房地产开发项目可行性研究报告.doc

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1、七彩城顺兴苑可行性研究报告班级：房经090101指导教师：易忠诚姓名：吴彬红学号：20090600时间：2011.06.21目录第一部分 总论31.1、项目背景31.2、可行性研究结论41.3、主要经济技术指标4第二部分 项目背景和发展概况62.1、项目名称及开发建设单位62.2、项目提出的背景72.3、项目所在城市及区域情况72.4、项目所在地周边坏境92.5. 项目的性质及主要特点10第三部分 房地产市场现状与预测103.1房地产市场状况分析103.2德阳市房地产市场状况分析11第四部分 项目规划与竞争项目对比154.1项目研究工作依据154.2项目主要“卖点”164.3竞争项目174.4

2、项目SWOT分析18第五部分 项目进度计划19第六部分 投资估算196.1投资估算19第七部分 经济效益分析207.1销售价格207.2销售进度及付款计划207.3税费率217.4资金筹措227.5盈利能力分析23第八部分 项目不确定分析278.1敏感性分析278.2盈亏平衡分析28第九部分 可行性研究结论和建议29一 总论1.1项目建设背景 德阳市城北的黄河片区，在这个区域，拥有旌湖的开阔水景、东山绿带的景观资源，还有三国文化长廊、北公园、黄河广场、旌湖生态休闲圈，尊享极致美景，既有城市新区的气派，又尽享老城区完善生活配套。近日，临湖两在黄河大桥至青衣江大桥的沿河两岸，汇聚了希望城、旌城一品

3、、瑞琪曼国际社区、山海天、东方阁、北辰观山水、龙湾上城等在建楼盘，还有规划待建的锦虹房产26幢高层项目等，在未来一段时间里，这里将是德阳楼市最热闹的区域。1.2项目概况（1） 项目名称：七彩城顺兴苑（2） 建设地点：龙泉山北路与洮河路交汇处（3） 建设单位：德阳顺兴房产有限公司（4） 规划用途：居住（5） 经营范围：房地产开发与销售（6） 公司类别：私营企业（7） 资质等级：三级（8） 企业概况:德阳市顺兴房地产开发有限责任公司，始建于2000年11月，现有各类技术人员10人，具有房地产开发三级资质。自公司成立以来，完成了“玉福苑”、“兴满庭园”、“绿韵雅舍”、“滨水庭院”等精品物业，竣工工程

4、合格率达100%。几番耕耘，几番收获。公司为德阳人民打造优质物业的同时也获得了诸多的荣誉；2001年被旌阳区委和旌阳区人民政府评为“优秀私营企业”；旌阳区建设局评委评为“先进单位”被旌阳区政府列为“重点扶持企业”；2001年来多次被旌阳区政府评为“房地产开发先进单位”；2002年被四川省统计局信息中心、四川省社会经济评价中心评为“2002年四川房地产开发企业最大市场占有份额100强”，2003年以来历年被德阳市旌阳区、乡两级政府分别评为“纳税先进户”、“先进纳税大户”；2007-2008年被旌阳区政府评为“重合同守信用企业”，2009年被德阳市人民政府评为“重合同守信用企业”；2002年以来为

5、四川省房地产业协会“理事单位”，为德阳市房地产协会“会员单位”。（9） 工程概况：“七彩城顺兴苑”项目占地11434.9平方米，总建筑面积41693.89平方米，其中包括住宅30872.6平方米、办公2417.2平方米、公厕（门卫）75.75平方米、小共物管房等184.03平方米、消防控制室49.39平方米、地下车位8094.92平方米。经估算工程总投资6600万元。（10） 项目位置（周边）：位于德阳市黄河片区，龙泉山北路与洮河路交汇处。周边大型商场在同步修建中，现有的配套主要集中在洛河小区；庐山路小学 德阳外国语学校 德阳一中 旅游学校；临东湖山公园，旌阳区文化体育中心，旌湖；小区旁边的卫

