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1、大庆木材市场建设项目建议书第一部分项目概况 1.1项目名称：大庆市宏博建材交易中心 1.2项目建设单位：北京新锐投资管理有限公司 1.3项目位置：项目地位于大庆市红岗区建设村 1.4项目周边及项目地目前现状：项目地东侧：萨大路，萨大路对面为大庆市建筑建材市场，北侧：保温防水建材市场、南一路南侧：原有的小型木材市场正对面：钢材市场 东北侧：建材市场 北侧：防水保温建材市场 南侧：原有萨大路木材市场 周边交通东侧：萨大路 北侧：南一路 项目地的现状 1.5项目性质:新建 1.6项目地块面积:占地约200000平方米 1.7资金来源：自筹资金 1.8项目投资规模：计划总投资6000万人民币 1.9项
2、目建设共分两期完成 一期：专业木材市场，占地130000平方米建设时间2009年9月至2010年6月二期：保温、防水建材市场，占地70000平方米建设时间2010年6月至2011年4月投资期限：2年 第二部分 大庆市宏观环境分析1、地域环境分析大庆市位于省西部、中部。地理位置在北纬4546至4655，东经12419至12512之间，东南距黑龙江省会市150公里，西北距市139公里。全市总面积22161平方千米，其中市区5107平方千米，是一座以石油、石化和高科技产业著称的新兴城市, 是祖国北方一颗璀璨的明珠，被誉为“绿色油化之都，天然百湖之城，北国温泉之乡”。大庆位于哈大齐工业走廊中轴，东距哈
3、尔滨、西距齐齐哈尔都仅有两小时车程，是黑龙江西部的交通枢纽。境内滨洲、通让铁路交汇，连接哈大齐三市的g015国道等公路网已经形成，基本形成了以大庆为中站的两小时经济带。通过滨洲铁路，从大庆可以到达蒙古和俄罗斯，经松花江黄金水道也可直达俄罗斯，地缘和区位优势明显，是亚欧大陆桥的中转站和黑、吉、内蒙古三省区的交通枢纽。随着国际石油城市间横向交流的加强，大庆作为中俄能源合作焦点，已成为东北亚腹地的重要城市。 2、经济环境分析 2.1大庆经济实力大庆，处于全国百强城市前列，在全省经济发展中地位举足轻重。是中国最大的油田和重要的石油化工基地。富有活力的农牧业和以高新技术产业为龙头的地方经济蓬勃发展。国家
4、统计局城市司对2006年全国地级及以上城市综合实力进行了综合排名，大庆位居第19位，比上次排名前进17位。2008年，大庆市地区生产总值达到2220亿元，人均地区生产总值79856.9元。大庆市被福布斯杂志评选为内地最适合投资办厂的20 个城市之一，居第九位。石油开采50年来，累计为国家贡献原油20亿吨，上缴利税17000亿元人民币，出口创汇500亿美元，国家财政收入每一百元人民币中，就有一元钱来自大庆。 2.2大庆工业大庆市骨干支柱企业突出，有、油田公司、石化总厂、石化公司、炼化公司、轻烃分馏分公司（隶属油田公司化工分公司）6家中直石油石化大企业，油田公司为全国企业前50强之首，连续6年稳居
5、全国最大纳税企业第一名。地方企业中联谊、华科、黑鸟、日月4户企业在国内主板市场和香港、新加坡上市，规模不断壮大。 2.3大庆农牧业大庆是全国重要的乳业基地、畜牧强市、绿色食品强市、水产品大市，有10大国家级龙头企业、108个农业高科技示范园区绿色特色农业快速发展。全市形成了、红干椒、葵花籽、苇草等15个特色产业区。绿色特色种植面积发展到260万亩，占耕地的37%，产量达到70万吨，获得国家和欧盟认证的绿色食品标识60个，大庆已成为全国著名的绿色食品生产基地。大庆，以乳业为重点的畜牧业正在成为“主角”。奶牛存栏达30万头，生猪饲养量达230.6万头。奶牛广场、奶牛公寓、托牛所的大量兴建，完善的繁
