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1、珠江骏景龙华-坂田商业市场研究一龙华-坂田商圈分布及特征-41 人民北路商圈老龙华镇中心商圈（镇政府所在地）-5 2 龙观路商圈龙华新兴中高档商圈-6 3 万众城商圈龙华蓝领及批发市场集中的商圈-7 4 四季花城商圈典型新兴社区型商圈-8 5 坂雪岗商圈坂田镇老商圈与高新园区新兴社区商圈的结合-9二各商圈及代表性商业地产详细介绍10一）、 各商圈代表性商业详细介绍10二）、 龙华-坂田代表性商业地产分析-29三龙华-坂田商圈及商业地产现状及发展趋势-40【调查计划】调查目的：通过实地调查走访，全方位地了解龙华-坂田商业市场状况，为本项目策划、招商提供实际依据，以确保本项目成功招商。调查内容：1
2、、 龙华-坂田各商圈调查，包括有人民北路商圈、龙观路商圈、万众城商圈、四季花城商圈、坂雪岗商圈等五大商圈2、 龙华-坂田区域代表性商业地产调查，调查的楼盘有万科第五园、中海月朗苑、金洲嘉丽园、万科城、美丽AAA花园、锦绣江南、世纪春城、万科四季花园、潜龙华城、书香门第等社区商业项目。调查时间：2005年9月6日-2005年9月22日调查参与人员：许运光、熊龙标、陈芮妃一 “龙-坂”商圈分布及特征1、人民北路商圈老龙华镇中心商圈（镇政府所在地）（1）、商圈辐射范围：人民北商圈是以龙华主要干道人民北路，龙华镇政府及龙华公园等为轴心而形成的商圈，商业配套众多，为典型城市中心商圈。该商圈知名度最高，辐
3、射范围最广，辐射整个龙华片区及部分周边各镇区。（2）、核心主力店：佳华超市、龙华市场（3）、业态组合：独立服装类15家，再加上龙华服装批发大市场与周边超市百货，服装业占该商圈40%以上；休闲、娱乐10家；手机店铺19个；餐饮39家；五金、电器20家；其它类店铺39家。（4、）商圈消费档次及目标消费群：商圈消费群体为龙华镇主流消费群，高、中低档商业合理搭配；商圈主要消费群体为龙华片区中高档消费者。（5）、本商圈SWOT分析：优势：以龙华政府和龙华公园为轴心，地理位置优越，商圈规模大，历史悠久，知名度高，商业配套设施齐全；劣势：商圈为自然形成，缺乏统一的规划，商圈硬件配套较差；机会点：地铁四号线的
4、规划有利于扩大商圈辐射范围，龙华消费人口的快速增长。威胁点：其他它新商圈的崛起，大型品牌购物中心相继的出现（6）、本商圈未来发展空间及趋势：商圈未来发展空间较小，其中心商圈作用受其他新商圈兴起及地铁商业出现而趋于减弱。2、龙观路商圈龙华新兴中高档商圈（1）、商圈辐射范围：龙观路商圈以天虹商场、金鹏百货和金龙华广场为商圈轴心，沿着龙观东路两旁辐射。该商圈为龙华新兴的中高档商圈，商圈辐射范围较广，基本上覆盖整个龙华片区。（2）、核心主力店：天虹百货、龙华世贸中心（新一佳超市）、金龙华百货（3）、业态组合：服装主要公布在周边超市百货中、高档品牌中，占该商圈30%以上；手机店铺10个，加上超市、百货柜
5、台专卖，占该商圈15%以上；餐饮3家；五金、电器2家，经营主要为周边超市百货品牌产品，占该商圈15%以上；建材类店铺为集中式沿街店面，占该商圈15%以上；化妆品专柜为超市百货中、高档品牌，约为5%；其它类店铺3家。（4）、商圈消费档次及目标消费群：以中高档次为主，目标消费群体为在龙华工作的中高收入群体及部分特区内新移民。（5）、本商圈SWOT分析优势：龙华目前档次最高的新兴商圈，地理位置优越，有深圳品牌龙头商家入驻。劣势：商圈形成历史较短，影响能力相对较弱。离目前新开发的大型住宅小区较远，不利于拓展新客源。机会点：世贸广场新一佳的入驻有助于该商圈的知名度及辐射范围进一步提高。威胁点：其他社区型