6、生院正在修建中，现有的有眼科医院、肝胆医院。（11） 项目性质及主要特点：普通住宅 建筑栋数：6栋楼盘形态：多层、高层建筑耐火等级：二级建筑设计等级：二级主要结构形式：框架结构建筑结构抗震设防类别：丙类抗震设防烈度：7度（12） 资金来源：本项目建设资金完全由房地产开发公司自筹。1.3项目可行性研究报告编制依据l 德阳市人民政府关于同意拍卖出让市河东区龙泉山路与洮河路交汇处东北角国有土地使用权方案的批复德府国用（2010）第014342号l 德阳市规划局提供的市河东区龙泉山路与洮河路交汇处东北角规划设计条件通知书（2009）l 德阳市规划局提供的用地红线界此点坐标及红线图。l DYS规划管理技

7、术规定l 现行的国家有关规定建筑设计规范，规程及规定：工程建设标准强制性条文、（房屋建设部分）2002年版民用建筑设计通则GB503522005住宅建筑规范GB500961999（2003版）住宅建筑规范GB503682005城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ502001屋面工程技术规范GB503452004建筑玻璃应用技术规程JGJ11397夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JGJ1342001四川省夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准DB51/50272002建筑设计防水规范GB50016（2006）1.4项目可行性研究范围项目可行性研究范围：根据“凯丽景湖二期”项目建议书批复和初步规划方案，

8、本研究工作范围主要是住宅市场分析预测及项目营销战略、投资估算与资金筹措、项目经济效益评价等。1.5项目可行性研究结论及建议 项目可行性研究结论：本项目属于房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，建设资金完全自筹，现场建设条件具备。本项目规划为普通住宅，根据对德阳市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。从目前房地产市场分析1.6主要经济技术指标“七彩城顺兴苑”项目主要经济技术指标如表所示 表1-1： “七彩城顺兴苑”项目主要建筑经济指标项目名称单位指标项目性质指标总占地面积11434 项目类型普通住宅总建筑

9、面积41693建筑耐火等级二级多层建筑面积9585建筑设计等级二级高层建筑面积24013主要结构形式框架结构地下停车场面积8095建筑结构抗震设防类别丙类容积率3.65抗震设防烈度7绿化率35%多层建筑层数7多层均价元5300高层建筑层数18高层均价元4700户型面积45119.53地下停车场均价元3000 表1-2： “七彩城顺兴苑”项目主要经济指标经济数据1总投资万元117672资金筹措万元117672.1资本金万元60003经营收入万元202214经营税金及附加万元11125土地增值税万元27936利润总额万元35387所得税万元884.58净利润万元2653.5财务评价指标1投资利润率

10、%2投资净利润率%3资本金净利润率%4内部收益率（所得税前）%5内部收益率（所得税后）%6投资回收期（所得税前）年7投资回收期（所得税后）年二 项目背景和发展概况2.1项目名称及开发建设单位l 项目名称：七彩城顺兴苑l 项目建设单位：德阳顺兴房产有限公司l 企业经营范围：房地产开发经营与销售l 企业性质：私营企业l 企业资质：三级l 企业概况：德阳市顺兴房地产开发有限责任公司，始建于2000年11月，现有各类技术人员10人，具有房地产开发三级资质。自公司成立以来，完成了“玉福苑”、“兴满庭园”、“绿韵雅舍”、“滨水庭院”等精品物业，竣工工程合格率达100%。几番耕耘，几番收获。公司为德阳人民打

11、造优质物业的同时也获得了诸多的荣誉；2001年被旌阳区委和旌阳区人民政府评为“优秀私营企业”；旌阳区建设局评委评为“先进单位”被旌阳区政府列为“重点扶持企业”；2001年来多次被旌阳区政府评为“房地产开发先进单位”；2002年被四川省统计局信息中心、四川省社会经济评价中心评为“2002年四川房地产开发企业最大市场占有份额100强”，2003年以来历年被德阳市旌阳区、乡两级政府分别评为“纳税先进户”、“先进纳税大户”；2007-2008年被旌阳区政府评为“重合同守信用企业”，2009年被德阳市人民政府评为“重合同守信用企业”；2002年以来为四川省房地产业协会“理事单位”，为德阳市房地产协会“会

