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1、第六章假设开发法,一、概念,假设开发法（The Hypothetical Development Method），又称剩余法、预期开发法、倒算法或余值法，是将待估房地产的预期开发价格或价值，扣除预计的正常（开发成本、税费和利润）投入费用，以此求取待估房地产的客观合理价格或价值的方法。假设开发法在房地产评估实务中运用得较为普遍，在评估待开发土地价值时应用得最为广泛。,二、理论依据,预期原理,6-1 假设开发法概述,三、假设开发法适用的对象和条件,（一）假设开发法适用的对象,1、待开发土地（包括生地、毛地、熟地）的估价；2、将生地、毛地等开发成熟地的土地估价；3、再开发待拆迁的房地产的估价；4、具
2、有装修改造潜力的旧房地产（包括装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴）的估价；5、在建工程（包括房地产开发项目）的估价。以上五种类型的房地产统称为“待开发房地产”。,（二）假设开发法适用的前提条件,1、必须假设土地或房地产的利用为最佳开发利用方式，包括用途、使用强度、建筑物的设计等。2、售价的预测和成本的测算必须符合合法原则，符合国家有关政策，包括税收政策。3、正确分析房地产市场行情，掌握房地产市场中的有关数据信息，正确预测售价和开发成本。4、假设在开发期间各项成本的投入是均匀投入或分段均匀投入。5、开发商的利润和开发成本为社会正常平均水平。,1、是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使
3、用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等）。2、是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。由于这两个预测包含着较多的可变因素，假设开发法有时被指责为较粗糙。这一点也可以从同是参加土地使用权拍卖、招标出让，均是采用假设开发法测算报价，但不同的竞买者所愿意出的最高购买价格可能相差悬殊中反映出来（当然，各个竞买者在测算时所依据的自身条件可能有所不同，其测算结果为投资价值）。不过，当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是唯一实用的估价方法。,（三）假设开发法评估精确度的影响因素,四、假设开发法的其他用途,（一）确定拟开发场地的最高
4、价格。（二）确定开发项目的预期利润。（三）确定开发中可能出现的最高费用。,拓展知识,假设开发法的基本原理是预期原理，而更深的理论依据，类似于地租原理。只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余。假设开发法的估价思想早在杜能（J.H.VonThunen，17831850）所著的孤立国同农业和国民经济的关系一书中就已提出。杜能认为“有一田庄，庄上全部房屋、树木、垣篱都遭焚毁，凡想购买这一田庄的人，在估值时总会首先考虑，田庄建设完备之后，这块土地的纯收益是多少，然后扣除建造房屋等投资的利息，根据剩余之数确定买价。”,一、假设开发法最基本的公式,6-2 假设开发法概述,待开发房
5、地产的价值=开发完成后的房地产价值开发成本 管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润投资者购买待开发房地产应负担的税费,二、按估价对象细化的公式,（一）求生地价值的公式,1、适用于在生地上进行房屋建设的公式生地价值=开发完成后的房地产价值由生地建成房屋的开发成本 管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润 买方购买生地应负担的税费 2、适用于将生地开发成熟地的公式生地价值=开发完成后的熟地价值由生地开发成熟地的开发成本 管理费用投资利息销售费用销售税费土地开发利润 买方购买生地应负担的税费,二、按估价对象细化的公式,（二）求毛地价值的公式,1、适用于在毛地上进行房屋建设的公式毛地价值=开发完成后
6、的房地产价值由毛地建成房屋的开发成本 管理费用投资利息销售费用销售税费 开发利润买方购买毛地应负担的税费 2、适用于将毛地开发成熟地的公式毛地价值=开发完成后的熟地价值由毛地开发成熟地的开发成本 管理费用投资利息销售费用销售税费 土地开发利润 买方购买毛地应负担的税费,二、按估价对象细化的公式,（三）求熟地价值的公式,熟地价值=开发完成后的房地产价值由熟地建成房屋的开发成本 管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润 买方购买熟地应负担的税费,二、按估价对象细化的公式,（四）求在建工程价值的公式,在建工程价值=续建完成后的房地产价值续建成本管理费用 投资利息销售费用销售税费续建投资利润 买方购买
