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1、报告说明：1.工程概况本项目为通南市闸港区又一住宅小区房地产建设项目，位于通南市永和路南、秦灶河西（R12049）地块。建设主要内容包括新建小高层、高层住宅、公共配套建筑及项目所在地段绿化景观等。2市场调查和分析 在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析，并作出客观的预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等。 3规划设计方案优选 在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细的描述。包括选定方案的建筑布局、功能分区、市政基础设施分布、建筑物及项目的主要技术参数、技术经济指标和
2、控制性规划技术指标等。 4开发进度安排 对开发进度进行合理的时间安排，按照项目前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度。本项目为大型开发项目，它的建设期长、投资额大，需要对开发的内容作出统筹安排。 5项目投资估算 对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估。房地产开发所涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费用、基础设施费用、建筑安装费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用及不可预见费用。估算的精度没有预算那样高，但需力争和未来开发事实相符，提高评价的准确性。 6项目资金筹集方案及筹资成本估算根据项目的投资估算和投资进度安
3、排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。本项目开发投资较大，必须在投资前做好对资金的安排，通过不同的方式筹措资金，保证工程的顺利实施建设，并努力减少筹资成本，确保发挥最佳的投资效益。 7项目财务评价依据国家现行的财税制度、现行价格和有关法规，从项目的角度对项目的盈利能力、偿债能力等从财务状况进行分析，并借以考察项目的财务可行性。具体包括项目的销售预测和成本预测，并在此基础上进行预计损益表、预计资产负债表、预计财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，以及进行财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等
4、，据此分析投资的效果。 8不确定性分析和风险分析 主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。该分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各种因素对项目的影响性质和程度，为项目运作过程中对关键因素进行控制提供可靠依据。同时根据风险的可能性，为投资者了解项目的风险大小及风险来源提供参考。 9可行性研究的结论 根据对相关因素的分析和各项评价指标数值，对项目的可行性作出明确的结论。 10研究人员对项目的建议 对本项目中存在的风险和问题提出改善建议，以及对建议的效果作出估计。上述分析和财务评价结果表明，本项目有较好的内部收益率，较强的借款偿还能力、自身平衡能力和较强的
5、抗风险能力。综合评估结果表明，本方案是可行的。关键词：可行性研究；财务评价；风险；内部收益率背景分析目 录第1章前言1第2章总论22.1 项目概况及建设主要内容22.1.1 项目概况22.1.2 项目建设主要内容42.2 项目总投资及资金筹措42.3 项目建设工期42.4 可行性研究报告编制依据、编制原则及工作范围52.4.1 项目编制依据52.4.2 编制原则62.4.3 工作范围62.5 建设单位简介62.5.1 注册资金62.5.2 主营业务62.5.3 配套基本条件72.6 可行性研究主要结论和评价7第3章项目建设的必要性83.1 项目建设地的区位优势83.2 项目建设地的环境优势9第
6、4章自然条件与社会经济概况114.1 自然条件114.2 水文条件114.3 气候条件114.4 社会经济概况144.5 房地产市场分析144.6 房地产市场发展趋势144.7 未来五年社会经济发展主要目标任务14第5章方案设计205.1 项目总体定位205.1.1设计原则205.1.2 建筑形象215.1.3 道路交通设计215.1.4 景观系统215.1.5 公共服务设施布局225.2 建筑日照设计225.3建筑节能设计235.4 建筑环保环卫设计245.5建筑民防工程设计255.6 公共设施方案255.6.1 物业管理及社区服务255.6.2 环卫设施255.7 交通流线组织及道路布置2
7、65.7.1交通体系：265.8 公用工程方案265.8.1 给排水265.8.2 燃气275.8.3 电气275.8.4 弱电275.8.5 暖通275.8.6 消防系统275.8.7 防雷系统275.8.8 火灾报警与联动控制系统27第6章市场定价306.1 项目市场定价30第7章项目的销售方案策划327.1 营销对策327.2 形象定位327.3 广告宣传32第8章节约能源348.1 设计依据348.2 主要能源消耗348.2.1 电消耗348.2.2 天然气消耗378.2.3 自来水消耗378.3 公共建筑节能38第9章环境保护419.1 环境保护执行标准419.2 运营期环境影响分析
8、419.2.1 水环境影响分析419.2.2 大气环境影响分析419.2.3 固废物影响分析419.3 建设期环境影响分析429.3.1 项目建设对环境影响因素429.3.2 施工期间环境保护措施429.4 水土保持方案439.5 环境影响评价初步结论44第10章组织机构和保障措施4510.1 组织机构4510.2 项目管理4510.3 项目保障4510.4 项目招标4610.5工程质量管理46第11章项目实施进度4811.1 项目建设期4811.2 项目实施进度安排48第12章项目投资估算4912.1 投资估算的范围4912.2 项目投资估算的依据4912.3 项目建设投资估算4912.3.
