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1、前 言自改革开放以来，人民的生活水平走向了一个崭新的台阶。社会的快速发展，科学的进步，文化素质的普遍提升，物资生活的迅猛提高，给人们的生活方式带来质的变化，在城市钢筋水泥中，快节奏生活的人们有了放松心情，享受大自然青山绿水的需求，休闲娱乐和旅游观光，已成为人们的一种高雅的消费方式。在新的潮流下，发展旅游事业已成为一种促进经济可持续发展的朝阳事业。俄博沟牡丹园，位于青海省门源县城以东17公里处的俄博沟口磨滩。北依俄博沟口岗青公路，南邻大通河北岸，占地面积150亩，园内种植了12种颜色品种各不相同的牡丹，每年7月，这里便成了牡丹花的世界，旅游的天堂。而且在门源县周边的自然风光与历史胜迹，也一样是美
2、不胜收、精彩绝伦。在终年积雪山峰映衬下的数十万亩油菜花，一片金黄殊胜，是假日休闲者赏心悦目、放飞心情的绝好景致；在东川、克图的卡约、辛店等文化遗址和雍正年间年羹尧题写的“得胜川”遗址，还有海鸳鸯、鸾城翔凤等古八景，更成为古文化追溯者的寻根之所。现代人们的生活水平提高了，而且还有相当的一部分人，迈上了小康生活的阳光大道。这种经济基础的夯实，使人们有了寻找自己生活乐趣的机会，有了旅游的愿望，有了寻求民族文化底蕴的需要。在旅游区内尽情畅游，欣赏着美景，呼吸着清新的带着泥土和鸟语花香的自然空气，吃着田园人家的小吃，仰慕着我们民族的文化，欣赏着炎黄的国粹，更是一种惬意的放松与生活的享受。俄博沟牡丹园度假
3、村项目的开发，正是在这种顺天应人的条件下，应运而生的好项目。目 录第一章 项目概况第二章项目建设背景和必要性 第三章项目建设的条件分析 第四章建设分期与规划目标 第五章建设规模及规划布局第六章基础设施规划第七章环境卫生、安全消防、节能 第八章居民点调控规划第九章旅游营销策划 第十章保证体系规划 第十一章 投资估算与资金筹措 第十二章 效益评价 第十三章项目实施建议 第十四章 总结俄博沟牡丹园度假村项目可行性研究报告第一章 项目概况1.1项目名称:门源县俄博沟牡丹园度假村旅游项目1.2项目负责人：戴东生1.3项目建设地点：门源县泉口镇俄博沟村磨滩1.4项目施工单位：西安广瀚景观艺术制作有限公司1
4、.5项目概况：从2011年9月20日兴建，到2016年9月20日竣工，计划利用5年时间完成全部工程建设。整个项目分三期进行，建设周期为五年，计划总投资1500万元。其中：机动资金200万元，包括预备费150万元，涨价预备费50万元；项目一期计划总投资350万元，建设周期为10个月（2011年9月202012年6月20日），主要进行筹建准备与规划工作，对度假村的整体布局进行绿化工作和度假村基础设施建设，基础设施建设主要由牡丹园景观区、购物区、餐饮区、住宿区、俄博祭祀区、得胜川遗址留影区、和珍贵动物（白牦牛、白唇鹿）留影区七部分组成，配套建设道路、绿化、亮化工程。项目二期计划总投资600万元，从2
5、012年6月2014年6月，主要是餐饮住宿区二期扩建、休闲游乐区，包括歌舞厅、KTV包厢、游泳池、游乐场、垂钓休闲处等。项目三期计划总投资550万元，从2014年6月2016年9月，以养殖区和种植园区为主。养殖区拟建2000平方米的大型鱼塘两处和5000平方米的禽笼，主要饲养金鳟、红鳟、黄河鲶、当地浩门河水系特有的裸鲤等高产鱼种及一些适合饲养的野生禽类；种植园区拟种植：青海云杉、四季丁香、四季梅、红瑞木、垂榆、国槐等高档苗木及花卉。1.6项目编制的依据和原则1.6.1指导思想以科学生态建设为指引，以人与自然相和谐的可持续发展道路为依据，围绕全面建设小康社会这个中心，按照利国利民的发展战略，创新
6、机制，实行种养业与旅游业相结合的经营。抓住机遇，结合种养业与旅游观光业的工程，优化门源县周边地区的产业结构，建设比较完备的自然生态体系和比较发达的旅游产业体系，以带动周边上下游产业的跨越式发展，最大限度的满足项目区及周边群众，日益增长的生态需求和经济发展需求。在此基础上，我们还要以“科技种养”为辅助，以“生态旅游”为核心，以旅游观光业为品牌，打造现代旅游度假的新概念。将度假村规划成为体现地方特色和引进新、奇、特项目相结合，突出文化旅游、名胜旅游、自然观光、休闲度假为一体的，具有乡土气息及地区文化内涵的自然、清新、质朴的旅游度假村。1.6.2规划依据（1）中华人民共和国森林法（2）中华人民共和国
