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1、 项目可行性研究报告第一章 总论1.1项目名称及建设规模项目名称：登封市生态宜居社区承建单位：中房联合集团建设规模：总建筑面积2431689.7平方米1.2项目开发建设单位某概况1.3项目申请报告编制的依据和范围 1.3.1编制依据登封市总体规划。城市居住区规划设计规范住宅设计规范住宅建筑规范建筑设计防火规范民用建筑设计通则登封市东区管委会下发的相关文件、规定1.3.2编制范围根据国家对项目申请报告编制内容和深度的要求，本申请报告主要从以下范围进行研究：项目建设的必要性和依据项目建设规模的确定建设条件是否具备工程建设规划公用工程方案项目实施进度计划安排投资估算及资金筹措方案对项目的效益进行客观
2、分析1.4研究结论1.4.1项目建设的必要性1.4.2建设规模1.4.3建设地点该项目位于登封市少林大道与郑上高速交叉口偏东北方向(登封新区)。项目规划占地866216平方米。实际建设规模为2431689.7平方米。1.4.4项目总投资：项目总投资103.374亿元。1.4.5经济技术指标1.4.6结论和建议项目符合国家政策和登封市城市发展实际，不仅对改善城市面貌、完善投资环境有积极的意义，同时可大幅提升居住质量和条件,且经济社会效益均好，项目抗风险能力强，因此，它的建设是可行的，也是必要的。第二章 项目建设背景及必要性2.1项目建设必要性我公司本着立足，造福百姓的宗旨，为广大市民建设优美的城
3、市环境、完善的城市功能为登封市的经济建设做出贡献。该项目就是基于上述城市需求，满足城市功能的需要，提高土地利用率，形成现代都市新风貌，与城市卫生城、园林城、文明城、生态城相适应。第三章 建设规模及建设条件3.1地块自身状况3.2地块周边污染状况该社区周边为城市道路、办公区域或生活服务设施，地势平坦，周围没有污染源，公路交通四通八达，交通便利，水、电、暖公用配套设施齐全，可以满足项目建 设的需要。3.3地块周边生活服务配套状况3.3.1购物配套社区规划有满足居民生活需求的各类生活服务场所与设施。3.3.2教育配套社区规划有幼儿园、小学和中学，高中，满足教育的配套教育项目。3.3.3医疗配套社区内
4、规划有两个医院，以满足居民就近看病的需要。3.3.4其他配套社区所在位置交通便利，紧邻少林大道与郑少高速，规划六纵、六横城市干道，周边通信设施完善，居民通信联络方便；周边设有公共绿地，并有其他城市服务设施保障。3.3.5项目条件：项目占地地势平坦，障碍物均已拆除完毕，已具备勘探、建设条件。第四章:项目市场分析4.1登封的城市发展总体规划未来十几年登封市的总体规划发展思路是“一城三区四组团”发展新格局正在全面实施。所谓“一城”即登封城。“三区”即中心城区、登封新区、旅游新城。“四组团”即围绕发展文化旅游产业，各乡镇做出适应性调整特色乡镇。中心城区老城区改造的功能定位为：、国际文化旅游名城的综合服
5、务区；、以儒文化和登封历史为主要体验的文化旅游目的地；、登封的行政、文化、商业中心和文化创意产业基地。中城区的规划建设用地为12.57平方公里；规划居住人口约20万人，登封新区的功能定位为建成为集休闲、居住、商贸等功能于一体的现代化城市新区。该区位于老城区东建成区面积达3.5平方公里，规划面积30平方公里，规划人口22万人，着力打造产业集聚区、商住区、中岳文化苑三大板块。“天地之中”旅游新城功能定位以禅、武、医为特色的“养心、养体、养生”型具有休闲和养生特色的城市新区。主导功能为河南省旅游集散中心之一，郑州都市区重要的休闲度假圣地，以禅、武、医、商为特色，具有居住生活和生态维护等综合功能。“天
6、地之中”旅游新城规划建设用地14.57平方公里，规划区规划期限末居住常住人口为10万人。42拟建项目地块交通条件调查：我公司拟建的项目位于新城区，西邻新规划的纵一、纵二、纵三、纵四路，南临少林大道，北邻新规划的横一、横二、横三路，东临郑少洛高速公路，交通便利，方便未来社区人员的出行；本项目由于受周边环境围绕，未来社区设有市政规划道路直接进入小区，市内公交车多路通过本社区。4.3拟建项目周边市政配套设施：4.3.1购物中心：距离本项目仅有500米左右路程有一农贸市场，旁边汇源超市、福佳旺超市、天福超市、绿叶超市等超市及生活便利店众多，为居民以后生活提供了便利；4.3.2文化教育、医疗卫生：北街幼
