农村土地市场化研究立项申请报告.doc

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1、农村土地市场化研究立项申请报告一、立项依据和目的意义1、目的意义综观中国的问题，当前最主要的是“三农”问题，即“农村、农业和农民”问题，始终是中国的根本问题，也是中国历届政府必须关注与解决的问题。“三农”问题的表征是农民太穷，根本是农民人口太多，从事农业的人太多，“人多地少”是中国的最大国情。不仅如此，目前农业仍然没有从根本上改变弱质产业的现实，在现有科学技术条件下，仍受到自然条件的影响。如何克服农业弱质产业、提高农业的抗风险能力问题，如何解决农民的收入保障问题等，是中国也是世界各国今天面临的现实问题。如果“三农”问题不解决，我国实现小康社会的理想蓝图将成一纸空文。中共中央国务院关于促进农民增

2、加收入若干政策的意见再次把农业和农村问题作为中央第一号文件下发，也说明了这个问题的严重性，充分体现了当前我国政府把解决“三农”问题作为在新形势下经济工作重中之重的战略意图和远见卓识。而诸多“三农”问题的解决，核心是增加农民收入，实现途径是培育和完善农村要素市场、推动农村劳动力转移，保持农业的稳定、持续发展，其中农村土地问题又是重中之重, 因为它是“三农”问题之中极为重要的经济政治问题,涉及到国家长远利益和农民切身利益。“三农”问题的表征之后，是农民所拥有的土地资源制度安排缺陷。现存的土地制度安排，使农民所拥有的对农村土地承包经营权包括宅基地使用权残缺。由此可见，“三农”难题的症结，在于农业生产

3、的效率水平和投资回报不足以吸引广泛的社会资本进入农业领域，使农业的资本积累严重缺乏，长时期处于“低水平均衡”，农民增收的长效机制没有形成，进而不断拉大了城乡收入差距，在根本上动摇了构建和谐社会的基础。因此，在现行政策法律框架下，对农村土地制度的改革深度和创新效率，将决定试验区建设的命运。基于这一判断，农村土地制度的改革是破解“三农”难题的必经之路，而其焦点应始终对应在农民权益的有效保障和农业生产效率的不断提高上。由此，实现农村土地的“资本化”就是我国农地制度变迁的“焦点”所在，也是成都试验区建设、统筹城乡发展、综合配套改革、破解二元结构、解决“三农”问题绕不开的核心难题。然而，农村经济发展，所

4、有这些都直接或间接依赖于农村金融的发展与支持。2008年10月12日中国共产党第十七届中央委员会第三次全体会议通过的中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定中再次强调了要加强建立现代农村金融制度，从金融和土地两个方面推进农村改革向纵深发展。我国农村土地交易可分为两类，即土地所有权交易与土地使用权交易。一方面，依据新的农村建设计划(包括基础建设、农户住房等)，少数几个村庄将发展为中心村，所以农村资源将有可能通过市场机制进行大模的再分配，市场对于土地所有制来说也变得越来越重要，而且增强土地征用的市场化程度，不仅会有效地保护农民的利益，而且还会进一步提高耕地占用成本，从而有效保护耕地资源，并促

5、进城市土地利用率的提高。然而，大量的土地征用费可能就需要靠农村金融体系的支撑。另一方面，一定年期的农村土地使用权自由转让无论在发达地区还是欠发达地区都已更加常见，土地使用权市场对金融的需求也越来越旺盛。因此，自70年代末期以来，农村金融改革在政府主导下围绕农村金融组织更好地服务“三农”这一中心而展开，包括恢复农业银行(1979年)、扩大农村信用社自主权(80年代中期-90年代中期)、创立农业发展银行(1994年)、农村信用社与农业银行脱钩(1996年底)、促使农业银行成为真正的商业性金融企业、取缔农村合作基金会(1999年)、恢复农村信用社合作金融组织(1996-2001年)、2003年下半年

6、开始的农村信用社明晰产权和完善管理体制的改革等，基本确立了农村金融主体运作的基本规范，建立了农村金融市场框架。农业发展需要金融的支持，但从1999年金融体制改革以来，四大国有商业银行基本取消了县一级分支机构的放贷权，只保留了吸储功能；占据大片农村金融市场的邮政储蓄也只吸储不放贷，使得本来急需资金支持的广大农村得不到现有国有商业银行的支持的同时，农村资金通过银行、信用社和邮政储蓄等渠道流反而流向城市，严重阻碍了农业、农村经济的发展和农民福利改善。而WTO的加入使我国农业面临着严峻的生存挑战，外资金融机构的进入，必将以其资金、技术上的优势占领我国的农村金融市场，这将直接威胁到我国农村金融体系的存亡