7、环境保护法（3）营造林工程建设项目文件组成及深度要求中华人民共和国行业标准，LY5141-99，国家林业局（4）森林公园管理办法（原林业部，1999）（5）风景名胜区规划规范（国家技术监督局，GB50298-1999）（6）国家林业局、青海省人民政府颁布的生态环境建设和生态旅游开发相关文件1.6.3规划原则（1）整体协调原则门源县俄博沟牡丹园度假村，既是门源地区旅游业发展的重点地域，也是门源地区经济特色的重要组成部分，其功能布局、交通组织、生态环境等应与周边发展相衔接，度假村相关规划，应坚持前瞻性、可持续性为主导，尊重自然规律和经济规律的原则。（2）生态效益优先原则门源县俄博沟口牡丹园度假村的
8、规划，要坚持坚持生态优先、环境保护优先的原则，科学、合理的安排各项用地，做到近期开发和远期发展相结合，努力提高经济效益和景观效果，把度假村的生态环境保护与地区经济发展，科学的结合、共同的促进。（3）前瞻性与现实性结合的原则度假村布局既要充分考虑现状和实际可操作性，又要放长眼光、立足现实。同时，度假村的规划，还应尽可能保持适度的弹性，提高土地的利用率，科学的开发土地资源，创造可持续发展的环境基础。（4）特色原则度假村的资源特点、地理位置，以现有资源为依托，提高规划起点，发挥自身优势，因地制宜，突出自然风光特色、文化名胜特色与休闲度假特色，使规划既有前瞻性，又具先进性与可操作性。第二章项目建设背景
9、和必要性2.1项目背景近年来，随着中国经济的发展和人们生活水平的提高，休闲度假已经日渐成为人们生活必不可少的一部分。2011年，旅游度假在全世界，年产值达到2500亿美元以上，它被普遍看作是传统大众旅游升级换代的最佳替代产品，代表了21世纪旅游发展的方向。旅游度假村是社会进步和旅游产业走向成熟的产物。随着各国经济的增长，人们收入的提高及带薪假日的延长，越来越多的游客已不满足于在各个旅游点之间长途跋涉、疲于奔命的旅游方式，旅游目的也从传统的开阔眼界，增长见识，向通过旅游使身心得到休息放松、陶冶生活情趣等方面转变，这是现代旅游的新价值取向。因此，以生态度假、康体为主要目的的休闲旅游成为旅游业中的热
10、点。有资料显示，在欧洲和北美，旅游客源输出的70以上是度假休闲。据美国专家预测，到2030年，旅游业将成为全世界80以上人员的生活必需，可见生态度假旅游具有广阔的国际市场前景。随着我国人民生活水平的提高和“双休日”及节假日的推行，休闲度假旅游已成为寻常百姓关心的话题。回归自然、返朴归真，是人类共同的天性，是现代文明社会中人们的一种迫切要求。尤其是在市场竞争日益激烈、工作与生活节奏都明显加快的今天，人们希望能利用闲暇时间从工作的劳累与紧张中解脱出来，放松精神、陶冶情趣、锻炼身体、调节生活。因此，他们大多希望到气候宜人、环境幽静、风景优美、空气清新、没有污染的地方去康复自己的身心，希望休闲地能提供
11、多样化、大众化的娱乐、休闲和康体项目。显然，像门源县俄博沟牡丹园度假村这样的风景优美之地，是发展生态度假旅游的首选之地。同时，我们通过科学的规划，高效的利用项目区丰富的土地资源和优越的自然条件，运用种养业的合理生态配置，必会实现门源地区旅游度假业和相关产业的全面发展，带动地方经济水平的提升。2.2项目建设的必要性门源县俄博沟牡丹园度假村总体规划是在积极响应国家“旅游产业经济”号召、贯彻青海省大力发展第三产业政策的基础上，充分利用本地区绿色生态、自然环境、人文名胜、乡土文化、生活风情等旅游资源，通过发展休闲、度假、生态观光旅游，带动地方经济的发展和人们整体生活文化水平的提高，同时，也为周边城市居
12、民提供了一个参与休闲活动、体验地方风情、享受生态环境，与大自然和谐共处的机会和场地。该项目的社会效益主要体现在：2.2.1发展经济的需要休闲度假可引起旅游客源地的财富向旅游目的地转移，在一定程度上使财富进行再分配。按常规说，经济较发达的地区外出旅游的人数较多，经济欠发达的地区外出旅游的人数较少。当经济欠发达的地区的旅游资源足以吸引经济发达地区的居民前往旅游时，这些旅游者在旅游目的地的旅游消费，对当地的旅游生产显然是一种外来的刺激。这种刺激，不仅对当地旅游业的发展是促进，而且由于旅游业的联带性，对当地整个社区经济社会的发展也是促进。经济欠发达地区通过兴办旅游产业，促进经济发展，做到一业兴而百业旺
