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1、第一章 总 论5一、项目概况5二、项目编制依据5三、项目建设内容及规模6四、项目基本建设条件6五、项目估算总投资与资金来源7六、项目进度计划7七、效益分析7八、项目研究范围8九、研究结论8十、建议8十一、项目主要技术经济指标9第二章 项目背景及建设的必要性10一、宏观背景分析10二、云南房地产市场分析19三、0000房地产市场分析21四、项目建设的必要性22第三章 项目建设规划与规模23一、规划设计依据23二、设计原则24三、规划理念24四、建设内容及规模26第四章 项目建设条件27一、项目所在地概况27二、项目地点27三、基础设施条件27四、建筑材料供应条件28五、居住适宜条件28六、地质条
2、件28七、防洪排涝设施条件28八、政策法规条件28九、社会环境条件29十、气候条件29十一、社会协作条件29十二、环境条件29第五章 市场分析29一、市场发展分析29二、项目SWOT分析31第六章 工程设计方案32一、设计原则32二、工程设计33三、建筑设计34四、结构设计36五、给排水设计38六、电气设计41七、其他44第七章 节能减排45一、设计依据45二、建筑节能46三节水措施52第八章 环境保护53一、环境保护基本要求53二、环境保护的主要法规与标准54三、场址环境条件54四、项目污染源分析55五、环保措施55六、环境影响评价结论57第九章 劳动安全卫生与消防58一、劳动安全卫生58二
3、、消防59第十章 投资估算与资金筹措60一、估算范围60二、估算依据60三、取费标准61四、估算编制方法62五、估算结果62六、资金筹措计划63第十一章 项目建设进度计划63第十二章 项目的组织与管理63一、组织机构63二、资金管理65三、实施措施65第十三章 项目招标管理65一、招标主要依据65二、招标组织原则66三、招标范围及方式66四、招标程序67第十四章 效益评价67一、评价参数选取67二、成本收益分析68第十五章 社会评价69一、社会影响分析69二、社会互适性分析70三、社会风险分析70四、社会效益分析70第十六章 风险分析71一、风险因素识别71二、防范和降低风险的对策72第十七章
4、 研究结论及建议73一、研究方案概述73二、研究结论74三、建议74第一章 总 论一、项目概况1、项目名称：00000000房地产开发项目2、项目建设单位：云南00000000房地产开发有限公司3、项目负责人：xxxxx4、联系电话：xxxxxx5、建设性质：新建6、建设地址：0000二、项目编制依据1、国务院关于投资体制改革的决定；2、投资项目可行性研究指南（试用版）；3、建设项目经济评价方法与参数（2006年第三版）；4、云南省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要； 5、0000国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；6、中华人民共和国土地管理法；7、中华人民共和国城市房地产管理法；8、
5、城市房地产开发经营管理条例；9、建设工程项目管理规范(GB/T50326)；10、云南省建设厅建筑工程概算定额及其它相关建筑工程取费文件；11、可行性研究报告编制委托协议书；12、项目建设相关法规、规章及标准；13、委托方提供的有关资料及情况。三、项目建设内容及规模拟新建00000000房地产开发项目，项目规划总用地面积xx平方米（合xx亩），设计总建筑面积xx平方米，其中，地上建筑面积xx平方米，包括住宅面积xx平方米，商业面积xx平方米，物管房、公厕、环卫设施等配套用房面积xx平方米；地下建筑面积xx平方米。项目进行一次性规划设计，一次性建设完成。本项目住宅总建筑面积为xx平方米，总户数x
6、x户，其中， 50平方米以下占5%，建筑面积为xx平方米，为xx户，50-90平方米（含90平方米）占65%，建筑面积为xx平方米，为xx户， 90平方米以上占30%，建筑面积为xx平方米，为xx户。四、项目基本建设条件项目建设地点在0000，建设用地为国有土地，建设单位已以政府出让的形式取得土地使用权。周边交通便利，道路畅通，基础设施完善，气候条件较为适宜，建筑材料供应有保障，建设资金来源稳定。目前前期准备工作正在进行，建设场地具备建设条件。本项目不仅自身拥有优良的开发条件，而且项目土地价格相比周边土地价格有一定的优势，自2010年国家限购令出台后，各大城市及省会城市已经严格执行相关政策，地