12、员单位”。2.2项目提出的背景德阳市顺兴房地产发开有限公司根据德阳市对黄河片区的规划，进过全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据目前房地产市场现状与发展趋势，选择在龙泉山北路与洮河路交汇处建设了以多层和高层为主的容积率小于3和绿化率达35%的又一个高品质住宅小区，为此片区的高级住宅又多了一片亮点。七彩城顺兴苑将是高端人士远离市区追求别样生活的的又一不错的选择，为其创造舒适的生活环境及高尚的生活品质，七彩城顺兴苑能满足不同人士的需求。2.3项目所在城市及区域情况 1）德阳自然地理情况分析：德阳市位于四川盆地成都平原东北边缘，西南距省会成都58公里，东北接绵阳市，东南与遂宁、资

13、阳两市交界，西南连成都市，西与阿坝州接壤。德阳市境狭长，东西宽约65公里，南北长约162公里，地势西北高东南低。西北部为龙门山脉中段，山地面积1171.87平方公里，占全市总面积的19.68%；中部为成都平原东北部，面积1838.75平方公里，占全市总面积的30.88%；东南部为盆中丘陵，面积2943.13平方公里，占全市总面积的49.44%。1983年8月经国务院批准为省辖地级市。全市幅员面积5954平方公里，人口376万，辖旌阳区、广汉市、绵竹市、什邡市、中江县、罗江县六个县（市、区），是改革开放后在成都平原崛起的一座新兴工业城市。2）德阳人口情况分析：2000年，据第五次全国人口普查，德

14、阳市总人口3788056人。 2003年，德阳市总人口380万人，出生人口2.43万人，出生率为6.39；计划生育率为94.96，人口自然增长率为0.22，连续两年在全省率先实现人口负增长，各项指标居全省领先水平。 2004年，全市人口出生率继续回落。据公安人口统计年报，全市全年出生人口2.6万人，人口出生率为6.87；死亡人口2.8万人，人口死亡率为7.34；人口自然增长率为0.47，年末户籍人口为381万人3）交通情况：德阳地处成都平原腹地，是成（成都）-德（德阳）-绵（绵阳）高新产业带的重要组成部分。交通便利，距省会成都50公里，宝成铁路、成达铁路、成绵高速公路和国道108线贯穿境内，南

15、有成都双流国际机场、北有绵阳南郊。4）教育：有各类学校663所，在校学生52.81万人，专任教师26647人。其中：普通高校7所，在校普通本（专）科学生5.1万人，增30.10%；普通中学211所，在校生18.79万人；小学405所，在校生24.08万人。学龄儿童入学率99.15%。德阳正在建设中国西部职业教育基地，全市高中阶段教育招生职普比达1:1，现有高等职业学院5所，中等职业学校30所，在校生10万人，年培养技能人才2.5万人。为企业的发展提供强大的智力支撑和人才保障。5）德阳市城市规划分析根据最新根据最新的德阳市城市总体规划修编，德阳中心城区将建设成为以重大装备制造业基地，以现代物流、

16、商务会展、职业教育、技术研发和休闲娱乐为支撑的区域性中心城市，集山水景观、自然生态特色为一体的安全、生态、山水宜居城市。交通方面，除了已经动工的成绵乐城际铁路，还将建成成绵高速公路西线以及多条通往撑的的快速通道；同时，包括长江西路下穿式跨铁路立交桥在内的多个立交桥也将陆续开工，不仅加强德阳中心城区与其他片区的联系，还将与绵竹、什邡等构建半小时城镇圈。08年12月2日四川省政府办公厅日前向全省转发国家发改委、住房和城乡建设部 关于印发汶川地震灾后恢复重建城镇体系专项规划的通知。根据“汶川地震灾后恢复重建城镇体系专项规划”（以下简称“规划”），德阳将发展成50100万人口的大城市。6）德阳市近期建