7、；而金融业存在的诸如农村金融组织不能完全成为独立的市场主体、承受着较沉重的不良资产、缺乏有效率的企业治理结构和竞争政策、金融机构享受着来自政府的隐含担保等导致的中国农村金融供求结构问题也必将面临全面的改革与转轨。因此，要很好解决“三农”问题，就必须关注和研究我国农村金融组织，尤其是更要关注的是农村金融体系对农村集体土地市场的支撑，促进农村土地市场的健康与快速发展，这在目前有着十分重要的理论和实践价值。本项目的目的仅在于通过我国农村金融组织发展历史的回顾，借鉴国外和国内省市先进经验的基础上，针对*市农村金融组织体系支撑*市农村集体土地市场的发展现状，分析其存在的问题，并架建适合于*市实际情况的农

8、村土地金融体系以支撑农村集体土地市场发展，以解决土地市场中出现的种植大户贷不到款或贷款量太少，而金融机构又贷不出或找不到优良客户得供需脱节的矛盾，破除农村集体土地市场发展的金融制约因素，从而促进*市集体土地市场健康、有序、快速发展。2、国内外发展现状（1）国外发展现状当今世界上 ,大多数发达的市场经济国家和地区都建立了较为完善的农地金融制度。但由于各国的背景和直接目的不同，所以各国的农地金融制度也不同。在国外当前主要有以美国、德国、法国等国的农地金融制度较为典型。 美国现行的农村金融服务体系是自20世纪起随着农业和农村经济的发展而逐步建立和不断完善起来的。在20世纪初期，随着美国农业生产力水平

9、和市场化程度的不断提高，旧的农村金融体系已无法满足农业发展对信贷资金的需要。同时，城市工商业也积累了大量的过剩资本正急于投向农村市场，在这种有利的宏观背景下，美国政府开始了改革原有农村金融体系的步伐。首先，为了发挥国家对农业发展的扶持作用，政府的农贷机构得以建立，包括商品信贷公司、农村电气化管理局和农民家计局等三个官方机构，它们都是由美国联邦政府主导创建的，主要为三农活动提供信贷服务，以此来调节农业发展方向和农业生产规模，贯彻实施农村金融政策，确保农业和农村经济的可持续发展。这些机构的资金来源于政府提供的资本金、预算拨款、贷款周转金和对外借款等，在贷款对象上它们各有侧重，但都是商业银行不愿意投

10、放的贷款项目。其中，商品信贷公司建立于1933年，目前是美国政府的直属机构，资金由国库拨付。其主要任务是实施农业价格和收入计划，包括对农产品的差价、农业生产和灾害损失进行补贴，避免生产波动给农业生产者造成的不利影响，借以应对自然灾害损失和农业危机。其资金运用项目包括仓储干燥和处理设备贷款、灾害补贴和差价补贴等。1935年为了发展农村电力和通讯事业，改善农村公共设施，成立了美国农业部下属机构农村电气化管理局，它以提供贷款和担保为主，资金由政府提供，并满足农村电网建设等长期资金需要。美国农民家计局建立于1946年，由农业部直属管辖。它以改进农业生产，改善农民生活为己任，不以盈利为目的，旨在帮助无法

11、从其他正规渠道取得贷款的农户，为其提供低成本的资金。该机构的资金来源于国会拨款，业务亏损也由其拨款弥补。目前其办事处已达1700多个，有力地支持了农业发展，已经成为美国政府实施农业政策的重要工具。通过上述三大农贷机构的建立及其正常运作以及美国农业信贷法的贯彻实施，美国建立起了一个分工合理、相互协作的农业政策性金融体系。其次，美国政府于1916年开始制定了一系列农贷法律，并组建了联邦土地银行，建立了比较完善的农村合作金融体系。目前该体系由联邦中期信用银行、合作银行、联邦土地银行及土地银行合作社等三大系统组成，它们都是在联邦政府的领导和出资扶持下组建起来的。其中，联邦中期信用银行是美国最重要的农业

12、信用合作系统，1923年由美国政府在12个信用区建立的12家联邦中期信用银行组成的，主要解决农民中短期资金需要；联邦土地银行系统是由12个农业信用社的联邦土地银行及其下属的合作社组成，是由政府财政通过购买土地银行股票的形式扶持建立的，目的是利用农户拥有的土地融通资金，为农业生产和与农业生产有关的活动提供长期信贷资金和服务，并且通过信贷活动，调节农业生产规模和发展方向，贯彻实施政府农业政策，对农业实施有效控制，促进农业持续、健康发展，它们只办理长期不动产贷款，已成为美国农场主长期贷款的主要提供者；合作银行系统则是美国政府专门为了合作社添置设备、补充营运资金、购入商品的资金需要而设立的，它由13家

