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1、“状元里”别墅项目暂定名项目定位报告九天房产顾问二六年六月前 言随着改革开放不断深化，市场经济建设不断完善，江山市的变化日新月异，蓬勃发展，将掀起崭新的新篇章 在城市化建设方面与国内很多中小城市一样在经历着一场革命，作为城市化进程中最重要的一环房地产市场，在经历2002年和2003年的迅速起步后，目前仍处在稳步发展阶段。在城市大面积的扩张、城乡相接及城市新功能化规划、产业文化的兴盛、经济持续发展等利好经济环境的促进下，房地产市场持续稳步发展,并具备高性价比的项目竞争与发展空间。在此宏观环境背景下，浙江盛宇房地产开发有限公司计划开发：江山市状元里别墅项目，希望在获得投资回报和良好的社会效益同时，
2、树立、提升品牌形象。我公司根据本案自身的特质及市场需求，通过严实周密的消费者需求问卷调查和竞争楼盘调研，并进行系统整合，统计分析论证后，形成此报告，仅供贵公司参考。声 明 本报告仅供衢州盛宇房地产有限公司内部参考使用。数据透视图将自动剔除市调无效数据部分。 二六年六月目 录1、项目概况 2、宏观经济分析2.1 城市概况 2.2 城市发展战略 2.3 经济发展动态3、区域市场分析 3.1 房地产开发市场分析 3.2 消费者需求调查分析 3.2.1 消费者特征分析 3.2.2 购房意向分析 3.2.3 需求偏好分析 3.2.4 功能、配套需求分析 3.2.5 购买力分析3.3 目标客户需求分析3.
3、3.1 消费者职业特征分析3.3.2 需求偏好分析3.3.3 购买力分析3.4 竞争楼盘分析3.4.1 典型项目剖析3.4.2 项目SWOT分析3.4.3 竞争价格定位4、项目定位4.1 形象定位4.2 目标客户群体定位4.2.1 核心客户4.2.2 重要客户4.2.3 偶得客户4.3 品质和功能定位5、发展计划与产品方案 5.1 分阶段发展原则 5.2 分阶段发展计划6、总体规划建议 6.1 组团划分 6.2 路网系统 6.3 停车系统 6.4 广场、园林景观 6.5 公建配套7、投资经营计划 7.1 开发建设计划 7.2 销售计划8、营销策略 8.1 总体思路 8.2 销售排期 8.3 价
4、格策略及付款方式 8.4 销售渠道 8.5 广告、活动与公关推广原则9、整合分析一、项目概况本案位于江山市市区状元里以西。西山森林公园以东，北临南二街，东依铁路西移后，原铁路改建的城市道路，地势为山地，总高差为12米。本案距老城区的中心商业区仅一步之遥，周边享有非常成熟完善的生活配套，承接西山森林公园的幽静与老城区的繁华。项目总占地面积为22847m2，规划总建筑面积23514.28 m2，建筑占地6900 m2，容积率1.03，建筑密度30%，绿化率30%以上，建筑高度为10米。项目周边目前可利用资源统计表：幼儿园在建小学城南小学中学城关中学交通枢纽江山客运中心公共休闲场所南门广场、鹿溪广场
5、医院人民医院生活配套南门菜市场二、宏观经济分析（一）城市概况江山市位于浙江省西南部，浙赣铁路沿线，浙、闽、赣三省交界处。东连衢县、遂昌，西邻江西广丰、玉山，南毗福建浦城，北接常山，素有“东南锁钥、入闽咽喉”之称。总面积2019平方公里，人口56万余。以汉族为主， 还有回、苗、壮、白、满、布依、蒙古、高山等少数民族。地势南高北低,仙霞岭斜贯东南，怀玉山支脉盘亘西北，主要河流为钱塘江水系的江山港,境内流长105公里。 江山交通便利,浙赣铁路复线横贯境内,离衢州机场四十公里，距义乌机场160公里。国道、省道、市道公路纵横交错,四通八达。距省城杭州275公里，离上海港500公里、宁波港400公里,汽车
