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1、北京房地产开发 各专项验收、竣工备案流程与计划,2013年10月,1,内容 页码,I.竣工备案流程 4II.各专项验收 7III.监督资料 18IV.竣工备案申报资料 19V.总结 21,2,主 要 内 容,某项目建设工程各专项验收及竣工备案流程做以详细计划。,1、3、9、11,2、4-7及洋房,8、10、15,别墅区24-31,依据我项目各楼号具体交付时间，针对各项专项验收提前安排工程计划(含试验计划)、验收计划、风险管理对策、验收应对策略。以下为合同进度节点：,四方验收：2014年5月10日 取得备案表：2014年5月30日,四方验收：2014年7月10日 取得备案表：2014年7月30日
2、,四方验收：2014年9月10日 取得备案表：2014年9月30日,四方验收：2014年11月5日 取得备案表：2014年11月25日,各项验收开始时间及每次分批验收所含楼号参考现场实际施工进度。,是否需要与各验收职能部门（主管部门及经办人）提前沟通咨询,待验工作是否已（满足验收条件）完工,相关报验资料的准备、收集、整理（盖章等）与报送,预约现场实际接收检查验收的时间及准备工作,各阶段的专项验收依据不同专业其具体验收操作手法可能不同但基本思路相同,各项验收过程基本思路,取得各专项验收备案表,3,组长,各专项验收及竣工备案小组,室内环境检测,总协调,环保验收园林验收,后期移交档案馆,4,5,分部
3、验收为过程验收（总包主导），其他为甲方主导的验收程序,对竣备具有重要影响，完成难度高，重要程度高 对竣备具有一定影响，完成难度中，重要程度中,环保验收与资料移交档案馆在工程竣备后进行,I.竣工备案流程,6,电梯验收,室内空气检测,防雷验收,消防验收/备案,规划验收,节能验收,档案预验收,竣工（四方）验收,竣工备案,第一阶段 2014-3-1 4-30（2个月）,第二阶段 2014-3-1 4-30（2个月）,第三阶段 2014-5-1 5-15(15天),第四阶段 2014-5-16 5-20（5天）,进行各专项 验收前，总包的各个分部工程质量验收记录（地基与基础、结构、装饰装修、建筑屋面、给
4、排水及采暖、建筑电气、智能建筑、建筑节能）必须齐全。第一阶段与第二阶段的各专项验收无先后逻辑关系；第三阶段之后与第一、第二阶段有先后逻辑关系。在取得各项验收单的过程中，尽量按照规证所含楼座一起取得验收单。,第五阶段 2014-5-21 5-30（10天）,I.竣工备案流程时间分布,分户验收,水质检测,人防验收,10、关于加强建设工程无障碍设施竣工验收的通知：民用建筑节能现场检验标准DB11/T555-2008规划验收合格后4个工作日左右，规划行政主管部门核发规划验收合格单，并在规划许可证附件上签章该项不在资料管理规程内，但建筑节能验收规范GB50411-2007 中有明确要求。相关报验资料的准
5、备、收集、整理北京市地标商品住宅工程质量保修规程DB 11/641-2009已于2009年9月1日起实施(该规程附后)，北京市自2009年9月1日起取得开工证的住宅项目按此规程执行，因此对于2009年9月1日以后的项目，竣备资料中的住宅质量保证书(交小业主)和工程质量保修书(甲方、总包签订)应在以往竣备资料的基础上结合该地标进行编写。在进行档案预验收时尚未取得的和没有办理的如竣工验收备案表、商务文件等可不准备。需提前向各验收部门及经办人沟通分批次验收的工作安排。建筑的总平面位置、层数、高度、立面、使用性质和建筑规模；10、关于加强建设工程无障碍设施竣工验收的通知：按单体整理，各单体一套。4、人