9、1 土地费用5012.3.2 前期工程费5012.3.3基础设施建设费5012.3.4 建筑安装工程费5012.3.5 管理费用5012.3.6 销售费用5012.3.7 财务费用5112.3.8开发期间费用5112.3.9 不可预见费5112.4资金筹措计划51第13章项目财务分析5213.1 财务评价的依据和说明5213.2 销售收入、销售税金及附加、利润及分配5213.2.1销售收入5213.2.2 销售税金及附加5213.2.3 土地增值税5213.2.4利润及分配5213.3 财务盈利能力分析5313.3.1投资利润率5313.3.2 税后财务净现值5313.4 贷款清偿能力分析53
10、13.5评价53第14章风险分析5414.1项目投资风险评估及对策5414.1.1 成本风险：5414.1.2 市场风险：5414.1.3 政策风险：5414.2 敏感性分析54第15章经济效益分析5615.1 经济效益可观5615.2 社会效益显著56第16章社会评价、结论与建议5816.1 社会评价5816.2 项目评价结论5816.3 项目建议59附件：1、 附表（5张）2、 项目总平面布置图3、 企业营业执照复印件 4、 企业组织机构代码证复印件5、建设用地规划条件第1章 前言可行性研究是项目投资决策的重要依据。尤其是大型投资项目决策的科学合理性，是建立在根据详细可靠的市场预测、成本分
11、析和效益估算进行的项目可行性研究的基础上的。本报告着重对项目建设的背景、需求、运作模式、合理的建设规模、建设条件、环境保护等进行研究分析，并对项目投资做出估算，提出初步的资金筹措方案，按国家现行财税制度和建设项目经济评估方法及参数，对项目的财务状况进行了分析评价，对项目的社会效益进行分析，提出项目的可行性研究结论，供有关部门决策。为此，现根据有关法律、法规和政策的规定，作如下可行性研究分析：技术可行性经济可行性操作可行性本报告研究的内容有项目概况，市场调查和分析，规划设计方案优选，开发进度安排，项目投资估算，项目资金筹集方案及筹资成本估算，项目财务评价，不确定性分析和风险分析，研究人员对项目的
12、建议，可行性研究的结论。第2章 总论2.1 项目概况及建设主要内容2.1.1 项目概况(1)项目名称：永和路南、秦灶河西（R12049地块）住宅小区新建项目(2)项目建设单位：通南123置业有限公司(3)项目负责人：孙跃华(4)项目建设地点：通南市闸港区永和路南、秦灶河西地块,南侧为规划空地，西侧隔友谊路为尚海城。(5)建设主要内容：新建小高层、高层住宅、公共配套建筑及项目所在地段绿化景观等。(6)建设规模和目标：本项目规划总用地46622.43m2,总建筑面积为131180m2，计容建筑面积99700m2。项目规划设计以现代建筑思想为基础，结合当地文化，通过平面布局、空间划分，以及平面、空间
13、景观的架构和建筑形式，建筑材料、建筑空间的细心协调，旨在建设兼具中国传统文化和当地文化底蕴，同时又是和谐、温馨、自然、亲切的现代城镇，体现出其应有的发展活力和人文价值，充分展现通南市社会、经济、文化等各个方面的腾飞。(7)项目方案的主要技术经济指标： 本项目的主要技术经济指标见表2-1：表2-1 项目主要经济技术指标表项目单位经济指标规划总用地面积m246622.43总建筑面积m2131180其中地上总建筑面积m299700其中住宅面积m298440文化活动站m2400居委会m2200治安联防站m230公厕m2100物业管理用房面积m2530地下总建筑面积m231480其中地下非机动车车库面积