6、的中高档新商圈的崛起，将分流相当部分目标消费群体。（6）、本商圈未来发展空间及趋势：本商圈未来有一定发展空间，商业氛围更为浓郁；龙观商圈已成龙华商业新生力军发展趋势。3、万众城商圈龙华蓝领及批发市场集中的商圈（1）商圈辐射范围：该商圈主要辐射民治大道两旁、工业东路两旁及梅龙路以东区域工厂、当地农民。（除万众城家居广场辐射整个龙华及周边地区外）（2）核心主力店：万众家居广场（香江家具城）、南康百货、大新百货、万众服装批发市场、万众百货、富威家具城。（3）业态组合：万众城商圈中服装类24家，再加上万众城服装批发大市场、牛栏前大市场与周边超市百货，服装业占该商圈70%以上，代表着万众城商圈是以服装业
7、态为主；医药门诊10家；手机店铺18个；皮鞋皮具占16家；餐饮15家；五金建材5家；其它类店铺26家。（4）商圈消费档次及目标消费群：该商圈商品消费档次偏低，主力消费群体为工业企业蓝领阶层及附近当地居民。 （5）本商圈SWOT分析优势：商业密集，交通便利，专业市场集中，知名度高。劣势：商品档次较低，业态组合偏重于服装、家居类，商业配套设施陈旧。机会点：深圳卫星城启动，周边大量住宅小区的开发及入住，为该商圈提供大量的消费需求。政府民治商业区整体规划导向。 威胁点：与地铁四号线较远，将面临大量地铁商业的竞争。（6）本商圈未来发展空间及趋势：本商圈地处龙华的地理中心点，随着周边大量大型住宅小区大开发
8、带动商业需求，本商圈未来发展空间巨大，有望成为龙华最知名的区域性商业中心。4、四季花城商圈典型新兴社区型商圈（2） 商圈辐射范围：本商圈主要辐射万科四季花城小区、沿五和大道两旁的当地农民、周边工厂的工人。（3） 核心主力店：兴万家百货、惠众百货、四季花城假日商业街（4） 业态组合：四季花城商圈业为典型的社区型商圈，业态分布以主要餐饮为主（如花城美食一条街）。（5） 商圈消费档次及目标消费群：该商圈消费档次为中等，主力消费群体为以四季花城业主、周边农民、周边工厂的工人为主。虽四季花城业主整体消费能力强、档次较高，但该商圈并没有办法满足其的大宗购物需求，而被市内的华强北等商圈严重分流。（6） 本商
9、圈SWOT分析优势：社区型商圈，有较稳定的消费群体。劣势：无大型品牌商家入驻，商圈的辐射范围太窄。机会点：梅坂大道两旁有多个大型住宅项目陆续开发，将进一步扩大该商圈的消费需求。威胁点：周边坂雪岗商圈发展商迅速，特别是万科城商业、坂田商业中心等多个大型商业项目的启动，将对分流部分本商圈的市场消费群体。（7） 本商圈未来发展空间及趋势随着梅坂大道其它大型住宅项目的开发及入住，该商圈可能会沿梅坂大道向关口附近铺开，商圈的范围将进一步扩大。5、坂雪岗商圈坂田老商圈与高新园区新兴社区商圈的结合1、商圈辐射范围：该商圈主要为辐射坂田村居民及坂雪岗工业区内的高科技园企业员工。2、核心主力店：国惠康百货、坂田
10、商业中心、万科城商业3、业态组合：4、 商圈消费档次及目标消费群：整体消费档次为中等；消费群体主要有以高科技白领、个体户、工厂管理层及当地村民。5、本商圈SWOT分析优势：坂雪岗周边分布大量高科技企业，如能开发这些企业员工的本地消费，则该商圈的潜在消费能力非常强。劣势：商业分布也较为分散，整体购物环境较差。机会点：随着万科城、中海日辉台坂雪岗住宅项目的建成，以及坂雪岗周边分布大量高科技企业，开发这些企业员工及住户的本地消费，则该商圈的潜在消费能力非常强威胁点：由于地理位置的受限，整体商圈的辐射能力较弱。很容易受到一些中心商圈的冲击。6、本商圈未来发展空间及趋势 随着万科坂雪岗商业项目的启动，及
