“永祺国际”房地产开发可行性报告00702.doc

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1、第一章 总 论第一节 项目由来及概况一.项目由来“永祺国际”项目系原湖南丽臣实业有限责任公司河西洗衣粉分厂厂址开发的房地产项目。根据市政府有关会议精神，2007年底将厂区搬迁，该厂所在土地于2006年1月在长沙市国土资源局挂牌交易，我长沙永祺房地产开发有限公司参与竞拍,并成功取得了该地块的开发权。长沙永祺房地产开发有限公司取得该地块的开发权后，目前已办国土证、建设用地规划许可证，另有建设工程规划许可证、建设工程施工许可证正在办理之中，今年底可以办理到位。二.项目概况1.项目所处位置“永祺国际”位于长沙市岳麓区桐梓坡路270号，东临金星大道，南接桐梓坡路，北面为银双路，西连咸嘉新村,地理位置十分

2、优越，是非常理想的房地产开发项目。2.项目用地面积本项目总用地面积：77233.92平方米（约115.9亩），根据规划要求，分为二块功能用地，北面约61673.01平方米住宅用地，南面15560.91平方米为商业用地，项目周边商业、文教卫等配套设施齐全，交通便捷。3.项目主要技术经济指标(1)本项目总技术经济指标见下1.2.3-1表 项目总技术经济指标 1.2.3-1表序 号名 称单位数 量备 注1总用地面积77319.72有效用地面积66613.003总建筑面积288076.2其中计入容积率面积233403其中住宅建筑面积186577商业建筑面积44303物业及其它983会所280幼儿园建筑

3、面积1260四 班不计入容积率面积54673其中架空层面积3350.2地下室面积513234建筑占地面积141215容积率%3.506建筑密度%237绿化率%428停车位个1280地 上个30地 下个1250 (2)本项目二期用地指标见下1.2.3-2表 二期用地指标 1.2.3-2表序 号名 称单位数 量备 注1建筑用地面积232552总建筑面积104332.2其中计入容积率面积81819其中住宅建筑面积80556商业建筑面积物业及其它用房983会所280不计入容积率面积22513.2其中架空层面积1695.2地下室面积208183建筑占地面积3488.064容积率%3.525建筑密度%15

4、6绿化率%40.77停车位个377地 上个11地 下个366 (3)本项目三期用地指标见下1.2.3-3表 三期用地指标 1.2.3-3表序号名 称单位数 量备 注1建筑用地面积233582总建筑面积92804其中计入容积率面积74380其中住宅建筑面积32076商业建筑面积41044幼儿园建筑面积1260不计入容积率面积18424其中架空层面积1254地下室面积171703建筑占地面积70104容积率%3.185建筑密度%306绿化率%407停车位个543地 上个19地 下个5244.项目规划构思特点本项目用地作为长沙市河西市府板块不可多得的发展重地，集自然山水之气、人气于一起，具备敞开胸怀

5、拥抱自然的恢弘气势和无与伦比的生活高度。规划方案根据用地的特殊形态，在基地东南角布置商业开发用地，其余为住宅用地，高层住宅自然形成南北两大组团，采用围而不合的方式，建筑空间上通过错落有致的布置，保证视线通畅和空间渗透，中心花园同样由南北两个花园组成，之间既保证独立、空间上又能相互渗透。本项目集中体现了(1)坚持以人为本，创造人与自然和谐发展的空间，建设优美、安全、舒适的文明社区，将为业主创造良好的生活休闲环境；(2)总体布局采用高层住宅围绕中心大花园的布置方式，通过提高住宅的层数，保证了住区的低密度；(3)户型设计强调每层住户创造良好的室内住居空间，功能分区明确，朝向通风、采光良好，景观视野开

6、阔、优美，使住户舒适生活；(4)利用场地与周边的高差关系，形成临街商业门面及地下车库，方便住户生活。5.一期（1-5#栋）工程概况一期（1-5#栋）建设五栋十八三十四层高层商住楼，地下室一层、地上1#栋一层为商业门面、二 三十三层为住宅；2#栋一层为商业门面、二十八层为住宅；3#栋地上一层西单元为架空层、二十八层为住宅，东单元及中间单元均为十八层住宅；4#栋地上三十四层，除东单元一层为架空层外，其余各单元各楼层均为住宅；5#栋地上一层架空层、二三十四层为住宅。总建筑面积为90940平方米，其中住宅为75124平方米，商业门面2080平方米，地下车库设备等用房13736平方米。本公司目前正在积极

