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1、项目可行性分析报告西平国际商贸城中国西平目 录第一部分 项目概况6一、项目背景61、项目名称：62、承办单位概况63、项目提出的理由7二、项目概况71、项目四至72、建设规模和周边配套73、主要建设条件74、主要技术经济指标8三、项目位置9四、项目周边环境101、优越的地理位置：102、交通要冲、车流滚滚：103、政府支持：104、商业展望10五、项目S.W.O.T.分析111、项目优势（strength）分析112、项目劣势（weakness）分析123、项目机会点（opportunity）分析124、项目潜在威胁（threat）分析135、SWOT分析结论14六、项目综合分析151、市场优
2、势151.1、优越的地理位置：151.2、交通要冲、车流滚滚：151.3、政策支持：152、企业优势163、地段优势164、资金优势16七、问题与建议161项目开发建设存在的主要问题162实施建议17第二部分 市场分析18一、城市概况分析18二、城市经济状况分析18三、西平县商业市场环境分析191、二零零八年消费品零售总额增幅创近年来新高202、商业网点密集分布在经贸路和护城河路一带20四、西平县房地产发展211. 供应量分析212.销售价格走势分析21五、目标市场分析221、职业特征分析222、目标客户心理分析22（1）当地居民22（2）当地私营业主23（3）企事业高级管理人员23（4）政府
3、公务员24（5）外出打工人员243、年龄特征分析25第三部分 项目定位25一、定位的基准原则25二、定位的逻辑结构26三、项目市场定位27四、功能定位284.1.定位着眼点284.2. 市场契机294.3.功能定位30五、经营档次定位30六、定位总结31第四部分 地块分析与规划32一、项目地块描述32二、项目地块环境分析32三、项目地块SWOT分析33四、地块分析小结34五、地块规划建议34第五部分 价格定位及经济效益分析35一、定价方法：35二、价格定位分析361、以同类物业为参照的定价分析361.1确定参照项目选择标准并选择参照项目361.2根据参照项目要素确定其权重371.3一线回归分析
4、381.3.1专业市场381.3.2街铺391.4市场定价法修正分析401.4.4用租金和年回报率倒算售价法44三、修正价格列表46四、经济效益分析461、评价原则：462、项目销售收入预估47项目租金收入预估473.项目成本估算484损益表495敏感性分析49五、社会效益评价501、提升西平城市形象、增强西平的区域价值；512、完善商业结构；513、加快城市化建设。51第六部分 项目开发顺序及资金流量分析51一、项目开发顺序建议511、开发前提：512、经济效益：52二、物业资金流量分析521、现金流出522、现金流入52三、项目开发风险预测531、市场风险：532、技术风险：533、工程风
5、险：534、外部协作条件风险：545、社会风险：546、购买力风险：547、经营风险：548资金风险：559、市场资源风险：5510、政策风险：5511、拆迁问题威胁：55四、风险分析561、风险等级划分562、风险评估方法56五、风险防范对策591、风险回避592、风险控制593、风险转移594、风险自担60第七部分 综述60第一部分 项目概况一、项目背景1、项目名称： 西平国际商贸城2、承办单位概况河南天禄置业有限公司是经河南省建设厅批准的专业从事房地产开发企业，资质为 级，注册资金 万元。公司下设财务部、策划营销部、项目开发部、物业部等多个专业管理机构，拥有高素质管理人员和工程技术人员
6、多人，中高级职称 人，目前公司在册员工 人。 公司本着“以人为本、诚信至上”的企业理念，坚持品牌经营，良性循环的发展模式。多年来，公司始终坚持以市场为导向，以业主为中心，开拓创新，锐意进取，凭借高质量的住宅产品和信誉，赢得了社会的广泛认可和高度信赖。天禄置业热心社会公益事业，到西平投资伊始，听说县老干部活动中心开展活动需要资金，公司总经理马上捐赠了5万元，用于改善和丰富老干部业余文化生活的健身保健器材的采购基金，体现了企业致富不忘回馈社会，是对离退休老干部的真诚关爱。天禄置业在各级领导的大力支持下，积极投身于经济发展和商贸环境建设，努力打造决策科学化、投资专业化、管理现代化、效益最大化的商业地
