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1、房地产销售法律专题讲座,主讲人：王娅然,第一部分 现有立法及相关规定,城市房地产开发经营管理条例中华人民共和国城市房地产管理法城市商品房预售管理办法城市房地产转让管理规定商品房销售管理办法中华人民共和国担保法中华人民共和国合同法中华人民共和国物权法最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释,第二部分 商品房销售阶段准备工作,一 项目的相关资料的收集及核实 1、国有土地使用权证书 2、项目建筑名称的核准证书 3、项目的基本情况 二 商品房认购与签约流程,第三部分 商品房认购及销售,一 商品房认购（预订）1、签订认购（预订）书的前提条件【案例一】大连安邦地产集团的“阳光小筑”
2、项目,建设用地18429平方米。在大连市国土资源和房屋局2006年的房地产交易秩序专项整治检查中发现，大连安邦地产有限公司在没有取得商品房预售许可证的情况下，违反有关规定擅自进行了先期展示、宣传和销售活动，并将房屋预售给客户，同时收取1万元购房款。根据中华人民共和国城市房地产管理法第四十五条、第六十八条规定，没收其违法所得1万元整，并责令其停止预售活动。,第三部分 商品房认购及销售,2、认购书（预订书）的基本内容 签署认购书，要注意认购书应包括以下基本内容：当事人姓名或名称、预订的房地产的坐落地点、面积、价格、预订期限、定金数额及定金 处理办法等。如果商品房的认购、订购、预订等协议具备符合商品
3、房买卖合同特征的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。3、定金的处理,第三部分 商品房认购及销售,【案例二】原告甲与被告乙房地产公司签订房屋内部认购协议，约定乙认购A公寓24楼D室房屋，支付定金5万元；若乙将甲认购房屋售与他人，则双倍返还定金。后甲得知乙将房屋另售他人，故要求乙双倍返还定金。乙辩称其收取甲5万元定金是事实，但双方是因对认购协议的楼层理解有分歧，导致未能签订预售合同。乙称为避免14、24等不吉利数字，在楼层中并未设14、24楼的编号，因此认购协议中的24楼D室不是甲所指的物理楼层24楼，而是物理楼层22楼，室号2204。认购书上的24楼并不
4、存在，属重大误解，为可撤销民事行为。如甲不愿购买2204室，乙愿返还定金5万元，但不同意双倍返还定金。,第三部分 商品房认购及销售,法院认为：甲乙认购协议属有效合同。双方对24楼房屋的理解有异议，乙应根据房屋销售交易习惯，在认购协议中确定甲购买房屋的具体部位。本案中，乙为避开14、24等不吉利数字，故未在楼房中设24层楼的编号，对此乙在与甲签订认购协议时已知晓，不存在重大误解。因此，甲所购买的24楼D室应理解为实际物理楼层加室号，即2604室。甲乙在认购协议书中约定的定金5万元系立约定金，其目的在于保证签订正式合同，现乙已将甲预定的房屋售于他人，构成违约。故判决乙双倍返还甲定金10万元。,第三
5、部分 商品房认购及销售,4、认购书签署后，一方不愿再履约的原因：（1）市场的变化。（2）在签署正式合同书时，没有达成协议，不能归责于任何一方。【案例三】A先生向B房产公司预定购买其商品房一套并签订了一份商品房定购书，该定购书中约定，A先生需交付定金3万元，若到期A先生未履行承诺的义务，B公司有权将此房转卖他人，且不予退还已交定金；若A先生履行了义务，而B公司却转卖他人，则B公司须双倍返还定金。后来A先生依约支付了定金。但双方在订立正式的商品房预售合同时，却在何时交房的问题上不能协商一致，最终导致预售合同未能订立。随后，A先生要求房产公司退还定金遭到拒绝，遂诉至法院。,第三部分 商品房认购及销售
6、,一审法院认为，A先生没有在定购书约定的期限内与B公司签订预售合同，违反了定购书中的约定，理应承担违约责任。判决驳回A先生要求退还定金3万元的诉讼请求。A先生不服提起上诉。二审法院认为，在A先生与B公司订立的商品房定购书中没有关于房屋交付时间的约定，双方因房屋交付时间问题而未能订立预售合同，属无法归责于当事人任何一方的原因而导致的，B公司应当全额返还定金。最终，二审法院判决B公司返还A先生3万元定金。,第三部分 商品房认购及销售,建议：预售阶段将商品房买卖合同范本在现场进行公示，买受人在签订认购协议前，要求买受人仔细阅读商品房买卖合同，并在认购书中注明：“买受人已审阅并认可商品房买卖合同的内容