7、进行一期工程（1-5#栋）的筹建工作。第二节 项目建设单位的基本情况长沙永祺房地产开发有限公司是2005年注册成立的有限责任公司，目前开发资质三级，注册资金2000万元。公司位于长沙市岳麓区桐梓坡路399号时代帝景综合楼一单元1101-1102，公司现有员工30人，其中具有中、高级以上职称25人、工程师18人，会计师2人，高级工程师3人、高级经济师1人、高级会计师1人，主营房地产开发，投资开发咨询、策划；工程设计、施工。公司领导班子和技术人员曾成功地开发过多个房地产项目，他们大多在房地产界的投资、开发、资本运作等方面有着深厚的造诣和丰富的经验，并具备良好的职业素养和充实的社会资源。公司在自身发

8、展过程中，秉承“科学发展，服务社会”的企业宗旨，靠制度规范，管理先进，市场信誉佳、团队协作性强等独特优势，发扬 “诚信、和谐、创新、进取”的企业精神，诚实守信、开拓进取，凭着积极努力和不断探索，树立了向更高目标追求和发展的信心。第三节 可行性研究的依据和范围一.可行性研究的依据1.投资备案表；2.国有土地使用证；3.建设用地规划许可证；4.永祺国际规划总平面图；5.国家有关专业的设计规范、标准；6.国家计委、建设部联合颁布的建设项目经济评价方案与参考；7.民用建筑可行性研究内容和深度要求；8.各项基础资料。二.可行性研究的范围依据有关国家政策、法规、规程、规范，以规划方案为基础，对项目建设的必

9、要性、建设规模、主要专业技术方案、内容条件、以及投资效益等方面进行综合研究。本次可行性研究范围为一期中1-5#栋。1.主要技术经济指标本项目一期（1-5#栋）的主要技术经济指标见下1.3.2-1表： 一期主要经济技术经济指标 1.3.2-1表序号名 称单位数 量备 注1总用地面积M22有效用地面积M2200003总建筑面积M290940其中计入容积率面积M277204.00其中住宅建筑面积M275511.9商业建筑面积M21378物业及其它M2不计入容积率面积M213736其中架空层面积M2916地下室面积M2133354建筑占地面积M23622.945容积率%3.866建筑密度%18.67绿

10、化率%508停车位个320第四节 研究结论与建议通过“永祺国际”项目建设规模、内外部条件、工程技术方案、环境保护、投资及资金筹措、成本、效益等方面的分析研究，对本项目的建设必要性、可行性、经济性的基本结论如下：一.建筑业是国民经济的支柱产业之一，而建筑业的重点又是房地产业，该项目的投资构成、住宅户型设计规划符合目前国家的基本政策，因此，永祺国际项目的建设符合国家产业政策。二.永祺国际项目建设于湖南省省会-长沙市市政府板块的中心地带，享有独特优厚的地理环境。其设计方案已通过长沙市有关职能部门的评审，符合长沙市城市总体规划要求，建设一个集商场、办公、住宅为一体的综合性建筑群，可改善该地段的城市空间

11、环境，完善补充该地区办公、住宅的不足，对促进长沙市河西地区的加快建设有很好的社会效益。三.本项目地理位置优越，项目周边有诸多学校、幼儿园、医院、商铺、企事业单位，如大、中、小学校、幼儿园有中南大学湘雅医学院、湖南师范大学医学院、湖南商学院、湖南艺术职院（北院）、毛泽东文学院、长郡中学、望城中学、咸嘉湖中心小学、蓝猫幼儿园，医疗、医院单位有湖南湘雅三医院、湖湘中医肿瘤医院、湖南湘雅同升医药有限公司，政府机关及企事业单位有市委市政府、岳麓区政府、岳麓区法院、市妇联、望岳工商所、城西供电局、市地税三分局等，商业及酒店有时代帝景大酒店、瑞都宾馆、星阳宾馆、新长江宾馆、华银旺和购物广场等。社区配套设施日

