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1、可行性研究报告博鳌北岸荟帮休闲度假农庄目 录1.总论31.1项目背景31.1.1项目名称31.1.2承办单位31.1.3报告编制依据31.1.4项目提出的理由与过程31.2项目概况41.2.1拟建地点41.2.2建设规模与建设内容41.2.3主要建设条件41.2.4项目建设进度41.2.5项目投资和筹资方案51.2.6主要技术经济指标51.3结论与建议52.项目必要性分析52.1项目的规划相关性52.1.1 2010年中央一号文件中共中央 国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见52.1.2国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见72.1.3中共海南省委关于加快
2、海南西部地区开发建设的若干意见82.2项目的建设必要性82.2.1农民就地实现就业82.2.2 增加农民收入82.2.3实现农民科学种田82.2.4实现立体种养殖92.2.5实现农村基础设施的改善。92.2.6教育和影响农民转变观念92.2.7探索新型城市化道路92.2.8顺应海南建设国际旅游岛战略的需要92.2.9社会主义新农村就是生产发展生活富裕生态良好。93项目选址93.1海南岛概况103.1.1地理位置103.1.2地质103.1.3历史103.1.4地形113.1.5气候环境113.1.6资源123.2项目区位优势123.2.1琼海博鳌简介123.2.2本案位置134建设项目定位分析
3、135.项目的实施可能性研究146投资估算及财务评价156.1投资估算156.2盈利能力分析156.3财务评价166.4财务评价结论167 社会评价167.1项目对社会的影响分析167.2社会评价结论178.可行性研究的结论171.总论1.1项目背景1.1.1项目名称博鳌北岸荟帮休闲度假农庄1.1.2承办单位本项目由海南荟帮休闲农业发展有限公司和琼海博鳌北岸村合作开发。1.1.3报告编制依据（1）投资项目可行性研究指南（试用版）；（2）建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（3）国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见（4）2010年中央一号文件（5）相关设计规范标准等1.1.4项目提出
4、的理由与过程 国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见中指出，海南要“走生产发展、生活富裕、生态良好的科学发展之路”；要“积极发展服务型经济、开放型经济、生态型经济，形成以旅游业为龙头、现代服务业为主导的特色经济结构”；着力提高旅游业发展质量，打造具有海南特色、达到国际先进水平的旅游产业体系；注重保障和改善民生，大力发展社会事业，加快推进城乡和区域协调发展，逐步将海南建设成为生态环境优美、文化魅力独特、社会文明祥和的开放之岛、绿色之岛、文明之岛、和谐之岛。2010年中央一号文件又一次以“三农”问题为关注内容，这是新世纪以来的连续第7个关注“三农”的中央一号文件。农民在我国还占大头，农民的
5、增收问题是一个系统工程，而农民增收所带来的社会和经济效益更是不可小觑。城镇化是不可逆转的过程，但是单纯地让农民进城在中国是行不通的，如何使得农民就地转移，就地实现就业、转型、增收，变成了值得探讨的话题。现代休闲农业恰恰是一条很好的道路，而公司+集体+农户的新农村综合发展模式更是一种值得探索的发展模式。国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见指出，积极推动热带特色农业与旅游相结合，制定实施观光农业、休闲农业支持计划,建设示范基地，拓展农业发展和农民增收空间。而在今年1月召开的海南省委五届六次会议上通过的中共海南省委关于加快海南西部地区开发建设的若干意见更进一步提出，将以文明生态村为基础建设