6、育、防疫等服务支撑体系的建立，为各地、各行业人员从事养殖业创造了条件。2005年，畜牧业实现产值和增加值分别为45.4亿元、21.2亿元，畜牧业产值和增加值占农业产值和增加值比重连续三年双超50%，继续占据“半壁江山”的地位。 2.4大庆的未来未来大庆的发展方向明确：以高新技术为先导，重点发展石油化工、农产品精深加工、机械装备制造、现代服务业和现代农业五大接续产业。石油化工方面：百万吨乙烯、丙烯、聚乙烯、聚丙烯、尿素生产能力，把大庆建设成为世界级聚烯烃加工基地和油田化学品基地高新技术产业方面：重点发展精细化工、电子信息、新材料、现代农业、生物技术和新能源六个产业现代农业方面：大力加强农业基础设
7、施建设，加快建设百亿斤粮食产能基地，改善农民生产生活条件装备制造业方面：同中油集团联合，抓住国家扩大内需机遇争取资金支持，重点建设高新区、经济技术开发区、铁人工业区三个装备制造产业园区，成为大庆接续产业发展的重要板块新兴服务业方面：重点发展商贸、物流、旅游、服务外包、文化创意、金融、保险、法律咨询等八大产业大庆将从从产业振兴、生态保护、城市转型三个方面，加大对资源型城市发展的支持力度，促进资源型城市可持续发展 。 2.5大庆的2009年目标2009年，大庆制订了超常规、跳跃式、大跨步发展，起领跑作用的目标，要走在全省乃至全国前列，主要预期指标：地区生产总值确保增长10%、力争达到12%，固定资
8、产投资增长25%，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别增长6%和17%，城镇登记失业率控制在4.5%以内，万元gdp综合能耗下降4%以上；发展农村经济，发展现代农业，培育新型农民，建设富庶文明新农村，使农业增加值增长10%以上；培育壮大现代服务业，服务业增加值增长30%以上。加快由经济大市向经济强市、由生态大市向宜居城市、由矿区城市向现代都市、由总体小康向全面小康、由发展不够均衡向全面协调可持续发展跨越步伐。 3、城市发展环境分析 大庆市正在努力加快宜居城市建设。突出宜发展、宜创业、宜生活、宜生态、宜文化的宜居城市理念，拓展城市空间，完善城市功能，提升城市形象，增强人民群众的舒适感、归属
9、感和满意度。要建设新区，实施“南进”战略，依托红岗、大同、林源三个现有城区，规划建设庆南新城，加快“北扩”进程，依托五湖地区、萨尔图机场，规划建设庆北新城，2009年重点构建新区基本框架，配套完善基础设施，启动建设庆南新城产业区。正在加快实施60项城市建设重点工程，大广高速、大齐高速、萨大路、铁路大庆西站、公路客运枢纽工程、铁路大庆东站论证规划改造、建设哈大齐客运专线、建设城市规划展示馆、奥林匹克公园等项目。东城水库、主城区生活垃圾无害化处理厂，新建10座垃圾中转站项目也在建设中。东方玫瑰园、奥林国际公寓等居住区开发项目，2009年大庆市房地产开发面积预计达到570万平方米。发展物流业，做好地
10、方物流业发展规划，提升物流龙头企业的市场竞争力，辟建区域物流园区，支持石油物流园、神舟石化物流园开发建设，扩大市场份额，增强拉动力。大力发展小商品、建材、农资批发，做大做强新站粮食、中九路粮油等批发市场。巩固国家卫生城和全国文明城创建成果，集中开展市容市貌、城乡结合部和居住区、交通秩序、公共聚集场所、建筑工地、集贸市场、景点景区、铁路沿线、油田矿区、城市空闲地“十项城市环境综合整治”。坚持建管并重，制定管理标准，强化行业管理，落实属地责任，形成运转高效的城管机制。加快城管监控系统和公安监控系统全面整合，实现主城区数字化管理全覆盖，提升城市管理水平。 4、政策环境分析 4.1招商政策环境分析大庆