11、周边大量高档次住宅的开发，整体商圈档次将会有较大的提升。二各商圈及代表性商业地产详细介绍一）、各商圈详细介绍1、人民北路商圈老龙华镇中心商圈（镇政府所在地）n 佳华超市：(人民北路镇政府旁)A、基本资料商业名称佳华超市地理位置人民北路（龙华公园左侧）营业面积（M2）2万经营管理公司佳华超市所属商圈人民路商圈B、建筑规划设计建筑规模（M2）2万层高（M2）一、二层4米,三、四、五层3米车流组织50个人流组织主通道口宽度约为2米物流组织两部货楼商业配套设施肯德基手扶电梯数量（台）8部C、销售及经营资料商业业态超市+百货开业时间1999年租售政策租/售价格租售比例自营与出租比管理费（元/M2）平均日
12、人流量6000-10000入驻率100%人均消费水平提袋率30%收银台情况总33台；开放30台（周六）经营品种一层超市，有珠宝、首饰、化妆品、眼镜、通讯器材二层超市，有独立化妆品专柜、药店、日用品三层以男女服装、内衣、品牌服饰为主四层鞋帽、皮具、家电五层儿童用品、儿童服装、美容、影楼、体育用品、健身用品、音像制品、电脑卖场设计门口广场设有长期促销舞台经营活动购物集印花消费群体中等收入阶层，为龙华早期较高档次商场代表。竞争力分析随着天虹商场的开业，部分中高档消费群体逐渐被分流。竞争力中等。n 龙华市场：人民北路（镇政府、公园及龙华市场路段）临街铺面名 称业 态营业面积（平米）龙丰手机城手机及配件
13、60华发文具店文具零售30市话通营业厅手机及配件30联通华天营业厅手机及配件60诺基亚专卖手机及配件30广东全球通龙华专卖手机及配件30万佳摩托车行摩托车专卖250国盛电器城电器批发及零售600达哥波比伦服饰店服装零售90金银加工店首饰加工5新清香海鲜菜馆餐饮200天宝家私家私专卖200万众摩托车行摩托车专卖200时尚几何服饰店服装零售120永丰名烟茶酒店副食烟酒专卖120龙华民康综合门诊部医疗门诊200龙华市场综合市场5000宝名安大药房医药零售300新龙洲生鲜超市超市600祥发鞋业龙华店皮鞋零售450食杂店副食零售45广通手机店手机及配件20龙洲超级市场服装批发与零售4000新时兴休闲服饰
14、服装零售150新佳龄时装百汇市场服装、皮鞋批发与零售500待添加的隐藏文字内容2佳佳影楼摄影250明月眼镜眼镜专卖60凯威尔服饰服装零售45美洋精品店精品饰物50依米奴服饰品牌服饰专卖120温绮服饰品牌服饰专卖120鎏恒色服饰品牌服饰专卖60佐丹奴服饰品牌服饰专卖120班尼路服饰品牌服饰专卖120自由鸟服饰品牌服饰专卖60以纯服饰品牌服饰专卖120n 东环路食街：（以餐饮、娱乐为主，共有30多家餐饮为主）2、 龙观路商圈龙华新兴中高档商圈n 天虹商场：A、基本资料商业名称天虹商场地理位置人民北路与龙观路交汇处东侧营业面积（M2）2万经营管理公司天虹商场所属商圈人民北商圈B、建筑规划设计建筑规模