7、儿园、松阳幼儿园、立英小学、实验中学、朝阳中学、郑大体院、少林武校、登封皮肤病专科医院、市三院等；4.3.3邮政、金融服务：农业银行、中国人民银行、中国移动、中国联通、中国人寿保险公司；4.3.4娱乐、餐饮、住宿方面：周边大型娱乐城，宾馆，饭店林立，极大的方便了市民的业余文化生活；4.3.5大型摩托车配件批发市场；4.3.6历史人文区位影响：中岳嵩山雄奇壮丽，名刹“少林寺”誉满天下，道教圣地“中岳庙”，古代学府“嵩阳书院”驰名中外，登封环境优美，条件优越，有丰富的旅游资源，认识人文景观得天独厚，是国务院首批公布的国家重点风景名胜区和国家级森林公园之一。本项目位于嵩山脚下，距离少林寺仅十几公里，
8、具有浓厚的历史人文气息。4.4拟建项目的优势4.4.1交通便利，西邻新规划的纵一、纵二、纵三、纵四路，南临少林大道，北邻新规划的横一、横二、横三路，东临郑少洛高速公路；4.4.2自然人文景观良好，周边有嵩山地质公园、嵩阳书院、少寺公园、武林公园；4.4.3周边已经有成熟的人居环境；4.4.4周边可利用资源丰富，学校、医院、超市、集贸市场、银行、生活服务设施完善。随着经济水平的发展，人们消费观念的改变，越来越多的人们开始追求高质量的生活，本社区开发建成后，除了满足当地居民和商业、贸易经营者的刚性生活需求外，同时为中、高收入者改善居住条件提供理想的社区选择，该社区的开发建设定会获得较好的经济效益和
9、良好的社会效益。第五章:规划设计背景及设计原则5.1规划设计背景沿袭登封市城区空间建设思路，符合城市建设要求，并具有良好的开发前景。社区规划设计根据中心城区总体规划要求，一方面满足城市空间节点区域建设要求，另一方面也为形成良好的干道交叉口环境奠定基础。5.1.2规划用地范围该项目位于登封市少林大道与郑上路交叉口偏东北方（登封新区），项目规划占地866216平方米。实际建设规模为2431689.7平方米。5.1.3规划对用地的规定按照城市总体规划，该区为住宅用地。5.2规划设计依据与指导思想5.2.1规划设计依据5.2.2规划原则:规划定位；规划原则5.2.3规划指导思想5.3规划布局5.3.1
10、总体布局结构根据周边的地理条件和规划指导思想，按照城市总体规划,分别在主、次干道设主、次出入口，预留消防通道，主体建筑均南北朝向，保证良好的通风与采光，按照控规指标的要求以小高层、高层建筑为主，辅以多层商业或服务设施用房。人性化系统在社区中心公共绿地中布置园林、绿化及健身运动场地，美化环境，改良空气质量，丰富社区生活，创造社区凝聚力，强化文化特色，是对本项目的人性化特色的具体体现。5.3.2建筑布局居住建筑布局社区内住宅建筑采用现代建筑风格，颜色以浅色亮丽为主，活跃空间氛围。住宅户型采用多种户型，满足不同家庭的居民生活需要。住宅力求明厕、明厨、大厅、 小卧，功能完善。 建筑抗震按城市抗震总体规
11、划执行。公建规划社区内建有卫生站、商店、车库等公共服务设施，以方便居民生活需要。5.4规划建设方案5.4.1规划建设方案5.4.2户型比例5.5建筑方案设计方案对建筑设计的整体性及和谐性进行控制，规定性与指导性相结合。建筑设计注重社区外在建筑形象的塑造，以庄重而富于现代感的建筑样式产生具有时代特征 、人性化的社区形象。5.5.1平面设计5.5.2建筑风格与建筑处理住宅建筑展示地域性和时代性融合共生的建筑面貌，突出社区整体形象，突出地方特色和生活情趣，充分考虑对环境的利用和形成良好的外部环境景观。建筑单体 设计采用母体符号的设计手法，制定出庄重、大气的沿街立面及社区内空间效果。建筑立面构成立面处
12、理结合整体风格设计，注意比例协调和视线效果，公建的屋顶可适当重点处理，道路沿线建筑立面突出城市干道景观特征。材料与质感主体住宅建筑外墙以陶砖为主，质感应细腻，富有亲和性；公建在保持规划区整体风格的前提下，同时提倡新型建材在满足整体风格构成的范围内合理使用。建筑色彩规划区建筑以素雅、中型浅深色调为主，局部辅以景观灯饰加以点缀，体现高贵同功同功典雅艺术的氛围。5.6通体系组织与场地竖向规划5.6.1交通体系规划道路骨架设计主要综合考虑道路系统、功能区分、公共服务设施布置、建筑群体布置、绿化系统、空间环境及相互之间的内在联系，从而使社区形成一个完整的、 相对独立的有机整体。5.6.2竖向规划要点项目
