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1、假设开发法,学习内容,主要内容5.1假设开发法的基本原理 5.2假设开发法的计算公式5.3各项费用的计算5.4假设开发法的运用举例,（一）概念：假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法，也称剩余法。称呼：剩余法、余值法、假算法（相当于成本法的倒算法,举例说明土地拍卖出价）,基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤计算公式费用计算运用举例,两者的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。,基本原理
2、概念理论依据适用对象使用条件估价步骤计算公式费用计算运用举例,（二）理论依据：预期原理,（三）假设开发法适用的对象：具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。待开发的土地（生地、毛地、熟地）在建工程 可装修改造或可改变用途的旧房,（四）使用条件：正确地判断房地产的最佳开发利用方式 正确地预测未来开发完成后的房地产价值 有良好的社会经济环境,基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤计算公式费用计算运用举例,（1）房地产的投资、开发按市场经济机制运行；（2）有一个明朗、开放及长远的房地产政策；（3）有一个长远、公开及稳定的土地供给（出让）计划；（4）有一套统一、严谨及健全的房地产法规；（5）有一
3、个完整、公开及透明度高的房地产资料库；（6）要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单。,（五）估价步骤：,基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤计算公式费用计算运用举例,调查待开发房地产的基本情况选择最佳的开发利用方式估计开发经营期预测开发完成后的房地产价值估算各项成本费用（结算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买开发房地产应负担的税费）进行具体计算，求出待开发房地产的价值,说明如何调查待开发房地产的基本情况和选择最佳的开发利用方式,在中国现行情况下，政府开展国有土地使用权有偿出让的地块，主要是待开发土地。政府出让土地使用权的方式有拍卖、招标、
4、挂牌和协议四种。无论是哪种出让方式，对于这类待开发土地，政府都需要估价，以确定出让底价或做到心中有数；有意购买者也需要估价，以确定购买时的报价或者作为与政府讨价还价的依据。这类待开发土地的使用年限、城市规划设计条件(如用途、建筑高度、容积率)等，通常政府在事先已确定。购地者如果获得该类土地，只能在政府的这些限制之内开发利用。因此，政府的这些限制，也是评估这类待开发土地的价格时必须遵守的前提条件。,调查该类房地产的基本情况，主要包括以下4个方面：（1）弄清土地的位置：土地所在城市的性质；土地所在城市内的区域的性质；具体的坐落状况（2）弄清土地的面积大小、形状、平整情况、地质状况、基础设施配套程度
5、；（为测算开发成本、费用等服务）（3）弄清政府的规划限制；（包括弄清规定的用途、建筑高度、容积率等。弄清这些，主要是为确定最佳的开发利用方式服务。）（4）弄清将拥有的土地权利。（权利性质(目前均为使用权)、使用年限、可否续期，以及对转让、出租、抵押等的有关规定等。弄清这些，主要是为预测未来开发完成后的房地产价值、租金等服务。）,选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定。要在城市规划许可的范围内选取。最重要的是要选择最佳的用途。最佳用途的选择，要考虑土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，或者说，要分析当地市场的接受能力，究竟市场在项目建成后最需要什么类型的房地产
6、。例如，某块土地城市规划规定的用途可为宾馆，可为公寓，可为写字楼，但在实际估价时究竟应选择哪种用途?这首先要调查该块土地所在城市和区域的宾馆、公寓、写字楼的供求关系及其走向。如果对宾馆、写字楼的需求开始趋于饱和，表现为客房入住率、写字楼出租率呈下降趋势，但希望能租到或买到公寓住房的人逐渐增加，而近年能提供的数量又较少时，则可以选择该块土地的用途为兴建公寓。,假设开发法的其他用途 假设开发法还大量用于房地产开发项目投资分析。假设开发法用于估价与用于投资分析的不同之处，是在选取有关参数和测算有关数值时，用于估价是假设站在一个典型的投资者的立场，用于投资分析是站在一个具体的投资者的立场。可为房地产开