15、（M2）5层，20000M层高（M2）一、二层米,三、四、五层米车流组织及停车位100多个人流组织主通道口宽度为1.5米物流组织两部货楼商业配套设施面点王、诺基亚专卖店等， 手扶电梯数量（台）8部C、销售及经营资料商业业态超市+百货开业时间2001年12月租售政策租/售价格租售比例自营与出租比管理费（元/M2）平均日人流量8000-15000入驻率100%人均消费水平提袋率30%收银台情况总台；开放台（周六）经营品种一层珠宝、首饰、化妆品、眼镜、鞋帽、皮具二层超市、万泽药店、日用品三层女性服装、内衣、品牌服饰、美容、影楼四层男性服装、品牌服饰为主五层家电、儿童用品与服装、体育用品、手机卖场设计
16、经营活动门口广场设有色色婚纱促销消费群体中高等收入群体竞争力分析为目前龙华最具知名的商场，品牌作用明显。竞争力较强。n 金龙华百货:建筑物特点商场楼层和总面积5层，2万多电梯4台停车场车位50装修档次高整体定位百货顾客范围综合出租率100%一层一层街铺二层摄影器材、电器、工艺、五金、卫生洁具三层电器n 金鹏百货:建筑物特点商场楼层和总面积3层，10000电梯停车场车位30装修档次中整体定位超市顾客范围综合出租率100%一层一楼临街铺面二层二楼超市三层三楼超市、服装n 龙观路休闲一条街：（集中大量龙华大型体闲娱乐场所） n 龙华世贸中心（新一佳超市） 3、 万众城商圈龙华蓝领及批发市场集中的商圈
17、n 万众家居广场（香江家具城）：A、基本资料商业名称万众城家居广场地理位置民治大道与布龙公路交汇处营业面积（M2）6万平方米经营管理公司深圳市万众城实业发展公司所属商圈万众城商圈B、建筑规划设计建筑规模（M2）6万多总铺位（个）一层及附楼200多个层高（M2）附楼3米，一层4.7米,二三层4米车流组织及停车位车停广场物流组织物流在广场后面，与人流车流分开商业配套设施有一个茶餐厅铺位间隔一层及附楼;35-55平方米手扶电梯数量（台）4部C、销售及经营资料商业业态专业市场开业时间1999年10月26日租售政策同时租售租/售价格租金60元/平方米,售价7000元/平方米租售比例一、 三层租香江家私一
18、层及地下一出售为主兼租自营与出租比管理费（元/M2）3平均日人流量入驻率85%人均消费水平提袋率收银台情况香江家私电脑统一收银经营品种地下一层建材、装饰材料一层建材、装饰材料二层香江家具三层香江家具卖场设计大开间舱储式卖场经营活动香江家私 买2000元送1150元消费群体70%以上为龙华本地客户购买，另外有20%为周边布吉、石岩两地客户，余少部为市内客户有一定辐射能力，布吉及其他周边，中低档消费定位竞争力分析做为知名品牌家私香江家私关外规模的分店，其品牌辐射力相对较远，竞争力中等。n 南康百货：A、基本资料商业名称南康百货地理位置民治大道梅花山庄旁营业面积（M2）2万多经营管理公司南康百货所属
19、商圈万众城商圈B、建筑规划设计建筑规模（M2）2万多层高（M2）一、二层 米,三、四、五层 米车流组织及停车位100个人流组织主通道口宽度为1.5米物流组织两部货楼商业配套设施药店手扶电梯数量（台）2C、销售及经营资料商业业态超市+百货开业时间2003年12月租售政策租/售价格租售比例自营与出租比管理费（元/M2）平均日人流量4000-6000入驻率100%人均消费水平提袋率90%收银台情况总14台；开放14台（周六）经营品种一层超市二层日化、音像三层服装四层儿童、文具、书城卖场设计 四楼四合围栏有VCD播放，两张休闲椅经营活动消费群体当地居民为主竞争力分析定位中低档，以日常生活需求为主n 大
