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1、谨呈：中信华南（集团）深圳有限公司中信园岭旧改项目市场分析报告世联地产 2010年5月目 录第一部分 项目本体分析及初步研判4一、项目分析41.1 项目所在区域41.2 项目用地范围与地块现状51.3 项目四至61.4 项目交通71.5项目地块优劣势小结7第二部分 项目市场研究8一、深圳宏观市场分析81.1 深圳一级市场分析81.1.1 一级市场现状分析81.1.2 深圳旧改供应趋势与分析91.2 深圳二级市场分析121.2.1 二级市场现状分析141.2.2 二级市场未来供应与发展趋势151.3 深圳三级市场分析151.4 深圳宏观市场小结15二、区域市场研究152.1 福田区一级市场分析1
2、52.1.1 福田区一级市场现状分析162.1.2 福田区旧改供应趋势与分析162.2 福田区二级市场分析182.2.1 福田区二级市场现状分析192.2.2 福田区二级市场未来供应与发展趋势192.3 福田区三级市场分析192.4 福田区域市场小结19三、关内高容积率高端市场研究193.1 关内高容积率高端项目板块分布及未来发展趋势19四、 项目市场小结19第三部分 项目定位27一、项目SWOT分析27二、项目属性定位27三、项目客户定位28四、项目战略及品牌意义28第四部分 项目估算28 中信园岭旧改项目立项分析报告第一部分 项目本体分析及初步研判一、项目分析1.1 项目所在区域项目位于深
3、圳市福田区，区域具体范围为：笋岗路、红岭路、红荔路和上步中路所围合的城市用地。该片区是深圳市的传统中心区段。八卦岭笔架山公园华强北荔枝公园东门笋岗 周边主要片区及商业区：八卦岭：深圳第一批大型工业区，行业涵盖包装印刷行业、服装布料批发行业、建筑装饰材料批发、汽车配件批发、文具批发以及餐饮娱乐行业等。华强北：多业种、多业态、综合功能齐全的商业集合体。汇集了电子、电器、通讯、钟表配套、服装、百货、金饰、银行证券、保险、房地产、酒楼宾馆等几十个行业。东门：是深圳人气最旺的传统商业旺区。笋岗：深圳品牌家装商场最多、经营面积最大、品种最齐全的家居片区。荔枝公园：位于园岭片区南侧，占地面积28.8公顷。笔
4、架山公园：位于深圳市中心北侧，毗邻福田中心区，面积146公顷。小结：园岭片区处位于罗湖中心区和福田中心区中轴线上，临近华强北与东门两大商圈，南接荔枝公园，北通八卦岭。区位优势极为优越，城市资源价值显著。 1.2 项目用地范围与地块现状 用地范围：项目用地占地面积共22万平米，如上图所示，分为ABCD四个地块：地块面积()容积率A1155771.5B330151.5C275591.5D443231.5总计220474地块分布较为零散，东西跨度较大。地块现状：园岭新村共有楼盘100余栋，多为微利房，有少量商品房单位。小区多数楼盘都为上世纪80年代开发，学校、商业、医疗卫生、邮政等配套设施齐全，形成
5、了一个完善的自成体系的社区。深圳实验工交二幼基建幼儿园园岭小学二分部园岭小学一分部红岭中学园岭小学区域内主要学校： 学 校占地面积（）总建筑面积（）教学班等 级园岭小学239832407079广东省一级学校园岭小学一分部园岭小学二分部红岭中学园岭初中部广东省一级学校基建幼儿园4770402010深圳市一级幼儿园深圳实验工交二幼320029007广东省一级幼儿园小结：1、区域内配套设施齐全，教育资源尤为丰富；2、包括卓越地产、京基地产在内的其他房地产开发商正谋求进驻园岭，参与拆迁改造，有利于提升该片区物业整体形象和档次，推进整个园岭片区的开发；3、地块分割，周边未纳入拆迁的老旧建筑或对旧改项目有
