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1、 赣榆县城头产业集聚区标准厂房项目可行性研究报告赣榆县城头产业集聚区发展有限公司二O一一年三月目 录1、总论 1.1 项目概况1.2 项目背景和建设必要性1.3 编制依据和研究范围1.4 项目主要经济技术指标1.5 结论和建议2、建设条件和项目选址 2.1 建设条件2.2 项目选址2.3 所在区域现状3、市场预测和拟建规模 .3.1 市场定位分析3.2 市场预测 3.3 拟建规模4、工程方案 4.1 总平面布局4.2 入园企业和主要运营办法5、公用工程 5.1 给排水 5.2 供电5.3 通信6、环境保护、卫生安全和消防 6.1 环境保护 6.2 劳动卫生与安全 6.3 消防7、 节能 7.1
2、 设计主要依据7.2 节能措施8、组织管理与运营策略 8.1 组织管理 8.2 劳动定员和人员培训 8.3 运营策略9、项目建设进度10、投资估算和资金筹措 10.1 投资估算10.2 资金筹措 11、经济效益和社会效益分析 11.1经济效益分析11.2社会效益分析 1、总论 1.1 项目概况项目名称：赣榆县城头镇产业集聚区标准厂房项目承办单位：赣榆县城头产业集聚区发展有限公司法人代表：林凡亭项目联系人；刘顺刚项目主要内容：根据市县政府有关文件精神，在镇政府的统一规划下，拟在本集聚区建造标准厂房，计划建造四层厂房14幢，总建筑面积77532。项目总投资：12000万元。 1.2项目背景和建设必
3、要性城头镇地处赣榆县西部地区，距县城18公里，园区区位优势明显，水、陆、空立体交通运输网络便捷。东临黄海，西有抗日山，紧依204国道，与连云港码头相距75公里，距陇海铁路55公里，同三高速公路6公里，白塔埠机场50公里，北距日照港100公里，青抗公路穿镇而过，交通运输便捷。赣榆县城头镇产业集聚区以推进“产业集聚、企业集中、发展集约”为目标，以发展装服装玩具、机械制造、电子信息产业为主导，以吸纳中小企业入驻为主体，突出“扶持创业、孵化催生”功能，建设产业特色鲜明、配套服务齐全的新型创业园。中小企业集聚区建设主要包括三项内容：一是标准厂房建设。二是公用设施建设。三是服务功能建设。随着全镇工业企业进
4、一步的发展、规范，现有家庭作坊式小企业已不能适应形势发展，镇域范围内115家企业，遍布全镇的每个角落，主要是利用原破旧工业厂房。根据调查摸底，普遍认为面积偏小，严重阻碍了企业的进一步发展，对厂房的需求颇为迫切。经初步统计，如企业整体搬迁，需用厂房面积逾50000，随着招商引资工作的推进，新招引的企业都有明确的意向落户新建标准厂房，预计需求面积已大大超出设计面积。实施本基建项目的优点包括以下几点：一是解决小企业经营场地困难问题。现有小企业因生产发展需要，急需厂房扩大生产，但在现有条件下单个项目实施新建厂房不够规模。通过标准厂房建设，可以缓解小企业经营场地问题，同时促进小企业的互相协作，并促使本镇
5、的工业经济的飞跃发展。二是可以改善环境质量，小企业大多厂居混杂，噪声、污水、垃圾等对周边居民生活带来不便，社会治安压力加重，规划一个标准厂房，可以集中处理环境污染，减少矛盾，促进社会和谐。三是增加集体收入。标准厂房的建设，每年可增加集体收入数百万元。四是标准厂房建设可以集约利用土地。在当前土地供求矛盾十分突出的情况下，如何提高土地利用率是迫切需要解决的现实矛盾，而拟建项目的标准厂房建设可以巩固上阶段土地市场治理个成果，保护耕地、节约用地和提高土地利用效率，优化本镇可用土地资源配置，又可以集中利用公用设施，从而达到节约用地的目的，这对于本镇工业经济的可持续发展也具有积极的作用。因此，城头产业集聚
