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1、项目可行性分析报告一、总论1、项目建设背景1) 改造原因:l 树立城市形象l 开发未来市场2) 想要达到的改造目的l 结合咸阳当地浓厚的秦文化特征，完善并强化综合建筑的文化底蕴l 使之成为咸阳市的标志性建筑l 融合咸阳古老文化底蕴，代表咸阳今天的城市发展水平l 人民广场、会展中心和商业中心三位一体，相互促进，形成和谐统一的城市空间2、项目现状简述l “咸阳人民广场改扩建工程”包括人民广场的改造和金富州购物广场建设两个部分l 该项目地处咸阳市秦都区中心位置，紧邻人民路l 用地周边现状为秦都区政府办公楼、新华大厦、中国移动等办公建筑以及盛世银泰、嘉惠商场等商业街区l 整体地势平坦，视野较为开阔l
2、人民广场现状为以硬质铺地为主的城市型广场，广场中设有树木、喷泉和座椅，并有地下通道与人民路商业街区相连接。但人民广场地下空间尚未利用，广场设施不完善，空间形象不够完整。l 金富洲购物广场现状为秦都区政府办公建筑，高度仅为5层，并有道路与人民广场相隔，因此，与人民广场的空间关系过于平淡，没有形成和谐统一的城市空间效果。l 另外，由于项目区地处秦都区的中心位置，周边交通状况良好，通达性佳l 由于项目周边多为办公场所，因此，缺乏大面积停车区域，有可能影响未来项目功能的发挥二、项目概况（主要经济技术指标）1）总用地面积：48，830m 人民广场用地面积：25，620 m 购物广场用地面积：23，210
3、 m2）建筑总面积：139，890 m，其中： 地下建筑面积：65，270 m地面建筑面积：74，620 m，其中： 步行商业街：10，220 m一层内廊商业街：9，900 m二四层购物广场：32，200 m五六层会展中心：22，300 m3）容积率：1.524）建筑高度：34.2 m5）综合绿化率：31三、咸阳市介绍（一）咸阳城市简介 咸阳市是我国著名的秦王朝古都。位于关中平原中部，渭水的北岸。规辖2个区，11个县。总面积10223平方公里，其中市区面积617平方公里。总人口391万人，其中市区城镇人口28.6万人。现在是陕西省主要的工业城市，也是全国14个中等明星城市之一。解放37年来，咸
4、阳市经济和社会都得到迅速发展，人民生活逐步改善。1985年，全市工农业总产值：37.2亿元，其中工业总产值：24.9亿元，分别占陕西的14.5和14.7。全市现有工业企业、1190多户，生产门类比较齐全。纺织和电子工业为其主要行业，1985年，纺织工业产值达9.37亿元，占全市工业产值的37.8；电子工业发展迅速，目前全国唯一的、具有世界先进水平的陕西彩色显像管总厂就在该市，年产彩色显橡管百万只以上，质量获国家金质奖。咸阳市不仅工业比较发达，而且还是陕西省重要的科研基地和旅游胜地。该市杨陵区是全国闻名的农业科学城，30多年来为国家培养出农业科技人员5万多人，共取得1000多项科研成果。全市主要
5、文物景观点现有450多处，其中汉、唐两代的帝王陵墓有27座，规模大、景观多、国内少有，1984年被国务院列为甲级开放城市。（二）城市宏观经济因素分析1咸阳市经济现状经济总量：2004年实现地区生产总值338.6亿元，比上年净增50亿元，增长13.1，是8年来的最高水平财政收支：l 2004年完成地方财政收入32.2亿元，同口径增长8.2%l 其中地方财政收入完成12.6亿元，同口径增长16.4金融：城乡居民储蓄存款余额达到304.2亿元投资：l 投资强劲增长。2004年全社会固定资产投资161.7亿元，比上年增长37.8%l 第三产业投资89.6亿元，增长23.8消费市场状况：l 全年实现社会