13、，可以摆脱贫困，走向富裕。通过该项目的规划和建设，将带动本地乃至周边地区和县市的经济发展，这对于改变门源县及周边地区经济薄弱的现状、改善门源县第三产业不发达的状况、促进人们思想观念的转变，具有独特的作用。2.2.2社会效益的需要俄博沟牡丹园度假村的运营，不仅能使门源县原有的经济保持继续增长的势头，而且能够形成新的经济增长点，促进或带动其它产业的发展。在就业方面，也能起到促进的作用。就业问题不仅关系着劳动者个人的切身利益，而且关系着整个社会秩序是否稳定，历来为各级政府所重视。与其它行业相比，旅游度假产业可为劳动者提供更多的就业机会。2.2.3保护文化的需要旅游业的发展，对于独特的特色建筑、特色文
14、化具有促进和保护的作用，尤其是在经济欠发达地区。特色建筑的保护、特色文化的保存，需要有大量的财力和物力、人力的投入，而单凭国家投资或社会集资是不可能完成应有功能的。只有通过发展旅游，在经济效益的驱动下，才能使我国独特的建筑和文化得以保存。2.2.4美化生活的需要旅游度假村的生活环境和便民设施，是构成吸引旅游者前往游览的重要因素之一。因此，该项目要想成功的运作，就要美化原有的环境，建设适合度假旅游的生活设施。旅游者总是渴望明媚的阳光，新鲜的空气，乐意到幽静美丽、鸟语花香的大自然环境中去，然而，一般项目所在地的生活环境，也并非尽如人意。所以，只有经过改造与美化，才能起到锦上添花的作用。然而，俄博沟
15、牡丹园度假村项目，所起到的就是让环境更美、更利于环保、更利于休闲度假、更利于地区经济发展的作用。第三章项目建设的条件分析3.1自然地理概况3.1.1地理位置俄博沟牡丹园项目位于距门源县城以东17公里处的俄博沟口磨滩，北依俄博沟口岗青公路，南邻大通河北岸，占地面积150亩，园内种植了12种颜色品种各不相同的牡丹，每当夏季来临，各种颜色的牡丹花争相惊艳、姹紫嫣红、美不胜收。该项目全部竣工后，我们所有配套设施，可以让休闲度假的人士饱受眼福的同时，还可以让其得到身心的调整、心情的愉悦，并带到地区文化的弘扬与经济发展水平的提升。青海省门源回族自治县，位于青海省东北部，祁连山脉西侧，全县平均海拔2500米
16、，行政关系隶属于青海省海北藏族自治州，人口近16万，其中回族占41，汉族、藏族和其他民族占59。门源县经济主要成分是农牧业，由于这里海拔较高，平均气温较低，农业以油菜籽、青稞种植为主，畜牧业以牦牛、绵羊放牧为主。农牧民收入在青海省属于中等水平。每年7月，门源县的数十万亩油菜花一片金黄，一眼望不到头，在终年积雪的山峰映照下，美不胜收，是摄影、旅行的绝佳去处。每年7月15日前后，是门源县的“油菜花节”，自驾车的朋友，还可以到附近的榨油厂购买一些刚榨出的菜籽油，可以品尝到原汁原味的菜籽油，可以说门源县的旅游观光资源非常雄厚，该项目建成后，可以科学的整合利用门源县周边的旅游资源，为旅游度假者提供最完备
17、的集休闲、娱乐、观光为一体的超值享受。3.1.2气候该项目所在地区门源县，在青藏高原的东北边缘，总面积6902.26平方公里,打开中国地图，东西绵延156.24公里、南北纵深103.99公里.山地面积占83.1%，盆地面积占16.9%，海拔高度在2388-5254米之间，县府浩门镇海拔2861米。门源属高原大陆性气候，地处中纬度西风带区。冬半年受来自西伯利亚干冷气候影响，气候比较寒冷干燥。夏半年受孟加拉湾的西南暖湿气流影响，气候凉爽湿润。具有春季多雪多风，夏季凉爽多雨，秋季温和暂短，冬季寒冷漫长的特点。全年日照时数2264.8-2739.8小时，年太阳辐射130.68-154.0千卡/平方厘米
18、，气温日较差11.6-17.5，年平均气温0.8，年平均降水520毫米，年蒸发量100毫米。 3.1.3资源门源主要有农牧、矿产、水能、旅游、动植物五大资源。全地区耕地面积60万亩，其中县属45万亩，农作物以油菜、青稞为主，兼种豌豆、小麦、马铃薯、蔬菜等，油菜年产量达3万吨（全地区数字），出油率高达40%，素有门源油、满地流的美称，年产油菜花蜜1500多吨，花粉30多吨，蜂王浆20多吨。境内各类草场面积686.4万亩，其中可利用草场583万亩，存栏各类牲畜56万头以上，而且该县是青海省重要的商品油料基地、藏区青稞良种繁育基地、牛羊育肥贩运基地。全县森林总面积420万亩，覆盖率为38.25%。境