6、不利影响。 1.3 项目交通外部交通：项目周围交通便利，经由外围笋岗西路、红岭路、红荔路、上步中路四条城市主干道，可达深圳各个区域。笋岗西路上步中路红岭路通心岭红岭红荔路修建中的深圳地铁3号线一期工程起自红岭站，经罗湖到达龙岗，计划于2010年10月建成通车。二期工程则将向西连接福田。1.4 限制情况内部交通：片区内，经由园岭中路、园岭入街、园岭东路、园岭四街四个主要出入口可到达笋岗西路、红岭路、红荔路、上步中路。以东西向的园岭四街、园岭八街和南北向的园岭中路和园岭东路垂直相交形成“十”字形路网，构成本片区内部主要路网骨架。 路网分两级：小区路为东西向的园岭四街、园岭八街，南北向的园岭中路、园
7、岭东路、园岭三街，道路红线宽度为15米；其余道路均为组团路，道路红线宽度为7米。小结： 1、区域外部交通极其便利，四条城市主干道通达深圳各区域，城市公交、地铁线路交错；2、区域内交通路网发达。1.5 限制条件 项目为深圳传统居住区，区内物业产权复杂，拆迁难度较大1.6项目地块优劣势小结地块优势小结：n 地块区位：深圳传统中心地段n 地块规模：22万占地，关内少有规模大盘n 地块条件：地块方正，中西跨度较大n 地块环境：区域内教育资源丰富n 地块交通：地块周边公交、地铁线路发达，交通便捷；地块劣势小结：n 地块被割裂成零散3块，不宜整体打造n 片区多年无商品房供应，地块内住宅老旧，影响项目整体形
8、像n 学校影响项目豪宅私密性基于以上分析,项目的强稀缺性远远大于劣势,具备豪宅的基础. 第二部分 项目市场研究1、深圳宏观市场分析 1.1 深圳一级市场分析 1.1.1 一级市场现状分析2009年深圳共成功出让土地19块，其中居住用地12块，商业性办公用地6块，商业用地1块。12块居住用地分布在福田、宝安、龙岗三区，总用地面积52.7万平方米，同比减少35.9%；总建筑面积141.8万平方米，同比减少4成；总成交金额79.3亿元，同比增加近9成；平均楼面地价5591元/平方米，同比上涨2.2倍。虽然2009年居住用地的供应量同比减少约4成，但房价的飙升带动地价上涨，导致2009年住宅用地的成交
9、金额上涨近9成。2010年第一季度全市共出让5块土地，其中居住用地1块，商业性公共设施用地1块，旅馆业用地3块。居住用地位于龙岗区，用地面积200484.32平方米，建筑面积441065平方米，为汽车产业扶持配套用地（比亚迪汽车）。 1.1.2深圳旧改供应趋势与分析 深圳未来旧改供应量区位项目个数占地面积（公顷）罗湖1047.77福田837.51南山1069.4盐田435.17宝安23187.12龙岗27238.31光明新区536.48坪山新区328.57总计94680.332010年深圳城市更新规划项目共计94个，共计680.33公顷。n 集中在宝安、龙岗区域，将引起新的关外置业迁移潮。n
10、供应总量大，未来2-3年新竞争格局。n 关内供应总量较少，项目规模较小。n 旧改主要集中在关外区域，其中宝安占27%，龙岗占35%。深圳市政府规划已获批准的25个更新改造项目，涉及总用地面积总109.7万平方米，总建筑面积397万平方米(其中包括6个工业区升级改选项目)。通过这25个项目，将为社会提供建筑面积202万平方米的住宅、21万平方米的办公用房、48万平方米的商业用房、21万平方米的商务公寓以及90万平方米的产业用房，并配套一批保障性住房、幼儿园、学校、社区健康中心、文化室、公交首末站等。19个城市住宅更新改造项目：区域项目占地公顷建面万平住宅万平配建关内石厦村改造3.3529.8配建
11、体育活动场地、 社会停车场、公共厕所新洲村改造0.844.862.75预计面积90-180平南光村改造二期1.9610.426.12配建酒店一座，文化活动站，社区健康服务中心，社区服务用房，垃圾站、公共厕所宝城22区改造一期4.714.513.3提供30班小学用地，配建12班幼儿园一所水湾村改造2.9221.878.19配建社区健康服务中心、居住小区级文化室、社区活动场地、社区居委会、社区警务室、社区服务站、垃圾转运站、公共厕所田厦新村改造2.9215.756.7配建垃圾收集站一处湾厦村改造2.6813.2911.84配建9班幼儿园一所、社区健康服务中心、居住小区及文化室、社区活动场地、社区居
