升值部分的损失。并反诉主张：姚某与我签订的房屋买卖协议，且该协议已实际履行。姚某作为出卖人，应当知道农村房屋和宅基地禁止买卖，而其为了经济利益非法将房屋出卖给我，因此姚某占有主要过错。随着经济的发展，由于农村房屋及宅基地大幅升值，在巨大拆迁利益的诱惑下，姚某要求收回房屋，因我已经对涉诉房屋进行了装修，加装了暖气，新建了厕所，故要求姚某给付我补偿款共计330000元。 反诉被告姚某辩称：第一，我是一直居住在农村的农民，农村生活远远落后于城市里居民的生活，而刘某是城区人，对了解国家政策以及法律规定比我有更好
39、的机会以及有利条件，因此刘某对双方买卖协议无效应当承担主要过错责任；第二，刘某把自己看作是房屋以及宅基地的合法使用权人，但现在并没有遇到拆迁，因此刘某的反诉请求没有事实及法律依据。 审理过程中，刘某申请对诉争房屋的价值，以及对可获得利益包括土地价值进行评估。法院依法委托有合格资质的评估公司对诉争院落内房屋及其他地上物及土地的区位补偿价进行评估，评估结论为：房屋重置成新价值50000元，附属物价值15000元，宅基地区位补偿价380000元，总价值为445000元。 法院经审理，最后判决：姚某与刘某1999年签订的房屋转让协议无效；姚某返还刘某购房款21000元；刘某将位于顺义区某村宅院内的房屋
40、及院落腾退给姚某；姚某赔偿刘某经济损失26万元；驳回被告（反诉原告）刘某的其他反诉请求。 法官讲法： 我国民法通则第五十八条规定：下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的：（六）经济合同违反国家指令性计划的；（七）以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。 第六十一条规定：民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有
41、过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人。 我国合同法第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损
42、失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 本案中，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的集体经济组织身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。刘某购买姚某位于顺义区某村的宅院房屋，并签订了房屋转让协议，该协议中的买卖标的物虽约定为房屋，但房屋与宅基地具有客观的不可分性，而刘某为城镇居民，且诉争院落的集体土地建设用地使用证至今未由原土地登记机关依法变更登记至刘某名下，因此，双方签订的转让协议虽系双方当事人的真实意思表示，但违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。合同被确认无效后，因该合同取得的财产应予返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。基于上述
43、合同无效之法律后果处理的一般原则，买受人刘某将其购买的房屋及院落返还出卖人姚某，出卖人姚某将价款返还买受人刘某。 但刘某在购买房屋后自行出资对房屋及院落进行了新建及装修，考虑到刘某对于房屋及院落的添附系附合于姚某所有的原物上，无法识别与分离，即便能够分离，分离后添附部分的使用价值亦极大贬损。故刘某将原物及添附一并返还给姚某，由姚某将原房及添附部分的价值折价赔偿刘某。考虑到姚某在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，故姚某应对合同无效承担主要责任。对于刘某损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值所获利益，以及刘某因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。因此，出卖人姚某
44、应根据评估所得的涉案房屋的重置成新价和区位补偿价对买受人刘某给予一定的赔偿，具体赔偿数额考虑双方的过错程度由法院酌定。案例六：日前，海淀法院山后法庭相继审结了4起农民将自有住宅卖与城镇居民后，又诉至法院要求确认买卖合同无效的案件，法院依法判处双方合同无效，同时考虑到平衡双方利益，判决卖房农民给予买受人42万元至50万元不等的高额补偿。 1994年至2001年，本市城镇居民邢女士等4人分别与海淀区苏家坨镇农民谈先生等4人签订房屋买卖合同，购买了谈先生等人所有的位于海淀区苏家坨镇三星庄村、苏三四村等地的平房，并支付购房款4500元至12万元不等。此后，邢女士等人对购买的房屋进行装修或翻建。2007
45、年6、7月份，谈先生等人以上述买卖合同违反法律规定为由先后诉至法院，要求确认买卖合同无效。 由于买房人对涉案房屋进行了装修或翻建，而且房屋和宅基地价值已经大幅上涨，买卖双方当事人对涉案房屋的现价无法达成一致。海淀法院山后法庭委托房地产评估机构对涉案房屋进行了评估，确定涉案房屋的重置成新价为11万元至21万元不等、区位补偿价为50万元至69万元不等。 法院认为，上述案件中，双方当事人签订的房屋买卖合同虽为双方真实一致的意思表示，但由于其内容违反了法律的禁止性规定而应归于无效。综合考虑买受人已对涉案房屋进行装修或翻建、涉案房屋和宅基地的价值已大幅上涨等因素，出卖人应根据评估所得的涉案房屋的重置成新
46、价和区位补偿价对买受人给予一定的补偿。综上，法院依法判决上述房屋买卖合同无效，同时判决卖房农民给付买方42万到50万元补偿。 本报讯 在通州“宋庄画家村案”宣判后，购买农民房的权益问题成为大家关注的焦点。日前，海淀法院审结4起农民起诉收房案后，买房人反诉农民，要求给付退房补偿的案件，法院支持了4名买房人的请求。记者随后采访了代理其中一案的宋律师获悉，市高院就此下发会议纪要，要求此类案件均应认定为双方买卖合同无效，同时收房农民应补偿买房人。 在海淀法院山后法庭审结的4起农民起诉收房案中，被告买房人都以反诉等方式，要求收房农民给付退房的高额损失，并获得了法院支持。 宋律师告诉记者，据他了解，不久前
47、北京市高院曾经下发了关于审理农村宅基地纠纷案件的会议纪要。该会议纪要认为，虽然目前法律上对农民房屋的买卖并无明确规定，但是按照土地管理法等相关法律，农村集体土地所有权不能够买卖，而农民住宅所占用的宅基地是集体土地的一部分，所以农民将宅基地上的房屋卖给城市居民，实际上等于变相变更了集体土地的所有权。 据此，市高院会议纪要规定，农民将住房卖给城市居民又起诉要求收回的，法院原则上将判决双方合同无效。但是考虑农民转让住房多发生在上个世纪八十年代末或九十年代初，在房屋买卖过程中大多数买房人是善意购买，主观过错很小，与作为卖房人的农民相比，明知农村宅基地住房不允许买卖，却为了经济利益将住房卖给城市居民，占有主要过错。此外，卖房农民受到拆迁或是目前房屋升值的利益驱动又要收回住房，所以在判决双方合同无效的同时，法院原则上要求对涉案房屋进行评估，对于评估的房屋总价款，按照三、七开进行分配，卖房人得三成，买房人得七成，这样分配实际上是对卖房人的过错给予一种惩罚。目前法院对
