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1、 台湾小吃街项目推广提案目录：一、 小吃街市场分析二、 商业物业分发展小吃街的必要性及可能性三、 各地小吃街发展经验四、 推广策略研究五、 建筑部分产品建议及定位六、推广策略研究七、推广阶段的工作细化八、小吃街销售策略及安排九、联营（管理与经营）十、招商第一章：小吃街市场分析餐饮市场目前市场很大，小到街边小摊小贩大到饭店酒店，做餐饮的没有不赚钱的。餐饮市场新动向：1、 小吃街是城市文化风景和旅游观光地 随着消费理念的转变和商业模式的多样化，特色街区在全国迅速发展起来，已成为打造“城市名片”的形象工程，如北京的王府井大街，黄山的屯溪老街等，各地政府也加快了文化特色街、旅游休闲街的建设步伐，小吃街
2、作为特色街区的重要组成部分，不仅为城市商圈增加了色彩，也将旅游景区与商业街功能二者的功能进行融合提升，因此小吃街的建设不仅可以促进商业街的升级发展，促进城市或街区商业的兴旺发展，带来更多的经济效益，还可以丰富城市旅游产品，对提升城市吸引力，打造城市个性化符号有积极作用。2、 小吃街是城市记忆名片 小吃传承着当地特色文化，已经在人们的日常生活中留下了不可抹去的印记，深埋于人们的心底。小吃生活还不断演化出对不同文化表达和体验，所以说小吃街可以说是城市正逐渐逝去的一种生活的留存方式，它能给当地人一种怀旧、留恋的体验，同时也能够给外地游客需找地方性生活和体验地方特色提供一个不可多得的场所，在西安、开封
3、、洛阳、南京等一些历史文化名城，小吃的传承中更是蕴含了深厚的历史文化底蕴。游客们在享受美味的同时更是加深了对历史文化的了解。西安的德发长风味饺子、同盛祥牛羊肉泡馍等地方小吃已经入选国家级非物质文化遗产名录，以更好地传承、保护西安特有的文化。3、 小吃街是市民放松心情，休闲的好去处 临近市中心和临近商业区的地理优势，使得小吃街可以一直都是人流如潮的生活场所，从早到晚都有风味独特的食物向市民游客提供，在热闹拥挤的氛围中常常令人们忽略了他人的眼光，从而摆脱了日常生活中各种礼节的约束，肆意的表现出各自融入其中的方式，人们从进到小吃街之前就已经意识到他们是想随便来这里吃点什么，而不是计较该如何吃，不受拘
4、束的一饱口福成为主要的目的。 小吃代表了一种特定的生活方式，对当地人来说，在这里人们不仅能吃饱，还能释放自我，缓解日常生活和工作带来的压力，对外地人来说，所代表的地方特色让他们产生一种猎奇和比较的心理。在北京，食客随意都可找到好的去处隆福寺小吃街、王府井小吃街和东直门内大街都是人气旺盛的地方。收入不高的人群在北京小巷里密密麻麻的小吃点也能找到自己的生活。因此，从这个层面上说，小吃街所代表的地方传统文化是人们赖以维持和认同的载体。4、小吃街是城市商圈的重要组成部分 小吃街是城市商圈中氛围最活跃的场所，是市容、市貌中最繁华的景观，是推销一个城市最引人注目的名片。小吃街中的一些特色品牌在国内外都已经
5、形成深远的影响，使小吃街充分发挥了集散人流、客流的功能，也为城市商业的发展提供了足够的人气，人气带动了商品的集散，从而促进了买卖兴隆。 推广地方传统文化，提高城市知名度，带动城市升级改造。小吃街作为城市的形象载体，充分发挥了承载着城市的浓郁文化和历史、弘扬民族文化和商业传统的作用，并且在自身的发展过程中把城市文化、主流文化、大众文化和商业文化融合在一起，提升了城市品位，并带动了城市发展。感应时尚，带动旅游业蓬勃发展。在饮食文化中加入旅游元素时，在二者相结合的发展过程中也对城市现有旅游硬件提出了挑战，并为城市商圈提供了大量的潜在购买力，不仅增加了商业收入也改善了城市设施建设。 小吃街是现代城市中