14、m27680地下机动车车库面积m223800容积率-2.14建筑占地面积m26180建筑密度%13.26%绿地率%32.8%绿化面积m215292公共绿地面积m25680人均公共绿地面积m21.58总户数户1022总人口人3577住宅地面停车率%10%机动车停车位辆1189其中地面停车数辆126地下停车数辆1063非机动车停车位辆2115其中地面停车数辆27地下停车数辆2088销售收入万元76130建安成本万元56407税金万元4216土地增值税万元1713利润总额万元13357所得税万元3339净利润万元10018投资利润率%172.1.2 项目建设主要内容本项目由3幢15+1F层、4幢18
15、+1F层、1幢34层和2幢11+1F层高层住宅以及配套公建绿化等组成。规划总用地46622.43m2,总建筑面积为131180 m2。地上建筑面积99700 m2（计容面积）包括：住宅面积98440 m2，文化活动站400m2,物业管理用房530m2,居委会200 m2，治安联防站30 m2，公厕100m2）。地下车库建筑面积31480m2，主要为地下车库及人防工程。绿化面积15292 m2，覆盖率达32.8%。项目建成后，规划总居住户数1044户，总居住人口3654人，机动车停车数量1189辆，非机动车停车数量2115辆。2.2 项目总投资及资金筹措(1)项目总投资：60625万元。(2)资
16、金筹措：本项目资金来源主要由资本金、银行贷款和自筹资金组成。其中公司资本金投入22000万元，向银行贷款20000万元，通过预售等途径自筹资金投入18625万元。(3)投资效益：本项目开发建设完成后，预计销售收入为76130万元，扣除开发建设成本，减去销售（营业）税金及附加、土地增值税、所得税后，预计净利润为10018万元。2.3 项目建设工期本项目一次性进行方案设计和编制可行性研究报告，根据项目实施时间要求，进行建筑设计和审批。2013年6月工程开工建设，至2015年6月全面竣工，建设年度初定为2年。2.4 可行性研究报告编制依据、编制原则及工作范围2.4.1 项目编制依据(1)中华人民共和
17、国土地管理法（2008年）；(2)中华人民共和国土地管理法实施条例（2008年）；(3)中华人民共和国土地管理实施条例（2008年）；(4)建设项目用地预审管理办法国土资源部27号令；(5)中华人民共和国城乡规划法（2008年）；(6)城市规划编制办法（建设部146号令）；(7)城市环境卫生设施规划规范（建设部公告第178号）；(8)城市居住区设计规范（GB5018093）； (9)城市居住区公共服务设施设置规定； (10)住宅设计规范（GB5009699）(2003版)； (11)住宅建筑规范（GB503862005）； (12)商店建筑设计规范（JGJ48-88）； (13)城市道路绿化规
18、划及设计规范； (14)城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ50-2001）；(15)高层民用建筑设计防火规范（GB50016-2006）； (16)建筑设计防火规范GBJ1687（2001修订版）； (17)汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）； (18)江苏省城市规划管理技术规定（2004年版）；(19)江苏省建设工程工程量清单计价定额（2009年）；(20)江苏工程造价信息； (21)通南市城市总体规划（20082020年）； (22) 通南市住房和城乡建设局提供红线及设计要点；(23) 编制可行性研究报告委托协议书；(24) 承办单位提供的其它相关资料。2.4.
