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1、2.1 宗地地价评估概述2.2 建筑物的估价 2.3 成本逼近法 2.4 收益还原法 2.5 剩余法2.6 市场比较法2.7 基准地价系数修正法 2.8 路线价修订法,2 宗地地价评估方法,第1页/共33页,2.3 成本逼近法,一、成本逼近法概述 二、地价构成三、成本逼近法适用范围四、成本逼近法公式五、成本逼近法步骤六、成本逼近法应用,第2页/共33页,一、成本逼近法概述,（一）成本逼近法定义 成本逼近法（Cost Approach），又称原价法，合同法（Contractors Method）、重置成本法。成本逼近法是以土地开发所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳
2、的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。基本计算公式：土地价格=土地取得费土地开发费 利 息 利 润+土地增值 税 费（二）成本逼近法基本原理：卖方角度 生产费用价值论（价格不低于花费代价）买方角度 替代理论（价格不高于同类地产的价格）平衡点 正常成本（费用加上正常利润、税金）,基本成本,等量资金应获等量收益,所有权应得收益,第3页/共33页,二、地价构成分析,（一）地租、土地投资与土地价格关系,土地构成=土地物质+土地资本地租构成=真正地租+土地投资的折旧及利息（依附土地靠地租回收）,改良后地租=原土地地租+土地开发投资年收益+增值地租（级差地租）改良后地价=原地租资本化+土地开发投资现值
3、+增值地租资本化（级差地价）,土地价格=投入成本（原土地地租资本化或购买价格+土地开发投资现值）+利润（投资的资金回报）+土地增值收益（增值地租资本化）,按地产经营者的角度变形转换,土地投资增值与地租地价,土地与地租构成,第4页/共33页,二、地价构成分析,（二）土地取得费,1.国家征用农村集体土地 土地取得费就是征地费用，是国家征用集体土地而支付给集体经济组织的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费以及安置补助费等。征地中的各项费用以待估宗地所在区域政府规定的标准，或土地管理法规定的应当支付的客观标准来确定。征地行为是国家依法采取的限制性行政手段，不是土地买卖活动，征地费用因而不能是土
4、地购买价格，我国征地费用可以称为转换用途土地的非市场购买价格。,用地单位为取得土地使用权而向原土地使用者支付的各项客观费用。,第5页/共33页,二、地价构成分析,（二）土地取得费,（2）城镇国有土地的土地取得费 城镇国有土地的土地取得费可按拆迁安置费或土地的购买价格计算。拆迁安置费主要包括拆除房屋和构筑物的补偿费及拆迁安置补助费。城镇拆迁安置补助费应根据当地政府规定的标准，或应当支付的客观标准来确定。从市场购入土地，土地取得费就是土地的购买价格。,第6页/共33页,二、地价构成分析,（三）土地开发费,土地开发费：土地开发费是为使土地达到一定的建设条件而投入的各项客观费用，主要包括宗地内、宗地外
5、的开发费。计算按照该区域土地平均开发程度下需要投入的各项客观费用来计算。（1）宗地红线外的土地开发费：道路费、基础设施配套费、公用设施配套费和小区开发费；（三通、五通、七通）（2）宗地红线内的土地开发费：一般有土地平整费和小设施配套费。（一平）（考虑估价目的和投资主体不同，宗地红线内的小设施配套是否计入）,第7页/共33页,二、地价构成分析,（四）税费,1、征地过程中发生的税费一般有：占用耕地的耕地占用税；占用耕地的耕地开垦费；占用耕地的新菜地开发建设基金；征地管理费；政府规定的教育基金及其它有关税费。2、房屋拆迁过程中发生的税费一般有：房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费；政府规定的其它有关税费。
