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1、 房地产估价报告书 内公评字【2010】第0025号 估价项目名称：玉泉区工读学校西送变电宿舍9-3-10号王绍滨住宅房地产抵押贷款价值评估委 托 方：王绍滨评 估 机 构 ：内蒙古公鉴房地产估价有限公司评 估 日 期 : 2010年3月10日至2010年3月11日目 录l 致委托方函l 估价师声明 l 估价的假设和限制条件l 估价结果报告l 估价技术报告l 有关附件致 委 托 方 函王绍滨：受您的委托，本评估公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，对王绍滨拥有产权的，位于玉泉区工读学校西送变电宿舍9-3-10号的房地产进行价格评估，建筑面积为63.16平方米，房屋所有权证: 呼房权证玉泉区字第
2、S004976号。估价时点为2010年3月10日，估价目的为委托方向银行申请抵押贷款提供价值参考。 本评估公司根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下于估价时点在目前状态下可能实现的市场价格为164216元，人民币大写金额： 壹拾陆万肆仟贰佰壹拾陆元整。 特发此函！ 内蒙古公鉴房地产估价有限公司 2010年3月11日估 价 师 声 明 我们郑重声明：1、 我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。2、 本估价报告中的分析、意见和结
3、论是我们自己的公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、 我们与本次估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、 我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、 我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，但评估人员对评估对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况。除非另有协议，评估人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任和其他被遮盖，未暴露及难以接触到的部分进行检视的责任。6、 没有人对本估价报告提出重要专业帮助。7、 本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性
4、负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。8、 本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下的使用，不得做其他用途。凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。9、 本价估报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。10、未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房产价格均产生一定的影响，本报告未考虑抵押风险，抵押权人在办理抵押事宜时需全面考虑。11、参加本次估价的房地产估价师签章。 中国注册房地产估价师中国注册房地产估价师 2010年3月11日 2010年3月11日 估价的假设和限制条件（一）估价假设条件
5、我们评估的结果为评估标的物的市场价值，即在估价期日能成交的最好价格，它依据了以下假设： 1、有自愿的销售卖方。2、在评估基准日前，相对于物业的特性和房地产市场状态而言，为使交易完成达到合理价格，有一个合理的谈判周期。3、在这个周期内市场状态、价格水平保持稳定。4、物业能自由地在市场上出售。5、不考虑特殊性质买家的附加叫价。6、估价对象取得证书的过程是正常的，已履行了所有房地产建设中国家规定的必要手续。 （二）估价限制条件：1、本报告以委托方确定的估价范围和设定用途为前提进行估价； 2、本次评估测算的市场价格不包含转让时应发生的各项税费； 3、本报告以委托方所提供的资料的真实性为前提，若因委托方