11、市正以优化招商政策，以园区为载体，引进企业，大批引进项目。加强与大型国有企业沟通联系，争取更多的中央企业投资项目落户大庆，与驻庆石油石化大企业共同盘活存量资产。创新招商引资方式，在现有的工业园区内辟建专业园区，为招入企业发展创造条件；落实招商责任，实行奖惩分明，计划全年引进亿元以上大项目30个，到位资金100亿元以上。并且与深圳贸促会等国内外中介机构进行联系合作，降低招商成本，提高招商效率，在中介招商上取得实质性突破。 4.2惠企政策环境分析大庆市正在大力发展民营经济。实施“中小企业成长工程”，对各个企业分类指导、分层推进、分级包保，不断提升民营非企业的市场竞争力，壮大经济规模，使其成为吸纳劳
12、动就业、促进地方经济增长的重要力量。并且强化“改善经济发展环境投诉中心”作用，研究制定鼓励创业优惠政策，逐步形成全民创业的良好氛围。 从上述阐述分析得出，大庆市具有发展木材市场的独特优势。其一，独特的区域环境、便利的交通为发展建筑建材物流提供了不可多得的便利条件，木材市场建设对大庆本身市场需求满足的同时还可以向本省或省外的其他地区进行辐射；其二，大庆市工业、农业、商业优越的经济环境、明确的未来发展方向、优惠的招商引资政策是招进新企业引进大资金的绝对硬件条件，会吸引全国各地的企业来庆发展。为木材市场的蓬勃发展铺设道路；其三，大庆市本身的60项城市建设重点工程，宜居城市建设理念为木材市场的本地经营
13、创造了必要的条件；其四，对中小企业的创业政策、扶持力度成为木材市场运营、管理的基础。本项目的建设不但满足日益增长的市场需求，安排部分人员就业。同时，也为2009年实现地区生产总值确保增长10%、力争达到12%的经济目标及大庆市的美好未来增加一分助力。 第三部分 项目市场环境分析 1、市场需求现状 1.1木材利用广域化趋势木材在人类生活的各个领域用途十分广泛,铁路、交通、建筑、化工、纺织、造纸、军事、宇航等行业以及制作各种工具、农具、家具、工艺品、乐器等,都离不开木材。特别是建筑等领域将得到曰益广泛的利用。这一方面是人类资源利用的总趋势所决定的，另一方面也是提高人类生活质量的需要。有资料表明，全
14、球不可再生性资源曰益短缺，其中己探明的主要矿产资源可保证供应程度仅为：铁矿石161年、石油45年、天然气52年、煤炭209年、铝222年、铜33年、铅18年、锡45年。在这种情况下，森林等可再生性资源的开发利用曰益受到重视。与此同时，科技进步为木材的广泛利用创造了条件，如有的国家研究用木材做燃料，有的国家研究用木材发电等。另有研究表明，在人类生活的许多方面，木制品远比非木制品更利于人类健康，更适于人类使用。因此，随着人们健康意识的增强和生活水平的提高，对木制品的需求将曰益增长，木材在人们生活中的广泛利用将成为不可逆转的历史潮流。这将进一步拉动中国林业与木业的大发展。 1.2国家政策下的木材市场
15、由于受到国际经济危机的影响，国家制定的一系列政策加快基础设施建设，刺激国内需求，促进经济发展的计划、措施正在落实并显出效果，受国家已经出台或正在准备出台的各项发展国民经济的政策与措施带来的利好预期，全国各个地区的房地产市场也逐渐活跃起来。由此带动了建筑业、房地产业、装修装饰业升温，与建筑相关的木材深加工产品、装饰装修相关的木材制品市场开始回暖。 1.3大庆城市建设下的木材市场大庆在2009年确定加快宜居城市建设的目标。突出宜发展、宜创业、宜生活、宜生态、宜文化的宜居城市理念。开工建设了大广高速、铁路大庆西站、奥林匹克公园，主城区生活垃圾无害化处理厂等60项重点工程。制订了地方工业增加值增长60
16、%的跨越发展目标，各个园区新引进和即将开工项目，高标准大豆工业园、石油石化装备制造园、金融产业园和生物技术产业园；迅速壮大的经济开发区，温州工业园和闽南工业公寓的加快建设，开工建设的华能电厂热电联供项目等等，一大批项目正在分类别推进，重点项目已经加快施工建设步伐。大庆城市建设，地方工业发展中的各个项目施工建设，对木材的需求量在不断的攀升。 1.4大庆农村建设下的木材市场2009年，大庆将发展县域经济、农村经济，大力推进社会主义新农村建设。壮大工业化引领的县域经济；建设安全优质牧业生产基地；建设无公害绿色食品基地；建设区域观光农业基地，推进农业和旅游业组合开发，着力打造东、西干线观光农业长廊，建
