关于审理房屋租赁案件的指导意见.docx

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1、关于审理房屋租赁案件的指导意见 关于审理房屋租赁案件的指导意见 根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国物权法、中华人民共和国民法通则、中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国民事诉讼法、城市房屋租赁管理办法、最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见、关于适用若干问题的意见，结合本院审判实际，就审理房屋租赁合同纠纷案件，提出以下指导意见。 一、当事人诉讼主体资格的审查 1、房屋租赁合同的双方应为房屋租赁合同纠纷案件的当事人。 房屋的出租方有以下两种情形：房屋的所有权人；房屋的合法占有权人。 2、承租人与实际居住人不一致的，应区别对待： 如果出租人与承租人在租赁协议中有约定，允许承租人转租、

2、转借他人使用的，可以具体区分以下两种情况处理： a如果出租人要求解除租赁关系的，应将承租人列为被告，将实际居住人列为第三人。 b如果出租人不要求解除租赁关系的，则直接将承租人列为被告。 没有约定承租人可以转租、转借的，则应将实际居住人列为第三人参加诉讼。 3、出租人的房屋产权来源于房改房，拆迁安置房，单位安置房等，必要时可以将房屋所有权人列为第三人。 4、出租人将标的物出卖，而承租人请求继续维持租赁关系的，应将房屋的买受人列为第三人。 5、承租人将标的物私自转卖，买受人实际入住的，应将买受人列为第三人参加诉讼。 6、承租人以一人名义承租房屋，在承租期内，承租人死亡，其共同居住人要求按原租约履行

3、，已经准许的，双方当事人应为出租人与承租人的共同居住人。 二、当事人应当提交的证据及举证责任分配 当事人身份情况的证据： 1、公民：户口薄、居民身份证、其他。 2、个体工商户：户主的户口簿、居民身份证、工商登记证书、营业执照、工商字号、其他。 3、法人或其他组织：法人登记证书、营业执照、法定代表人姓名及其他组织负责人姓名、职务。 证明有租赁关系的证据： 1、租赁合同原件、口头协议的见证人。 2、交纳定金、押金的证明。 3、房屋交接情况的证明，包括设施、物品清单、附属物等。 4、租金交付情况的证明，包括数额、收据、见证人。 证明房屋租赁纠纷发生的证据： 1、出租方或承租方不按约定交付或接受房屋的

4、证据。 2、出租方有修缮义务而拒不修缮的证据。 3、承租方擅自改变房屋用途或结构及毁损租赁物的证据。 4、承租方擅自对租赁物进行改善或增设他物的证据。 5、承租人迟延或拒付租金的证据。 6、擅自转租、转借的证据。 7、承租人应当迁出而拒不迁出的证据。 8、其他可以证明纠纷原因的证据。 请求人民法院判令义务人承担民事责任的一方当事人，一般应当举证证明： 1、当事人对房屋具有所有权或合法占有权。 2、双方之间存有租赁关系。 3、义务人存有违约或侵权情形的证明。 4、义务人应承担责任的方式及是否符合法律规定。 否认应承担民事责任的当事人，应根据其抗辩理由举证证明： 1、租赁关系不成立或无效。 2、房

5、屋存在危及承租人人身安全和健康的情形。 3、已经履行了租赁合同中约定的义务。 4、责任应由第三方承担。 房屋租赁合同案件中第三人应承担的举证范围： 1、有独立请求权的第三人，认为其与案件有利害关系应参加诉讼的证据及其身份情况的证据。 2、根据其抗辩理由证明其不应承担民事责任的证据。 三、案件的主要争议焦点 根据原告诉讼请求的不同，当事人争议的焦点也有所不同，具体情况为： 追索租金案件的主要争议焦点一般为： 1、双方签订的租赁合同是否有效； 2、承租人是否存有欠租的事实； 3、违约金或利息的计算方式及依据。 2、因违约要求解除租赁关系案件的主要争议焦点一般为： 1、双方签订的租赁合同是否有效；

6、2、承租人或出租人是否存有违约事实； 3、请求解除租赁合同的依据。 因出租人收回房屋自用而请求解除租赁关系案件的主要争议焦点一般为： 1、双方签订的租赁协议是否有效； 2、出租人是否确有自用需要及是否尽到通知义务； 3、出租人收回房屋应承担的民事责任。 出租人将房屋收回出卖，而承租人要求继续维持房屋租赁关系的案件，主要争议焦点一般为： 双方签订的租赁合同是否有效； 出租人是否存有房屋买卖事实及是否尽到通知义务； 承租人要求维持租赁关系的依据。 因装修物或添附物引起诉讼案件的主要争议焦点一般为： 1、双方签订的租赁协议是否有效； 2、装修物或添附物的事实情况； 3、租赁合同的实际履行情况； 4、

