安徽广德县房地产分析报告34DOC.doc

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1、广德县房地产市场分析报告2008-3-29 本报告主要意图是：根据对广德县实际经济状况，政策导向、房产市场的研究得出是否有投资价值；并结合地块所处区域实际情况，研究地块的可行性。提纲：第一部分 广德县宏观环境研究3第二部分 广德县房地产市场研究17第三部分 地块所处区域研究32第一部分：广德县宏观环境研究本章通过对广德县概况、经济发展、居民生活及城市规划等宏观层面的阐述与分析、预测，把握广德县房地产市场所处的宏观环境及未来发展趋势。第一节：城市概况地理位置：广德县区位优越、交通便捷。位于皖苏浙三省八县市结合部，辖区面积2165平方公里，是安徽省的东南大门，距离上海240公里、杭州130公里、南

2、京160公里、黄山190公里，“两个半小时经济圈”里有上海、合肥、南京、杭州4座省会城市和16座经济发达的大中城市，是华东沿海经济挺进安徽等中西部地区的第一站。318国道、申苏浙皖高速、芜杭铁路和3条省道穿境而过，交通便捷，物流发达，广德县已成为长三角经济向内地辐射的物流副中心。资源状况：广德县土地资源储备丰富，有耕地 42 万亩，林地 171 万亩。广德县是 “ 中国竹子之乡 ” 、 “ 中国板栗之乡 ” ，被国务院列为 “ 全国山区综合开发示范县 ” 和 “ 全国经济林建设示范县 ” ，境内竹林面积 75 余万亩，毛竹蓄积量 1.5 亿株，居全省第一、全国第六，板栗面积、产量居全省前列。广

3、德县是 “ 长三角 ” 地区的矿产资源大县，矿藏资源极其丰富，开发前景十分广阔。现已探明具有开采价值的有金、铁、铀、煤炭、石灰石、大理石、萤石等 30 多个品种，尤其是品位较高的黄砂，畅销长三角市场，年运销量达 200 万吨。城市与基础设施建设：广德县城市建设日新月异。 2007年，广德县城区面积达到12平方公里、人口15万。位于县城东部的安徽广德县经济开发区，一期规划面积9.5平方公里已建成，二三期规划正在加紧建设。区内设有外贸加工、特色工业、高新技术产业和商贸综合服务等多个功能区。区内道路按省级开发区标准设计，供水、供电、供气、排水、排污、通讯管线均已一次性铺设到位。基础设施日臻完善。全县

4、以高速公路为主体的公路网四通八达，连接着中国经济最活跃的长三角地区。县内乡乡通油路、村村通公路。县城10万吨直供水项目一期工程已经建成，能够确保城市居民和各类企业的用水需求。 广德县经济开发区规划图经济发展：魅力广德县-安徽省“十强县”、“浙商 (省外)投资潜力城市”之一的广德县，近年来争当全省东向战略的“桥头堡”和率先崛起的排头兵，大力实施“工业兴县，竹业富民”发展战略，以招商引资作为发展经济的突破口，不断优化经济发展环境，加快县域经济融入长三角步伐。2006 年引进外来投资项目 182 个实际到位内资突破 20 亿元，居全省第二；利用外资 1608 万美元，名列全省第十，招商引资总量居全市

5、第一。目前，国有集体企业改革全部完成，民营企业全面涌入，改革先行带来的体制优势日益显现，“百姓创家业、能人创企业、干部创事业”的氛围空前浓烈，仅 2006 年全县新增个体工商户 1768 家，私营企业 373 家。亿元企业由空白发展到18家。人文环境：广德县古称桐汭，东汉建安初置广德县，取名意在 “ 皇恩浩荡，帝德广大 ” ，迄今已有 1800 多年，历史上先后归属吴、越、楚国，受其文化传统影响深远。广德县钟灵毓秀，代有名人，广德县是一个移民县份，由于历史上中原文化、徽文化和吴越文化的多重熏陶，铸就了广德县人民热情、豪爽、好客、大度的优良传统。目前，在广德县城乡经商兴企的外地投资者众多，无疑与

6、文化传统息息相关。 名胜旅游：广德县，山清水秀，如诗如画，国家重点风景名胜区太极洞、万顷碧波的卢湖竹海、浓郁祠山文化的横山森林公园、令人叹为观止、流连忘返。第二节：经济概况要点概述： 广德县经济发展强劲并持续快速增长，跻身全省“综合十强县”和“动态十佳县”行列， 三产比例更趋合理，进一步奠定广德县投资创业热土的地位； 财政实力与税收进一步加强； 固定资产与工业投资进一步加大； 城市基础配套设施不断完善，给房地产发展提供良好的城市环境。一、 国民生产总值与人均GDP持续快速增长广德县资源丰富，工业较强。已经形成机械加工、玩具电子、纺织服装、水泥建材、医药化工、竹制品和农副产品加工业等支柱产业，近

