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1、吉林建筑大学Jilin jian zhu university 建设项目可行性研究 课程设计 设计名称： 建设项目可行性研究学 院： 管理学院 目录第一章 项目建设概况31.1项目基本概况31.2开发商简介31.3项目可行性研究说明4第二章 项目市场、需求分析52.1项目区位与规划指标52.2项目周边环境分析62.3项目SWOT分析72.4项目市场定位82.4.1产品定位82.4.2客户定位82.4.3价格定位8第三章 项目建设规划方案优选93.1项目建设与规划9第四章 项目实施进度计划104.1项目施工组织104.2开发进度计划10第五章 项目投资估算125.1 投资估算125.2 资金估算
2、与使用计划13第六章项目资金筹集方案及筹资成本估算156.1项目收入计划156.2项目资金筹措15第七章 项目财务评价167.1项目盈利能力评价167.1.1项目损益表167.1.2项目全部投资净现值、内部收益率167.1.3项目资本金净现值、内部收益率177.2项目清偿能力评价177.3敏感性分析187.4项目的盈亏平衡分析18第八章 项目风险分析208.1风险定义、作用208.1.1风险的定义208.1.2风险的作用208.2风险分类208.3风险识别208.3.1风险识别的特点208.3.2风险识别的依据218.3.3风险识别的内容228.4风险分析238.4.1风险分析的概念238.4
3、.2风险分析的方法23第九章 项目国民经济评价259.1社会效益影响259.2项目社会参与性259.2.1目标群体参与性259.2.2受影响群体参与性25第十章 结论2610.1项目结论2610.2本项目别墅部分市场前瞻2610.3本项目普通公寓住宅部分市场前瞻26第一章 项目建设概况1.1项目基本概况项目位于长春市二道区东盛大街以东，荣光路以南，民丰大街以西，同兴路以北，5.73万,开放式街区, 豪华居住区,国际化社区。项目位于长春东部门户，城市重点打造的国际化中心区，二道区东盛大街和吉林大路交汇处，项目包含住宅、办公楼、商业三种城市高端价值形态。1.2开发商简介力旺集团是由国家工商总局核准
4、的一家以房地产开发为主业的企业集团，是吉林省著名的房地产开发企业之一。其母公司力旺集团有限公司前身为吉林省吴太房地产开发有限公司，于2001年2月在长春市设立，截至目前集团共有员工590人，总资产逾20亿元人民币，拥有土地储备总量近180万平方米。自2006年至2010年末，累计开发面积77万，累计竣工面积58万。已为5000多户业主提供了称心如意的住房，为长春城市建设做出了自己的贡献。公司产品及品牌认知度、美誉度、忠诚度逐年上升，做为本土开发商已在市场中有了一定的占有率。近年来企业飞速发展，成绩瞩目，已成为春城地产界一颗璀璨的新星。几年来，力旺在注重自身发展的同时，时刻不忘企业的社会责任，守
5、法经营，依法纳税，累计纳税3.5亿元人民币。同时，当社会遇到灾害灾难时，及时伸出援助之手，几年间，先后向汶川灾区、玉树灾区、西南旱区、吉林洪灾、汽开区义务教育、净月南环小学建设、南环城路绿化带建设、二道湿地公园建设等积极捐赠捐助，累计金额逾4000万元，充分展现了良好的民营企业形象。几年来，力旺集团及其旗下企业先后获得省、市人民政府“守合同、重信用”单位、“城市建设先进单位” 等50余项荣誉称号，所开发项目先后获得“中国建筑工程鲁班奖”、“中国名盘”等50多项荣誉奖项。近期，力旺集团重新确立了企业长期发展战略规划，明确了以“住宅开发为核心”的业务组合战略，以“为了传世一百年”作为企业使命，以“
6、中国二三线城市的领先开发商”作为企业愿景，确立了以核心价值观“人本、共赢”统领的企业文化理念体系。力旺始终秉承“品质人居、健康主义”的开发理念，“整合创新 、诚信树品”的经营理念，“真诚为基、理解为柱、沟通为梁”的服务理念，致力于为客户提供高品质的绿色健康人居环境。在2008“计划执行年”、2009“意识提升年”、2010“品质提升年”的基础上，公司已确定2011年为“精细化管理年”。力旺的建筑，代表一种全方位的健康理念，代表一种历经风雨而不变的品质，代表一种隽永悠远的品味，更展现出了传承百年建筑的风韵。2011年，力旺仍将致力于长春市这片热土，实现三区同启、五盘联动的格局，继续在净月开发区、