7、产品牌企业，为区域经济的振兴做出新的、更大的贡献。3、项目提出的理由本地块的商业项目的建设，是根据政府对西平县的整体规划远景目标：发挥工商业、人文和区位优势，将西平发展成为豫中南地区现代商贸流通中心，在西平县107国道经济隆起带建设一个大型的综合专业市场是很有必要的。二、项目概况1、项目四至项目东侧：为西平县委县政府新办公大楼用地项目西侧：紧临107国道；项目北侧：为规划的未来大道项目南侧：西平大道2、建设规模和周边配套西平国际商贸城，107国道旁唯一的600亩大盘，面向中原地区的超大型综合专业市场。项目地交通方便快捷，长途汽车中转站近在咫尺，距西平火车站和长途汽车站都约10分钟的车程。得地利
8、、占天时、享人和之美。巨大的升值潜力，将会成为投资者、经营商家举目关注的焦点。3、主要建设条件（1）项目已正式取得国有土地使用证。（2）项目已取得建设用地规划许可证。（3）项目已取得建设工程规划许可证。（4）项目已取得政府发展改革委员会的立项批复。（5）项目建设资金已经开始筹备。（6）项目已取得当地政府有关领导和部门的肯定。4、主要技术经济指标各项指标说 明项目名称西平国际商贸城项目总资料总占地面积：600亩；建筑面积：50万（其中一期开发建设22万）；容积率：1.1；用地性质：商业地理位置107国道与西平大道交汇处东（柏亭街道办事处小田庄）投资商/开发商河南天禄置业有限公司商业策划顾问深圳市
9、波特商业地产经营管理有限公司整合推广/广告实施待定首期商业开发规模“西平国际商贸城”首期建设商业营运面积22万余平方米，将于2010年底正式对外营业。经营业态涵盖商务办公区、家居家饰区、建材装饰区、五金机电交化区、针织服装区、鞋帽区、日用品区、农副产品区、箱包小商品区等十大主题经营档次中偏下、中档经营特色集购物、休闲、餐饮、娱乐、文化、聚友、观光和社区服务八大功能于一体大事记2009年9月8日西平国际商贸城奠基，驻马店市、西平县领导和工商界人士一起出席，对项目发展寄予厚望。计划2009年底动工建设，2010年底正式营业。三、项目位置西平国际商贸城项目地处目前107国道的优越位置，西平长途汽车中
10、转站近在咫尺，距火车站和西平长途汽车站均为5公里，到京珠高速公路入口8公里，交通便利。西平县专门邀请华中科技大学等院校城市规划专家，对107国道沿线进行高标准规划设计，明确功能定位，打造107国道西平段经济隆起带。加上近几年的快速发展，107国道沿线必将已成为西平县工商业发展的名片，成为展示西平县繁荣个性的最佳区段。 在项目周边原有基础上，将大力引进知名品牌，建设升级商业网点。为更好地增强西平国际商贸城的功能配套和提高竞争力，本案操作可以考虑建设休闲、娱乐、餐饮、商务办公展览专区，并引进增加本地特色产品、特色餐饮。四、项目周边环境1、优越的地理位置：位于107国道和西平大道交点，107国道是连
11、接北京深圳的国家干线，是贯通中国南北的经济血管，西平大道是西平县的城市交通主干道，是西平县向西发展的重点路段。这一区段的独有优势得到更新的发展，正如老树发新芽，必将焕发蓬勃的生机与活力。2、交通要冲、车流滚滚：由于地处107国道旁，南来北往的车流不息，是一个辐射广泛的商贸流通新区。3、政府支持：招商引资，始终是西平县委、县政府关注的热点，也是西平经济发展点睛之笔!近期，随着西平县委县政府对招商引资利好政策的出台，并对商业项目与外资企业合作给与了前所未有的大力支持，获得了众多的发展契机。本项目投资大、起点高、辐射广、活力足、前景好，得到了县委县政府领导的高度重视，认为国际商贸城的建成必将对推动西