6、运输一天可达。杭金衢高速公路建成后，公路运输将更为快捷。 江山市是农林牧渔全面发展的优质高产农业区，盛产猕猴桃、板栗、柑桔、枇杷等20多种优良水果，畜牧业发达，特产极为丰富。猕猴桃、白鹅、白毛乌骨鸡、白菇、蜂业等构成了全市效益农业的基本框架。江山是全省最大的猕猴桃生产基地，也是全国五大基地之一。江山中华猕猴桃获绿色方圆标志使用权，有“长寿果”、“果中珍品”之称。江山白鹅产业蓬勃发展，建有中国最大的白鹅交易市场江山白鹅市场，被财政部列为“种草养鹅节粮试点示范县（市）”,一九九八年被农业部正式命名为“中国白鹅之乡”。江山养蜂业享有盛名，自1992年被农业部确认为“全国最大的养蜂县（市）”以来， 已
7、连续8年位居全国之首，1999年江山成功承办了全国养蜂大会。“江山绿牡丹”在1982年全国名茶评比中被商业部授予全国优质名茶称号。1998年被浙江省人民政府评为优质农产品金奖，衢州市认定为著名商标。 江山工业基础较好,已形成了以建材、化工、机电、食品为支柱,兼有医药、服装、皮革、冶金、电子、塑料、造纸、包装等门类齐全、有一定规模优势的工业体系。 建材、化工行业在全省有一定地位。 江山有“水泥之乡”美誉,年水泥生产能力330万吨，其中浙江虎山集团生产的“虎山牌”水泥是目前全省唯一的“国优”水泥； 浙江江山化工股份有限公司是全国最大的有机胺生产基地， 拥有位居亚洲第二、国内最大的DMF生产线,被列
8、入省“五个一批”和省区外高新技术企业。精细化工、羽毛球、铸造制锁、地弹簧等块状经济初具规模，在国内外市场享有一定声誉。 江山历史悠久，山川秀丽，旅游资源十分丰富。境南仙霞岭地处浙闽要冲，历为兵家必争之地；仙霞雄关据险扼要，有“险甲东南”之称；黄巢开辟的仙霞古道“外通福建里通京”，沟通浙闽，拉近两广。城南25公里处之江郎山，三爿巨石拨地冲天，高可百丈，状若天柱，奇伟壮观，世称“天半江郎”、“东南一绝”。更加老虎山、鸡公山、太阳山等名胜星罗雾列，古塔、寺庙、溶洞众胜景烘云托月。自然景观和人文景观都具有较高的观赏价值，属旅游名胜之地（二）城市发展规划战略1、总体目标：抓住机遇，迎接挑战，制定正确的发
9、展战略，围绕“兴工强市”，发扬山水特色，突出文化氛围，着眼与建设“实力江山、山水江山、人文江山”，全面建设小康社会，力争提前基本实现现代化。2、经济发展目标：力争到2010年，全市国内生产总值达到100亿元，到2020年，全市国内生产总值超过190亿元，人均GDP31000元，第三产业占国内生产总值的50%以上。3、发展战略：1）区域协调发展战略江山市作为浙闽赣三省交界区域的中心城市，将融合于周边相邻城市共同发展、共同繁荣。重视与相邻城市在经济、社会与环境发展中的协调。在共同发展的过程中，逐步在金融贸易、交通运输、旅游和房地产等领域培育和发挥江山城市的区域职能。协调工农业生产布局和城镇布局，在
10、保持各城镇合理发展的同时保持边界地区的健康发展。协调公路、铁路、港口等区域性交通设施的建设。共同保护好大气、水体环境质量和区域性生态敏感区；协调江河水域利用、水资源利用和围垦工作。协调电力、燃气、污水处理、垃圾处理等公用事业的发展，提高资源的利用率。2）提升中心城市功能发展战略杭金衢高速公路、黄衢南高速公路等重大区域性交通基础设施的建设，是江山市未来发展最大、最明显的发展机遇。然而，区位条件的改善只是为一个城市的发展带来了可能，如果城市的经济组织功能与中心集聚作用不能得以尽快的提高，快速的交通体系可能使得各种生产要素、社会要素更难以驻留，江山中心城市的发展将流于空谈。因此，江山在大力加强“工业
11、强市”的同时，还必须考虑如何在市域服务和组织职能方面进行特色发展，这正是增强城市中心集聚与辐射功能的关键。3）生态环境可持续性发展战略城市可持续性发展战略的核心是在改善居民当前生存条件和生活质量的同时，按照能够维持人类世代生存和幸福的标准，合理地使用自然资源，保持自然生态的质量。根据江山市的实际状况，城市可持续性发展策略如下：l 继续坚持污染控制，保护大气水体环境质量尤其对市区南部污染较大的水泥厂、化工厂等污染严重企业必须加大技术改造和防护力度。江山市还映 带提高污水处理率，加强江山江流域的环境质量控制。l 构筑组团式的城市布局，创造优美城市环境特有的自然山体水系格局造就了江山特殊的城市环境，