6、消费品零售额突破90亿元，达到90.3亿元，同比增长12.6%。l 在社会消费品零售额中，限额以上零售额8.72亿元，同比增长32.1l 消费结构逐渐升级，通讯器材、建材、化妆品、服装类商品热销房地产业：l 2004年全市资质等级以上建筑企业实现总产值155.2亿元，比上年增长37.8l 房屋建筑施工面积552.2万平方米l 房屋建筑竣工面积199.7万平方米l 房地产市场理性发展，开发完成投资16.6亿元，增长28.9；更新改造力度不断加大，完成投资26.4亿元，比上年增长54.9旅游业：l 全年接待国内外游客896万人次，比上年增长3%；其中海外游客人数3.8万人，增长26.7l 综合旅游
7、收入28.5亿元，增长11；其中，国际旅游收入1359万美元，增长32.3人口：l 2004年末，全市总人口489.8万人，其中农业人口387.9万人l 自然增长率为千分之3.57。居民生活：l 2004年城镇（城区）居民人均可支配收入8257.31元，比上年增长8.9%。l 人均消费支出为6438.65元，比上年增长6.6%。l 全市农民人均税费支出净减少43.4元，比上年下降53.82咸阳市未来5年发展方向1) 经济总量实现翻番：到2008年，全市GDP超过500亿元，人均达到1万元，基本建成以西部农业强市、工业强市、旅游强市和数字化城市为支撑的西部经济强市。2) 城镇化水平明显提高：到2
8、008年，建成3.5个县级市和30个重点中心镇，城区人口达到70万，建成区米那机达到65平方公里以上，形成以渭河为轴线、以北岸老城区和南岸沣河新区为两翼的城市框架，使咸阳成为西部人居环境佳、开放程度高、创业条件好的现代化城市。3) 优势产业做大做强：经过努力，成为西部最重要的农副产品生产加工河供应基地、全国重要的电子信息产品制造基地、西部重要的医药保健品生产经营基地，成为西部第一纺织工业基地、陕西的第二大能源化工基地、关中第一大食品工业基地和全国知名的劳务培训、输出基地，成为在国内外具有较高知名度的重要旅游目的地。4) 社会文明做大做强：基本建成西部科技强市、教育强市、文化强市和国家环保模范城
9、市，争创国家园林城市。四、咸阳市住宅、写字楼市场现状分析(一)写字楼项 目层数层建筑面积总面积层户数总户租价售价主流单面积租售况秦峰B座（人民广场东400米）416层写字楼2500平米27500平米7户91户0.7元平米天均价2500元平米120平米已满。租年付，售按揭或分期。新华大厦（人民广场西侧）720层写字楼1500平米20000平米10户130户0.7元平米天均价2500元平米120平米。区间100160平米入住80%。租年付压2000元，售分期。华瑞城市境界（人民广场西400米路南）411层商务商住1500平米12000平米7户70户0.7元平米天均价2500元平米110平米。区间5
10、0120平米已定70%。租年付，售按揭。瑞和名座（人民路团结路什口南）25层写字间1800平米8000平米10余户50户1元平米天2500元平米60平米。区间4090平米已定50%。租半年付或年付，售按揭富园广场（西兰路渭阳路什口西300米）三层写字楼500平米1500平米广场式楼层自由分割0.8元平米天2500元平米自由分割9月18号开盘，售一次性付或按揭1咸阳市目前主要的写字楼项目都集中在人民广场周边2单位面积较小，集中在100平米左右3整体租金水平月在0.7-1元之间4咸阳市写字楼处于初期发展阶段，还没有形成一般中大城市的商务氛围（二）住宅项目名称位置层数层面积总户数售价售况购买主力人群