17、设沿江、沿湿地生态农业旅游观光带，建成全省重要的旅游观光农业区；完善县乡村基础设施规划，支持县城建设生活垃圾、污水处理厂，加强村镇主次干道、给水排水等配套设施建设，开展村屯环境综合治理；新建乡镇客运站、农村公路、农村饮水安全工程，沼气工程、农村有线电视工程、植树造林，整体绿化村屯。农业的各种基地和基础设施建设都对建筑用材构成需求，对木材市场起到积极的拉动作用。 2、大庆市建材市场现状 2.1专业的钢材市场大庆市共有钢材市场两处，相对来说都比较稳定。一处位于万宝大市场，主要以钢材批发经营为主；另一处就是萨大路的钢材市场兼营钢材批发和零售业务。这两处钢材市场的经营环境良好，经营场地开阔，产品摆放整
18、齐，道路交通方便 经营管理比较规范。 2.2陶瓷市场大庆市的陶瓷专业市场主要集中在萨大路，进入市场的交通方便，市场内的道路宽阔，各个经营业户室内的经营环境良好，产品分类分区摆放，经营有序并配有仓储库，物流配送业务。 2.3装饰用建材市场大庆市共有建材装饰市场五处，分布于东城区的龙宫装饰市场和正大方盛东城店、中区的友谊建材市场、西城区的新潮建材装饰城和正大方盛西城店。经营管理相对都比较规范，都有仓储，物流业比较发达。 2.4大庆市防水、保温建材市场萨大路是大庆市重要的交通通道之一，是连接南北、东西城区的枢纽，道路两边的环境直接影响大庆市的城市形象。大庆市防水保温建材市场主要集中在萨大路本项目地的
19、北段。分布在萨大路的道路两侧，经营管理极不规范。左侧，部分防水保温建材分布于钢材市场、胜利建材市场中间，与钢材市场、胜利建材市场的经营品类不统一、堆放不规范，影响钢材市场、胜利建材市场的经营；右侧是防水保温建材主要市场，但是部分经营业户的经营场所破落，产品分类不明确，堆放不整齐，道路狭窄，存在安全隐患。影响整个建筑建材市场的形象，更加影响大庆市的城市形象。如图 2.5木材市场木材本身的特性对市场提出一定的要求。对外交通要求：道路交通要便利，利于业户经营，最好与城市的某些主干道路相连；场地的要求：因木材产品具有体积大，单体重装卸难度复杂、易燃性、防腐等特点，需要场地负重车辆进出流畅，场地足够的平
20、整、足够的开阔，便于产品的装卸、分区合理堆放、消防隔离，在利于经营的同时也不影响市场的整体形象，城市的市容形象；经营产所的要求:产品的现货现款交易，要求经营场所，功能配备齐全，安全有保障等。 大庆市现有木材市场有：萨大路段约有业户20多家；电台至东光段约有业户40家；向阳段约有业户40-50家；大庆市物流园木材市场（老供应段）约有业户40-50家。 2.5.1萨大路段木材市场:现在仅有业户20多家，且每家的经营场所破乱不堪，安全无保障，场地高低不平杂草丛生，进入市场的交通极不方便等诸多问题。如图 2.5.2东光至广电段木材市场:现在正修建“大广高速”（大同至广电的高速）其经营已经受到严重影响，
21、并且市政已经把此路段规划为市区的主干道路，此地已经不再适合经营木材市场。就此市场本身而言，杂草丛生，居住经营环境及其恶劣，产品堆放混乱，道路狭窄，周围高压电线环绕存在极大的安全隐患。如图 2.5.3向阳段木材市场:向阳路段市场与东光段情况相似，“大广路”的修建已经影响到业户的经营，市政规划中已经对重点公路，区域周边环境有所规定，不再允许建材业在此经营发展。如图，施工中的大广路与混乱的木材市场 如图向阳段木材市场 2.5.4大庆市物流园木材市场:此市场是我们的主要竞争对手。市场经营单位是管局的下属三产单位，其实力雄厚，规划长远。依附附进的铁路线，市政府已经在原有供应物流园的基础上把其规划为南区主