7、发商提供下列3种数据：确定拟开发场地的最高价格确定开发项目的利润确定开发中可能出现的最高费用,（一）最基本的公式：,基本原理计算公式费用计算运用举例,1计息方法（传统方法）待开发房地产的价值开发完成后的房地产价值开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润投资者购买待开发房地产应负担的税费,2折现方法（现金流量法）待开发房地产的价值开发完成后的房地产价值开发成本管理费用销售费用销售税费投资者购买待开发房地产应负担的税费折现率包含利息率和利润率两部分,现金流量折现法和传统方法,房地产开发具有周期长的特点，其开发成本、管理费用、销售税费、开发完成后的价值等实际发生的时间不尽相同，特别是大型的房
8、地产开发项目。因此，运用假设开发法估价必须考虑货币的时间价值。但考虑货币的时间价值可有如下两种不同的方式：（1）采用折现的方式，以下将这种方式下的假设开发法称为现金流量折现法；（2）采用计算利息的方式，以下将这种方式下的假设开发法称为传统方法。,一、现金流量折现法和传统方法的区别开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售税费等所对应的时间不同。对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售税费等的估算，在传统方法中主要是根据估价时的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在估价作业期时的数额；而在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测它们在未来发生时所发生的数额，即要进行现金流量预测
9、。,传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算利息，计息期通常到开发完成时止，即既不考虑预售，也不考虑延迟销售。而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同，即首先要将它们折算到同一时间上的价值（最终是折算到估价时点上），然后再相加减。,例如，评估一宗待开发土地2008年10月的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2008年10月。如果预测该宗土地2011年10月开发完成后的房价（含地价）为5000万元，折现率为10，则需将这5000万元折现到2008年10月。即在2008年10月来看的房价实际为5000（110）3,3、
10、利息和利润的表现不同,在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。所以，现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含风险收益部分（利润）。这样处理是为了与投资项目评估中的现金流量分析的口径一致，便于比较。,二、现金流量折现法和传统方法的优缺点现金流量折现法：准确 较复杂传统方法：粗略 简单,优先选用现金流量折现法。,三、要想提高现金流量法评估的精度，具体需要注意3点：开发期和租售期各项支出、收入发生的时刻各项支出、收入发生的数额,（二）各类估价对象的估价公式：,基本原理计算公式费用计算运用举例,1求生地价值的
11、公式（1）适用于在生地上进行房屋建设的公式：生地价值开发完成后的房地产价值由生地建成房屋的开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润买方购买生地应负担的税费（2）适用于将生地开发成熟地的公式：生地价值开发完成后的熟地价值由生地开发成熟地的开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费土地开发利润买方购买生地应负担的税费,基本原理计算公式费用计算运用举例,2求毛地价值的公式（1）适用于在毛地上进行房屋建设的公式：毛地价值开发完成后的房地产价值由毛地建成房屋的开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润买方购买毛地应负担的税费（2）适用于将毛地开发成熟地的公式：毛地价值开发完成后的熟地价值由毛