20、新百货：建筑物特点商场楼层和总面积3层，10000电梯4扶梯停车场车位50装修档次中整体定位超市顾客范围综合出租率100%一层一楼超市外有珠宝、首饰、眼镜、宝民安大药房（80）、快餐厅（20）二层二楼有独立化妆品专柜、家电、音像制品、头饰、文具、日用品、图书、电视购物等三层三楼以男女服饰、内衣、鞋帽、皮具等为主n 万众百货：建筑物特点商场总面积2层，6000电梯2扶梯停车场车位装修档次中整体定位百货顾客范围综合出租率100%功能定位一层一楼临街铺面二层二楼超市、万众城大药房、珠宝、首饰、家电、时装n 牛栏前村步行街介绍：名 称业 态营业面积名 称业 态营业面积柏莱雅服装店服装批发与零售120人
21、和缘服装店服装批发与零售120M2明和堂药业药品零售60依时卡化妆品化妆品60M2牛栏前门诊医药门诊60依美服饰服装批发与零售60M2随便鞋店皮鞋零售30新世纪服装服装批发与零售120M2希尔郎服装行服装批发与零售30华昌音象音像60M2新富佳时装店服装批发与零售120金顺发服饰服装批发与零售60M2嘉佰利服装行服装批发与零售60好再来餐饮30M2新永安时装店服装批发与零售180汇天秀美容美容美发30M2康永庆药店药品零售60天津灌汤包餐饮30M2富丽华时装店服装批发与零售120怡贺烟酒行日用品30M2创新百货第九分店（便利店）日用品批发与零售120小梅理发美容美发30M2新天华时装店服装批发
22、与零售60楚湘园餐饮30M2雅丽都时装店服装批发与零售120中国电信代办通讯30M2雅致服饰店服装批发与零售60保瑞联日用品30M2路路顺鞋店皮鞋零售60新时代美容美容美发60M2温高鞋店皮鞋零售60天津灌汤包餐饮30M2爱普雷斯服饰服装零售60唯美服饰服装批发与零售30M2佳信鞋店皮鞋零售60乐佳丽婚纱婚纱摄影30M2新潮流服装店服装批发与零售120普婷美容美容美发30M2龙帝欧鞋店皮鞋零售60完美世界服装批发与零售30M2林昌百货店日用品批发与零售60壹品经情服装批发与零售60M2新世纪服装店服装批发与零售120金原医疗医药60M2金丰水果店水果批发与零售60大拇指餐厅餐饮60M2东方鞋业
23、皮鞋零售60顺达百货日用品30M2超越服饰店服装批发与零售60湖南人餐饮30M2雅佳时装店服装批发与零售60湛江鸡王餐饮30M2浪潮美容美发美容美发30蒸饺王餐饮30M2天外天餐饮店快餐30公话通讯30M2广仁堂药店药品零售30金发美容美容美发30M2雅洁日用品日用品30M2源兴百货日用品30M2飞宇一族网吧30M2坚兴百货日用品30M2湖南人餐饮30M24、四季花城商圈典型新兴社区型商圈n 兴万家百货：A、基本资料商业名称兴万家百货地理位置坂田五和大道万科四季花城旁营业面积（M2）17000平方米经营管理公司兴万家商业发展公司所属商圈四季花城商圈B、建筑规划设计建筑规模（M2）3层，1700
24、0平方米层高（M2）4.5车流组织及停车位配套停车场，约商业配套设施农业银行（尚未开业）铺位间隔除麦当劳、一番拉面（约200-300平方米）外，均为开放式布局手扶电梯数量（台）2C、销售及经营资料商业业态大型社区型购物中心开业时间2004-1-10租售政策租/售价格租售比例自营与出租比管理费（元/M2）平均日人流量1000人入驻率100%人均消费水平30-50元/次提袋率90%收银台情况共32台收银机（中午AM11：00开放仅6台，下午PM5：00开放13台）经营品种一层铭可达电器、金六福珠宝、服装、眼镜等二层食品、农副产品、五金、文化用品三层服装、皮具、床上用品、体育健康儿童用品、音像制品卖