12、江山重视这一自然遗产，以组团式布局使城市与自然高度的和谐共处；尽可能减少城市建设对自然生态的负面影响。l 严格控制不利于自然生态的随意开山行为加强对开山采石的管理措施，保护山体轮廓线和山体植被；在土地开发和道路建设中通过良好的绘画设计合理利用地形而避免开山。l 培育资源节约型的生活方式通过经济、技术手段引导和培育城市节约资源的生活方式，减少生活和生产过程中的水、电、燃气资源消耗；重视生产、生活废料和垃圾收集管理，提高资源重复利用，降低污染的水平。4、总体规划结构上余特色工业园区纳入城市规划区进行统一规划，逐步形成“一江、两组团、六片区”的城市空间结构。“一江”，即强化江山江滨江绿化景观带的建设
13、，通过江山江水体、开放空间、两岸实体形态以及跨河桥梁等形态要素的整体设计，充分塑造江山跨河城市的风貌景观特色。“两组团”，指须江组团和上余组团。须江组团是江山城市的主体，呈现依山跨江的带状城市空间结构。保持市级行政中心、文化教育中心、商业中心的地位。上余组团突出工业发展特色，加强相应配套设施建设，形成上余镇区和特色工业互动发展的双核结构。两组团间结合双塔公园、黄衢南高速及山体建设大型生态绿地，并通过鹿溪北路、双塔路。江山至四都公路加强组团间的交通联系。“六片区”指上余发展片区、上余特色工业区块发展片区、城北发展片区（火车站以北）、老城发展片区、城南发展片区（虎山以南）和江东发展片区。5、功能布
14、局结构 1）上余发展片区：位于衢江公路以西，江山江以东（包括部分江山江以西的居住用地），是依托上余镇区发展的城市北部副中心，主要布置居住和区级公共服务设施，同时为上余特色工业区块配套服务。2）上余特色工业区块发展片区：原上余特色工业园区及江山江以西、浙赣铁路以东的工业发展用地，主要发展食品加工、机电等特色工业。3）城北发展片区：江山江以西、火车站以北、迎宾大道以南，是城市近期建设的重点区域，主要规划教育、居住和市级公共服务设施。4）老城发展片区：火车站以南、江山江以西、景星路以北，是江山城市行政、商业金融、文化、休闲设施的集中区域。5）城南发展片区：虎山以南、浙赣铁路以东。规划以江贺公路为界，
15、东主要规划为生活居住用地，西主要规划为工业用地。6）江东发展片区：以46省道为界。以南为化工工业区块，以北为居住用地，其中乌木山沿线结合须江公园规划为一类居住用地。（三）经济发展动态1、中国经济发展从2004年中国的经济发展来看，中国经济快速增长的动力和条件依然存在。扩大内需政策的贯彻实施、西部大开发政策的有力执行、各地区小城镇建设速度的加快、特别是“三农问题”的解决，正在成为中国社会经济发展的重要动力。2005年的主题是能源开发和节约能源，2006年的发展主题是科技兴国。图1：中国历年来国内生产总值（资料来源：国家统计局）上图为20012005年全国国内生产总值各年度指标，可以看出：近年来我
16、国经济一直保持着较强的增长势头；其中，2002年全年国内生产总值（GDP）为120333亿元，按可比价格计算，同比增长9.1%；2003年全年国内生产总值达到135823亿元，按可比价格计算，同比增长10%；2004全年国内生产总值达到159878亿元，按可比价格计算，同比增长10.1%；2005全年国内生产总值达到182321亿元，按可比价格计算，比上年增长9.9%。2、江山经济发展改革开放以来，江山国民经济和社会各项事业稳步发展。2000年实现国内生产总值34.45亿元，2001年实现国内生产总值39.1亿元，2002年实现国内生产总值44.12亿元。2003年实现国内生产总值51.22亿