12、平工业化进程、城乡一体化进程、建设豫南重要的商贸城市、加快西平发展步伐产生重大而深远的影响，因此县里对本项目给予了特别关注和重点支持。在市民生活要求日渐提高的情况下，国际商贸城运用PT37智能化的电子商务信息平台，引进浙江义乌国际小商品城等先进管理模式，将成为西平商贸经济的亮点，本地富有经济实力的经营户及部分外埠商家已确定了投资意向。4、商业展望随着中国经济的强劲复苏增长，加上中部崛起带动经济的腾飞，所以将本项目定位为中原地区规模最大、配套最全、经营环境最好的综合性商贸集散中心和电子商务交易平台，具有极高的商业价值和升值空间。同时更加彰显出国际商贸城的磅礴气势，由此所带来的投资热情将是不言而喻
13、。五、项目S.W.O.T.分析1、项目优势（strength）分析n 区位优势 项目地处西平县107国道经济隆起带核心地段，依托西平大道、棠溪大道、迎宾大道多条城市主干道，植根中原大地，吸引各地投资者经营者，蕴藏着无限商机。n 交通优势南北向长途汽车都途径该地，到长途汽车客运站及西平火车站仅十分钟的车程，交通优势十分明显。n 品牌优势 开发商是江西知名开发商之一，先后开发了多个大型的住宅小区，市场的信誉得到消费者的认可。从前期调研的数据表明，70%的经营者比较关注本案项目，32%经营者明确表示会投资本案项目，21%的经营者会考虑进驻本案项目，侧面为项目的推广和经营提供了一定的支撑。n 开发商实
14、力优势天禄置业植根江西，到西平多次考察后抢抓了这一历史性的机遇。天禄置业与波特公司专业团队的强强联合，品牌影响力持续加大，营销水准进一步得到提升。n 规模优势项目的规模及地段优势，可打造形成107国道经济隆起带规模最大的一个综合专业市场项目。国际商贸城的建成将成为辐射中原地区的商贸中心，大型商业对地区的人流产生巨大的吸引作用，强大的人流必然蕴藏巨大的商机。n 政策优势本项目是驻马店市和西平县招商引资的重点项目，市县两级政府对本项目寄予厚望，希望将本项目打造成一个辐射广、活力足的商贸流通高地，政府的扶持力度相当大。由于这一项目独特的地域区位优势，这一超大型的综合专业市场横空出世，将使西平大商贸大
15、流通跨越一个新历程。2、项目劣势（weakness）分析n 项目开发周期长，受市场不确定因素影响，不可控风险增大；n 体量大，将面临招商和销售的严峻考验；n 受周边成熟商业市场的直接竞争威胁。3、项目机会点（opportunity）分析n 区位发展前景良好项目地具有良好的交通条件，优异的人文条件。义乌国际小商品城的进驻将为项目的后期提供大量的人流，加上项目本身的市场影响力，可以做到项目各板块之间相互促进、相互影响、共享资源、优势互补，从而带动区域商业环境的整体提升，提高区域市场的综合竞争力，使项目成为中原地区新的物资集散中心。n 城市远景发展战略持续两年的国际金融危机对世界经济带来了巨大冲击，
16、中国中央政府在应对这一挑战中从容不迫，及时果断地推出了4万亿的庞大经济刺激复苏计划，不仅带给了全世界信心，其效应也在逐步显现中，对于迅速稳定中国经济起了极其重要的作用，也让世界看到了中国在国际社会中的分量。4万亿投资计划带动了国内基础设施建设，促进了就业，拉动了国内需求。从国家统计局发布的统计数据来看，今年的GDP“保八”已经没有半点悬念。而且，据IMF的推测，今年中国经济规模的总量将超过日本，成为世界第二大经济体。随着全国经济的向好，西平县也是捷报频传。上半年，全县规模以上工业完成增加值8.2亿元，同比增长18.1%；完成供电量2.88亿千瓦时，同比增长8.2%；规模以上工业企业完成主营业务
17、收入19.55亿元，同比增长51.5%；实现利税9230.4万元，同比增长26.1%。西平良好的投资环境也吸引了外界的目光。今年上半年，西平县新洽谈意向合同项目 34 个，计划投资 10.5 亿元；续建、新建项目 36 个，计划投资 10.8 亿元，落实固定资产投资 3.8 亿元。投资 8 亿元的西平国际商贸城项目、投资 7 亿元的江苏长江线缆集团工业城项目、投资 1.4 亿元的新型包装材料工业园项目、投资 5000 万元的隆兴植物油脂加工项目、投资 3000 万的鸿伟食品加工项目、投资 1500 万元的新中源电子加工项目、投资 1000 万元的麦动食品加工项目正在实施，部分已投入生产，为西平