7、几年经济持续高速发展。（一）广德县GDP（资料来源：广德县国民经济和社会发展统计公报）广德县经济持续高速增长。2006年GDP达到50.7亿元，年均增幅为14.4%，在全省十强县排名中列居前位。（二）人均GDP年份GDP06年10068（RMB）05年7990（RMB）04年6754（RMB）（资料来源：政府统计公报）2006年广德县人均GDP-10068元，比上年增加3078元，同比增长26%，人均水平跨上新台阶。二、 二、三产业比例更趋合理，各产业总值增长速度迅速（资料来源：广德县2004、2005、2006年国民经济和社会发展统计公报）l 经过不断调整，新型三产异军突起,房地产、商贸、物

8、流、旅游业发展迅猛,成为拉动县域经济发展的重要力量。l 第一产业完成增加值22.5亿元，增长9.2%；第二产业完成增加值40.5亿元，增长25.4%；l 第三产业完成增加值27.2亿元，增长15.7%。l 第三产业比例的优化、合理及各产业总值不断增加，广德县必将进入一个新的发展阶段。三、财政实力增强，税收进一步增加（资料来源：广德县2006、2005年国民经济和社会发展统计公报）全年完成财政收入7.02亿元，同比增长31.5%，完成地方财政收入4.02亿元，同比增长48.5%。与经济发展密切相关的主体税种增长较快，增值税增长14.6%，营业税增长72.2%，企业所得税增长49.1%。四、固定资

9、产投资与工业投资进一步加大（一） 广德县固定资产投资与工业投资额（资料来源：广德县历年政府部分统计公报）2006年广德县全年全社会完成固定资产投资41.3亿元，增长57.4%，固定资产投资继续保持健康、稳定的增长态势。全年完成工业投资17.61亿元，比2005年增长63%，工业投资力度进一步加大，五、进出口总额迅速加大2006年外贸进出口3920万美元，较2001年增长4倍，连续两年名列全省前十强；全县招商引资中约有85%的项目、90%的资金来源于苏浙沪，连续两年被评为“全省利用外资先进县”，2005年被浙商峰会评为“浙商（省外）投资潜力城市”。小结：近几年，广德县经济发展迅速，三产比例日趋合

10、理，2006年国内生产总值已位于安徽省前列，经济实力的增强促使固定资产投资和工业投资持续加大，为房地产的发展提供稳定的经济基础。第三节：居民生活要点概述： 居民收入与支出都有一定幅度提升，消费能力增强； 社会消费品零售总额增长幅度较大，市场交易繁荣，居民购买力比较旺盛； 居民存款继续增长，市场消费需求未充分释放。一、 居民收入与支出均有提升经济指标类型2004年2005年2006年城镇居民人均可支配收入（元）9458997210349农村居民人均纯收入（元）323537544434人均生活支出（元）228023042009（资料来源：广德县政府部门统计公报、年鉴）2006年，城镇、农村居民收入

11、与支出均有较大幅度提升，生活消费支出浮动不大，可以看出住房支出并未给居民带来较大经济负担。 二、社会消费品零售总额增长幅度较大2004年2005年2006年13.6亿元15.8亿元18.5亿元（资料来源：广德县历年政府部门统计公报）2006年广德县社会消费品零售总额接近20亿，在2005年的基础上增长17.1%，这表明消费品市场交易繁荣，居民购买力比较旺盛。二、 银行存款继续增加2004年2005年2006年3321元3895元4267元（资料来源：广德县历年政府部门统计公报、年鉴）2006年，广德县居民人均存款额达到4267元。这一方面说明居民收入不断提高，另一方面也说明广德县市民投资渠道少

12、，市场消费需求未充分释放，而房地产作为一项重要投资并未被当地居民充分利用，如加以引导，消费者可能将存款转向房地产市场，用作投资或自用。小结：广德县人均可支配收入持续增加标志着人民收入进入快速增长阶段。而收入的持续增加促使家庭支出逐步转向享受型和发展型，进而为房地产快速发展在消费力层面上形成强有力的拉动；大量闲散资金苦于无合适的投资渠道，如加以科学的投资引导，必定能吸引部分客户投资房产。第四节：本部分小结 国民经济的快速发展、居民收入水平的提高、市政道路等基础设施建设步伐的加快为广德县楼市的繁荣和发展创造了良好的外部环境。居民收入的持续增加促使家庭支出逐步转向享受型和发展型，同时，由于广德县特殊