6、,第8页/共33页,二、地价构成分析,（五）土地开发投资利润和投资利息,1土地开发投资利息 按照界定土地开发的正常开发周期、各项费用的投入期限和资本利息率，分别估计各期投入应该支付的利息。土地开发周期超过一年，利息按照复利计算。2土地开发投资利润 土地开发利润指土地开发中投资应该计算合理的利润。计算公式为：投资利润（土地取得费土地开发费税费）投资回报率（各项投资的正常回报率）,第9页/共33页,二、地价构成分析,（六）土地增值收益与土地开发投资现值,1土地增值收益分类生地状况：用途改变，如农用地转变为其他建设用地所增加的土地收益 国家权利行使，收益归国家所有，对应绝对地租熟地状况：在已经征用的
7、土地上，投资开发导致土地性能改变，提高经济价值，增加的收益。归国家所有级差地租2土地增值收益计算 生地中的土地增值收益：一般是在成本价格的基础上利用增值收益率（%）进行修正。熟地中的土地增值收益：一般考虑级别变化带来的地价变化,第10页/共33页,三、成本逼近法适用范围,（一）特点：（1）成本不能反映土地效用和土地价值（2）未加考虑市场有效供需情况（3）能评估用地价格的基本部分，增值地租无法估算（4）弥补收益法、市场比较法在房地产市场不发达，缺乏交易实例时的不足。（二）适用范围（1）适用于新开发的居住用地、工业用地的地价评估，不适于建成区域已开发的商业及住宅用地估价（2）对于既无收益又很少有交
8、易情况的学校、公园等公共建筑、公益设施等特殊性的大面积土地估价也比较适用。（3）可作为投资者衡量投资效益、进行土地开发可行性分析估算土地成本价格的一种的重要方法。（4）实践中用于工业用地基准地价或其他用地基准地价评估的最低界限,第11页/共33页,四、成本逼近法公式,（一）成本法的基本公式：新开发土地价格=土地取得费土地开发费正常利税 新建房地价格=土地取得费建筑物建造价格正常利税 旧有房地价格=土地重新取得价格建筑物价格（现值）（二）成本逼近法模式 1.标准地价模式 标准地价模式完全按照成本法的公式套算地价标准地价 土地价格=土地取得费土地开发费利息利润+土地增值税费 2.调整系数模式 以成
9、本地价为基础，根据开发各种因素的影响条件制定不同的调整系数综合确定地价。以征地费用、平整土地费用和基础配套费用为基础，同时考虑区域级差、地价的影响，然后根据土地计划用途、固定资金投入规模、土地费用的缴付期限、投资的先后等内容确定不同的调整系数。,第12页/共33页,四、成本逼近法公式,3.生地累加模式 生地：开发前的土地，也就是形成建设用地前的土地。生地累加方法是有关部门提出的计算生地近似价格的方法。其公式为：生地价=征地费用（1+r1）n+nr2+出让年期内场地使用费折现总和 熟地价=生地价（1+r1）n+nr2+基础设施投资及相应的利息、利润 r1 借款年利率；r2 投资年利润率；n 征地
10、年期数特点（1）将征地期间征地费用的利息计入土地价格；（2）将征地费用看着一种投资，其应获取的社会平均利润计入地价（3）将外资企业的“场地费用”近似代替地租一种投资,第13页/共33页,四、成本逼近法公式,4.“实物地租模式”由政府将土地划拨给公司开发经营，并向开发公司收取实物地租，包括由开发公司负责兴建的城市基础配套设施，或上交一定数目的房屋或承担一些建设项目任务等。5.城市土地使用价值模式 认为土地价格是由城市土地使用价值所体现的价值所决定的，城市土地使用价值的形成过程就是对形成城市土地的社会劳动的投入过程，其中大部分可以直接计算。地价=土地建设成本+开发单位上缴税金+开发公式正常收益+级
11、差收益+垄断收益土地建设成本=土地征地拆迁费用+开发成本+城市基础设施分摊配套费用开发单位正常收益=投入资金的正常利润（20%）+开发建设贷款利息级差收益：根据宗地所处的城市土地等级，以最高等级的中心商业区的级差收益为基础，乘以相应的等级折扣系数和用途折减系数。,第14页/共33页,四、成本逼近法公式,6.新开发土地成本逼近法公式 日本的原价法计算公式，所谓的新开发土地指近期待开发或正开发的土地，新开发土地价格是以土地取得费（征地拆迁费）和开发土地所需投入的资金（土地开发费、税收、其他）作为土地重新建造的原价，再加上有关利税求取。计算公式：开发后的土地销售价格=土地开发前价格*（1+土地成本利
12、息负担月*投资收益率）+开发工程造价*（1+开发工程利息负担月*投资收益率）1/建蔽率 1/(1-销售及管理费)建蔽率=可供建筑面积/全部开发区面积,第15页/共33页,五、成本逼近法步骤,（一）判定待估土地是否适用成本逼近法（二）收集与土地估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等资料；（三）通过直接或间接的方式求取待估土地的土地取得费，土地开发费及相关的税费、利息、利润；（四）确定土地较开发前的价值增加额；（五）按地价公式求取待估土地的土地价格；（六）对地价进行修正，确定待估土地的最终价格。,第16页/共33页,六、成本逼近法应用,（一）成本逼近法应用注意事项,1.土地取得费和土地开发费均