7、西新开发区、二道区开发建设力旺弗朗明歌、力旺塞歌维亚、力旺格林春天、力旺康城、力旺康都（暂命名）。为了公司今后更好地发展，为长春城市建设做出更大的贡献，同时也为吉林省行业建设，为吉林省房地产开发企业走向全国打好基础，公司有信心也有能力打造本土开发商的知名品牌。1.3项目可行性研究说明本可行性研究报告编写目的是为业主提供分析依据和参考。随着住房制度改革的全面推进，住宅的商品化、社会化程度不断提高，房地产开发对经济增长的促进作用日益凸显；随着生活质量的不断提高，人们对住宅、办公、商业的需求从单纯追求空间的简单型向生态化、艺术化、智能化、人性化兼而有之的综合型过渡。适应时代的发展，社会的要求，力旺集
8、团与时俱进，经过反复磋商和论证，决定在长春市二道区东盛大街与吉林大路交会处做房地产开发项目。该项目突出“以人为本”的指导思想，以低密度、低价位、高质量、高品味为目标，拥有独特的中式多元化，柔和的暖色调装饰，集居住、办公、商业中心于一体的低密度时尚住宅生活环境。 第二章 项目市场、需求分析2.1项目区位与规划指标项目位于长春市二道区东盛大街以东，荣光路以南，民丰大街以西，同兴路以北，5.73万,开放式街区, 豪华居住区,国际化社区。项目位于长春东部门户，城市重点打造的国际化中心区，二道区东盛大街和吉林大路交汇处，项目包含住宅、办公楼、商业三种城市高端价值形态。项目一期施工建设仍在进行中，目前正在
9、进行小区交付使用前的整体绿化工程，销售情况良好。目前主体结构正在紧张的施工过程中，力旺东玺台一期计划于2012年9月开始动工，于2014年8月竣工，建设工期2年。根据项目的初步设计，由高层住宅、多层的商业、集中办公综合体组成，建筑面积为178013（其中地上部分为134013）。本项目一期的设计指标如下：楼盘地址：二道区东盛大街与吉林大路交会处整盘建面：57300整盘户数：702套本期占地面积：19100本期总建筑面积：68300其中：地上建筑面积：518601）住宅：441552）商业：31953）办公楼：4510地下建筑面积：164401）地下车库：132902）公建及配套设施：3150停
10、车泊位：732辆1）地面停车：296辆2）地下停车436辆容积率：2.19建筑密度：45.1%绿地率：30.15%集中绿地率：15%2.2项目周边环境分析河畔华城三期位置：二道区东盛大街与吉林大路交会处基地周边情况：位于东盛商圈腹地，国贸商都、晨宇购物中心、晨宇科技城、左岸商场、万通大市场等丰富生活举步即是，零距离接轨餐饮、娱乐、购物等顶级城市配套。此外，吉林大路餐饮一条街，更为城市生活画龙点睛。坐拥城市主干道吉林大路与东盛大街，是长春东部联系其他城区的枢纽核心。四纵四横的城市主干道，临近轻轨四号线，出行便捷，瞬间切换城市生活画面。规划中的地铁线，与项目也在咫尺之隔，未来，享受快捷出行的同时，
11、更赋予项目更多增值空间。项目交通条件：公交线路有20余条、轻轨、地铁。项目处于长春市新兴发展的净月开发区，交通设施有待完善。坐拥城市主干道吉林大路与东盛大街，是长春东部联系其他城区的枢纽核心。四纵四横的城市主干道，临近轻轨四号线，出行便捷，瞬间切换城市生活画面。规划中的地铁线，与项目也在咫尺之隔，未来，享受快捷出行的同时，更赋予项目更多增值空间。项目周边的公共设施配套：中小学:亚泰小学、长春市第108中学、长春市第52中学幼儿园:二道区幼儿园等大学：长春师范学院等综合商场:国贸商都、晨宇购房中心邮局:二道邮电局银行:工商银行、建设银行、农业银行医院:中日联谊医院、二道区中医院、二道区人民医院、
12、吉大分院其他:劳动公园周边众多学府林立为项目提供高品质教育配套，实现孩子就近入学的梦想，亚泰小学、五十二中学，一百零八中学、长春师范学院等知名学府，明星级教师领衔授课，让孩子接受一步到位优质教育的滋养。同时，吉大一院、心脑血管医院等医疗体系，更为居住提供全方位、全生命周期的医疗系统，使所有居民享有更安全、便捷的医疗服务，为健康保驾护航。2.3项目SWOT分析对于商业产品的投资，往往要经过一番深思熟虑。那么，对于力旺东玺台商铺投资的可行性研究，我们以SWOT分析法的形式逐一考量。S(Strengths：优势)力旺东玺台位于东盛大街和吉林大路交会处，隶属于东盛商圈，地处二道区核心。区域内商业氛围浓
13、厚，国贸商都、晨宇购物中心、晨宇科技城等带来丰富的客群。记者在实地踏访的过程中发现，项目周边临街商铺几乎无闲置，彼此经营品类也并不冲突。因而， 项目得天独厚的区位优势更为投资项目注入一针强心剂。同时，项目自身规划有2栋5A级写字间，约200套写字间产品，加之项目周边有20余个成熟社区，这样为项目商业提供稳定的客源。此外，吉林大路、东盛大街作为二道区的主干路，也会带来众多的流动客群。W(Weaknesses：劣势)力旺东玺台商铺面积区间为110-500平，均价3万元/平。由此可知，项目商铺产品面积略大，而面积相对较小的产品单价也较高，这样项目商铺的投资门槛约为400万。这样，资金实力有限的投资客
