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1、2023/3/10,房地产项目土地前期运作流程培训课件,2014年3月,目 录,Contents,一、土地一级开发基本流程二、关于土地及土地出让相关要点三、土地转用（征收）相关流程四、相关税费五、土地前期及竞拍工作流程,土地一级开发基本流程,1,PART,由政府或开发商针对土地储备整理或拟定的项目进行项目选址。,1、选地,原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地前期开发申请。,2、土地前期开发申请,市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。,3、土地开发项目预审,委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案（地块范围、土地面积、控规条件、地上物
2、状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等）。,4、土地开发实施方案预审,编制了开发实施方案的项目由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地前期开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。,5、土地开发方案修改,1、土地储备机构负责实施土地开发 2、以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地前期开发管理委托协议。,6、确定土地开发单位,向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定
3、办理相应手续如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。,7、办理相关用地手续,开发单位委托编制可行性研究报告，规划方案，工程造价预算和具体设计实施方案等。（概规-控规-详规）,8、确定实施规划方案,在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁市政基础设施建设等相关手续，组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。,9、办理拆迁安置及市政基础建设,建设项目的土地前期开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收,10、组织验收开发土地,申请材料：用地申请报告 法
4、人营业执照 立项批文 县以下建制镇应出具镇政府证明 经审查批准详细规划或总平面设计图纸,11、办理建设用地规划许可证,建设单位需委托测绘单位对建设项目规划用地进行测绘钉桩，由测绘院按照建设用地钉桩成果及绘制要求绘制地形图。,12、办理建设用地委托钉桩,申请用地者应当同时向市城市规划局、市土地局提出用地申请 初审会通过。,13、办理国有土地使用权出让申请,房地产项目用地单位将城镇建设用地批准书申请审批表返回行政主管部门，带领行政主管部门的工作人员到用地现场实地勘察，查明土地状况。,14、主管部门实地勘察,建设单位委托有相关资质的土地评估公司对所规划用地进行评估，必须经市、县、自治县国土局批准，并
5、核定的地价标准登记手续。,15、委托地价评估、办理核定地价手续,根据国家土地管理局土地估价报告预审制度实施方案，对需经国家土地管理局确认估价结果的土地估价报告,16、土地估价报告的预审,17、办理土地出让审批,土地前期开发企业接受土地整理储备中心的委托进行土地前期开发，生地变成熟地之后项目骏工验收合格后3 个月之内政府优先对土地进行招标、拍卖、挂牌，开发企业有优先竞争权。,18、举行土地出让活动（招拍挂）,三级会议：1、分管土地副市长土管会2、市长土管会3、书记土管会,19、签订国有土地使用权出让合同,20、交付土地出让金,21、办理国有土地使用证,按合同的约定支付余款。付清地价款后向市或区、
6、县房地局申领国有土地使用证。,关于土地及土地出让相关要点,2,PART,土地分为农用地、建设用地和未利用地。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。,集体土地是指农村集体所有的土地。根据中华人民共和国土地管理法第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。,建设用地使用权的定义及取得方式建设用地使用权是建设用地使用
7、权人依法对国家或者集体所有的土地享有占有、使用和收益的权利。国有土地使用权出让（招拍挂、协议出让）国有土地使用权划拨国有土地租赁,必须纳入招拍挂出让国有土地范围1）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地；2）其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；3）划拨土地使用权改变用途，国有土地划拨决定书或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；4）划拨土地使用权转让，国有土地划拨决定书或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的5）出让土地使用权改变用途，国有土地使用权出让合同 约定或法律、法规