12、益成熟，大大方便了居民工作、学习、生活、交通、购物、休闲消费。现在的商业消费以大社区内部商业和大型超市、大型农贸市场等、湘雅医学院和商学院便利连锁店。市场潜力较大，即将兴建的沃尔玛超市、郡原广场、美林银谷中些配套工程必将大大方便本区域居民的餐饮、娱乐、休闲购物等需求。交通十分便利，从长沙市的东、西、南、北方到达本地板的公交车有十几条线路之多。四.一期（1-5#栋）项目占地30.0亩，地上建筑面积77204平方米，预计建设总投资19992万元，从项目分析结果看，项目开发后可实现税后利润6930万元，上缴所得税金4044万元，项目销售利润率34.65%，投资回收期为2年，因此项目在经济上可行。第二

13、章 项目建设的目的及必需性第一节 项目建设的目的通过对该地段进行全面的规划和建设，使其成为一个起点高、位置好、设计新、环境美、设施全、管理优的现代化高层住宅区，在改善岳麓区居住条件和环境的同时，使公司获得良好的经济效益，并为国家提供就业机会和增加税收。第二节 项目建设的必要性一.项目建设对经济增长的意义住宅投资增加10%大约可拉动经济增长0.5个百分点，可培育和激活相关产业发展和培植新的经济增长点。本项目的建设对拉动区域经济的增长有着积极的作用。二.项目建设可满足及解决部分中等收入家庭的住房要求从长沙市民的购买力分析，预计到2008年长沙市区人口将增加到230万人，约60万户，据估算，其中户均

14、拥有金融资产40万以上的约2.5万户，而目前长沙市面对中等以上收入家庭的现房和期房楼盘大多为大面积的设计，本项目设计的以中小户型为主，弥补了目前长沙市楼盘的空隙，加之本项目地理位置优越，规划设计新颖，不论是居家还是作为一种投资、正好满足及解决这中等收入中部分家庭的需求。第三章 市场分析预测第一节 市场现状分析新制定的长沙市中长期社会发展纲要明确指出，到2015年，长沙市将建成市区人口300万，市区面积350平方公里，成为全国有较大影响的区域性中心城市，并明确提出要把加快河西市政府周边区和市高新区作为城市建设的重点，市政府的城市发展战略，带动了长沙市城市建设的高速发展。在2004年之前，市政府板

15、块多为经济适用房、安置房、公务员小区，如咸嘉新村、西江庭院、枫林绿洲、橘子洲安置小区、麓山名园、八方小区等，市政府板块乃至整个河西一直给人低价、低品质的印象，很少高品质的楼盘出现。但2005年以来，随着市面上政府、岳麓区政府搬迁至此后，先后对岳麓大道、银杉路、金星中路进行拓宽与修缮，以卓越蔚蓝海岸、美林银谷等到为代表的众多楼盘开始抢驻金星大道、桐梓坡路两厢，则让未来发展前景更为广阔。2006年，在政企紧密联动下，随着本项目所处化工厂的最后拆迁，预计未来3-5年以后，金星大道与桐梓坡路交接处将会成为市政府板块的商业中心，河西地区的CBD，远期前景大家一致看好。从发展趁势和地理联动方面来分析，市政

16、府板块将会很自然地与大学城形成一体，成为真正的河西未来地产新势力所在地。可以说这一区域是未来长沙甚至湖南整体居住品质最高、升值潜力最大、升值速度最快的板块之一。今年长沙市的一系列的重点工程将全面启动，大量的拆迁户需要购房，“货币还迁”的增加使长沙市有大量的拆迁户加入到购房者的行列。“永祺国际”项目所在位置金星大道中段，是长沙市和岳麓区市、区二级政府重点发展的中心，岳麓区正在把该区打造成一条高尚的国际商贸、居住中心，该区域不久的将来必成为岳麓区的中心。现有众多本地及外地知名开发商纷纷投资于此，如湖南中嘉房地产开发有限公司开发的郡原广场、长沙高新技术产业开发总公司开发的美林银谷、长沙佳兴房地产开发