6、提供的资料有误而引起的责任，估价方不予承担。即本次估价范围内的估价对象的具体地址、产权人、用途等均以委托方提供的资料为依据。4、我方仅对房地产进行一般性察看，并未接受进行结构测试的要求，因此，不确定其有无内部缺损；对于建筑面积等有关数据，以委托方提供的房地产证等资料为依据。 5、本报告评估并未考虑该房地产所欠负的抵押、担保等可能影响其价值的因素限制；6、委托方提供的使用功能、布局以及设备安装和装修工程方案是否有变，均对估价结果产生一定影响。7、估价时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象估价价格产生明显影响时，不能直接用本估价结论。8、本次估价结果未考虑国家宏观经
7、济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。9、本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。10、确定委估房地产的市场价值, 为委托方向银行申请抵押贷款提供价值参考，不作它用。11、本估价报告中所依据的有关法律文件，房屋所有权证等由委托方所提供，本公司未向政府有关部门核定，故对其真实性不负任何责任。估 价 结 果 报 告一、 委托方 委托方：王绍滨二、估价方估价机构：内蒙古公鉴房地产估价有限公司估价资质等级：三级资格证书号：内建房估证字（2006）第054号法人代表：李华三、 估价对象估价对象为位于玉泉区工读学校西送变电宿舍9-3-10号的房地产，建筑面积为63.16平方米
8、。四、估价目的为委托方向银行申请抵押贷款提供价值参考。五、估价时点2010年3月10日 六、价值定义根据估价对象及委托方的要求，本报告评估估价对象目前状况下，于估价时点的公开市场价格。七、估价依据 1、城市房地产抵押贷款管理办法； 2、中华人民共和国城市房地产管理法； 3、中华人民共和国国家标准的房地产估价规范； 4、国务院、建设部、中国人民银行及有关部委，内蒙古自治区及呼市二级地方人民政府和有关部门颁布的法规和政策性文件；5、委托方提供的有关资料、及权属证明资料； 6、受理估价方所掌握的有关资料及评估人员现场勘察获取的有关资料。八、估价原则本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，
9、结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。最高最佳使用原则必须同时符合4个标准：法律上许可；技术上可能；经济上可行；价值最大化。替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。估价时点原则要求房地产估价结果是估价对象在估价时点的价值。九、估价方法根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，针对该区域内房地产有持续、稳定收益的实际情况；且在该区域与估价时点接近有大量的类似房地产市场交
10、易案例，故本次评估采用收益法和市场法进行估价，最后对两种方法综合平均，确定最终估价结果。1、市场比较法具体估价思路为：在近期房地产市场中选择与估价对象处于同一供求范围内，具有较强相关性、替代性的房地产交易实例，根据估价对象和可比实例的状况，对区域因素、个别因素、交易日期和交易情况等影响房地产市场价格的因素进行分析比较和修正，从而确定估价对象客观合理价格或价值的方法。2、收益法的具体估价思路为：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。十、估价结果本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法
11、，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象于估价时点在目前状态下可能实现的市场价格为164216元，人民币大写金额： 壹拾陆万肆仟贰佰壹拾陆元整。 十一、估价作业日期2010年3月10日至 2010年3月11日。十二、估价报告应用的有效期估价报告应用的有效期自完成估价报告之日起为一年。十三、估价人员中国注册房地产估价师中国注册房地产估价师 内蒙古公鉴房地产估价有限公司 2010年3月11日估 价 技 术 报 告一、 估价对象房地产概况：（一） 、房地产权属状况：本次估价对象的房屋所有权证已经办理,详见下表：产权证号房屋所有权人坐落结构房屋
12、总层数所在层数建筑面积（平方米）设计用途呼房权证玉泉区字第S004976号王绍滨玉泉区工读学校西送变电宿舍9-3-10号混合结构5层5层63.16住宅（二）、估价对象所处地理位置环境状况：估价对象位于玉泉区工读学校西，该地域为呼和浩特市较繁华地段，商业繁华度较好，商业、文化、娱乐、卫生、教育设施较为齐全。附近有多路公共汽车和营业性车辆通过，交通便利，各种车辆来往频繁，人流量较大。周围环境质量好，城市基础设施、公用服务配套设施较为完备。（三）、房地产实物状况：房屋所有权人结构建成年代（年）建筑面积（）功能布局外墙室内墙面、地面门窗供水供电供暖王绍滨混合200063.16-外墙弹涂普通装修入户防盗