18、县域经济发展注入了新的活力。随着西平县经济改革步伐的进一步加快，全县的经济发展已进入一个发展的快车道，为项目的远景发展提供了强力的经济支撑。近年来西平县加快城市化建设进程，城市人口有所增加，在增强城市综合实力的同时进一步加大了城市的吸纳能力，城市所产生的凝聚效应得以显现。地处107国道西平县经济隆起带的新型业态的综合体项目在城市化发展进程中将迎来历史性的发展契机。n 强大的推广力度开发商凭着自己强大的社会影响力和经济实力，加大市场推广力度，进行营销推广、招商推广、经营性宣传等，确保项目的可持续经营，增强市场的财富凝聚能力。香港波特地产集团对本项目实行全程营销策划，凭借在商业地产领域十多年的打拼
19、积累的丰富经验，依靠PT37这一先进的智能化的电子商务信息平台的运作，运用电子商务的最新发展成果帮助客户实现网上网下、虚实同步经营，无限拓展客户资源，将使本项目的发展跃上一个新台阶，树立与同类其他项目差异化的新特点，从而取得错位竞争的优势，确保项目的良性发展，提高知名度，加大市场影响力，最终实现将规模效益、社会效益、品牌效益转化为经济效益。n 主力店的带动作用明显义乌国际小商品城强势入驻国际商贸城，将对本项目的启动带来绝好的发展契机。4、项目潜在威胁（threat）分析n 城市规模偏小，商业极容易达到饱和本地和周边地市投资物业近期涌现较多，分食批发投资市场，使原本市场需求较少的市场将更加激烈。
20、n 投资型物业竞争加剧随着河南城市建设的加速，越来越多的有实力的品牌开发商进驻，近年来产生了不少的综合专业市场，对项目的前景会有一定的影响。n 宏观政策影响由于近年全国房地产市场的高速发展，造成局部房价增长过快，政府为了遏制房地产价格的过快增长，采取了积极的财政政策和金融政策。房地产市场正处在宏观调控周期中，政府为抑制房价的过快增长，实施积极的财政政策和金融政策，对投资性物业影响巨大，一部分地产投资客选择其它投资渠道，一部分处于持币观望。n 高供应量发达城市的可开发资源进一步减少，纷纷进军国内二线、三线城市，经济增长的幅度不高，因而买方市场并没有同步增长；n 商业物业消化量有限0优势劣势机会扭
21、转性战略WO增长性战略SO防御性战略WT多元化战略ST威胁当地消费习惯目前还没有形成商业投资或经营的消费心理。5、SWOT分析结论利用SWOT分析图，企业可以根据SWOT分析的计算结果在SWOT分析图上找到企业目前所处的战略位置，从而选择相应的企业战略 WT战略（防御型战略）：即直接克服内部弱点，避免外部威胁的战略。WO战略（扭转型战略）：利用外部的机会来改进内部弱点的战略。ST战略（多种经营战略）：即利用企业的优势，去避免或减轻外部威胁的打击的战略。SO战略（增长性战略）：依靠内部失去抓住外部的机会的战略。从SWOT分析图我们可以看出来，我们的项目明显优势大于劣势，机会大于威胁，因此处于SO
22、战略（增长性战略）阶段，我们应当采取依靠内部抓住外部的机会战略。我们应当：（1）以先进的理论方法作指导，依靠我们的一流的建筑质量和人性化的景观及动线设计，外加我们项目所占的地理环境优势，积极整合资源，在国家宏观政策和政府部门的大力支持之下，利用客户心理，创造完美的文化氛围，以最大限度的发挥优势，利用机会，为项目出力。(2)通过加强企业内部人员的培训，教育，加强企业内部人员对房地产行业的认识，以加强与外部供应商企业沟通、协调的能力，才能与供应商进行有效沟通，通过为供应商提供多方面的符合需求的服务来吸引供应商的加盟，为优化供应商队伍、更好地控制采购成本打好基础。而且使得供应商切实明白我们的优势所在
23、，将可能的机会扩大，使之成为优势。六、项目综合分析1、市场优势1.1、优越的地理位置：位于107国道和西平大道交点，107国道是连接北京深圳的国家干线，是贯通中国南北的经济血管，西平大道是西平县的城市交通主干道，是西平县向西发展的重点路段。1.2、交通要冲、车流滚滚：由于地处107国道旁，南来北往的车流不息，是一个辐射广泛的商贸流通新区。1.3、政策支持：招商引资，始终是县委、县政府关注的热点，也是西平经济发展点睛之笔!近期，随着县政府对招商引资利好政策的出台，并对商业项目与外资企业合作给与了前所未有的大力支持，取得了众多的发展契机。在商贸物流大提速的情况下，西平国际商贸城引进义乌国际小商品城