6、防工程竣工验收备案办事指南：5、有线电视：有线电视验收合格证明文件为向质监站提交的作为竣工备案重要材料之一。进行各专项 验收前，总包的各个分部工程质量验收记录（地基与基础、结构、装饰装修、建筑屋面、给排水及采暖、建筑电气、智能建筑、建筑节能）必须齐全。在取得各项验收单的过程中，尽量按照规证所含楼座一起取得验收单。,7,在通过各专项验收后，将各专项验收合格单(复印件)与监督资料报与质监站，并与其协商确定竣工验收日期。竣工验收主要由甲方、监理、总包、设计、勘察五方参加，质监站自主决定是否到场。竣工验收完成后，质监站出具监督报告，由甲方将监督报告同竣备资料一起上报竣工备案室进行竣工备案，或为质监站内
7、部自行流转（为内部流转）。质监站竣备室有审核登记工作，最后由质监站站长加盖竣备章。,I.竣工备案流程流程图示,外墙节能构造钻芯检验报告如有和办理开工证时取得的节能设计审查备案表不同的地方(如外保温厚度等)，需提前进行设计变更和节能设计审查备案变更。室内环境检测各专项验收、竣工备案流程与计划需提前向各验收部门及经办人沟通分批次验收的工作安排。属于各分局审批的工程项目原则上由各分局城建档案机构接收。1、关于加强民用建筑工程建筑节能专项验收备案工作的通知：有线电视验收第一、二验收阶段中，待现场水电气市政管线等开通后，穿插进行水电气验收、市政开通验收。分部验收工作为过程验收，由总包单位主导，形成各分部
8、质量验收单，该工作是进行各个专项验收的前提。分部验收为过程验收（总包主导），其他为甲方主导的验收程序用地范围内和代征地范围内应当拆除的建筑物、构筑物及其他设施的拆除情况；各专项验收、竣工备案流程与计划建筑节能分部工程质量验收表5、知识文档(刘山：北京公司交质检站备案室资料梳理)：,8,第一、二验收阶段中，待现场水电气市政管线等开通后，穿插进行水电气验收、市政开通验收。验收重点集中在第二、第三阶段中的四项验收。,II.各专项验收,分部验收,电梯验收,9,1、基础结构分部：土方、地基处理、地下防水、基础等子分部；2、主体结构分部：混凝土结构、木结构等子分部；3、装饰装修分部：地面、抹灰、门窗、吊顶
9、、隔墙、石材、文化砖（石）等子分部；4、建筑屋面分部：卷材防水屋面、刚性防水屋面等子分部；5、建筑给排水及采暖分部：给排水系统、卫生器具安装、采暖系统等子分部；6、建筑电气分部：变配电室、电气动力、电气照明安装等子分部；7、智能建筑分部：通信网络系统、综合布线系统、安全防范系统等子分部；8、节能分部；该项不在资料管理规程内，但建筑节能验收规范GB50411-2007 中有明确要求。各地建委对建筑节能比较重视，此项作为专项验收重点内容。,II.1 分部验收,分部验收工作为过程验收，由总包单位主导，形成各分部质量验收单，该工作是进行各个专项验收的前提。,10,1、分户验收：与监理公司共同把关，此项
10、工作为各分部工程的后置工作；验收表格尤其重要，做到数据准确，并可作为置业检查的依据；2、室内空气检测：签合同，进场检测；前置条件为门窗封闭，因比价签合同周期较长，需要提前至少一个半月考虑此事；3、防雷接地验收：防雷接地工程及相关资料完成；4、电梯验收：电梯安装、调试完成，取得电梯检测报告；5、有线电视：有线电视验收合格证明文件为向质监站提交的作为竣工备案重要材料之一。,II.2 其他验收,11,人防验收流程：人防局资料验收人防局现场验收人防局出具认可文件（整改意见复查）预约北京市人防工程监督站现场验收市人防工程监督站现场验收人防工程竣工验收备案。首先持规定的验收资料（需提前询问县人防办，取得资
11、料目录）到人防局进行资料验收，资料验收合格后由人防局确定时间进行现场验收。现场验收合格后，由人防局出具认可文件。甲方预约市人防工程监督站进行现场验收（一般在取得人防局认可文件后）。预约方式可以选择在市人防工程监督站网上预约验收或者到市人防工程监督站一楼接待厅预约验收。,II.3 人防验收,12,市人防工程监督站现场验收合格后，建设单位应于验收合格后15日内持以下资料到市人防工程监督站申报人防工程竣工验收备案。故以下文件需提前准备。,II.3 人防验收(续),参考内容：1、北京市人防工程监督站办事指南：2、变更人防工程竣工验收备案报送资料的通知：3、密云县人防局办事指南：4、人防工程竣工验收备案