6、一批特色旅游村。选择一批靠近城边、主要干道边、重点景区边的文明生态村，突出西部乡村特色和民族特色，建设一批体现热带风光、黎苗族文化、海港渔村风情的特色旅游村。要从村庄环境整治和旅游化改造入手，使特色旅游村集生态文明和旅游功能于一体，成为与重点旅游景区、中心城市、县城镇、主题旅游镇相配套的乡村旅游点。综上所述，本项目的提出正是响应国家和海南省政府的号召，为社会主义新农村和国际旅游岛的建设出力，为丰富国际旅游岛内容，提升农村旅游档次，解决“三农”问题应运而生的。1.2项目概况1.2.1拟建地点本项目位于琼海市博鳌镇北岸村。1.2.2建设规模与建设内容根据需求分析，我们尽可能充分地展示海南本土自然和
7、文化特色的东西，提供尽可能周全的服务，还要尽可能地保持原汁原味的风土人情。本着这样的原则，我们在不破坏原有生态环境的情况下建设如下内容，很好的切入不同游客的不同需求环境，让游客玩的开心，我们获得收益，当地农民增加收入。1、建设10000平方米供友人居住休憩的休闲农舍；2、建设4000平方米村民会所（包括村委办公、医疗等集体公共设施），丰富和提升农村村民文化生活；3、建设500平方米农家餐厅，同时满足500人就餐需要；4、建设500平方米农事展览及产品销售厅；5、改造千亩荒地，建设各种果园、耕作园、橡胶园、全国蔬菜储备基地、绿色无公害农业基地、立体样种植基地；6、各园区主题休闲公园。1.2.3主
8、要建设条件本项目为休闲农业发展项目，博鳌北岸村地处博鳌控制区范围，交通方便，过往客源充足，利用当地的荒山荒坡地，无须占用耕地，地理位置优越。1.2.4项目建设进度本项目计划于2010年4月开始，2011年10月，一期完工，可以开门迎客；2013年10月项目全部完成。1.2.5项目投资和筹资方案本项目第一期总投资为10000万元，第一期2000万元，筹资方案为资本金加银行贷款。1.2.6主要技术经济指标 表1-1项目主要技术经济指标表 序号项目名称单位数量1项目占地面积亩10002建筑面积150003建筑密度%1.34容积率0.02255绿地率%90.76投资估算万元100009年均营业收入万元
9、172810年均利润总额万元118811年均净利润万元89112 投资净利润率万元8.91%13财务内部收益率（税后）10.2114投资回收期（税后）年11.221.3结论与建议本项目的提出正是响应国家和海南省政府的号召，为社会主义新农村和国际旅游岛的建设出力，为丰富国际旅游岛内容，提升农村旅游档次，解决“三农”问题应运而生的。本项目的实施是中国特色城市化道路探索的需要，是提高人民群众生活品质的需要，是海南建设国际旅游岛的有益尝试，符合经济社会发展的总体战略部署，有助于促进和谐社会的发展。本项目的实施就是要为农村发展生产，创造富裕舒适的田园生活，而休闲农业发展必须要以良好的生态环境为基础，探索
10、“天人合一”的生态友好型经济发展的和谐之路。2.项目必要性分析2.1项目的规划相关性2.1.1 2010年中央一号文件中共中央 国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见“当前，我国农业的开放度不断提高，城乡经济的关联度显著增强，气候变化对农业生产的影响日益加大，农业农村发展的有利条件和积极因素在积累增多，各种传统和非传统的挑战也在叠加凸显。面对复杂多变的发展环境，促进农业生产上新台阶的制约越来越多，保持农民收入较快增长的难度越来越大，转变农业发展方式的要求越来越高，破除城乡二元结构的任务越来越重。全党务必居安思危，切实防止忽视和放松“三农”工作的倾向，努力确保粮食生产
11、不滑坡、农民收入不徘徊、农村发展好势头不逆转。必须不断深化把解决好“三农”问题作为全党工作重中之重的基本认识，稳定和完善党在农村的基本政策，突出强化农业农村的基础设施，建立健全农业社会化服务的基层体系，大力加强农村以党组织为核心的基层组织，夯实打牢农业农村发展基础，协调推进工业化、城镇化和农业现代化，努力形成城乡经济社会发展一体化新格局。”“积极引导社会资源投向农业农村。各部门各行业要主动服务“三农”，在制定规划、安排项目、增加资金时切实向农村倾斜。大中城市要发挥对农村的辐射带动作用。鼓励各种社会力量开展与乡村结对帮扶，参与农村产业发展和公共设施建设。”“鼓励农村金融机构对农民建房、购买汽车和