13、应是评估期日的重置费用，即应是按照评估期日的有关规定和物价水平确定土地取得费和土地开发费的计费项目和取费标准，而不能按照企业实际取得和开发利用时的实际投入计算，2.各项费用的取费标准应有足够的依据和充分的分析。各地政府在不同时期均根据当地当时的情况制定征地费用的项目和标准，应首先依据这些规定标准进行评估计算；对于实行征地费用包干地区，可通过全面调查各类征地费用案例，采用比较的方式确定。而且不管采用什么方式确定，均要进行充分的分析。3.成本逼近法评估结果一般作为投入成本价格分析，用于作为市场交易价格应慎重。在市场经济条件下，决定商品价格的重要因素是商品的效用和供求关系，不是商品的成本，如果商品成
14、本受到不合理增加，会由于其投入成本过大而失去市场竞争力，导致其价格下跌。因此，利用成本逼近法评估出土地价格可作为分析企业在开发和取得土地过程中的成本支出，核定土地资产和进行帐务处理，如果直接用其作为市场交易的成交价格，则补充市场分析，采用市场比较法或其他的方法的评估结果，进行相互校核和验证。,第17页/共33页,六、成本逼近法应用,（二）成本逼近法应用案例1,【例1】估价对象概况：某地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用每亩为6万元，征地过程中发生的其他费用平均每亩为2万元，土地开发费平均每平方公里米为2亿元，当地银行贷款年利率一般为12%，每亩地征地完成后，土地开发周期平均为2年，且第一年开发投资
15、额一般占全部开发费用的30%（计息期1.5年，另外70%计息期0.5年），开发商要求的投资回报率一般为15%，当地土地出让增值收益率为10%。试采用成本逼近法估算上述土地单位价格。采用成本逼近法估算上述土地价格（单位：元/每平方米）,第18页/共33页,六、成本逼近法应用,（二）成本逼近法应用计算案例1,估价过程：（1）计算土地取得费土地取得费=（60000+20000）/667=120（2）计算土地开发费：200000000/1000000=200（3）计算投资利息：120（1+12%）21+20030%（1+12%）1.51 20070%（1+12%）0.51）（4）计算开发利润：（120
16、+200）15%（5）计算土地价格：（）（1+10%）,地价一次性付款,30%开发费用利息,70%开发费用利息,第19页/共33页,六、成本逼近法应用,（二）成本逼近法应用案例2,【例2】某开发区土地总面积为5km2,现已完成了“七通一平”开发建设，开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地1.5 km2。该开发区现拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积10000。根据测算，该开发区每亩征地费平均为5万元，完成一平方公里的开发需投入2亿元。一般征地完成后，“七通一平”的开发周期为2年，且第一年的投资额占总开发投资的40，全部土地投资回报率为20,土地出让增值收益率为20，当年银行
17、年贷款利息率为10，土地还原率确定为7。试估算出让该宗土地的单位面积价格和总价格。,第20页/共33页,六、成本逼近法应用,（二）成本逼近法应用计算案例2,估价过程：1.土地取得费计算征地费5万元/亩=75元/2.土地开发费 2亿元/km2=200元/3.开发利息=75(1+0.1)21 20040%(1+0.1)1.51 20060%(1+0.1)0.51 15.7512.35.8633.91元/4、开发利润=（75200）2055元/5、土地增值收益（7520033.9155）0.272.78元/,第21页/共33页,六、成本逼近法应用,6、计算土地价格 7520033.915572.78