25、场设计店中店，一层开放式布局；二层超市；主通道2米宽，次通道1.2米经营活动消费群体l 坂田原住民、个体商贩，中等收入水平，但消费层次不高l 外来打工族，消费能力及收入较低l 万科四季花城居民，中高收入水平，特区内工作者较多，消费目的以满足日常生活需要为主。竞争力分析l 全国首家社区型购物中心l 店中店模式，综合超市与专业店相结合，强强联手，铭可达、深圳书城等各品牌店进驻，专业能力强l 原华润万佳高层组建，经营管理经验丰富n 四季花城假日商业街：经营范围柯尼卡冲印店自然美美容沙龙伊氏百草化妆品实建家居装饰实建家居装饰华润超市惠多超市丽景装饰小康生活世华地产关东面点王紫水晶美容店思源书店花城纯净
26、水专卖店金鹿纺织有限公司外贸服装店左右味道中联地产学仕眼镜小康生活福托尼斯护肤名时装花城家电维修部思源书店丽景装饰中国银行健康风清洗空调左右味道紫水晶美容店嘉之源水专卖店民润市场雪贝尔面包店外贸服装店苦茶斋银河证券天缘茶行地产销售部新风采美容美发MM服装店四季花店万科销售中心雪丽阿姨洗衣店FORMI百果园御坊斋乐百氏水专卖店佳佳五金店质顶服装店花城柯达冲印店珍珠美容美体三心药店味中味便利店名人发艺颜如玉书店小白兔专业干洗华馨丽布艺蒙牛专卖店啡香书坊运动100玻璃星妇幼用品店月湾足浴花城邮电代办点旺鑫便利n 四季花城小区旁美食一条5、坂雪岗商圈坂田镇老商圈与高新园区新兴社区商圈的结合国惠康百货：
27、A、基本资料商业名称国惠康百货地理位置吉华路营业面积（M2）1.6万经营管理公司所属商圈坂雪岗商圈B、建筑规划设计建筑规模（M2）1.7万层高（M2）3.5车流组织及停车位广场10个人流组织两侧入口及正门入口，二楼以上有手扶电梯商业配套设施附近有银行、医院铺位进深、开间54手扶电梯数量（台）6台C、销售及经营资料商业业态零售百货，街铺开业时间租售政策租/售价格租售比例自营与出租比管理费（元/M2）平均日人流量入驻率90人均消费水平提袋率60收银台情况超市有3台收银开放，排队人数35人（中午12点左右）百货部分有少量交钱经营品种一层间隔铺位二层日用超市 电讯 首饰三层男女装 鞋类 化妆品四层家电
28、 玩具 音像 童装 书店 工艺品卖场设计中低档经营活动消费群体坂田商圈居民，工厂打工者竞争力分析处于商圈中心，吉华路，位置优越，暂时没有其他大的商场n 坂田商业中心：二）、“龙-坂”商圈部分商业地产介绍：1、万众城家居广场地理位置：龙华镇布龙路与民治大道交汇处发展商：深圳市万众城实业发展公司建筑面积：60000平方米简单评析：u 该家居广场于2002年初开业，目前已形成龙华唯一的家居装饰材料专业市场，且具有“一站式购齐”的特色，现租金水平60元/平米/月左右。u 万众城家居广场除广场前负一楼51个临街铺面（共2395.62平方米）销售以外，其主体建筑一至三楼只租赁而不销售。一楼以品牌经销商为主
29、，租赁业主与发展商签定三年租赁合同；二、三楼整体租赁给香江家私，租赁期限为15年。2、万科第五园商业楼盘名称万科第五园开发商深圳市万科房地产有限公司项目地址龙岗梅观高速与布龙公路交汇处占地面积220000 平方米总建筑面积250000 平方米总户数2500户居住人口约1万人人口构成私企老板、高科技企业员工及龙华本地居民商业部分面积4000平米商铺租金/售价/简单评析：u 万科第五园商业属于社区型商业，沿袭万科以往商业开发传统，此项目也正力图以独立街铺的形式演绎风情商业的魅力，铺面设计精致典雅，过道内设置有小桥流水，营造出浓厚的休闲购物氛围。u 社区型商业主要是为了满足社区内住户日常生活需要，除