7、相对人应承担民事责任的方式及依据。 一房多租引起纠纷的案件 1、在多个租赁合同中哪些有效； 2、在多个已成立的合同中哪个合同租赁物已交付及哪个合同应继续履行； 3、其他合同中出租人承担履行不能的赔偿责任的方式及依据。 四、法律关系的性质和效力的认定 1、房屋租赁合同是双务诺成合同，出租人与承租人之间系合同关系，双方当事人意思表示一致即宣告合同成立。 2、双方当事人意思表示一致，且不违反法律法规的强制性规定即应认定合同有效。 3、签订合同，且承租人实际入住之后，没有进行登记备案的，原则认定合同有效。 4、租赁物系违章建筑的，只要不影响实现合同目的，原则上按有效的租赁合同处理。 5、租赁物危及承租

8、人的人身安全和健康的，承租人入住前不知道房屋状况的，应认定租赁合同无效。 6、在一房数租的情况下，按照各租赁合同签订的先后顺序，以及是否实际入住的情形来确定合同的效力。 7、租赁物转租的，在转租合同成就前，原租赁合同已经解除的，转租合同无效；在转租合同成就时，原租赁合同仍存续，则转租合同在原租赁合同约定的期限内有效。 五、案件相关事实的认定 此类案件应注意把握以下几点： 1、出租方对租赁物是否合法占有。 2、出租人与承租人签订的租赁协议，包括签订协议的时间、地点、租赁期限、双方的权利义务、租金的约定、违约金或利息的约定以及处理合同争议的约定。 3、出租人或承租人违约的事实，包括出租人或承租人违

9、约的行为方式、损害程度、损害后果。 4、承租人与实际入住人不一致的，对造成这一事实的责任人的认定。 5、对房屋现有实际状况的认定，包括房屋的结构、设施、物品情况等。 六、对有关责任的认定 对当事人的责任，主要依据过错责任原则加以认定： 对出租方违约责任的认定： 1、由于出租方不履行交付房屋义务而导致的违约，出租方应对承租方承担赔偿责任。 2、由于出租方将房屋收回自用或进行买卖时，未对承租方尽到通知义务，而导致违约，应由出租方承担赔偿责任。 3、租赁物毁损，而出租人未尽修缮义务的，由出租人承担修缮、赔偿损失的责任。 4、由于出租人未尽瑕疵担保义务，导致合同目的无法实现的，应认定出租方违约，出租方

10、承担履行不能的责任。 5、租赁关系解除之后或租赁期届满后，出租人对于承租人的添附物负担增值返还义务，否则承担返还或折价赔偿的责任。 对承租方违约责任的认定： 1、由于承租人拒绝支付租金导致合同无法继续履行，由承租人承担支付租金、约定违约金并腾出房屋的责任。 2、由于承租人未尽妥善保管租赁物义务，造成租赁物部分或全部灭失的，由承租人承担支付约定违约金、腾出房屋、赔偿损失的责任。 对第三人的违约责任认定 1、出租人与承租人约定可以转租、转借的，由于实际居住人的原因对租赁物造成损害，应由实际居住人承担腾出房屋、赔偿损失的责任。 2、实际居住人未经许可，擅自拆除、搭建的，由实际居住人承担恢复原状、赔偿

11、损失的责任。 七、实体处理的一般原则和尺度把握 出租方请求支付租金的 1、承租方没有按照合同的约定支付租金的，在没有正当理由的情形下，应判令承租方支付租金。 2、出租方请求支付租金，承租方提出因出租方没有尽到修缮义务而先行垫付修缮费用的抗辩，主张折抵的，应在修缮费用数额查证属实后进行折抵。对于承租人没有自行修缮而主张抗辩的，应当慎重判处，承租人可以要求出租人进行修缮，因维修租赁物影响租赁物使用的，应当相应减少租金或延长租期。 3、出租人没有按照合同约定的标准交付标的物，比如，交付的房屋有瑕疵，不能满足承租人的承租目的或者用途的，承租人可以据此进行抗辩，而不支付租金。如果双方签订的房屋租赁合同没

12、有对房屋的标准作出约定，承租人实际入住后，能够满足其基本的生活生产需要及承租目的的，承租人以房屋质量提起抗辩的，不能成立，应当继续按照合同约定支付租金。 4、租赁合同签订后，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人要求减少租金或者不支付租金的，应当认定承租人的理由成立，可以减少支付或者不支付租金。 5、租赁合同签订后，承租人实际入住，承租方以房屋系违章建筑为由拒付租金的，经查证不影响实现合同目的的，原则上不予支持。 6、租赁合同签订后，承租人实际入住，承租人在合同签订时明知房屋危及其人身安全或者健康，仍可以主张解除合同，在解除合同前实际发生的租金应当按照合同约定予以支付。

13、出租方或承租方起诉要求解除租赁关系的 具备下列条件，出租方可以解除租赁合同： 1、符合法定解除条件的，主要包括不可抗力、明确表示拒付租金、致使无法实现合同目的严重违约的情形。 2、合同中明确约定了解约条款，在解约条件成就时，可以解除合同。 3、承租人使用租赁物进行违法活动的，应当解除合同。 4、承租人在使用租赁物期间，擅自改变房屋状况，影响房屋安全性的，应当解除合同。 5、承租人在使用租赁物期间，没有按照合同约定的用途使用租赁物的，可以解除合同。 6、承租人未经出租人的同意，擅自转租、转借、转让房屋的，应当解除合同。 具备下列条件，承租方可以解除租赁合同： 1、符合法定解除条件的，主要是合同法