7、州城市还没有全面执行，很多投资者把投资的目标转向地州城市，导致地州城市的房屋销售数量和价格在逐步增大。所以，本项目具有良好的投资前景。五、项目估算总投资与资金来源工程总投资为xx万元，其中，工程费用为xx万元，工程建设其他费为xx万元，预备费用为xx万元，建设期贷款利息为xx万元。项目资金由建设单位自筹解决，目前公司已自筹xx万元，另外计划向银行申请贷款xx万元，同时按照房地产开发相关法规规定，并结合市场预测分析，可取得预售款xx万元用于后续开发资金。六、项目进度计划项目建设期为3年，自2012年12月起至2015年12月止。七、效益分析本项目能够实现销售收入xx万元，利润总额xx万元，投资利
8、润率xx%，净利润率xx%，项目的财务内部收益利率为xx%，高于基准收益率17%，大于社会折现率8%,财务净现值为xx万元，因此，建设项目具有乐观的收益，能给投资商和相关利益人带来良好的经济效益，项目具备财务可行性和经济合理性。八、项目研究范围根据国家发展和改革委员会对项目可行性研究报告的有关规定和要求，结合项目的实际情况，我们对项目提出的背景、项目建设的必要性、建设条件、建设内容、项目建设进度和组织管理、投资估算和资金筹措等方面进行了研究和预估，为建设单位和上级决策提供必要依据。九、研究结论1、拟建项目符合国家和省级经济社会发展规划的要求，符合当地经济社会发展的要求。2、拟建项目符合国家产业
9、政策，符合城市发展规划和土地利用总体规划要求，符合城市房地产发展要求。3、项目建设具备必要的政策条件、物质条件、地质气象条件、设施环境条件、社会协作条件和市场条件。4、项目环境影响轻微，在实施相应的环保措施后，完全可以满足相关法规和政策要求。5、项目具有一定抗风险能力，具有明显的经济效益和社会效益，实施后，建设单位可以得到合理的投资回报，广大市民可以满足商住消费需求。6、总之，项目具有较强的可行性。十、建议1、建议建设单位尽快进行项目申报及其它前期准备工作，以使项目尽快启动实施。2、建议有关部门对项目建设给予必要支持。3、由于拟建项目规模较大、工期较长，建议在实施中控制好工程投资。4、建议制定
10、合理的市场营销计划，并做好广告宣传工作。十一、项目主要技术经济指标项目主要技术经济指标表序号名称单位指标备注一建设规模1项目总规划用地面积平方米00亩2设计建筑面积平方米新建3地上部分平方米住宅商业配套4地下部分平方米5建筑密度6容积率7绿地率8建设周期年9总户数户10停车位个地下00个二投资估算1工程总投资万元2工程建设费万元3工程建设其他费万元4预备费万元5建设期利息万元第二章 项目背景及建设的必要性一、宏观背景分析1、国家对房地产业的宏观调控政策2010年1月10日，国务院办公厅下发关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳
11、健康发展。通知中明确了调控的行动纲要，即增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求，加强风险防范和市场监管，加快推进保障性安居工程建设，落实地方各级人民政府责任，并针对性的提出了十一条措施。行业上称之为“国十一条”。“国十一条”综合运用了土地、信贷、税收、行政监督等多种调控手段，正式确定了2010年中国房地产政策的基调和架构。“国十一条”在“国四条”的基础上进一步强调：“加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房要求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套以
12、上住房的家庭，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。”这个政策主要还是防范信贷风险，鼓励商业银行支持自住性购房需求，商业银行原则上不予以支持。“二套房贷”一直被视为我国楼市调控政策中的“晴雨表”。政府有关楼市的调整，一般都是通过它来传递和暗示。国务院总理温家宝在2010年4月14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。措施包括：对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。增加住房有效供给；增加居住用地供应总量；加快保障性安居工程建设以及加强市场监管。此次，政府部门两次重申二套房贷款的首付比例，可见