6、区发展有限公司投资兴建本项目确实非常必要。 1.3 编制依据和研究范围1.3. 1编制依据l 国家十二五规划战略研究汇报-现代服务业l 现代服务业科技发展“十二五”专项规划l 城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）l 江苏沿海地区发展规划（2009-2020）l 赣榆县城头镇概念规划l 城头镇土地利用总体规划（2006-2020）l 政府工作报告在城头镇第十七届人民代表大会第一次会议上l 高扬“城头精神”，实现镇域经济跨越发展l 规划区电子地形图（1：2000）l 其他相关资料1.3.2研究范围本项目可行性研究报告工作的范围如下：（1）分析项目的背景,研究项目的市场需求和发展趋势
7、；（2）分析项目建设方案:包括厂房及配套设施建设；（3）给排水、供电、通信等专业方案；（4）环保、职业安全卫生、消防及节能措施；（5）项目投资估算、经济效益和社会效益分析。1.4 项目主要经济技术指标 集聚区规划总面积为510亩，其中公共设施用地占6%，工业用地占48%，居住用地占建设用地5%，仓储用地占4%，市政公用设施占1%，道路广场占9%，绿地占27%。集聚区建设分三期实施，一期工程占地130亩，主要为服装玩具加工区，二期工程占地150亩，主要为机械制造产业区，三期工程占地220亩，主要为新材料及信息产业区。1.5 结论和建议 本项目建成投产后，可带来一定的经济效益和社会效益，可以改善居
8、民区的环境，又可以在一定程度上缓解矛盾，促进精神文明和物质文明同步发展，同时还给企业带来丰厚的经济效益。标准厂房出租，每年可新增集体经济收入560万元，同时这部分出租企业约可新增产值2.5亿，新增利税1600万元。 实施本项目，是科学发展观的具体体现，它对于解决“三农”问题，提高人民群众的生活质量、增加富余劳动力就业门路和农民收入，促进社会和谐都有着积极的作用，同时又是壮大工业经济的有效举措，社会效益和经济效益极为显著。同时，也为小规模企业的发展找到了一条出路。 综上所述，该项目是加快社会主义新农村建设，为民办好事、办实事的项目，在规划、技术、经济方面都是切实可行的。 2、建设条件和项目选址
9、2.1 建设条件2.1.1气象条件：亚热带湿润季风气候区，多年平均气温16.5，最高气温40.2，极端最低气温-12.5，多年平均无霜期247天，年日照总时数为1895h左右，多均平均蒸发量886mm，多年平均风速3.2m/s,最大风速20m/s。降水主要集中在每年的59月，占全年降水的60%左右。2.1.2工程及水文地质条件：本项目所处平原，多属砂土，土层深厚、土质均细、粘粒含量高、蓄水量足，质地以重壤为主，多石砾，粘粒含量高，质地为中壤至轻粘，酸性重，养分贫乏，保肥保水性能差。 项目选址：城头镇产业集聚区，西至城头加油站，北侧青抗公路，东侧紧邻原工业集聚区，南至小运河农业生态观光园。所选地
10、址交通便捷，有利于项目建设进度和经济效益的实现。 本项目选址符合赣榆县城头镇土地利用规划，属工业用地，符合城头镇城镇建设总体规划。 3、市场预测和拟建规模 .3.1 市场定位分析本项目主要围绕标准工业厂房及办公等附属设施的整体开发，采取标准工业厂房的招租生产为主和自主生产为辅的经营方式，对市场前景良好、环保污染少的项目优先引入，择优选择生产商，同时又可以对整个项目进行协调管理，形成小区域内的经济互补，减少投资的盲目性和失误。标准厂房是指在规定区域内统一规划，具有通用性、配套性、集约性等特点，主要为中小工业企业集聚发展和外来工业投资项目提供生产经营场所的发展平台。推进标准厂房建设，有利于优化资源