24、等先进管理模式，将会成为西平商贸流通经济的崭新亮点，本地富有经济实力的经营户及部分外埠商家以确定了投资意向。2、企业优势河南天禄置业有限公司，成立于2009年，经河南省建设厅批准的专业从事房地产开发企业，资质为 级，注册资金 万元。公司下设财务部、策划营销部、项目开发部、物业部等多个专业管理机构，拥有高素质管理人员和工程技术人员 多人，中高级职称 人，目前公司在册员工 人。3、地段优势西平国际商贸城项目地处目前107国道的优越地理位置，与西平县城区经济西向发展战略吻合，连接西平大道、棠溪大道、迎宾大道等城区主干道。4、资金优势河南天禄置业有限公司是经河南省建设厅批准的专业从事房地产开发企业，资
25、质为 级，注册资金 万元，实力强大。七、问题与建议1项目开发建设存在的主要问题本项目开发建设存在的主要问题有：（1）项目前期各项审批手续尚未全部完成，项目规划建设方案和项目动建计划尚未最后确定。（2）项目建设投资总额控制有赖于项目实施过程中承办方的具体执行情况，不确定因素较多，须规避其风险。（3）项目开发总体规模较大，市场消化速度和能力所产生的对商铺预售状况的重大影响，会存在预期利益难以兑现的可能。（4）存在一定的市场竞争压力，项目的竞争优势和竞争力还需要多方面的培育。2实施建议对本项目的实施建议主要有以下几点：（1）集中力量抓紧完成项目的规划和立项报批工作，落实项目开工建设的各项手续，确保项
26、目能尽快开工建设。（2）及早办理项目预售许可手续。项目营销工作从策划到组织落实需要周密考虑和安排，必须做详尽周密的市场调查工作。（3）以客户显而易见的性价比优势进行产品设计和价格定位，强化竞争优势。精心设计，提高建筑面积使用率，并降低建造成本。（4）既要节省建设资金，又必须切实保证工程质量，坚持以质量领先的市场策略。（5）制定稳妥积极的施工方案，保证施工安全和现场文明施工水平，加快工程施工进度，尽可能减少因施工对周边居民和商贸活动产生的影响的持续时间。（6）运用预订等方式，应先期联络到一批目标客户，有利于尽快形成开盘的旺盛人气。（7）资金运作中，可以考虑拉开开发时序，分期分批操作，加大预售款和
27、现款的使用比例，进而降低资本金需要量。（8）真正将未来业主，即客户置于中心地位，除将此作为理念贯彻项目开发经营始终外，可采取请意向客户参与施工管理与监督等事项，以保证工程质量，并带来良好的舆论口碑，树立产品品牌。（9）尽管项目规模很大，仍须精心于每一个细节，作为树立企业品牌的良好开端。第二部分 市场分析一、城市概况分析西平县位于河南中南部，东经1133611413和北纬33103332之间。西平是河南中南部的新兴工商业城市，东邻上蔡，西接舞钢市，北依漯河，南望驻马店，北距新郑国际机场130公里，南距武汉300公里，位于郑州及武汉两大都市“一日经济圈内”。 境内地势西高东低，西部为浅山丘陵区，中
28、部、南部有缓岗，东部为平原。全境东西长60公里，南北宽32公里，总面积1089.77平方公里。全县辖17个乡镇、两个街道办事处和一个国营农场，总人口85万，面积1089.77平方公里，耕地118万亩。改革开放以来，西平经济持续快速发展。2008年全县实现生产总值85.6亿元，财政一般预算收入1.62亿元，全社会固定资产投资完成45.1亿元，增长30.5%。社会消费品零售总额45.9亿元。城乡居民储蓄余额56.3亿元。农民人均纯收入4636元，城镇居民人均可支配收入10593元。经济增长速度和运行质量明显提高。全县经济呈现出持续快速协调发展的良好态势。从西平城市总体规划修编会上了解到，西平县已委