13、对其重视程度之深。2010年9月29日，国家有关部门下发通知，推出五条措施进一步推进房地产调控，被业界称之为“二次调控”，又称作“新国五条”。这些措施主要有：一是各地要加大贯彻落实房地产市场的宏观调控政策措施的力度。严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。二是完善差别化的住房信贷的政策。首付款比例调整到30%及以上，二套房首付款比例不低于50%。三是调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。五是加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖，哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。自“9.29”新政以来，“限购令”蔓延全国，成为地方落实9.29楼市“二
14、次调控”政策的一大招式，截至2010年底至少包括北京、上海和深圳在内的16个城市已经推出“限购令”。进入2010年这一调控方式已迅速在二三线城市蔓延开来，郑州、太原、武汉、昆明刚刚出台其限购令细则，而紧随其后以明确将要出台限购细则的地区还有青岛与济南，以及陕西、广西的部分城市。从以上政策来分析，可以得出以下几个方面的判断：一是强化规划调控，改善商品房结构。各地区要尽快明确今后一两年普通商品住房和经济适用房建设规模、项目布局以及进度安排，并向社会公布。二是加大土地供应调控力度，严格土地管理。各地区要在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，对居住用地土地价格、住房价格上涨过快的城市，适当
15、增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。依法制止炒买炒卖土地行为。三是加强对普通商品住房和经济适用房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。经济适用住房价格要严格实行政府指导价。四是完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求 。着力扩大廉租住房制度覆盖面，城镇廉租住房制度建设情况要纳入省级政府对市（区）、县政府工作的目标责任制管理；五是运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。六是加强金融监管。各商业银行要加强对房地产贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，防范贷款风险。七是切实整顿和规范市场秩序。强化法治，严肃查处违法违规销售行为。八是
16、加强市场监测，完善市场信息披露制度。加强舆论引导，增强政策透明度。2、国家对房地产业的宏观调控方向（1）加大综合调节力度，引导合理的住房消费。一是量化指标，明确新建住房结构比例。各地新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。同时，中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的的土地供应，不得低于居住用地供应总量的70%，二是实行有区别的住房按揭贷款最低首付款比例政策。取消了住房按揭贷款最低首付款比例优惠政策，由原来的20%恢复为不得低于30%，但对个人购买自住住房且套型
17、建筑面积90平方米以下的，仍执行首付款比例20%的规定。三是进一步抑制投机投资性购房需求。住房转让环节营业税征、免税期间由2年调整为5年，规范外资进入房地产产业行为，控制短线热钱炒房，提高了炒房成本。（2）重点发展满足当地普通居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。一是由地方政府抓紧开展住房状况调查。全面掌握当地住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息，保证各项调控政策的制定符合实际，符合群众需求。二是由各地编制住房建设规划，明确将“十一五”期间特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，纳入当地“十一五”经济和社会发展规划和近期建设规划，并作为具体空间布局、项目用地和