7、”，避免纠纷。一旦买受人未按约来签署协议，则要及时发书面通知，并保存好EMS的回执。（认购书要注明买受人地址，并告知若因地址有误，导致书面通知无法送达，则由买受人承担相应的责任）,第三部分 商品房认购及销售,5、特殊的签约主体。（1）未成年人名义签约购房的。（2）夫妻联名购房。（3）外国人购房。（4）委托他人签约购房。6、关于关于定金罚则在实践中的适用【案例四】原告A先生看好被告B房地产公司门面房一处。由A先预交定金1万元，后期房款于B交付房屋并办理好有关手续时一并付清。,第三部分 商品房认购及销售,后A多次找B要求履行商品房买卖合同并办理相关手续，B售楼工作人员以面积未丈量出来等理由推诿、拒
8、绝履行双方的商品房买卖合同。A起诉至法院，要求B继续履行合同，交付门面房。法院审理后认为，B作为商品房的出卖人通过认购、定购、预订等方式向A收取定金1万元，B未具备不可履行合同的不可抗力原因，而是因为房价上涨后欲将房屋以高价卖与他人。因此法院判决B按定金合同约定履行签订商品房买卖协议的义务。【案例五】A先生与B房地产公司签订了一份内部认购协议，购买由该公司正在开发的一套100平方米的商品房。但交了20万元的首付款后，B一直未主动通知A交付房屋及换签合同。A只好主动找到B询问，B的工作人员告诉A，其购买房屋已经售出，所以无法向,第三部分 商品房认购及销售,A交房。为此，A将B诉至法院，要求退回首
9、付款及利息，同时要求赔付“房价上涨损失”10万元。法院最终以B“恶意违约”为由，判决其返还A首付款及相应利息，同时判令赔偿A每平方米1000元的“房价上涨损失”。【案例六】A先生与B公司签订商铺认购意向书，A向B支付购房意向金4000元，取得B所开发的一小区商铺的优先认购权。B取得该小区房屋的预售许可证，但在销售商铺时却未通知A前去认购。后来，等待了3年半的A却被告知因商铺价格上涨，B不再认可双方原先约定的价格，而且商铺已全部销售完毕，买卖合同无法实际履行，B只愿向A退还意向金。A向法院提起诉讼。法院根据预约合同的性质，结合B的过错程度，以及A在履约,第三部分 商品房认购及销售,中的支付对价和
10、可能造成信赖利益的损失等，判决解除双方签订的商铺认购意向书；由B向A返还意向金4000元并赔偿经济损失2万元。一审宣判后，双方均提出上诉。二审法院认为，原审法院基于双方无法继续履行意向书等客观情况，依法解除双方的预约合同，并由B公司返还意向金的判决并无不当，二审予以维持，但判决中2万元赔偿金额难以补偿守约方的实际损失。在综合考虑当地近年来房产市场情况以及双方当事人履约情况的基础上，酌情确定15万元赔偿金额。,第三部分 商品房认购及销售,二 商品房销售广告 法律规定：广告法 城市商品房销售管理办法 城市房地产开发经营管理条例 城市商品房预售管理办法 房地产广告发布暂行规定,第三部分 商品房认购及
11、销售,在广告中可能涉及房屋的质量、购房条件、区域环境等，若房屋交付后的情况与广告宣传中的不一样，从而容易引起纠纷。1、广告审查 2、禁止发布销售广告情形 3、要约邀请与要约的区别【案例七】2003年，原告A与被告B房产公司签订商品房预售合同，约定A向B购买Q小区商品房一套。双方对业主子女入学就读事并无约定。但B在“Q小区”的报刊广告中，载有“Q小区业主子女享受免试入学、义务教育收费标准”内容，在售楼资料中，同样载有上述内容。,第三部分 商品房认购及销售,第三人C是由案外人D集团公司(系原告的股东之一)开办的一所学校。在相关的审批备查登记表中，明确记载“Q小区内学生按照义务教育公办学校标准收费”
12、。在05年民办教育促进法实施之后，该学校改变收费标准，A对此不满，后诉至法院，诉请判令B履行售楼广告中的承诺，按“义务教育学校收费标准”接收其子女就读。B辩称其只受预售合同的约束。C同意B的抗辩。一审法院认为，售楼广告内容应视为合同内容。B和C具有关联关系。判决：B应全面履行售楼时的承诺，由C按义务教育学校收费标准收费。B不服提起上诉。二审驳回上诉，维持原判。,第三部分 商品房认购及销售,4、宣传广告的承诺是否具有约束力（1）抽象笼统的宣传，属于要约邀请。（2)具体形象的宣传，要承担民事责任。建议：1、公司注意不要为增加卖点而在广告中作虚假的宣传，特别是不能在广告中对涉及买受人实质性权利和具体