17、有限公司开发的格林星城、长沙永升房地产有限公司开发的玛依拉山庄、长江置业（湖南）发展有限开发的沁园春御院等国内知名开发部及香港地产商均看准这市府板块得天独厚，他城区无法相比的地产开发优势。第二节 项目竞争优势及市场前景一.地段优势随着城市规划、实施的推进，岳麓区中的市政府板块区已成为得天独厚的“黄金地段”，带来的大量人口迁入、土地开发、交通设施建设的延伸，从而加快区域快速开发。该项目正位于长沙市岳麓区长沙市政府板块区域之中心，项目北边紧临长沙市政府，东边为中南大学湘雅三医院，即将建设的沃尔玛超市，南边眺望著名的岳麓山风景区，且著名的长郡中学及湖南大学、中南大学、湖南师范大学等高等教育学府均聚集

18、周边，东边美林区的五星级茉莉花国际大酒店。具有得天独厚的地理优势，交通优势、人气优势和完善的社区服务优势。加上公司“高起点规划、高要求施工、高姿态入市”的经营理念，力求打造一个精品，树立一座丰碑的发展战略，将打造成长沙市为数不多的又一个优美人文生活景观区，该项目必将拥有较为广阔的销售前景和稳定的投资收益。二.生态优势长沙星城称为山水洲城，其山、水、洲均集中在岳麓区、本区森林覆盖率达48.8%，大气质量良好率达70%，水质质量达到国家二级标准，这些得天独厚的原生态优势是其他城区无法相比的最大优势。三.周边楼盘概况根据我公司对岳麓区金星大道与桐梓坡路交汇处的周边楼盘调查，重点对沁园春御院（总建筑面

19、积350000平方米）、格林星城（总建筑面积175284平方米）、美林银谷（总建筑面积130000平方米）三个就近楼盘住房销售价格进行调查了解，三个楼盘的销售平均价位在3671元左右（三个楼盘及附近其它楼盘资料如下）。附近其它楼盘资料表 3.2.1-1表案名地理位置性质开发商主力户型起价均价项目卖点郡原广场岳麓区金星大道与桐梓坡路交会处广场住宅郡原置业有限公司4060平方米110140平方米40004500集生活丶办公丶休闲丶娱乐为一体的高档次丶高品味的城市商务”沁园春御院河西咸家新村正对面酒店公寓长江置业（湖南）发展有限100125平方米35004000河西中心生活区欧洲新古典主义世家情调玛

20、依拉山庄岳麓区金星大道原西湖渔场地段住宅小区长沙永升房地产有限公司100125平方米27003600格林星城岳麓区金星中路住宅长沙佳兴房地产开发有限公司10012527003800美林银谷长沙市金星大道(市政府对面)住宅综合长沙高新技术产业开发总公司12016035004100集居家、商务、休闲、观景于一体四.市场定位与项目选择1.总体市场定位：“中端市场”2.项目形象定位：星城大众阶层社区3.永祺国际目标客户群分析本案由于地处长沙市岳麓区中心地段，属于长沙市河西未来CBD商特区，寸土寸金，我司对本案的总体开发思路为“高起点规划、高要求施工、高姿态入市”的指导方针，力求打造一个精品，树立一座丰

21、碑。开发完成后的本案将是独具楼盘本身品质的中档居住小区。本案的目标客户群按市场细分主要表现在如下五个方面： (1)按目标受众群的人口年龄细分根据长沙市20062007年楼市消费群体总结 “30岁50岁的人群是星城楼市购房的主力人群，星城楼市中、小户型走俏的特点”，结合本案实际情况，因此本案的主要业主是如下几个层次的人群：1)3050岁，因这部分目标客户群通过多年的奋斗，手里已经有了一定的积蓄，对于本案如此优越的地理位置，理所当然成为置业首选。 2)50岁以上客户，因这部分客户习惯了城市生活，由于工作、身体条件等方面原因，住在城郊不是很适应，还是住在市区更为方便，而本楼盘为这一群体业主在交通、购

22、物、就医、子孙上学等方面有着充分的保障。(2)按目标受众教育文化水平分类因本案一期工程（1-5#栋）起点较高，按项目市场定位，本案目标受众主要为城市白领工薪阶层较为成功的人仕，因此文化起点比较高的知识人群才能对本案产生认知性，平均学历水平应该在大专以上。(3)按目标客户群区域划分市场经济下，人口流动的频率很高，根据长沙市近几年楼市购房客户群主体的划分，可知长沙市岳麓区楼市的目标客户群主要为长沙市及湖南省其他地、市、省外人员，按此结构划分比例为：区域比例长沙市其他地、市省 外所占比例70%25%5%(4)按目标受众群类型分析根据项目前期大量市场调查摸底来看，本案主要目标客户群主要体现在如下几大类