13、合作银行组成。美国的三大农村合作银行系统在各自的领域内提供长短期涉农贷款，并以市场方式融资，都实现了自负盈亏。另外，美国很早就建立了农业保险体系，其农作物保险的运营包括三个层次：第一层为联邦农作物保险公司，它负责全国性险种条款的制定、风险的控制、向私营保险公司提供再保险支持等等；第二层为具有经营农业保险资格的私营保险公司，它们与联邦农作物保险公司签订协议，并执行其各项规定；第三层为农作物保险的代理人，他们负责销售保险单及具体业务的实施。德国是世界上建立农村金融制度最早的国家之一，已有200多年的历史。18世纪后期，德国遭受战乱，农民大量逃亡，高利贷活动的猖獗，使农村经济雪上加霜。为摆脱困境，1

14、770年成立了德国第一个土地抵押信用社(土地银行前身), 由政府授权发行公债，以社员的土地为担保发行土地债券，以获取长期、低利的资金借给社员。到19世纪初期，随着德国开始土地改革运动，即允许农民用赎金购买份地和村社公有土地，扶植自耕农，逐步消灭大地主，土地抵押信用合作社的成员和宗旨都发生了变化。普通农民成为土地抵押信用合作社的主体，土地抵押贷款成为农民可利用的主要长期信用工具，土地抵押信用合作社成为服务于土地改革运动的长期金融机构。德国也是世界合作金融组织的发源地，早在19世纪50年代就创立了农村信用社；1889年德国就有了合作社立法，1895年组建了德国中央合作银行，并建立了德国合作社协会。

15、因此，德国农村金融体系以合作金融为主体。德国农村有三级合作银行服务体系，它们都是具有法人资格的经济实体。2500家地方合作银行由农民、城市居民、个体私营企业、合作社企业和其它中小企业入股组成，由入股股东拥有；3家区域性合作银行由地方合作银行入股组成，由其拥有；中央合作银行由区域性合作银行和地方合作银行入股组成。三级合作银行不存在隶属关系，中央合作银行对地方合作银行也没有行业管理职能，但有各种金融服务职能：主要是资金调剂、融通服务、合作银行系统资金支付结算服务、开发各类银行产品，以及提供证券、保险、租赁、国际业务等服务。合作银行体系通过自下而上的持股和自上而下的服务，实现了经济上的联合，形成了强

16、大的系统，发挥了整体优势。但由于农业生产的特点及农村金融需求的多样性，决定了农村多种金融并存的必要性。在德国农村，除了规模庞大的农村信用社外，还包括政策性金融、商业银行和私营借贷机构等等，它们全方位地满足了农村经济发展的各类金融需求。德国农村金融体系的特点是：首先，合作金融组织在德国农村金融体系中占有非常重要的地位。德国农村合作金融基础雄厚，是欧洲最大的合作银行体系。其次，从国别结构来看，德国对合作金融干预最少，只有在外部监管上依托中央银行和合作银行进行行业审计。瑞典的土地银行是中央银行直接参与土地市场管理的机构,是由政府公共机构在土地尚未开发利用前获取并持有其权利并用以未来开发所实现公共利益

17、的机构。其特点主要是:通过土地银行将具有升值潜力的土地收归国有,在土地整理后用于社会公共设施建设；土地银行也是政府干预土地市场、制止私有垄断土地的重要手段,在市场土地价格过高时抛售土地和在地价过低时吸纳土地来调控土地市场。为了抑制土地投机,瑞典对土地征用补偿价格的计算是以10年前该土地的基准价格为准,大多数土地补偿价格是十年前农地或相当于农地的价格购得的。瑞典政府为了实现土地利用计划可以征用,但这种土地不准转让。同时，为了扩大融资渠道,斯德哥尔摩市政府通过政府税收、政府贷款、养老保险基金、银行贷款、瑞典国家银行发行的公债等融资渠道来支付土地的征购费用的,此外还利用土地银行出租和出售的土地收入来

18、征购土地。与此同时,瑞典的立法机构还相应制定颁布一系列法律规定政府对土地拥有优先征用权来配合土地银行计划的进行,对于政府希望征购的土地,土地所有者只能卖给政府,这对于土地从分散的私人者集中到政府起到了重要的法律保障作用。又如,斯德哥尔摩市的资本收益税对储备时间长的土地带有明显倾斜性,对土地征购后7年内售出的,其收益的100%需要课税,而储备期超过10年的土地交易则无需课税。这影响了斯德哥尔摩市土地银行的土地储备期限。为保护农业和林业,1907年斯德哥尔摩市政厅通过的一项法案规定,对政府拥有目前还不具备开发条件而远期规划实施的土地,可以以名义租费出租给农场和森林土地的业主等。瑞典土地银行储备体系

19、能实行是由于其立法机构根据土地银行实施各环节制定的一系列法律相互匹配。法国是西欧农业最发达的国家，政府很早就着手解决了农村金融发展问题。早在19世纪初期，法国政府就颁布了土地银行法，建立了农村金融机构，以支持农业发展。1852年法国创建了世界上最早的农业专业银行法兰西土地信贷银行，其形式上是股份制性质的银行，实际上是一家半官方机构，它承担为实现政府住房政策发放长期优惠贷款的业务，专门为农民购入土地或开垦利用土地提供长期贷款，因此，它是法国住房方面政策性金融机构。该行的董事会为最高权力机构，董事长、副董事长和4名监察合中的2名均由经济与财政部长任命，行址设在巴黎。它的资金来源除自有资金外，主要有