8、、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；6）法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形,建设用地使用权出让的主体是市、县人民政府目前我国体制内，设区的市的区一级土地部门都称为分局，不具有独立行使 权力的职能，属于受市局委托，而县级土地部门可以独立行使。开发区管委会无权作为出让方订立国有土地使用权出让合同。,建设用地审批的权限。土地管理法律规定，任何单位和个人搞建设需要用地的，必须依法申请使用国有土地。在3种情况下，经批准，可以用集体土地，无需办理土地征收手续：农村集体经济组织兴办企业；乡镇村公共设施和公益事业建设；村民建设住宅。商品住宅小区项目，必须使用国有土地
9、，不得占用集体土地。小产权房问题。,土地使用权出让的客体不是土地本身，而是对土地一定期限的使用权居住用地七十年工业用地五十年 办公用地五十年教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年酒店、商业、旅游、娱乐用地四十年综合或者其他用地五十年,“商品住宅项目”对宗地出让面积的限制商品住宅用地的宗地出让面积，小城市（镇）不超过7公顷（105亩），中等城市不超过14公顷（210亩），大城市不能超过20公顷（300亩）。,什么是行政划拨用地？答：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。严格限制以划拨方
10、式设立建设用地使用权。土地管理法第54条规定，建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。,什么是拍卖出让土地使用权？答：拍卖出让土地使用权，是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。,什么是招标出让土地使用权？答：招标出让土地使用权，是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人
11、投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。,什么是土地的挂牌交易？（可转入拍卖程序）答：土地的挂牌交易，即在一定期限内将土地交易条件在土地交易机构进行公告，并接受交易申请的行为。土地使用权公开挂牌交易的，应公告最低交易价和其他交易条件。公告期限不少于30日。公告期限届满，按照以下规定确定能否成交：（一）若在规定期限内只有一个申请人，且报价高于最低交易价，并符合其它交易条件的，则此次交易成交；（二）在规定期限内有二个以上申请人的，允许多次报价，土地使用权应由出价高者获得。报价相同的，由在先报价者获得；（三）在规定的最后期限内（如1小时）如有二个以上申请人并愿意再行出价，则转入拍卖程序。,土
12、地转用（征收）相关流程,3,PART,土地法设定了农用地转用、土地征收审批两项审批事项,农用地或未利用地转用审批将农用地或未利用地变为建设用地。即批准改变土地用途。农用地转用是指将土地利用现状调查确定的农用地按照土地利用总体规划、土地利用年度计划以及国家规定的批准权限报批后转为建设用地的行为。农用地转用分为国有农用地转用和集体农用地转用两种类型。,土地征收审批将集体土地变为国有土地。征收土地是国家为了社会公共利益的需要，依照法定程序将农民的土地转变为国有土地，并依法给予被征收土地的农民集体和个人合理补偿和妥善安置的行为。征收土地是一种国家行为，具有强制性。,具体审批权限转用审批和土地征收审批的
13、权限，在国务院和省级政府两级，市、县没有审批权；需要征收基本农田的，无论占多少，必须报国务院批；建设需要征收基本农田以外的耕地超过35公顷的，国务院批；不足35公顷的，省级政府批；征收其他土地超过70公顷的，国务院批；不足70公顷的，省政府批。国有未利用地只转不征的审批由省级规定（条例）。,相关税费,4,PART,地价款（土地出让金）土地成本=土地取得费+土地开发费+利息+土地增值收益，其中土地取得费包括征地费即三项补偿费（土地补偿费、安置补助费、青苗和附着物补偿费）；各类税费（耕地占用税、耕地开垦费、征地管理费、以及地级城市收取的新菜地开发建设基金）；新增建设用地有偿使用。开发商支付的地价=
14、征地拆迁费+城市配套基础设施建设成本+土地纯收益（土地一级开发公司分成）,集体土地征用时拆迁安置各项费用：1、房屋拆迁补偿费2、搬家补助费3、提前搬家奖励费4、临时安置补助费（周转费）5、停产停业综合补助费6、房屋拆迁服务费,土地前期及竞拍工作流程,5,PART,厦门市国有土地公开招标拍卖挂牌出让前期工作标准(试行)厦府办2007131号二七年六月八日 出让市级储备用地的工作由市土总作为前期工作责任单位，承担相应的具体工作；出让区级储备用地的工作由各区政府作为前期工作责任单位，并指定区属机构承担具体工作。按照“双月8日加9月8日成交土地”和年度土地出让计划、年度土地出让收支预算的要求，市国土房