19、内已探明的矿产资源有煤炭、金、银、铜、锌等16种，被誉为黑珍珠的无烟煤广泛分布于我县宁缠和一棵树地区，是全省最大的无烟煤生产基地；境内仅流域面积50平方公里以上的河流有31条，水能理论蕴藏量为56万千瓦。以大通河为主可建32座装机容量33万千瓦的水电站；境内有众多的野生动物和食用药用野生植物资源。中国最大的油菜花海、中国最美的祁连山草原、青海最大的仙米林区等壮美的自然景观和多姿多彩的人文景观，构成了高原回族之独特的旅游风景线。 3.1.4历史青海北大门上的门源回族自治县，是古老的黄河文明早期发祥地和传播地之一，自古以来游牧文化和农耕文化在此融合，丝绸之路、甘青通衢在此交汇，众多民族和民族文化在
20、此交融。门源为古羌地，秦汉以来，月氏、匈奴、吐谷浑、吐蕃、党项等众多民族先后游牧生息。清代设卫，1929年正式建县，1953年门源回族自治县成立，实行民族区域自治，现辖4镇8乡109个村。门源建县虽晚，但历史文化氛围浓厚，岁月的更迭使这里积淀了丰厚的文化遗产。清朝初年有位地理风水学家，在门源县境内寻访风水宝地时，来到现今俄博沟地区，见此地两沟有水夹一山，前围浩门河，此山名曰鱼儿山，形状很像一条鱼，风水术语谓“金盆养鱼”，是一方富贵长驻、财源连绵的风水宝地，遂在山顶立俄博一座，意在压住鱼头风水地脉，使之不随浩门河涛涛河水流失。从此每年农历五月初一当地居民都要在此举行隆重的祭俄博活动，企盼来年风调
21、雨顺、家畜兴旺、五谷丰登，俄博沟由此得名。随后在俄博沟周边也出现了一些富甲一方的大户，如当时的姚家、常家、陈家等。而鱼儿头在70年代修民门公路被挖毁了形象。不论怎样，人们的向往是美好的，当今喜逢盛世，天随人愿，地合人意，天地运转，趋吉避凶，可使断者续，缺者补，富贵永驻。今在此建牡丹园是因牡丹花大而艳丽，一向被人们视为富贵昌盛的象征，应其运、合其气，有花开富贵，财源茂盛之意。清朝中期，年羹尧受任抚远大将军不久，青海的漠西蒙古，和硕特部台吉罗卜藏丹津就趁准喀尔部被清军击败的机会，称霸西陲，发动叛乱。年羹尧立即率兵到青海作战，并在北大通境内（现门源县）由东向西长驱直入，一举歼敌近万，焚其寨十七、庐舍
22、七千余座，为炫耀赫赫战功，将北大通川更名为“得胜川”，命人在俄博沟口的鱼儿山红石崖峭壁上铭刻了“得胜川”三个大字，并在鱼儿山顶举行了隆重的祭俄博仪式，在此后的几年内年羹尧的仕途逐步达到了人生的辉煌。“得胜川”这三个大字在20世纪70年代仍依稀可见。3.2旅游业发展现状门源是一片自然的雄奇与柔美交相辉映完美结合的神秘土地。23005254米的海拔高差，山、沟、川、谷相间的复杂地貌，冰川与温泉，湖泊和长河神奇结合的丰沛水系，构成了它内涵深邃丰厚的神韵和峻朗飘逸的气质。门源县北靠冷龙岭、南临大坂山所形成的门源盆地，时值夏季金黄色的油菜花临风摇曳，花香百进而，蜜香沁人心脾。东西向的长川，平畴如织，阡陌
23、纵横，是一派高原特色的田园风光区，是青海最大的油菜基地，金灿灿的油菜花，冠以这里“门源油，满街流”的美誉，将其推至中国北方小油菜基地和全省蜂产品重地的显赫位置。每年仲夏7月，门源县都要举行隆重热烈的油菜花节。以芬芳醉人的油菜花为媒，“文化搭台，经济唱戏”，届时游人如织，四方商贾纷至沓来，一项项新的建设蓝图由此绘就，浩门川的美名蜚声海内外，在“祁连山之夏油菜花节”上，你会感受到一缕菜花的芳香，蜂蜜的洁白，祁连春牌青稞油的醇烈，滴落在浩门四季的风景中。花儿会、华热歌会、民族篝火晚会、大型广场舞表演、赛马会高潮不断。目前，门源县的旅游业主要有“三大版块”的高原自然风光和遍布全县的众多历史、人文景观组
24、成。县城东部有全省面积最大的仙米天然林区，被称为全省最大的国家级森林公园，林区中许多地方的景观胜过九寨沟；中部有堪称高原奇观的百里油菜花海；西部有苏吉、皇城为主的大草原风光；境内有闻名遐尔的花海鸳鸯、鸾城翔凤、朝阳涌翠、冷龙夕照、骆驼曲流、狮子崖古八景；有东川、克图的卡约、辛店文化遗址、浩门古城（宋代）、旱台红山三角城（汉代）、克图三角城（宋代）、金巴台古城（唐代）、完卓古城（西夏）、边墙（明代）、岗龙岩雕（东晋）等众多的历史古迹；有70余座清真寺及仙米、珠固古佛寺，亚洲第一高位大坂山隧道，从西到东贯穿门源全境的浩门河上有装机容量10万KW的水电站7座，被誉为青海“水电走廊”，坝区风景等现代人