17、元。2004年实现国内生产总值61.64亿元。（表一）年份城镇职工平均工资农村人均收入2000年992433982001年1318837502002年1523041212003年1870646112004年2052750822005年219805594（表二）表三（1）表三（2）04年工薪收入情况统计表：年/人/元制造业10581水电煤25373建筑业11580电信运输38422批发零售18384社会服务29286卫生文体28526教育传播26611科研事业23714政府机关31475(表 四)（表五）三、区域市场分析（一）房地产开发投资分析1、江山固定资产投资和房地产开发1. 江山固定资产投
18、资和房地产开发近几年来，江山市房地产业得到了快速的发展，已逐渐成为国民经济的新兴支柱产业和重要的经济增长点；房地产业的发展，促进了50多个行业的联动发展，成为了拉动社会消费增长和推动地产经济、GDP、地方财政收入增长的强大动力。2000年以来我市房地产开发投资额保持快速稳步的增长，近期因客观因素有下滑趋势，2003年完成房地产投资额6.7亿元，2004年房地产开发完成投资总额5.98亿元，年平均增长幅度为-11.8%。2005年完成商品房销售面积29.5万平方米，销售额达7.84亿。2004年国家为了遏制投资过热势头，加强了对房地产业的宏观调控，降低金融风险，总体上实行了银根紧缩的金融政策，对
19、房地产开发贷款和个人购房贷款进行了总量控制，加上2005年七部委文件下发，层层限制了房地产的发展。金融、拆迁、市场主体心理和经济等因素，影响了江山市房地产市场的发展。2006年以后国家一、二级土地开发政策的强制执行，更加剧房地产市场竞争化白热化。而在国家宏观调控的同时，房地产已成为中国主要支柱产业之一，而主要调控局限在发达城市，针对投机人群。江山就市场机会投资者占据比率较少，而且江山尚属于基层房产开发城市，空间较大，加上江山的大规模扩大，城乡结合，房地产在完善、系统、专业的操作下仍然有较好的期望值。2002-2003年初，在全国房产业发展的大前景的驱动下,江山市房产业真正步入市场化的轨道,人民
20、对商品房的大量需求及对房产投资热度，使价格一路攀升,新建房地产项目销售率基本保持在90%以上，市场年涨幅超过10%以上，甚至有的楼盘在不到一年的时间里与开盘价相比，年涨幅超过50%。江山市初具规模的房地产开发企业十余家，恒泰、贝林、盛宇、谷丰、祥华、国光、长河等房开公司在江山城区相继推出系列楼盘，其公司的品牌形象在江山市相对比较知名。附表：2003-2005年度地产开发竣工销售额分析：年份竣工面积（万平方米）销售面积（万平方米）销售额（亿元）200314.9417.833.8200424.7329.827.39200522.4429.57.842状元里区块分析状元里是江山市上风上水的宝地，环境
21、幽雅、舒适，但是周边有殡仪馆旧址与曹家坞公墓，影响状元里整个地段的居住氛围。从城市规划发展角度来看，状元里由于地理位置的特殊性，高档大型物业、高档生活居住区相对较少。状元里的快速发展始于老铁路线迁移的规划。由于本区块周边原有配套设施非常齐全。规划实施后，区域形象提升，状元里附近的项目收益潜力巨大。从宏观方面看，江山市政府对城市区块功能的划分，将极大推动本区域的房地产业发展，使江山城市规模进一步扩大，加快城乡一体化。从微观上看，江山市政府目前已决定，要在近几年时间内，将老城区竭力打造成江山城市行政、商业金融、文化、休闲设施的集中区域。未来状元里将使这一地区的区域色彩更加鲜明，构成政治、文化、商务
22、居住中心区。业内人士认为，今后随着状元里色彩的明确，状元里会出现少量写字楼、公寓，现在以住宅为主体的建筑分布将会发生一定程度的变化。（二） 消费者需求调查分析为了创造个性鲜明，并为市场所认可的项目，必须详细了解消费者的住宅需求，为此我们专门做了一次“江山市居民别墅购买意向问卷调查”。通过上述的调查，并通过专业软件进行数据整合分析，可以对该区域房地产市场，尤其是消费者心理、购买习惯、需求偏好等方面有准确的认知，通过对此类情况的分析论证，可为本案进行准确的市场定位和理想的规划设计，同时树立本案品牌形象。本次调查主要集中在市中心区进行，同时还涉及上余、贺村、何家山等周边区域。1、消费者特征分析整体而