12、家电等提供消费信贷，加大对兴办农家店的信贷投放。”“推进菜篮子产品标准化生产。实施新一轮菜篮子工程建设，加快园艺作物生产设施化、畜禽水产养殖规模化。支持建设生猪、奶牛规模养殖场（小区），发展园艺作物标准生产基地和水产健康养殖示范场，开展标准化创建活动，推进畜禽养殖加工一体化。支持畜禽良种繁育体系建设。加强重大动物疫病防控，完善扑杀补贴政策，推进基层防疫体系建设，健全工作经费保障机制。增加渔政、渔港、渔船安全设施等建设投入，搞好水生生物增殖放流，支持发展远洋渔业。加快农产品质量安全监管体系和检验检测体系建设，积极发展无公害农产品、绿色食品、有机农产品。”“努力促进农民就业创业。建立覆盖城乡的公共
13、就业服务体系，积极开展农业生产技术和农民务工技能培训，整合培训资源，规范培训工作，增强农民科学种田和就业创业能力。因地制宜发展特色高效农业、林下种养业，挖掘农业内部就业潜力。推进乡镇企业结构调整和产业升级，扶持发展农产品加工业，积极发展休闲农业、乡村旅游、森林旅游和农村服务业，拓展农村非农就业空间。完善促进创业带动就业的政策措施，将农民工返乡创业和农民就地就近创业纳入政策扶持范围。加大农民外出务工就业指导和服务力度，切实维护农民工合法权益，促进农村劳动力平稳有序转移。健全农民工社会保障制度，深入开展工伤保险全覆盖行动，加强职业病防治和农民工健康服务，将与企业建立稳定劳动关系的农民工纳入城镇职工
14、基本医疗保险，抓紧落实包括农民工在内的城镇企业职工基本养老保险关系转移接续办法。落实以公办学校为主、以输入地为主解决好农民工子女入学问题的政策，关心农村留守儿童。”“加强农村水电路气房建设。搞好新农村建设规划引导，合理布局，完善功能，加快改变农村面貌。加大农村饮水安全工程投入，加强水源保护、水质监测和工程运行管理，确保如期完成规划任务。鼓励有条件的地方推行城乡区域供水。适应农村用电需求快速增长的趋势，结合推进农村电力体制改革，抓紧实施新一轮农村电网改造升级工程，提升农网供电可靠性和供电能力。继续实施小水电代燃料工程，推进水电新农村电气化县建设。全面完成“十一五”农村公路建设任务，落实农村公路管
15、理养护责任，推进城乡客运交通一体化。加快推进农村户用沼气、大中型沼气和集中供气工程建设，加强沼气技术创新、维护管理和配套服务。支持农村开发利用新能源，推进农林废弃物资源化、清洁化利用。加快推进农村危房改造和国有林区（场）、垦区棚户区改造，继续实施游牧民定居工程。抓住当前农村建房快速增长和建筑材料供给充裕的时机，把支持农民建房作为扩大内需的重大举措，采取有效措施推动建材下乡，鼓励有条件的地方通过多种形式支持农民依法依规建设自用住房。加强村镇规划，引导农民建设富有地方特点、民族特色、传统风貌的安全节能环保型住房。实行以奖促治政策，稳步推进农村环境综合整治，开展农村排水、河道疏浚等试点，搞好垃圾、污
16、水处理，改善农村人居环境。采取有效措施防止城市、工业污染向农村扩散。推进农村信息化，积极支持农村电信和互联网基础设施建设，健全农村综合信息服务体系。”“着力提高农业生产经营组织化程度。推动家庭经营向采用先进科技和生产手段的方向转变，推动统一经营向发展农户联合与合作，形成多元化、多层次、多形式经营服务体系的方向转变。壮大农村集体经济组织实力，为农民提供多种有效服务。大力发展农民专业合作社，深入推进示范社建设行动，对服务能力强、民主管理好的合作社给予补助。各级政府扶持的贷款担保公司要把农民专业合作社纳入服务范围，支持有条件的合作社兴办农村资金互助社。扶持农民专业合作社自办农产品加工企业。积极发展农
17、业农村各种社会化服务组织，为农民提供便捷高效、质优价廉的各种专业服务。支持龙头企业提高辐射带动能力，增加农业产业化专项资金，扶持建设标准化生产基地，建立农业产业化示范区。推进“一村一品”强村富民工程和专业示范村镇建设。”2.1.2国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见中指出，海南要“走生产发展、生活富裕、生态良好的科学发展之路”；要“积极发展服务型经济、开放型经济、生态型经济，形成以旅游业为龙头、现代服务业为主导的特色经济结构”；“着力提高旅游业发展质量，打造具有海南特色、达到国际先进水平的旅游产业体系；注重保障和改善民生，大力发展社会事业