20、：发行各种债券；吸收客户存款；借款，主要借自全国改善住房条件基金会、国库、社会经济发展基金会等国家机构以及信托与储蓄银行、保险和互助公司等金融机构。资金运用主要为贷款，并办理中期票据贴现和国家交办的其他业务。概括地说，它的主要业务有三个方面:传统业务、特别业务和其他业务。传统业务主要是通常的土地信贷和对地方上的贷款。土地信贷包括长期抵押放款(还款期一般为6一15年)以及其他中、短期贷款。这类贷款用于购买农业用地、农业生产设备和住房等。对于地方的贷款，国家还要求该行为地方（包括省、城镇和官方机构)提供一般不超过20年的长期贷款，用于兴建校舍，改造城市环境等等，国家给予利息补贴。特别贷款业务主要是

21、住房贷款，由于有国家补贴，则它的利率很低，自住房为5%，出租房为4.25%。第二次世界大战后法国为了解决住房危机，在1950年7月21日通过法令规定了一项鼓励住房建设的措施，政府对建造成本不超过一定限度的房屋建设给予一定的补贴和特别贷款，即为主要措施之一。而这项具有较强政策性的补贴和贷款均由该行承担。其他业务主要有两种:一是对某些中期票据贴现；二是替国家办理的某些贷款业务。该行资金来源主要靠发行各类债券、自有资金和客户存款。此外，信托和储蓄银行及法兰西银行都为该行提供资金便利，以支持这项业务的发展。其他业务，包括对某些中期票据的贴现，多次代替国家机构发放救济性贷款。另外，还对为住房建设和购买提

22、供信贷的抵抑信贷市场进行组织和监督，行使某些行政管理职能。法国的农村金融服务体系除了有土地信贷银行外，还于1899年为帮助农民自发成立的信用合作社开展业务活动，解决其规模和资金融通上的难题，法国政府又颁布了法律，建立了农业信贷地区银行。1920年，依法成立了专门管理地方银行和地区银行的国家农业信贷管理局，1926年，政府将这个行政机构改建为商业性的组织国家农业信贷银行。同时，将合作性质的地区农业信贷互助银行、地方农业信贷互助银行分别作为其省级机关和基层信贷组织，形成了全国性的农村金融体系。其特点是典型的半官、半民式体系，根据互助和权力分散的原则，该体系由地方、省和中央农业信贷银行三个层次组成。

23、它们是在政府的全力支持下，在民间信用合作组织的基础上自下而上逐步建立起来的。可以说法国农村金融制度经历过政府支持农村合作金融发展的自发阶段，但政府在农村合作信贷机构发展壮大后始终没有完全退出，政府始终直接管理着农村合作金融系统，并以直接管理、调控代替了外部监管。在这一点上与美国的做法完全不同，美国政府在农村合作金融发展成熟后，通过转让政府股金的方式，全身心退出了农村合作金融系统，并且建立了良好的外部监管机制。但应当指出的是，法国国家主导型的合作金融体系可以为农业和农村经济提供大量的长期贷款和其他金融服务，这种政策性的优势是无法比拟的，值得我们借鉴。在日本，既有政府办的政策性金融，又有强大的合作

24、金融来支持农业的发展，还有一部分其它金融机构。日本支持农业发展的政策性金融机构是农林渔业金融公库（简称农林公库），它建立的目的是在农林渔业者向农林中央金库和其它金融机构筹资发生困难时，给它们提供利率较低、偿还期较长的资金。农林渔业金融公库主要是把资金用于土地改良、造林、建设渔港等基础设施的融资，同时用于农业现代化投资、农业改良资金的融资、对国内大型农产品批发市场及交易市场提供市场设施贷款等。农林公库的贷款一般不直接办理，而是委托农协组织代办。并付给一定的委托费。农林公库的贷款利率虽会因贷款种类和工程性质有不同的规定，但总的说，要比民间金融机构优惠，而且贷款的偿还期限从1045年不等。日本支持农

25、业发展的合作金融主要是农协系统。农协系统是按照农民自愿、自主的原则登记成立的。它主要由三级组成：最基层的是农业协同组合，通过它农协将分散的农户组织起来，为市町村一级。直接与农户发生信贷关系，不以盈利为目的，它可以为农户办理吸收存款、贷款和结算性贷款。这也是基层农协的主要任务。除此之外，农协还兼营保险、供销等其它业务；中间层是信用农业协同组合联合会，简称信农联，为都道府县一级，帮助基层农协进行资金管理，并在全县范围内组织农业资金的结算、调剂和运用。信农联作为农协系统的中层机构，在基层农协和农林中央金库之间起桥梁和纽带作用。以它的会员即基层农协为服务对象，吸收基层农协的剩余资金，并在基层农协需要时