23、言，参与调查的消费者大部分来源与市中心区域，年龄结构较轻，以三口之家最为普遍。1) 参与调查的消费者中，中年消费者居多，3050年龄层的占57%，此类人群收入来源稳定，有一定消费理念，且基本上是已婚人士，购买别墅可能性较大，为本项目目标客户群体。 2) 在家庭结构方面，以三口之家为主，占73%。三口之家购买别墅的可能性较大，且与目标客户群体年龄层相符。 3) 抽样调查中家庭年收入达平均8-20万为本项目针对人群，其收入水平与消费能力适合定位为目标客户群体。 4) 接受抽样调查的消费群体中，现有住房户型中57%为三室二厅，可见部分人群的生活水平属于中高端。 5) 现有住房面积为80-110m2与
24、110-140m2的分别占调查消费群体的43%与33%，符合上图分析的现有住房户型的实际面积。 6) 抽样调查人群现居住房屋所在区域主要集中在老城区及城南，所在老城区区域占调查总人数的48%。 7) 接受抽样调查人群中，现居住房屋带车库的比例不足30%，现居所内不带车库的比例为72%。 8) 接受抽样调查人群中，48%的消费者不确定近期内有购房计划，只有10%与23%的消费者确定在半年及一年内有购房计划。 9) 接受抽样调查的人群中，拥有一套住房的消费者占总调查人数的74%。 综上所述，从消费者职业方面，以政府官员、高效益企事业单位员工及个体私营业主为主，此部分人员购买能力强，值得关注。2、购
25、房意向分析1) 消费者购房目的主要为舒适享受型，占调查总人数的41%，改善型占30%，而占据16%的居住型也是一个不可或缺的群体。有些消费者购房是出于多重因素考虑。 2) 消费者对状元里区块表示了一定的兴趣，有75%的消费者表示考虑在状元里区域购房，在上门抽样中，发现众多受访者对于状元里区域概念模糊，无法判断此区块的价值；3、需求偏好分析1) 消费者在住宅类型选择上，更倾向于单幢和二联。由此可以看出，中、低密度别墅受到更多消费者的青睐，但考虑到消费者普遍存在理想化，综合消费者实际购买能力，双联别墅够适合消费群体需求。2) 在别墅主体层数方面，绝大多数消费者选择两层半，但也有38%消费者选择三层
26、半。考虑到消费者在接受调查时均考虑到价格因素。 3) 在建筑面积方面，需求平均水平为180-230m2，绝大多数消费者均选择小户型别墅。 与本案目前定位230-270平米的主流面积相符，具备市场消耗潜力。4) 在别墅外立面色系方面，绝大多数消费者选择暖色系，趋向于温馨、阳光的色系。 5) 接受抽样调查人群中，F户型选择率遥遥领先，F户型最大特色在于大幅度的窗体面积、通透性强、采光率高、搭配欧式的阳台护栏，270度的弧形圆窗，从该信息表露出目标客户群体对于空间感、视觉感的强烈需求。 6) 在生活氛围居住偏好方面，70%的消费者选择中国园林式生活氛围，因为占主导地位的是年龄层在3050岁之间的中产
27、阶层，因此对于生活氛围模式偏好中国园林式；但他们对欧式风格的认同感也是不可忽略，因此在中式风格大面积的绿化、水系中融入适当的欧陆风情，会更符合这个阶层的多元化需求。7) 从购房决定因素方面，根据市场调研的信息统计，市场最关心的并导致购房决定因素前三位的分别是地段、价格、质量、物业管理和规划环境，具体数据如下图综上所述，消费者偏好选择单幢或双联的小户型别墅，别墅楼层为两层半，别墅外立面色系为暖色系，对居住环境、生活氛围的偏好则是在中国园林式的基础上和谐融入一些欧式元素。4、功能、配套需求分析在功能、配套需求方面，以追求健康、实用、休闲为主要特征。1) 在考虑需要增加的功能方面，增加私家花园的要求