12、委会、社区警务室、社区服务站、环卫工人作息站、公共厕所关外龙华郭吓旧村改造2.15.21.84配建6班幼儿园一所，社区健康服务中心、社区居委会、社区警务室、邮电所、垃圾收集站、公共厕所西乡庄边旧村改造一期2.5513.711.7社区服务站、社区警务室、邮电所、垃圾收集站、公共厕所民治牛栏前旧村改造3.314.2411.22配建社区服务站、社区警务室、邮电所、垃圾收集站、公共厕所。新安上合旧村改造7.2721.6616提供10000m2保障性住房，配建18班幼儿园一所、社区健康服务中心、居住小区级文化室、社区服务站、社区居委会、社区警务室、垃圾收集站、公共厕所、再生资源回收点、环卫工人作息室沙井
13、新沙工业区改造7.7225.520.9提供16850m2保障性住房，配建12班幼儿园一所、居住小区级文化室、社区体育活动场地、社区服务站、社区警务室、垃圾收集站。观澜街道田背村改造2.7311.57.9户型面积200以上南湾樟树布旧村改造一期2.8613.910.14提供3000m2保障性住房，配建社区健康服务中心、居住小区级文化室、社区体育活动场地、社区居委会、社区警务室、社区服务站、邮政所、垃圾收集站、再生资源回收点、环卫工人作息站、公共厕所南湾南岭村改造求水山地块2.9410.610.5文化活动室、社区体育活动场地、居委会、警务室、社区服务站、垃圾收集站横岗松柏路两侧改造7.429.62
14、1.8落实一处5000m2的公交首末站，提供21000m2的保障性住房，配建12班幼儿园一所、社康中心、小区文化室、社区居委会、社区服务站、社区警务室、垃圾收集站、再生资源回收点、邮政所、公共厕所龙城爱联岗贝村改造72721提供12985m2的保障性住房，配建12班幼儿园一所、社区居委会、社区警务室、门诊部、居住小区级文化室、垃圾收集站、公共厕所、环卫工人休息室、公共绿地公明陶瓷厂片区改造4.6314.0811.74提供9400m2保障性住房，配建9班幼儿园一所、居住小区级文化室、社区体育活动场地、社区健康服务中心、社区服务站、社区居委会、社区警务室、垃圾收集点、公共厕所坪山商业广场改造一期1
15、.859.235.77居住小区级文化室一处深圳市一级市场小结：n 0910年深圳土地供应逐渐稀缺，且大多集中在关外；关内基本无土地供应，关内以旧改项目为主。n 2010年深圳城市更新规划项目共计94个，共计680.33公顷。供应总量大，未来2-3年形成新竞争格局；n 关内供应总量较少，以中小规模、无资源高密度城市高层为主，豪宅方向向城市豪宅方向发展；岗夏旧改和大冲村旧改大规模项目定位城市综合体；n 旧改主要集中在关外区域，其中宝安占总量的27%，龙岗占总量的35%，将引起新的关外置业迁移潮。1.2 深圳二级市场分析1.2.1 二级市场现状分析1.2.1.1 2009年宏观市场2009年深圳住宅
16、总推售量为483.81万平方米，51780套。供应的产品十分丰富，包括普通住宅、高档住宅、商务公寓及别墅。普通住宅多以实用型的中小户型为主，高档住宅多以宽敞舒适的中大户型为主。2009年深圳新房成交均价达15153元/平方米。2009年深圳成交面积649.4万平方米，成交套数70074套，成交金额984亿元。物业型态方面，70-140平方米的物业占总成交面积的57.6%，140平方米以上的占25.9%，70平方米以下的占16.5%。1.2.1.2 2010年上半年宏观市场受新政影响，深圳房地产市场总体呈“供大于求”的态势，成交量环比大幅下降。深圳一手房市场“量价齐跌”，成交均价微量下跌深圳一手