25、文景观十分壮观。门源县是西北地区的主要油料产区，这儿的油菜花同样繁盛而壮美。每年的6月中旬是花开季节，西起青石嘴，东到玉隆滩，北到与甘肃交界的冷龙岭，南到大坂山，油菜花绵延几十公里，像金黄的大海一样。由于田地多向着河道方向倾斜，所以站在河岸上向两边看，铺天盖地的都是金黄色，大通河在中间流淌，这种景色就像镶了两道金边的银丝带，在随风蜿蜒飘舞、精美绝伦、叹为观止。俄博沟牡丹园度假村项目建成后，平坦的硬化公路可直通俄博沟牡丹园度假村门前，而且我们还要通过互联网、电视等媒体方式，不断向外界推广、宣传，扩大影响，提高知名度，预计年平均游客达20万人，可直接安排就业人员60人以上，并力争以每年上升10的客
26、流幅度，以此来为度假村的发展奠定一个坚强的基础，为门源县的经济可持续发展插上新飞的翅膀。3.3开发建设条件的SWOT分析SWOT分析是为了更客观的反映与分析项目建设的优劣势、面临的机遇和挑战。SWOT分析法，即态势分析法，对项目开发的优势（Strength）、劣势（Weakness）、机遇（Opportunity）和挑战（Threats）进行分析。3.3.1 优势分析（1）打造生活品味的需求随着社会发展的步伐越来越快，人们的生活水平也在逐渐提高，但实际的质量并不让久居城市的人们满意。在“快餐文化”盛行的今天，我们餐桌上的食物，不是农药超标，就是激素养殖，合格的标线越来越低，正是这样，如今重视养
27、生、关爱健康的现代人，开始把眼光放在原生态上，原生态养殖才是最天然无污染，从根源保证品质的无公害绿色产品源，在人们日益提高的生活要求面前，我们的种养业可为消费者，提供绿色无污染的肉食和果蔬。（2）提升生活质量的需求自改革开放以来，社会的快速发展，科学的不断进步，文化素质的普遍提高，使人民的生活水平走向了一个崭新的台阶。物资生活的迅猛提高，给人们的生活方式也带来质的变化，城市越是快速的发展，越使人们憧憬那种“返璞归真”的原生态生活。在城市钢筋水泥中快节奏生活的人们，也更有了放松心情，享受大自然青山绿水的需求，在原生态的环境下，真正融入到纯天然的休闲度假和旅游观光之中，这是当今人们的一种高雅的消费
28、方式。在新的潮流下，发展旅游度假业，更成为一种促进地区经济可持续发展的朝阳事业。3.3.2劣势分析管理人才是企业发展的基本要件，现代企业的崛起，离不开人才的发掘工作。高素质的管理人才，将为度假村的发展发挥智囊的作用。现代旅游度假业与我们所熟悉的旅游业业有着本质的区别，其经营管理方式与要求都截然不同。现代的旅游度假业，必须以可持续发展为基础，以为消费者提供环保、绿色与健康的旅游休闲项目、养生健身的内容，只有这样才能满足消费者多样化的。而且度假村所涉及到的生态种养、旅游度假、文化寻根和休闲健身，几乎都是新事物，是典型的知识经济的产物，因此度假村的建设与运营，也需要大批新一代的管理、营销、服务与技术
29、方面的人才。3.3.3机遇分析改革开放以来，在国务院做出“建设生态文明”的重要部署后，相关部门也做出了相关的新举措。环保总局提出要构筑新的环境经济政策体系，综合运用法律、经济、技术和必要的行政办法解决环境问题。对开发、保护、使用环境资源的纳税单位和个人，按其对环境资源的开发利用、污染、破坏和保护的程度进行征收或减免税收，对于环境友好行为，实行税收优惠政策。在间接融资渠道，推行“绿色贷款”，对环境友好型企业或机构提供贷款扶持并实施优惠利率。国家林业局将从三个方面推动生态文明建设：全力加强生态建设，并大力建设和保护好生态系统，夯实造林绿化和森林资源保护工作。努力加快林业产业发展，建立起发达的林业产
30、业体系，满足全社会对自然、绿色、可再生、可降解的林产品的旺盛需求，并为生态建设提供坚实的资金保障和不竭的发展动力；要大力加强生态文化建设，生态文明的核心是人与自然和谐相处。还通过发展林木文化、历史文化、生态旅游度假文化、绿色消费文化等措施，大力弘扬人与自然和谐相处的核心价值观和文化内涵。3.3.4挑战分析（1）度假村内的基础设施有待完善，现在的基础设施还不能满足开发的需要。（2）现在度假村的核心竞争力不强，与中国其他省市的度假村相似，差异性较小，没有完全发挥出特色优势。在这方面还需要在今后的开发中，着重提升核心竞争力，做到人无我有，人有我优的策略与措施。第四章建设分期与规划目标4.1建设分期规