28、最为迫切，其他所占比重较大的是智能安防、大露台及隔音性能。可见消费者关心的是贴近自我生活的相关功能。2) 在社区配套要求方面，37%的消费者关注要求有中心花园，27%的消费者要求管道煤气；3) 在社区物业要求方面，有41%的消费者要求物业增加智能化管理系统，另有22%的消费者要求增加周界红外线监控系统。可见消费者对于小区居住环境的安全性及私密性有较高的要求。4) 接受抽样调查人群中，要求小区物业管理费定价在0.3-0.5元/ m2的占调查总人数的70%，但也有26%的消费者理性选择0.5-0.8元/ m2，可见江山消费者已认识到高质量物管对居住生活的影响。5、购买力分析1) 由于调查群体中均为
29、中产阶层，有61%的消费者选择接受总价60-70万的别墅，不能忽略的是，有10%的消费者选择承受80-100万的高价位别墅。2) 从首付承受力方面，20-25万25-30万的占主导地位，分别占总调查人数的49%与36%。3) 接受抽样调查人群中，个人年收入达4-6万的占总调查人数的31%。(三)目标客户需求分析 为了对目标客户有更深入地了解，我们从调查对象中抽出特定的客户进行分析，从而使我们的产品定位更精确。 我们的目标客户是中高档收入人群，按家庭收入划分，定位在年收入8-20万元的客户，占调查对象的53.5%，人数约（82人）。1、目标客户群体家庭收入分析根据项目的购买总价,我们将设定家庭年
30、收入在8-20万的客户群体为目标客户群体。对本项目而言，该类群体的购买承受力较高，该类群体有足够的能力承受本项目的价位。目标客户群体年龄分布: 三个年龄主段: 30-35 35-40 40-50 主要以中青年和中年为主。2、需求偏好分析1）别墅主体类型分析在目标客户群体中，由以下表分析得出，二联的需求人数占据34%。该主体类型产品能成为别墅市场的主要分流。 2）别墅主体层数的要求别墅三层半层数的需求占据市场的41%，本项目产品的主体层数具相应市场竞争力。3）购买本项目的可能性在目标客户群体中，具有76%的人群表示有可能购买，该片客户群体属于市场潜在客户群体。有11%的客户群体属于重要客户。3、
31、购买力分析在目标客户群体中,针对别墅而言，有近一半的消费者表示能承受总价在60-70万元的房子，有34%的消费者能够承受70-80万的房子。4、购买计划：根据如下数据，目标客户占据33%，潜在市场占据9%。共占据整个市调的25%。目标客户群体月供能力：(四)竞争楼盘分析1、典型项目剖析为了更深入地了解江山别墅市场，我们重点走访了市区5个别墅小区。由于高档小区的环境、品味及价格与别墅相差无几，因此，也走访了市区的4个高档小区，进行对比。别墅小区：听涛山庄三期、金谷（紫云）山庄、湖畔山庄、渡学小区、鹿鸣山庄。渡学小区、鹿鸣山庄已经售完，湖畔山庄和金谷（紫云山庄）已经接近收盘。其中金谷（紫云山庄）对
32、本案有较高的参考价值。而和本案形成直接竞争的则是听涛山庄三期。1) 别墅项目分析调查别墅基本资料：名称听涛山庄金谷山庄湖畔山庄渡学小区鹿鸣山庄开发商恒泰谷丰谷丰贝林大华类型单体、双联、三联双联、三联、四联、六联、排屋单体、双联、三联、四联单体、双联、三联单体、双联、三联、四联层高二层半二层半二层半二层半二层半电话4011888401759840175984117299开盘日期2006年7月2005年11月2004年11月2004年底2000年5月交房日期2007年9月2007年9月2006年9月2006年6月已交付容积率0.50.410.91.45绿化率26.05%30%30%建筑面积1299
33、4.40M226020M2高低价单体别墅101127.8万/幢、双联别墅58.876.8万/户、三联别墅56.859.8万/户；(带车库)四联与六联58.8万/户、三联70万80万/户、双联100万/户左右。(带车库)沿江单体218万，沿江第二排单体180万，其他单体162万，双联120万，三联8285万(带车库)120130万(带车库)4042万(带车库)物业费浙江绿城为物管顾问。前两年免费，后期0.5元/平米物业公司未定，0.35元/平方米物业公司未定，0.3元/平方米贝林物管主力户型180220平米180220平米占地100120平方米主题独门独户、有天有地的栖居意境公寓楼的价格、别墅区