14、将会受到限制。但是，这本身也是受到项目高端定位的影响。目前，力旺东玺台项目主体已封顶，为准现房销售阶段，预计2014年11月交房。这就意味着即使购买商铺也不能马上投入使用，会流失一部分急于自营的投资群体。O(Opportunities：机会)伴随着长春市道路的整改及修建，立体化交通网的实现已然指日可待。其中，吉林大路、二道区主干道东盛大街和东荣大路的相继修通，进一步拉近了项目与长春市其他城区的距离。同时，地铁2号线未来的贯通加之原有的轻轨4号线，区域内实现了公交、轻轨、地铁三种出行方式。便捷的出行方式不仅方便了入住的业主，同时也将带来众多的流动客群，增加投资的信心。同时，项目的商铺产品正处于“
15、熟铺”向“旺铺”的过渡阶段，产品未来升值空间不容小觑。T(Threats：风险)任何事物都具有两面性，投资亦是如此。成熟的商业氛围、可观的受益、稳定的客群，使得投资优势明显。但是，往往也会伴随着一定的风险，如产品总价较高、经营业态的合理选择等问题，这些因素也都需要投资客酌情考虑。2.4项目市场定位2.4.1产品定位 以先进的居住理念为先导，注重营造空间布局、主题生活环境、社区生活配套三大方面的鲜明特点，兼顾建筑单体的内外感受，相对弱化处理住宅配套设施，具备二十一世纪领先品质住宅产品鲜明形象的居住社区。2.4.2客户定位 整个项目的客户群定位必然是多层次的。总体上看，应明确以 “中高等收入阶层”
16、为主流消费群体的客户群定位。“中高等收入阶层”应该是指：有一定的经济基础，家庭月收入在8300元/平方米以上，具有较高的文化水平和审美能力，对未来美好生活充满信心和渴望的人群。2.4.3价格定位定价，普通多层高层住宅8300元/每平方米。这对于城市中高收入阶层以上的白领具有很大的诱惑力。相对于其他社区2万多元/每平方米的房价，力旺东玺台更是极具竞争力。用相当于公寓的价格购买一套高品质的别墅，不再只是梦想。此外，该区域是政府规划好的高级住宅区，临近长影世纪城、净月国家森林公园。各房地产开发商已购置大量土地于此，可以预期，除了现有项目外，周边还会有楼盘项目竞相跟进的态势，形成开发热潮。该处房产极具
17、升值潜力。第三章 项目建设规划方案优选3.1项目建设与规划长春商业布局极不均衡，目前南部、西部和东部占半城以上区域内都没有大型商业仪轩休闲假日广场项目区位优势明显，周边环境及形成商圈的时机均十分优越，商业项目具有良好的发展前景，面临空前的发展机遇，长期持有具有很高的增值潜力。力旺东玺台项目占地5.73万，规划建筑面积17.8013万，总投资20.58亿元。本项目集住宅、写字楼、办公楼于一体，长春市体量最大、商业业态最全的新型城市综合体。长春市政府规划的南部新商圈。力旺东玺台项目将建小高层和高层产品，楼盘状况为8层、10层、11层、14层、15层、16层、18层。项目建筑特色：住宅、办公、特色商
18、业、美食、休闲娱乐等功能于一体，打造长春市商业业态最全的城市新型综合体。建设规模主要经济技术指标 单位:总用地面积57300总建筑面积178013本期总建筑面积68300地上建筑面积51860 其中住宅44155商业3195办公楼4510容积率2.19地下建筑面积16440建筑密度45.1%绿地率30.15%总停车位732第四章 项目实施进度计划4.1项目施工组织1、前期工作（1）项目开发融资：2012年11月前完成。（2）签订合同及付款：2012年11月前完成。（3）批文报批工作：2012年12月前完成。2、规划、设计阶段（1）规划设计方案的审批、修改：2012年11月初完成。（2）委托设计
19、：2012年11月初完成。（3）初步设计和施工图设计：2012年9月2013年4月初完成。3、工程招标招标及采购工作于2012年12月31日前完成（包括施工、监理的招标，以及材料设备采购）。4、施工阶段（1）施工准备：2012年10月2013年月初。（2）基础工程：2013年月初2013年7月初。（3）土方工程：2013年月末2013年7月初。（4）地下结构工程：2013年月初2014年2月末。（5）主体工程：2013年7月初2014年6月初。（6）安装与装修工程：2013年9月初2014年4月初。（7）室外总体：2014年10月初2014年6月末。5、竣工准备及验收备案：2014年9月初20