19、2 编制原则本报告本着分析全面、透彻和正确的原则，围绕项目的技术可行性、经济可行性和操作可行性三大核心，进行市场调查和分析，优选规划设计方案，科学安排开发进度，正确进行投资估算，提出资金筹集方案及筹资成本估算，并进行项目财务评价，不确定性分析和风险分析，研究人员对项目提出建议，并作出项目可行性研究结论。2.4.3 工作范围报告重点对项目建设的背景、需求、运作模式、建设规模、建设条件、环境保护等进行研究分析，并对项目投资做出估算，提出初步的资金筹措方案，按国家现行财税制度和建设项目经济评估方法及参数，对项目的财务状况进行分析评价，对项目的社会效益进行分析，提出项目的可行性研究结论，供有关部门作为
20、立项审批依据。2.5 建设单位简介2.5.1 注册资金通南123置业有限公司于2013年1月4日成立，注册资金8000万元，资质等级为暂二级。2.5.2 主营业务通南123置业有限公司主要从事房地产开发业务。2.5.3 配套基本条件永和路南、秦灶河西住宅小区建设项目基础设施齐全，工程地质和水文地质条件良好，交通运输条件便利，市政条件较好，有稳定的电力保障和完善的给排水系统，通信设备齐全，具备新建条件，尤其是优越的地理位置为项目建设与资源整合带来了优越的条件。2.6 可行性研究主要结论和评价123置业开发的永和路南、秦灶河西(R12049地块)住宅小区建设项目，必须遵循国家经济建设方针政策，体现
21、“以人为本”的建设理念，立足当前，目标长远，统筹规划，建设和完善高品位的“宜居天地”。本项目位于通南市闸港区永和路南、秦灶河西侧地块。建设用地已落实，工程地质和水文地质条件较好，交通运输便利，市政条件较好，具有稳定的电力保障和完善的给排水系统。本报告的经济和技术研究表明，本项目符合通南市经济和社会的发展需要，可充分发挥良好的社会效益，因此项目建设是切实可行的。第3章 项目建设的必要性3.1 项目建设地的区位优势1、通南地处长江北岸，隔江与上海及苏南地区相依；北接广袤的苏北大平原，通过铁路与欧亚大陆桥相连；从长江口出海可通达中国沿海和世界各港；溯江而上，可通苏、皖、赣、鄂、湘、川六省及云、贵、陕
22、、豫等地。苏通长江公路大桥已建成通车，使通南进入上海一小时经济圈。通南面临海外和内陆两大经济辐射扇面，与上海有着相似的地理区位优势。素有“江海明珠”、“扬子第一窗口”之美誉。通南集“黄金海岸”与“黄金水道”优势于一身，拥有长江岸线226公里，其中可建万吨级深水泊位的岸线30多公里；拥有海岸线210公里，其中可建5万吨级以上深水泊位的岸线40多公里。全市海岸带面积1.3万平方公里，沿海滩涂21万公顷，是我国沿海地区土地资源最丰富的地区之一。已探明的矿产资源主要有铁矿、石油、天然气、煤、大理石等。全市耕地总面积700万亩，土壤肥沃，适种范围广，盛产水稻、蚕茧、棉花、油料等作物。水产资源十分丰富，是
23、全国文蛤、紫菜、河鳗、沙蚕、对虾的出口创汇基地。吕四渔场是全国四大渔场、世界九大渔场之一。2、通南市闸港区概况闸港区位于通南市主城区西北侧，成立于1993年，为通南市6个省级开发区之一。闸港区地处长江入海口北岸，海陆空交通十分发达，南枕长江，与上海、苏州隔江相望，北临广袤的苏北平原，通沙汽渡和通南火车站坐落区内，204国道、沿江一级公路、宁通高速公路、宁启铁路和通扬、通吕两大运河穿区而过，通南机场咫尺毗邻，区内九圩港河和第二船闸是连接苏北腹地的水陆交通枢纽。全区总面积134.5平方公里，耕地面积6.45万亩，粮食作物面积9.49万亩；拥有9公里长江岸线，天生港港区是通南港的上游重要组成港区。根
