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1、第一章总论1.1项目概述1.1.1项目名称：花溪区羊艾食品药品工业园农贸市场1.1.2项目法人：贵州三合实业公司1.1.3项目负责人：1.1.4建设规模：市场占地65亩（43355平方米），便民服务店占地面积3880平方米。总投资1662万元，第一期建设投资914万元，占总投资的55%，第二期建设投资748万元，占总投资的45%。1.1.5建设内容：一期工程主要建设内容为农副产品交易区；农资交易区；服装、鞋帽、日用百货交易区；畜禽交易区；木材、家具交易区；民族工艺品交易区；餐饮服务区七大功能区自身土建工程及自来水供应、电力配套工程，总建筑面积6020平方米。二期工程主要建设内容为检验检疫、信息
2、处理、供暖系统、消防系统、排水系统、地面及道路硬化、冷藏保鲜设施，总建筑面积6520平方米。1.1.6建设地点：花溪区羊艾食品药品工业园1.1.7建设性质及实施计划：扩建工程，交易市场实行一次规划分两期实施，前后3年。第一期2013年5月到2014年8月，形成规划和氛围，取得效益后再进行第二期建设，建设期为2013年开始实施。1.1.8资金来源：项目总投资1662万元，资金来源为企业自筹解决1162万元，申请银行贷款500万元。1.2项目建设背景随着农产品流通体制改革的深入和“菜篮子”工程的实施，在各级政府的政策引导和资金支持下，我国农产品流通设施建设有了较快的发展，基本形成了以市场为中心，城
3、乡农贸市场为基础，直销配送和连销超市为补充，产区、销区、集散地市场相结合的农产品市场体系，初步形成了全国大流通格局。但目前，我区农产品流通设施建设仍然滞后，不能完全适应农业生产发展的需要，主要表现在：现有市场过于分散，容量太小，产地批发市场建设相对滞后，批发市场建设缺乏统一规划，功能不完善，加之没有很好的管理服务体系，农产品储藏、加工、运销能力严重不足，农产品流通的中介组织发展滞后，流通的组织化程度较低，这些因素制约了市场发展和农产品流通。花溪区羊艾食品药品产业园建设农贸市场有利于调整花溪羊艾及附近地区农业产业结构，特别有利于促进该乡农业产业结构的调整优化，并带动邻近乡镇及县城农业产业结构的优
4、化升级，解决农产品：“卖难”问题，增加农民收入，降低农产品流通成本，提高流通效率，有利于扩大城乡居民就业，保证城市农产品供应，加快脱贫致富的步伐。1.2.1项目的提出花溪区羊艾食品药品工业园位于贵阳市南部，地处贵阳市花溪区与平坝县交界，在规划的贵安新区腹地，距贵阳市区32公里，距花溪区政府18公里，交通便利，气候宜人，森林覆盖率高，属高原、山区地形和气候。具有明显的地缘优势，也是花溪区和平坝县人流、物流的重要集散地，货流的辐射和聚散功能日益显现，发展建设综合性的农产品交易市场优势明显。对发展自身农村经济和带动周围各县、乡（镇）整体发展具有特殊的现实意义。市场发展前景广阔，随着市场经济的发展、商
5、品流通高层非常活跃。目前，羊艾食品药品工业园区呈现出良好的发展趋势，有力带动和促进了本地相关产业的发展，涌现了一批种植、养殖，加工，销售贩运专业户，推动了各种不同经济成份的兴起和发展，加快了农业产业化的进程。同时，随着农副产品不断增多和丰富，以及市场需求量的增大，这些市场远远满足不了市场供需平衡，急需在产品丰富，辐射面广的乡镇建设综合交易市场。近年，该园区把发展各具特色农产品生产作为带动当地农业产业化建设和经济发展的“龙头”，积极倡导建立一个专业市场，带动一些相关行业发展，培育一个支柱产业，形成一个区域经济带，将城市和乡村市场更紧密地联系在一起。希望通过市场体系、流通体系和信息服务体系的有力支