18、建设进度安排。三是规范普通商品房建设行为。对适合当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房项目，在考虑综合地价、开发成本、合理利润等因素，科学测算控制性销售价位的基础上，采取限套型、限房价、竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定建设单位。（3）加大整治查处力度，规范房地产市场秩序。一是对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的项目，不得核发规划许可证、施工设计文件审查合格证明、施工许可证和商品房预售许可证。二是针对交易环节存在的虚假宣传、合同欺诈、内部认购、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，重申了处罚政策。对情节恶劣、性质严重的，要依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负
19、责人的责任。三是规定对开发建设面积不足1/3或已投资而不足1/4，且未经比准中止开发建设连续满1年内，按闲置土地处置。并规定对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，从严控制长期贷款和滚动授信。四是抑制房屋囤积行为。明确对开发企业空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。（4）有步骤的解决城镇低收入家庭的住房困难。一是加快廉租住房制度建设。明确城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设。二是进一步完善经济适用住房制度。加大监管力度，制止违规购买、谋取不正当利益的行为，保证经济适用住房真正解决低收入家庭的住房需要。三是积极发展住房二级市场的房屋租赁市场，租售并举，解决群
20、众居住问题。（5）继续合理控制城市房屋拆迁规模，控制被动性住房需求。制止片面强调以地生财的做法，继续加强拆迁计划管理，制止在拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下实施拆迁，损害群众合法利益。3、我国房地产发展现状2010年，全国房地产市场延续2009年的快速增长趋势，继续保持较快增长。但受4月份国务院抑制房价过快上涨等一系列调控政策的影响，房地产开发各主要指标增幅自4月份起出现一定程度的回落，房地产调控政策初见成效。9月底，政府针对房地产市场的最新变化再次密集出台了一系列政策措施，包括进一步加大差别性住房信贷政策的执行力度，提高首付金比例，调整住房相关税费优惠政策，继续加强保障性住房建设等，10
21、月份央行加息，对市场造成了不小的冲击，房地产市场在四季度有所降温，房价将重新进入下行通道。（1） 房地产市场供应情况2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，其中，商品房在投资34038亿元，增长32.9%，占房地产开发投资的比重为70.5%。12月当月，房地产开发投资5570亿元，增长12.0%。2010年，全国房地产开发企业完成土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长28.4%，土地购置费9992亿元，增长65.9%。全国房地产开发企业房屋施工面积30.84亿平方米，同比增长28.7%。2010年，全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.
22、6%，房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%；房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%，其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7%。2010年12月当月，房屋新开工面积1.86亿平方米，同比下降1.1%；房屋竣工面积2.75亿平方米，下降3.4%，其中，住宅竣工面积2.19亿平方米，下降4.5%；土地购置面积4889万平方米，增长1.5%，土地购置费1061亿元，增长5.8%。（2） 房地产市场需求情况2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，增幅比1-11月提高0.3个百分点。其中，商品住宅销售面积增长8.0%，办公楼增长21.9%，商业营业用