13、数据（如土地使用权配套设施等）的内容方面作不符合实际情况的描述。2、公司在宣传文书中有一些声明、解释。如：“规划、绿化、设施、设备、面积等宣传、披露的内容，最后均以政府批准的方案为准，以权威机构实际测量的面积为准。”尽可能的自我保护。,第三部分 商品房认购及销售,【案例八】A先生收到B房产公司寄送的商品房销售广告，广告中附有其建造的K小区商品房的整体平面图，上面清楚标明房屋间距米、小区绿化率为，A联系B并签订了商品房预售合同。但入住不久的一天A看到K小区的大堂里张贴着B修改后的小区规划平面图和开工敬告。A这才知道B拟建的二期施工Q小区与K小区的间距，从原来约定的米缩小为米。后来A提起诉讼，要求
14、B支付擅自改变小区规划的违约金共约10万元。B辩解：1、对小区进行新的建筑规划是政府提出的要求，不是自己的责任。2、最初发给业主的广告中的小区平面示意图中注明“本规划图属规划阶段方案图，最终以规划土地局批准文件为准”，所以，平面示意图是不确定的，最终应以有关部门批准为准。,第三部分 商品房认购及销售,法院认为，虽然平面示意图没有附在双方签订的商品房预售合同里，但是它对双方能产生约束力。所以，B没有经业主同意，在二期施工中，使两个小区的间距50米变成了米，明显违反了小区规划，属于违约行为。同时，法院查明，变更规划也是B先提出的，有关部门是根据B的报告作出批准意见的，并非政府有关部门强制要求。法院
15、最后判决：开发商B应赔偿A违约金。,第三部分 商品房认购及销售,三 商品房预售 1、商品房预售条件 商品房预售应当符合下列条件：（1）公司应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。（2）已取得建设用地规划许可证；（3）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（4）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（5）已办理预售登记，取得商品房预售许可证；,第三部分 商品房认购及销售,（6）公司已签订前期物业管理合同。（7）已确定竣工及交付日期；（8）已符合当地地方法规、行政规章及行政机关规定的开发程序规定的预售条件。2、无证预售的风险 商品房预售许可证是衡量商品房预售行为是否合法的最直接、
16、最关键的书面证明文件。未依法取得商品房预售许可证而以预订、预约、认购、订购等方式变相预售商品房的，均属无证预售行为，在法律上无效。但如果公司在买受人起诉前取得商品房预售许可证，合同可被认定为有效。,第三部分 商品房认购及销售,四 商品房现售 商品房现售应当符合以下条件：（1）符合预售第1至第6点的条件。（2）商品房已竣工验收合格。（3）供水、供电、供热、供气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者确定施工进度和交付日期。,第三部分 商品房认购及销售,五 商品房买卖合同 1、签约时买受人对房屋面积的知情权和公司的义务 2、商品房买卖合同的文本 3、面积
17、差异的处理【案例九】A先生与B公司签订了商品房预售认购合同，合同约定A购买B的商品房一套，建筑面积100平方米，单价每平方米5000元，总价款500000元。合同签订后，A按约定付清了房款，但B却未按约定日期交付房屋。后A了解到，其所购买的住房是因面积减少15平方米而无法交付的。为此，A将B告上法庭，要求B交付房屋并支付经济损失赔偿金和违约金。,第三部分 商品房认购及销售,法院认为，B未履行合同约定的交付义务，且应交付的房屋实测面积比约定面积缩小了15平方米。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释规定，B应返还A面积误差比在3以内（含3）部分的房价款，双倍返还A面