29、托武汉华中科技大学着手对城市总体规划进行修编。通过修编总体规划，将进一步明确城市的产业结构，实施“西移南扩”战略，实现沿107国道西向发展，在七大产业园的基础上，逐步建设107国道经济隆起带，从而实现城市规模的快速扩张。二、城市经济状况分析近年来，西平经济发展呈现三大特征：（1）、城市GDP高速发展，连续5年快速增长；（2）、固定资产投资发展较快，外地企业来西平投资力度加大，未来西平将有很大的经济发展支撑点，将会迈入快速发展道路。（3）、西平经济快速发展，按照西蒙库兹涅茨理论，房地产也将呈现高速发展的趋势。西蒙库兹涅茨经济发展与房地产市场理论房地产预警系统判断GDP增速与房地产发展关系4%-5
30、%5%-8%大于8%小于4%萎缩 停滞 稳定发展 高速发展今年上半年以来，国际国内经济已逐步出现回暖现象，经济复苏迹象已越来越明显。从国际看，受金融危机冲击，全球经济的衰退已经减缓，世界经济总体预计在今年底将会得到复苏。从国内看，随着国家一系列扩内需、保增长政策的到位，宏观经济最为困难的时期已经过去。从全省看，总体形势好于全国，预计四季度将会稳定回升。从我县看，工业生产止跌回升但下行压力依然存在，重点建设项目推进仍显缓慢，固定资产投资计划任务的完成仍很艰巨。2008年，在全县经济平稳较快增长、城乡居民收入大幅提高的有力推动下，西平消费市场需求旺盛。2009年上半年全县完成生产总值44.79亿元
31、，地方财政收入1.11亿元，同比增长15.8%；城镇居民人均可支配收入5753.8元，同比增长8%。运行的主要特征是：（1）、规模扩大，增势强劲，消费品零售总额增长创近年来新高，居驻马店市第二位。（2）、城乡市场大幅走高，商贸流通繁荣活跃，呈现同步运行的发展格局。全县实现社会消费品零售额45.9亿元，增长17.4%。现代流通方式向农村延伸，农村市场的拉动力增强，农村市场拉动消费品零售总额增长明显。（3）、日用消费和餐饮市场持续保持快速增长。（4）、居民消费层次逐步提高，消费呈现多样化的特点。三、西平县商业市场环境分析西平城市基础设施完善，建有主次干道16条，采取方格网、自由式相结合的路网系统，
32、分为主干道、次干道和支路三类，形成“八横八纵”的干道网骨架，开通公交线路12条，拥有200辆出租汽车；绿化方面以建设绿色生态城市为目标，形成了城市园林绿地系统。对外交通相当便捷，京广铁路、京珠高速公路、纵贯南北，331国道、省道高兰公路、107省道穿境而过。社会事业蓬勃发展。各级各类学校234所，在校学生16.56万人。 科技事业进一步发展，全年申请专利20件，授权专利18件。全市新型农村合作医疗工作稳步推进。全市拥有卫生机构23个，其中县级综合医院3个，卫生技术人员1452人，其中执业医生599人，注册护士390人，拥有床位数779张，医疗条件不断改善。西平县加大老城区改造的投资力度，加强公
33、共基础设施和城市文化建设，提升城市软实力，增强城市的承载力和辐射带动力。组织实施绿化、亮化和通畅工程，先后投入资金5亿多元，高标准新修、改造了城区16条总计60公里长的城市主干道。城市面貌发生了巨大的变化，先后被命名为省级卫生城、园林城和文明城。西平市场繁荣，基础设施完善。西平有中原最大的兔毛市场，豫南最大的农副产品市场、服装批发市场和建材批发市场。全县各类市场工商户达3万多家，从业人员达5万多人，市场日流量1万多人，市场年交易额达15亿多元，辐射带动周边10多个县市，成为豫南重要的服装、建材、农副产品流通集散地。1、二零零八年消费品零售总额增幅创近年来新高2008年，在全县经济平稳较快增长、
34、城乡居民收入大幅提高的有力推动下，西平消费市场需求旺盛，消费品市场活跃。全年共实现社会消费品零售总额45.9亿元，增长17.4%。2、商业网点密集分布在经贸路和护城河路一带本地主要商业网点主要分布在经贸路。经贸路集西平最典型商业为一体，例：百货商场、超市、家居市场（全友家私、温州家具城、柏城商场家具城）、专业市场（电动车摩托车大世界）、电器超市（国宁电器、苏宁电器、国美电器）；从街铺的业态业种来看主要为品牌空调、品牌电器、品牌运动服饰、品牌运动鞋、餐饮、便利店及便民配套商业为主；本地高端品牌也基本分布在这条路上，运动装如李宁、匹克、乔丹、阿迪王、背靠背、特步、安踏、鸿星尔克、双星等，化妆品如雅