6、撑，增强商品的输出和有效供给能力，将农村经济引向市场，使农业生产纳入以市场为导向，以提高经济效益为中心的发展轨道。按照贵阳地区“十二五”计划发展目标，把贵安新区作为一个重点，努力将贵安新区发展成为新型城市带。大力培育主导产业，加强产业优化。目前，羊艾工业园基础条件较好，人流、物流和资金流量非常大。但是随着市场覆盖面的迅速扩大，成交量的不断增加，使这一自发形成的市场已远远不能适应市场的需求。因此，扩大市场容量，完善市场硬件和提高市场的服务功能亟待解决。1.3可行性研究的依据及范围1.3.1编制依据1.国务院关于进一步促进贵州经济社会又好又快发展的若干意见（国发【2012】2号）；2.贵州省十二五
7、规划3.贵阳市城市总体规划20092020；4.农业项目经济评价实用手册1999年第二版；1.4项目建设的必要性1.4.1符合国家的产业政策应对加入WTO的挑战，增强企业的竞争力，通过加快农副产品流通设施建设，可以改变农村农副产品流通规模普遍过小的问题，提高流通企业的竞争力；同时由于流通成本的降低和流通效率的提高，也可以增强农副产品生产企业的竞争力，扩大农产品出口。建设农产品批发零售一体化经营及流通设施是国家目前重点鼓励发展的产业。符合当前和今后一个时期的市场需求，有比较广阔的发展前景。特别是通过发展农副产品的精深加工，可以提高农村的综合生产能力，变革目前的产销方式。以市场带动流通，以流通促进
8、生产，使农牧业的经营实现一体化、联合化和组织化。构建以综合交易市场为中心的统一市场体系。市场体系是由低层次的初级批发市场（产地市场）、消费市场（零售市场）和高层次的批发市场（集散市场）组成，并按初级市场批发市场消费市场的顺序运转。初级市场主要分布在产区，综合交易市场主要设置在产、销区的中心和交通枢纽地，整个市场体系应以大型批发综合交易市场为中心进行有序运转。由于综合交易市场联系着产地市场和消费市场，交易量大，集散功能强，基本上能反映市场的供求关系，其交易价格有助于调节生产。政府可通过综合交易市场的中心作用，利用现代技术建立市场流通信息平台，掌握市场信息，对市场实行有效调控。1.4.2农业经济发
9、展的需要调整农业产业结构，解决农副产品“卖难”问题，增加农民收入。1988年以来，全区农民人均纯收入增加难度加大，其中一个重要原因就是由于农副产品流通基础设施严重滞后，农副产品不能完全实现其潜在价值。建设以大型农副产品批发为主的综合交易市场，扩大交易规模，可以把千家万户分散的小生产组织起来，引导农民按照市场需求调整种养结构，发展跨区域甚至面向全国的大生产，逐步形成区域化、产业化、规模化的商品生产基地，增加农民收入。项目的建设可以起到农业产业化和市场带动作用，促进农业产业结构的调整步伐，带动其它相关产业的发展，从而加快整个社会经济的发展，要进一步发展农村经济必须树立大农业的观念，建立以市场为导向
10、，科学技术为基础的贸工农相结合的外向型农业，即以科学技术进步为先导，以贸易为中心，加快适应市场供求变化，拓宽农产品流通渠道，发展农副产品的精深加工，提高农副产品的附加值，加快二、三产业的发展，提高农村的综合生产能力，实现“产量农业”向“效益农业”转变。市场建设可以起到以贸促农的积极作用，通过市场把生产和销售联系起来，把生产者与消费者联系起来，促进当地蔬菜、活畜及畜产品的生产和流通，市场可以及时把农户的产品推销出去，把农户需要的生产资料运进来，满足农业产业化生产所需的社会化服务，同时也为农村剩余劳动力分流和城市待业人员就业提供了机会。市场的建设还有利于发挥畜牧业的优势，使畜牧业向农区延伸，借每年
11、秋末冬初大量牲畜上市之际，将一部分牲畜转入棚圈进行养殖育肥，既增加农民收入，也有利于畜产品的均衡上市，稳定市场价格，使畜牧业生产走上一条良性循环的道路。1.5项目建设的可行性（1）羊艾工业园现没有大型综合类集贸市场，但依托贵安新城建设和羊艾食品药品工业园，该区域基础设施现已初具规模，水、电、通讯等设施较为齐全，具备市场开发的基础条件。（2）市场辐射面大，辐射羊艾工业园及周边县市区域人口达到100多万，为市场开发提供了广阔的空间。（3）农产品生产已具备市场开发规模， 羊艾农场茶叶生产量逐年增长，加工企业促使瓜果、蔬菜等经济作物及订单农业进一步盘活，为市场开发创造了极有利条件。（4）交通便利，地处