23、房增长29.9%。2010年，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%，增幅比1-11月提高0.8个百分点。其中，商品住宅销售额增长14.4%，办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。2010年12月当月，全国商品21808万平方米，同比增长11.5%；全国商品房销售额10201亿元，同比增长21.9%。4、全国房地产市场发展趋势（1）短期市场发展趋势预测（1年内）投资、供给：开发投资稳步增长，但短期内部分城市仍将面临供给不足。随着市场销售的逐步好转，企业投资信心有所恢复，商品房新开工面积降幅持续缩小，施工面积增幅5月以来稳步回升，其中2010年1-9月的投资额和商品房新开
24、工面积分别同比上涨37.03%和61.9%，2010年四季度投资力度进一步加大。供给方面，由于2010年前三季度北京、上海、深圳等重点城市新开工面积降幅明显，预计2011年短期内部分城市新增供应将仍不足。需求：售价格上涨、新增供应、优惠政策即将到期等影响，2010年1-9月销售面积同比增长8.2%，与上月相比加快1.5个百分点。其中，商品住宅销售面积达56759.4万平方米，同比增长5.8%，办公楼1133万平米，同比增长27%，商业营业用房3876.7万平米，同比增长33.2%。商品房销售额实现31916.6亿元，同比增长15.9%，与上月相比加快3.3个百分点。其中，商品住宅销售额为269
25、85.9亿元，同比增长11.2%。从各月商品住宅销售面积（当月值）上看，房屋销售反弹的势头更加明显，商品住宅销售面积增速（当月值）自2009年11月开始连续下滑8个月，2010年7月达到谷底，同比下降18.2%，自8月份起出现反弹，9月份当月商品住宅实现销售面积9406万平方米，同比增长15.1%，增幅是现由负转正。价格：房价仍会稳步上升，个别城市可能会较快增长。由于市场需求仍然较为旺盛，及购房者对住房保值增值的预期，及开发企业在资金压力缓解后失去降价促销和回笼资金的压力，在紧缩性货币政策真正出台前房价仍会稳步上升，个别新增供应不足的城市可能会有较快增长。土地：热度继续提升，城市中心区热点地块
26、竞争可能更加激烈。随着投资者信心的增强，由于“示范效应”、“抵御通胀预期”、“资金实力明显增强”、“部分企业存货不足”等多种因素，企业拿地将更加踊跃。（3） 中期市场发展趋势预测（2-3年）经济持续回暖，但投资和信贷拉动的经济复苏仍有很大的不确定性。2010年，初步测算，全年国内生产总值397983亿元，按可比价格计算，比上年增长10.3%，增速比上年加快1.1个百分点。分季度看，一季度同比增长11.9%，二季度增长10.3%，三季度增长9.6%，四季度增长9.8%。分产业看，第一产业增加值40497亿元，增长4.3%；第二产业增加值186481亿元，增长12.2%；第三产业增加值171004
27、亿元，增长9.5%。拉动经济增长的三大支柱之一的消费，仍有待进一步升级；固定投资占比过大，宏观经济回暖的基础还不稳固。宏观经济仍面临诸多挑战政府主导投资可能进一步带来产能过剩、民营经济主题投资仍不踊跃、高额信贷与实体经济可能脱钩、过于宽松的货币政策可能带来通胀。（4） 长期市场发展趋势预测人口结构是房地产产业的第一推动力从人口出生率来看，81年-90年人口出生率在20%以上，这一群体在当前和未来几年将处于结婚生子阶段，婚房等自主性需求较为强烈，消费潜力巨大。根据我们的调查，畅销楼盘的客户年龄分布结构中26-35岁的客户比重超过60%，这一年龄段的人群将为中国房地产提供巨大推动力。未来十年，80
28、后将逐步迎来改善性需求，而目前的改善性需求主力（60-70年代生人）由于收入水平和生活要求高，将形成“多次改善性需求”，这两者将是未来十年的消费主力。城市化进程不断推进将给中国房地产业提供广阔空间由于城市化进程的加快（过去十年平均每年提高约1个百分点，到2020年达到约60%）和人均居住水平的稳步提升（预计2020年人均达到35平方米），将为房地产市场提供约150亿平方米的新增住房需求（每年约12-14亿平方米，远高于2008年的6亿平方米）。据此测算，未来十年商品房销售额有望保持15%的平均增长水平（其销售面积和均价的增长率分别为10%和5%，过去十年这两者的复合增长率分别为15.6%和6.