12、办事指南：,13,II.4 节能验收,适用于在办理开工证时进行过节能设计审查备案的单体，本项目三个开工证均进行过节能设计审查备案登记。在建委建材中心(或节能办)办理。建材中心的具体操作手法，除需汇总资料交与建材中心，也安排现场检查（太阳能）。（档案）按单体组卷，各单体一套资料。如有和办理开工证时取得的节能设计审查备案表不同的地方(如外保温厚度等)，需提前进行设计变更和节能设计审查备案变更。本项目目前为止做过三项相关设计变更，此项工作需提前做好备案变更。主要依据规范：建筑节能工程施工质量验收规范(GB50411-2007)；民用建筑节能现场检验标准DB11/T555-2008涉及到总包、监理、设
13、计、甲方、外保温、窗户、地采暖、空调、系统节能检测单位等多家单位。,14,节能专项验收资料,II.4 节能验收(续),15,因系统节能性能检测必须在冬季采暖季节进行，如工程竣备时的季节不具备系统节能检测的条件，实施先备案后补资料的办法，但需甲方提供与某系统节能检测机构签订的系统节能检测合同。,II.4 节能验收(续),对竣备具有一定影响，完成难度中，重要程度中节能验收北京市园林绿化局、北京市住房和城乡建设委员会关于建设工程附属绿地建设工作会议纪要(见简易操作excel中)各专项验收 7按单体整理，各单体一套。2、甲方基建资料按照DBJ01-51-2003附录F基建文件进行准备，理论上讲均需要原
14、件；1、甲方资料：各专项验收合格单(因城建档案馆隶属于规划局，尤其重视规划验收合格单)、前期规划与开工相关文件等甲方/监理/总包/设计9、关于进一步推进供热计量改革工作的意见(2010年3月)：但是属于下列范围的工程档案由市城建档案馆接收：因此自2010年5月1日起，甲方工程竣工验收报告中还需在以往内容基础上增加绿化、供热计量装置、节能、无障碍设施等建设情况的描述(详见参考网址)。提前谋划验收应对策略，如消防验收、竣工验收中的路线安排、人员分工等。在进行档案预验收时尚未取得的和没有办理的如竣工验收备案表、商务文件等可不准备。1、北京市地标建筑工程资料管理规程(DBJ01-51-2003)，附录
15、F(交城建档案馆工程档案内容与组卷表)。1、由甲方出面预约城建档案馆进行档案预验收，对方将集中对甲方基建文件、监理文件和总包施工文件进行检查。,16,节能专项验收注意事项：,参考内容：1、关于加强民用建筑工程建筑节能专项验收备案工作的通知：2、关于实施民用建筑节能专项验收备案工作有关问题的通知：3、北京市建委网站节能专项验收相关表格：/,II.4 节能验收(续),其中系统节能检测需要签合同，进场检测；前置条件为采暖、通风与空调、配电与照明工程安装完成后；因比价签合同周期较长，需要提前至少一个半月考虑此事。,17,消防验收工作的程序：完工消防检测及消防电气检测取得检测报告准备验收资料填写申验表格
16、并盖章汇总资料并报入消防局消防局验收办安排验收时间现场验收发出验收文件。消防现场验收的程序：参加验收人员到达验收员到达与会人员签到首次会议介绍、询问工程情况现场验收（可能分水、电二组）末次会议总结验收情况、提出存在问题、建设方填写现场验收表验收结束。消防验收工作的关注重点：防火分区、防火间距、消防通道、疏散通道、疏散楼梯、消防电梯、板式住宅楼十层以上的连廊、消防供水及消火栓系统、自动喷水灭火系统等，验收前需要查阅建审意见，落实实际情况。,II.5 消防验收/备案,消防验收工作程序与验收重点：,消防验收前需完成工作与验收申报资料：,18,II.5 消防验收/备案(续),参考内容：1、建设工程消防
