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1、竞拍法院拍卖的房屋、土地应注意的法律问题一、拍卖法律规定1. 适用法律：1）最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（2004规定）2）最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定（2009规定）3）最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）4）关于冻结、拍卖上市公司国有股和社会法人股若干问题的规定（专门适用于上市公司国有股和社会法人股拍卖）5）中华人民共和国拍卖法2法院拍卖程序（司法解释规定）1）主管部门（2009规定）第一条人民法院司法技术管理部门负责本院的委托评估、拍卖和流拍财产的变卖工作，依法对委托评估、拍卖机构的评估、拍卖活动进行监督。第二条根
2、据工作需要，下级人民法院可将评估、拍卖和变卖工作报请上级人民法院办理。第三条人民法院需要对异地的财产进行评估或拍卖时，可以委托财产所在地人民法院办理。2）评估、拍卖机构的选择A评估、拍卖机构名册编制（2009规定）第四条 人民法院按照公开、公平、择优的原则编制人民法院委托评估、拍卖机构名册。人民法院编制委托评估、拍卖机构名册，应当先期公告，明确入册机构的条件和评审程序等事项。第五条人民法院在编制委托评估、拍卖机构名册时，由司法技术管理部门、审判部门、执行部门组成评审委员会，必要时可邀请评估、拍卖行业的专家参加评审。第六条评审委员会对申请加入人民法院委托评估、拍卖名册的机构，应当从资质等级、职业
3、信誉、经营业绩、执业人员情况等方面进行审查、打分，按分数高低经过初审、公示、复审后确定进入名册的机构，并对名册进行动态管理。B评估、拍卖机构的选择：2004规定（如何选择）：第四条对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。当事人双方及其他执行债权人申请不进行评估的，人民法院应当准许。对被执行人的股权进行评估时，人民法院可以责令有关企业提供会计报表等资料；有关企业拒不提供的，可以强制提取。第五条评估机构由当事人协商一致后经人民法院审查确定；协商不成的，从负责执行的人民法院或者被执行人财产所在地的人民法院确定
4、的评估机构名册中，采取随机的方式确定；当事人双方申请通过公开招标方式确定评估机构的，人民法院应当准许。第七条拍卖机构由当事人协商一致后经人民法院审查确定；协商不成的，从负责执行的人民法院或者被执行人财产所在地的人民法院确定的拍卖机构名册中，采取随机的方式确定；当事人双方申请通过公开招标方式确定拍卖机构的，人民法院应当准许。 2009规定（人民法院选择）：第七条人民法院选择评估、拍卖机构，应当在人民法院委托评估、拍卖机构名册内采取公开随机的方式选定。第八条人民法院选择评估、拍卖机构，应当通知审判、执行人员到场，视情况可邀请社会有关人员到场监督。第九条人民法院选择评估、拍卖机构，应当提前通知各方当
5、事人到场；当事人不到场的，人民法院可将选择机构的情况，以书面形式送达当事人。评估、拍卖委托（2009规定）第十条评估、拍卖机构选定后，人民法院应当向选定的机构出具委托书，委托书中应当载明本次委托的要求和工作完成的期限等事项。第十一条评估、拍卖机构接受人民法院的委托后，在规定期限内无正当理由不能完成委托事项的，人民法院应当解除委托，重新选择机构，并对其暂停备选资格或从委托评估、拍卖机构名册内除名。第十四条审判、执行部门未经司法技术管理部门同意擅自委托评估、拍卖，或对流拍财产进行变卖的，按照有关纪律规定追究责任。第十五条人民法院司法技术管理部门，在组织评审委员会审查评估、拍卖入册机构，或选择评估、
6、拍卖机构，或对流拍财产进行变卖时，应当通知本院纪检监察部门。纪检监察部门可视情况派员参加。3）评估报告（2004规定）：第六条人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。4）拍卖公告（2004规定）第十一条拍卖应当先期公告。拍卖动产的，应当在拍卖七日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的，应当在拍卖十五日前公告。第十二条拍卖公告的范围