6、不可或缺的重要有机部分，在新一轮的城市改造过程中要加以引导和支持，在发展小吃街可以吸纳大量服务行业的入驻，吸纳劳动力进入本行业，同时增加了餐饮、休闲、娱乐、住宿等需求。第二章：发展小吃街的必要性及可能性1、小吃街是饮食发展的一部分 小吃是地方传统文化与饮食文化长期融合的结果，表现出这种新的小吃文化形式的强大生命力。在文化的交融过程中，饮食文化不断吸收。接纳、融合地域文化，把以外来成分为主的饮食文化变成为具有地域特色的餐饮文化。极大丰富了中华民族饮食文化的内涵，是中国传统饮食文化的重要组成部分，要不断的发展和完善。 小吃街是现代人追求地道、真实体验的场所。所继承的文化遗产常让人们对其给予怀旧的情
7、怀。中华地区历史悠久，孕育了中华民族及其光辉灿烂的文化。随着旧城改造工程的实施和加速，城市中越来越多的老街道不复存在，大片的老街区被拆迁，所以说小吃街的发展是城市历史的一个缩影，是对传统饮食文化的传承与发展。 2、 小吃街有利于增加就业 小吃街创业为下岗再就业提供平台，鼓励支持下岗失业人员自主创业，并已创业带动更多人实现就业或再就业。武汉户部巷的百米小巷里，一批下岗职工靠创业致富了，同时也创造了品牌经营、统一管理、协同作战的小成本创业成功模式这条长147米的小巷里，经营着170余种小吃，一年接待360万顾客，营业额达2520万元，创造就业岗位600余人。 小吃街为剩余劳动力转移提供合理流向。剩
8、余劳动力转移，通常是向第二、第三产业转移，且雇工身份较多。在目前劳动力工资背景下，对流出地经济发展的促进作用较小。广西南宁市政府依托出传统商业文化进行劳动力升级转移，建立社会网络，加强引导，大力发展中山路小吃街，不仅解决剩余劳动力就业问题，也为地方经济发展做出了贡献，在城中村改造过程中，发展小吃街可以为村民们提供大量的就业机会和收入来源，为餐饮、休闲、娱乐住宿提供发展空间。 3、 完善城市功能 扩大了地方特色街区的整体规模，小吃街只是特色街区的一部分，小吃街的蓬勃发展为城市商圈凝聚了新的购买力，直接增加了商业街的营业收益，并且间接地带动看特色街区的升级改造，改变了城市面貌。促进城市经济发展，带
9、动相关服务业兴起。小吃街全天候的经营模式汇集了大量人流、客流，人们不满足于单一的消费、娱乐项目，在酒足饭饱之余，客流会逐渐分流到电影院、KTV、茶楼等场所，带动休闲娱乐等服务行业的发展，为城市面貌增加了新的亮点。小吃街的发展也带动了城市建设与旅游业的发展，增加政府税收，提供再就业机会，改善城市基础设施，为城市的整体发展都起到了促进作用。第三章：各地小吃街发展经验 青岛市政府 引导和支持优秀企业，突出海鲜特色，大力开发不同档次、不同工艺的海鲜小吃品种，培育“青岛海鲜”菜系、菜谱。同时搜索导入外地经验和融入青岛海鲜文化的方式、途径和最佳结合点，全力打造青岛海鲜小吃品牌。 重视品牌效应，提升整体形象
10、，挖掘“老字号”餐饮企业品牌，在资金、信息、管理等方面提供政策支持，不断赋予其新的时代特色和文化内涵，努力帮助其青春再现，扩大规模，提高市场占有率。北京中兴王府井小吃有限公司在中国烹饪协会的大力支持下，投巨资在著名的北京王府井商业筹建了王府井小吃城。 武汉相关政府机构，行业组织联手共同参与小吃街规划建设，作为“汉味小吃第一巷”这个品牌，2002年武昌区政府决定实施“早点 健康、就业、防盗、互助”五大亲民工程，就选定看这条仅147米长，当时只有3米宽，只拥有12户小吃经营户的巷子作为了“汉味早点一条街”打造试点，由政府投资对原来破旧的小巷依户部巷明清古朴形制修葺，化古老于新韵，楚风蔚然，特色溢彰