11、主流单面积附注中宏D座桐苑(人民广场西500米)15层1000平米每层12套，共180套2400元平米.仅余第14层140平米户型，其他售完本地居民单套主力面积80平米（套内面积）生态住宅，按揭或分期华泰怡景园世纪华城（乐育南路6号，人民广场南400米）18层，5栋花园洋房2栋小高层1000平米每层6套，共200余套均售价2200元平米花园洋房基本售完，小高层售出70%本地居民单套主力面积90平米，其他面积区间50170平米复合型高尚住宅社区，按揭或分期，05年6月开始出售华宇御景名苑（西兰路49号）2栋18层和一栋1612层高层住宅1000平米共200余套均售价2200元平米目前售出50%本
12、地居民单套主力面积100平米纯高层住宅，按揭或分期1. 目前咸阳市已售在售项目约45个，主要建筑形式为多层和板式小高层，有少量塔楼。户型的主力面积介于80120平米。2. 多数项目都设有住宅底商3. 主力价位根据项目所处地点和位置各有不同，其中价格较高的项目约为2500元/平米4. 咸阳市住宅市场尚处于初级开发阶段，产品中体现最多的仍然是居住功能，有少量住宅产品仍然采用砖混结构5. 另外，在社区中，对于绿化景观等涉及较少。社区配套几乎处于空白状态，车位很少涉及五、咸阳市娱乐休闲市场分析1. 主要分布在团结路、安定路、渭阳中路、西兰路、人民中路和乐育路2. 整体娱乐休闲业以餐饮为主，有少量酒吧、
13、KTV、咖啡厅、网吧等3. 除饭店有扎堆经营的趋势外，其他各业态均没有形成足够的聚集效应4. 当地居民只在餐饮上有一定的超前消费，口味偏好麻辣，对于其他业态持观望态度5. 另外，当地居民对于娱乐、健身、美容等业态较为冷淡六、咸阳市商业市场分析(一)现状咸阳市沿渭河呈狭长状分布，市区道路纵横交叉，城市主要为人民路和西兰路。属于三级城市。由于邻近国家重点旅游城市西安，特别是西安国际机场就设立在咸阳，因此整体商业受旅游经济影响较大，属于西安的辐射范围之内。由于咸阳市与西安距离过近，因此商业受西安影响非常大，可辐射的商圈范围也比较小，仅仅是周边的几个隶属于咸阳的县级市，虽然现在咸阳辖区内的人口有55万
14、，但实际的有效消费群体较少，这样对于整体商业的档次和业态的构成都会有较大影响。目前咸阳市最主要的商业集中在人民中路、乐育路和渭阳路。主力消费群体仍然以咸阳市本地居民为主。目前随着城市经济的不断发展，咸阳市已经自发形成了2个主要的商圈，分别是人民广场商圈和渭阳路商圈。1、人民广场商圈由人民中路、人民东路、乐育南路等主要街道形成的城市中心商业区，属自发形成，经过多年的历史演变，现已集中了咸阳最主要的商场、专业店（包括已开的、未开的），经营种类涵盖商业的各个业态，如：服装、家电、手机、医药、化妆品、钟表、眼镜、黄金饰品、床上用品、家私、布艺、图书音像、百货、工艺品、食品果蔬等。尤其是人民中路，在这里
15、几乎集中了咸阳市所有的大中型商场，同时还有不少开发商瞄准了这一地点，陆续开发新的商场。目前该地已经成为咸阳最繁华、最具辐射力和影响力的路段。但也正是因为开发较早，且属于自发形成，因此造成人民广场商圈内业种混杂，特点不突出，高中低档一应俱全，缺乏必要的商业特色。同时，和整个咸阳市力求打造的城市形象也有所偏离。1）人民广场商圈内主要零售业态分析业态百货店专业店专卖店步行街超市批发市场名称宝安广场、红旗商场、百货大楼、开元商场（倒闭）银泰春天百货（在建）、金义百货（在建）、贸源购物广场（在建）苏宁电器、华联通信广场金利来、鳄鱼、雅戈尔、七匹狼、哥弟、歌莉亚盛世银泰购物广场、中宏购物广场佳乐嘉惠市场2