30、此之外也需要考虑到本身楼盘的性质及所居住的人口特征。因此，为了符合其高档楼盘以及住户高档次消费的性质，在经营业态的选择上必定会经过一定的筛选。从目前来看，已有部分商家进场作形象展示，但未正常经营，商业招商还未全面展开。u 万科第五园商业部分面积仅有4000平米，从商业体量来说，满足小内住户的消费需要存在较大的难度，因此将会有较大数量消费外流，而本项目邻近万科第五园，这些就为本项目商业带来了机遇。3、中海月朗苑商业楼盘名称中海月朗苑开发商中海地产（深圳）有限公司项目地址布吉镇坂田村，距梅林关口约4公里占地面积47272平方米总建筑面积100710平方米总户数892户居住人口约2800人商业部分面
31、积约有1.2万多平方米商铺租金/售价预计10月中旬开盘，目前商业部分还未推出简单评析：u 中海月朗苑与万科第五园隔路而望，其项目本身也存在较大体量的沿街商铺，无论是住宅还是商业上，中海月朗苑对万科第五园的依赖性较大。u 从地理位置看，第五园和月朗苑是距离本项目最近的两个社区商业项目，与本项目一起会成为坂田未来又一高档商业地带，但从业态定位来看，他们之间会存在一定的竞争。u 目前其商业未全面招商，商业部分资料收集较少，对其今后的进展情况，我司将重点关注。4、金洲嘉丽园商业楼盘名称金洲嘉丽园开发商深圳市金洲房地产开发有限公司项目地址龙岗坂田北路与华台路交汇处占地面积2.9万平米总建筑面积4.8万平
32、米总户数580户居住人口2300多人人口构成白领阶层及本地居民商业部分面积1500多平米商铺租金/售价售价：12000元/平米，租金30-45元/平米月简单评析：u 商业对交通和人流的可达性要求较高,而金洲嘉丽园周边交通情况并不理想,其一侧道路是一条死胡同，另一条道路，虽已通但车流、人流较少。在此种情况下，直接影响其商业经营,导致多数商铺空置,在营商铺也只是处于惨淡支撑状态，经营状状差。u 在营商铺业态包括有、便利店、装饰材料、美容美发以及二手房交易中心等，这也是由金洲嘉丽园目前的状况决定，现今其他业态（如服装、精品等）在此处生存的可能性极小。5、万科城风情商业街楼盘名称万科城开发商深圳市万科
33、房地产有限公司项目地址龙岗区布吉镇坂雪岗工业区占地面积39万平米总建筑面积43万平米总户数3400户居住人口1万多人人口构成高科技企业员工及龙华本地居民商业部分面积30000平米商铺租金/售价45-75元/平米月简单评析：u 万科城风情步行街具有浓郁的异域风情，融合文化、度假、休闲、娱乐、购物等诸多功能，提升了商业价值链，侧重于商业的城市性，以及社区配套设施的城市共享性和经营性。u 肯德基、华润万家、中国银行、舞鹤料理、Kosmo咖啡（均由我司招商引进）等国内外众多著名品牌进驻万科城，这也是深圳首度如此多的品牌商家、如此集中地汇聚，形成市区外首个高品质的商业街区。u 目前，已有部分商业开业，另
34、有部分商家正在装修，准备10月份开业。6、中海日辉台商业楼盘名称中海日辉台开发商中海地产（深圳）有限公司项目地址龙岗坂田坂雪岗大道与贝尔路交汇处占地面积47881.78 平方米总建筑面积81505.82 平方米总户数800户居住人口约2800多人人口构成高科技企业员工及龙华本地居民商业部分面积2000多平米商铺租金/售价均价14000元/平米简单评析：u 在建筑规划上，可以发现中海日辉台商铺规划是服从于住宅规划，这就导致其商铺内部结构极其不规整，以至于现今只能通过筑造泡沫墙体以掩其丑。这种建筑规划方法是不可取的，从长远经营角度考虑，必然会影响某些业态的经营。u 中海日辉台毗邻万科城，从现在或是