13、门、内木门,塑钢窗市政自来水强弱电市政供暖二、市场背景分析内蒙古自治区的首府呼和浩特市位于内蒙古自治区的中部黄河中上游的土默川平原地带，是自治区政治、经济、科技、文化、教育的中心，是通往蒙古、俄罗斯以及东欧国家的重要桥梁。呼和浩特市总面积达17，224平方公里，城区面积达149平方公里。全市总人口258万，市区人口150多万，是一座以蒙古族为主体，汉族为多数的民族杂居城市。近年来，房地产业在呼和浩特市以一个快速、健康的方式蓬勃发展，逐渐成为呼和浩特市农畜产品加工、能源两大优势产业之后又一支柱性产业。 随着经济的快速发展、城市居民人均可支配收入的增加、城市基础设施建设力度的加大以及城市绿化美化亮
14、化工程的实施等多种因素的促进，呼和浩特市房地产市场成为越来越多区外资本投资的热土。2008年，呼和浩特市认真贯彻落实国家对房地产市场宏观调控的各项政策措施，全市房地产市场运行总体上朝着调控目标发展。预计2009年,我市房地产市场总体上呈现平稳运行状态，价格波动幅度不会很大。三、最高最佳使用原则分析房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用原则是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价格的使用，本估价对象地处商住较为聚集的区域，本报告中以估价对象的现实使用功能为最高最佳使用。四、估价方法选用根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及
15、对所搜集资料的分析，针对该区域内房地产有持续、稳定收益的实际情况，且当地房地产市场交易活跃，故本次评估采用收益法和市场法进行估价，最后对两种方法综合平均，确定最终估价结果。1、市场比较法具体估价思路为：在近期房地产市场中选择与估价对象处于同一供求范围内，具有较强相关性、替代性的房地产交易实例，根据估价对象和可比实例的状况，对区域因素、个别因素、交易日期和交易情况等影响房地产市场价格的因素进行分析比较和修正，从而确定估价对象客观合理价格或价值的方法。2、收益法的具体估价思路为：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。五
16、、估价过程（一）市场比较法1、搜集实例：在搜集掌握估价对象有关资料的基础上，广泛搜集交易实例，根据估价对象状况和本次估价目的，选取交易实例作为可比实例；2、建立价格可比基础，统一为一次性付款，统一单价为(人民币元/平方米)；3、将可比实例与待估房地产进行分析、比较及因素修正，以计算出各自的比准单价；4、将比准单价的平均值做为待估房地产的评估单价，从而计算、确定估价对象评估值。（1） 选择可比实例具体为： 可比实例应与估价对象在同一供求范围内。 可比实例应与估价对象的结构相同。 可比实例应与估价对象使用性质相同。 可比实例应与估价对象规模相当。 可比实例的交易日期与估价时点接近等原则的要求，经分
17、析选择以下A、B、C三个交易实例作为可比实例。比较因素说明表实例及估价对象因素估价对象实例A实例B实例C玉泉区工读学校西送变电宿舍9-3-10号皮革厂仕奇公园北街东瓦窑成交价格（元/）待估270027002700交易情况-出售出售出售交易日期-200920092009区 域 因 素繁华程度好好好好交通便捷程度好好好好环 境好好好好景 观好好好好公共设施齐全齐全齐全齐全城市规划限制无无无无个别因素结 构混合混合混合混合用途住宅住宅住宅住宅所 在 层5555装 修简单装修简单装修简单装修简单装修设施设备齐全齐全齐全齐全建成日期2000年2001年2001年2001年（2）确定可比实例修正系数：交易
18、情况修正：以上可比实例均为公开市场交易，交易情况正常，故不作修正。：交易日期修正：因可比实例成交日期均为2009，与本次评估基准日接近，故不作修正。 ：区域因素修正：将评估对象的交通、生活服务设施、基础配套设施、环境、景观、城市规划等具体情况与可比实例进行比较，设评估对象区域因素系数为100，经分析测算确定可比实例的区域因素系数分别为A：102，B：102，C：100。：个别因素修正：将评估对象的建筑结构、布局、功能、类型和等级、设施与设备、新旧程度、施工质量、楼层、朝向、容积率、土地使用年限等具体情况与可比实例进行比较，设评估对象个别因素系数为100，经分析测算确定可比实例的个别因素系数分别