26、提供融资服务。信农联的资金首先应该用于支持辖区内部的基层农协的资金需求，其次才能用于支持其它的贷款、农业企业的发展所需资金等。信农联不能兼营保险、营销等业务。最高层的是农林中央金库，为中央一级，是各级农协内部以及农协组织与其它金融机构融通资金的渠道。农林中央金库是农协系统的最高层机构，它在全国范围内对系统内资金进行融通、调剂、清算，并按国家法令营运资金。同时，它还指导信农联的工作，并为它提供咨询。农林中央金库可对会员办理存款、放款、汇兑业务，并且可代理农林渔业金库的委托放款和粮食收购款，后又增加了外汇业务。它的资金主要用于信农联，同时也贷款给关联的大型企业。农林中央金库除了向基层和中间机构提供

27、服务、发行农林债券外，还从事资金划拨周转、部分证券投资业务等。由此可见，日本的农业金融是以合作金融为主体, 以政府的“制度金融”为后盾, 构成发达的农业金融体系。加拿大土地银行建立的根本目的是为控制垄断和寡头垄断价格等非法经营，由地方和省政府机构主办。二战以后阿尔伯达省的博斯德迪尔市和萨斯喀切温省的萨期克顿市等城市首先成立了土地银行并开展地方性的土地银行业务，实践证明开展土地银行业务是规范土地市场、控制土地价格、促进城市土地有序开发利用的一项行之有效的措施。土地银行的基本运作模式是首先在市场上购买未经整理的土地，经过基础设施开发，然后在市场上公开出售，它的收购、财产维护和资金筹集主要通过银行贷

28、款和收购土地的开发收益，而政府对土地银行在资金方面没有直接补贴，主要是政策方面的扶持，土地银行依靠土地开发获利而生存。但由于土地银行运作具有公益性，故可以相对低的利率取得贷款，印度政府自20世纪60年代中期起，就花大力气着手解决三农问题，印度的农村金融体系也逐步得到完善与发展。它由政策性金融机构、农村合作信贷机构、国有商业银行和私人放款者组成。其中，农村合作信贷机构提供长、中、短期各类贷款，是最主要的农村金融机构。国有商业银行于1955年开始发放农业贷款，发展非常迅速，直接面向农民，也向有关农业机构提供间接贷款，已成为仅次于农村合作信贷机构的农村金融机构。目前，农村信用合作社已经遍及印度90%

29、的农村地区，印度有50%以上的农业人口加入了该系统。印度合作金融组织机构健全，由初级信用社、中心合作银行、联邦合作银行和土地开发银行等组成。其中土地开发银行是为了适应长期信贷的需要而于1920年设立的，它的资金来源于中央银行和发行债券，主要是以土地抵押的方式为农民提供510年或更长期限的长期贷款，以购买价值高的农业设备、改良土壤、偿还旧贷款及赎回地主扣押的土地等。它也分两级，即每个邦的中心土地开发银行和基层的初级土地开发银行。初级土地开发银行直接与农民有货币资金的往来，中心土地开发银行则主要是向初级土地开发银行提供资金，是连接初级土地开发银行与其它金融机构的纽带。总而言之，印度的农村金融服务体

30、系的特点是由政府发起组建，合作社被视为官方机构，政府干预较多，农民将参加信用社视为取得国家援助的一种工具。 在越南南部，有比较发达的农田交易市场，相应地，商业银行愿意以农田作为抵押来贷款。在北部，土地市场发育不完全，当地银行只愿意以农民的房屋作为抵押贷款。同样，在泰国北部，当地耕地资源匮乏，存在对耕地交易的需求，盛行土地典当业，即农民将土地使用权交给某一贷款人，获得贷款，该贷款人可以耕种这块土地直至贷款人偿还贷款，贷款人耕种土地的净收入即为贷款利息。这些现象表明，在经济发达的农村，由于存在发达的农地交易市场，使得当地的正规和非正规金融机构愿意将农地作为长期贷款的抵押品。综上所述，国外的农地金融

31、体系主要是以农地为抵押物发展起来的货币金融体系，然后在以农地作为抵押物的基础上不断创新金融产品土地证券化、信托化、基金化及抵押贷款等，但金融机构经营的对象还只是货币而不是土地。即使有些国家冠以“土地银行”之名的土地银行也不例外。（2）国内发展现状A、国内土地市场发展现状独立的家庭农场，尽管小且分散，但在建国前几千年，它一直是中国农村的传统耕作模式。在被社会主义革命唤醒之前，中国农村近半数的耕作土地为地主所有，这些人将土地租赁给农户，并收受作物价值的50作为租费。在1950年6月28日由我国中央政府颁布的土地改革法规定，耕地要根据居地距离及土地肥力分配给每个人，这样，农民便拥有了耕作土地的所有权