24、据闸港区分区规划综合方案，规划综合方案，规划将闸港经济开发区（简称开发区）、天生片、唐闸片、站前片四大区片。其中开发区片规划为闸港区的政治、经济中心，以发展工业为主，根据分析，本报告认为在通南发展城市形象和成熟地产行业尚有巨大的空间。通南的地产业需要国际化的居住概念和更多的品质楼盘。3.2 项目建设地的环境优势本项目北侧为永和路，东侧为规划道路和秦灶河，南侧为规划道路，西侧为友谊路。根据通南市2012年环境状况公报，通南市闸港区环境空气中的PM10、SO2、NO2的年日平均浓度均符合环境空气质量标准（GB3095-1996）中二级标准。建设项目周边环境较好，无主要环境问题。本项目道路交通状况良
25、好，可达性及可见性高，对于建设住宅项目来说拥有较好的条件。地块完整方正，适合打造高档次的综合社区。目前通南市虽已建成十多个新住宅区，但通南的社会经济发展较快，住宅用房的发展空间仍然很大。项目位于通南市极具发展潜力的地块，地理位置优势明显，具有闹中取静之优，为提高区域居住层次，规划设计中重视绿化，以水为主，以景为本。因此，通南123置业有限公司拟在通南市闸港区永和路南、秦灶河西地块建设住宅小区，使之成为通南市高品位、高格调于一身的宜居天地十分必要。第4章 自然条件与社会经济概况4.1 自然条件通南市地处以长江冲积成土为主、浅海为次的长江中下游平原。境内地形低而平坦，沟河纵横，平均海拔4.96m。
26、地势呈西北偏高，东南偏低态势。西部最高处海拔5.2m，东部最低处海拔2.5m，南北横截面呈孤形，两头低，中间高。地层基本为沙土沉积，平均承载力标准值为120Kpa，可作为一般建筑物的天然地基持力层。区内第四系地层自下而上分为：下更新统、中更新统、上更新统和全新统四个沉积阶段。其中全新统（Q4）成因类型复杂，冲积相沿江分布，为一套黄褐、青灰色粉土和粉砂及灰色粘性土层，厚度072m，层底埋深3172m。地表下50m以浅的第四纪沉积物可分为十个工程地质层。土层特征和分布大致如下：(1)地面标高4.0m以上为耕土；(2)地面标高4.0m3.0m左右为亚粘土，硬可塑，其地基允许承载力为100120kN；
27、(3)地面标高3.0m1.0m左右为轻粘土类有粉砂薄层，可塑及软塑，地基允许承载力为90120kN；(4)地面标高1.0m0.0m左右为粉砂、细砂、夹薄层粘土，地基允许承载力为150kN以上；(5)地面标高0.0m-4.0m左右为轻亚粘土粉砂土交错层，地基承载力为150kN200 kN。项目所在地区地下水位对建筑物基础无影响。通南地区地震烈度为6度。4. 2 水文条件通南市濒江临海，境内沟河纵横，成网络状分布。长江流经通南市。全市长江岸线长约33km，年均径流量约8904亿m3，年均流速29000m3/s，流域面积约17.14万亩。(1)长江高低潮水位：最高潮水位 6.38m（1974年8月）
28、最低潮水位 0.42m（1965年2月）最大潮差 4.01m(2)不同频率高低潮水位：1%（高低） 6.18 m/0.45 m2%（高低） 6.05 m/0.49 m5%（高低） 5.9 0m/0.56 m10%（高低） 5.75 m/0.62 m20%（高低） 5.60 m/0.70 m(3)内河水位：最高水位 5.203 m（1974年8月）最低水位 2.14 m（1963年）该地区地势较低，排水为一单独系统，其与长江、内河皆有涵洞，以闸门控制水位。4. 3 气候条件通南市地处中纬度，属亚热带季风湿润气候，全年气候温和，四季分明，雨量充沛，光照较足，无霜期长，具有明显的海洋性季风气候特征。