29、5%，我们的预测相对保守，但仍可从中可以看出房地产市场的巨大成长性）。二、云南房地产市场分析1、云南房地产市场发展现状“十一五”期间，云南省房地产开发投资实现跨越式增长，累计完成开发投资2950.5亿元，是“十五”期间的4.1倍。全省城镇共建成住房建筑面积7100万平方米，城镇居民人均住房建筑面积达到34.1平方米，较“十五”末增加5.2平方米。2010年云南房地产业保持持续健康发展势头，房地产开发投资增速稳步回升，截至2010年11月末，全省房地产开发投资768.83亿元，同比增长19.6%。据了解，2010年前11月云南房地产开发投资同比增长19.6%，增速比前三季度提高4.3个百分点。全
30、省商品房施工面积8170.3万平方米，同比增长32.4%；竣工面积1060.71万平方米，下降13.5%；商品房销售面积2274.95万平方米，增长32.0%；商品房销售额722.13亿元，增长46.2%。云南省高度重视房地产宏观调控，制定了一系列政策措施。各级各部门狠抓落实，切实调整住房结构，增加住房供应；加强房地产市场监管，进一步规范房地产市场秩序；建立健全房地产市场监测和经济运行分析制度，合理引导住房消费和开发模式。5年间，全省房地产开发企业发展到2359家，房地产估价和经济企业达到648家。物业管理企业发展到998家，从业人员11.38万人。2、云南省房地产市场发展趋势（1）房地产投资
31、增速将维持在20%左右随着国家和地方政府各项调控措施的不断落实，预计2011年房地产投资增速将与2010年持平，其中，中小户型、中低价位的普通住房投资规模有望扩大。从短期看，房地产投资将继续保持增长势头，但增速难有大的提高。由于当前云南房地产投资增长已进入相对正常的增长空间，如果今后没有力度更大的调控措施出台，估计2011年房地产投资不会出现大幅度的降低或上升，增速将维持在10%左右。主要有两方面原因：一方面，国家坚持控制固定资产投资过快增长，继续收紧土地、信贷阀门的宏观经济环境，将抑制房地产投资过快增长。但是在我国金融整体面临流动性过剩压力的情况下，房地产信贷的减少未必能有效控制投资的增长，
32、流动的资金可以通过房地产信托等金融创新形式进入投资领域。另一方面，为实现更加持久和高效的经济增长，国家将会继续实行扩大需求的消费政策，同时为满足广大中低收入群体的住房需求，国家还将继续加强对普通住房和经济适用房的投资建设。（2）非理性需求继续减少，自主性需求不断增加一方面，投机性和投资性需求将下降。受税收政策限制、利率调整和外资准入门槛提高的影响，并随着调控政策的不断完善和落实，调控政策效力还会继续显现，投机性和投资性需求将继续减少。随着年初股市的震荡下调以及理财渠道的多样化，加之房地产价格涨幅减缓，也会转移大量的投资资金或进入房地产或进入其他投资领域。另一方面，自主性需求将逐渐回升。首先，随
33、着我国经济的连续快速增长，人民群众收入水平已经有了提高，居民消费结构的升级转型，将较大幅度提高居民住房消费支出；其次，我国城镇化率每年大约1个百分点的速度提高，大量农村人口流向城市，经济发达的大中城市还吸引各类人才聚集，都将形成巨大的住房消费需求。还有，随着宏观形势发展，具有真实需求的消费者心理预期开始恢复正常，观望态度会缓慢释放，延缓的住房需求将显现。（3）房地产价格涨幅趋缓近期国家有关领导指出，今年及今后一段时间，将继续贯彻宏观调控政策，抑制投资需求，合理控制拆迁规模，减少被动性住房需求。同时，健全廉租住房制度，规范经济适用房的建设、销售和流通。加快户型结构调整进度，增加普通商品住房供应，
34、进一步发展住房二级市场和租赁市场。住房建设和消费模式的完善，宏观调控与市场机制相结合的住房调节体系，将会起到平抑商品房价格涨幅的作用。三、0000房地产市场分析0000地处珠江源头，位于云南省东部，辖7县1市1区和国家级0000经济技术开发区。总人口600万余人，国土面积2.89万平方公里。改革开放以来特别是建市十年来，0000政府坚定不移的实施工业强市战略，按照“一带三园七基地”的工业布局，积极探索符合0000实际的新型工业化道路，大力推进工业园区和工业基地建设，成功探索出一条煤电结合、煤化结合、矿电结合等符合新型工业化要求、能充分发挥比较优势的发展模式。成功培育出烟草、能源、化工、矿冶、汽