11、配置，缓解用地紧张矛盾；有利于优化生产力布局，促进中小企业发展；有利于培育产业集群，建设先进制造业基地；有利于改善生态环境，实现经济社会和谐发展。 标准厂房出租分析如下： （1）中小企业用地已受政策制约。中小企业用地，根据目前集约用地、节约用地的政策很难得到支持，要单独征地、独自建造厂房的可能性极小，而要进入县四大园区又没有经济承受能力（新区规定，凡进区工业项目，总投资在5000万元人民币以下的项目，原则上不单独供地），因此，这些企业负责人也想法寻找新的空间，大多是租用各种闲置房屋，有的做仓库，有的设车间等等。 （2）租用标准厂房是中小企业加快资本积累和发展的好途径。企业小，经济实力有限，靠大
12、量投入的确是一件难办的事，若能厂房租用，只需要增加生产设备就能扩大生产能力，对企业来说既省钱（一般可节省投资约40-50左右）又省时（一般可缩短项目实施时间的1/3-1/3左右），并能少花很多精力（如项目报批、办理用地手续、有关部门审批等等），因此，本项目的举措很受企业欢迎。本项目在酝酿过程中，我们也做了大量的调研工作，结果是不仅中小企业乐意租赁标准厂房，部分上规模的企业也想租用，因为这样，对企业来说，有利于专心一致组织生产，有利于资本的快速积累；对当地政府来说，有利于安全生产管理，有利于税收、规费的征收；对区位经济来源，有利于产业规模集聚和优化升级，有利于资源共享等。 3.2 市场预测 目前
13、城头镇汇集了众多服装玩具加工企业，一些发展态势较好又急于扩张的企业苦于没有用于扩大再生产的基础条件（如土地等），生产已难以满足市场的快速增长形势。另外，企业在发展过程中对土地的需求日益加大，它们为满足市场需求，均提出了拟扩产建设的要求，特别是中小企业根据自身积累申请少量用地，有0.2-0.4公顷的,也有0.6-0.8公顷的，因为目前它们无法原地扩展，也急需发展空间。3.3 拟建规模：根据大量调研的情况，本项目拟建造四层标准厂房，计划建造四层厂房14幢，总建筑面积77532。3.3.1标准厂房建设标准厂房以多层厂房为主，建筑面积单栋一般不少于5000平方米，根据产业特色，鼓励结合生产使用需要建4
14、层以上的厂房，容积率控制在0.7左右。单栋厂房长度为 56.5米，跨度为24米，厂房高度一层5.2 米、二层以上 3.8米。3.3.2行政办公综合服务区建设行政综合办公楼位于集聚区一期工程北侧，建筑总面积20000，规划设计6层全框结构，综合了服务、办公、研发、孵化等多种功能。规划设置办公室、企业服务中心、研发中心、综合多功能厅、档案室、停车场、设备用房等集聚区多种功能。3.3.3商务区建设紧邻行政办公综合服务区，建筑面积10000，规划设计二至三层的商务区、四至五层的职工集中居住区以及六层的商务酒店等配套服务设施，以发展现代服务业为主导，集商务、商业、仓储物流、酒店、职工公寓、休闲、文化功能
15、为一体的集聚区商务中心。4、 工程方案 4.1总平面布局 从中小企业集聚区的特点和对交通便利性的要求，在道路结构上，尽量采用识别性强的方格网道路为主，结合地块的现状，形成“园内成网，节点通畅”的道路格局。道路交通系统由交通性主干道和交通性次干道组成。交通性主干道红线宽度 24 米。交通性次干道红线宽度 18 米。4.2 入园企业和主要运营办法根据各标准厂房园区实际，按照不同项目所适合的产业特点，规定企业进入标准厂房园区以及使用标准工业厂房的标准界限。明确高新技术项目、无污染工业项目，允许和鼓励各类外资项目按实际需要可优先使用标准厂房。禁止污染类、低效投资项目进区。在符合规划的前提下，所有进区项