18、积误差比超过3部分的房价款。法院终审判决B向A交付住房，并返还A房价款13.5万元，支付违约金2万余元。【案例十】A女士与B房产公司签订了商品房预售合同，购买B的别墅住宅1幢，并约定赠送无产权花园面积160平方米等其他事项。事后，A付清全部房价款。A但却在入住时发现B提供的花园面积与购房合同约定不一致，仅为80平方米。A以B存有欺诈为由诉至法院，要求解除双方的购房合同，判令B承担返还购房款、赔偿一切损失。,第三部分 商品房认购及销售,B则认为，赠给业主的花园面积无产权，属无偿使用，故房价与花园面积大小无关。与A所签合同上的花园面积系售楼人员笔误所致，其不存在欺诈事实。法院认为，虽所赠花园为无产
19、权，但却是合同内容的重要组成部分，现该花园面积比约定时减少了一半，对A实现购房目的产生了重大影响，故A要求解除双方之间签订的购房合同，与法不悖。本案中，由于B违约，A主张合同解除的意见成立，B理应返还A已付购房款，并承担利息、装修费等其他合理损失。【案例十一】A先生和B房产公司签订了商品房买卖合同，该合同约定房屋建筑面积为300平方米，单价为6000元/平方米，花园面积为200平方米，单价为1500元/平方米。,第三部分 商品房认购及销售,该楼盘正式交付后，A发现B承诺的私家大花园没有合同约定的那么大。经过初步测算，大概只有150平方米，也就是说B多收了A75000元。A找B要求退还多收的花园
20、面积款，但B却声称，花园面积不仅包含树木草地，也包含草地间的石子路过道，因此花园面积并未缩水，B不会退还花园面积款项。在A和B交涉多次无果的情况下，A将B诉至法院。原告A认为，B实际交付的花园面积与销售时不符。其行为已构成严重违约，依照合同B应当退还花园面积款项75000元，并支付违约金50000元。被告B认为自己并没有构成违约。之所以造成纠纷，是由于A缺乏房地产相关知识，花园内道路是计入花园面积。,第三部分 商品房认购及销售,法院认为花园的实际面积应以该部分的土地使用权证为准，该土地证虽未办理完毕，但构成土地证上所载地块面积的，应当是指该地块红线以内所有面积，因此花园面积不仅包括树木和草地等
21、组成部分，还应当包括内部池塘、内部道路及桥梁等设施。据此，法院判决驳回A诉讼请求。,司法解释第十四条合同没有约定或约定不明确的，按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3以内（含3）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3以内（含3）部分的房价款由买受人补足；超出3部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。,第三部分 商品房认购及销售,产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值
22、在3以内（含3）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。因此公司最好在制订合同时改变面积差异的处理方式，一般可定为“出现面积差异超过3%时不退房，面积缺少超过3%的只补差价，多于3%的据实结算。”注意规划与设计变更时，重新签订的补充协议中面积差异的处理，以补充协议约定的面积为准。4、付款方式【案例十二】2005年，陈女士购买了北京市某房地产开发公司开发的一套,第三部分 商品房认购及销售,期房。陈女士入住该房屋后，发现现房与设计及图纸严重不符。陈女士遂以购买的房屋存在缺陷严重影响其生活为由，停止向贷款银行还贷。银行遂要求房地产公司履行担保人
23、的责任，为陈女士承担向银行还贷的义务。房产公司在交清了全部贷款本金、利息和罚金后，向法院提起诉讼，要求陈女士归还上述款项。法院经审理判定陈女士须向房地产公司履行还款义务。,第三部分 商品房认购及销售,（1）采用按揭付款方式的风险，公司、银行与买受人在按揭贷款合同通常约定以下两种担保方式：由买受人（借款人）提供抵押担保。由公司（开发商）提供不可撤销的连带责任还款保证。（2）可以在合同中约定如下条款，维护公司的权利。追偿买受人的违约金及赔偿责任 开发商有权收回房屋,第三部分 商品房认购及销售,5、预登记制度 物权法第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以