35、芳、资生堂、美宝莲等，但男女高端品牌装却较少，其他尚有各类业种以商铺、卖场、专业店等形式在此分布，初步统计商铺220家左右。以经贸路为主轴，与其平行的柏城大道、龙泉大道、西平大道，与其交叉的建设路、解放路、文化路、新洪路均尚有为数不少的商家，但商家业种形式比较零散，基本为小型餐饮、便利店及便民配套商业为主，而且分布相对比较凌乱，没有形成规模和商圈形式。 四、西平县房地产发展1. 供应量分析近年来，根据西平经济发展现状和实际水平，县政府出台了经济房、廉租房管理办法，大力推动房地产业的健康发展。以普通商品房为主、经济适用房为辅、重视廉租房建设，将构成今后西平县适应不同经济收入家庭、特别是中低收入群
36、体的住房供应体系基本框架。从现有在售楼盘看，西平县楼盘都分布在老城区的外围，位于在西平大道、新洪路、解放路沿线。皇家一号、文化名苑、华景新城等楼盘已经成为西平县商品住宅的代言人。2.销售价格走势分析近年来，西平房地产市场呈现快速发展的态势，房地产开发面积、销售面积都呈现快速增长态势。商品房销售价格也开始快速增长，西平的住房均价维持在12001800元/平米，临街商铺售价在40004800元。总体而言，这几年，西平房地产正呈现快速发展的态势，尤其是价格上升较快。五、目标市场分析1、职业特征分析（1）、城区经营小型商业的商铺业主和租户；（2）、普通上班族，但是薪水相对较高，是所谓的“白领阶层”如建
37、筑公司、广告公司、网络公司等专业技术人员，以及营销人员；（3）、目前在项目周边居住生活的人员；（4）、从事其他行业人员。2、目标客户心理分析（1）当地居民这部分投资客主要以老城区及周边区域的居民为主，其主要特征是：、对西平，特别是对项目地的规划建设非常熟悉；、文化素质不高，大部分已组成家庭；、有经济基础，稳定的经济收入，手头上有闲钱；、对投资可行性的综合判断较模糊，有购买的冲动；、期望资金回报高于银行存款、债券及购买住宅；、有一定的商业商铺概念；、一般自己不经营，故对投资保障要求较高；、首先考虑投资物业的总价，再考虑商铺的楼层、形状、间隔等。（2）当地私营业主西平当地私营业主。目前发展情况良好
38、。其主要特征是：、工作非常繁忙，闲暇时间不多；关注不集中，但是只要关注，效果比较明显；、经济收入比较高，有更多的可支配收入；、对知名的品牌经营商较认同；、投资心理稳健，有一定风险意识，投资非常理性；、对投资回报要求较高；、有理想、有冲劲、有毅力，有一定的冒险精神；、注重投资物业的升值潜力。（3）企事业高级管理人员西平未来将拥有很多的企业高级管理人才，主要特征是：、文化素质较高；、经济能力较强，收入较稳定；、有一定经济基础，希望资金能够稳定增值；、对新的商业业态或商业理念较推崇；、做事周密、严谨，分析能力较强，有一定风险意识，投资较理性；、对品牌经营商较认同，品牌商家的进驻直接影响到他们的投资方
39、向；、注重投资物业的升值潜力；、投资的商铺总价低；、多种选择的轻松付款方式。（4）政府公务员此部分投资者主要集中在老城区附近，属于文化素质高的群体，他们的主要特征是：、文化素质较高；、年龄段主要集中在30-50岁之间，多为三代同堂；、经济收入稳定；、购买目的多为投资，自已不经营；、有思想、有主见，投资欲望较强；、容易受现场气氛和朋友的影响，属于较冲动型买家；、品牌大商家的进驻将是他们判断物业升值潜力的重要标准；、商铺的总价是影响他们购买的重要因素；、大多数会选择轻松的付款方式。（5）外出打工人员西平在北京、上海、广东等沿海城市外出打工的人数较多，通过多年在外从业的经验和阅历，积累了一定的技术和
40、能力，这部分外出务工的人群，有相当一部分人最终会选择回家乡经营或者投资。 各方面综合素质能力较强； 年龄相对较年轻，性格稳定； 有一定的存款，且收入稳定； 购买的目的多为投资或者赠送给父母亲友等； 对于投资信息的接收来源于亲人朋友的介绍； 对价格的评估能力不强，大多选择一次性付款； 对商铺的投资和经营功能较为认可；3、年龄特征分析本项目销售面积较大，销售均价在西平属于中等偏上的水平，因为项目周边开发程度不高，因而目标客户年龄定位为较成熟、有一定经验的成功人士，年龄范围，一般在30-55岁之间，以自营型客户与投资客居多。第三部分 项目定位一、定位的基准原则市场的不断细分决定了项目有多样或多元性的