31、划建设期限为5年。项目一期从2011年9月20日2012年6月20日，建设周期为10个月，主要由牡丹园景观区、购物区、餐饮区、住宿区、俄博祭祀区、“得胜川”遗址留念区和白牦牛、白唇鹿留念区七部分组成，配套建设道路、绿化、亮化工程。项目二期从2012年6月2014年6月，主要是休闲游乐区，包括餐饮住宿区二期扩建、歌舞厅、KTV包厢、游泳池、游乐场、垂钓休闲处等。项目三期从2014年6月2016年9月，主要以养殖区和种植园区的建设为主，养殖区拟建2000平方米的大型鱼塘两处和5000平方米的禽笼，主要饲养金鳟、红鳟、黄河鲶、当地浩门河水系特有的裸鲤等高产鱼种及一些适合饲养的野生禽类；种植园区拟种植
32、：青海云杉、四季丁香、四季梅、红瑞木、垂榆、国槐等高档苗木及花卉。4.2规划目标4.2.1总体规划目标根据国家对生态旅游度假行业用地管理的法律法规和各项方针政策，结合门源地区自然地理条件、社会经济状况，确定门源县俄博沟牡丹园度假村总体目标是：经过总体规划和持续的建设，度假村将成为一个经济、社会、环境协调发展，以旅游度假为主体，以文化休闲为平台，综合生态种养业为特色，具有生态环境保护、旅游度假综合开发、优良植物栽培、林产品展示、休闲观光等多功能的，现代休闲度假村。 4.2.2近期目标到2012年6月，实现绿化工程的全部竣工，并且要求绿化工作与整体的布局相和谐，使生态环境改善达到国家标准，初步走向
33、生态建设和旅游度假产业发展的良性循环，通过生态绿化与科学种植，实现牡丹园景观区、购物区、餐饮区、住宿区、俄博祭祀区、得胜川遗址留念区和珍贵动物（白牦牛、白唇鹿）留念区七大部分，及亮化、绿化工程的完工，使得度假村的开发能够走上良性发展的轨道。4.2.3中远期目标到2014年6月，建成歌舞厅、KTV包厢、游泳池、游乐场、垂钓休闲处，使得度假村成为集观光旅游、餐饮住宿、休闲娱乐为一体的大型综合服务场所；到2016年9月20日之前，实现种植区、养殖区的全部完工，以及其它所有配套设施的全部竣工。第五章建设规模及规划布局5.1度假村性质与规划理念5.1.1度假村性质根据俄博沟牡丹园度假村的资源状况和开发建
34、设条件综合分析，确定俄博沟牡丹园度假村性质为：（1）旅游、休闲、度假和地区文化的发掘；（2）环保与种养相互结合，打造生态环境的和谐发展。5.1.2规划理念俄博沟牡丹园度假村总体规划的主要理念是：（1）突出休闲度假业、种养业、旅游观光业的发展，以体现其生态保护与经济效益性共同发展。（2）营造有别于城市及其它地方的景观，打造融自然生态环境、人文历史文化、休闲娱乐及田园野趣于一体的氛围。（3）致力历史文化知识和环境保护知识的宣传和普及，夯实可持续发展的产业基础。最大程度地满足游人游、赏、娱、憩、购等多种需求。5.2总体布局5.2.1功能定位（1）观光休闲度假功能：利用地区丰厚的旅游资源和开发后的区域
35、观光文化，让消费者享受休闲度假、养生保健的同时，饱览大自然鬼斧神工的风光。现代高科技林业经济可持续发展的重要补充手段。（2）经济生产功能：种植区以青海云杉和其它珍贵苗木为主，养殖区以鱼类和野生禽类为主，在实现丰厚的种养经济收入的同时，打造绿色休闲旅游与生态环保并行不悖的发展。（3）科学教育功能：面向学生和市民的学林实践基地，也是休闲旅游区。5.2.2功能分区根据度假村总体规划，从项目地所在位置的实际情况出发，拟将度假村规划为牡丹园景观区、购物区、餐饮区、住宿区、俄博祭祀区、得胜川遗址留念区、游乐区、珍贵动物留念区和种养区九大功能区块。5.2.3分区概述（1）景观区位于度假村的主入口，由巨石牌匾
36、、停车场、主入口大门等组成，主要承担车辆停放、人流集散、游客服务、产品展销及园内物资、产品进出管理等。在主入口大门视觉的焦点处可配植高大的四季常青乔木、布置度假村的招牌、标志物和吉祥物。标志物和吉祥物可以进一步作为旅游纪念品开发；度假村停车场位于大门入口处，为了方便交通组织，停车场进出口独立设置，内部交通实施单向行驶。并分别设置摩托车、小车和旅游大巴停放站场。整个停车场要种植常绿的乔木给予遮荫，非硬化的地面用耐踏绿草铺就，不同车位间用不同植物分隔，使停放的车辆掩荫在绿色的“车库”中，尽显生态、自然的丰姿；巨幅度假村游览平面示意图矗立在大门的一侧，给人更为直观的介绍；进入大门后首先是一个大型的广