24、向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。6、商品房的交付【案例十三】A与B公司签订商品房买卖合同，约定A购买B建设房屋一套。合同第13条约定商品房的装饰、设备标准应符合合同（附,第三部分 商品房认购及销售,件三）的标准，否则按工程造价管理部门核定的数额支付A双倍差价。后来商品房竣工验收。B通知A验收房屋。A查验后，向B提出房屋与合同附件三有多处不符，故拒绝接收房屋，并诉至法院，要求B双倍赔偿，并承担逾期交房的责任。法院认为，公司应按约定赔偿A恢复相应设施的
25、双倍差价。但该房屋已经竣工验收，且B按时通知A验收房屋，A的逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。A提起上诉。理由为：原审判决自相矛盾；请求二审法院B交房通知无效，由B赔偿逾期交房违约金。二审法院认为，A的上诉理由，缺乏事实和法律的依据，不予支持。故驳回上诉，维持原判。,第三部分 商品房认购及销售,【案例十四】A与B公司签定了商品房买卖合同。约定：A购商品房一套，在B未取得大产权证前可凭工程竣工验收合格证交房，交房日期为9月18日。B于8月办理了竣工验收并取得了合格证,于9月1日通知A收房。9月16日A向B提出B应当办理大产权证才能交房，双方的约定违反了国家强制性规定，拒绝办理收房。双方经多次协
26、商未果。于是A起诉主张确认合同无效，要求B承担违约责任，支付逾期交房的赔偿金。B答辩：以取得竣工验收合格证作为交付房屋的条件，不违背国家强制性规定。且B是在交房时间前取得竣工验收合格证，未构成逾期交房，不应承担违约责任。法院认为：商品房的交付必须经过竣工验收合格是法律上对出卖人向买受人交付时应当满足的最低条件。当事人的约定满足于法律规定，驳回了A的诉讼请求。,第三部分 商品房认购及销售,【案例十五】A先生与B公司签订了房屋预售合同，约定B应当于当年10月31日前交付房屋，但是直到第二年4月底，B依旧没有交付房屋，A通过与B多次交涉未果，于是将B诉至法院，请求B赔偿其违约金共计X元。B辨称之所以
27、未按时交付房屋是因为当地罕见的高温和降雨所导致的延期交付，是属不可抗力。法院认为当地一向以气候炎热而著称，炎热的高温是可以预见的，不能认定为不可抗力。最终法院判决支持原告A的所有诉讼请求。【案例十六】A先生和B公司签订商品房买卖合同，购买了一套房子，房价为150000元。A支付了全部购房款。交房时，A拿着B提供的提,第三部分 商品房认购及销售,房单去物业公司拿钥匙，物业公司告诉她，必须先交物业管理费，然后才能验房交房。A不同意。他的新房钥匙也无法拿到。后经有关部门协调，B才将新房钥匙交给A，实际逾期达300天。由于B的延期交房导致A在外租房花去费用共计2.5万元。因此A起诉至法院要求B支付其违
28、约金及租房费用共计5万元。B则认为自己并未违约，延期交付完全是因为A自己造成的。法院认为物业公司因为A不支付物业管理费就拒绝交付房屋的行为，显然违反了购房合约，应由B来承担违约责任，并应按约支付A违约金及租房所支付的费用。,第三部分 商品房认购及销售,（1）商品房交付使用的定义 司法解释第十一条 商品房的交付由物的交付和权利的交付组成。物的交付即对房屋的转移占有，权利的交付即房地产权利的转移登记。如果当事人没有另外约定，物的交付即房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。交付的后果是：房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒
29、绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。（2）商品房的交付要求（3）交付时应提供的文件（4）交付期限,第三部分 商品房认购及销售,【案例十七】A与B公司签定了商品房买卖合同，约定该房屋交付时间为4月15日，约定的交房条件为B必须取得综合竣工验收。B是于6月5日完成综合竣工验收，8月7日取得竣工验收备案表的。但是于4月10日已向A发出了入住通知书，A于4月15日办理收房手续并领取了钥匙。A在入住后发现该房有质量问题且设施与合同约定不符，于是起诉至法院，请求判令B承担迟延交房的违约责任及赔偿A的损失。B辩称：不存在迟延交