13、的地理位置和经济发展，为广德县楼市提供了多元化的客户来源，进而为房地产快速发展在消费力层面上形成强有力的拉动；第二部分：广德县房地产市场本章试图通过对广德县房地产市场现状及未来走势等分析，了解房地产的过去，把握现状并预测未来。第一节：广德县房地产市场概况一、广德县房地产市场特征要点概述 住宅价格快速上涨； 购房者住房消费追求品质、缺乏理性； 市场整体开发及营销水平不高，开发理念有待提高；（一）、供应不足与住房的刚性需求是房价上涨的主因，价格成为调剂市场唯一有效的杠杆，当前广德县在售房源主要有：盛世滨河、中鼎小区、开发区东城盛景、商贸中心、新徽商公寓等。早期的有金桂、银桂小区、茗桂花园等。另在体

14、育中心处有一200亩的大型小区准备筹建。这些项目构成了广德县房地产市场的供应主体，市场供应有限，而广德县区域刚性需求强烈。大量乡下高收入者进城，高中迁入县城等刚性需求因素促成了广德县房价的快速上涨，在市场供应未能满足庞大需求的情况下，价格就成为调剂市场唯一有效的杠杆。 （二）、住房消费追求品质、缺乏理性。广德县房价每有批量房源上市时，价格随之上扬，但因市场吸纳迅速，上市楼盘很快入尾盘销售，房价旋即回落。既反映了广德县市场的需求量，也反映居民对住宅品质的追求。（三）、广德县房地产开发、营销水平不一，随着品牌企业的进入，开发理念逐步提高。广德县整个房地产开发、营销水平不一，有些本地开发商开发水平较

15、高，但有的开发商还停留在较低级开发层面上，对市场营销不太重视且楼盘推广途径有限，从而制约项目销售。小结：从近两年房地产市场宏观数据来看，区域市场存在投资开发力度不足，市场供应量偏少，导致项目热销。价格持续走高，但楼盘开发、营销水平等方面有待进一步提高。第二节：广德县房地产市场板块分析一、市场板块的划分（一）老城区板块1、板块范围传统老城区。2、板块现状该板块生活配套完善，居家、购物便捷。3、代表楼盘 茗桂花园、盛世滨河（二）新城区板块1、板块范围政务新区2、板块现状目前房价较高。而且生活配套设施不到位（可能3、4年后会改善）。3、代表楼盘中鼎景苑新城（三）开发区板块1、板块范围老城区以东开发区

16、2、板块现状区域为工业集中区域，生活配套设施不够完善，外来务工者居多，目前楼盘仅两家在售，3、代表楼盘盛世滨河小结：广德县房地产市场多极化发展，项目竞争已更多的转化为板块的竞争，同时各板块区域购房客户属性存在较大差异。第三节：重点个案解析通过对市场主要在售项目及竞争对手等横向对比分析，了解区域整体房地产开发水平。港湾花园小区概况位置太极大道发展商新龙房地产占地面积66438平方米总建面积8.6万平方米物业类型组合多层住宅交付标准毛坯规划布局特点行列式建筑风格特色.现代风格园林环境营造广场、绿化容积率1. 3楼盘公建配套广德县二中、卫生院户型主力户型2房2厅1卫3房2厅2卫主要面积范围93.92

17、105-121平面结构类型平层整体均价2800元/买家特征层次外出务工人员、教师、企业员工等盛世滨河小区概况位置横山南路185号发展商宣城广恒占地面积6万平方米总建面积8万平方米物业类型组合多层住宅交付标准毛坯规划布局特点行列式建筑风格特色中式风格园林环境营造广场、绿化容积率1.28楼盘公建配套规划100亩城市公园、农贸市场户型主力户型2房2厅1卫3房2厅2卫主要面积范围94113-137平面结构类型平层整体均价3100元/买家特征层次外出务工人员、教师、企业员工等中鼎景苑新城小区概况位置经七路发展商中鼎 置业 占地面积127836平方米总建面积20万平方米物业类型组合多层、小高层住宅交付标准