17、监督管理规定(公安部第106号令)：2、北京市消防局消防办事大厅办事指南：3、消防验收中甲方工作指引(知识文档)：,对于公安部第106号令强制要求消防验收(第十三、十四条)以外的建设工程，建设单位应当在消防工程完成以后，通过北京市消防局网上办事大厅验收备案受理系统进行消防竣工备案。公安消防机构收到消防竣工备案后，应当出具备案凭证，并通过消防竣工验收备案受理系统中预设的抽查程序，随机确定抽查对象；被抽查到的建设单位应当在收到备案凭证之日起五日内按照备案项目向公安机关消防机构提供消防验收申报资料(见前页)，进行消防验收程序(见前页)。,竣工（四方）验收分部验收为过程验收（总包主导），其他为甲方主导
18、的验收程序属于各分局审批的工程项目原则上由各分局城建档案机构接收。分部验收为过程验收（总包主导），其他为甲方主导的验收程序其中系统节能检测需要签合同，进场检测；国家、本市重点、重大工程。2、监理资料：监理规划、监理实施细则、监理工作总结、工程质量评估报告主要依据规范：建筑节能工程施工质量验收规范(GB50411-2007)；2、甲方基建资料按照DBJ01-51-2003附录F基建文件进行准备，理论上讲均需要原件；验收重点集中在第二、第三阶段中的四项验收。2014年11月25日待验工作是否已（满足验收条件）7、智能建筑分部：通信网络系统、综合布线系统、安全防范系统等子分部；2、关于实施民用建筑节
19、能专项验收备案工作有关问题的通知：因此自2010年5月1日起，甲方工程竣工验收报告中还需在以往内容基础上增加绿化、供热计量装置、节能、无障碍设施等建设情况的描述(详见参考网址)。,19,根据我方的工程计划与现场的实际进度情况，由工程部配合发展部进行规划验收的申请与验收工作根据北京市建设工程规划监督若干规定的要求，甲方需持下列材料向所在区县规划局申请规划验收建设工程规划验收申请表建设工程竣工图及相关资料由具有相应测绘资质等级的测绘单位编制的建设工程竣工测量成果报告书(工程部提供)房屋土地测绘技术报告书(规划验收用版本，营销部提供)验收单体正面、侧面现场彩色图片规划规定的拆迁任务完成情况说明规划行
20、政主管部门应在收到申请之日起7个工作日内组织规划验收，验收内容包括：建筑的总平面位置、层数、高度、立面、使用性质和建筑规模；用地范围内和代征地范围内应当拆除的建筑物、构筑物及其他设施的拆除情况；绿化用地的腾退情况；单体配套设施建设情况。规划验收合格后4个工作日左右，规划行政主管部门核发规划验收合格单，并在规划许可证附件上签章,II.6 规划验收,参考内容：1、北京市建设工程规划监督若干规定：,20,市、区城建档案馆的业务范围划分：工程档案接收范围参照市规划委各分局规划管理权限方案的审批范围执行，属于市规划委审批的工程项目原则上由市城建档案馆接收；属于各分局审批的工程项目原则上由各分局城建档案机
21、构接收。但是属于下列范围的工程档案由市城建档案馆接收：(一)城八区范围内：1.建筑规模50000平方米以上的居住小区和5000平方米以上的单体居住工程。2.新建及改扩建3000平方米以上的公共建筑。3.所有市政公用工程及管线工程。(二)远郊区县范围内：1.国家、本市重点、重大工程。2.涉及全市性的各专业管网工程。,II.7 档案预验收,向密云县城建档案馆移交的重要资料中包括人防、消防、节能、规划等合格验收单。,参考内容：1、关于工程竣工档案管理工作中市城建档案馆和各分局城建档案机构业务分工的意见(市规发20031475号)：,21,II.7 档案预验收(续),档案预验收流程：1、由甲方出面预约
22、城建档案馆进行档案预验收，对方将集中对甲方基建文件、监理文件和总包施工文件进行检查。2、在预验收后会开具“工程竣工档案预验整改意见”，内容一般为缺少的文件列表，复查时需将缺少的文件带去检查，复查通过后会开具档案预验收合格单(合格单上的资料移交时间为6个月内)。,档案预验收依据：1、北京市地标建筑工程资料管理规程(DBJ01-51-2003)，附录F(交城建档案馆工程档案内容与组卷表)。2、甲方基建资料按照DBJ01-51-2003附录F基建文件进行准备，理论上讲均需要原件；在进行档案预验收时尚未取得的和没有办理的如竣工验收备案表、商务文件等可不准备。,城建档案馆关注的重点：1、甲方资料：各专项