37、场，广场的西侧是一个大型的假山瀑布。在度假村内还有星罗棋布的别墅，可供度假者居住。还有风格迥异的楼台亭榭等景观不胜枚举。(2)种养区度假村种养区是现代休闲度假与科学环保并行发展的产物。不但给休闲度假增加了看点与口福，而且对环境的保护与循环经济的发展都起到了促进的作用。青海云杉种植种植区以青海云杉扦插种植为主（从7-8年生云杉侧枝剪取15-20cm枝条，经中国林科院最新研制的ABT生根粉浸泡处理后直接扦插种植），种植面积60亩，每亩种植9000棵，两年后每棵市场价保守估计25元，成活率按70%计算，每亩毛利润为15.7万元，60亩毛利润为945万元，除去人工工资、农药、化肥、防晒网等各项开支14
38、5万元，纯收入可达800万元。.家庭田园为了顺应城市人群厌烦城市生活紧张的心情，我们推出田园度假项目，田园总面积为十亩，设在专门划定的范围内，以67平米左右为一个单位，划出一百个区间，每个区间配套简易的温室、房屋及其内部简朴实用的设施，出租给有兴趣的家庭利用假日前来体验农家的生活，以品味回归大自然的野趣，饱览美丽的田园风光。其特点在于，一家人在久居城镇，繁忙工作之余，通过来到田园共同的劳动，如种植农作物，采摘果实，收获蔬菜等，增加家人互爱，有利于父母与女子之间的沟通与交流，享受天伦之乐。作为一种另类的休闲，相信通过精心宣传和包装，会有很大的市场需求。度假田园种植的农作物由参与者自定，可以自带种
39、籽、种苗、亲手种植果树蔬菜，平时管理可以委托由度假村代管，度假村收取每户的管理费用和租房费用为每月2千元，按半年的旅游期算，每年可获纯收入100万元。牡丹园20000株牡丹、芍药成活率按75%计算应该是15000株，平均每株按30元出售，可实现年销售收入45万元。养殖区 养殖业投入16万元，拟建2亩左右鱼塘2个，8亩围网野生珍禽养殖场1个。共占地10亩，每年可实现纯利润50万元。（）珍稀动物留念区珍稀动物留念区，饲养3头白牦牛和一只白唇鹿，可为游客提供照相业务。3头白牦牛和一只白唇鹿，平均每头牦牛每天接待150人次，白唇鹿接待200人次，每次收费20元，按30天计算，可实现年收入39万元。（）
40、住宿区主要用于城市家庭、学生等周末、小黄金周或长假度假，还有一部分旅游达人，夏季的避暑与观光，我们都可以为其提供比家更舒适的休息环境。拟建高档标间15处，普通标间20处，可接待100人住宿，住宿以标准间200元，普通间100元，以100天计算，收入可达50万元。（）游乐区游乐区，包括歌舞厅、KTV包厢、游泳池、游乐场、垂钓休闲、童趣游乐园和自行车越野运动等，预计每年可获年收入100万元。上述的项目中童趣游乐园和自行车项目，是其它度假村看不到的游乐项目，所以我们把它拿出来单讲。童趣游乐园童年游戏场，集中展示来源于农村，如今即将消失的游戏项目，这些项目全部都可以提供给游客参与玩耍，让游客在游玩中开
41、启尘封已久的幻想，重返其乐无穷的童年生活，体味其中丰富的情感，共享摇篮诗情并娱悦身心。童趣游乐园可设置的项目有：滚铁环、抽陀螺、射箭、玩弹弓、做纸艺、打弹珠、抬轿子、踢毽子、玩堆沙、甩沙包、摔泥炮、荡秋千、捉鱼、造琥珀、剪纸、套圈儿等活动。自行车越野运动场中国是自行车王国，自行车主要是作为交通工具，以自行车进行体能、耐力和骑术锻炼的越野运动和休闲活动的人较少。国际上自行车越野运动渐趋热门，以家庭式的越野运动也渐普遍。近年来，广东沿海城市的年轻人，开始玩自行车的也越来越多。有些旅游景区，也备有各式自行车（单人骑的、双人骑的）供游客租玩。自行车运动是需要大量氧气的运动，骑自行车，使得血液循环加速，
42、大脑摄入更多的氧气，再加上吸入大量的新鲜空气，使人觉得脑筋更清醒，心情更愉悦。骑自行车不仅可以减肥使身体匀称，还可以强化心脏功能，增强骨骼。总而言之，从骑自行车到玩自行车，由于好处多多，已经受到人们的欢迎，也必将受到越来越多人的欢迎。度假村范围较大，正是建立自行车越野运动场，推广玩自行车的好地方。（6）餐饮区餐饮区拟建餐饮包间15处，可同时容纳200人就餐，每天接待人数可达400人以上，餐饮业以每天平均接客量50桌，每桌消费350元计算，纯利润100元，每年保守估计100天，收入可达50万元。（7）购物区 购物区以当地的土特产和旅游纪念品为主，设置四十个摊位，每个摊位年租金为2万元，年纯收入为