15、产局等部门安排每批次拟出让项目,竞买申请要求提交资料提交时间：公示期内，具体以政府要求时间为准提交资料清单（1）填写完整的竞买申请书；（2）由联合申请各方共同签署的联合竞买承诺书；（3）联合各方法定代表人或负责人的有效身份证明文件；（4）法定代表人或负责人委托他人代为参加竞买活动的，应提交授权委托书及委托代理人的有效身份证明文件；（5）填写完整的竞买保证金支付承诺书；（6）银行出具的资信证明;（7）竞买保证金缴交银行受理联（原件）或其它有效凭证；（8）填写完整的国有建设用地使用权出让价款支付承诺书；（9）境外（含港澳台）申请人与境内申请人联合竞买应填写完整的境外（含港澳台）申请人与境内申请人联
16、合竞买在厦设立项目公司承诺书；（10）填写完整的现场踏勘确认书；（11）填写完整的履约保证金支付承诺书；（12）拍卖文件规定需要提交的其他文件。上述文件中，竞买申请书必须用中文书写，其他附属文件可以使用其他语言，但必须附中文译本，所有文件的解释以中文译本为准。,土地成交后相关事宜,THANKS,5、世上最美好的事是：我已经长大，父母还未老;我有能力报答，父母仍然健康。6、没什么可怕的，大家都一样，在试探中不断前行。7、时间就像一张网，你撒在哪里，你的收获就在哪里。纽扣第一颗就扣错了，可你扣到最后一颗才发现。有些事一开始就是错的，可只有到最后才不得不承认。8、世上的事，只要肯用心去学，没有一件是
17、太晚的。要始终保持敬畏之心，对阳光，对美，对痛楚。9、别再去抱怨身边人善变，多懂一些道理，明白一些事理，毕竟每个人都是越活越现实。10、山有封顶，还有彼岸，慢慢长途，终有回转，余味苦涩，终有回甘。11、人生就像是一个马尔可夫链，你的未来取决于你当下正在做的事，而无关于过去做完的事。12、女人，要么有美貌，要么有智慧，如果两者你都不占绝对优势，那你就选择善良。13、时间，抓住了就是黄金，虚度了就是流水。理想，努力了才叫梦想，放弃了那只是妄想。努力，虽然未必会收获，但放弃，就一定一无所获。14、一个人的知识，通过学习可以得到;一个人的成长，就必须通过磨练。若是自己没有尽力，就没有资格批评别人不用心
18、。开口抱怨很容易，但是闭嘴努力的人更加值得尊敬。15、如果没有人为你遮风挡雨，那就学会自己披荆斩棘，面对一切，用倔强的骄傲，活出无人能及的精彩。5、人生每天都要笑，生活的下一秒发生什么，我们谁也不知道。所以，放下心里的纠结，放下脑中的烦恼，放下生活的不愉快，活在当下。人生喜怒哀乐，百般形态，不如在心里全部淡然处之，轻轻一笑，让心更自在，生命更恒久。积极者相信只有推动自己才能推动世界，只要推动自己就能推动世界。6、人性本善，纯如清溪流水凝露莹烁。欲望与情绪如风沙袭扰，把原本如天空旷蔚蓝的心蒙蔽。但我知道，每个人的心灵深处，不管乌云密布还是阴淤苍茫，但依然有一道彩虹，亮丽于心中某处。7、每个人的心
19、里，都藏着一个了不起的自己，只要你不颓废，不消极，一直悄悄酝酿着乐观，培养着豁达，坚持着善良，只要在路上，就没有到达不了的远方！8、不要活在别人眼中，更不要活在别人嘴中。世界不会因为你的抱怨不满而为你改变，你能做到的只有改变你自己！9、欲戴王冠，必承其重。哪有什么好命天赐，不都是一路披荆斩棘才换来的。10、放手如拔牙。牙被拔掉的那一刻，你会觉得解脱。但舌头总会不由自主地往那个空空的牙洞里舔，一天数次。不痛了不代表你能完全无视，留下的那个空缺永远都在，偶尔甚至会异常挂念。适应是需要时间的，但牙总是要拔，因为太痛，所以终归还是要放手，随它去。11、这个世界其实很公平，你想要比别人强，你就必须去做别
20、人不想做的事，你想要过更好的生活，你就必须去承受更多的困难，承受别人不能承受的压力。12、逆境给人宝贵的磨炼机会。只有经得起环境考验的人，才能算是真正的强者。自古以来的伟人，大多是抱着不屈不挠的精神，从逆境中挣扎奋斗过来的。13、不同的人生，有不同的幸福。去发现你所拥有幸运，少抱怨上苍的不公，把握属于自己的幸福。你，我，我们大家都可以经历幸福的人生。14、给自己一份坚强，擦干眼泪；给自己一份自信，不卑不亢；给自己一份洒脱，悠然前行。轻轻品，静静藏。为了看阳光，我来到这世上；为了与阳光同行，我笑对忧伤。15、总不能流血就喊痛，怕黑就开灯，想念就联系，疲惫就放空，被孤立就讨好，脆弱就想家，不要被现
21、在而蒙蔽双眼，终究是要长大，最漆黑的那段路终要自己走完。5、从来不跌倒不算光彩，每次跌倒后能再站起来，才是最大的荣耀。6、这个世界到处充满着不公平，我们能做的不仅仅是接受，还要试着做一些反抗。7、一个最困苦、最卑贱、最为命运所屈辱的人，只要还抱有希望，便无所怨惧。8、有些人，因为陪你走的时间长了，你便淡然了，其实是他们给你撑起了生命的天空；有些人，分开了，就忘了吧，残缺是一种大美。9、照自己的意思去理解自己，不要小看自己，被别人的意见引入歧途。10、没人能让我输，除非我不想赢！11、花开不是为了花落，而是为了开的更加灿烂。12、随随便便浪费的时间，再也不能赢回来。13、不管从什么时候开始，重要的是开始以后不要停止；不管在什么时候结束，重要的是结束以后不要后悔。14、当你决定坚持一件事情，全世界都会为你让路。15、只有在开水里，茶叶才能展开生命浓郁的香气。,