17、设重点区域 用地拓展重点区域包括：旌南片区、旌湖片区、城北片区、八角井片区、黄河片区、天元片区。 旧城综合整治重点区域包括：以文庙广场为中心的旧城中心区段、火车站区域、长江西路区域、长江东路城市入口区域等。7）德阳市城市基础设施建设分析道路基本形成“两纵一横”和“一环路”快速通道为主骨架，次干道和支路配套完善的方便快捷，通达性良好的城市交通体系，重点配套完善城市给水、供电、电信、排水等公用设施功能。结合城市郊区建设，基本建立城市建设区与外围生态支持系统相互交融和网络状“城乡”空间结构，重点建设和完善城市滨河绿带（含石刻公园）、东山生态林，高速公路和宝成铁路隔离带等城市绿地系统，实现城市大气、水

18、体和噪声等环境指数的污染治理的全面达标。2.4项目所在地周边坏境1、项目区位分析：与庐山路主干道相距400米，处于规划中黄河区核心位置，位于龙泉山北路与洮河路交汇之间，毗邻德阳外国语学校，背靠东山，与旌阳区政府大厦、旌阳区公安分局为邻。因其绝佳的地理位置，即将成为德阳市未来重点发展的集科研、文教、卫生、信息的核心地段。2、项目交通分析：由于有了便利的交通网络，能够为您的都市生活增添更多色彩，20路、22路、23路、27路公交均从项目周边经过，使其随时融入城市多彩的时尚生活，你可以去老城区的任何地方，洋洋百货、华联超市、沃尔玛超市、德克士炸鸡以及众多酒吧、茶楼等各类特色休闲之地，感受生活的乐趣。

19、也可以漫步在旌湖畔、东山间，离开城市的喧嚣，享受静谧的山水风景。3、项目周边规划：项目所在的黄河片区，拥有旌湖的开阔水景、东山绿带的景观资源，还有三国文化长廊、北公园、黄河广场、旌湖生态休闲圈，尊享极致美景，既有城市新区的气派，又尽享老城区完善生活配套。近日，临湖两在黄河大桥至青衣江大桥的沿河两岸，汇聚了希望城、旌城一品、瑞琪曼国际社区、山海天、东方阁、北辰观山水、龙湾上城等在建楼盘，还有规划待建的锦虹房产26幢高层项目等，在未来一段时间里，这里将是德阳楼市最热闹的区域。2.5 项目的性质及主要特点1、项目性质:住宅楼，建筑层数：多层地上7层，高层18层，建筑耐火等级：二级，建筑设计等级：二级

20、，主要结构形式：框架结构，建筑结构抗震设防类别为丙类，抗震设防烈度：7度。2、项目主要特点：项目由2栋7层花园洋房、3栋18层高层景观洋房、1栋独立的6层商业配套组成，典藏353个尊贵席位。以半围合、外低内高、南低北高的绝佳设计，确保户户阳光充足、视野开阔。以时尚的资态，现代简约的气度，创造出极具魅力的风光美筑，尽显新派建筑的勃勃生机与魅力。德阳外国语学校、德阳庐山路小学、德阳旅游学校等名校云集项目周边，让你的孩子在书香浓郁的氛围中成长，感受知识的魅力，体会学习的乐趣，让学习在耳儒目染中进行，漫溢翰墨书香、成长先人一筹。三 房地产市场现状与预测3.1房地产市场现状分析 2010年，在商品住宅市