18、，加快推进城乡和区域协调发展，逐步将海南建设成为生态环境优美、文化魅力独特、社会文明祥和的开放之岛、绿色之岛、文明之岛、和谐之岛。”“积极推动热带特色农业与旅游相结合，制定实施观光农业、休闲农业支持计划,建设示范基地，拓展农业发展和农民增收空间。”“积极发展热带现代农业。大力发展热带水果、瓜菜、畜产品、水产品、花卉等现代特色农业。结合实施全国新增1000亿斤粮食生产能力规划（2009-2020年），统筹南繁育制种基地建设与管理，做好转基因生物安全和植物检疫性防控工作，提高南繁基地育制种生产能力。加强海南动植物保护工程建设。建立覆盖全省的农产品质量安全检验检测体系，建设标准化无公害农产品生产示范
19、基地。加快发展现代设施农业、精细高效农业和农产品加工业，提高农业的附加值和综合经济效益。加强农产品贮藏保鲜基础设施建设，完善农资、农产品流通服务体系建设，推动建设现代化大型农产品综合交易市场，促进形成热带农产品集散中心。加强与台湾的农业合作。积极推动热带特色农业与旅游相结合，制定实施观光农业、休闲农业支持计划，建设示范基地，拓展农业发展和农民增收空间。”要把海南建设成“我国旅游业改革创新的试验区。充分发挥海南的经济特区优势，积极探索，先行试验，发挥市场配置资源的基础性作用，加快体制机制创新，推动海南旅游业及相关现代服务业在改革开放和科学发展方面走在全国前列。”“充分发挥海南的区位和资源优势，按
20、照国际通行的旅游服务标准，推进旅游要素转型升级，进一步完善旅游基础设施和服务设施，开发特色旅游产品，规范旅游市场秩序，全面提升海南旅游管理和服务水平。”“坚持生态立省、环境优先，在保护中发展，在发展中保护，推进资源节约型和环境友好型社会建设，探索人与自然和谐相处的文明发展之路，使海南成为全国人民的四季花园。”“充分发挥海南热带农业资源优势，大力发展热带现代农业，使海南成为全国冬季菜篮子基地、热带水果基地、南繁育制种基地、渔业出口基地和天然橡胶基地。”2.1.3中共海南省委关于加快海南西部地区开发建设的若干意见今年1月召开的海南省委五届六次会议上通过的中共海南省委关于加快海南西部地区开发建设的若
21、干意见更进一步提出，将以文明生态村为基础建设一批特色旅游村。选择一批靠近城边、主要干道边、重点景区边的文明生态村，突出西部乡村特色和民族特色，建设一批体现热带风光、黎苗族文化、海港渔村风情的特色旅游村。要从村庄环境整治和旅游化改造入手，使特色旅游村集生态文明和旅游功能于一体，成为与重点旅游景区、中心城市、县城镇、主题旅游镇相配套的乡村旅游点。2.2项目的建设必要性海南岛地处热带北缘，属热带海洋季风气候，素来有“天然大温室”的美称，这里四季如春，空气清新、风景宜人。近年来，海南文明生态村的建设极大改善和美化亮化了乡村环境，四季瓜果飘香的海南岛为休闲农业的发展提供了广阔的腹地和丰厚的物质基础。为此
22、，海南制定了全省休闲农业发展计划，以推动休闲农业为重点，加快发展农村第三产业。通过开展创建100个休闲农业示范基地评选活动，争取农业部示范试点项目资金的支持。重点建设20个各具特色的省级休闲农业示范基地并挂牌，引入有实力的企业加盟，推出休闲农业线路，争取列入农业部休闲农业“百千万工程”，以助推国际旅游岛建设。海南是全国第一个成立省级休闲农业机构的省份。2009年10月30日，在全国休闲农业旅游农业工作会议上，农业部对该省成立休闲农业发展局来推动休闲农业给予高度评价。据了解，目前，海南省建有各类旅游休闲农业园区133个，吸纳就业人数1.45万人，年营业收入达1.32亿元。方兴未艾的海南休闲农业，
23、在海南建设国际旅游岛的大背景下更加值得期待。2.2.1农民就地实现就业本项目集休闲娱乐、观光旅游、采摘体验、科学教育、居住度假于一体，计划接待规模可满足每日500人入住、200人会议、上千人观光就餐，将需要大量的工作人员，届时不仅年轻人、壮劳力可以就地就业，甚至老年人也可以找到合适的工作岗位。2.2.2 增加农民收入本项目进入以后，不光可以实现当地农民通过就业增收，同时，大量的农副产品需求，当地的农家乐或家庭旅馆也会由于大量的不同层次的客源的进入而受益。2.2.3实现农民科学种田通过本项目的规划和带动，农民将彻底改变传统的耕作方式，实现科学种田、设施种田、无公害种田、根据市场需求种田，树立农民