11、、声明远播，加上政府的关注、媒体舆论的引导和广大经营户的努力，历经三次阶段性改造，目前已经成为全国闻名的具有汉味小吃特色的知名品牌。 台湾小吃品牌做专做精，贴近大众生活。列如经营品种单一是台湾小吃的一大特色，每家小吃店的一般都只经营一两样小吃，因此，台湾的小吃街或夜市往往店铺林立，相互依存，对于小吃街而言，品种单一不仅有利于保持传统特色，控制质量，而且易于顾客识别。 成都结盟旅游业，小吃街已被国内外旅游界一致认为是目前旅游产品中最具潜力和优势的王牌产品，一个地区的旅游业发展离不开本地的特色小吃，走进成都“锦里”，就仿佛置身于古韵古风的三国时代，黑脸的张飞、羽扇纶巾的诸葛亮，让你感受三国纷争的历
12、史氛围，2004年以三国文化节的名义开市的“锦里”已成为了成都的另一张名片，号称“西蜀第一街”，被誉为“成都版清明上河图” 小吃虽小，体现着一方水土的自然条件与文化底蕴。北京、西安、南京、成都等历史名城，无不以雅俗共赏、饮食文化发达而著称，相比之下，广元可以围绕小吃街的“品牌化、特色化、规模化、大众化”做文章，对于广元来讲，像广元的女皇蒸凉面、核桃饼、剑门豆腐等地方特色食品都可以融入到小吃街内，而且这些小吃都有很浓厚的历史文化内涵，像麻柳刺绣等民间艺术也可以得到很好的宣传和推广，让国内外游客了解广元文化，熟悉广元的风土人情，对广元的旅游业的发展起到画龙点睛的作用。第四章：推广策略研究命名方案：
13、 A：台湾小吃街说明：定位“准确度及范围的大小”决定了物业上市后的抗风险能力和发展潜力。项目理解： 台湾小吃街在台湾当地有许多，街上有各种各样的台湾小吃，每条街都是生意红火，客人满座，尤其到了晚上人流更是增多了许多，可见美食街在台湾的欢迎程度。项目优势（S）：A：地理位置；B：交通便捷；C：产品风格的创新；D：定位优势（台湾小吃风味美食）做“具有规模和特色餐饮”；E：消费群体；周围群众及来玩的游客F：项目配套（大约3000平方米的餐饮广场）；G：专业的商业物业管理，真正的理财管家。项目定位：台湾小吃街产品档次定位：中等消费方案：台湾各种特色小吃理由：A：通过对2013商业分析，2013年将出现
14、商业物业泛滥，要想市场认可自己的商业只有从准确定位、商业规模、管理模式、等方面进行研究；所以需要有规模。B：搜索整个市没有一个地方餐饮是纯台湾特色小吃街，规模在5000平方米以上，更不用说台湾特色餐饮；是餐饮的空白区。C：本项目区域汇集了较多的高收入消费群体（比如：各小区业主、各市政单位、各公共活动场所“体育馆、图书馆、宋瓷博物馆、渠河公园”活动人群等。他们将成为中高档次餐饮消费的主力军。D：项目的配套为中高档次餐饮消费者提供便利。如：3000平方米的餐饮广场为消费者提供餐饮前后的休息及活动空间，停放车辆等；真正做到休闲餐饮，餐饮的延伸。E：交通便捷，延伸了驾车前来餐饮消费者；1、影响营销的三
15、个消费层次（1）投资消费人群（2）经营消费人群（3）终极消费人群2、各层次消费人群特征（划分极不明确、区域、职业、年龄等）（1）终端消费者主要消费特征购物是否方便、经营是否有特色，产品内容是否丰富，选择余地是否大，环境购物是否舒心。他们的消费行为表现为：注重产品品质与舒适性，新鲜时尚事务对其有较高的吸引力。年龄25-60岁，家庭收入水平中上（人均月收入3000元以上，家庭月均收入10000元以上）且呈上升趋势，生活稳定。注重生活的便捷、周边生活设施及健康休闲场所的完善。客户群年龄层心理特征青年25-30岁1. 注重保持与外界紧密的接触，担心落后于他人2. 追求时尚的元素3. 迫切希望能得到社会