20、14年11月初。6、销售：2013年7月2014年12月。4.2开发进度计划项目论证及准备工作在2012年12月前完成。2013年1月，完成土地三通一平并投入施工使用。项目建设包括多层住宅、联体别墅、地下室、及地下停车场等公共设施。预计项目的开发建设经营期限为2年：2012年9月至2014年11月。项目所需的大体时间及进度见下表： 项目开发进度计划表时间项目年份2012年2013年2014年季度3412341234项目论证及准备工作拆迁及土地三通一平前期工程建安工程土建工程基础工程基坑围护及土方工程地下结构地上结构外立面装饰工程室内装饰工程室外附属工程市政配套销售说明：1、项目前期工作包括项目
21、开发融资、项目规划设计方案和施工图设计以及项目实施前各种批文的报批工作。2、建安工程包括主体工程的建设和室内外设备的安装。3、配套工程建设包括管线铺设、公共建筑建设、小区内外绿化以及道路的建设。 第五章 项目投资估算5.1 投资估算1、土地成本起价：4.24亿元2. 征收的范围和标准: 1）城市基础设施配套费的内容城市基础设施配套费的内容主要包括城市供水设施、排水设施、环卫设施、公交设施、消防设施和其他市政公用设施等配套费。2）征收范围凡在长春市（不含双阳区）城市规划区范围内新建的各类建设项目及扩建、改建的新增面积部分或原属于减免配套费的建设项目改变用途的，均按建筑面积征收城市基础设施配套费。
22、3）征收标准长春市城市基础设施配套费按建筑面积征收，住宅每平方米90元，非住宅每平方米110元，其中：供水设施配套费10元，消防设施配套费5元。4）征收办法城市基础设施配套费由长春市政府授权有关部门统一征收。由于长春市近年来需要改造的城市供水管网较多，并且随着城市规模的不断扩大，每年供水设施建设还需要大量资金投入，因此供水设施配套费可由市政府指定负责供水设施建设的部门自行收取，专项用于城市供水管网建设和改造。3、城市基础设施配套费 内容：城市基础设施配套费的内容主要包括城市供水设施、排水设施、环卫设施、公交设施、消防设施和其他市政公用设施等配套费。4、管理费为项目总投资的5%；5、销售费为销售
23、收入的3%；6、财务费为总成本的4%；7、不可预见费为建安工程费的10%;8、销售价格平均价格15000元/m29、总投资为205026.6786万元，具体数据如下：项目投资估算项 目投资金额（万元）单位指标（元/m2)工程量（m2)1、取得土地费用42100573002、前期工程费6089.07375（1）勘察费486.7665建安工程费的0.5%（2）设计费2438.325建安工程费的2.5%（3）立项资金审计费486.7665建安工程费的0.5%（4）施工图审图费126.55929建安工程费的0.13%（5）招标费1090.35696建安工程费的1.12%（6）施工结算审计费292.05
24、99建安工程费的0.3%（7）工程监理费1168.2396建安工程费的1.2%3、建设费110009.229（1）建筑工程费97353.3 商业13482.3535003195 住宅19217.25150044155 写字楼12405.119004510 车位52248.6600013290（2）基础设施配套12655.929建安工程费的13%4、期间费用18188.74789（1）管理费用4867.665建安工程费的5%（2）销售费用6993.15078销售收入的3%（3）财务费用6327.932112总成本的4%5 税费17638.705066、不可预见费11000.9229建安工程费的1
25、0%总投资合计205026.67865.2 资金估算与使用计划1. 项目资金筹措：集团资本金占总投资27.8，约为57024.2556万元；申请商业银行贷款占投资的50，约为101563.593万元。具体资金筹措及使用详表： 资金来源运用表 序号项目名称合计2013年末2014年2015年2016年1总投资205026.678690510.50457097.596639303.70418114.8741.1建设投资196628.01290510.50457097.596633187.47411790.1451.2借款利息14804.0202381.339076116.236324.722资金筹
26、措205026.678690510.50457097.596639303.70418114.8742.1自有资金103463.085654429.6092594.646631344.4515094.382.1.1销售收入325821.01600130328.4064195492.60962.1.2资本金57024.255654429.6092594.6466002.2借贷资金101563.59336080.89554502.957959.2543020.4942.2.1贷款利息（6.6%）2381.339076135.7021496908.801第六章项目资金筹集方案及筹资成本估算6.1项目收