24、的现代经营意识，从而实现农民自身的城镇化革命。2.2.4实现立体种养殖发展循环经济，进行高度集约的庭院经济模式。农户通过庭院的种养殖发展生态环保低碳无污染的庭院有机农业。为本项目提供健康的农产品货源，并带动周围农村发展。.2.2.5实现农村基础设施的改善。通过本项目的发展带动文明生态村的建设，本项目将为农民争取和提供村内基础设施的建设投资，彻底改变村容村貌。将建设大型中型和小型各类沼气设施设备，利用沼气发电、提供燃气，实现生态环保低碳目标，发展循环经济。2.2.6教育和影响农民转变观念我们将从海南大学聘请旅游、地产、农业等方面专家做临时咨询或长期顾问，把他们最先进的思想转变成现实，实现各方面的
25、创新，争取成为海南乃至全国农村的发展的标兵。2.2.7探索新型城市化道路城市化过程中，无论是大量农民工“候鸟式”迁徙，还是城市扩张式的“被迫”城市化，都存在着显而易见的弊端，而且并不可能在海南复制。本项目实施过程中将探讨一种就地田园式城市化的全新发展模式，改变农民的生活习惯和思想观念，但并不增加城市负担，也不会带来“一夜暴富”“不劳而获”的消极影响。2.2.8顺应海南建设国际旅游岛战略的需要海南过去的旅游存在低水平重复、低质量服务、低价竞争的恶性循环，国际旅游到建设就需要彻底改变这种状况。要做到“让有钱人有地方花钱，花了还想带朋友来花”；“让普通老百姓愿意花钱，花了钱高兴，觉得值”；“让当地政
26、府和原住民赚了吆喝又赚到实惠，而不仅仅是外地有钱人的天堂”。本项目的建设和经来的各种探索性尝试，将一贯并称这种思路，将农村就地城市化，比城市还方便，将城市的家搬到农村，比农村还安逸。2.2.9社会主义新农村就是生产发展生活富裕生态良好。本项目的实施就是要为农村发展生产，创造富裕舒适的田园生活，而休闲农业发展必须要以良好的生态环境为基础，探索“天人合一”的生态友好性经济发展的和谐之路。3项目选址3.1海南岛概况3.1.1地理位置海南岛为中国一个省级行政区海南省的主岛。海南省简称琼，位于中国最南端。北以琼州海峡与广东划界，西临北部湾与越南民主共和国相对，东北濒南海与台湾省相望，东南和南边在南海中与
27、菲律宾、文莱和马来西亚为邻。海南岛位于我国雷州半岛的南部。从平面上看，海南岛就像一只雪梨，横卧在碧波万顷的南海之上。海南岛的长轴呈东北一西南向，长约300余公里，西北一东南向为短轴，长约180公里，面积3.39万平方公里，是我国仅次于台湾岛的第二大岛。海南岛北隔琼州海峡，与雷州半岛相望。琼州海峡宽约20公里，是海南岛和大陆间的海上“走廊”，又是北部湾和南海之间的海运通道。由于邻近大陆，加之岛内山势磅礴，五指参天，所以每当天气晴朗、万里无云之时，站在雷州半岛的南部海岸遥望，海南岛便隐约可见。 3.1.2地质海南岛是一个美丽富饶，历史悠久的海岛。在地质时期，海南岛原与华夏大陆相联，生断陷形成的岛屿
28、。早古生代时(距今5.7亿年前4.4亿年前)，雷州半岛与海南岛地区是一个沉降带。加里东造山运动使雷琼地区上升成陆，形成以北东方向为主的一系列断裂褶皱带，使早古生代沉积的地层发生了质变。到晚古生代(距今4.4亿年前 23亿年前)，海南岛陆块相对稳定。但印支运动又促使岩浆活动强烈，形成现在海南岛广泛分布的花岗岩体，构成了山地，也筑成了海南岛的基础。后来的燕山运动和喜马拉雅运动又使这个花岗岩穹窿发生强烈的断裂，形成几条大的东西向断裂带，使断裂以南大约三分之二的区域抬升，称为海南构造隆起，且1亿多年以来一直在上升；断裂以北发生下陷，称为雷琼凹陷。然而，在第四纪以前(250万年前)，海南岛和雷州半岛还连
29、在一起，在地质构造上属华夏地块的延伸部分。到了大约更新世(距今250万年前l.5万年前)中期，由于火山活动，雷州半岛和海南岛之间发生了断陷，变成了琼州海峡，才使海南岛与大陆分开。以后海平面多次升降又使海南岛与大陆多次分离和相连，到第四纪冰期结束，海平面大幅度上升，才形成琼州海峡和海南岛现在的形态。地质构造运动引起的海南构造隆起是海南岛中部不断抬升，逐渐形成了现在海南岛的地貌特征；山地位于中央，丘陵、台地、平原依次环绕四周。海南岛平均海拔 20米。500米以上的山地占全岛的25%，100米以上的平原、台地占三分之二。3.1.3历史历史上海南岛有三种古称：珠崖、儋耳、琼台。据文献资料，“珠崖”源于
30、“郡在大海崖岸之边，出珍珠”，故名“珠崖”；“儋耳”源于海南岛古部落的绣面习俗在脸面上刻上花纹，涂以颜色，耳朵上戴有装饰用的耳环而下垂，因而得名；“琼台”源于“境内白石有琼山，土石皆白而润”，宋神宗熙宁年间琼州置琼管安抚都监台，遂称为琼台。而根据考古工作已发现的新石器时代的200处遗址和历史文献来推断，至少在6000年以前就有海南岛，并有人类活动。据琼州府志记载，秦代海南属其遥领的范围。海南岛的开发历史非常久远。据史书记载，远在2000多年前，在汉武帝元封元年（前110年），就在海南岛建立珠崖、儋耳两郡。从此，海南岛正式纳入我国版图，成为我国的神圣领土。据说，之所通知珠崖、儋耳之名，是因“崖岸