23、验收合格单(因城建档案馆隶属于规划局，尤其重视规划验收合格单)、前期规划与开工相关文件等 2、监理资料：监理规划、监理实施细则、监理工作总结、工程质量评估报告 3、施工资料：管理验收卷(含五方验收单、各分部工程验收单等)、设计变更、竣工图、隐检记录等,22,上表为报与质监站监督员的监督资料明细与注意事项。监督资料为包含基建文件、施工文件、验收文件等多方面内容的一系列文件；监督资料中的数据，也是监督员出具监督报告的来源。上表中所列二十余项监督资料需甲方、总包、监理、分包等多家单位提供资料，最终汇总到总包单位资料员处。按单体整理，各单体一套。质监站监督员应在工程竣工验收之日起5日内完成工程质量监督
24、报告，监督报告上有土建、水暖、电气专业监督员签字并加盖质监站公章。由甲方将监督报告同竣备资料一起上报办事大厅进行最终的竣工备案或为在质监站监督员或验收组审核签字无问题后在质监站内部进行流转。,III.监督资料,23,上表为报与区建委办事大厅的竣备资料明细及注意事项（或为上报给质监站竣备室）。由于部分资料格式及所包含内容政府会不时地做改动，如竣工验收备案表、工程质量保修书、工程竣工验收报告所含内容等，因此着手准备资料时需浏览北京市建委网站查阅有无最新格式模板，同时竣备资料准备过程中宜送区建委办事大厅相关经办人进行格式检查。北京市地标商品住宅工程质量保修规程DB 11/641-2009已于2009
25、年9月1日起实施(该规程附后)，北京市自2009年9月1日起取得开工证的住宅项目按此规程执行，因此对于2009年9月1日以后的项目，竣备资料中的住宅质量保证书(交小业主)和工程质量保修书(甲方、总包签订)应在以往竣备资料的基础上结合该地标进行编写。北京市绿化条例自2010年3月1日起实施，市建委于2010年3月份发布“关于进一步推进供热计量改革工作的意见”，另外市建委再次强化对竣工验收中节能措施和无障碍设施建设情况的要求。因此自2010年5月1日起，甲方工程竣工验收报告中还需在以往内容基础上增加绿化、供热计量装置、节能、无障碍设施等建设情况的描述(详见参考网址)。,IV.竣工备案申报资料,24
26、,参考内容：1、北京市建委网站竣备相关内容：2、北京市建委网站竣工验收备案相关表格：3、北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表及备案须知（2010年3月版）：4、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法：5、知识文档(刘山：北京公司交质检站备案室资料梳理)：6、知识文档(吴松芸，黄四兵：成都龙湖工程部后期验收指引，2008年版)：7、关于发布北京市地方标准商品住宅工程质量保修规程的通知：下载地址：商品住宅工程质量保修规程.pdf8、北京市绿化条例(2010年3月1日起实施)：北京市园林绿化局、北京市住房和城乡建设委员会关于建设工程附属绿地建设工作会议纪要(见简易操作exc
27、el中)9、关于进一步推进供热计量改革工作的意见(2010年3月)：10、关于加强建设工程无障碍设施竣工验收的通知：11、关于印发民用建筑工程节能质量监督管理办法的通知：,IV.竣工备案申报资料,25,应提前安排工程计划(含试验计划，如与节能验收相关的保温/门窗单位进场时编制试验计划)、验收节点计划；需提前向各验收部门及经办人沟通分批次验收的工作安排。充分考虑到工程实际施工情况对各项验收所造成的风险，以及如何规避风险；提前谋划验收应对策略，如消防验收、竣工验收中的路线安排、人员分工等。准备资料过程中需浏览相关政府部门网站查找最新格式或找相关人员检查各项验收资料的格式及最新要求；同时对内检查施工