7、在建工程应负担的税费,二、按估价对象细化的公式,（五）求旧房价值的公式,旧房价值=装修改造完成后的房地产价值装修改造成本 管理费用投资利息销售费用销售税费 装修改造投资利润买方购买旧房应负担的税费,三、按开发完成后的经营方式细化的公式,（一）适用于开发完成后出售的公式,式中,待开发房地产的价值；,用市场法或长期趋势法测算的开发完成后的房地产价值；,应扣除项目。,三、按开发完成后的经营方式细化的公式,（二）适用于开发完成后出租、营业的公式,式中,用收益法测算的开发完成后的房地产价值。,现金流量是指一个项目（方案或企业）在某一特定时期内收入或支出的资金数额。现金流量分为现金流入量、现金流出量和净现
8、金流量。资金的收入称为现金流入，相应的数额称为现金流入量。资金的支出称为现金流出，相应的数额称为现金流出量。现金流入通常表示为正现金流量，现金流出通常表示为负现金流量。即：净现金流量=现金流入量现金流出量,6-3现金流量折现法和传统方法,一、现金流量折现法和传统方法的定义,二、现金流量折现法与传统方法的区别,现金流量折现法与传统方法主要有以下三点区别：（一）对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在传统方法中主要是根据估价时的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在估价作业期时的数额；而在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测他们在未来发生时所发生的数额，即
9、要进行现金流量预测。,二、现金流量折现法与传统方法的区别,现金流量折现法与传统方法主要有以下三点区别：（二）传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算利息，计息期通常到开发完成时止，既不考虑预售，也不考虑延迟销售；而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同，即首先要将它们折算到同一时间点上的价值（最终是折算到估价时点上），然后再相加减。,二、现金流量折现法与传统方法的区别,现金流量折现法与传统方法主要有以下三点区别：（三）在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过
10、程中。所以，现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含风险收益部分（利润率），这样处理是为了与投资项目评估中的现金流量分析的口径一致，便于比较。,三、现金流量折现法和传统方法的优缺点,现金流量折现法与传统方法主要有以下三点区别：从理论上讲，现金流量折现法测算的结果比较精确，但比较复杂；传统方法测算的结果比较粗略，但相对要简单些。就它们的精确与粗略而言，在现实中可能不完全如此。这是因为，现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”，具体需要做到以下三点：开发经营期究竟多长要估计准确；各项支出、收入在何时发生要估计准确；各项支出、收入在其发生时所发生的数额要估计准确。,运用假
11、设开发法估价一般分为下列六个步骤进行：（一）调查待开发房地产的基本情况 1、调查土地的位置；2、查清土地面积大小、形状、平整状况、基础设施状况，为估算建筑费用提供依据；3、调查土地利用要求，即规划限制，掌握政府对此宗地的规定用途、容积率、建筑物高度限制等；4、调查此地块的权利状况；,6-4 假设开发法的操作步骤,一、假设开发法的操作步骤,运用假设开发法估价一般分为下列六个步骤进行：（二）确定最有效的开发利用方式根据待估土地的基本情况、土地市场条件等，在规划要求及管理限制所允许的范围内确定土地的最佳利用方式，以实现土地的最有效使用。它包括确定土地的用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度等。最重要
12、的是选择最佳的土地用途。土地用途的选择，要考虑土地的位置、这种用途的现实社会需要程度和未来的发展趋势等。,一、假设开发法的操作步骤,运用假设开发法估价一般分为下列六个步骤进行：（三）估计开发经营期确定开发经营期的目的，是为了把握开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等发生的时间和数额，预测开发完成后的房地产售价或租金，以及各项收入和支出的折现或计算投资利息等。,一、假设开发法的操作步骤,运用假设开发法估价一般分为下列六个步骤进行：（四）预测开发完成后的不动产销售总价根据土地条件和所确定的开发利用方式，预测开发完成后不动产的预期售价。不动产售价的预测要建立在充分了解不动产市场状况、社会供需状况的
13、基础上，可选用市场比较法、收益还原法等，根据相邻地区或同一地区相同或相似不动产的售价、租金，加以修正而获得。,一、假设开发法的操作步骤,运用假设开发法估价一般分为下列六个步骤进行：（五）估算建筑费、专业费等多项成本费用和开发商的利润1、开发建筑成本费用2、估算专业费用3、确定开发建设周期，估算预付资本利息4、估算税费5、估算开发完成后不动产租售费用6、估算开发商利润,一、假设开发法的操作步骤,运用假设开发法估价一般分为下列六个步骤进行：（六）计算和确定估价额将上述数据直接带入公式进行计算，即：地价=不动产总价建筑费用专业费利息税费租售费用开发商利润,一、假设开发法的操作步骤,调查该类待开发土地