23、上：1)购房自用型这部分客户购房的主要目的就是自用，用于改善居住条件，该部分在本项目中占绝大部分。2)投资型客户因房地产业是不动产业，具有保值、升值的功能，比其炒股更有安全保障，比放在银行回报率又要高，对本项目一期商业门面购买和绝少部分住宅业主购房则为投资类型客户。(5)从目标受众群的客户类别来划分1)城市白领工薪精英层这部分客户主要是政府公务员、律师、老师、医务工作人员、工程师等，本部分客户的价值观有独到之处，优质的品牌开发商、优质的人群素质、设计、外观新颖、前瞻趋势等因素也影响着他们的购买欲望。其次对因本案面积多数在120平米左右，按均价3800元/平米算，也才首付不过14多万元，按7成1

24、5年按揭，月供2000元左右，对人均年收入平均值50000元，家庭收入近10万元考虑，价格和地理位置他们都能接受。2)商界成功人仕因为商界成功人仕这部分客户主要是通过多年商场拼搏，具有一定资金优势，并将看好本地段是岳麓区难得的独有经商地段等，不但需要先天的优势，更需要后天的发展空间。因本案面积多数在130平米左右(包括分摊面积)，按均价3800元/平米算，价格不过50多万元，价格和地理位置他们都能接受。3)投资型客户本项目一期工程临银双路的一、二层临街为商铺，其单个门面面积在60来米左右，按前期均价8000元，按按揭为五成十年计算，总价也才570000元，首付240000元，贷款33万元，月均

25、还款在2754元左右，本地区同类楼盘目前的租金为1.6元/平方米天，按60平方米计算，则有：1.66030=2880元，扣除每月2754元的月供，还可每月赚130元，只须16.5年即可全部收回成本，且项目增值不算.对于部分不想把钱放在银行，对部份有以房养老的又想投资点实业的客户吸引力是很大的。4.市场需求与供给长沙是个典型的消费城市，随着住房的升温，居民生活水平的提高，据有关部门统计，2003年长沙的人均消费水平排在全国第九位，随着人们消费意识的超前，本市人均消费水平在全国排位已是前4位。人们对住房环境和条件的改善的愿望越来越迫切，住房的消费意识越来越强烈，本项目所在地岳麓区生态优势明显，区域

26、规划建设品味高，是长沙市难得的几个高尚新区之一，随着河西高新技术开发区内一批批高科技企业进驻，市板块商业、文化的日益成熟，大量人员的迁入，及本项目周边咸嘉新村等经济适用房住户有很多需换大些户型的需求。因此，“永祺国际”项目能满足此类消费群体的需求，市场需求的潜力很大。5通过对项目所处的宏观背景公析，我们可以得出以下结论，在我们项目的开发周期内，市场的需求仍然是旺盛的。同时本项目有其离市中心距离近，区域相对成熟的明显优势，而对于市中心的楼盘我们又有规模大、价格适中的优势，周边2.0km内4大社区（桐梓坡社区、火炬城社区、金星社区、咸嘉湖社区）的常住人口大约为6.5万余人之多，人群的主要特点是以医

27、务人员居多，结合我们前期调研问卷的交叉分析，可以看出上述社区的主力人群普遍为中上水平收入者，生活富裕、消费能力强，故我们预测本区域住房总量将增长。6.针对本项目的特点，树立公司市场形象，根据公司制度的长远发展战略为在长沙市树立起永祺品牌。实施高品质，中等价位的定价战略，吸引广大的购房客户，力争项目完工1年内销售达100%。第四章 建设地点及建设条件第一节 建设规模 “永祺国际”是居住为主的高层住宅楼。一期（1-5#栋）建设五栋十八三十四层高层商住楼，地下一层、地上1#栋一层为商业门面、二三十三层为住宅；2#栋一层为商业门面、二一十八层为住宅；3#栋地上一层西单元为架空层、二一十八层为住宅，东单