14、第九十四条规定的情形。 2、合同中明确约定了解约条款，在解约条件成就时，可以解除合同。 3、出租人未按照合同约定交付租赁物的，可以判令解除合同。 4、出租人未尽修缮义务，致使合同目的无法实现的，可以判令解除合同。 5、第三人对租赁物主张权利，致使承租方无法正常使用租赁物的，可以判令解除合同。 6、租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。 出租方或承租方起诉要求赔偿损失的 1、因出租方未尽修缮义务，造成承租方人身或者财产损害的，出租方应当承担损害赔偿责任。 2、因第三人主张权利，致使承租人无法正常使用租赁物的，由出租方承担承租方遭

15、受的实际损失。 3、承租方在使用租赁物期间，未能妥善保管租赁物，致使租赁物造成损毁、灭失的，应当承担损害赔偿责任。租赁物可以修复的，由承租方承担恢复原状或者按照修缮费用进行赔偿，租赁物不能修复的，按照租赁物的价值进行赔偿。 4、承租方承租房屋期间，由于承租方的过失对房屋造成损害的，应当由承租方承担损害赔偿责任。 5、承租方经出租方同意，可以将租赁物转租、转借给第三人。承租方转租、转借的，承租方与出租方之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当承担赔偿责任。 6、承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。承租方对房屋进行装修，

16、对于租赁物装修的价值，可以按照当事人约定的结果认定，对于当事人没有约定又达不成一致意见的，应当委托鉴定机构进行鉴定，鉴定可以按照折旧鉴定或者残值鉴定进行。 对于违约金或利息的认定 1、对于双方当事人在租赁合同中已经约定了一定数量的违约金或者违约金的计算方法的，在认定一方违约的情形下，应当按照合同的约定支付违约金。 2、双方当事人约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求增加，双方当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以要求减少。 3、对约定违约金进行调整的衡量标准是“过分高于”或“低于”造成的损失。“过分高于”与“适当减少”的标准应当结合具体案情，综合考虑合同价值、当事人的主观过错

17、与客观履约能力等因素，根据公平原则予以处理。 4、如果双方当事人在协议中没有约定违约金事项的，则出租人在合理期限内经催告后，承租人仍怠于履行义务的，出租人主张其在催告以后至出租人起诉之前期间内的利息的，应予支持。 对于腾房期限的尺度把握 1、住宅用房，租用住宅用房的： 对于一般情况，可以限其3个月的腾房期限。 对于仅欠租金又没有腾房条件，判令腾房后无法保障基本生活条件，出现居无定所的局面，不利社会稳定的承租人，原则上应当先判令其在判决生效之日起十日内补交租金，如果承租人在补交租金的期限内仍然不交的，则解除租赁关系，限其3个月内腾出房屋。 2、商务用房，租用商务用房的，可以限其6个月的腾房期限。

18、 3、生产用房，租用生产用房的，因其腾房会涉及设备搬迁，工人生产、安置等，应适当延长腾房期限，可以限其9个月的腾房期限。 其他问题 1、关于房屋租赁许可证对租赁合同的影响问题。依据合同法以及最高人民法院关于适用合同法有关司法解释的规定，合同只要不违反法律的规定，是双方真实意思表示，就应当认定其效力。城市房地产管理法第五十三条的规定向有关部门登记备案，属于*对房屋的一种管理行为。出租人没有办理房屋出租批准登记手续，不影响租赁合同效力。 2、关于承租人优先购买权的处理问题。物权法实施后，根据物权法定原则，承租人的优先购买权没有被规定为一种物权，而是一种债权，也就不具有对抗第三人的效力，因此，出租人

19、违反优先购买权的规定而将租赁房屋出卖给第三人的，出租人与第三人之间的房屋买卖合同只要不违反法律的强制性规定，不宜确认为无效。对于承租人的权利可以通过买卖不破租赁的规则加以保护;对于出租人违反合同法第二百三十条的规定，没有在出卖之前的合理期限内通知承租人的，出租人应当承担合同法上的责任。 3、关于优先购买权“同等条件”的理解问题。对法律规定的“同等条件”应当作宽泛理解，不仅包括价格条件，而且也包括付款条件以及出卖人提出的其他条件等。 八、判决主文的标准化表述 在审判实践中，对于房屋租赁案件的判决书主文的表述一般有三种情况： 1、维持继续建立租赁关系，承租人付租的情况： 一、原告与被告继续建立关于本市区小区号楼单元室的房屋租赁关系。 二、被告于本判决生效之日起日内给付原告租金元。 2、解除双方的租赁关系，承租人付租的情况：/