32、。但社会经济的发展导致农民间贫富差距的扩大，富有的农民需要更多的土地去扩大农作物生产，而贫穷的农民则不得不卖掉部分土地以维持生计，例如，在山西省兴县，1949年，土地资源还没有分配给农民时，土地市场交易率只有4，实行土地资源农民占有后的1950年-1952年，土地买卖增加。这主要是因为虽然每一个农民家庭都有土地，但是并不是每一个家庭都有农业生产的经验，或者有农业生产的经验，但是却缺乏农业生产资料，因而也无法开展农业生产活动。因此，土地买卖十分频繁，农户年耕作土地出售率在30至50之间(见表1)。由于分得土地的多数农民想独立进行农业生产活动，所以，1950年的土地交易率相对较低，经过一年的耕作，

33、没有农业生产能力或农业生产资料支持的农民，又开始出售土地。于是，1951年的土地出售高达5115，通过土地市场的配置，使得农业土地资源在一定程度上各得其所。于是，1952年土地出售率又开始降低，仅为1309，分别比1950年、1951年低1790和3806。在这种情况下，将土地租给佃户也是很正常的。1953年，在华北地区和江西省，有125的农户出租了他们的土地，而有187的农户租赁了土地，地租大约占土地年产量的35至45，最高可达60。随着农地市场的发展，劳力与资金市场也在迅速发展。根据对湖北、湖南、江西和广东等16个乡的调查，1953年有10的农户提供贷款，在山西有20的农户雇佣劳力。之后，

34、1956年-1957年间，初级社转变为农业生产高级社，1958年建立了农村人民公社，直至1978年，农村土地资源主要通过行政方式进行配置。到1978年，农村集体土地95.9属于生产小队，3.0属于生产大队，而仅有11属于人民公社。除这些土地以外，有5-15的地分给农民作为自留地。虽然，属于人民公社、生产大队、生产小队的农村土地资源是通过行政方式进行配置的，农村土地市场是被严格杜绝的，即便对于农村土地征用，由于要求农村集体要为社会主义现代化建设作贡献，其补偿只有每公顷3000元-6000元，少数农民可以成为城镇市民，并在城市取得工作，土地市场化程度很低；但是，农民私下的自留地交换、宅基地买卖和交

35、换仍然在一定的范围内是存在的。自2003年农村土地承包法实施以来，大部分地方政府都制定了相关的实施办法，农业部也于2005年颁布了农村土地承包经营权流转管理办法。这些政策为农村土地承包经营权流转提供了制度保障。目前，农村土地承包经营权流转具有以下特点：全国范围内初具规模，但总体流转规模还偏低，且不同省份流转规模有差异。以广东、江苏、湖南、安徽4省为例，其流转耕地占各自耕地的比例均较低，4省平均流转比例为9.1%。但不同省份流转规模又有差异，主要表现为经济发达地区土地流转规模要高于经济落后地区，上海53.7%的农村家庭承包土地实现了各种形式的流转，浙江的这一比例达到了25.9%，江苏为19.2%

36、，广东省耕地流转比例比安徽高出近10个百分点。其原因是经济发达地区城镇化、工业化水平较高，第二、三产业发展水平较高，农民非农就业渠道相对较多，对土地的依赖程度要低于经济落后地区，因此，其土地流转的积极性和动力较强，土地流转的规模也相对较大。土地流转主要在农户与农户之间进行，而且是在亲戚朋友或乡里乡亲之间流转居多，流转户占承包户比重偏低。我国农村土地市场还比较封闭，土地流转市场还没有真正发挥效应，也尚未按照市场机制的原则优化土地资源配置。此外，农村金融体系对土地市场支撑不足以及农业的弱质性与农业投资回报率低等因素，也导致了农业投资缺乏积极性。土地流转引发的纠纷持续不断。前些年，由于农民种田效益低

37、、负担重，农业生产条件差及部分农民外出务工等原因，农民弃田撂荒现象比较普遍。一些地方村集体为了不让承包地税费落空，不至撂荒田地，采取了一系列措施转包给他人耕种，并由其承担税费。近年来随着中央“一号文件”和农村土地承包法的出台、农业生产效益的提高，外出农民纷纷回乡要求重获土地使用权。但由于农民对土地承包经营法律法规的认知度普遍偏低，主要是采取口头协议，无土地流转书面协议、合同不规范以及土地流入方经营管理不善或流入方不按时支付年固定使用费和流出方中途终止合同等原因引起的纠纷在某些地区表现的逐渐明显。部分农户对流出土地质量不够关注，造成土地流转过程中承包人改变土地用途，破坏性流转现象突出。一些举家外