21、场遭遇严厉调控的背景下，万科等地产大鳄纷纷转战商业地产。在宣布推进住宅产业化、加码商业地产之后，万科近日又高调宣布进军养老地产，首个项目将以配建形式推出，并从北京逐步扩展到全国。保利、万达、首创、华润等品牌房企也开始“上山下海”,进军旅游地产。万科进入了昆明、贵阳、唐山、吉林、廊坊、扬州、烟台、乌鲁木齐、清远等40多个城市，三四线城市占总储备量超过80,并有逐步增长趋势。恒 大进入中国27个城市，在售项目56个，96在二三线城市。恒 大进入的三线城市中，有90是中国前20强甚至100强的房地产企业尚未进入的市场。与2009年各大房企在一线城市展开的“地王”厮杀战相比，开发商们无疑发现转战二、三

22、线城市也不失一个好的选择：笔者根据万科、保利以及金地公布的拿地公告整理发现，成都、沈阳、大连、武汉、珠海以及北上广深四大城市的周边城市成为其“布局”之地，无论是在拿地的数量还是金额上，都远远超过了一线城市。正所谓“手中有粮，心中不慌”。中小房企在楼市调控政策中“瑟瑟发抖”的同时，大型房企开发商们却从中看到了机会。一线城市固然是“必争之地”，但是随着中国城镇化的不断推进，二、三线城市将会日渐繁荣，住宅需求也会日渐旺盛。在土地市场暂时冷清的情况下，大型房企趁机拿地，布局未来，自是情理之中。2010年12月25日晚，央行宣布自26日起，金融机构一年期存贷款基准利率将上调0.25个百分点，而其他各档次

23、存贷款基准利率也：“十二五”期间我国房地产开发投资预计保持年14.9%的增长，增速比“十一五”明显回落。预计未来1-2年内，我国房地产业进入此轮房地产周期的衰退阶段，投资前景不容乐观；但2013年后预计房地产市场将开始新的复苏，房地产市场也将迎来新一轮的投资机会和开发高潮。房地产经济周期是指房地产业在发展过程中，随着经济水平、时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的周期循环的经济现象，具体表现为“复苏-繁荣-衰退-萧条”四个阶段的循环。从1988年到2010年的22年期间的房屋销售价格指数可以发现，我国房地产的周期大约在5年左右。如果以2010年为周期波动的高峰来算，则“十二五”期间，我国房

24、地产市场将引来新一轮的“衰退-萧条-复苏-繁荣”循环。易居房地产分析师指出，未来1-2年内，在房地产政策持续调控的背景下，房地产市场有可能进入一段成交量萎缩时期，甚至相对萧条的境地；不过从2013年起，房地产市场将逐渐开始新的复苏阶段，到2015年左右达到新的波峰。3.2德阳市房地产市场现状分析1） 市场需求在新的国八条出台后在一方面刺激了德阳房市需求量，购房刚性需求必占主导地位，由于成绵乐城际高速铁路即将建成通车，将进一步推动成都与德阳的同城化趋势，这对于外地人到德阳购房会产生多大的促进作用，所以需求量在稳步的上升。 1） 市场供给德阳楼盘3月均价为4760元左右，而4月楼盘均价统计为487

25、0元左右。均价上涨110元左右，上涨幅度为2.3%。 4月又有世纪美郡、汇乐国际、旌城一品推出新房源，但从德阳房产网观察到的，世纪美域的4月9日开出的均价约为4600元左右，而汇乐国际开盘的价格约为4900元（均价）、旌城一品的均价在5100元左右。2） 市场预测l 市场供应预测在2011年随着保利、华西希望城、鑫凯基等新项目的相继动工，未来德阳楼市的供应量可能会出现“井喷”的现象，成绵乐城际高速铁路即将建成通车，将进一步推动成都与德阳的同城化趋势，加速德阳的城市化进程从而吸引更多有实力的开发商进驻于德阳，促进德阳市房地产供应量的一个高峰期。l 价格走势预测：在2010年的9月到2011年的4