31、之边产珍珠”和当地黎民的耳朵上戴了许多大耳圈之故。在汉武帝时代至南北朝期间，海南岛的郡县设置变动很大，并一度由合浦郡兼管。三国时海南岛归吴国管辖。至梁代大同中叶（540541年）又在海南岛重建崖州。隋朝一统中国后，将崖州改为珠崖郡2，且在海南岛的西南部新建了一个临振郡。唐朝时，在海南岛建立5个州和22个县，许多名称至今仍沿用。五代以后，战事频繁，大批汉民迁居海南岛。至宋代，大文学家苏东坡曾被谪居到海南岛。元代又称为琼州路，在元代，海南建制多仿宋代领三州、十三县。元代又称为琼州路，领三州、十三明朝称海南岛为琼州府，清代又将琼州府改称琼州道，清代海南建制仍沿袭明代，清末又改三州十三县。“琼为都会，
32、居岛之北，儋居西陲，万居东陲”。因而，海南岛又有琼岛之称。民国初期，海南废道设公署，后经改行政督寨区、特别行政区。解放后，海南改为行政区，设行政区公署，1988年建省，称为海南省。 海南建制的演变，自汉初在琼崖置郡县到1988年建省，历时2098年。随着朝代变更，地名也常有改变，故海南地名有称“崖州”、“琼州”、“琼崖”。在诗文和题词中，有称“海外”、“南极”、“天涯”、“海角”、“南天”等。“海南”一名在宋代才常有出现，民国之后普遍使用，其正式作为海南地方政区的称谓是解放后的1951年，称“海南行政公署”，1988年建制升格为省，称“海南省”，简称“琼”。3.1.4地形海南岛的地形，以南渡江
33、中游为界，南北景色迥然不同，南渡江中游以以地区，和雷州半岛相仿，具有同样广宽的台地和壮丽的火山风光。据地质学家的考证，海南岛与雷州半岛本来连成一片，只是到了距今1万年前以来，海面上升，海浪冲刷，形成一条长达80公里，宽约20公里的琼州海峡，才使两者南北分居，隔海相望。在南渡江中游以南地区，五指山横空出世，周围丘陵、台地和平原围绕着山地，环环相套，南部沿海，山地直逼海岸，气势十分雄伟。3.1.5气候环境海南岛，是一个“四时常花，长夏无冬”的地方，气候条件特殊。年平均气温在24左右，为全国之冠。7月份是最高气温的月份但平均温度只有28.4，由于海风吹拂，并无十分闷热的灼人之感；1月份是最冷月份，但
34、平均气温为17.2，更是温暖如春。海南岛雨量充沛，年雨量在1600多毫米左右，其中以8、9月份降雨量最为充沛，时见暴雨出现，也常有台风侵袭。海南岛气候属于海南性热带季风气候，年平均温度在22一26之间，一月份，大部分地区平均温度仍在19以上；最热的七月平均温度在28一32之间。年均降水1600毫米以上，其中以8、9月份降雨量最为充沛，时见暴雨出现，也常有台风侵袭。终年常绿；四时花开，一年四季皆宜旅游。海南岛的旅游资源得天独厚，有“东方夏威夷”之称，也是世界上最大的“冬都”。海南是我国最具热带海洋气候特色的地方，全年暖热，雨量充沛，干湿季节明显，常风较大，热带风暴和台风频繁，气候资源多样。海南岛
35、年太阳总辐射量约 110-140千卡/平方厘米，年日照时数为1750至2650小时，光照率为50- 60%。日照时数按地区分，西部沿海最多，中部山区最少；按季节分，依夏、春、 秋、冬顺序，从多到少。各地年平均气温在23-25摄氏度之间，中部山区较低，西 南部较高。全年没有冬季，1至2月为最冷，平均温度16-24摄氏度，平均极端低温 大部分在5摄氏度以上。夏季从 3月中旬至11月上旬，7至8月为平均温度最高月份， 在25-29 摄氏度。西、南、中沙群岛属于热带海洋气候，长夏无冬，全年平均气 温 26.5 摄氏度。海南岛大部分地区降雨充沛，全岛年平均降雨量在 1600毫米以上。东湿西干明显。多雨中
36、心在中部偏东的山区，年降雨量约 2000至 2400毫米，西部少雨区年降雨量约1000至1200毫米。降雨季节分配不均匀。冬春干旱，旱季 自11月至翌年4、5月，长达6至7个月。夏秋雨量多，5至10月是雨季，雨季总降雨 量1500毫米左右，占全年降雨量的70-90% ，雨源有锋面雨、热雷雨和台风雨等。海南岛全年湿度大，年平均水汽压约23百帕（琼中）至26百帕（三亚）。 3.1.6资源海南岛之所以成为宝岛，除了丰富的地下宝藏，如石绿富铁矿和羊角岭水晶矿等，地面上还生长着几乎所有的热带作物，出产橡胶、咖啡、可可、椰子、槟榔、胡椒等。附近海域上鱼类群聚，可以捕捉到热带海洋中的各种鱼类，以及龙虾、对虾