28、元及中间单元均为一十八层住宅；4#栋地上三十四层，除东单元一层为架空层外，其余各单元各楼层均为住宅；5#栋地上一层架空层、二三十四层为住宅。总建筑面积为90940平方米，其中住宅为75124平方米，商业门面2080平方米，地下车库设备等用房13736平方米。第二节 区域位置 该项目正位于长沙市岳麓区长沙市政府板块，踞河西之央, 倚金星浅山公园而建，远观岳麓葱翠,近赏金星秀毓。项目北边为长沙市政府，东边为中南大学湘雅三医院，华银旺和超市及美林区的五星级茉莉花国际大酒店，南边为著名的岳麓山风景区，长郡中学、湖南大学、中南大学、湖南师范大学等长沙市著名中学和高等教育学府均聚集周边。具有得天独厚的地理

29、优势，交通优势、人气优势和完善的社区服务优势。第三节 自然条件一.长沙地区气象资料年平均气温：16.8-17.2其 中: 一月份平均气温4-6七月份平均气温28-30绝对最高气温40.6绝对最低气温-5.4 年平均总降水量1422.4mm 全年雨水日均150d 平均日照时数1726 平均相对湿度80% 年平均风速3m/s 风荷载(高地面10米处)0.35KN/m2二.地震烈度长沙地区的地震烈度为6度。第四节 建设条件 建设用地及周边建筑物现状建设用房地产概况：一.总用地面积：该宗地总面积32.75亩；二.有效用地面积：该宗地有效面积30亩。 第五章 主要专业技术方案第一节 总平面布置本项目一期

30、工程（1-5#栋）建设用地由两块规则的长方形拼成的“L”形，有效用地总面积29.23亩，东边毗邻湖南省食品监督管理局，西边紧靠湖南丽臣化工厂宿舍区，北临银双路，交通等条件好。通过对区域内潜在购房群体经济能力、消费习惯等方面因素的考虑，我们在本项目规划方案中充分体现出本项目内在品质、注重细节、注重节能，以满足目标群体追求舒适享受的现代化生活及要求。对建筑物应体现简单真实的审美需求，在建筑布局时，结合地形及小区内、外境观环境协调，采用规划建筑围绕绿化带布置，辅以有规律的交通体系，使整个社区交通快捷、脉络清晰、空间层次分明、视野开阔。总图设计规划结构思想：1坚持以人为本，创造人与自然和谐发展的空间，

31、建设优美、安全、舒适的文明社区，为汪主创造良好的生活休闲环境；2总体布局采用高层住宅围绕中心大花园的布置方式，通过提高住宅的层数，保证住区的低密度，同时在高空层次上保证高层住户最大景观视野，在低空间层次上形成人性化空间尺度；3.中间建设一个7000平方米的中心花园为业主提供了高品质休闲空间广场、步行道、绿地、园艺浑然一体。4.充分发挥出基地的商业价值，创造最佳经济效益，利用地场与周边的高差关系，形成临街商业门面及地下车库；由于用地临银双路，颇具商业价值。故沿银双路布置底层商业网点，1#、2#楼地面一层设为商业门面（商业门面能为银双两居民生活带来非常的便利），住宅小区出入口接银双路（在本项目二期

32、工程开发完后主小区主入口在东南角，此出入口为次出入口），各栋楼住宅出入口放在南向，商业网点出入点沿银双路，使其达到顾客与业主分流、做到内外有别。5.绿地设计采用点线面结合的原则。第二节 建筑、结构方案永祺国际项目为高层全框架、剪力墙、带电梯建筑， 2#、3#楼地上均为18层二类高层建筑，1#、4#、5#楼地上均为34层一类高层建筑。五栋楼一层地下室为整体连通。户型设计是为中、小型为主，洗衣机、空调等家庭设施均有固定位置安放，阳台及飘窗的设计尽可能地丰富住户的视角效果，大部份住房设有入户花园，极大地改观住户全封闭的笼子状态，户内动态分区比较明确，空间充分利用，均能满足住户的日常生活需要。住宅和门