35、车与机械制造、生物资源开发与创新六大支柱产业及4个上市公司和30户重点骨干企业，六大支柱产业产值占全市工业总产值的83%，烟草、电力、冶金、煤炭开采与加工产业产值超过100亿元。建设了花山煤化工、南海子和西城三大工业园区。目前，0000已成为西南地区最大的油菜生产加工基地和轻型卡车制造基地，全省最大的煤化工基地，全省重要的绿色食品生产加工基地。近年以来，0000房地产业虽然取得了很大的发展，但总体上看还处于起步阶段，住房消费需求依然旺盛，消费者购买力也较为充足，而且房地产政策也较为宽松，对于开发商来说，滞后的房地产市场无疑蕴含着巨大的商机。四、项目建设的必要性1、本项目的建设是响应国家号召的安
36、居工程从宏观上讲，房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点之一，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。因此，本项目的建设是响应国家号召的安居工程。2、项目的建设有助于加快0000城市建设步伐2011年，伴随着0000经济社会的发展和城市规模的扩张，特别是本项目位于0000南片区，处于城市核心地段，城市设施配套齐全，而且城市居民住宅开发本身具有吸引力，且对周边区域形成
37、辐射效应。总体来说，该项目片区是城区内住宅项目最具有发展潜力的区域。为了加快城市建设步伐，建设单位积极响应政府号召，投资房地产开发。3、项目的建设有利于提高城市土地利用率，节约集约利用土地项目地块位于0000，处于城市的副中心区域，地理位置极佳，从0000的发展速度来看，近年该区域的城区改造正大规模扩张，在该区域的地块已经全部售罄，土地升值的空间较大。通过本次开发建设，本着土地充分合理利用原则，按照“社会、经济与环境效益”的三位一体的规划设计理念，把该区域打造成“舒适、和谐、健康、优美且富于文化气息”的城市精英生活圈，力求把本项目做成0000宜居小区，形成空间结构完善、功能互补、配套设施齐全、
38、用地科学、可持续发展的经典开发模式，从而提高城市土地利用率。4、项目的建设是企业自身发展的需要建设单位拥有雄厚的资金实力和高素质的人才队伍，而且高度重视本项目的开发，希望通过本项目的开发，扩大企业自身的影响力和知名度，打响企业自身的品牌，使企业得到更大的发展，从而为0000的城市建设做企业应有的贡献。因此，本项目的建设具有重要的现实意义和必要性。第三章 项目建设规划与规模一、规划设计依据1、中华人民共和国城乡规划法; 2、城市规划编制办法;3、城市规划编制办法实施细则;4、城市居住区规划设计规范(GB50180-93);5、城市道路交通规划设计规范(GB50220-95);6、城市用地分类与规
39、划建设用地标准(GBJ137-90);7、民用建筑设计通则（GB503522005）;8、住宅设计规范GB50096-1999（2003年版）;9、工程建设有关法规、标准及规范性文件；10、0000城市总体规划及城市规划有关文件。二、设计原则1、分区明确清晰，交通流线顺畅清晰。2、建筑空间构成及交通组织立体化、集约化。3、注重绿化景观及空间艺术效果，建筑尺度恰到好处，轮廓线生动优美，建筑浑然一体，主次分明，符合精英生活领地的特点。4、建筑设计符合高端品位，并充分考虑0000东西朝向的喜好，保证建筑内部空间便于使用，通风、采光性良好。5、机动车停车规划合理、组织有序，与周边道路联系顺畅，环境协调
40、。6、坚持因地制宜、合理布局、实事求是的原则。结合项目区实际，科学布局，保证规划具有科学性和可操作性。7、坚持可持续发展的思想，合理高效利用土地资源。因地制宜，区别对待，节约土地资源，以完善的配套设施提供可持续发展的条件，按照动态体系进行规划，以优美超前的环境设计奠定可持续发展的基础。8、坚持整体推进与区域发展的原则，统筹兼顾，配套建设。坚持全面规划、合理布局、节约用地、综合开发，通过规划布局，使项目区域空间格局与城镇整体格局协调，促进以改善民生为重点的社会建设，形成完整、有机、协调、统一的城镇空间。三、规划理念1、坚持高起点和高标准的理念建设精英社区以城市总体规划和0000城市建设要求及项目