12、贵阳市花溪区与平坝县交界，在规划的贵安新区腹地，距贵阳市区32公里，距花溪区政府18公里，地缘条件十分优越。（5）羊艾工业园及该区域附近县、乡经商出入人口多，这为该项目建成投产后能提供更多的商机。1.6可行性研究报告的主要结论本市场作为农副产品产地批发综合交易市场符合国家及农业产业政策，对该羊艾、花溪区、贵阳市及相邻各县、乡镇的经济和社会发展来说是急需的，从地缘条件来看是优越的；项目建设通过规划合理，起点高、规模大、服务配套、管理规范的建设方式，将促进当地农牧民产业化的快速发展。项目建设市场广泛，拥有羊艾食品药品工业园及当地农村和相邻县及地区市场，对促进当地农业产品的销售、商品的流通起到很大的
13、作用。项目的建设可优化产业结构，促进农村经济协调发展起到重要作用。羊艾食品药品工业园农贸市场建成后，对提高农牧民收入，大量增加就业岗位，改善居民生活质量，都将起到明显的推动作用。在此建市场具有显著的经济和社会效益，市场地理位置合理，基础设施良好、建设条件优越，经济效益可观，具有充分的必要性和可行性。第二章市场分析2.1我国农副产品市场体系的发展方针农副产品批发零售市场设施是具有公益性的国民经济基础设施。它的建设一方面关系到农民增收和农村稳定，另一方面关系到城市供应和人民身体健康。在国民经济和社会发展中有重要地位。而按农产品流通设施建设特点，完全可依靠商业性投资和企业自有资金发展具有一定的难度，
14、特别是在目前农产品流通设施严重滞后的情况下，需要国家给予一定的政策扶持和资金投入。关于我国农副产品市场发展方向，最近国家确立的建设目标、建设原则和发展重点如下：（1）建设目标。增加投入，加快农产品流通设施建设步伐，从根本上改变农产品流通设施建设落后的局面。逐步建立起适合我国国情，布局合理、辐射力强、信息灵敏、功能齐全、交易方式先进、现代化程度高、与国际市场接轨的农产品批发市场体系。积极发展农产品的物流、配送、电子商务等新型商业业态，减少流通环节。加快农产品储藏、加工和运销设施建设，促进鲜活商品的跨区域流通，做到常年供应，四季不衰，提高附加值。积极发展各类农产品流通组织，提高农产品流通的组织化程
15、度，为降低流通成本，提高流通效率和解决我国农产品流通不畅、农民卖难创造条件。（2）建设原则。布局合理，符合建设发展规划的要求，东部经济发达地区以改扩建为主，重点发展储藏、加工、运销、配送设施，完善市场功能，提高市场的辐射能力，中西部市场发育滞后地区适当新建一批市场。市场建设通过政府扶持企业化运作，高起点地进行建设。（3）发展重点。完善现有市场功能，加快产地批发市场建设，提高农产品流通的组织化程度，强化农产品检测检疫，加强农产品批发市场信息网络建设。2.2羊艾地区农副产品交易市场现状羊艾地区农产品市场具有自己的特点，主要表现在：（1）集市数量多，物流量少。目前，花溪区集贸市场，大部分属于民间自发
16、形成，市场化程度低，分散独立经营，随意性强。（2）各集市规模小，经济辐射范围不大。从集市的交易量来看，规模小，市场交易水平不够活跃，多数的农副产品市场还处于小集散市水平，只能在狭小范围内起到互通有无、调剂余缺的作用，难以反映真正的供求关系。（3）市场管理水平低。市场管理仅停留在坐收管理费、摊位费上，缺乏信息，咨询、代管、代理服务。大多数农产品都在县乡内销售。当前，完善市场体系和市场设施是非常必要的。今后，促进农副产品市场良好发展的关键在于政府的培育和引导。着手组建大型农村综合交易市场，并对现有的集散市场和小批发市场改善结构、扩大规模、增强功能，培育和发展一批充满活力的专业批发市场。相信在国家和