34、的档次。彰显您的尊贵人居环境的艺术精品-总户数单体9幢、双联22幢44户、三联2幢共6户。共59户。山庄共开发173户双联7幢、三联10幢、四联18幢、六联2幢，共132户单体38幢、双联6幢、三联2幢、四联5幢，共76户单体11幢、双联5幢、三联4幢、四联6幢、共59户单体2幢、双联21幢，共44户备注三期期房期房期房部分交付交付使用竞争别墅的SWOT分析：优势劣势威胁机会听涛山庄三期1、江山市区最大的别墅群区，整个虎山城都由恒泰集团开发，使其对虎山城周边统一的整体规划，占有地理优势。2、周边小区及一期、二期业主的入住，已经形成良好的居住氛围，对目标购房者有一定的心里影响。3、户型、面积多元
35、化，在推出三联户型时，已经订购一空。4、每月出版恒泰事业报并发放到小区业主手中，恒泰集团具有整体的宣传策划能力。5、由浙江绿城担纲物业顾问，有力的借助其品牌效益。且免收两年的物管费。1、离城南开发区近，污染严重。2、三期部分别墅的位置离虎山脚太近，且虎山也出现过山体滑波。3、一期、二期没有完善的配套设施，只有三期才开始设有幼儿园及会所等配套设施。4、三期的定价差异很大。1、虎山的防护与绿化工程。2、城南开发区的工厂是否会增加，而产生更大的污染。3、三期的定价差异很大，后期可能会造成高价房与低价房无人购置。1、在成功的推出一期、二期的别墅后，对三期的别墅有一个良好的正面影响。2、和以往开发的不同
36、，三期推了双联和三联来满足不同业主的需求。3、在一期、二期的销售中已经积累相当一部分的客户，会更有效的促进销售成功率。4、配套设施的完善，项目品牌的延续性和产品的延伸力度强。金谷山庄1、位于江山市1类居住区块，紧靠须江公园。2、依山，望江，风景优美，空气污染少。3、户型与面积多元化，满足不同客户的需求。4、内部配套设施有景观与网球场1、周边的配套设施及公建设施不完善。交通、日常生活在目前看来并不便利。2、景观设计简单。3、产品的性价比低，价格相对较高。4、没有有力的整体营销策划1、无特殊的建筑风格支撑，属纯居住型。2、周边基本是同类型的别墅小区。竞争激励。1、江东地块的升温及居住人群的增多，影
37、响客户购房新方向。2、整体的体量大，满足不同客户的需求。3、推广自身的品牌。湖畔山庄1、位于江山市1类居住区块，依顺江而建，风景优美，污染少。2、户型、面积多元化，满足不同客户的需求。3、整个规划合理，设有多少景观区，及豪华会馆。4、建筑风格特殊，有特定的卖点。5、江山市第一个由市政府招标规划的高品位的别墅区，景观设计方案3月8日通过会审1、周边环境的配套设施及公建设施不完善。交通、日常生活不便。2、产品的价格过高，且山庄内的别墅价格差距拉的很大。3、现只有绿化防护带，山庄东面有部分农民房，与整个生活区不协调。4、元有力的整体营销策划1、山庄后期的物业及安保措施。2、周边基本是别墅及高档的小区
38、。竞争激励。1、产品已经成熟，且销售情况接近尾声，属在收盘阶段。2、在后期的服务中有效的提高品牌效益。为后期的开发带来渡学小区1、位于江山市1类居住区块，靠须江公园而建，风景优美，污染少。2、整个规划合理，建筑风格简约、美观，户型、面积多元化，满足不同客户的需求。1、物业、安保设施不完善。2、别墅间的间距过小。3、小区内无特殊的景观设施。4、没有有力的整体营销策划小区后期物业及安保措施1、产品已经成熟，且销售情况接近尾声，属在收盘阶段。2、在后期的服务中有效的提高品牌效益。为后期的开发带来正面的影响。各别墅区的诉求：听涛山庄三期： 该项目由浙江恒泰房地产有限公司开发。小区的物业由浙江绿城担纲物