30、房,对于房屋质量问题同意在保修范围内予以修缮并愿意赔偿A的损失。法院认为B的交付行为违反了法律关于交付条件的强制性规定。交付行为无效，判决房地产商承担迟延交房的违约责任并赔偿原告的损失。,第三部分 商品房认购及销售,【案例十八】A与B公司于98年11月份签订了一份预售合同，约定交房期为99年10月底前。但因99年春天受市政工程的影响，A无法按照合同约定的日期入住。于是，A即以B逾期交房为由提出解除合同，并要求B支付违约金，因双方意见分歧较大，遂诉至法院。法院认为，A和B签订预售合同时，B无法预见将来的市政工程，属不可抗力的免责事由。据此，法院驳回了原告诉请。7、规划、设计变更的处理（1）通知义
31、务（2）补充协议,第三部分 商品房认购及销售,【案例十九】A先生购买B公司的一套房屋，购房合同中明确约定房屋层高3米。但是A收房时却发现缩水了10厘米，因此以B违约为由将其诉至法院。B辩称，合同中约定的3米是由于B工作中错填合同所致，将层高2.9米错填写成了3米。后来B已向业主发出公开信，通知将合同中的层高约定改为2.9米，并称这个高度的规划设计符合国家规范和审批标准。B还认为，购房合同也未约定如层高不符，B需承担违约责任。法院认为被告B交付房屋的层高差距明显超出了建筑业规范中的误差范围，故说明B存在违约，且层高减少确会让房屋交换价值降低。据此，法院判决B赔偿A各项损失共计X元。,第三部分 商
32、品房认购及销售,【案例二十】A购买B的一套房屋，购房合同中明确约定房屋的阳台与主卧室之间以落地窗相隔。但是A收房时却发现阳台与主卧室之间是以一堵墙和一扇门相隔，因此以B违约为由将其诉至法院。B辩称，他们当时购买的某一厂家的落地窗因产品不合格而被退货，短期内又找不到合适的生产落地窗的厂家，为了按时交房不得已才改变了原来的设计方案。这应属于不可抗力所导致的。法院认为被告B交付房屋的结构应严格按照与A合同中约定的设计相吻合。且被告B所称的不可抗力原因也不能成立。故最终判决B赔偿A违约金共计X元。,第三部分 商品房认购及销售,【案例二十一】A先生用150万元向B房地产公司购买了一套房屋，约定房屋是双阳
33、台。A在交付房屋后发现B将其变为了单阳台。为此，A诉诸法院，要求判令B支付因擅自改变房屋结构造成的损失2万元。B辩称，合同附件中关于平面图及公司提供的售房宣传资料均表明系争房屋不是双阳台，故未变更建筑设计。A先生提出的损失赔偿没有事实与法律依据，请求依法驳回。法院查明，B在销售涉讼房屋前，散发给购房业主的售楼广告宣传资料中明确承诺并登载了A购买的双丁型别墅拥有双阳台的照片。法院认为，合同约定的违约情形赋予A解除合同的权利，而,第三部分 商品房认购及销售,未对B的违约行为给A造成损失的计算方法进行约定，但本着息讼止争的原则，依据双方合同的实际履行情况，酌情确定A先生的损失为X元。【案例二十二】A
34、等业主看中了B公司开发的商品房，因在这些商品房的宣传广告中介绍小区里有一个花园广场，遂向B支付了部分购房款，并与B签订了合同。但竣工时却发现，小区里根本就没有花园广场，反而有一条马路穿越小区。业主们认为，B在售房时，故意隐瞒有马路横贯穿越小区的事实，诱导他们购房，于是将B诉至法院，要求赔偿。B认为，原来设计中确实有花园广场，但穿越,第三部分 商品房认购及销售,小区建马路是政府的规划，其没有告知业主的义务，所以不应该赔偿。法院查明，B在签订合同前，已得知小区里要有马路穿越的信息，却不告知业主，致使居民入住后生活和居住环境受到一定影响，对此，B被判决分别补偿居民。8、关于装饰、设备的标准 9、关于
35、基础设施、公共配套建设的正常运行 10、关于产权登记【案例二十三】A与B签订了一份商品房买卖合同，约定A向B购买Q小区的商品房一套（期房），B应当在商品房交付后180日内，将办理权,第三部分 商品房认购及销售,属登记需由B提供的资料报产权登记机关备案。如因B的责任，A不能如期取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：A不退房，B按已付房款的1%向A支付违约金。B如期向A交付了房屋并在约定的期限内向产权登记部门提供了办理产权所必需的资料。同时，A向B出具授权委托书，授权B代为办理房屋产权登记，但未缴纳代办费用。十个月后，A未能拿到权属登记证书，于是以B违约为由，诉至法院请求判决B按照约定赔偿