12、地开发成熟地的开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费土地开发利润买方购买毛地应负担的税费,基本原理计算公式费用计算运用举例,3求熟地价值的公式 熟地价值开发完成后的房地产价值由熟地建成房屋的开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润买方购买熟地应负担的税费 4求在建工程价值的公式 在建工程价值续建完成后的房地产价值续建成本管理费用投资利息销售费用销售税费续建投资利润买方购买在建工程应负担的税费 5求旧房价值的公式 旧房价值装修改造完成后的房地产价值装修改造成本管理费用投资利息销售费用销售税费装修改造投资利润买方购买旧房应负担的税费,基本原理计算公式费用计算运用举例,1、开发经营期 起点
13、为估价时点（假设）确定开发经营期的方法可采用类似于市场法的方法，即根据同一地区、相同类型、同等规模的类似开发项目已有的正常开发经营期来估计。一般较为准确。2开发完成后的房地产价值 开发完成后的房地产价值一般是通过预测来求取。对于销售的房地产，通常是采用市场法，并考虑类似房地产价格的未来变动趋势，或采用市场法与长期趋势法相结合来推测。出租的和直接经营的房地产采用收益法来推测,对于出售的房地产，通常是采用比较法，并考虑类似房地产价格的未来变动趋势，即根据类似房地产过去和现在的价格及其未来可能的变化趋势来推测。比较的单位通常是单价而非总价（同比较法中建立价格可比基础的要求）。例如，现在是2001年1
14、0月，有一宗房地产开发用地，用途为兴建某种商品住宅，开发期为1.5年，如果要推测该商品住宅在2003年4月建成时的价格，则可以通过搜集当地该类商品住宅过去若干年和现在的价格资料以及未来可能的变化趋势来推测确定。（趋势法）,如根据当前的市场租金水平，预测未来建成的某写字楼的月租金为每平方米使用面积35美元，运营费用等占租金的30，资本化率为10，可供出租的使用面积为38000平方米，出租率90%，则该写字楼的未来总值可估计为：,基本原理计算公式费用计算运用举例,3、开发成本与管理费用 计算的方法与成本法中的相同，不同的是需要预测。4、销售费用与销售税费 销售费用包括广告费、销售外卖场租金、销售人
15、员工资、奖金及销售提成等。通常是按照开发完成后的房地产价值的一定比率来计算。,基本原理计算公式费用计算运用举例,5、投资利息（传统方法需计息）应计息项目：需要求取的待开发房地产的价值+投资者购买待开发房地产应负担的税费+开发成本和管理费用。销售费用和销售税费一般不计息。计息期：起点是费用发生的时间点，终点是开发期结束的时间点，不考虑预售和延迟销售。需要求取的待开发房地产的价值的计息起点是估价时点。所有投资均视年内均匀发生。,基本原理计算公式费用计算运用举例,6、开发利润（传统方法需计算）：社会平均利润（通过类似房地产平均利润率）7、投资者购买待开发房地产应负担的税费 契税：所有权发生转移变动的
16、不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税；税率为35。房地产交易手续费：属经营服务性收费，向交易双方分别收取。7、折现率：是在采用现金流量折现法是需要确定 的一个重要参数，与收益法中报酬资本化法中报酬率的性质相同，它包含资金的利率（安全收益）和开发利润率（风险收益）两部分。,例如，开发成本、管理费用可采用比较法来估算，即通过当地同类房地产开发项目当前的开发成本和管理费用大致为多少来推算，如果预计建筑材料价格、人工费等在未来可能有较大变化，还要考虑未来建筑材料价格、人工费等的变化对开发成本和管理费用的影响。销售税费根据当前政府的税费政策和其他类似开发经营活动所需支付的税费情况来估算，通常是
17、按照开发完成后房地产价值的一定比率来估算。,1.有一成片荒地需要估价，获知该成片荒地的面积为2平方公里，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元/；建设期需要3年。将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用、销售费用等估计为每平方公里2.5亿元；贷款年利率为8；土地开发的年投资利润率为10；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6，买方需要缴纳的税费为转让价格的4。试用传统法估算该成片荒地的总价和单价。,1.设该成片荒地的总价为v。（估价时点假设为现在）2.该成片荒地开发完成后的总价值