16、目建设都要按照投资实际需要批准并安排占用土地的数量。对凡是符合使用标准工业厂房的入区企业原则上均要应用标准厂房，对使用标准厂房尤其是多层标准工业厂房的企业给予优惠条件。 5、公用工程 5.1给水排水规划5.1.1给水工程（1）水源水源由城头水厂铺设管线，统一供应创业园，根据园区发展及企业用水情况，规划建设园区专用水厂。（2）用水指标自来水普及率100%。工业地均综合用水指标：近期100m3/公顷日，远期2203/公顷日。市政及其它用水量取总用水量的15%。（3）给水管网给水厂出厂水管采用两根DN500管。在创业园四周规划DN500管形成给水主干管环状供水系统。5.1.2排水工程排水体制实行雨污
17、分流制，工业、生活污水集中处理后排放，雨水就近排入水体。污水指标生活污水量由生活用水量的80%计算。工业污水量由工业用水量的70%计算。其它污水量由其用水量的30%计算。污水处理厂专门建设污水处理厂，占地30亩，处理能力1000-2000m3/日。污水管网污水管网分两片布置，以创业园中心路为界东西各一片。东西片布置污水主干管，其它南北向路上布置干管系统。5.2电力电讯规划5.2.1供电工程负荷预测集聚区总计算负荷为 2 万KW。变电所城头镇现有110 KV变电所一座，装基容量容量10万KVA。（3）电网规划变电所主供电源增加为双回路供电， 110 KV配网结构为环式主结线方式，电气上分片开环运
18、行。近期 110 KV线路在有条件下的情况下，尽可能采用电力电缆埋地敷设；远期逐步改为电力电缆埋地敷设。5.2.2电信工程电信容量程控交换设备容量为800门，主线电话普及率98%。局所设置按0.5公里的服务半径建设1-2处电信服务网点。线路规划通信主干电缆全部产采用通信电缆穿排管沿道路埋地敷设，电信线路和电力线路分设在道路两侧。 6、环境保护、卫生安全和消防 6.1 环境保护 6.1.1环境保护执行标准： （1）建设项目环境保护管理条例（国务院1998年第253号令） （2）地面水环境质量标准（GB3838-2002） （3）工业企业厂界噪声标准（GB12348-90） （4）环境空气质量标准
19、（GB3095-96） （5）工业企业设计卫生标准（GB21-2002） （6）污水综合排放标准（GB8978-1996） （7）大气污染综合排放标准（GB16278-1996） 6.1.2环境保护规划目标和对策措施 （1）规划目标 要求租赁企业必须做好环境影响评价，推行清洁生产，采用低耗无污染或少污染的新工艺，在生产过程中严格执行“三同时”制度，切实搞好“三废”治理工作。对生产中产生的“三废物”进行分类、分级、分步处理，最大限度地减少“三废”对区内环境的影响。 规划对大气环境质量要求达到一级标准，河网水质达到-类水体标准，环境噪声要求达到国家标准。即交通干线两侧噪声平均控制在68 dB(A)
20、,区域内环境噪声控制在56 dB(A)。 （2）对策措施 严格控制新污染源，认真执行环境影响评价制和“三同时”制度；租赁企业的生产应以节能、清洁生产为发展方向；加强区域内环境保护的评估工作，实行污染总量控制；加强对水环境的治理和保护，确保区内河网水质达到-类水体标准；区内实行雨、污水分流排放体系，雨水可就近排入河道，区内污水主要为生产废水和生活污水，先由企业自行治理，后接入区内污水管道，严禁直接排放。（3）环卫设施垃圾处理区内合理布置垃圾和粪便无害化处理设施，实现垃圾收集容器化，粪便处理无害化、管道化，保证区内环境景观，生活垃圾由环卫部门收集后在区外进行填埋处理。公共厕所厕所均设在标准厂房内，
21、由租赁企业负责清洁卫生工作。6.2 劳动卫生与安全 镇政府要对承租标准厂房的企业进行选择，符合进标准厂房的企业，才能有资格承租标准厂房，并对有关企业进行有效管理。 企业必须严格执行安全生产的有关规定，从业人员必须严格按照操作规程，穿戴必要的劳动保护用长品，并对职工进行必要的安全生产和操作规程培训。6.3 消防 区内秉着“预防为主，防制结合”的原则，严格执行国家现行各类消防设计规范，合理划分消防责任区，统筹布局消防设施；各类建筑物严格按建筑防火设计规范（GBJ16-87）（2001版）等各相关要求建设。主要措施如下：6.3.1区内沿各级道路布置消火栓,间距120米;6.3.2设置集中消防控制室、