36、已付房款1%的违约金。法院认为判决B没有违约，驳回了A的请求。A不服，提起上诉，二审法院维持了一审判决。【案例二十四】A向B房产公司购买了其一处商品房，房屋总价40万元。但A一直没取得房屋产权证。A后来得知，自己不能办房产证的原因,第三部分 商品房认购及销售,是B没在房产部门完成初始登记。A认为B构成违约。A向法院起诉，要求B立即为其办理房屋产权证并支付逾期办理房屋产权证的违约金4万元。但B认为购房合同上并未约定逾期办房证的违约责任，因此自己并不存在违约。法院认为，本案中，向房屋产权登记机关提供必要的证明文件（备案，办理初始登记），既是B的法定义务，也是合同约定的义务。A在合同签订后没有取得房
37、屋权属证书，系由于B没有向房屋产权登记机关提供必要的证明文件造成，故B应承担违约责任。最终判决B向A给付违约金4万元且B应协助A办理房屋产权证书。【案例二十五】A先生贷款100万元购买了B房地产公司一套房屋，B为A的,第三部分 商品房认购及销售,房贷提供保证担保，同时A提供房屋作抵押，B的保证责任是至A的房屋抵押登记办理完成之日结束。后B在小区里张贴通知，通知业主办理产权过户手续。但A因房屋一面墙壁渗水存在质量问题，找B协商未果，故不同意办理产权证。B将A告上法庭称，B的担保是阶段性的，所以A应立即办理房屋产权手续和抵押登记手续，以解除自己的保证责任。A认为，不办产权的原因是房屋质量问题没有解
38、决，故要求B对房屋予以维修或调换。一审法院认为A对房屋质量有异议与B依据借款合同要求其办理产权证并非基于同一法律关系产生的纠纷，其不能以房屋质量有问题为由不去履行办理产权证的义务。故判决A应立即办理房屋的产权过户手续和抵押登记手续。,第三部分 商品房认购及销售,（1）商品房买卖转移登记 商品房买卖转移登记的申请人是买卖合同的双方当事人（2）房地产权证（小产证）的办理时限 11、业主的共有权益【案例二十六】Q小区在交付使用后的第4年召开首届业主大会，选举产生了首届业主委员会，业委会成立后，调查了小区有关的规划资料，才发现：原来小区旁边的4栋临时商铺所占场地，竟然是小区规划红线范围以内，且是规划设
39、计的小区公共场地。业委会与发展商、商铺经营者协商赔偿事宜，但各方分歧严重。于是，业委会向法院起诉，要求判令发展商以及经营者承担擅自占用Q小区公共场地的侵权赔偿责任，支付赔偿金999万元。法院认定被告,第三部分 商品房认购及销售,占用小区公共场地经营的行为，对小区全体业主构成共同侵权。赔偿标准，参照市非住宅房屋租金参考价中的空地租金标准，判令发展商、商场经营者共同赔偿Q小区业委会164万元。12、关于合同附件与补充协议 合同附件与补充协议，即使不交付备案也属有效的法律文件。13、免责条款（1）“不可抗力”不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。（2）约定的其他免责条款。如：天气原因、配套工程影响
40、,第三部分 商品房认购及销售,、材料供应迟延、政府政策改变等。14、对公司违反诚信原则的惩罚 15、其它应注意的问题【案例二十七】A女士购买了B房地产公司的Q小区商住两用房，办证时才发现土地使用期限从合同上约定的50年“缩水”成40年！于是将B告上法庭。开庭时，B突然拿出一份本市国土部门的文件，其中有一项大多数市民不知道的“新”政策：“综合用地”可以按照“实际用途”来核定年限。据悉，Q小区现在的实际用途就是“商业用地”，于是B据此认为他们不承担违约责任。但A指出，购房合同是在文件出台后签的！B明知楼盘是“商业用地”，仍以“商住两用房”名义继续售房，甚至在合同上明确标明“50年,第三部分 商品房