43、80万元。（8）俄博祭祀区 每年农历五月初一当地居民都要在俄博举行隆重的祭俄博活动，企盼来年风调雨顺、家畜兴旺、五谷丰登，我们开发游客观光活动，为发扬民族文化，这项活动暂不设收费项目。（9）得胜川遗址留念区 得胜川因清朝的抚远将军年羹尧平西得胜，而得此名。游客可在遗址留念区摄影留念与观光游玩，此留念区暂不设收费项目。第六章基础设施规划6.1道路交通规划6.1.1规划原则（1）在满足交通的前提下，尽量减少占地面积，以扩大绿地面积。（2）因地形地貌及功能上的需要，道路可作有目的性之迂回曲折，但必须避免无艺术性之过多弯曲。（3）纵向坡度一般不大于8%，游人步道特殊路段不大于12%；横向坡度一般在1%
44、-4%，呈两面坡，以利排水。（4）道路建设时应预留水电、通讯管网铺设位置。6.1.2规划内容根据度假村的区位条件、交通现状以及景点和旅游设施的具体布局，对度假村的内外部交通规划如下：（1）干道与外部的民门公路相连，实现度假村内旅游景点都通水泥路。主要修通办公房至养殖园、种植园和游乐场的主要干道。（2）步道供游人休憩、散步、游览的通幽曲径，可通达度假村各个游览角落。步道应曲折迂回，不破坏自然风貌，游步道规格要求为：路面宽度1.21.5m，采用条石、块石或卵石铺砌。规划步游道总长3公里。（3）停车场规划在示范园入口处设置大型生态停车场，占地面积3000平方米；在停车场内有林荫降噪消尘，改善环境，局
45、部设置条石护栏。6.2供电规划6.2.1规划原则（1）充分利用现有供电线路和电力设备，输电线路容量要考虑到今后旅游事业的发展；（2）布局合理，所有管线不得架空，以入地为宜。6.2.2规划内容由于度假村用电单位较多，耗电量大。随着度假村的不断开发，度假村内各个建设项目的增加，对电力安全、稳定供应将有更高的要求。规划架设高压供电线路1条，全长4.5Km，配套安置10KVA变压器1台。为不影响景观，低压输送线路全部采用埋地电缆送至各用电点，供电半径控制在1公里以内。6.3通信与有线电视规划6.3.1规划原则（1）通信工程规划技术层次要高起点，业务全面，必须满足度假村开发建设、游客和社区居民对有线、无
46、线和网络通讯以及有线电视的需求；（2）通信工程设施必须与周边环境相协调，以减少对周边环境的影响；（3）有线、无线、网络及有线电视等各项工程统一规划、统一施工。6.3.2规划内容（1）采取专用电话和公用电话相结合办法。专用电话主要为度假村内工作用电话，可设置度假村内部虚拟集团电话网；公用电话主要是在各景点适当位置设立磁卡或投币电话，但其外壳设计须与附近景观相谐调。（2）建立计算机信息交换局域网络，包括高速主干网、内部局域网、配套软件、小型机及网桥的配置。为度假村的各管理单位、科教中心和游客提供现代化的网络信息服务。6.4给排水规划6.4.1给水规划（1）规划原则严格遵循国家的当地有关水资源利用的
47、各项政策、法令、法规和规定；度假村内各饮水系统，要保证卫生质量，必须达到国家规定的饮用水卫生标准；原则上沿度假村道路进行布局；规划要具前瞻性和先进性，要近期与远期、集中与分散相结合。（2）规划内容架设主管网设施20公里。给水管可选用PP-R型材料，热熔连接，给水管网埋设深度应为冻土深度以下，管网穿过路面时，须加钢管套护，以防受压后受损。6.4.2排水规划（1）规划原则采用雨污分流排放，排污规划与保护规划同步进行；坚持统一规划，合理布局的原则，工程建设必须考虑生态保护和环境美化的要求。（2）规划内容生活污水处理对接待、服务及生产、生活设施排放的污水，必须对源施策，控制污染。厨房含油污水须经隔油池
48、处理；厕所粪便污水须经化粪池处理。污水经格栅等初步处理后，排入沉淀池，再经封闭式的地下排污总管或排污沟集中后统一汇入市政污水管网处理。雨水排放根据度假村地形地貌特征，雨水排放以自然分流方式为主，人工设施导流为辅。规划排放设施主要有：A.在接待服务和生活设施四周，尤其是来水侧，开设截水渠，起拦截、导流作用。B.建立明暗结合的排水渠（沟）系统，以有效地排除地表水。6.5整体布局规划本着科学、合理、集约型利用土地的原则，在一定面积的土地上，使用先进的技术和管理方法，以求在有限面积的土地上，实现土地有效利用的最大化。度假村的整体面积为150亩，合99900平方米。其中：（1）牡丹园景观区占地面积为30亩，合26640平方米；（2）餐饮区占地面积为：10亩，合 6666.6平方米：拟建餐饮