39、管顾问。整个别墅区分三期开盘。一期、二期为单体别墅。现只剩下两套单体别墅未售。2004年开盘以来，一期的在短期内升值空间很大，售价是50万左右，现在涨至约60万。三期为单体别墅、双联与三联，在规划方案出来之后，三联已经预定一空。浙江恒泰房地产有限公司注重产品的营销策划及品牌的包装，拥有独立的策划部门。金谷山庄： 该项目由浙江谷丰房地产有限公司开发，以现代居住生活空间的一种“新院宅居住”的别墅模式，现只剩一户未销售。湖畔山庄： 该项目由浙江谷丰房地产有限公司开发，江山第一个由市政府招标规划的高品位别墅区，区内景观设计方案2006年3月8日通过会审。小区内有喷瀑溪流与豪华会馆，提出“人居环境的艺术
40、精品”。目前销售接近尾声，只剩一套未销售，今年9月交付用。渡学小区： 该项目由浙江贝林房地产有限公司开发，现已售完，并于今年7月交付使用。整个小区正处于后期装修与交付阶段，但物管服务有待改善。鹿鸣山庄： 该项目由江山大华房地产有限公司开发，以购地自建方式筑建,小区内有篮球场地与健身器械等配套设施。现已交付使用。2) 西城华庭、国兴大厦、翠岛蓝湾、国际花城4个高档小区。具体情况详见以下图表：名称西城华庭国鑫大厦翠岛蓝湾国际花城开发商恒泰国鑫房开衢州祥华国光、祥华、恒泰类型多层、高层高层多层、高层多层、高层电话4018333403337740310014968528开盘日期2004年12月一期20
41、06年6月三期交房日期2006年11月2007年9月一期2007年5月容积率1.541.551.75绿化率近40%近50%37.5%建筑面积10万平米（含地下室在内）20588平米50305平米261816平方米高低价23003500元/平米一户一价29003100元/平米，一户一价23002880元/平米一户一价22002600元/平方米均价2880元/平米2918元/平米2400元/平米2300元/平方米商铺7300元/平方米2万/平方米（店面），内铺8千1.6万/平方米，二楼6千8千/平方米7000元/平方米7000-7800元/平方米-车库810万/位810万/位810万/位810万/
42、位架空层1600元/平米1998元/平方米1600元/平方米物业费高层电梯终身免费使用，维修费平摊，其他物业费未定未定未定免费2年，后期再定主力户型100130平米，88平米至149平米121.9平米至161平米110129平米，89平米至141平米100120平方米主题离繁华很近，离喧嚣很远“低密度、低容积率、高绿化、高品质”江山市中心唯一大规模高品质的首席尊贵社区。品味CBLD中央商贸生活区领秀水岸，领舞生活20年都不落后的景观社区高效节能园林健康感受新加坡园林，享受酒店式物管服务超大规模、全封闭、低密度高档国际生活社区，鉴证国际时尚生活备注共564户、409个地下车位单身公寓10套，马上
43、交付使用一期，共140户三期工程，总户1800户，车位700多个。调查楼盘的SWOT分析：优势劣势威胁机会西城华庭1、市中心位置，方便业主的生活习惯、商业及办公环境的需求2、整个小区设计合理，人车分流，超大的地下层，满足停车的需求。3、江山市中心唯一大规模高品质的首席尊贵社区，品牌宣传效果及力度强1、价位过高，主力户型面积过大，使总价上升，总价与江山市的别墅价格相差不大。1、西城华庭的意向客户都是中、高端收入人群，在与别墅价格差别不大的情况下，客户可能会考虑购置别墅。2、社区规模大、品味高，后期的物业管理与收费标准未确定。1、即将交付使用。2、项目品牌的延续性和产品的延伸力度强。国鑫大厦1、市中心位置，方便业主的生活习惯、商业及办公环境的需求。2、将是江山的标志景观建筑。3、两楼之间的平台有1000多平方米的中心花园。4、内部配套设施完善，户型设计合理。1、价位过高，主力户型面积过大，使总价上升。2、交通比较拥挤。1、开发的周期过长，开发商将承受国家法律法规等不确定因素的风险。以及资金压力大。2