16、）人民广场商圈内主要商业市场分析：l 购物广场地理位置人民广场南侧 规模 地下1层（设计商铺112个），地上13层（各层设计商铺70个），总建筑面积约为2.8万平米，设计总商铺数为322个交通市中心地段，1、7、9、12、13、14、18、59、23、24路公共汽车均可到达（红旗商场站）特点地理位置优越，整体形象及整体布局较为合理；经营项目多为小品牌时尚休闲服装、服饰，比周边市场产品档次、购物环境稍好；但客流稀少，成交比较低，管理混乱，空置店铺过多 经营状况B1改建过程中（计划建超市），1F出租率80%，门面店为大品牌专卖店，如：班尼路、安踏、别克361、特步、依韵儿、依高、阿依莲、卓多姿等，
17、经营面积均在100平米以上，2F出租率30%，3F的“深蓝网吧”占全层面积的20%，其余都是空铺；租金标准标准商铺为25平米（实用面积），其中，1F租金3-3.8元/平米/天（不含水、电、工商、税务等），押二付三（或押5000元付六个月），转让费为2.8万；2F租金0.8元/平米/天（不含水、电、工商、税务等），押800元付半年（可协商），转让费为0.5万； 业态组合业态服装箱包鞋工艺品、饰品化妆品美容美发 摄影音像快餐网吧空置合计数量67889643311212322综述（1） 盛世银泰购物广场于2004年9月开业，商铺为销售产权方式，使用权为50年，开盘均价为1万元/每平米，不返租；（2）
18、 商场基本处于无管理状态，通往二层的楼梯位置设计不合理；（3） 工商、国税、地税、管理费用较高，月500元/铺；l 大型百货店商场名称宝安广场百货大楼停车场位置及停车台数 门前广场约20辆无业态定位百货店+量贩店服装商场经营定位中低档（18-55岁）低档为主（18-60岁）楼层布局一层：金饰、电讯、化妆品、工艺品、皮鞋、包 二层：男女服装、羊毛羊绒、羽绒服、内衣 三层四层：量贩店 一层：小家电、眼镜、皮鞋 二层：女装 三层：男装 商场面积5000平米4500平米卖场出入口数正门出口2个1个出入口客流量2000人/天600人/天功能设施配置上下滚梯为平行型滚梯2部（只开上行）；步行梯1部； 促销
19、活动的形式没有统一活动，厂家自行打折没有统一活动，厂家自行打折议价店装特点简单节日气氛无服务待客的态度差、无礼貌用语无礼貌用语，常串岗聊天会员制度无无租金水平1楼 8元/天/平方米36元/天/平方米专柜数100个64（其余为柜台和散架）年销售额约4000万约600万 l 零售商业：嘉惠商业区地理位置人民广场南侧 规模 总占地面积约2.4万平米，大小1700余摊位交通市中心地段，1、7、9、12、13、14、18、59、23、24路公共汽车均可到达（红旗商场站）特点由恭惠服装城、嘉惠商场、欣惠市场、咸阳招商楼、北院市场、东廊市场等构成，商品以中低档零售为主，客流量较大，多为周边居民， 经营状况成
20、交比例大，成交额小，整体规划、购物环境、硬件设施、管理水平较差。l 临街商业（人民路、乐育路）表一街道名称业态/业种数量单位面积区间总面积预计销售额租金水平人民中路女装381060 平米1500平米2030元/日/平方米4元/日/平方米男装780150平米600平米1530元/日/平米4元/日/平方米儿童21000平米 1030平米10元20元/日/平米4元/日/平方米化妆品330平米90平米15元20元/日/平米4元/日/平方米饰品161020平米200平米10元20元/日/平米4元/日/平方米餐饮1815200平米560平米150元/日/平米4元/日/平方米鞋141530平米300平米30