22、要的物流园区，包括建材沙石，木材，及部分木业或产业的深加工项目等。木材市场于2006开始运作，经过几年的经营此地市场已经初具规模，现有经营木材业户40-50家。场地相对平整。但是此时才的弊端是位置不是十分的便利，市场商业氛围不够，市场配套设施严重不足，2010年的东光到萨尔图的道路扩建施工，一定会影响业户的经营收益。如图 就以上分析得出，无论是木材产品本身与我们生活息息相关的重要作用，还是国家政策，大庆市的城市、农村发展规划都需要大量的木材，存在着巨大的市场空间。 大庆市的建筑建材市场比较分散，而木材市场存在档次低、环境恶劣、安全隐患多、不稳定、效益差、信息不充分、分散性、问题多等缺点，遍布大
23、庆市城区的许多地方，各自为政，影响城市的市容建设，且缺乏集约效应。急需建设一个集信息交流、木材交易、木材深加工、物流配送为一体的大型木材交易中心，发挥木材企业的加工、销售、运输的集群效应，提高企业的效率，降低社会成本，提高效率。在完善规范建筑、建材市场的同时，为大庆市的城市建设增加一个新亮点。 第四部分 项目分析 1.地块特征分析 1.1项目区位分析项目地位于，胜利村南一路灯岗南侧靠近灯岗、萨大路路西的位置，面积约200000平方米。是大庆市连接东西，南北城区的交通枢纽，此处向北4000米内是大庆市的主要建筑建材市场的聚集地，集门窗、石材、陶瓷、钢材、五金、建筑机械、防水、耐火、保温、沙石等多
24、个市场，有良好的商业氛围，仓储场地，物流配送完善，且在大庆或异地人的印象中对此已经熟知认可。良好的商业氛围，多品种多业态的市场集聚，不但满足不同客户的不同需求，也成为投资、兴建木材市场的条件之一。 1.2项目地交通分析交通是建筑建材市场的必备的硬件条件。项目地的交通非常便利，其一、萨大路是大庆市最重要的交通干线之一，紧邻项目地的东侧。向南可去往南城区的采油二厂、四厂、五厂直至延伸到大同或更远的肇州、肇源至吉林省等地；向北可去往北城区延伸至林甸、齐齐哈尔等地；东可通往东主城区新村、龙凤乙烯延伸到安达等地；西可通往西城区的让胡路、龙南延伸至泰康等地。其二、南一路就在项目地的北侧，向西与铁人大道交汇
25、，通向东湖、乘风、八百晌等地。随着城市的发展规划，南一路将逐步成为西城区通往东城区的主要道路之一。便利的交通，可使大庆乃至大庆以外地区的客户来此交易，成为投资、兴建木材市场另一重要条件。 1.3项目地人气分析人气即为财气。有人气的地方财气一定不会少。人气是建设任何市场所不可或缺的条件之一。项目地周边良好的商业氛围，大而全的建筑建材业种覆盖，便利的交通等，使任何一个需要建筑建材的客户都能在此购买到所需商品。客户愿意来此购买产品，经营业户愿意在此经营，市场一定繁荣。这成为选择在此建设建筑建材市场的又一必要条件。 2.项目机会分析 2.1受金融风暴影响，国家出台“拉动内需，抓好基础建设”的政策，刺激
26、大庆市城市建设步伐加快的时机 2.2大庆市“宜居城市”建设的时机 2.3“大广路”修建完毕后，其两侧已经不再适合建筑建材市场的经营的时机 2.4大庆市城市规划、环境整顿的时机 2.5“大广路”修建对现有的两个木材市场经营的影响 2.6建筑建材市场规范化经营的时机 3.项目存在问题 3.1大庆市物流园木材市场的威胁 3.2在建筑业中逐步采用的替代产品如：金属制品、塑钢等，对木材应用威胁 3.3由于大庆是石油城市，在用地的使用稳定性上存在难度，将来油田用地，拆迁影响市场业户的经济收入，影向市场本身的发展 3.4建筑建材市场的不规范经营 3.5场地地下管线、电缆、油井分布带来的施工难度 4.应对策略