41、认购及销售,”，属于欺诈。赔偿额应当按照“5成”的索赔金额来计算，即“土地使用权年限”应当占购房款5成。此案中，土地年限少了1/5，B就应当赔偿业主购房款总额的1/10。,第三部分 商品房认购及销售,六 商品房的质量保证 1、商品房的保修责任 商品房销售管理办法第三十三条 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于规定中确定的最低保修期限的，保修期不得低于规定中确定的最低保修期限。,第三部分 商品房认购及
42、销售,非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。2、商品房质量与合同解除【案例二十八】A业主起诉B开发商，称房屋交付查验时因发现存在部分墙体不平，有裂缝、厨房卫生间有水迹、窗户五金损坏推拉不利等问题，拒绝收房。至今B未整改完毕，于是A诉至法院要求解除合同退房。B辩称其已满足合同约定的交付条件，不同意退房。法,第三部分 商品房认购及销售,院经审理认为A所主张质量问题属保修范围，由于双方未
43、约定发生保修范围内质量问题可退房，故驳回A解除合同的请求，但要求B承担保修责任。【案例二十九】A业主起诉B开发商，称所购房屋一间卧室相对应的楼上房屋格局是卫生间，认为房屋存在质量问题严重影响其居住，要求解除合同退房。B辩称其已符合合同约定的房屋交付条件，A已收房，且房屋不存在质量问题，不同意退房。法院经审查认为，现有上下楼房屋的设计严重影响A居住，且不可能整改，故支持A的退房请求。法院认为因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。“严重影响居住”应是,第三部分 商品房认购及销售,所存在的质量问题足以影响居住，其不可修复或不宜修复。此质量问题既包含施工问题也包
44、含设计问题，判断是否影响居住则从社会习惯性可接受的居住条件和居住环境考虑。上述案例二十七中的质量问题就属于设计问题，卧室处于卫生间下违反人的正常居住心理的，且该设计问题不可修复，故法院支持了业主的退房主张。3、质量纠纷【案例三十】A女士与B房产公司签订了房屋购买合同，A入住后发现，房屋跟当时签订的合同有出入，地下车库净高只有1.8米。在合同所附的平面图上，标明地下车库的层高为2.5米，但没有标明净高。根据住宅设计规范规定，“地下室、半地下室作贮藏,第三部分 商品房认购及销售,间、自行车库和设备用房使用时，其净高不得低于2米，当作汽车库时，应符合现行行业标准汽车库建筑设计规范的有关规定。”而根据
45、汽车库建筑设计规范的规定，即使作为对车库净高要求最低的“微型车、小型车”车库，最小净高亦应满足2.2米。于是A诉至法院，要求B减少并返还购房款19000元。B表示交付给A的是地下室而不是车库，其尺寸与签订合同时所附的房屋图纸相一致，符合住宅设计规范的相关规定。法院认为，根据双方签订的合同及B提交的房屋平面图，该地下室的设计目的和对其功能定位，都是将它作为车库使用。本案中，B的房屋设计图纸早已设计完成，并非与A协商所达成的标准。因此，设计中未按国家标准执行的内容，应当履行向A特别告知的义务，以利于A作出判断。否则，A有理由相信所购房屋质量是符合国家标准或专业标准的。因B交付的成果未达到,第三部分
46、 商品房认购及销售,国家标准，严重影响了地下室作为车库使用的功能，应当向A承担违约责任，即减少并返还A购房款19000元。,第三部分 商品房认购及销售,七 特别事项 1、违约金 违约金对合同双方都有约束力，由于公司违约的要向全体买受人承担责任，而一个买受人违约不等于所有买受人违约，因此，在合同中应当尽量减轻违约责任如约定较低的违约金。2、通知 3、配套范本及流程的制作，如交接清单、入住通知书、房屋交付的流程图。,第四部分 司法解释解读,一 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 1、合同的效力 2、拆迁补偿安置 3、出卖人违约承担的责任 4、商品房质量 5、违约金 6、商品房包销 7、商品房担保贷款（按揭）,第四部分 司法解释解读,二 最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）1、当事人摁手印合同有效 2、格式条款 3、无效合同违法法律行政法规等强制性规定 4、一物多买 5、债务的清偿 6、合同解除权的行使 7、违约责任,Thank you,