21、40元/日/平米 4元/日/平方米运动休闲181060平米600平米1540元/日/平米4元/日/平方米医药2200平米左右400平米2030元/日/平米4元/日/平方米内衣41030平米90平米1530元/日/平米4元/日/平方米其他231030平米1100平米4元/日/平方米配套服务（银行、邮政等） 830400平米2000平米表二街道名称业态/业种数量单位面积区间总面积预计销售额租金水平乐育南路女装630120平米1000平米20元/日/平方米5元/日/平方米男装580200平米1000平米20元/日/平米5元/日/平方米化妆品250平米100平米30元/日/平米4元/日/平方米饰品23
22、0平米60平米30元/日/平米4元/日/平方米餐饮、娱乐1515500平米1000平米100元/日/平米4元/日/平方米鞋330150平米300平米25元/日/平米 5元/日/平方米运动休闲150平米50平米20元/日/平米4元/日/平方米医药1200平米左右200平米装修、工艺美术131030平米250平米20元/日/平米25元/日/平方米摄影940200平米1500平米3元/日/平方米其他201060平米900平米4元/日/平方米配套服务7200平米左右1200平米电脑专卖1250平米250平米3元/日/平方米l 步行街中宏时代广场地理位置人民广场西侧项目定位时尚步行商业街 规模 占地40
23、00平米，总建筑面积约为1.2万平米，共约150个摊位楼层设置地上3层，单层面积3000平米租售价格F1：租：3元/平.天；售：3万元/平米F2：租：2.5元/平.天；售：2.5万元/平米F3：租：1.5元/平.天；售：1.5万元/平米租售率F1已满；F2 70；F3 50招商意象个性主力店秦隆步行街（装修中）地理位置西兰路22号，人民路与西兰路交叉口南400米项目定位商业步行街 规模 占地40亩，总建筑面积约为4.8万平米，共约300个摊位楼层设置地下1层地上5层，分为A、B两栋楼租售价格F1：租：2.5元/平.天；售：2.5万元/平米F25：租：23元/平.天租售率70备注地下一层有455
24、0平米停车场2、渭阳路商圈它是仅次于人民广场商圈的重要商业中心区。该商圈内的商业业态相较于人民广场商圈内的商业业态有所提高，能够看出一定的品牌化定位的特点，目前商圈内的商场已经成为咸阳零售市场上高端商场的代表。主要商场有：民生商场、爱家购物广场、富园购物广场（在建）商场名称民生商场商圈、位置渭阳路停车场位置及停车台数约30辆业态定位现代精品百货经营定位高档楼层布局一层：化妆品、金饰、皮鞋皮具二层：男装三层：女装四层：小家电、按摩椅等商场面积16000平米卖场出入口数1客流量2000人/天功能设施配置上下滚梯为平行型促销活动的形式没有统一活动，厂家自行打折店装特点统一服务待客的态度服务态度良好会
25、员制度无租金水平租金与联营专柜数260个年销售额约6000万（二）咸阳市整体商业特点：1. 整体商业档次处于初级状态。2. 主要的零售业仍然是服装和餐饮，说明城市整体经济水平仍然处于温饱状态3. 由于城市较小，整体购买力有限，所以咸阳市市场自我调节能力较强，商业经营错位竞争特点体现明显4. 虽然城市处于三级城市，购买力也很有限，但货品档次，特别是服装类的货品档次并不逊于国内一级或二级城市，一些大的服装品牌如：七匹狼、雅戈尔、哥弟、歌莉亚等一应俱全5. 不但从商品上各商家自发进行了错位竞争，消费者也很自觉的按照收入水平将购买档次划分的非常清楚。6. 虽然现在咸阳市城市居民人口仅为55万左右，人均
26、月收入为1000元左右，但在人民中路相隔约150米处，有麦当劳餐厅和肯德基餐厅。根据这两大快餐店选择的特点，说明咸阳市的整体消费潜力尚可。(三) 咸阳商业市场中目前存在的问题1、 管理方式落后，管理水平较低；2、 品牌布局不合理、商品陈列杂乱、品牌形象展示较差；3、 品牌结构趋于一般，无主导性品牌，竞争乏力；4、 物业设施配备不完善，购物环境较差；5、 营销服务体系基本未建立，服务不规范；（四）咸阳市商业物业潜在竞争分析金义大厦（在建中）地理位置人民路与团结路口西南项目定位中高档时尚百货店（含写字楼） 规模 占地3670平米，总建筑面积约为3万平米，总摊位数696家楼层设置地下一层地面9层，单