41、定位发展可能，在定位过程中我们将把握如下原则进行分析、创作，以寻求适合本项目的最佳定位走向：把握区域特征：定位的基础建立在市场调查分析的结论之上；强调市场引导：在市场调查的基础上塑造新概念对市场的引导；强调扬长避短：根据本项目的优劣因素提出适用的解决方案；提倡可盈利性：以项目盈利在最短时间内得以最大体现为出发点；带动品牌衍生：通过产品的实现提升开发商及项目本身的品牌效应；体现可操作性：定位内容须通过可操作的手法最终展现予目标客户；坚持以客为本：在保障开发商利益的基础上体现客户利益最大化；确保持续经营：选择合适定位和运营措施确保项目的可持续经营。二、定位的逻辑结构由于定位分析强调专业、严谨的推论
42、过程，从而得出更为准确的定位结果。如下为本项目定位的逻辑结构图示，旨在能更清晰地了解各章节内容之间的逻辑关系：提出核心的关键问题项目评价：SWOT矩阵分析区域市场：空白点机会点分析定位分析：CCTI推导模型提出定位策略、主题策略、业态策略、招商策略的宏观把控落实至具体开发的定位细分客户定位功能定位形象定位业态定位招商定位营运定位市场定位管理定位营销定位销售定位图文解析：为了从市场供给、消费者需求以及项目自身素质等几个方面全面出发，使项目定位准确、客观，具有引领性，波特商业地产集团多年来积累了如上所见的一套行之有效的逻辑推理理论。首先针对项目难点提出项目需要解决的核心问题，从问题出发，带着问题上
43、路，为问题的最终合理解决寻找出路，做到有的放矢。其次针对客观现实进行项目的定位推理分析，包括项目的SWOT（优势、劣势、机会、威胁）分析，CCTI（消费者、竞争者、态势、项目自身）定位推理分析，最终找到市场的空白点与机会点，就正是项目的切入点。最后把切入点即项目主题落实至项目营销定位的细节中，包括客户、销售、招商、经营、价格等几个方面，从不同方面落实项目定位的中心思想。整个定位过程的推理过程严谨有序，定位结论的得出水到渠成，有理有据，一气呵成。三、项目市场定位就一个成功的商业地产项目来说，准确合理的市场定位是诸多因素中的重中之重。市场定位是项目前期工作的重点，准确的定位可以赋予项目独特鲜明的个
44、性。如北京王府井、国贸为国际商品特区，定位于高档购物消费中心；广州天河广场定位为大型一站式购物中心，集购物、休闲、娱乐、旅游等于一体，吸引的则是大众消费者。项目的定位传达的是项目的精髓，项目的宗旨，定位不准甚或不当，项目就很难适应市场，甚至难以生存。 定位考虑点：（1） 西平国际商贸城将要成为中原地区超大型的综合专业市场，从本地及周边商业项目功能来看，是豫中南批发市场集中区域，因此本案在功能定位上要站在面向中原地区的高度上考虑投资者与消费者的特点。（2） A区为商务办公、住宿、餐饮、多功能展厅区，位于107国道旁，同时又是电子商务应用示范园区，既要塑造良好的建筑形象，又要兼具科技智能功用。 （
45、3） 定位时要考虑到第一期开发的业态组合与未来即将开发二期之间的功能、业态组合规划的有效衔接。项目市场定位：打造中原地区规模最大、配套最全、经营环境最好的综合性商贸集散中心和电子商务交易平台。为了实现“全员、一站式”的目标，本项目参考第三代专业市场建筑配套设施和现代商业要求，结合配套有大型货运停车场、长途汽车停靠站、公交停靠站、仓库、商务中心、银行、餐饮等辅助营运设施，为广大小商品经营户和采购商创造一个良好的经营、采购环境。本项目将会成为西平107国道经济隆起带的中心支点，开创西平大商贸大流通的新格局，使之成为一个业态多样、具有完善配套服务功能，以PT37智能化电子商务信息平台应用为特色的，经营多种商品与提供多种功能服务的复合型“一站式”消费的综合专业市场新形态。以下所论证的定位建立在市场调研和项目自身的基本素质的基础上。主要包括功能定位、业态规划细分、经营档次定位、消费群定位、客户定位、经营模式定位、销售模式定位、招商模式定位、项目主题定位、形象定位、营销推广定位、营运建议等几个部分。四、功能定位4.1.定位着眼点据前期市