17、房市场成交量“全线下滑”，成交均价 “二起四落”10年5月，深圳一手房批售面积16.13万平米，环比下降69.3%，同比下降51.5%；成交面积11.44万平米，环比下降60.7%，同比下降85.3%；供销比为1.4：1。成交均价为20238元/平米，环比下降1.55%，同比上升56.9%。数据来源：世联数据平台和深圳国土资源与房产管理局网物业型态方面，70-140平方米的物业占总成交面积的58%，140平方米以上的占22%，70平方米以下的占20%。较09年，钢需需求物业受市场认可度较高。1.2.2 二级市场未来供应与发展趋势 未来2-3年，关内供应量将达到500万以上，其中福田的供应量约为
18、154万，罗湖的供应量约为59万，南山的供应量约为221万。l 南山达221万，占50%以上，前海、西丽中小户集中；后海、红树湾以景观豪宅为主；l 福田142万，以莲塘尾景观资源豪宅及中心南旧改为主；l 罗湖59万，仅3个在售项目，供应分散。未来2-3年，关内产品供应量将呈现两级分化，以4090平米中小户型和90180平米大户型供应为主； 区域供应量供应特征罗湖区约59万平米90-180平米大户型为主福田区约154万平米两极分化，景观资源型、城市平面豪宅、35-90平米小户型公寓南山区约221万平米以上前海、西丽40-120平米中小户型为主、后海、红树湾以110-200平米静观豪宅为主深圳二级
19、市场小结：n 受新政影响，深圳房地产市场总体呈“供大于求”的态势，成交量环比大幅下降。n 深圳一手房市场“量价齐跌”，成交均价微量下跌n 深圳一手房市场成交量“全线下滑”，成交均价 “二起四落”n 物业型态方面，70-140平方米的物业占总成交面积的58%，140平方米以上的占22%，70平方米以下的占20%。较09年，钢需需求物业受市场认可度较高。n 未来2-3年，关内供应量将达到500万以上，其中福田的供应量约为154万，罗湖的供应量约为59万，南山的供应量约为221万。n 未来2-3年，关内产品供应量将呈现两级分化，以4090平米中小户型和90180平米大户型供应为主1.3 深圳三级市场
20、分析深圳三级市场宏观表现：数据来源：世联数据平台和深圳国土资源与房产管理局网成交方面：10年5月，深圳二手房市场“量价齐跌”，成交量环比小幅下降，成交均价下降幅度较小10年5月，深圳二手房成交面积为107.38万平米，环比下降16.8%，同比上升4.74%。10年5月，深圳二手房成交面积以关内居多。其中龙岗区以成交25.6万平米位居榜首，盐田区成交最少，仅为2.23万平米。价格方面：10年5月，深圳六区二手房成交量和成交均价均“全线下降”10年5月，深圳二手房成交均价为14861元/平米，环比下降5.6%，同比上升14.6%。10年5月，深圳二手房成交均价以福田区最高，为19772元/平米，龙
21、岗持续最低，仅9293元/平米。从成交走势来看，成交量和成交均价均呈下降态势。1.4 深圳宏观市场展望2010年5月份，虽然深圳的实施细则较为温和，但受4月份一系列调控政策的深度影响，深圳楼市延续了4月下旬的低迷态势。从本月的市场表现来看，月初房交会的惨淡收场，让信心满满的开发商措手不及，初步显示了此轮调控的威力。于是，开发商纷纷调整推盘计划，月内开盘的项目，价格依旧坚挺；而购房者对此轮调控房价下降的预期非常强烈，但对房价长期走高的趋势也存在清醒的认识。具体而言，成交量环比4月下跌6成，考虑到4月下旬成交量已现萎缩，此轮调控对成交量的短期影响非常显著；5月楼市成交均价也已出现些许松动，打折促销
22、的推盘策略已经成为大势所趋。就后市而言，特区扩容的政策利好不容忽视，对于关外楼盘，特别是近关楼盘具有带动作用。而土地增值税的严格征收将收紧开发商资金链，持续低迷的成交量使开发商面临降价的压力，不排除小步快跑的可能，购房者会在促销的浪潮中选择出手，市场成交将维持低位波动。二、区域市场分析 2.1 福田区一级市场分析 2.1.1 福田区一级市场现状分析2009年出让1块居住用地，该地块为旧城改造项目，建成后需将总面积的近70%即12863.87平方米用于无偿回迁，能供应给商品房市场的只有3176.13平方米的住宅及2200平方米的商业。2010年1月至5月全区无住宅及商业性办公用地出让。出让时间宗