17、当地政府的支持下，未来农村农产品批发零售市场将会逐步发展壮大起来，充分起到促进农产品流通，推动农业发展，提高农民收入的作用。2.3羊艾农产品零售市场的资源条件区域内辐射总人口众多，市场年人流量大，区域内的耕地资源丰富，盛产品质优良、品种繁多的农畜产品，具有得天独厚的自然条件，更有羊艾食品药品工业园为依托，社会经济条件也较为良好，自身消费市场大。对外辐射条件优越。2.4本项目发展前景预测分析建成的羊艾农贸市场。按照政府的发展方向，“突出特色、形成规模、提高档次、加强服务”的要求，逐步完善市场功能，进一步拓宽农副产品购销渠道，搞活农副产品流通，主动对农产品市场前景、品种预期、经济效益、产品市场容量
18、、供需状况、价格趋势等进行调查，预测并及时公布，引导农民有计划、有目的的围绕市场发展农业生产；积极开展生产、销售各环节的产前、产中、产后服务，更好地为农民提供及时准确的农产品供求信息，大力发展“订单农业”，以达到进一步优化农业产业结构，使农业生持续、稳定、健康发展的目的。第三章 项目实施进度计划3.1实施计划安排原则 1、根据项目现阶段具备的建设条件，按照基本建设程序结合各步骤（阶段）间相互衔接关系，预测其组织协调、财、物等各因素及其变动的可能性，研究、规划经济合客观可实现的较短的建设工期计划。 2、在具体进度安排时，应考虑项目前期各项条件的落实情况，如项目建选址、规划、征地、资金到位等，科学
19、合理地安排各个工程环节的实施进度，缩短建设工期，合理使用资金，控制工程成本，促使项目早日建成，更好地发挥应有的效益。 3、根据项目的建设规模及当地的气候特征，尽量避免冬季施工，考虑其总体建设期为3年。 4、在综合协调、把握项目整体建设的基础上，除具体安排现阶段建设外，应合理安排目前市场交易的正常运行，使其与项目整体建设步骤协调一致，确保市场进度各环节前后衔接，保质保量建设工程质量达到国家规范要求的标准。 5、本工程 建设涉及面广，社会影响广泛，对参与履行项目的供货、设计、施工、监理等单位均要进行必要的资格审查，通过招投标方式，优选经验丰富、社会信誉好、优良品率高的单位参加本工程的建设。 3.2
20、项目实施阶段本项目实施阶段包括项目调研、申报立项、可研报告编制、审批、施工图设计、项目招投标、工程施工、试运行、正式运行九个阶段。 根据项目实施计划安排，上述各阶段之间存在交叉并行的关系。 3.3进度安排 根据上述原则和各阶段划分的具体情况，进行项目建设的实施进度计划安排，考虑市场滚动发展，计划用三年的时间建成综合批发交易市场，第一年“三通一平”及施工图设计、果蔬交易大棚建设。第二年综合交易大厅及基础配套设施建设，形成规模和市场氛围。根据现在市场情况，在经济效益可观的情况下进行第二期项目的内容建设，第三年完成屠宰场所、旧货市场建设 。 第四章投资估算和资金筹措4.1投资估算4.1.1估算依据（
21、1）建筑工程根据项目的建设内容和工程量，按照贵阳市建筑工程单位估算指标、综合定额和市场建设场址地质情况等进行测算；（2）主要设备价格以生产企业报价为依据，并参考市场现行价格进行估算；（3）设施安装费根据相关行业规定，并结合实际发生比例确定；（4）土地征购费根据贵阳市花溪区土地管理局地价，土地出让金为32666.83-40000.2/亩；（5）供电费430元/千伏安；（6）勘察、设计费按直接工程费的2%计取；（7）建设单位管理费按直接工程费的1.8%计取；（8）办公用品购置费估列20万元；4.1.2固定资产投资估算项目固定资产投资为1662万元。（详见固定资产投资估算表）4.1.3资金分年使用计
22、划根据项目建设期安排，固定资产投资分2年投入。（1）建设期第一年，主要建设内容为场地平整、主干道路完成土建主体工程、果、蔬交易大棚建设、设备定货等。安排使用投资为914万元，占固定资产投资的55%。（2）建设期第二年，主要建设内容为完成建筑物装饰、设备安装、室外给排水、供热、供电管线、植树种草等。安排使用投资为748万元，占固定资产投资的45%。（3）建设期第三年完成总体规划中剩余工程内容。4.2资金筹措项目固定资产投资1662万元，其中：企业自筹解决248万元，申请银行贷款500万元，申请国家财政补助914万元。第五章财务效益评价5.1概述该项目建设期共3年，项目经营期20年，贷款偿还期4.