18、436.69元/7、进行可出让土地比率修正 由于土地开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地是无法出让的，因此这些土地的地价要分摊到可出让土地的地价中，计算公式为：开发区可出让土地比率（开发区总面积不可出让土地面积）/开发区土地总面积（51.5）/510070 可出让土地的平均单价436.69/70623.84元/8、进行土地使用权年期修正50年土地使用权价格623.8411/(1+0.07)50 602.66元/9、计算土地总价格土地总价格602.66100006026600元,第22页/共33页,2.1 宗地地价评估概述2.2 建筑物的估价 2.3 成本逼近法 2.4 收益还原法
19、2.5 剩余法2.6 市场比较法2.7 基准地价系数修正法 2.8 路线价修订法,2 宗地地价评估方法,第23页/共33页,2.4 收益还原法,一、收益还原法概述二、收益还原法计算公式三、收益还原法估价的步骤 四、收益还原法的方法应用 五、收益还原法实例,第24页/共33页,一、收益还原法概述,（一）收益还原法定义 收益还原法（Income Capitalization Approach），又称收益资本化法（Income Method），投资法（Investment Method）、收益法、资本化法，它是将待估土地的未来正常的年纯收益（地租），以一定的土地还原利率还原，以此估算土地价格的方法。
20、（二）收益还原法原理 1效用价值论土地效用衡量价值 2地租理论阐明土地收益与地租、地价关系 3。生产要素分配理论收益在土地、劳动、资本和经营四大生产要素之间的比例分配 4预期收益原理阐述地价是不动产未来收益权利在现在的价值，是土地收益的时间区间确定的基础。,第25页/共33页,一、收益还原法概述,（三）收益还原法特点 1具有理论基础 2所求价格为收益价格 3还原结果取决于纯收益和还原利率（四）收益还原法的适用范围 1收益为目的估价 由于收益还原法以求得不动产纯收益为前提条件的估价方法，因此该方法最适合于获取收益为目的的不动产估价。它对于商业性的土地、房屋等不动产的经营或有潜在收益的不动产估价最
21、为合适。对那些没有收益的不动产如机关、学校、公园等公益性不动产评估不太适用。2具备经常的、稳定的收益 不动产收益应该是经常的、稳定的收益，对现实收益不正常的不动产，应以客观收益来计算收益价格。,第26页/共33页,二、收益还原法计算公式,（一）纯收益和还原利率每年都不同,根据现值公式，则有P1=a1（1+r1）P2=a2（1+r2）（1+r1）P3=a3（1+r3）（1+r2）（1+r1）Pn=an（1+rn）（1+rn-1）（1+rn-2）（1+r2）（1+r1）地价公式：,第27页/共33页,二、收益还原法计算公式,（二）纯收益和还原利率每年都相同,根据公式原型有：P=a（1r）a（1r）
22、2a（1r）3a（1+r）n(1)将上式两边同时乘以1/（1r）有：P/（1r）=a（1r）2a（1r）3a（1+r）n+1(2)由（1）（2）得到：1、收益还原法的有限期基本公式：2、收益还原法的无限期基本公式（n）：,第28页/共33页,二、收益还原法计算公式,（三）纯收益在前若干t年有变化，后若干年n-t不变，还原利率不变,当t年以前（含t年）纯收益有变化，其值为ai；t年以后纯收益无变化，其值为a；r每年不变且大于零，使用期无限时，土地价格的计算公式为：1土地使用年期无限基本公式：2土地使用年期有限,第29页/共33页,二、收益还原法计算公式,（四）未来若干年后不动产价格已知,当未来某
23、年的土地价格已知，而已知土地价格的年份以前的纯收益有变化，r每年不变且大于零时，土地价格的计算公式如下：若a1=a2=at=a,第30页/共33页,二、收益还原法计算公式,（五）纯收益按差比级数增减，还原利率不变,1纯收益按等差级数增（1）土地使用年期有限：（2）无限期基本公式2纯收益按等差级数增（1）土地使用年期有限：（2）无限期基本公式,第31页/共33页,二、收益还原法计算公式,（六）纯收益按等比级数增减，还原利率不变,1纯收益按等比级数增（1）有限期基本公式：（2）无限期基本公式：2纯收益按等比级数减（1）有限期基本公式：（2）无限期基本公式：,第32页/共33页,作业三,从理论基础和方法原理方面 分析成本逼近法与收益还原法的区别、优缺点以及适用范围,第33页/共33页,