29、根据1996-2000年气象资料统计，年平均气温15.4；年平均风速3.8m/s，年主导风向为东南风，春夏季以东南风为主，冬季以西北风居多；年均降水量1131.3mm，雨日127d，年均日照1930.8h，年均无霜期210d。大气稳定度以中性（D类）状态为主，出现频率约占45.5%。(1)气温极端最高气温 38.2（1978年7月9日）极端最低气温 -10.8（1969年2月6日）全年平均气温 15(2)风向及风速全年主导风向 东南及东北风夏季主导风向 东南冬季主导风向 东北最大风速 26.3m/s（风向东北，1960年7月27日）全年平均风速 3.1m/s冬季平均风速 2.9m/s夏季平均风
30、速 2.7m/s风荷载 0.40kN(3)降水量年平均降水量 1066.3 mm日最大降水量 287.1mm（1960年8月4日）一小时最大降水量 86.9 mm（1962年8月23日）(4)积雪深度最大积雪深度 17cm（1984年1月19日）雪荷载 20Kn(5)冻土条件最大冻土深度 12cm（1977年2月17日）(6)日照时间年平均日照时数 2191.9h(7)水汽压（绝对湿度）年平均水汽压 1.60kPa最大水汽压 4.13kPa（1972年7月7日）4.4 社会经济概况1、 通南市基本情况通南地处长江北岸，隔江与上海及苏南地区相依；北接广袤的苏北大平原，通过铁路与欧亚大陆桥相连；从
31、长江口出海可通达中国沿海和世界各港；溯江而上，可通苏、皖、赣、鄂、湘、川六省及云、贵、陕、豫等地。苏通长江公路大桥已建成通车，使通南进入上海一小时经济圈。通南面临海外和内陆两大经济辐射扇面，与上海有着相似的地理区位优势。素有“江海明珠”、“扬子第一窗口”之美誉。通南集“黄金海岸”与“黄金水道”优势于一身，拥有长江岸线226公里，其中可建万吨级深水泊位的岸线30多公里；拥有海岸线210公里，其中可建5万吨级以上深水泊位的岸线40多公里。全市海岸带面积1.3万平方公里，沿海滩涂21万公顷，是我国沿海地区土地资源最丰富的地区之一。已探明的矿产资源主要有铁矿、石油、天然气、煤、大理石等。全市耕地总面积
32、700万亩，土壤肥沃，适种范围广，盛产水稻、蚕茧、棉花、油料等作物。水产资源十分丰富，是全国文蛤、紫菜、河鳗、沙蚕、对虾的出口创汇基地。吕四渔场是全国四大渔场、世界九大渔场之一。统计数据显示，2012年全市生产总值4558.7亿元，按可比价计算，比上年增长11.8。其中，第一产业增加值319.1亿元，增长4.6；第二产业增加值2414.1亿元，增长12.4；第三产业增加值1825.5亿元，增长12.3。人均地区生产总值62506元，按当年平均汇率折算达9902美元，按可比价计算，比上年增长11.7。财政总收入占地区生产总值的比重达23.2。2、通南市闸港区概况闸港区位于通南市主城区西北侧，成立
33、于1993年，为通南市6个省级开发区之一。闸港区地处长江入海口北岸，海陆空交通十分发达，南枕长江，与上海、苏州隔江相望，北临广袤的苏北平原，通沙汽渡和通南火车站坐落区内，204国道、沿江一级公路、宁通高速公路、宁启铁路和通扬、通吕两大运河穿区而过，通南机场咫尺毗邻，区内九圩港河和第二船闸是连接苏北腹地的水陆交通枢纽。全区总面积134.5平方公里，耕地面积6.45万亩，粮食作物面积9.49万亩；拥有9公里长江岸线，天生港港区是通南港的上游重要组成港区。根据闸港区分区规划综合方案，规划综合方案，规划将闸港经济开发区（简称开发区）、天生片、唐闸片、站前片四大区片。其中开发区片规划为闸港区的政治、经济
34、中心，以发展工业为主，引导工业项目向开发区聚集，将开发区建设成为高档包装材料生产基地；天生片规划以能源工业及相关配套产业为重点；唐闸片着重改造振兴老工业基地，并在规划建设新居住区、引导镇区居民向新居住区分流的同时，相应改造老居住区；站前片考虑结合市区外环北路沿线的整治开发，多发展商贸流通、交通运输、房地产建设等服务行业。闸港区是中国近代民族工业的发祥地之一，秉承清末状元张謇先生奠定的工业基础，如今的闸港是通南市以发展工业为主，居住和服务业相配套的重要城市组团。目前，全区共拥有规模以上工业企业702家，实现销售收入363亿元，实现利税27.3亿元；亿元以上企业58家，10亿元以上企业6家。依托得