23、27年，投资回收期所得税前6.04年，所得税后7.3年，根据全部投资测算，财务净现值（FNPV）778.25万元，财务内部收益率IC为21.94%，产品销售收入合计9537.7万元，财务效益分析以上述方案为主体，对项目的整体经济状况进行效益分析。5.2评价依据和基本参数的确定5.2.1评价依据根据国家发展计划委员会和建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第二版）及国家有关文件规定和要求，对本项目在计算期内的经济效益进行分析与评价。5.2.2基本参数和数据（1）租金：根据项目本身特点并参考*现有各类交易市场的租金水平，营业用房按1.8元/平方米.日，住宿0.5元/平方米.日，零售店铺1.4元/
24、平方米.日，批发店铺1.4元/平方米.日，零售大棚1.2元/平方米.日，批发大棚1.3元/平方米.日，保鲜库1.2元/平方米.日，仓储库0.4元/平方米.日，工商税务银行3.2元/平方米.日计算；（2）财务基准收益率：财务效益分析中财务基准收益率取定为12%；（3）实施进度：项目建设期为2年，营业第2年达产（摊位出租率100%），因项目达产期和收益期较长，计算期确定为20年，经营期为18年。基准年定为工程开工的第一年（2008年）。（4）劳动定员及工资总额：项目合同制劳动总定员为67人，其中：管理人员24人，占35.82%，员工和长年雇用临时工43人，占64.18%，人均年工资及福利按8400
25、元计。（5）利率：国内商业银行贷款利率（3-5年以上）为6.03%；（6）固定资产投资分年使用计划：第一年使用自筹资金500万元，第二年投入自筹资金248万元，国家财政补助914万元。（7）建设期利息：建设期利息为项目投产前支付的固定投资借款利息，为42.21万元。项目投产后发生的利息计入当年财务费用；（8）流动资金估算：项目流动资金采用扩大指标法进行估算，即按正常年经营成本的30%计，流动资金估算总额为110.00万元，其中：铺底流动资金为33万元。5.3财务分析5.3.1年销售收入和年销售税金及附加估算项目正常年出租（营业）收入为482.6万元。销售税金及附加主要包括营业税、房产税、城建税
26、、教育附加。其中：营业税5%，房产税12%（计入成本）、城建税3%，教育附加费3%计算。项目正常年销售税金及附加合计为53.07万元，其中：（1）营业税24.13万元，城建税14.47万元，教育附加费14.47万元；（2）房产税57.91万元（计入成本）5.3.2成本费用测算（1）水、电、煤费用：项目全年用水量1.12万立方米，水费1.2元/立方米；用电量32.19万千瓦时，电价按0.56元/千瓦时；耗原煤608吨，原煤价按80元/吨计算。需水、电、煤费为25.42万元；（2）工资及福利：项目总定员为24人，平均年工资及福利费按8400元/人测算，年工资及福利费总额为20.16万元；（3）修理
27、费按折旧费的35%计取，项目建成开始运行后计入成本，年修理费用12.63万元；（4）折旧及摊销：本项目计提折旧的固定资产原值为500.78万元，折旧年限按18年，残值率按4%计算，正常年折旧额为26.71万元；（5）财务费用：长期借款生产经营期应计利息计入财务费用。流动资金借款利息计入财务费用，正常年流动资金借款应计利息1.12万元；（6）其它费用：为了计算简便，按工资总额的180%计取，年其它费用总额为36.29万元。5.3.3总成本汇总项目平均年总成本费用为172.43万元，其中：可变成本4.64万元，固定成本100.13万元；经营成本67.66万元。5.4利润总额及分配年平均利润总额为2