27、 4.1市政府在建筑建材市场的运营上，提供公平，公正，公开的竞争环境，国企、私企同台竞技，同步发展 4.2利用地域优势，发展木材深加工项目，打破木材仅用于建筑装饰市场的单一发展局面 4.3联合油公司、管理局的相关部门协助投资单位，对市场的项目地进行勘测，确定项目地的地质条件符合建设市场的需要 4.4规范整顿建筑建材市场，废除规模小，经营不规范的，影响城市建设的木材市场。实行集中经营，统一管理，统一结算，为经营企业提供信息发布，物流配送的现代化的管理方式 第五部分 项目定位及规划建设内容： 1.项目定位1.1项目定位立足大庆，依托现有建筑建材市场的商业氛围，把本项目打造成大庆市乃至黑龙江省交易规
28、模最大、品种最全、服务功能最完善、管理最规范的现代化的，集防水保温建材、木材批发与零售兼有的建筑建材交易，信息交换、物流配送平台。 1.2项目经营业态定位：建筑类的专业木材市场，防水保温建材市场1.3项目客户群定位1.3.1经营者定位由于“大广路”修建经营受到影响的木材经营业户或原有市场拆迁，没有经营场所的业户，此类业户是市场的核心力量，因其经营时间长，从业经验丰富，对本项目认识也较为深刻。以前经营过有关于木材或有经商经验的经营者，愿意投资木材行业发展又苦于没有经营场所的业户。1.3.2消费者木材市场因其产品的应用广泛性，应用的时限性等特殊性，其消费者的构成也比较复杂。目标消费者涉及大到各个房
29、地产开发公司、建筑公司、装修装饰公司、木材深加工企业，小到有建房需要的农民或个人家庭装修等多个行业的多种人群。2.规划建设内容2.1总占地面积规模200000平方米一期占地面积130000平方米二期占地面积70000平方米2.2道路：横向道路2条，纵向道路2条路面要求：水泥硬质路面场地规模：180000平方米市场围栏：约4000延长米2.3市场管理办公室500平方米一期进驻木材经营业户100家一期业户经营办公室（独立式）5000平方米二期进驻防水，保温材料经营业户100家二期业户经营办公室（独立式）5000平方米沿街商服楼一栋；层数：两层； 总建面积：6000平方米 2.4配套设施市场管理办公
30、室设有值班室、保安室、消防科、财务室、市场办、微机室等。配有电话、宽带、上下水、车库等。业户经营办公室设有办公室，财务室，休息室等。并配有电话，宽带，上下水等辅助设施。沿街商服配有电话，宽带，上下水等辅助设施第六部分 项目综合分析1. 经济分析从经济效应来说，由于项目建设单位在项目开发前期进行了广泛的深入的市场调研，了解客户的需求，了解市场的发展趋势，市场经营前景看好。在市场建成后不仅满足了大庆市发展对木材的需求，还可以满足其他省市的市场需求及部分经营业户的扩大经营需要；解决大小车辆100台套的运输需要；为600-800个人解决就业问题。带动建筑建材物流业的快速发展，减轻政府的就业压力，为国家
31、增加税收。在搞活地方经济的同时，拉动地方经济增长。2.社会分析从社会效益的角度来说，经过项目建设单位的合理规划，市场建成后，市场经营部门的的科学化管理、规范化运作，在保障业户的经济效益的同时，保障业户的经营场所消防安全、财务安全。并且一改木材市场脏、乱、差对市容市貌的不良影响。为城市规划、市容管理工作减轻压力，给萨大路建材市场的商业氛围增加积极的市场气息，完善大庆建筑建材市场向集约化发展，木材市场向规范化前进的步伐。为大庆市宜居城市建设，为共建和谐社会做出应有的贡献。第七部分 项目结论通过对本项目建设的区域环境、市场环境分析、项目分析、市场定位、建设规模、资金筹措社会综合评价等多方面进行研究与论证认为：大庆市萨大路木材市场的项目建设是大庆市红岗区经济发展、乃至大庆“宜居城市”发展战略、构建和谐社会的重要组成部分。其建设目的明确，建设规模及建设方案合理，具有可行性。重要的是要把握新政策，新机遇，新形势把大庆城市建设快速并入高速发展的快车道，把大庆建设成为更有魅力的经济强市。