35、天独厚的国家首批沿海开放城市的区位优势，闸港区已具备了较为雄厚的经济基础和产业配套能力，并逐步形成了以纺织服装、电子信息、生物医药、电力能源、装备制造机船舶修造等为主体的具有较强竞争力的区域产业。近年来，闸港区通过强化载体建设，产业集聚度不断提升，全区逐渐形成了“三区三园”的产业发展格局。分别为即通南闸港经济开发区、通南船舶配套工业集中区、通南北翼新城核心区及秦灶机电一体化产业园、幸福科技产业园、唐闸都市产业园。本项目位于通南市闸港区永和路南、秦灶河西地块，所处地块已经规划为居住、用地，与区域规划和环保规划及周围环境是相容的。4.5 房地产市场分析通南市2013年2、3月份楼盘成交量有所升温，
36、城区中心地段主要楼盘均价已达8000元/以上。现主要楼盘平均销售价见表4-1：表4-1 通南市闸港区主要楼盘平均销售价楼盘名称建筑面积（）平均销售价（元/）备注尚海湾690508800普通住宅苏建阳光新城4500009800普通住宅中港城世家5000007500普通住宅盛唐君廷680009000普通住宅北城一品516008600普通住宅中海碧林湾571904待定普通住宅通南华润中心607958待定普通住宅保利香槟国际5759009000普通住宅国基桂花小镇1100008700普通住宅华强城13127859500普通住宅4.6 房地产市场发展趋势(1)从国家大的经济环境方面来看，房地产作为我国新
37、发展阶段的一个重要支柱产业的定位没有变。宏观调控政策一方面要加强,另一方面也要有利于房地产业的发展。因此，房地产在我市仍然是极具活力的一个产业，房地产市场前景广阔。(2)从全市房地产业发展形势看，通南市快速发展的形势为房地产业的持续健康发展创造了难得的机遇：一是经济快速发展带动了城市化进程的加快发展；二是新型工业化、新兴城市化和农业现代化“三化联动”将带动通南地产业的迅猛发展；三是通南“滨江宜居城市”的品质得到外地购房者认同。要坚持“政府引导、科学规划、企业主体、市场运作”的原则，进一步强化服务意识，主动为企业、为居民做好服务，促进通南市房地产业持续健康发展。 (3)从需求、结构和价格等方面来
38、看，2013年宏观调控政策的效果显现将会更加明显，房地产市场态势将进一步向调控目标靠近。购房者将逐渐趋于理性，重点以自住需求为主；房价将随房屋所处地段、配套功能、环境条件的不同，进一步分化为多元层次的区域价格。在房地产价格走势方面，从当地城市建设和社会经济发展政策方向，从周边城市的房地产市场价格变化趋势来看，通南市的房地产价格增幅将会稳中有升。 4.2.5 通南市房地产市场发展规划 今后几年，通南市房地产业发展既要认真贯彻落实国家宏观调控政策，又要保持合理的开发规模和速度，做到规模适度，有序推进。 “十二五”期间，市区房地产开发总建筑面积为560万。在住房结构上，按照“引导高端、调控中端、保障
39、低端”的房地产市场发展思路，优化调整住房供应结构，建立健全多层次的住房供应体系。今后，市区住宅开发高档商品房、普通商品房、拆迁安置房及经济适用房的比例控制在1：7：2。多层和中高层、高层比例控制在4：6。在发展战略上，实施品牌企业和品牌小区战略，鼓励和引导企业积极开发建设品质优、功能全、环境美、配套好的商品住房，支持开发企业申报国家和省级康居示范工程，进一步提升我市商品房的综合品质和人居环境质量。4.7 未来五年社会经济发展主要目标任务“十二五”期间，通南市将着力发展以商务服务、金融、保险、创意等高端产业态集聚的中央商务集聚区。充分利用沿海开放对国内外大型集团、跨国公司的投资吸引力，着力吸引其