16、的认同中年31-45岁1. 注重商业社交2. 追求经典，有代表性的元素3. 更为沉实、稳重、理性中老年46-60岁1、以传统为自豪2、表现出较为强烈的怀旧情结3、更为成熟谨慎(2)商铺的经营者消费特征关注地段位置的优劣，交通是否方便，聚集人气的能力如何，消费者对于经营项目的接受度年龄30-45岁，渴望成功，勤奋努力，有危机感。具有丰富的服务行业经营管理经验，对经营项目有独特的眼光，注重经营环境带来的影响。经营者年龄：客源年龄25-34岁35-45岁45以上比例5%55%20%（3）商铺投资业主消费特征关注地段位置的优劣，投资的升值潜力如何是其利益点；年龄30-60岁，生活稳定。他们的消费行为表
17、现为：希望物有所值，购买较理性，通常花钱有计划，较为谨慎，注重产品是否具有升值潜力。投资者年龄客源年龄25-34岁35-45岁45以上比例20%50%30%投资者来源地：户口类型外来常住外来暂住本地常住比例35%15%50%第五章：建筑部分产品建议及定位(一) 产品规划的原则:1、 尽可能的增加可售面积，减少不必要的浪费，一方面可以增加整体项目的利润，另一方面可以降低平均单位面积的售价；2、 根据总价控制原则，单位销售面积控制在60以内，将每个投资机会控制在25万左右，这样可以适当减小产品风险；3、 交通组织井然有序，通道不宜拥挤，景观设计科学、合理有利于人流的聚集；4、 保持每个门市的开间进
18、身，符合客户的具体的经营需求；5、 在经营业态的规划选择上，既要保证入气吸纳的整体统一，更要保障经营个体的相对独立；(二) 规划方案的建议：考虑到项目定位与产品定位的统一性，本项目的商业部分可增加丰富的立面感观，制造出和项目定位：台湾特色美食小吃街l 相统一的产品；“古色古香”的建筑。要古色但要以明快、向上的色彩诉求。l 主要体现：“雅、尚”风格。l 真正建造出具有文化底蕴的建筑。产品定位：A：首家台湾特色小吃美食街：建议在各个入口修建特色牌坊来升华项目形象；做到真正意义上的独一无二。要把所谓这种文化从建筑物上完全体现出来，让消费者来感受。产品宣传：传承民族建筑精髓弘扬中华餐饮文化第六章：推广
19、策略研究体现要点：l 特色产品的独特性及台湾产品的多样性l 产品与推广及销售的统一性；l 产品定位（首家台湾特色小吃美食街）l 形象定位（“台湾特色美食”风格）l 具有较深的文化底蕴；古朴、厚重、高档、典雅。主题（暂定）：A： 演绎千年文化，品尝特色美食。B：走完整条路，吃遍台湾美食C：食尚开席,精华传承。D：让投资成为事业！第七章：推广阶段工作细化广告推广：电视广告、报纸广告、户外广告。综合分析：刊播电视、报纸、和户外广告是楼宣传推广的主要形式；电视广告：理由：考虑到本项目的规模，为了在人民心中创一个形象，塑造知名度；以“台湾特色小吃”项目独有的定位优势创作电视宣传片（如：规模，理念等）操作
20、：1、确定宣传主题 ：A：演绎千年文化，品尝特色美食。B：首家台湾特色小吃美食街2、刊播时间（从导入期限到强销期限）；3、确定好宣传主题交广告公司制作或电视台制作；4、主要投放电视台为 电视台；5、定期作广告检测效果，主要是抽样调查；报纸：理由：1. 宣传范围广，携带阅读，信息量大，灵活性强；2. 宣传费用高；操作：1. 宣传推广主题的确定（分不同的阶段确定不同的主题）A：演绎千年文化，品尝特色美食。B：首家台湾特色小吃美食街户外广告：理由：1、地域性强；2、主要以塑造美食形象为主；3、费用低容易快速塑造项目形象；4、具有一定的时效性；操作：1、确定推广主题 A：把美食当成一份礼物送给家人。