27、入计划项目销售情况预测：在第一年度末，可获得30% 销售款；第二年度末，可获得30%销售款；交房后获得40% 销售款。项目收入计划及估算见下表：销售收入估算表序号名称指标2012年6月2013年6月2014年6月单价(元/)工程量销售比例收入（万元）销售比例收入（万元）销售比例收入（万元）总计（万元）1销售收入57737.451.1住宅83004415530%10994.6030%10994.6040%14659.4636648.651.2办公楼 9300451030%1258.2930%1258.2940%1677.724194.301.3车位550013290100%7309.507309
28、.501.4商业30000319550%4792.5050%4792.509585.002经营税费19342.052.1营业税及附加销售收入的5%612.64852.271422.002886.872.2土地增值税土地增值额的30%3492.074857.938105.1716455.173销售净收入8148.1711335.1818912.0538395.406.2项目资金筹措项目资金筹措：集团自有资金占总投资35，约为710552万元；申请商业银行贷款占投资的65，约为13195.96万元。具体资金筹措及使用详见表： 项目资金筹措及运用表 单位：万元序号名称金额第0年第一年度第二年度第三年
29、度1项目总投资（不包含经营税费）20301.489668.875447.283651.521503.811.1总成本20301.489668.875447.283651.521503.812资金筹措20301.489668.875447.283651.521503.812.1资本金7105.527105.520.000.000.002.2借贷资金13195.962563.355447.283651.521503.812.3销售收入补充15686.360.001163.795959.158563.42第七章 项目财务评价7.1项目盈利能力评价7.1.1项目损益表项目投资利润率=27.75%投资利
30、税率=34.69%项目资本金利润率=126.24%项目的各类静态指标详见下表：损益表单位：万元序号项目合计第一年度第二年度第三年度1经营收入29841.256755.927554.6815530.651.1销售收入29841.256755.927554.6815530.652总成本20301.4815146.153615.521503.813经营税费3906.37941.381102.021862.974利润总额5633.40-9331.612801.1412163.875所得税1408.351408.356税后利润4225.05-9331.612801.1410755.527盈余公积金（10
31、%）422.51-933.16280.111075.568可分配利润3802.54-8398.452528.039679.969投资利润率27.75%27.75%10投资利税率34.69%34.69%11资本金利润率126.24%126.24%7.1.2项目全部投资净现值、内部收益率项目全部投资按折现率8测算，得出累计净现值（税前、税后）、财务净限值、财务内部收益率等财务数据。详见下表： 财务现金流量表（全部投资） 单位：万元序号项目名称合计0(起始）第1年第2年第3年1现金流入50142.739668.875447.2817953.1217034.461.1商业银行贷款13195.96256
32、3.355447.283651.521503.811.2销售收入29841.2514301.615530.651.3资本金7105.527105.520.000.000.002现金流出29522.579668.876641.25058.636748.522.1总成本（除财务费用）24207.859668.875818.084029.254694.652.2营业税及附加1492.06337.80377.73776.532.3土地增值税2414.31485.32651.651277.343所得税1408.351408.354税前净现金流量5633.410.00-1193.9212894.49102