14、的基本情况主要包括以下四个方面：1、弄清土地的位置。包括三个层次：土地所在城市的性质；土地所在城市内的区域的性质；具体的坐落状况。2、弄清土地的面积大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等。弄清这些，主要是为测算开发成本、费用等服务。3、弄清城市规划设计条件。包括弄清规定的用途、建筑高度、容积率等。4、弄清将拥有的土地权利。,（一）开发经营期开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的日期，即估价时点，终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期。开发经营期可分为开发期和经营期。,二、假设开发法计算中各项的求取,开发期可称为开发建设期、建设期，其起点与开发经营期的
15、起点相同，终点是预计待开发房地产开发完成（竣工）的日期。对于在土地上进行房屋建设的情况来说，开发期又可分为前期和建造期。前期是从取得待开发土地到动工开发（开工）的这段时间。建造期是从动工开发到房屋竣工的这段时间。确定开发经营期的目的，是为了把握开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等发生的时间和数额，预测开发完成后的房地产售价或租金，以及各项收入和支出的折现或计算投资利息等。,（二）开发完成后的房地产价值开发完成后的房地产价值，是指开发完成时的房地产状况的市场价值。该市场价值所对应的日期，通常也是开发完成时的日期，而不是在购买待开发房地产时或开发期间的某个日期（但在市场较好时考虑预售和市场不好
16、时考虑延期租售的是例外）。,二、假设开发法计算中各项的求取,开发完成后的房地产价值一般是通过预测来求取。对于销售的房地产，通常是采用市场法，并考虑类似房地产价格的未来变动趋势，或采用市场法与长期趋势法相结合，即根据类似房地产过去和现在的价格及其未来可能的变化趋势来推测。比较的单位通常是单价而非总价（同市场法中建立价格可比基础的要求）。例如，假设现在是2007年8月，有一宗房地产开发用地，用途为商品住宅，开发期为1.5年（或18个月），如果要估计该商品住宅在2009年2月建成时的价格，则可以通过搜集当地该类商品住宅过去若干年和现在的价格资料以及未来可能的变化趋势来推测确定。,（三）开发成本、管理
17、费用、销售费用、销售税费由于假设开发法可视为成本法的倒算法，所以，在实际估价中测算开发成本，管理费用、销售费用、销售税费时，可根据当地的房地产价格构成情况来分项测算，测算的方法也与成本法中的相同，所不同的是需要预测。,二、假设开发法计算中各项的求取,（四）投资利息投资利息测算只有在传统方法中才需要。在传统方法中，正确地测算投资利息需要把握以下六个方面：1、应计息的项目。（1）未知、需要求取的待开发房地产的价值；（2）投资者购买待开发房地产应负担的税费；（3）开发成本和管理费用。2、计息期的长短。3、计息的方式。4、利率的高低。5、计息周期。6、名义利率和实际利率。,二、假设开发法计算中各项的求
18、取,资金的时间价值是同量资金在两个不同时点的价值之差，用绝对量来反映为“利息”，用相对量来反映为“利率”。利息从贷款人的角度来说，是贷款人将资金借给他人使用所获得的报酬；从借款人的角度来说，是借款人使用他人的资金所支付的成本。利率是指单位时间内的利息与本金的比率，即：利率=单位时间内的利息/本金l00%。计算利息的方式有单利和复利两种。其中，单利是指每期均按原始本金计算利息，即只有本金计算利息，本金所产生的利息不计算利息。在单利计息的情况下，每期的利息是常数。,（五）开发利润开发利润测算也只有在传统方法中才需要。测算开发利润的方法与成本法中的相同，通常是以一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项
19、目所要求的相应平均利润率。在测算时要注意计算基数与利润率的对应。,二、假设开发法计算中各项的求取,（六）投资者购买待开发房地产应负担的税费投资者购买待开发房地产应负担的税费，是假定一旦购买了待开发房地产，在交易时作为买方应负担的有关税费，如契税、交易手续费等。该项税费通常是根据当地的规定，按待开发房地产价值的一定比率测算。,二、假设开发法计算中各项的求取,（七）折现率折现率是在采用现金流量折现法时需要确定的一个重要参数，与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法相同，具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资金的利率和开发利润率两部分。,二、假设开发法计算中各项的求取