28、单位及监理单位资料，尤其是与各专项验收相关的试验报告。北京市目前各区县竣备流程和专项验收流程大致相同，但涉及到具体某项专项验收操作手法，各区职能部门做法可能不一，需咨询各区各专项验收主管部门及经办人。,V.总结,消防验收/备案民用建筑节能现场检验标准DB11/T555-2008民用建筑节能现场检验标准DB11/T555-2008相关报验资料的准备、收集、整理1、北京市地标建筑工程资料管理规程(DBJ01-51-2003)，附录F(交城建档案馆工程档案内容与组卷表)。防雷专项验收按单体整理，各单体一套。甲方/监理/总包/设计前置条件为门窗封闭，因比价签合同周期较长，需要提前至少一个半月考虑此事；
29、2、北京市建委网站竣工验收备案相关表格：由于部分资料格式及所包含内容政府会不时地做改动，如竣工验收备案表、工程质量保修书、工程竣工验收报告所含内容等，因此着手准备资料时需浏览北京市建委网站查阅有无最新格式模板，同时竣备资料准备过程中宜送区建委办事大厅相关经办人进行格式检查。外窗气密性、水密性现场实体检测报告分部验收为过程验收（总包主导），其他为甲方主导的验收程序6、建筑电气分部：变配电室、电气动力、电气照明安装等子分部；5、知识文档(刘山：北京公司交质检站备案室资料梳理)：,5,分部验收为过程验收（总包主导），其他为甲方主导的验收程序,对竣备具有重要影响，完成难度高，重要程度高 对竣备具有一定
30、影响，完成难度中，重要程度中,环保验收与资料移交档案馆在工程竣备后进行,I.竣工备案流程,5,分部验收为过程验收（总包主导），其他为甲方主导的验收程序,对竣备具有重要影响，完成难度高，重要程度高 对竣备具有一定影响，完成难度中，重要程度中,环保验收与资料移交档案馆在工程竣备后进行,I.竣工备案流程,8,第一、二验收阶段中，待现场水电气市政管线等开通后，穿插进行水电气验收、市政开通验收。验收重点集中在第二、第三阶段中的四项验收。,II.各专项验收,分部验收,电梯验收,16,节能专项验收注意事项：,参考内容：1、关于加强民用建筑工程建筑节能专项验收备案工作的通知：2、关于实施民用建筑节能专项验收备
31、案工作有关问题的通知：3、北京市建委网站节能专项验收相关表格：/,II.4 节能验收(续),其中系统节能检测需要签合同，进场检测；前置条件为采暖、通风与空调、配电与照明工程安装完成后；因比价签合同周期较长，需要提前至少一个半月考虑此事。,21,II.7 档案预验收(续),档案预验收流程：1、由甲方出面预约城建档案馆进行档案预验收，对方将集中对甲方基建文件、监理文件和总包施工文件进行检查。2、在预验收后会开具“工程竣工档案预验整改意见”，内容一般为缺少的文件列表，复查时需将缺少的文件带去检查，复查通过后会开具档案预验收合格单(合格单上的资料移交时间为6个月内)。,档案预验收依据：1、北京市地标建
32、筑工程资料管理规程(DBJ01-51-2003)，附录F(交城建档案馆工程档案内容与组卷表)。2、甲方基建资料按照DBJ01-51-2003附录F基建文件进行准备，理论上讲均需要原件；在进行档案预验收时尚未取得的和没有办理的如竣工验收备案表、商务文件等可不准备。,城建档案馆关注的重点：1、甲方资料：各专项验收合格单(因城建档案馆隶属于规划局，尤其重视规划验收合格单)、前期规划与开工相关文件等 2、监理资料：监理规划、监理实施细则、监理工作总结、工程质量评估报告 3、施工资料：管理验收卷(含五方验收单、各分部工程验收单等)、设计变更、竣工图、隐检记录等,25,应提前安排工程计划(含试验计划，如与节能验收相关的保温/门窗单位进场时编制试验计划)、验收节点计划；需提前向各验收部门及经办人沟通分批次验收的工作安排。充分考虑到工程实际施工情况对各项验收所造成的风险，以及如何规避风险；提前谋划验收应对策略，如消防验收、竣工验收中的路线安排、人员分工等。准备资料过程中需浏览相关政府部门网站查找最新格式或找相关人员检查各项验收资料的格式及最新要求；同时对内检查施工单位及监理单位资料，尤其是与各专项验收相关的试验报告。北京市目前各区县竣备流程和专项验收流程大致相同，但涉及到具体某项专项验收操作手法，各区职能部门做法可能不一，需咨询各区各专项验收主管部门及经办人。,V.总结,