26、月德阳市的房价在不断的持续上升中，为2011年4月以后的价格的走向趋势奠定了基础的向导，由此德阳的房价将会持续的增长。l 销售形势预测： 在各种新政出台后和宏观经济仍不明朗的情况下，下半年房地产市场仍面临较大不确定性。在供求方面，下半年市场的供应量会急剧增加，将使上半年供不应求、不断消化存量的情况将会有所改善；但由于目前房价上涨过快，对购买起到一定抑制作用，未来成交量将有所下降，同时考虑到目前成交已经消耗掉了相当部分的刚性需求，而目前较高的房价抑制了不少的改善性需求及投资性需求，所以不排除成交量在目前市场月度基础上有所下滑。四 项目规划设计与竞争项目对比4.1项目卖点分析 以时尚的姿态，现代简

27、约的气度，创造出极具魅力的风光美筑，尽新派建筑的勃勃生机与魅力。项目由2栋花园洋房、3栋18层高层景观洋房、1栋独立的6层商业配套组成，典藏353个尊贵席位。以半围合、外低内高、南低北高的绝佳设计，确保户户阳光充足、视野开阔。德阳一中、德阳外国语学校、德阳庐山路小学、德阳旅游学校等名校云集项目周边，让你的孩子在书香浓郁的氛围中成长，感受知识的魅力，体会学习的乐趣，让学习在耳濡目染中进行。便利的交通网络，能够为您的都市生活增添更多的色彩。 与庐山路主干道相距400米，处于规划中的黄河区核心位置，位于龙泉山北路与姚河路交汇处之间，毗邻德阳外国语学校，背靠东山，与旌阳区政府大厦、公安局为邻。因其绝佳

28、的地理位置，即将成为德阳市未来重点开发的集研、文教、卫生、信息的核心地段。 户型以全新唯美的艺术气质，挥笔卓尔不凡的建筑天线，简介动感的现代风格里面，大面积豪华景观凸窗，丰富建筑表情，超现代建筑手笔，均为都市新贵量身定制。悉心收纳自然情趣，结合西方建筑的现代简约，创造出极具魅力的风光，在建筑形象、居室户型、房屋功能方面，充分融合传统与现代的风格。其简介流畅的立面造型和清新亮丽的色彩。序号名称开发商房屋类型区位地段建筑风格最低价最高价1福康瑞琪曼福康房产开发有限公司板楼,塔楼黄河片区天山路与渭河路交界处总建筑面积19万。以高绿化率、低容积率、科学的建筑密度及人性化的规划理念，为业主打造一个五星级

29、的家园。 项目尊享原生态自然景观，拥有一线旌湖美景。2德阳希望城德阳希望置业有限公司塔楼,高层黄河片区龙泉山北路与渭河路交汇处西北角德阳希望城，立足领衔城市未来发展、着力提升黄河片区板块价值和接轨大都会生活方式的战略宏图，援引当前国际大都会商业中心主流运营模式，以第三代城市综合体为规划蓝本，于德阳最具潜力和未来城市价值的黄河片区中心。3御景东苑川建股司房地产开发有限公司点式高层住宅一梯六户的板式住宅黄河片区黄河路与天山路交汇处西北角本项目是位于旌湖岸边的高尚住宅区，单体主要是一梯四户的点式高层住宅和一梯六户的板式住宅组成，通风、日照、朝向都能得到很好的解决，户内除了动静分区明确，明厨、明厕、厅

30、房方正等外，其最大的特点还有: 每一户都设计了大面积的入户花园或景观阳台， 特别是沿湖的点式高层拥有更好的景观视线，因此每户都拥有6米挑高的景观阳台，让住在这里的人们都拥有自己的私家花园，充分地领略小区内优美的环境和旌湖岸边的美丽景色。 46885688五 项目营销战略根据上述分析和本项目市场定位，制定以下营销战略：(1) 确定项目整体形象：“七彩城顺兴苑”与庐山路主干道相距400米，处于规划中黄河区核心位置，地段位置优越，小区以全新唯美的艺术气质，卓尔不凡的建筑天线，简洁动感的现代风格立面，大面积豪华观景凸窗，丰富的建筑表情，超现代的建筑手笔，尽显新派建筑的勃勃生机与魅力。(2)“卖点”分析