20、,（八）计算中的其他问题在运用假设开发法时不应忽略某些无形收益。如深圳市1987年12月首次公开拍卖的一块土地，从当时预测的开发完成后的房地产价值减去开发成本等所得的数额来看，价值也许不高，但由于是国内首块公开拍卖的土地，购买者一旦获得了这块土地，会附带取得一些意想不到的社会效果，如随着对这种改革开放措施的广泛宣传，实际上也就间接地对该块土地的获得者起着广告宣传作用，因此，该块土地的价格比较高是较自然的（当时该块土地的最后成交价是525万元，比政府确定的拍卖底价200万元高了很多）。,二、假设开发法计算中各项的求取,【例6-1】有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2k，适宜进行“五通一
21、平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为800元/；开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5亿元/k；贷款年利率为10%；投资利润率为15%；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。试用传统方法测算该成片荒地的总价和单价。,6-5 假设开发法运用举例,一、单纯的地价评估,【解】设该成片荒地的总价为V：V=开发完成后的价值开发成本管理费用销售费用销售税费开发商利润投资利息开发商购置土地应负担的税费该成片荒地开发完成后的总价值=8002000
22、00060%=9.6（亿元）开发成本和管理费用等的总额=2.52=5（亿元）投资利息总额=（V+V4%）（1+10%）31+5（1+10%）1.51=0.344V+0.768（亿元）转让税费总额=9.66%=0.576（亿元）开发利润总额=（V+V4%+5）15%=0.156V+0.75（亿元）购买该成片荒地的税费总额=V4%=0.04V（亿元）V=9.65（0.344V+0.768）0.576（0.156V+0.75）0.04VV=1.627（亿元）故：荒地总价=1.627（亿元）荒地单价=81.35（元/）,【例6-4】估价对象概况：某开发商已取得某宗地70年土地使用权，该宗地为“七通一平
23、”空地，面积3000，土地价格为8000000元，取得土地使用权过程中所支付的法律、估价及登记等费用为地价的12。城市规划规定该地块用途为住宅，最大容积率为4。估算该开发公司在该项目开发建设中的预期利润。,6-5 假设开发法运用举例,二、开发商预期利润的测算估,【解】评估过程：（1）该宗地为待开发空地，适宜采用剩余法估价。（2）根据规划要求，该宗地的最佳利用方式为修建住宅，容积率为4。（3）根据该开发商的市场调查和项目可行性研究，该项工程在取得土地使用权后3个月即可动工，建筑时间为2年，建成后即可全部售出。根据目前的市场行情，住宅售价预计为3000元/，建筑费和专业费预计为l000元/，在建筑
24、期间的投人情况为：第一年投入40，第二年投入60，目前资金贷款年利率为12，不动产销售的税费为不动产总价的6。（4）测算开发商预期利润A、不动产总价=300030004=36000000（元）B、建筑费及专业费=l00030004=12000000（元）C、地价及法律、估价等费用；8000000（1+12）=8960000（元）D、总利息=8960000（1+12）2.251+1200000040（1+12）1.51+1200000060（1+12）0.51）=3911603（元）注：地价计息期为2年3个月即2.25年。E、销售税费=360000006=2160000（元）F、将上述数据代人公
25、式，则：开发商利润=3600000012000000896000039116032160000=8968397（元）利润占不动产价的百分比=896897/36000000=24.9l利润占开发总成本的百分比=8968397/（12000000+8960000+3911603+2160000）=33.18由上述测算可知，该项目投资回报良好，预期利润可观，项目可行。,【例6-5】估价对象概况：北京XX公司已取得某宗地50年的土地使用权，该宗地为“七通一平”空地，面积12000，地价及相关法律、估价等费用为3000000元，城市规划规定该宗地用途为工业厂房，最大容积率为1。确定该开发公司在该项目中的
26、建筑费及专业费的最高控制标准。,6-5 假设开发法运用举例,三、建筑费及专业费最高控制标准的测算,【解】评估过程：（1）该宗地为待开发空地，适宜采用假设开发法测算。（2）根据该公司的市场调查和项目可行性研究，该项工程在取得土地使用权后即可开工，建筑时间为2年，建成后即可全部售出，根据目前的市场行情，同类工业厂房的售价预计为1300元/，开发资金的投人为均匀投入，当地目前贷款年利率为12，开发商要求的利润为不动产总价的18，不动产销售的税费为不动产总价的6。（3）测算建筑费及专业费的最高控制标准。假设在建筑费及专业费的最高控制额为元。A、不动产总价=130012000l=15600000（元）B