40、他地区总部、研发中心、营运中心、销售中心等机构前来落户发展，实现总体经济的集聚发展。重点打造研发、培训、旅游、休闲、购物、软件开发、数据管理等现代服务业集聚区。到“十二五”期末，全市地区生产总值突破4500亿元，年均增长15%左右，人均地区生产总值超过10.6万元，财政总收入突破1200亿元，城市化水平达64%，城镇居民人均可支配收入达45000元，农民人均纯收入达25000元，新建商品房1800万，人均居住面积超过40，城区规模达60平方公里，人口90-100万，努力把通南建成具有部分国际性功能的现代化区域城市。从通南的自然条件与社会经济发展趋势，尤其是通南的房地产业市场发展趋势看，闸港区永
41、和路南、秦灶河西住宅小区的建设顺应了通南的总体发展，而且该项目的建设规模、格局和品位均超越了通南目前的主要楼盘，在通南的未来市场将具有更强的竞争力。第5章 方案设计5.1 项目总体定位建设项目地块层梯形，北侧为永和路，隔永和路为绿化空地，东侧为秦灶河，隔秦灶河为秦灶新村，南侧为规划空地，西侧隔友谊路为尚海城。住宅区设两个出入口，分别位于西侧友谊路一个、东侧规划道路一个。建设项目1#-10#均为住宅楼，3#、5#楼的西侧设置配套公建用房（文化活动组、居委会、治安联防站、物业管理用房、公厕等），不设商业用房。5.1.1设计原则1、“以人为本”的原则。设计以体现为使用者提供舒适宜人的生活环境、休闲自
42、然的景观感受为原则，满足居民的多方面、多层次的需要，综合组织好新社区生活。2、“环境至上”的原则。注重整体环境高质量，以崇尚自然、健康的人性化生活居住空间为主导理念，创造舒适、方便、卫生、美观的居住环境。3、“南北朝向”原则。依据通南市地区气候特点，保证住宅南北朝向成为本规划设计的最大特点之一。4、配套化原则。一方面，为生活基础设施配套，加强居住区住房的供电、供水、供气、交通、邮电通讯、文化娱乐等项内容的建设，满足居民日益增长的生活需求；另一方面，公建居住区的组织管理和服务结构亦应配套。5.1.2 建筑形象规划从用地现状出发，利用自身建设用地东侧依水这一特点，采用环形的交通网和景观轴线来组织整
43、体格局，巧妙利用水景。此外，直线形的平面格局形式与基地外围轮廓交相呼应，刚柔并济，使得整个规划设计显得生机盎然，充满灵性于富贵之气，整个居住区的品质得以强化与提升。住宅楼之间南北间距最低42.19米，东西间距最低15.18米。项目规划设计的整体空间是以自由流线形的步行景观体系和交通体系二合一，合理的划分组团、划分结构层次。居住区空间通过景观、建筑得以延伸，向着第三维方向发展并演变为立体的空间系统，整个空间体系是多元的，丰富的，同时动静、主次分明。5.1.3 道路交通设计道路设计原则：1、统一性原则：遵循组织交通，合理分区，创造观景的三统一原则进行路网规划。2、便捷性原则：小区机动车辆从小区外围
44、经汽车坡道直达地下停车场，整个小区做到人车分流，提高小区环境的安全性。3、舒适性原则：所有景观便道与环境相结合，线性流畅，曲折幽静，对景生情，营造停留空间。5.1.4 景观系统在人与自然“和谐共生”的理念中，小区环境设计突破纯粹的绿化而引入了水，水景观由点缀逐渐成为环境的重要组成部分，亦成为当今住宅区环境建设的新趋势之一，同时结合当地文化韵律，考虑传统风水景观思想，强调景观空间的连续性和多样性。1、由于人的亲水性，在设计中尽量缩短人和水的距离，在较为安全的情况下，让人融入水景中，让人立于水面，直接接触到水，夏天小孩子可以在浅水中戏水，涉足水中尽情玩乐。2、构筑景观活力脉线-即步行景观主线，并以景观脉线为骨架、以交通网络为支线，组成住区绿色呼吸网；以景观节点广