31、：“七彩城顺兴苑”小区凭借自身项目的设计特点及周边配套，小区住宅销售的“卖点”主要是：1)景观设计:有四季如春的园林翠景、五彩缤纷的七彩石景、结点特设的铺石景观道，而且不同的景观组团采用不同的开花植物来展现其识别性，并结合精致奇特的硬景设计，烘托主题，不需计算绿与氧，氧与心情的等式。2）配套设施：可以到南街体会购物的乐趣；去休闲娱乐城感受青春的气息；往东山呼吸新鲜空气。同时小区还地处德阳最具文化氛围的区域之一，与德阳外国语学校、庐山路小学、德阳一中、四川商贸学校、德阳旅游学校等中高等学校相毗邻，书香浓郁，为子女的未来打好基础。3）建筑设计：悉心收纳自然情趣，结合西方建筑的现代简约，其简洁流畅的

32、立面造型和清新亮丽的色彩，创造出极具魅力的风光美筑。在住宅形象、居室户型、房屋功能方面，充分融合传统与现代的风格。4)户型设计：有16种户型可供选择，种类繁多，以中小户型为主符合德阳消费者的需求。以半围合，南低北高，外低内高的建筑形式使得小区拥有较好的采光通风条件。(3)营销推广策略：根据“七彩城顺兴苑”的市场定位和开发特点，拟采用以下营销推广策略。1)广告宣传策略，推广中重点突出产品的特殊功能及商品的良好的品质，以提高企业的形象，为后期销售打下良好的基础。形式：报纸、杂志、 网络、广播、电视台、车身及路牌广告等。具体宜采用的宣传方式应根据其要求达到的效果和愿支出的费用而定。2）促销策略，以吸

33、引媒体报道与消费者参与，达到促进销售的目的。形式：楼盘庆典仪式，在项目建设过程中举行开工庆典、封顶仪式、竣工典礼、开盘仪式及业主入住典礼，将所开发的楼盘逐步推向市场。大型的有奖销售、打折促销活动，以“让利于民”的手段在短时间内聚集大量的人气，从而增加项目的知名度，并直接增加销量。但不宜经常举行，让人产生“低廉”和“抛售”的感觉，导致消费者对楼盘品质产生怀疑而得不偿失。价格优惠策略，从消费者最关注的价格问题出发，以提供价格优惠的方式来吸引消费者的眼球，增加销量。形式：付款方式优惠、集团购买优惠、特殊消费对象优惠等。 人员推广策略， 信息表达灵活，易于消费者沟通并建立关系，促销目标明确。 六 项目

34、进度计划本项目计划在两年半(30个月)左右的时间完成：2010年7月1日：项目建议书批复2010年8月10月：编制可行性研究报告并报批2010年11月2011年1月：建筑方案设计2011年12月：综合管网设计2011年23月：施工图设计2011年4月：报建、领取建设规划许可证2011年5月：工程开工2011年7月：完成投资25%，开始预售2012年5月：主体工程断水2012年8月：完成装饰装修工程2012年9月：单项工程验收2012年10月：分项工程验收2012年12月：正式入住七 投资估算及资金筹措1、 投资估算根据建设单位提供的“七彩城顺兴苑”土建工程基础数据，按本项目设计方案确定的建筑面

35、积、结构、建筑标准，以及可行性研究财务评价有关取费要求，估算总投资参考依据造价如下：项目 估算说明土地费用200万/亩前期工程费15元/基础设施建设费65元/建筑安装工程费1400元/公共配套设施建设费170元/开发间接费50元/管理费用30元/销售费用50元/开发期税费（建安+基础设施+公共配套）*3%其他费用（建安+基础设施+公共配套）*3%不可预见费（建安+基础设施+公共配套）*5%表9-9 “七彩城顺兴苑”项目投资估算 (单位：万元）序号项目开发产品成 本分期计划进度123452010.7-2010.122011.1-2011.62011.7-2011.122012.1-2012.62