35、将来看，万科城商业必然是此区域的商业中心。因此，在依托万科城商业繁荣的前提下，中海日辉台商业也会有一定的繁荣局面出现。u 据了解，目前中海日辉台商铺已全部售完，但前期业态未作统一规划，后期由业主自主招商。7、美丽AAA花园楼盘名称美丽AAA花园开发商深圳华兴实业有限公司项目地址宝安龙华街道人民路西侧占地面积26870.10 平方米总建筑面积91300 平方米总户数576户居住人口约2000人人口构成白领阶层及龙华本地居民商业部分面积25200平方米商铺租金/售价未知简单评析：u 美丽AAA花园位于龙华卫星城的黄金核心地段人民路，与现有的人民广场浑然一体，北临佳华平价超市，南临君来保龄球馆和百佳
36、超市，周边友谊文体商场、建设银行、农业银行、工商银行、龙华市场环绕，是龙华行政、金融、商贸、办公、文化中心地段。 u 目前商业还未进行销售和招商，周边经营业态以超市百货为主，其业态定位为高档商业和大型购物休闲中心，与周边商业经营大环境相吻合。8、锦绣江南商业楼盘名称锦绣江南（四期）开发商深圳市鹏宝东物业发展有限公司、深圳市大新城实业发展有限公司项目地址宝安区龙华镇布龙公路北侧占地面积项目总占地21万平方米总建筑面积项目总建筑面积约40万平方米总户数四期1136户居住人口预计项目总居住人口将达1.5万人口构成白领阶层及龙华本地居民商业部分面积四期约2.4万商铺租金/售价60-120元/平米月简单
37、评析：u 锦绣江南商业部分属于社区商业独立街铺，四期规划有近1.6万平方米的购物商场，计划引进品牌大商家入驻，整个项目中另有五条约3000米长的商业步行街，商铺平均层高位5.8米，业主可以自由分隔成两层商业空间。 u 商业街以江南独特的风雨廊式，使其规划设计与住宅能够有机的结合在一起，保证了整个项目中式定位的完整性，u 其一、二期骑楼商铺已经开业，经营情况一般，三期底层商铺部分已开业。但二层商铺目前很难达到开业条件，处于整体空置状态，导致这种情况的原因有三，其一是商业部分内上下自动扶梯设置较少，无法保证商业内人流的上下流动；其二是项目内大型主力商家位处于四期，而四期还正在建设中，这也影响整个商
38、业的繁荣。其三龙华人民南路商业圈的崛起，还需要一定的时日。9、世纪春城商业楼盘名称世纪春城开发商深圳恒安房地产开发有限公司项目地址深圳市宝安区龙华镇民治大道民福路旁占地面积18万多平米总建筑面积43万平米总户数3000户居住人口1万多人人口构成福田白领、本地农民、高科技企业员工商业部分面积33000平米商铺租金/售价售价14000元/平米经营状况差10、万科四季花城商业楼盘名称四季花城开发商深圳市万科房地产开发有限公司项目地址龙岗梅观高速与布龙公路交汇处占地面积38万平方米总建筑面积53万平米总户数4700户居住人口约1.5万人人口构成福田白领、本地居民商业部分面积5000多平方米商铺租金/售价均价约13000元/平米，平均租金约70元/平米月简单评析：u 项目位于五和大道，属于社区商业独立商铺，商业街主题引进欧洲式的小镇商铺形式，创开放式商场先河。约有商铺100间，主力铺位面积（平米）50-90，实用率约90，铺位开间（进深比）1.5 ：3u 以个性特色商铺为主，为小区内居民创造悠闲雅致的消费环境。目前已吸引了华润万方超市、民润超市、中国银行、海尔空调专卖、雅兰布艺、音像店、茶艺坊、书吧、