38、出户为了不让稻田抛荒，随意把承包田转让出去让人种植。一些农民对土地流出后因改变土地用途而导致的土地质量下降漠不关心，缺乏耕地保护和可持续发展意识。流转方式较为单一，以“转包”为主。各地区针对流转方式的调查结果显示：“转包”是农村土地承包经营权流转的主要方式。大部分地区通过“转包”形式流转的农村土地占到流转面积的50%左右：“出租”是次一种流转方式，多数地区在30%左右：“互换”、“转让”和“入股”形式的比例较低。总体而言，流转方式以非正式的交易为主。纵观全局，我国农村土地市场目前还存在着许多问题，具体表现如下：农民缺乏社会保障制约着土地流转。在农村，土地具有社会保障和就业功能，而当前农村社会保

39、障机制尚未健全，决定了农民不能轻易离开土地。在目前二元社会结构下，农民易于在城市打工，却难于取得城市户口，始终被城市社会保障排除在外。因此，土地成为了他们养老的依托。农民在从事非农产业经营后，仍然把承包地看成是养老“活命田”和就业“保险田”，宁可粗放经营，甚至不惜撂荒弃耕，也不愿将土地转让出去。土地流转机制不健全，缺乏政策引导。目前的土地流转大多处于自发和无序状态，相互之间的转包、转让往往以口头协议的形式进行。口头合同稳定性差，双方利益无法受到法律保护，不便于管理，而且也为日后不必要的纠纷留下了隐患。口头协议的随意性也造成接包方缺乏长期经营的打算，舍不得增加投入，积极性不高。土地流转价格低廉制

40、约着土地流转。当前虽然政策允许土地有偿流转，但是土地流转的价格极低。许多地方不仅出现了土地自然生产、撂田抛荒等现象，甚至有农民为了甩掉土地，倒贴一定的费用(也称“倒帖皮”)。当前承包土地根本无价可谈，又如何能够有偿流转。造成这种现象的原因：一是农民种地不合算，一个劳动力种地获得的收入远远低于打工的收入。二是土地流转渠道不畅，范围窄。一些地方因缺乏信息中介，土地流转市场也不健全，土地使用权流转仅局限在村内，不能实现跨区域流动。流转范围小，交易量小，成交的可能就小。三是没有完善的中介机构为之服务。由于土地交易与普通商品交易有很大区别，其运作程序相当复杂，特别是土地使用权流转涉及到多个主体，即所有权

41、主体、承包权主体、使用权主体的经济利益，而交易主体的素质参差不齐，无法通晓如此复杂的转让程序，这就要求有完善的中介服务机构为之服务，如资产评估机构、委托代理机构、法律咨询机构、土地投资机构、土地融资机构和土地保险机构等。这些机构的缺乏严重制约了土地市场的发育。B、国内土地金融发展现状1984年中英香港问题谈判时，为保护尚未成立的特区政府的正当利益，防止港英政府在过渡期内滥售土地，把负担转嫁给未来的特区政府，中英联合声明附件三规定，从声明生效之日起至香港回归前一天，港英政府获自土地交易的地价收入中，扣除开发土地的平均成本，其余部分与未来的香港待区政府均分。为此于1986年8月13日中英土地委员会

42、中方代表处就专门成立了香港特别行政区政府土地基金，其主要任务是为香港特区政府管理土地，从土地交易收益中分摊收入；同时通过土地基金的投资,在保存本金和不影响香港金融稳定的前提下,争取较高的回报率，实现过渡期内香港土地的保值增值。香港土地基金的主要来源是出让土地收益及土地基金投资收益，其具有较高的独立性，香港各级政府不能通过对土地基金的干预来解决地方财政短缺问题。香港土地基金内部有完善的管理机构、严密的规章制度、现代化的办公场所，还拥有一批训练有素、经验丰富的金融人才。严密的规章制度及优秀的金融人才为香港土地基金的发展提供了重要保障。土地基金成立后，面对动荡多变的国际金融市场和同业的激烈竞争。土地

43、基金受托人采取稳健的经营方针，坚持精心监管、分散投资、安全保值的方针，根据金融市场的走向，因势利导，适时调整投资策略，化险为夷，确保了土地基金的安全和正常运作，取得较好的盈利。我国台湾地区土地银行成立于1946年，属于官营银行。其主要职能是:调剂农业金融,配合推行国民住宅和都市平均地价政策,办理土地开发、都市改良、社区发展、道路建设、观光设施等一系列的金融业务,同时也办理一般银行的存款、储蓄、放贷、汇兑等业务。另外,还可以以土地为抵押物发行土地债券及贷放长期低息贷款,在1970年出台了台湾地区公共建设土地债券发行条例,为发放土地债券提供法律保障；协助推行土地政策,投放巨额资金推动土地改革,其中