36、012.7-2012.121土地费用360036002前期工程费62623基础设施建设费2716010081304建筑安装工程费5837837250020005005公共配套设施建设费7081081503001506开发间接费20835436842207管理费用12518213236188销售费用20812167585209开发期税费20420410其他费用204324582222311不可预见费3408410310548合计117673759141831102671809 2、 资金筹措 本项目建设资金完全由建设单位自筹，四川顺兴房地产开发公司使用自有资金（总投资的51%）6000万元作为项

37、目资本金,向银行贷款2400万元。按国家对商品房销售的有关规定，不足资金可以从预售房款中解决，实行滚动开发。本项目需利用分期预售房款总计6467万元。八 经济效益分析1住宅销售价格 根据工程所处位置、周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和建设成本等综合因素，多层住宅按5300元2.销售进度及付款计划本项目计划从2011年7月开始预售，计划销售期一年半（18个月）左右.分为三个阶段具体时间如下表表9-10 各类建筑销售计划表项目合计1232011.7-2011.122012.1-2012.62012.7-2012.12多层住宅（%）100306010高层（%）100306010

38、地下停车场（%）100306010所有业主必须在这一年内付清房款，付款方式分为按揭贷款和现金付款，其比例见7-2表3. 税费率表9-11 税费率表税费项目税费率（%）税费项目税费率（%）营业税5土地增值税30、40、50超率累进城市维护建设税7法定盈余公积金10教育费附加费3任意盈余公积金8企业所得税33不可预见费7.5房产税（按租税）124. 盈利能力分析项目在计算期内经营收入20221万元，可获利润总额3538万元，扣除所得税 844.5万元.项目全部投资内部收益率（所得税前）为 %，在预期可接受的内部收益率为 %。详见表9-20和表9-21.商品房投资利润率=利润总额总投资100%=55

39、%商品房资本金净利润率=税后利润资本金100%=5清偿能力分析本项目所需资金一部分由开发商自筹，一部分向金融机构借款，在适当安排应付利润的情况下，资产负债率可以一直保持为40%。6资金平衡分析和资产负债分析在项目计算期内，各期资金的来源与运用是平衡有余的。由于项目未借款，在适当安排应付利润的情况下，资产负债率可以一直保持为 ，由表9-23可见，在项目计算期类，项目的资产负债结构是很好的。资金平衡分析详见表9-22，资产负债分析详见表9-23.7. 敏感性分析将开发产品投资、售房价格和预售款回笼进度等因素作为不确定性因素进行敏感性分析，结果表明开发产品投资和售房价格两个因素对项目的效益最为敏感。

40、如果开发产品投资和售房价格分别向不利方面变动10%，全部投资内部收益率将分别下降至 %和 %，净现值分别下降至 万元和 万元，均为负值；投资回收期增加到 和 年。预售款回笼进度对收益的影响相对不敏感。根据测算，敏感因素的变动均不应超过基本方案 %左右的范围，否则项目收益风险较大。详见9-12及9-1.8. 临界点分析为考察对开发产品有影响的因素变化的极限承受能力，对开发产品投资、售房价格、土地费用和售房面积等因素作临界点分析，若期望的内部收益率为 %，则项目投资的临界点为 万元，增加 万元;每平方米售房价格的临界点 万元，下降 元；土地费用的临界点为 ，减少 。详见表9-13.4. 敏感性分析表9-12 敏感性分析表序号项目变动幅度（%）全部投资（所得税前）内部收益率（%）净现值/万元投资回收期/年0基本方案1开发产品投资+10-102售房价格+10待添加的隐藏文字内容2-103预售款回笼进 度+10-104租房价格+10-108.临界点分析9-13 临时点分析表敏感因素基本价临界点全投资税前内部收益率期望值开发产品投资/万元11767最高值售房价格/元最低值土地费用/万元最高值售房面积/41693最低值9. 主要经济指标本项目的主要经济指标如下表9-14 主要经济指标表序号名 称单位数据备注