21、B：一次决定，终生坐享其成。2、投放方式：以确定的推广主题为内容更换现有的广告牌。（POP广告的更换）3、车身广告（更换现有的内容）；第八章：小吃街店铺销售策略及安排销售策略推广：一、售后代租售后带租：这里所述的售后带租指的是一种开发商、业主、承租者三方事先约定，由发展商将物业分割给业主，业主统一将物业经营权交由发展商出租给承租人，并在规定的年限内定期获得一定收益的房地产营销手段。消除投资型客户的后顾之忧，让业主有“坐想其成”之感。理由：讲“诚信”两个字；宣传效果好，没有任何影响；客户资源的合理利用；增加项目的市场占有优势；增加项目的抗风险能力；操作：积累来访客户，作好客户登记（只租不买者）；
22、根据项目定位，合理筛选一批适合定位的目标群体；做好前期“出租”这一内容的宣传；根据周边市场初步定一“出租”价；物业销售后找和项目匹配的承租者；二、以租带售以租带售：发展商和承租者签定承租合同，承租者定时向发展商支付租金。理由：考虑到项目的增值空间大，暂时缓和等待最佳销售时机；充分考虑开发期间所开支的一切费用（资金充裕）；现在销售市场不佳，人气不旺为了引进大量的人气，以出租的方式巧妙的做活市场，到时机成熟再进行销售。发展商考虑自己以后经营；操作：根据市场做好出租物业价格体系；要有超前的眼光，预测市场的前景，进行自己投资的可行性分析；要建立一只专业商业物业管理的队伍，用专业物业管理来延伸项目的品牌
23、。可以考虑引进部分特色商家（比如有一定规模和代表性），采用的方法是最低的租金出租，让其先行入住形成旺铺的局面，带动后期的购买商家。注：经验表明，已租赁的商铺由于能为购买者带来伸手可及的利润，满足了以投资获取回报为目的的目标客户的需求，更容易销售。三、 变相返租（产权商铺返回报）变相返租：发展商承诺消费者，购买后一次性或分阶段性给消费者一定量的回报。理由：商铺的消费层始终以中小投资者为主导，由于稳定的投资心理，更注重投资回报效益，该点是目前投资型客户关注的焦点，也是投资信心所在。以一定的回报作信心支持，可望吸引投资者入市，达到迅速消化本商业的效果。发展商能最快速度回收资金；提高消费者的购买信心，
24、引导消费者投资，能快速的建立项目形象，让市场最短的时间内认可它；让消费者要知道有如此大的优惠；业主以较少资金获取稳定回报，并如愿拥有自己的投资物业；从价格上要让投资者有以合理价格取得理想经营场地；证明项目的投资空间大，回收稳定；操作：做好“投资回报”的可行性分析；定好回报的年限及项目年回报比例；以年“投资回报”为内容从广告推广角度进行对外宣传，树立项目的高回报形象；根据商铺的位置，客户的付款方式调整回报比例；对整个商业部分回报比例进行控制（6%10%）;第九章：联营（管理与经营）联营：物业的管理权和物业的经营权分开，通过聘请或成立专业的商业物业管理公司进行管理，做到统一经营，统一管理真正为购买