23、地号区域规划用途用地面积建筑面积成交价楼面地价竞得人2009-6-10B123-0001福田居住用地5763.45平方米18500平方米8360万元4519元/平方米深圳心海投资发展有限公司区域内土地供应十分有限，以旧改土地供应为主。 2.1.2 福田区旧改供应与特征 项目供应物业类型占地万平建面万平预计入市时间备注福田岗厦旧改新增超高层综合体161202012年面积区间150-200建安中心新增住宅为主2.914.22012年预计面积90-180平石厦村改造新增3.3529.8配建体育活动场地、 社会停车场、公共厕所新洲村改造新增住宅2.75万平0.844.86预计面积90-180平上步片区
24、第三单元更新新增28上步片区第七更新单元新增4.34上步片区第十四更新单元新增4.59华强南西片区、西临街片区更新单元新增6.36建业小区北区更新单元新增5.30龙溪花园更新单元新增5.79华泰小区改造新增5.31福田区“十一五”时期重大项目爱华广场新增建成商业裙楼及写字楼3.0524深南中路2038号B213地块中航苑改造新增建成集商业、办公、住宅及配套设施为一体的综合发展片区10.658.25上步片区，宗地号B210-17至B210-19，B210-12至B210-15，B210-10、B210-5，B210-7桑达迪富片区改造新增建成综合商业区2.18华发北路与振华路交汇处全面拆除重建迪
25、富宾馆片区福星北旧城改造新增1.39.1福田02-08号片区，全面拆除改造红荔村改造新增6全面拆除改造华新村改造新增5全面拆除改造渔农村改造新增商务办公、商业、住宅等综合区3.23整体拆除重建华强北改造二期新增27华强南改造工程新增20与华强北商业区对接华强广场新增16旧改项目特征：n 以中小规模，无资源高密度城市高层为主，豪宅方向向城市豪宅方向发展；n 岗夏旧改大规模项目定位城市综合体；n 有资源旧改项目资源等级普通，主打城市稀缺性，而非极致稀缺性。 2.2 福田区二级市场分析 2.2.1福田区二级市场现状分析数据来源：世联数据平台和深圳国土资源与房产管理局网一手房市场“量价齐跌”，本月无新
26、增批售面积n 从批售面积走势来看，10年2月份以来，已连续4月无新增批售面积推出。n 10年5月，福田区一手房成交面积为0.29万平米，环比下降85.3%，同比下降89.3%。n 10年5月，福田区一手房成交均价为25578元/平米，环比下降16.5%，同比上升9.4%。n 从成交走势来看，成交量及成交均价均呈下跌的态势。2009年全区新房成交面积31.3万平方米，成交套数3588套，成交金额74亿元。物业型态方面，70-140平方米约占50%，140平方米以上约占26%，70平方米以下约占24%。主力成交楼盘：四季山水、珑园、皇御苑等。2009年全区新房成交均价为23680元/平方米，同比上
27、涨27.5%。上半年成交以住宅项目为主，下半年则以综合体项目为主。2010年1季度全区新房成交面积4.6万平方米，成交套数837套。物业型态方面，70-140平方米约占15.4%，140平方米以上约占8.2%，70平方米以下约占76.4%。主力成交楼盘：七街公馆、东方新天地广场、御河堤等。1季度全区新房成交均价为27697元/平方米，同比上涨49.2%。项目占地 () 建面 ()容积率总套数主力户型均价(万元)销售情况御河堤10266.4628114.1447630-60平米国际公寓2.8现剩余较高楼层大中华国际金融中心186002000008.0564260-120平米商务公寓4.5现剩余较