33、85.94税前财务净现值2980.230.00-871.233039.168738.71项目税前内部收益率19.58%19.58%税前累计净现金流量0.00-8728.02-5202.595633.415税后净现金流量4225.060.00-1193.923525.439427.65税后财务净现值1840.210.00-871.233039.167598.69项目税后内部收益率17.41%17.41%7.1.3项目资本金净现值、内部收益率项目资本金按折现率8测算，得出财务净现值（税前与税后）、财务内部收益率等财务数据。具体见下表： 财务现金流量表（资本金） 单位：万元序号项目名称合计0(起始）
34、第1年第2年第3年1现金流入29841.259668.875447.2817953.1217034.461.1商业银行贷款13195.962563.355447.283651.521503.811.2销售收入29841.2514301.6015530.651.3资本金7105.527105.520.000.000.002现金流出36479.99668.876821.2616703.0123374.552.1总成本（除财务费用）20301.489668.876319.6710366.1314034.62.2贷款还本付息14686.360.00163.795959.158563.422.3经营税费
35、1492.06337.80377.73776.533税前净现金流量5233.750.00-1373.983984.872622.86税前财务净现值4390.140.00-1168.003250.112308.03税前内部收益率19.62%19.62%4所得税1408.351408.355税后净现金流量3907.340.00-1273.983150.112031.21税后财务净现值4460.030.00-1068.003684.871843.16税后内部收益率18.15%18.15%7.2项目清偿能力评价本项目贷款按季度给付利息，建设经营期结束一次性偿还本金。总计贷款额度为13195.96万元，
36、支付利息总额为2654.68万元。贷款有效利率7.56% 。（人民币中长期贷款13年利率， 2007年12月21日起实行）贷款还本付息估算表 单位：万元序号项目名称合计0（起始）第1年第2年第3年1总成本（除财务费用）20301.489668.874818.084029.251785.281.1直接成本合计18797.679668.874725.373275.571127.861.2管理费用563.93281.97140.98140.981.3销售费用1492.06337.80377.73776.531.4其他费用2414.31804.77804.77804.771.5不可预见费939.884
37、69.94234.97234.971.6维修基金746.03248.68248.68248.682资本金7105.527105.520.000.000.003银行贷款13195.962563.355447.283651.521503.814贷款取得13195.962563.355447.283651.521503.815贷款余额0.000.000.000.000.006贷款偿还14686.360.00163.795959158563.427利息支出1490.400.00163.79511.87745.207.3敏感性分析销售总收入与总成本的变动对全部投资及资本金的敏感性分析。现设定建设总成本在
38、-10%10%范围内变动：全部投资（资本金）内部收益率、净现值的变动状况见下表：项目敏感性分析表项目变动全部投资资本金NPVIRRNPVIRR总成本-10%3505.7719.71%9897.8720.12%-5%3295.3818.99%8471.5419.45%0%2980.2317.41%4560.7418.15%5%125.4016.57%5063.9216.02%10%-1335.8010.89%-1487.4611.03%总收入-10%-1444.2710.90%-1331.4810.85%-5%440.1516.85%654.7916.17%0%2980.2317.41%4560.7418.15%5%3478.4719.12%5896.5519.51%10%3969.1620.55%6312.6720.21%项目收益率在分析的各种情况下仍能保持较高的内含报酬率(最低情况为收入减少5%时IRR为16.85%)，项目内含报酬率仍高于其资金成本8%，也介于行业平均利润水平(15%-20%)，表明该项目具有一定的抗风险能力。7.4项目的盈