25、者提供投资管家。理由：因为 现在缺乏有规模的商业物业及专业的商业物业管理；从管理创品牌专业的管理公司可以为业主提供投资方案，做到投资有序，专业理财，将投资风险控制为0.提高买家的投资信心；具有一定的操作难度；操作： 可以从他城市聘请专业商业物业管理公司进行专业管理；或自己建立一只高素质的商业物业管理队伍；根据商业物业管理公司的管理经营方案，有步骤的实施；承诺限期回购承诺限期回购：发展商在销售商业物业时给业主承诺，业主在使用一定年限后将商铺返还给发展商，发展商可按原来价格回购的一种销售方法。理由：提高买家的投资信心；要有超前的眼光，能够百分百肯定项目在一定期限后有较大的升值空间；此销售方法对发展
26、商要求比较高，无论实力、公司的信誉度等；承诺限期回购是现在商业销售市场上效果最佳的一种销售方式；操作：根据现有商业市场分析，近年来商业物业的年升值比例；准确对项目所在区域的商业进行分析，计算出年升值比例；根据准确的年升值比例，确定向买家承诺的回购年限；确定回购年限后，以“承诺限期回购”为重点进行推广；做好到期回购的准备；在销售完毕后要加强对本商业进行管理、宣传、做好一切售后服务；做商业“铺王”销售 发售之初，选择本项目较好的25铺面，标价高于现有市场；签定35份假合同，一方面可以提升客户的心理价位，哄抬价格水平；另一方面又刚好保留了部分旺铺，为后期的销售做足了销控。“超低首付”计划+“返租回报
27、” “超低首付”计划：又叫“超轻松付款计划”首付20%买商铺。在首付款采取“交二缓三”的首付分期。又推出一次性预付两年的租金（5%年投资回报）计算，相当于总款的10%的优惠；这样购买“荣兴贻景民俗文化美食街”商铺一套只要首付1.5万；物业交房时在付首付的30%；例如：20万按照5成10年的按揭方式付款总价首付50%分三次付清第一次首付（签约时付20%）一次性预付两年的租金10%签约时实际付款15万7.5万3万1.5万1.5万策略：主题：即买即收高额年回报年回报高达10%（暂定）返租年限为：3年D1：凡选择一次性付款购买商铺以年10%投资回报率返三年；D2：凡选择按银行揭购买商铺以年6%投资回报
28、率返三年；如：付款方式投资额年回报率平均年回报回报年报回报总额一次性100000元10%10000元3年30000元银行按揭100000元6%6000元3年18000元排号策略：A：保留110号，从11号开始排；排号者先不确定具体位置，“只能初步明确意向位置”。B：方式B-1：诚意金500元3000元5000元；B-1-1：缴纳诚意金500元者开盘享受500元抵2000元；B-1-2：缴纳诚意金3000元者开盘享受3000元抵5000元；B-1-3：缴纳诚意金5000元者开盘享受5000元抵8000元；开盘促销形式：价格比起步价低100200元/但限30套（注：对广告说30套实际可以只拿10套
29、）挑位置较差的商铺。第二天同样按此方法销售，并附加一定的软性文章（内容主要是宣传第一天的成绩制造强销氛围）。价格策略：A：附（价格表：略）B：多种付款方式及内容（体现付款方式的多元化）B-1：一次性付款，享受9.5折；B-2：银行按揭，首付5成，其余银行提供10年按揭，享受9.8折；第十章：招商招商准备及实施：时间： 2014招商手册的准备：内容：1、 项目概况；（市政规划）2、 项目定位；3、 整个项目的前景规划；4、 区域优势；5、 项目优势分析；6、 区域招商政策；7、 项目招商优惠措施；操作：1、通过市计委，市商委获取部分商家资料；2、争取加入对外招商队伍；3、享受所有对外招商的优惠措施；4、以户外广告为主，发布招商信息；5、销售部现场招商，通过招商手册详细介绍项目；6、对有意向客户进行一对一招商；7、对目标商家举行项目推荐会；确定招商对象：台湾特色小吃种类：引进台湾的小吃有：大肠包小肠、大鸡排、汉堡、等等上百种特色小吃。