37、等，渔业资源十分丰富。 3.2项目区位优势3.2.1琼海博鳌简介地处琼海市万泉河入海口，濒临南海，是一个自然生态保护得近乎完美的地方，被国外环境专家称为世界河流入海口自然景观保存得最完整的处女地。博鳌旅游度假区包括博鳌亚洲论坛成立会址、博鳌亚洲论坛的永久会址、玉带滩等景点。博鳌亚洲论坛国际会议中心位于博鳌水城内的东屿岛上，与万泉河入海口遥遥相望。国际会议中心正面是两个大型喷水池，其中圆台形喷水池中间是一个地球仪，流水瀑布般地从地球仪下倾泻而出；从空中俯瞰，圆形的会议中心与弓形的索菲特大酒店巧妙组合，就像一艘万吨巨轮上的大铁锚；也有人认为它更像蓄势待发的弓箭。玉带滩位于海南万泉河出海口，万泉河、
38、九曲江、龙滚河三江在此交汇，洁白的玉带滩犹如一条长长的玉带横卧在万泉河与南海之间，把万泉河与南海隔开，是博鳌的神奇一景。玉带滩南北走向全长2.5公里，东西最宽处约300米，最窄处涨潮时仅10余米，为世界上分隔海、河最狭窄的沙滩半岛。1999年6月以“分隔海、河最窄的沙滩半岛”列入大世界吉尼斯记录。博鳌亚洲论坛特别规划区项目总规划面积122平方公里，横跨琼海和万宁两市。其中琼海市64.3平方公里，万宁市57.7平方公里，总海岸线长23.07公里。特别规划区总规初步方案分为两中心、三部分、九功能区。两中心即一个城市中心和一个城市副中心；三部分即北部、中部、南部3个部分；九区即包括万泉河谷、太阳城、
39、万泉水城、中心区、九曲内海、龙滚红树林、山钦高地、山根湾、水库区等9个功能区。分设观光旅游、教育科研、国际会议商务、影视文化、商业和行政、温泉疗养、生态保育、水上运动、海崖观海度假等功能分区。博鳌特别规划区的发展目标是“七个一流”，即坚持建设一流的国际会议中心、一流的国际旅游疗养胜地、一流的国际影视城、一流的国际不夜城、一流的国际高尔夫基地、一流的国际商业购物城、一流的国际文化城，努力将博鳌特别规划区建成一个开放的、面向全球的、与国际论坛相适应的国际化、生态化、智能化，具有附加值产业、舒适人居环境的会议度假旅游休闲中心。3.2.2本案位置 本项目就位于控制区的北岸村，地理位置得天独厚。而休闲农
40、业发展的思路正符合博鳌的规划方向。4建设项目定位分析本项目位于海南，仅靠周围本地居民消费是绝对不能发展的，要想达到带动当地农民致富的作用，必须要面向岛外游客。而近年来，仅凭几道土菜、一个鱼塘或一块菜地便能让城里人掏腰包的“农家乐”日渐式微。资本时代，大型休闲农场的兴起，炒热了市场，也改变了人们的休闲方式。正所谓营销创造需求，我们必须要创新才能谋得生存。目前小规模的、单纯的“农家乐”，因为形式单一,风格雷同，市场前景并不乐观，一些大型休闲农场对其进行换代升级，很有可能成为主流。休闲农场在日本、台湾较为发达，在大陆可谓是方兴未艾。它是休闲农业的衍生产品。休闲农业是静态驻守定点或区域的经营，只能被动
41、等待消费者前来。其主要卖点为农业的升级经营，把原本从事初级生产事业所贩售的农渔产品，融入二级加工及三级服务的游憩形态。但所谓农业旅游是一种动态的多点串联，追求同业异业多通路的合作发挥综合效果，在本质上为观光产业，发展的范畴较休闲农业更为宽广。它是休闲农业及观光资源的整合运用，将农业及观光原有的素材汇整成整套商品，涵纳多点领域的多变组合，投资小成本低，是知识经济与体验经济的高度融合，而它与商业旅游的最大区别在于扎根于农业。从比较成熟的市场来看，休闲农庄就一般而言有六种功能：一、提供休闲场所；二、教育市民认识农村，体验乡村生活；三、拓展人际关系，心理健康的社会功能；四、增加就业，提高农民收益的经济
42、功能；五，为招徕休闲人口而维护自然生态的环保功能；六、解除游客紧张、舒畅身心的医疗功能。 “在全球各国的外汇收入中，约有8是来自观光休闲的收益，在未来十年中，观光休闲事业仍会是世界经济发展最快速的行业之一。”北京绿维创景规划设计院的李昭良教授说。而专家的意见也被业内人士所赞同。台湾依托农业发展起来的农业旅游与休闲产业的范围相当广泛，诸如农园体验、森林旅游、乡野畜牧、教育农园、农庄民家、乡土民俗、生态保育、渔业风情等休闲活动项目皆属之。历经多年的发展，目前中国台湾农业旅游与休闲产业呈现多元化发展的现象，主要有乡村花园、乡村民宿、观光农园、休闲农场和市民农园、教育农园、休闲牧场等几种类型。这些以农