18、毛坯规划布局特点行列式建筑风格特色现代风格园林环境营造广场、绿化、水系容积率1.6楼盘公建配套政务中心、新建医院、户型主力户型3房2厅2卫主要面积范围105-145平面结构类型平层整体均价3000元/买家特征层次公务员、商业经营户、企业员工等一、经济技术指标对比分析项目名称占地面积建筑面积容积率港湾花园约6万方8、6万方1.3盛世滨河6万方8万方1.28景苑新城12万方20万方1.6分析： 广德县楼盘总建面积不一，如景苑新城总建筑面积达到20万方，而港湾花园、盛世滨河只有8万方， 容积率集中在1.3-1.6左右，二、整体规划对比分析项目名称整体规划港湾花园排列规划盛世滨河并列式景苑新城并列式分

19、析： 楼盘规划形式多样，多依地形地势而建，但采用并列式排布规划的楼盘较多，以中心广场、水系的设计形式采用广泛三、建筑风格、建筑形态对比分析项目名称建筑风格建筑形态港湾花园现代多层盛世滨河现代多层景苑新城现代多层、小高层、高层分析： 市场上楼盘大多以现代风格为主，但大多数楼盘只是表现在外立面形式上，对建材并没有太大的创新。 以多层建筑为主，这表明广德县购房者对多层建筑接受度比较高。四、主力户型、面积对比分析项目名称主力户型主力户型面积港湾花园三房93121m2盛世滨河三房94-137m2景苑新城三房105-145m2分析： 市场在售的楼盘都以三房为主力户型，面积在98120平方米不等，开发商充分

20、考虑消费者对居住舒适度的要求，全面覆盖市场多阶层购房者需求。 虽然同为三房户型但面积相差很大，消费者在购买时根据自己的经济实力选择，主要面积还是在120平方米左右较为热销。五、销售均价及销售率项目名称均价港湾花园2800元/ m2盛世滨河3100元/ m2景苑新城3000元/ m2分析： 由于地段、居住环境、景观等因素，楼盘价格略显差距，价格区间大概为28003100元/ m2，整体销售情况都不错。六、园林景观对比分析项目名称园林景观港湾花园休闲广场，基本绿化，水系盛世滨河基本绿化、中心广场景苑新城休闲广场，雕塑、园林、水系分析： 规模较大的项目考虑消费者对居住环境、品质比较高的需求，一般建有

21、大型休闲广场，提高整个小区的居住环境和品质，使楼盘更具有特色，以吸引客户购买。小结：l 目前区域市场项目具有如下特征；l 区域缺乏较大规模楼盘开发，容积率控制较好；l 规划依地势而建，并列式排布较多；l 以多层建筑为主，高层、小高层开始出现、市场接受度有待观察；l 主力户型为三房两厅，面积段在98120.市场接受度高；l 目前市场价格区间28003100元/，项目销售率居高。第四节：广德县房地产发展趋势经济的蓬勃发展促使城市化进程加快、城市外沿不断延伸，诸多因素直接或间接促进房地产加快发展。未来几年内，广德县房地产市场将继续沿着健康发展的道路继续走下去。要点概述： 广德县房地产市场持续快速发展

22、的宏观环境良好；经济快速增长，固定资产投资与房地产投资加大； 房价将继续保持平稳上升态势，局部价格上涨较快，制约部分消费群体购买力； 近几年广德县房地产开发速度较快，区域价值普遍被消费者看好； 区域板块已初步形成，由项目竞争转变为板块竞争，竞争进一步加剧； 楼盘开发水平、营销手法进一步提升； 城市规模的扩大和城市化进程进一步加大，造成居民对住房要求增加； 新政对广德县房地产市场产生一定影响，一定程度制约市场销售；一、经济持续快速发展促使房地产进一步发展。经济的快速增长，固定资产投资与房地产投资加大，居民收入不断提高、消费能力进一步增强，这一切有利因素都将促进房地产市场发展。目前广德县人均住房面

23、积不足20平方米。以今后每年人均住房面积增长1平方米计，广德县住房至少还有较长一段时间的上涨空间。二、房价将继续上升，制约部分消费群体购买力。（一）城市向心力及城市化进程加快导致房价进一步上升。（二）建筑、财务等成本继续增长，银行利率上调都将直接影响商品房价格继续上升。三、东部新城区的规划，促使广德县普遍被消费者看好。在城市规划的指引和发展下，广德县发展速度快，而桃洲镇是广德县行政所在地，被定位为行政、居住、文化、教育中心，近几年房地产开发速度较快，发展普遍被消费者看好。四、区域板块初步形成，由项目竞争转变为区域与板块竞争。l 目前广德县各区域板块已初步形成，以前项目与项目之间的竞争正逐渐转化