33、面人流完全分开，住宅有独立的楼梯、电梯入口，且考虑了无障碍设计，楼梯、电梯落到地下室，住户可以从地下室直接乘电梯到达住宅。户型设计强调每层住户创造良好的室内居住空间，功能分区明确，朝向通风、采光良好。景观视野开阔、优美。项目采用抗震等级为六级的钢筋砼框架-剪力墙结构。第三节 电气工程一.供电电源本项目电源从市电网引入两路10KV电源，当一路电源失电时，另一路电源自动投入。二.变配电所根据负荷计算及小区负荷分布情况，本小区分为三个供电区，因此，本工程拟设一个主变配电所和二个分变配电所。主变配电设在商业区综合楼地下室，内设高压配电室及两台1250KVA干式变压器。主变配电所给商业供电以及供给两个分

34、变配电所的10KV电源。三.线路敷设室外电力电缆采用电缆地敷设方式，室内线路采用穿钢管，阻燃PVC管暗敷方式。第四节 给排水设计一.给水设计1.水源为城市自来水，从银双路、桐梓坡路的市政给水管道各引入DN200管道，接入本小区环状供水管，并在水表后设倒疏防止器，防水质污染。2.生活给水系统：采用分区供水，下行上给的方式。3.消防系统：室外消火栓用水量由地下消防水池供水，采用临时高压供水的方式；室内消火栓系统和自动喷水系统采用区域集中高压给水系统，由地下消防水池+地下消防水泵形成环状消防供水管网。4.室内消火栓：竖向分二区供水，1934层为高区；19层以下为低区，采用减压阀分区。消火栓栓口压力超

35、过0.5Mpa，采用减压稳压消火栓。每栋建筑2套地上式消防泵接口器与室内消火栓给水系统连接，每个消火栓箱内设置启动按钮，能远程启动消防水泵。5.自动喷水系统：按中危险级设计，用水量30L/S，在商业综合楼的走道和地下车库均设喷头，设8套湿式水力报警，每楼层和地下室每个防火区均设水流指示器。二.排水设计排水体制：采用雨污分流排体制生活污水经化粪池处理后排入小区污水管道，再排入市面市政污水管道。雨水经屋面雨水、场地经雨水口收集后排至小区雨水管道，再接入规划路的市政雨水排水管道。第五节 消防设计一.小区消防控制室设在物管办公室。二.系统采用集中报警控制系统，各栋设区域报警控制器，消防水泵、消防风机，

36、除自动控制外，另设手动直接控制功能。第六节 暖通设计一.涉及范围1.地下车库平时通风与机械排烟系统；2.防烟楼梯间、防烟楼梯间前室及合用前室、消防电梯前室防烟系统；3.人防地下室平时通风与战时通风系统起火时排烟系统。二.通风及防排烟系统根据防火设计要求，防烟楼梯间前室及合用前室、消防电梯前室，必须采用机械加压送风系统；其余为不符合自然排烟条件的防烟梯间、防烟楼梯间前室及合用前室、消防电梯前室，均能用机械加压送风的防烟系统，地下室车库及设备房均设置平时通风与起火时排烟相结合的通风系统。三.人防地下室通风系统1.每个人员隐藏防护单元和人防物质库均设自成系统的通风系统。人员隐藏防护单元考虑有清洁式、

37、滤毒式和隔绝式通风三种形式；人防物质库有清洁式和隔绝式通风二种形式。2.人防地下室凡是与外部相通的风道，均加设抗爆阀门。3.通过手动密闭阀门的切换，将染毒区与清洁区分隔开，并实现清洁式、过滤式、隔绝式通风的转换。4.在排风口部埋设测压管，用微压设调整超压擀气阀重锤位置，当风外压差达49pa时排水气阀开启。四.设备及控制1.所有排烟风机，防火阀、排烟防火阀门均选择经检测合格，安委允许销的产品，日常开低速排风，火灾时自动换挡开高速，并保证在280度的条件下，能连续运行30分钟。2.正压送风机采用低噪声消防柜式离心风机，火灾时，由消防控制自动开啟运行。3.地下车库均设平时通风和起火时排烟的相结合的排

38、风系统，和补风系统。4.所有通风、排烟系统均在消防控制中心有信显示，以确保系统安全运行。第六章 工程质量保证和环境保护与节能第一节 工程质量保证为确保本工程达到高质量标准，我们将选择知名建筑承包商来承建本项目，并在施工合同中明确工程质量标准为湖南省省优良工程标准，采用优质品牌材料及设备，实行“优质估价”，杜绝“三漏现象”出现。第二节 环境保护环境保护是我国的一项基本国策，永祺国际的开发和建设严格遵守中华人民共和国环境保护法，坚持经济建设和环境保护同步发展，社会经济和环境效益协调一致，使永祺国际建设成为长沙市市区设施完善、环境优美、交通便利的现代化新型高层住宅楼。永祺国际是高层住宅楼，其污染物源