28、81万元。所得税税率为33%，年平均所得税额为93.18万元。盈余公积金按税后利润的10%计取。5.5财务盈利能力分析（1）财务内部收益率财务内部收益率（全部投资），所得税后16.82%，所得税前21.94；（2）财务净现值计算期内全部投资财务净现值（112%），所得税后为393.72万元，所得税前为778.40万元；（3）投资回收期全部投资回收期所得税后7.12年，所得税前6.04年。投资利润率21.12%，投资利税率23.13%。通过以上指标分析，项目有较强盈利能力，能满足要求财务上是可行的。5.6清偿能力分析从借款还本付息计算表看，贷款偿还期为4.27年（含建设期），能满足银行的贷款要求
29、。投资回收期所得税前是6.04年，主要还款资金来源为未分配利润、折旧、摊销费等。从资金来源运用表中可看出，营业期第1年开始出现盈利资金，计算期内累积盈余资金为604.39万元，（计算期内各年能收支平衡，并有盈余）。从资产负债表来看，从建设期初到计算期末项目资产负债率小于0.5；流动比率和速动比率除营业期前两年小于1以外，其余各年均大于1，说明项目偿债能力很强。5.7盈亏平衡分析项目以出租规模利用率表示的盈余平衡点（BEP）平均为42.21%。固定成本BEP*100%销售收入-可变成本-销售税金及附加计算结果表明，该项目在营业后只要达到出租规模的42.21%，企业即可保本。5.8敏感性分析预测在
30、计算期内可能发生变化的因素为销售单价（收入）、经营成本、固定资产投资、流动资金和建设期延长。为此，分别对项目销售单价（收入）、固定资产投资、经营成本、流动资金和延长等因素的变化（变化率分别为10%、20%、-10%、-20%）对财务内部收益率，财务净现值（全部投资）和投资回收期等指标的影响程度进行了分析，从计算结果可以看出，销售单价（收入）是影响财务内部收益率的最敏感因素，其次分别是建设期延长、固定资金投资、经营成本和流动资金。说明项目具有一定的抗风险能力。5.9财务分析结论从上述财务评价看。项目具有很好的盈利能力清偿能力，并具有一定的抗风险能力，因此项目财务效益评价是可行的。第六章结论及建议
31、6.1结论项目的建设对当地经济发展将起到桥梁和纽带作用。可以突出市场的导向作用，使生产向流通拓展，流通向生产延伸，有利于当地农村产业结构的调整和农区种植业、养殖业的发展，符合国家产业政策，有比较广阔的发展前景。而且项目的实施可以为羊艾工业园的建设起到拾遗补缺的作用，可以丰富县市民的“菜篮子”。项目的建成可一改这里目前的建筑物简陋、交易日人货混杂、交通秩序混乱的现象，为羊艾地区增添一新景观，而且通过场地硬化、连片供暖，还可以减少废气和粉尘的污染。研究分析表明，该项目的建设条件较好，在正常经营条件下，各项经济效益指标良好，项目是可行的。6.2建议1、市场的建设和经营关联度很大，为使市场建设和经营管理能够正常有序地进行、在市场建设过程中公司应主动做姨与各有关部门的协调联系，得到多方面的支持。2、市场建成后的招商工作十分重要，除制定一系列优惠政策外，要通过广播、电视等新闻媒体，加强市场的宣传力度。3、与当地环境保护部门密切配合，切实做好市场的环境保护工作。