27、层面积3300平米开盘、营业时间05年7月30号开盘，11月14试营业，11月18正式营业租售率50%以上新华大厦（二次装修中）地理位置人民广场西侧项目定位综合商业楼 规模 占地1500平米，总建筑面积约为2.98万平米楼层设置地下一层地上21层，单层面积1390平米招商意象个性主力店茂源大厦（在建）地理位置人民广场南侧项目定位综合商住楼（含住宅） 规模 占地4000平米，总建筑面积约为5万平米楼层设置地上18层，单层面积3600平米租售率销售约60华瑞城市境界（装修中）地理位置人民中路20号，人民路与团结路交叉口东南项目定位综合商居楼（含写字楼、住宅） 规模 占地2000平米，总建筑面积约为
28、1.8万平米，共约175个摊位楼层设置地下1层地上11层，13单层面积2000平米，4层以上1500租售价格F1：租：3.5元/平.天；售：3万元/平米F2：租：22.5元/平.天；售：2.53万元/平米F3：租：1.52元/平.天；售：2万元/平米租售率70福园购物广场（装修中）地理位置渭阳路与西兰路交叉口西400米项目定位综合购物中心 规模 占地3000平米，总建筑面积约为1万平米楼层设置地下1层地上3层，分东西两区。单层面积1000平米租售价格24元/平.天租售率70备注建筑结构独特，以弧形为主，有特色（五）咸阳市商业未来发展趋势（发展方向）根据咸阳市政府对咸阳市整体发展所做的规划，在未
29、来5年内，咸阳市人均GDP将达到10000元，步入小康阶段。由此而来，对于商业的需求也将从满足基本的衣食住行而上升为更高层次的精神需求。根据前期对咸阳市整体商业情况的调研可以发现，在咸阳娱乐休闲消费场所严重匮乏，因此，建设更符合人民精神生活享受的娱乐休闲场所，应该是咸阳市未来商业发展的方向。 七、咸阳市消费者调查情况通过对消费者进行的有效问卷调查，可以发现，目前在咸阳市主要的消费者以本地人为主，年龄居于18-35之间，购买商品的主要用途为自用。消费者在购买产品时，对商品的种类和价格关注度最高，另外，通过调查，逛街购物是目前咸阳市居民主要的休闲爱好，单次人均消费30-50元，平均每周一次。由于咸
30、阳市整体市区面积较小，因此，消费者对于公共交通的依赖性大。在询问中，有近2/3以上的消费者对于本案有兴趣。八、咸阳市投资者调查情况 在咸阳市，投资者目前主要的投资手段为房地产投资，其中又以商铺投资为主。半数以上的投资者能够承担总价在30-50万，面积在40-60平米的商铺，希望达到的投资回报为10，年限最好在3-5年。另外，通过调查也发现，投资者主要采取的方式还是自己出租，而不希望借助开发商进行包租。投资者在购买商铺时，根据关心程度的高低依次为地段、开发商实力、人流和担保公司，非常看重朋友之间的相互介绍，信赖口碑传播。对本案的投资前景比较看好。九、咸阳市商户调查情况商户经营的商品主要是服装，通常会选择一定的品牌。在咸阳市，5平米以下的摊位较少，多数为5-35平米的中大摊位，商户的月流水平均可以达到5-8千，由于距离西安较近，因此，多属商户选择到西安进货，但也有少量商户会到广州等大的城市进货。商户获取信息的渠道为传统媒体，集中在报纸和电视方面。目前商户对于经营的商场最为不满意的依次为管理混乱、经营不规范、消费水平低以及客流少。针对本案，商户多数选择租赁，能够承担的租金介于300-600，有近2/5的商户愿意到本案中经营。