27、、地价及法律、估价等费用=3000000元C、总利息=3000000（1+12）21+（1+12）11=763200+0.12（元）D、开发商利润=1560000018=2808000（元）E、销售税费=156000006=936000（元）F、将上述数据代入公式，则：建筑费及专业费最高控制额=ABCDE=156000003000000（763200+0.12）2808000936000=8092800/1.12=7225714（元）单位面积建筑费及专业费控制标准为：7225714/120001=602.1（元/）,【例6-6】某旧厂房的建筑面积为5000，根据其所在地点和周围环境，宜装修改造
28、成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元/（按建筑面积计），同时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1年，装修改造费为每平方米建筑面积1000元；装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积4000元；销售费用和销售税费为售价的8%；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%。试利用上述资料用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价和单价（折现率为12%）。,6-5 假设开发法运用举例,四、地上建筑物拆迁价格的测算,【解】设该旧厂房的正常购买总价为V V=装修改造后的价值装修改造费用销售费用销售税费开发商购置土地应负担的税费改造补交土地使用权出让金装修改造后
29、的总价值=40005000/（1+12%）=1785.7l（万元）装修改造总费用=10005000/（1+12%）0.5=472.46（万元）销售费用和销售税费总额=1785.718%=142.86（万元）购买该旧厂房的税费总额=V4%=0.04V（万元）需补交土地使用权出让金等的总额=4005000=200（万元）V=1785.71472.46142.860.04V200=933.07（万元）故：旧厂房总价=933.07（万元）旧厂房单价=l866.13（元/）,【例6-7】某在建工程于2008年3月1日开工，总用地面积3000，规划总建筑面积12400，用途为写字楼。土地使用年限为50年，
30、从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面地价800元/。该项目的正常开发期为2.5年，建设费用（包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等）为每平方米建筑面积2300元。至2009年9月1日实际完成了主体结构，已投入50%的建设费用。但估计至建成尚需1.5年，还需投入60%的建设费用。建成后半年可租出，可出租面积的月租金为60元/，可出租面积为建筑面积的70%，正常出租率为85%，出租的运营费用为有效毛收入的25%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费为售价的8%。试利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程2009年9月1日的正常购买总价和按
31、规划建筑面积折算的单价（报酬率为9%，折现率为13%）。,6-5 假设开发法运用举例,五、在建工程价格的测算,【例6-7】某在建工程于2008年3月1日开工，总用地面积3000，规划总建筑面积12400，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面地价800元/。该项目的正常开发期为2.5年，建设费用（包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等）为每平方米建筑面积2300元。至2009年9月1日实际完成了主体结构，已投入50%的建设费用。但估计至建成尚需1.5年，还需投入60%的建设费用。建成后半年可租出，可出租面积的月租金为60元/，可出租面积为建筑面积的70%
32、，正常出租率为85%，出租的运营费用为有效毛收入的25%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费为售价的8%。试利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程2009年9月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价（报酬率为9%，折现率为13%）。,【本章小结】本章主要对假设开发的基本原理、假设开发法的计算公式与估价方法进行了具体介绍。假设开发法是预测估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以求取估价对象的客观合理价格或价值的方法，所以假设开发法是成本法的倒算法。对开发完成后发给年地产价值的预测可以运用前面学习的市场比较法、收益法等方法并要考虑资金的时间价值进行预测计算。该方法在房地产开发项目投资可行性分析中也会运用到。,【技能训练】一、实地进行假设开发法各费用数据的搜集，制定房地产开发项目费用表。二、针对具体的估价对象，运用假设开发法对估价对象进行投资可行性分析。,