22、消防水池、消防水泵房、火灾自动报警设施；6.3.3租赁企业按规定要求配备干粉灭火器；6.3.4管理部门加强日常检查，杜绝火灾隐患。 7、 节能 7.1 设计主要依据 夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JGJ1342001公共建筑节能设计标准GB 501892005建筑节能工程施工质量验收规范GB504112007民用建筑热工设计规范GB5017693外墙外保温工程技术规范JGJ1442004胶粉聚苯颗粒外墙外保温系统JG1582004建筑外窗气密性能分级及检测方法GB/T71072002建筑外窗保温性能分级及检测方法GB/T84842002建筑外窗采光性能分级及检测方法GB/T19762002采
23、暖通风与空气调节设计规范GB500192003通风与空调工程施工质量验收规范GB502432002建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范GB502422002 7.2 节能措施合理布局，减少能耗；采用节能灯具；变压器尽量置于负荷中心；尽量采用自然通风和采光；选用节能设备和采用合理的保温材料；加强能源管理，抓好节能教育。 8、组织管理与运营策略 8.1 组织管理 本项目采取有关职能办公室领导下的经理负责制，下设办公室、财务组及工程管理组，项目竣工后更名管理部。8.2 劳动定员和人员培训 项目劳动定员5人，即经理1人，工程管理组2人，办公室及财务组各1人，所有管理人员由村统筹安排并负责统一培训，不
24、足部分向社会招聘。8.3 运营策略为加快本区域创新的步伐，在项目建设过程中，通过配套建设部分通用性标准厂房作为产业化基地。在对中小科技企业开放的同时，这部分通用性标准厂房将以优惠租金接纳从市内外迁入的科技企业。通过这些进入快速成长期科技企业的迁入，带动为其配套的相关科技企业进入本基地落户，营造产业聚集效应。 9、项目建设进度 项目2011201220138910111212345678910111212编制可行性研究报告并报批相关用地手续土建设计及工程招投标土建施工项目竣工竣工验收交付使用 10、投资估算和资金筹措 10.1 投资估算本基建项目一期工程投资估算2463.12万元，具体分布如下：
25、类别名称单位数量单价造价（元）金额（万元）备注土建4层2栋11076900996.84服务中心1200900108职工宿舍3000900270商务用房4000900360小计192761734.84征地及配套费480设备费用100不可预见费50合计2364.8410.2 资金筹措 本基建项目所需总投资，全部由赣榆县城头产业集聚区发展有限公司自筹解决。 11、经济效益和社会效益分析 11.1经济效益分析 根据市场实际，考虑出租标准厂房价格定位在10-12元/，标准厂房出租每年可收取房租约50余万元，租房企业还可新增产值约2.5亿，新增利税约1600万元，无论是集体还是各中小企业，均会产生很好的经济效益。11.2社会效益分析 基与上述各方面的理由，项目实施能够较好的带动地方区域性经济发展，促进当地工业结构调整和工业产业的升级，减少政府因独立开发而产生的资金和招商压力，降低政府开发风险，最大限度的降低企业特别是新开办企业的资金投入，增加了就业，增加税收，项目实施的社会效益较好。