41、功能需求划分为依据，高起点、高标准、高水平的进行规划设计，结合当今商住区规划的最新理念与表达成果，设计具备超前性与先导性，体现新理论与新手法，力争将 “0000”房地产开发项目建设成为0000最具品质的现代化精英生活社区。2、坚持“品牌性”的理念打造0000城市名片以建设0000地区的高档精品标志性休闲娱乐商住区为目标，设计有鲜明的时代性和前瞻性的高端品牌社区，树立 “0000”的品牌形象，打造一张全新的0000城市名片，为未来的市场营销打下坚实的基础，做到经济效益、环境效益与社会效益的三丰收。3、坚持以人为本的理念我的“0000”，我的家以人为本的观念是现代社会文明进步的标志和社会发展的人文
42、基础。作为现代化高端商住社区设计，这一原则必不可少。设计强调环境与建筑的共存与融合，以提高人居环境质量和建设舒适安逸的休闲购物环境为设计目标，配置完善的生活服务设施，满足建筑的功能性、舒适性、安全性、耐久性和经济性。通过“人车分流”的交通组织，建立社区高效安全的道路系统，同时注重步行系统的建构与静态交通的安排，创造一个布局合理、功能齐全、交通便捷、环境优美的现代化休闲居住社区。4、坚持“绿色生态”的理念建设花园式社区景观设计将充分利用基地内外现有的自然环境要素，建设与地形完美结合、特色鲜明的生态型绿色商住社区，使人工环境和自然环境相协调，突出“阳光、空气、山水、绿色”的生态主题。精心塑造生动和
43、谐的开放空间和社区环境，强调绿色化空间与活动空间的融合，将建筑组群与自然环境有机的穿插与渗透，形成层次分明、高低错落、富有特色的建筑景观和天际轮廓线，构筑南片区独具特色的新区形象。5、坚持“可操作性与弹性”的理念脚踏实地干实事在注重规划超前性的同时，小区规划与建筑设计充分考虑0000地方习惯与市场需求，使规划具备可操作性。同时充分考虑小区开发建设的不确定性，面向市场，适应市场经济的发展，使规划可根据建设实际情况灵活应变，具备充分的弹性。四、建设内容及规模根据国家有关政策、法规和标准，按照云南省的相关规定，经调查研究，00000000房地产开发项目建设规模如下：拟新建00000000房地产开发项
44、目，项目规划总用地面积xx平方米（合xx亩），设计总建筑面积xx平方米，其中，地上建筑面积xx平方米，包括住宅面积xx平方米，商业面积xx平方米，物管房、公厕、环卫设施等配套用房面积xx平方米；地下建筑面积xx平方米。项目进行一次性规划设计，一次性建设完成。本项目住宅总建筑面积为xx平方米，总户数xx户，其中， 50平方米以下占5%，建筑面积为xx平方米，为140户，50-90平方米（含90平方米）占xx%，建筑面积为xx平方米，为xx户， 90平方米以上占30%，建筑面积为xx平方米，为xx户。同时配套建设完成道路、绿化、地面硬化、给排水、供配电等生活附属设施。项目建设的工作内容主要有：前期
45、决策和规划，项目政策宣传和有关意见征询，相关手续办理、工程设计、招投标、场地平整等准备工作，房屋预（销）售，工程实施，工程竣工验收及房屋交付使用等。第四章 项目建设条件一、项目所在地概况1、地理位置0000地处珠江源头，位于云南省东部，平均海拔2000米左右，最高海拔4017.3米，最低海拔695米。年平均气温14.5，年平均降雨量1117毫米。国土面积2.89万平方公里，人口逾600万，其中城镇人口163万，城镇化率27.3%。全境属乌蒙山系，南盘江、牛栏江等主要河流分别属长江和珠江两大水系。2、经济概况2010年，全市主要经济指标在2005年基础上再翻一番，市内生产总值和地方财政收入年均增
46、10%以上，固定资产投资年均增20%以上，进出口总额年均增15%，人口自然增长率控制在5.8以内，工业万元生产总值能耗降低18%以上，城镇化率达38%以上，社会消费品零售总额增10以上，城镇居民人均可支配收入年均增7%，农民人均纯收入年均增8%以上，城镇登记失业率控制在4%以内。二、项目地点项目建设地点在0000，建设用地为国有土地，建设单位已以政府出让的形式取得土地使用权，地类（用途）为商住，本次项目总用地面积为xx平方米（合xx亩）。土地利用符合0000土地利用总体规划的要求，符合0000房地产发展规划的要求，项目有足够建筑用地。三、基础设施条件项目建设地点地处城镇区，可以利用现成的城镇供水管网、电网、通讯网、路网和污水处理系统。项目建设期间和建成后的日常运行用水、用电、交通及通讯均有可靠保障。四、建筑材料供应条件本项目新建建筑所用的钢筋、水泥、砂、石、砖、玻璃、门、窗、建筑五金等建筑材料在0000境内都有供应，货源供应充足，无缺货、不断档。施工条件较充分。五、居住适宜条件随着社会的进步、经济的发展、城市居民收入的增加和生活水平的调高，人们的消费观念和生活方式正在发生着巨大的变化。反映在住房消费上，逐步向住宅社区化、郊区化、大型化、全面