43、业旅游为主导的休闲产业类型取得了明显成效，在旅游、教育、环保、医疗、经济、社会等方面发挥了重要作用，农业旅游与休闲产业在台湾地区已成为发展前景良好的新兴产业之一。原有的低产值的农业生产加上高附加价值的服务业。其实，人们在纷繁喧攘的城市生活久了，对自然与纯朴乡情的回归心态并没有减少，特别是随着汽车逐步走进平常百姓的家庭，自驾车体验和休闲成为了一种时尚式的旅游方式。但是各地的农家乐项目的类同性大，参与性不强，服务质量不高，农家乐虽然打是的农字牌，但是也是属于三产服务业，三产服务业这个产品对于管理者的要求非常高，而往往很多地方都是一部分农民在经营，没有经验，没有管理水平，服务档次和品位不高。必须要用
44、适应“国际旅游岛”标准的服务与之对应。因为随着游客对消费升级的需求，内部设施达到三星级标准，外部设施古朴自然，即使人均消费两三百元也觉得是可以承受的。乡村集约化发展休闲农庄，这样做的市场前景比较好。博鳌北岸美林休闲度假农庄紧邻博鳌旅游区，这里山清水秀，度假村周边有官塘天然温泉、白石岭风景区、万泉河漂流等数十处旅游景点。农庄占地1000亩，依现在地形地貌将全区依使用功能规划，保留当地原有自然景观生态和海南农村特色的建筑语汇与农村文化的人文体验，来展现整体度假村的风格。我们的度假村十分注重体验与教育功能，是以“全家共享”为理念的度假基地，比如说我们这里有许多萤火虫和原生植物，不仅可以让小朋友进行科
45、学体验，也可以让老人有一个回忆童年的机会，而我们的海南风情与文化又可以让人们体验到异地的文化，不论是牛车还是海南美食小吃街，都具有海南原味的特色。热带水果，汁多味美，采摘品尝购买一条龙服务，可以让游客更了解海南原味的真谛。所以本项目的消费群主要是来琼旅游的外地游客，包括博鳌的各类会议贵宾，另外根据本项目特点将努力争取一些相关的休闲农业会议，在旅游淡季争取本地都市客源。5.项目的实施可能性研究休闲农庄旅游投资还涉及到五个最关键要素的把握：第一，项目区位研究；第二，资源聚集研究；第三，项目产业链研究；第四，整体概念设计把握；第五，市场运作方式控制。 首先，所谓区位研究，是指休闲农业项目一定要考虑两
46、大因素，这就是项目区域同城市的关系，以及项目所在地同高速公路的关系。 一般来说，项目区域同大型城市相距不能超过一小时车程；或者该区域应该在主要的旅游线上，同高速公路要有比较便捷的对接方式。本项目所在区位正是琼海博鳌旅游区的腹地，具有非常便捷的交通联络。外地游客尤其是会议的贵宾可以很方便地体验当地风土民情，享用风味美食。第二，休闲农庄旅游项目成功的核心因素，依然是资源的高度聚集和项目高科技含量。 农业休闲是有钱、有闲、有车的人的一种新的体验方式。成功的观光型农业旅游表现为具有资源聚集性特点，难以复制和模仿。例如法国的葡萄园和酿酒作坊就有几百年的传统；德国柏林的大型农业科技公园，就具有很强的科技聚
47、集性，包括名贵花卉的收采和珍稀动物大量培养从而形成的娱乐场所；而台湾的观光农业则大都建立在原始森林中，或具有名、特、优、新的农作物地区，或有大型水面区域，或有原生态的自然环境作为核心资源。有特色才能使得休闲农庄长青发展，无论这种特色是自然性的，还是人文的。 本项目的特点正是兼具了自然和人文的特色，并且还将现代的服务管理模式引进来，使得游客在享受海南自然人文特色的同时享受到优质的服务。第三，项目产业链问题。如果项目位于旅游线上，那么它就能进入旅游产品系列，为整个旅游业服务。如果是一般性的农庄项目，其生产功能则依然非常重要。因为仅仅利用观光方式很难让休闲农庄赢利。因此，如广东省惠东的永记生态园，所生产的农业产品都是出口到国外的，这一部分利润就能够基本维持整个园区的运作。当然，很多休闲农庄以良好的区位和生态环境自然向房地产开发转移，如中山的“海上庄园”营造了上千亩的荷塘，深圳的“青青世界”则通过旅游向房地产业发展，以收回庞大的投资。这就是通过旅游主题作为区域发展引擎，走向了为城市服务的另一产业链。本项目将建成数百亩“国家菜篮子储备基地”之一，成为稳定的盈利来源；依靠优质的旅游酒店式服务，增加游客休闲度假需求，农庄的住宿娱乐项目收入将成为主要盈利来源。