18、8002000000609.6（亿元）3.开发成本和管理费用销售费用等的总额2.525（亿元）4.购买该成片荒地的税费总额V4=0.04V（亿元）5.投资利息总额（VV4）（18）315（18）1.510.27V0.612（亿元）6.转让税费总额9.660.576（亿元）7.土地开发利润总额（VV4）10 3+5 10 1.50.312V0.75（亿元）8.V9.65 0.04V（0.27V0.612）0.576（0.312V0.75）V1.641（亿元）故：荒地总价1.641（亿元）荒地单价82.05（元平方米）,基本原理计算公式费用计算运用举例,【例6-6】现有一块3km2的生地，拟进行“
19、七通一平”成片开发后分块出让，据调查，附近地区已开发完成“七通一平”土地出让单价为1200元/m2；可出让土地面积为全部土地的70，其余为公共设施用地；土地开发费用为3.5亿元/km2，开发期为两年，开发成本在开发期内分期均匀投入，第一年投入70，第二年投入30，贷款年利息率为10，勘察设计、估价等专业费用为土地开发费用的3；投资利润率为20，当地土地转让中卖方需要缴纳的转让税费为开发完成后转让价格的6.5，买方需要缴纳的税费为转让地价的4。试用传统方法估算该成片生地总价和单位面积地价。,【例6-6】计算过程,【解】由题意：设该成片生地的总价为V：该成片生地开发完成后的总价值=12003 00
20、0 00070%=25.2（亿元）土地开发费用=3.53=10.5（亿元）专业费用=10.53=0.315（亿元）投资利息=（V+V4）（1+10）21+（10.5+0.315）70（1+10）1.51+（10.5+0.315）30（1+10）0.51=0.218V+1.322（亿元）转让税费=25.26.5%=1.638（亿元）开发利润=（V+V4+10.5+0.315）20=0.208 V+2.163（亿元）购买该地的税费=V4V=该成片生地开发完成后的总价值土地开发费用专业费用投资利息转让税费开发利润购买该地的税费=25.210.50.315（0.218V+1.322）1.638（0.2
21、08V+2.163）V4 V=6.318（亿元）单价=210.60元/m2,【例6-7】今有一宗“七通一平”的待建土地，土地使用权年限为50年，从2004年5月1日起计，地总面积1000m2，规划允许建筑面积4000m2，适宜建筑类型的写字楼。预计总开发时间是2年，建筑安装工程费为1000元/m2，专业费用为建筑费的4%，第一年均匀投入60%的建筑费和专业费用，第二年均匀投入其余建筑费和专业费用。销售费用和销售税费为售价的8%，购买该宗地相关税费为地价的4%。该写字楼工程竣工后一次全部租出，可出租面积为总建筑面积的70%，预计每月出租的净收益为60元/m2。试利用所给资料，用折现方法评估该宗土
22、地在2004年5月1日的总价、单价及楼面地价。（年资本化率为15%，折现率为14%）。,【解】设该宗土地在2004年5月1日的价格为V。开发后的总价值=建筑费及专业费销售费用和销售税费1032.908%82.63（万元）购买该地的税费=V4V开发后的总价值建筑费及专业费销售费用和销售税费购买该地的税费=1032.90370.4882.63V4 V557.49（万元）单位地价557.4910000/10005574.90（元）楼面地价5574.90/41393.73（元）,【例6-7】计算过程,【例6-8】某旧厂房的建筑面积6000m2。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成写字楼出租，并可获
23、得政府主管部门批准，但需补交楼面地价为400元/m2的地价款，同时取得50年的土地使用权。预计装修改造期为一年，装修改造费为1000元/m2（装修改造费均匀投入，视同发生在装修改造期中）。估计该写字楼装修改造完成后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的70%，正常出租率为85%；附近同档次写字楼可出租面积的年租金为800元/m2，出租的成本及税费为年租金的30%，报酬率为9%。购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为旧厂房价格的4%。试利用上述资料估算该旧厂房现状下的正常购买总价和单价（采用折现方法，折现率为12%）。,【解】设该旧厂房的正常购买总价为V：装修改造后的总价值=装修改造费用=购买该旧厂房应补交地价=4006000=240.00（万元）购买该厂房应缴纳税费=V4%V=装修改造后的总价值装修改造费用购买该旧厂房应补交地价购买该厂房应缴纳税费=1954.26566.95240.00V4%V=1103.18（万元）故：该旧厂房的正常购买总价=1103.18（万元）单价=1103.18/6000=1838.63（元/m2）,【例6-8】计算过程,基本原理计算公式费用计算运用举例,案例见书P153-155,