44、包括实行耕者有其田、农地重划、水土保持及其他有关土地改革的重要政策。然而，我国大陆严格地说历史上从未真正建立过农地金融制度。20世纪 80年代后期以来 ,国内学术界对在中国大陆建立农地金融制度的现实条件及障碍因素进行了讨论 ,并取得了一些创建性的成果 (袁绪亚等 ,1995 ；尹云松 ,1995 ；吴文杰 ,1997)。我国大陆的农村金融组织体系包括正规性金融组织与非正规性金融组织两大类。目前它存在诸多问题，如四大国有商业银行正在淡出农村金融市场、农发行的政策性金融功能弱化、合作金融的“互助共济”性的缺失及非正规金融组织中的高利贷。贵州省湄潭县还于 1988年开始进行了农地金融改革试验。为了向

45、县域非耕地资源开发项目提供资金支持 ,湄潭县在中央和地方的资金、政策支持下 ,成立了土地金融公司 ,向土地经营者发放农地使用权抵押信贷。1997年经原土地金融公司改建的湄潭土地开发投资公司 ,因亏损严重被撤销。这一结果标志着农地金融制度试验的失败。因此，2006年5月18日,宁夏平罗县“小店子土地信用合作社”正式成立。2006年,平罗县委发布了关于推进农村土地信用合作社建设的通知(下称通知),要求每个乡镇都要选择一至二个村,搞土地信用合作社试点。通知提出,农村土地合作社可分为“集体所有制”、“股份制”、“社团法人制”三种,可以乡镇为单位成立,也可以村级为单位成立。截至2007年底,宁夏平罗县已

46、成立了30个“土地信用合作社”。宁夏平罗县的“土地信用合作社”,与一般的信用合作社不同, 就是农民以一定的价格、把土地存到土地信用社，土地信用社把土地“存储”起来，再“贷”给大户或企业、发展设施农业和其它产业。这种合作社经营的主要是土地,因而被当地农民形象地称为“土地银行”。 具体而言,这里的农民以村为单位成立“土地信用合作社”,在不改变土地用途的前提下,农民自愿把自己的耕地存入合作社,由合作社向存地农民支付“存地费”；合作社再把土地“贷”给经营大户或企业,并收取“贷地费”。这些“土地银行”把存贷机制引入农地经营,有利于农地流转和规模经营,有利于提高农民财富收入。通过“土地银行”模式集中整合现

47、有土地,将土地债券化后,就可将土地财产变成可分割和流动的财物,可扩大流通范围,广泛吸收社会资金。一方面,土地利息让农民土地使用权在经济上得到了实现,土地使用权有了作为一般物权不可侵犯的神圣特征；另一方面,排解了农民从事非农经营的后顾之忧；农民随时可以离土离乡；若遇风险,还可再将土地从银行取出来经营,以保有起码的衣食之源；三是通过“土地银行”直接与金融机构办理业务往来,有助于金融机构减少调查成本、风险等。目前仅平罗县已成立土地信用社20多个，存贷土地5万多亩。无独有偶，2009年3月27日，江湾村农村土地信用合作社挂牌成立这是河南省第一个农村土地信用合作社。这家土地信用合作社借用金融业运作模式，

48、促进农村土地流转和规模经营，干部群众称之为“江湾实验”。合作社成立后，江湾村的村民可以把不想耕作的土地“存”到合作社，收取固定的“利息”；其他人也可以花钱到合作社“贷”地耕作。这种新颖的做法，被外界形象地称为农村“土地银行”。据悉，土地流转的“江湾模式”将在光山县数个村推开。 自2009年开始，成都将继续在“土地银行”、“田间股份制”等领域率先进行探索。农业资源经营专业合作组织织采取银行运作模式，农民自愿将土地承包经营权存入“土地银行”，收取存入“利息”，“土地银行”再将土地划块后贷给愿意种植的农户，收取贷出“利息”，种植农户则按照“土地银行”要求进行种植，实现了土地的规模化、集体化、集约化经

49、营，促进了农民集中居住后生产方式的转变，“土地银行”赚取差额利息用于自身发展和建立风险资金等。为保证存入土地能够完全贷出，“土地银行”还必须引进龙头企业并签定合作协议，由企业为大户提供种子，化肥等农资和技术指导，并同大户签定产品收购保底价，降低了种植大户的种植风险，有效的调动了农民种植的积极性，促进了农民收入增加，实现了“土地银行”、农民和龙头企业三者之间的利益互动。土地承包经营权流转后，农户家里的土地不用再操心，有“土地银行”统一经营，腾出的富余劳动力，通过就业培训输出，到外地务工，农民不但获得务工收入，还有土地流转收益和“土地银行”利益分配。浙江绍兴县在县、镇、村三级分别建立土地信托服务中心、土地信托服务站和土地信托服务社的办法，把它作为一种准土地银行来试点。这些机构以调整农业种植业结构为目的，对土地进行余缺调剂，其中介组织的性质，使经营大户在租用土地时，无需同农户一家一户地签约，可以解决土地使用供求矛盾，地方政府可以出台