19、为A：102，B：102，C：102。（3）计算比准价格详见下表：可比实例ABC成交价格（元/）270027002700交易情况修正 100/100100/100100/100交易日期修正 100/100100/100100/100区域因素修正 100/102100/102100/100个别因素修正100/102100/102100/102比准价格（元/）259525952647（4）对调整后的比准价格进行综合平均，估价对象的市场单价为：（2595+2595+2647）3=2612（元/）注：交易情况修正主要考虑市场环境及成交方式对估价所产生的不同影响。交易日期修正主要考虑成交日期差异对估价所
20、产生的不同影响。区域因素修正主要考虑商业服务便捷度、道路交通、区域消费水平、公共配套设施等对估价所产生的不同影响。个别因素修正主要考虑结构、内外装修、内部配套设备设施、楼层、朝向、用途、物业新旧程度等对估价所产生的不同影响。（二）、收益法估价测算过程收益法是求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点时的累加，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。公式如下:假设估价对象在未来使用年限内，每年可获得稳定的年净收益，且每年的资本化率保持不变，确定计算公式为：V=a/r1-1/（1+r）上式中：V房地产单位价格 a年净收益 r资本化率 收益年限1、估价测算过程A、求取步骤分下列
21、七步: 1)收集有关房地产收入和费用的资料 2)估算潜在毛收入 3)估算有效毛收入 4)估算运营费用 5)估算净收益 6)求取资本化率 7)求取收益价格2、具体测算:（1） 求取年毛收入:估价人员根据本次估价目的需要，对与估价对象相类似的处于同一区位或同一供需范围内相同用途、相同结构与类型可比实例的市场租金水平做了详细的市场调查，通过对比,剔除因新旧因素及内部设施不同，出租率等因素对租金的影响,确定估价对象的年毛租金收入为200元/。 （2）求取年运营费用:1）维修费：指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费用。经测算，房屋维修费按年租金收入的1%计取，为200元/1%=2元/2）管理费: 指对
22、出租房屋进行必要的管理所需的费用。 经测算，管理费按年租金收入的2%计取，为200元/2%=4元/3）房产税:依据标准，房产税取年租金收入的12%，为200元/12%=24元/ 4）营业税、城建税及附加：依据标准，营业税为按年租金收入的5%计取，城建税按营业税的7%计取，教育附加费按营业税的3%计取，则营业税金及附加按年租金收入的5.55%计取。为200元/5.55%=11.1元/5）保险费: 指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。 一般取房屋重置价的3，为：900元/3=2.7元/（根据市场当前建安造价信息,估价对象的房屋重置单价确定为900元/。）年总费用：1）+2
23、）+3）+4）+5）=44元/(3) 确定年净收益：年净收益=年有效毛收入-年运营费用 =200-44=156元/ (4)确定资本化率: 我们采用安全利率加综合调整值法来确定估价对象的资本化率,安全利率取现行一年定期存款利率2.25，综合调整值考虑当地社会经济发展状况及预期，结合同类房地产的投资收益率水平等，确定为3%，则资本化率为2.25+3%=5.25%。(5)确定估价对象的经济收益年限根据房地产估价规范，混合结构用房的最高使用年限为50年，其经济价值或收益情况受其结构布局、装修标准、设备使用情况等影响较大，在一定的经济收益年限内可以满足消费需要，超过此年限，就应重新投资进行改造，根据本市
24、同类型物业的经济收益年限及待估物业的具体情况，本报告确定估价对象的经济收益年限为40年。 (6)确定估价对象的估价值：评估价 =156/5.251-1/（1+5.25）40=2588元/平方米（三）、估价对象房地产的评估价格估价对象房地产单位价格=(2612+2588）/2=2600元/平方米估价对象房地产总价格=260063.16=164216元六、估价结果确定根据估价目的及估价对象的特点，结合本市房地产市场的状况，确定估价对象于估价时点状态下可能实现的市场价格为164216元，人民币大写金额： 壹拾陆万肆仟贰佰壹拾陆元整。 内蒙古公鉴房地产估价有限公司 2010年3月11日附件：1、 委托方提供的房屋所有权证复印件；2、 评估机构营业执照、资质证书复印件；3、 评估人员资质证书复印件；