39、由物业管理人员随时清扫垃圾时送至规定的垃圾站外运。第三节 节能永祺国际在设备选型和设计方案中本着节能降耗的原则。一.给排水动力设备选用节能产品。二.选择节能式电力设备。三.选用节能、发光效率高的新光源和照明灯具。四.用无功补偿、减少线路损耗。五.加强用电管理，减少不必要的能耗。第四节 良好的售后服务和人性化小区物业管理在项目开发和公司自身发展过程中，始终秉承“科学发展、服务社会、业主至上”的企业宗旨，对楼盘售后服务工作有着良好的工作作风、工作态度，做到“想业主所想、急业主所急”，使业主满意。小区物业管理采用“外紧内松”式安全管理，采用一系列高科技设施，如小区入口处配置IC卡门禁系统，持卡的业主

40、能自由出入，最大限度减少无关人员进入的机会；红外幕帘、24小时电子巡更，将不再需要防盗窗栏。不需要按动繁琐的密码也不再有冷冰冰的防盗窗，取而代之的是轻松、祥和情趣与邻里之间的和谐、亲和氛围。第七章 项目实施进度计划本工程建设期限1年零8个月，进度安排如下：前期工作：三个月主体工程：九个月内外部装修及设备安装：八个月第八章 投资估算及资金筹措第一节 投资估算根据项目建设规模，项目建设总投资资金包括建安工程费用、其他费用、预备费用。建安工程费用和其他费用按同类工程概算指标、有关规定费率估算，投资开发成本19992万元，详见项目投资来源及支出预测表。第二节 资金筹措房地产项目最显著的特征是集中投放，

41、滚动开发。根据本项目的开发计划和资金使用计划，本项目预计分1.5年投入开发，建设总投资19992万元，按如下方式筹措：企业自筹：8000万元，其中已投入项目4700万元，银行存款3300万元，银行贷款：8000万元，项目建设到十层开盘销售收入投入不足部分(3992万元)。第九章 财务效益分析第一节 销售收入及销售税金“永祺国际”一期（15栋）项目在销售收入估算时：1，2#栋门面面积为2080平方米，预计门面销售额为：2080平方米8000元/平方米=1664万元。住宅面积75124平方米，预计住宅总销售额为：751243500元/平方米=26293.4万元； 栋预计将建设360个车位，每个车位

42、预售价格为6万元。车库预售收入为：3606=2160万元。一期（15栋）预售总收入为：1664万元（门面）+26293.4万元（住宅）+2160（车位）=30117. 4万元； 销售营业税：30117.4万元5.6=1686.5万元土地增值税(预征):30117.41.0=301.17万元所得税前利润：30117.4（总收入）-19992(总投入)-1686.5(营业税) -301.17(土地增值税)=8137.73万元企业所得税：8137.73252034.4万元利润：8137.73万元2034.4万元6103.33万元第二节 总成本费用估算一.开发建设成本项目开发建设成本包括建安工程费用、

43、其他费用、预备费用和建设期贷款利息，详见总投资来源与支出预测表。二.开发费用房地产项目的开发费用主要考虑管理费用、销售费用及财务费用。根据项目投资的历史综合估算其中管理费用按总投资的3%估算，销售费用主要为广告费和其他销售费用，按销售收入的2%左右估算，详见一期（15栋）总投资表：其他费用按同类工程概算指标、有关规定费率估算，投资开发成本19992万元，详见下表：一期工程（1-5栋）总投资估算表序号项目名称明细支出成本（元/）总成本（万元）1土地费用59245772前期工程费用勘探、规划设计、监理等25195报建费用20015453基础设施费用水电增容342604建筑安装工程土建工程(含水、电)11358766消防安装48368电梯及安装84644智能化系统181385公共配套设施费用绿化、道路、附属工程584506开发间接费用171307管理费用786008财务费用13210209销售费用7760010不可预见费4333011经营资金43312其他费用4433613总建筑成本258919992第三节 经济效益分析及测算