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1、关于精装修住房的定价方式涉及的税务问题关于怡璟湾项目精装修住房的定价方式涉及的税务问题 一、精装修住房涉及的税务问题主要与精装住房的定价方式有关，一般情况下企业在定价时存在以下两种不同的方案： 方案一：合并定价，住房的销售价格包括精装修的价格。公司与购房业主统一签订房屋销售合同。 方案二：分别定价，住房的销售价格不包括精装修的价格。公司按毛坏房的价格与购房业主签订房屋销售合同，同时再按精装修的价格与购房业主签订房屋装修合同。 二、合并定价与分别定价两种方案的纳税比较。 合并定价方案，公司纳税应按总的价格作为住房销售收入，并缴纳营业税及附加和土地增值税。虽然装修部分的成本可以作为扣除项目，但土地
2、增值税实行预征制度，装修收入在预征时要按一定的预征比例预缴；精装修价格与房价一并按5.65%的税率缴纳营业税及附加。 分别定价方案，公司按毛坯房的价格作为住房销售收入，并缴纳营业税及附加和土地增值税，而对于装修的价格无需缴纳土地增值税。只是由装饰公司按3.43的税率缴纳装饰工程收入营业税及附加。 从以上分析可以看，采用分别定价方案可以有效规避装修部分的土地增值税和营业税，给公司带来节税收益。 三、具体的操作方法如下： 1、购房时签订两份合同，一份是开发商的房屋销售合同，合同附件说明必须用公司指定的装饰公司，一份是与指定的装饰公司签订装修合同。 2、公司收取房款，开具不动产发票；装饰公司收取装修
3、费，并向业主开具装饰发票。 3、精装修工程款由装饰公司投入。 四、以一套100平米住宅为例说明两税方案的纳税比较。 合并定价方案：6000元/平对外销售，并作为合同成交价，含精装成本500元/平方米。 分别定价方案：5500元/平对外销售，作为合同成交价，另外，让业主与装饰公司签订房屋装修合同，装修价格500元/平。 相关税率：营业税及附加税率5.65%，普通住宅土地增值税预征率1% 以上两种方案的纳税测算如下： 1、合并定价方案 应交营业税及附加：100 X 6000 X 5.65% = 33900元 预缴土地增值税：100 X 6000 X 1% =6 000元 应纳税金=33900元+6000元 = 39900元 2、分别定价方案 应交营业税及附加：100 X5500 X 5.65% = 31075元 预缴土地增值税：100 X 5500 X 1% = 5500元 应纳税金=31075元+5500元 = 36575元 方案二比方案一减少纳税3325元。 五、分别定价方案对购房者意愿的影响 1、不利影响 对按揭购房的业主，因装饰部分无法计入房价参与银行按揭，等于提高了购房首付，从而降低购房者的购买意愿。 假设购房业主有进行二次交易的计划，将因购房成本小而增加二次交易中财产转让所得税赋。 2、有利影响：减少购房者负担的契税