7、及媒体由当事人双方协商确定；协商不成的，由人民法院确定。拍卖财产具有专业属性的，应当同时在专业性报纸上进行公告。当事人申请在其他新闻媒体上公告或者要求扩大公告范围的，应当准许，但该部分的公告费用由其自行承担。5）保证金第十三条拍卖不动产、其他财产权或者价值较高的动产的，竞买人应当于拍卖前向人民法院预交保证金。申请执行人参加竞买的，可以不预交保证金。保证金的数额由人民法院确定，但不得低于评估价或者市价的百分之五。应当预交保证金而未交纳的，不得参加竞买。拍卖成交后，买受人预交的保证金充抵价款，其他竞买人预交的保证金应当在三日内退还；拍卖未成交的，保证金应当于三日内退还竞买人。6）竞买人资格及竞买人
8、人数限制（2004规定）第十五条法律、行政法规对买受人的资格或者条件有特殊规定的，竞买人应当具备规定的资格或者条件。申请执行人、被执行人可以参加竞买。注：对竞买人数，法律无明确规定，但行业共识，竞买人数应为2人以上，否则应中止拍卖。错误！链接无效。7）保留价（2004、2009规定）：规定：第十三条拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。规定第八条拍卖应当确定保留价。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的
9、百分之八十；按照规定如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。第九条保留价确定后，依据本次拍卖保留价计算，拍卖所得价款在清偿优先债权和强制执行费用后无剩余可能的，应当在实施拍卖前将有关情况通知申请执行人。申请执行人于收到通知后五日内申请继续拍卖的，人民法院应当准许，但应当重新确定保留价；重新确定的保留价应当大于该优先债权及强制执行费用的总额。8）竞买出价低于保留价如何处理（2004规定）第十九条拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债
10、。有两个以上执行债权人申请以拍卖财产抵债的，由法定受偿顺位在先的债权人优先承受；受偿顺位相同的，以抽签方式决定承受人。承受人应受清偿的债权额低于抵债财产的价额的，人民法院应当责令其在指定的期间内补交差额。第二十六条 拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人不申请以该次拍卖所定的保留价抵债的，应当在六十日内再行拍卖。第二十七条对于第二次拍卖仍流拍的动产，人民法院可以依照本规定第十九条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，人民法院应当解除查封、扣押，并将该动产退还被执行人。第二十八条对
11、于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，人民法院可以依照本规定第十九条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，应当在六十日内进行第三次拍卖。第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。9）财产权利转移规定拍卖法规定第三
12、十一条 按照约定由委托人移交拍卖标的的，拍卖成交后，委托人应当将拍卖标的移交给买受人。第四十条 买受人未能按照约定取得拍卖标的的，有权要求拍卖人或者委托人承担违约责任。买受人未按照约定受领拍卖标的的，应当支付由此产生的保管费用。 第五十五条 拍卖标的需要依法办理证照变更、产权过户手续的，委托人、买受人应当持拍卖人出具的成交证明和有关材料，向有关行政管理机关办理手续。 2004规定第二十九条动产拍卖成交或者抵债后，其所有权自该动产交付时起转移给买受人或者承受人。不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受
13、人时起转移。 第三十条人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。10）原有权利是否消灭（2004规定）第三十一条拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。11）拍卖标的瑕疵担保责任