13、区场地平坦，建设场地尽量与道路的标高及坡度走向协调。场地内雨水顺场地进入城市雨水系统。5.7工程管网建设5.7.1给水工程设计依据用水量预测水质、水压水源工程5.7.2排水工程5.7.3消防项目按同一时间内一次火灾概率计算，设置室内外消防栓，消防栓按照低压制消防供水设计，控制半径l 00米，设计地面消防栓2个。根据建筑物灭火器配置设计规范(GBJl4090)的规定，在公共建筑内各处设置一定数量的灭火器。5.7.4供电工程用电量估算电源引接及变压器容量供电方式5.7.5电信及闭路电视工程规划电信工程规划本项目市话系统从社区西侧北侧引入。在社区内设1个电话总交接箱，电话交接箱独立安装于室外。规划区
14、内电信排管沿区内道路成枝状，由电信排管至单体建筑 采用穿管直埋方式进入一幢建筑室内分线盒。5.7.6整个电信网路的规划设计都考虑到“智能化”实施的可行性，并为此留有相关的足够的通道。5.7.7供热工程热源：为北侧主干供热管线提供的热水介质。布置方式采用异程式布置供热管道，即枝状布置，线路埋地铺设，分户计量。室外热网应每隔60米设一检查井，并在分支管连接管道上设置阀门、排水、放气和装有套管的伸缩器，便于检查和维修。采暖热网在穿越马路时应假设大两号刚套管，并比道路两边宽出l米，便于施工和管护。5.7.8工程管线综合庭院管道沿绿化带布置。管线埋深和间距要求严格按规范执行，并遵循高压让低压，有压让无压
15、，易弯让难弯的避让规则。5.8环卫规划垃圾分区集中收集，集中运往垃圾中转站进行处理。沿路每隔5080米布置垃圾箱1处，中心绿地等人流集中活动地段应注意垃圾物的清理。5.9接地防雷5.10地震设防根据现行的“中国地震裂度区域图(1999)”显示，本项目区所在地地震裂度为5度，建筑抗震设计按国家要求，项目建筑抗震设计按7度地震区设防。5.11物业管理社区建成后，社区物业管理交由专门的物业管理公司负责，物业管理公司负责与社区业主委员会签订物业管理合同，根据合同行使自己的权利并履行自己的义务。5.12节能建筑物本体部分本项目属民用建筑类别，项目建筑外形及外围结构设计应考虑节能效果，并遵从民用建筑节能设
16、计标准(采暖居住建筑部分)的要求进行。机电设备部分在设备选型上，选用国内技术最先进的节能型产品，杜绝高能耗产品在工程中使用，以有效地较低能耗，达到节能的目的。供热部分供热管道应加装防腐保温措施， 以提高能源的利用效率。加强综合管理措施，以达到综合节能的目的。第六章 项目市场定位6.1目标客户定位项目所在地周边为商业、贸易、车辆、配件交易区，区位优势明显，交通便利。为此，项目主要立足于该区缺房户和无房户，并考虑城区中高收入阶层的住房需求。6.2价格定位该小区地理位置优越，配套设施齐全，生活服务设施完备，周边有多个住宅小区。参照周边其他小区的市场价，本项目价格定位如下：6.3物业管理定位社区物业管
17、理交由专门的物业管理公司负责，物业管理公司负责与社区业主委员会签订物业管理合同，根据合同行使自己的权利并履行自己的义务，可保证居住户的权益。第七章 项目实施进度方案7.1项目建设周期整个工程计划3年内全部完成，销售工作则持续到建设完成后的一年内结束，即项目从2013年开工建设，到2015年底全部建成，并在拿到五证后开始预售，整个项目销售工作到2016年全部结束，物业管理工作也全面启动。第八章 投资估算及资金筹措8.1估算情况8.1.1估算说明本项目固定资产投资估算包括公建、住宅楼建设、局部场地硬化、公用设施配套、土建、安装工程费及其它费用。本项目实际占地866216平方米。采用土地使用权挂牌出
18、让形式有偿取得，计入固定资产投资。8.1.2估算依据土建工程投资估算依据某省建筑工程预算定额，建筑安装工程投资估算依据某省建筑安装工程预算定额的有关规定估算。设备、材料价格依据密山建设工程造价信息。建设单位管理费、勘察设计费、监理费、招标代理费分别计入成本分析。8.2总投资估算8.2.1土地成本：139.11万元/亩*1299.26亩=18.074亿元8.2.2地下车库成本:320000*3053元/=9.77亿元(按每户0.6个车位,每个车位30*17500户计算)8.2.3商业成本:680000*3313元/=22.53亿元8.2.4住宅成本:1750000*3020元/=53亿元 合计:
19、103.374亿元 序 号项目名称单 位单方造价（元/M2)一建筑单方造价住宅建筑面积元/m21793合计二其他项目费用元/m21设计费元/m2122地勘费元/m223基础设施配套费元/m2754电梯费元/m21206室外配套费（水电气道路绿化排污弱电监控）元/m22007建设管理费元/m2558不可预见费元/m2209人防设计费、审查费元/m2510建安监理费元/m2811人防监理费元/m2312施工图审查费元/m2213定位放线费元/m20.514环评可研费、公示费、检测费元/m2515工程造价咨询费元/m2516招标代理费元/m2717工程质量监督费元/m2118防雷审查费元/m2119
20、文物勘探费元/m20.520三通一平费元/m2321销售费用元/m25522户权证件办理测绘费等元/m2223桩基元/m25024财务费用元/m220025墙改基金元/m2826散装水泥专项资金元/m2127消防审查费元/m2128税金元/m2385合计1227三项目成本建安直接费+其它项目费用元/m23020合计备注：未计入土地成本1、高层住宅单方成本造价分析2、商业单方成本造价分析 序 号项目名称单 位单方造价（元/M2)一建筑单方造价商业（建安成本）元/m22200合计二其他项目费用元/m21设计费元/m2102地勘费元/m223基础设施配套费元/m2754电梯费元/m2605室外配套费
21、（水电气道路绿化排污弱电监控）元/m22006建设管理费元/m2557不可预见费元/m2208人防设计费、审查费元/m259建安监理费元/m2810人防监理费元/m2311施工图审查费元/m2212定位放线费元/m20.513环评可研费、公示费、检测费元/m2514工程造价咨询费元/m2315招标代理费元/m2716工程质量监督费元/m2117防雷审查费元/m2118文物勘探费元/m20.519三通一平费元/m2320财务费用元/m220021销售费用元/m25522产权办理及测绘费用元/m2223墙改基金元/m2824散装水泥专项资金元/m2125消防审查费元/m2126税金元/m23852
22、7合计111328项目成本29建安直接费+其它项目费用元/m23313合计备注：1、以高层为准进行测算 2、未计入土地成本3、地下车库单方成本造价 序 号项目名称单 位单方造价（元/M2)一建筑单方造价车库（建安成本）元/m22000合计二其他项目费用元/m21设计费元/m2102地勘费元/m223基础设施配套费元/m2754室外配套费（水电气道路绿化排污弱电监控）元/m22005建设管理费元/m2556不可预见费元/m2207人防设计费、审查费元/m258建安监理费元/m289人防监理费元/m2310施工图审查费元/m2211定位放线费元/m20.512环评可研费、公示费、检测费元/m251
23、3工程造价咨询费元/m2314招标代理费元/m2715工程质量监督费元/m2116防雷审查费元/m2117文物勘探费元/m20.518三通一平费元/m2319财务费用元/m220020销售费用元/m25521产权办理及测绘费用元/m2222墙改基金元/m2823散装水泥专项资金元/m2124消防审查费元/m2125税金元/m238526合计105327项目成本建安直接费+其它项目费用元/m23053合计备注：1、以地下车库为准进行测算 2、未计入土地成本第九章 研究财务评价项目销售收入估算：9.1普通住宅:4000元/*1750000=70亿元9.2商业住宅:6000元/*680000=40.8亿元9.3地下车位;80000元/个*10666个=8.5亿元合计：1193亿元第十章：项目经济赢、亏分析总销售收入119.3亿元总投资103.374亿元=15.93亿元第十一章：社会效益分析：通过该社区的建设，可加速登封市新城区建设的进程，提高土地利用效率，大幅提升和改善居民居住环境，形成新的现代城市风貌，通过社区的绿化与美化形成大、小不等的景观为登封新城增辉添彩。