28、高楼层酒店式公寓七街公馆3449.31448411386630-60平米国际公寓2.5深港1号11000900486.62139650-60平米一房两房及小复式2.6四季山水390001500003.78840165平米中高层3房3.6截至6月13日，一期余4套毛坯房，二期预计将于2011年推出 2.2.2 福田区二级市场未来供应 2.2.2.1未来供应格局未来2-3年，福田形成莲塘尾景观资源型、中心区城市资源型、中心南精品小户型三足鼎立之势2.2.2.2 未来供应小结n 供应总量较少，以中小规模、无资源高密度城市高层为主，豪宅方向向城市豪宅方向发展；岗夏旧改项目定位城市综合体；n 未来2-3
29、年，福田形成莲塘尾景观资源型、中心区城市资源型、中心南精品小户型三足鼎立之势。2.3 福田区三级市场分析数据来源：世联数据平台和深圳国土资源与房产管理局网福田区二手房市场环比均“量升价跌”u 成交方面：10年4月，福田区二手房成交面积为27.99万平米，环比上升36.54%，同比上升5.19%。u 价格方面：10年4月，福田区二手房成交均价为20207元/平米，环比下降8.5%，同比上升35.71%。u 从成交走势来看，成交量呈上升态势，成交均价则呈下降态势。2.4 福田区域市场小结住宅用地供应较少，仅2009年出让1块。三、园岭区域市场分析3.1 区域规划3.1.1区域功能规划根据深圳市福田
30、区分区规划（1998-2010），园岭、八卦岭、白沙岭、南园、上步工业区等十个街坊组成上步片区，总面积13.28平方公里，规划人口25.2万人。片区的主体功能是深圳市的商业区和居住区和公共绿地。严格控制园岭、白沙岭等街坊的进一步开发建设。八卦岭工业区也将逐步向居住功能转化。上步工业区在现有的综合功能基础上，逐步完善配套，适量增加居住功能，控制其向商贸办公功能的转化。3.1.2 区域交通规划根据规划，地铁3号线将在本区域外围红荔路设通心岭、红岭两个站点。一期工程计划于2010年10月建成通车。3.2 区域及周边三级市场分析3.2.1未来关内城市高层豪宅项目供应：区域项目物业类型建面占地预计入市时
31、间面积区间罗湖淘金山二期高层7.56万9.910年下半年140-150三房；150-250四房；华润银湖项目 高层1112年后福田 云顶尚品高层14.5万2.8万10年底150 山语清晖花园高层17.7万5万10-11年160/180/200兰江项目小高+叠T8.6万6.09万10年9月160-180四季山水2期高层4.8万1.9万10年150-200阳基天御山高层21.8万0.98万10年150-240彩天怡色高层12万0.44万10年底70-140 宏达石厦项目高层14.4万1.19万11年上80-180平米及顶层penthouse建安区高层107.2万2.9万11年末预计以中等居家户型为
32、主岗厦旧改项目超高层25.8万16.2万11年中预计90-100两房，150-170 三房，190-200四房及复式东海商务中心高层约35万3.48万10年100-200 2房3房特色复式京基下沙项目高层18万/12年10万办公8万住宅7万公寓10万商业 和黄都会轩 高层12.4万1.7万2010年5.9万商场7.9万商业4.1万住宅荣超城市春天高层7.56万1.74万2011年住宅/商业/办公综合产品南山中信岸芷汀兰高层4.421.172010年上半年120-140的3房，140-180的4房后海宝能太古城北区高层28.92010年主力户型100-180 君汇新天高层104.52010年主力户型140-170 三湘海尚别墅+高层18.59.32010年主力户型140-170 湾厦海境界高层+小高层354.752012年后 后海汉森项目高层102.522011-2012年1期以85-145的2房、3房和4房为主，2期定位中名居项目高层1022011年主力户型110-130的3房，140-160的4房澳城2期高层6.6852.882011110-140的3房，140-160的4房前海香格名苑项目高层9.392.082011年130-160的3房和4房蛇口水湾村旧改超高层综合体2232013-2014年200以上半岛城邦高层29.36.52010年