14、（拍卖法规定）第十八条 拍卖人有权要求委托人说明拍卖标的的来源和瑕疵。 拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵。第二十七条 委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵。第五十八条 委托人违反本法第六条的规定，委托拍卖其没有所有权或者依法不得处分的物品或者财产权利的，应当依法承担责任。拍卖人明知委托人对拍卖的物品或者财产权利没有所有权或者依法不得处分的，应当承担连带责任。 第六十一条 拍卖人、委托人违反本法第十八条第二款、第二十七条的规定，未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿；属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿。拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪
15、或者品质的，不承担瑕疵担保责任。因拍卖标的存在瑕疵未声明的，请求赔偿的诉讼时效期间为一年，自当事人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。 因拍卖标的存在缺陷造成人身、财产损害请求赔偿的诉讼时效期间，适用中华人民共和国产品质量法和其他法律的有关规定。 二、参与拍卖应注意的问题1.详细阅读拍卖公告，充分了解项目情况 拍卖与协议转让方式一样，均是项目取得的方式。而拍卖方式，有时会隐藏比协议转让方式更大的风险，因为协议方式在一定程度上可将项目风险通过约定的方式予以转嫁，并可追究转让方违约责任。而拍卖法规定，委托人、拍卖人履行瑕疵告知义务的，即不再承担责任。因此，实务中拍卖公告多会说明拍卖标的风险由买
16、受人自担，而究竟存在哪些风险，拍卖公告一般只笼统表述，难以详细说明（实际法院和拍卖行可能也难以了解清楚）。因此参与法院拍卖应更加谨慎，是否参与拍卖，如何出价，也与其他方式一样，需要充分了解目标项目的实际情况，而项目的实际情况才是决定参与拍卖与否的关键因素。否则，风险出现时将难以处理。2.不动产过户问题拍卖不动产，尤其是土地使用权，首先应注意竞拍成功后，能否顺利过户。因过户需政府房屋、土地部门办理，而法院拍卖时有时并未充分了解拍卖财产的情况，可能出现难以过户的情况。如果出现这种问题，竞买人已支付价款，却无法过户，将面临巨大的麻烦或损失。处理对策：1）在参与竞买前，应充分了解拍卖财产的情况。对于拍
17、卖土地，应重点了解土地出让手续是否齐全、合法，出让合同如何约定，土地出让金是否交齐，是否已取得土地证等（就本次我司拟参与的项目而言，因是军用土地，且涉及原军队土地方利益（还建25000平米，且出让合同中对此有明确约定），更需详细了解有关情况，评估风险）。2）向房屋、土地部门咨询竞拍成功后能否过户。（对于本次拟竞拍土地，需向土地部门咨询能否过户，包括还建原土地方的25000平米如何处理，处理方式国土局是否同意，能否办理相关手续等）。3）办理过户需缴纳的税费问题需提前考虑。办理土地过户时，政府部门可能会要求被执行人缴纳税费，而且可能涉及被执行人以前年度需补交的税费问题，届时被执行人肯定不配合。届时
18、需缴纳税费部分如何处理？该问题最好在拍卖前与法院充分协商，从拍卖款中预留，但如涉及被执行人需补缴以前年度的税费问题，费用难以估计，至于能否在过户办理完毕后再向债权人分配拍卖款？仍需与法院协商。税费问题如无法妥善解决，后期风险很大。（案例链结：错误！链接无效。）3应充分了解拍卖物状态以及拍卖物是否附有其他债务、义务拍卖物为土地：拍卖前需充分了解土地状态，如是否达到七通一平，土地上是否有建筑物，是否附有其他债务、义务（如拆迁是否完成等）等，除需查询土地合同，已取得的批准文件，详细阅读拆迁公告，向法院、拍卖公司了解相关情况外（从法院、拍卖公司了解的情况很可能不全面），还需通过其他途径了解（如被执行人、土地部门），并应考察项目现场。拍卖物为在建工程：竞拍在建工程必须考察项目现场。拍卖前需充分了解在建工程状态，如已完工程情况，质量情况，是否可能存在质量、技术隐患等。与施工单位关系，竞拍后原施工单位是否继续使用，如不再使用清场是否存在难度，项目资料移交能否顺利完成，是否附有其他债务、义务等，均需进行风险评估。拍卖物为房屋：房屋是否已取得产权证？未取得产权证的，房款是否已交齐，能否办理产权证？房屋是否有租户？租赁合同期限、租金？能否将租户清退，顺利接收房屋？房屋内是否有户口登记、公司注册？迁移手续是否能够办理？是否附有其他债务、义务？均需在竞拍前充分了解，并进行风险评估。