24、成区域与区域之间的竞争，消费者在选择住房时，也将更多考虑区域板块的特性。l 区域板块的成形，加剧了瓜分市场份额竞争的激烈性。五、市场竞争促使开发水平、项目品质及营销得以提升。区域板块的形成和扩张，造成激烈的竞争，除产品之外，更多的应该是服务的竞争、营销的竞争和操作手法的竞争。开发商从取得土地开始，就必须投入大量精力，进行产品设计、创新，最终拿出个性化的产品以满足消费者的需求，并在营销上树立鲜明旗帜。六、城市规模的扩大和城市化进程进一步加大，造成居民对住房要求增加。人口的不断增加，城市化进程的加快，为住房提供了极大的“主动需求”空间；城建拆迁改造，也客观上造成大量“被动需求”。如此，房地产仍有较

25、大的开发前景。 七、新政将对广德县房地产市场产生一定影响。今年的新政对广德县房地产会造成怎样影响？据了解，会造成部分消费者持币现望，认为新政策对商品房价格造成一定影响，一定程度制约销售。小结：n 2008年，广德县房地产业将继续保持快速增长的态势，房地产价格稳步攀升的格局不会有太大改变，但涨势会相对比较平稳。n 在政府加大城市建设的同时，广德县具良好的投资、居住环境，而城市的向心力及城市化进程的加快，促使房屋需求量进一步增加。伴随着住房二、三级市场的放开，为人们买房提供了更广阔的余地，也为今后房地产业的发展提供了巨大的空间。n 同时，由于市场供应比较充足，区域板块初步形成、新兴区域逐渐兴起等造

26、成市场竞争激烈，新政对房地产市场造成或多或少影响。n 综合来看，广德县房地产市场机会与风险并存，这就要求开发商必须从产品营销服务整套操作体系领先于市场，才能在激烈的竞争中拥有属于自己的市场份额。第三部分、地块所属区域分析一、 地块所属区域位置本地块所处区域位于广德县城南，政务新区西侧，区域内包括在售楼盘中鼎景苑新城。二、 区域SWOT分析优势l 地块位于政务新区，众多政府单位建设于此，地段优势明显；l 地块周边拥有大型市政配套，如学校、医院、体育场等；l 区域内已有大型楼盘操作，将区域人气炒热，有利于本地块的开发。劣势l 目前区域人气较差，缺乏商业配套；l 毗邻高速入口，粉尘噪音对项目存在一定

27、影响。机会l 广德融入长三角，三省交界的区位优势，促进经济发展，影响房产市场发展；l 目前广德整体房产市场供应量有限，市场机会点明显；l 随着下属乡镇的发展，到广德置业的需求逐渐放大，市场需求量较大。威胁l 新城的逐渐开发，上市项目逐渐增多，造成潜在威胁；l 开发区低价位楼盘，吸引市场中低端客户。结论：优势大于劣势，机会和风险共存，塑造强势产品力，可以化解风险，创造更大升值空间。三、 区域价格预判项目对比指标权重区位因素11%交通条件11%周边市政配套8%社区内部配套6%景观资源条件6%户型设计8%产品外观6%建筑质量4%装修标准8%楼盘规模6%物业管理6%工程进度6%项目包装8%付款方式6%

28、总分1001、 目前区域价值判断市场比较法 权重因素真正影响客户购买该区住宅因素有：区位因素、交通条件、周边市政配套、社区内部配套、景观资源条件、户型设计、产品外观、建筑质量、装修标准、楼盘规模、物业管理、工程进度、项目包装、付款方式。而且各因素比重如下选择项目项目对比指标权重港湾花园中鼎景苑新城盛世滨河区位因素11%788.3交通条件11%7.58.28.3周边市政配套8%575社区内部配套6%4.54.55景观资源条件6%555户型设计8%5.55.66.2产品外观6%445建筑质量4%222装修标准8%666楼盘规模6%55.25物业管理6%444工程进度6%656项目包装8%464.5付款方式6%555总分10070.575.575.3项目售价/280030003100选择县城具有代表型楼盘：中鼎景苑新城（位于本地块所属区域）、港湾花园（县城最东）、盛世滨河（较核心位置） 价格比较设定目前区域楼盘可以达到75%水平，区域价格为： (2800/70.5%+3000/75.5%+3100/75.3)/3*75%3015元/平方米区域价值：3015元/平方米三固三方（上海）不动产机构 市场策划部2008-3-29地产调研、地产定位、地产策划、地产营销推广、地产广告，超过200G房地产策划资料，地产策划人必务的资料库，欢迎打包下载。联系QQ：17425192淘宝店：