房地产开发项目可行性研究报告7.doc

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1、中铁二十三局集团第二工程有限公司齐齐哈尔市劳动湖南扩用地A-09地块房地产开发项目可行性研究报告齐齐哈尔万通房地产开发有限责任公司 2013年6月22日目 录 附件：附件1：中铁二十三局集团第二工程有限公司企业法人营业执照附件2：齐齐哈尔市政府对）附件3：中铁二十三局集团第二工程有限公司有限公司组织机构代码附件4：市工商局名称变更通知附表：附表1：营业收入、税费及附加估算表附表2：利润表附表3：项目投资现金流量表本报告编写人员声明郑重声明：1、 我们在本报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、 我们依照中铁二十三局集团第二工程有限公司统一的房地产可行性研究报告模式进行编写。3、已形成意见和结论。

2、4、 我们已（或没有）对本报告中的拟建项目进行了实地查勘 序 言2012年初到2013年6月初，中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部门深入齐齐哈尔市房地产市场继续调查，我们分门别类，采取宏观普查、分类立项普查、重点调查、入户访问、随机抽样调查、分类抽样等方式，对齐齐哈尔市商业和住宅房地产市场进行了全面的调查研究，并形成初步的调研报告。在对大量的调查数据、调查信息统计基础上，形成了本可行性研究报告。本可行性研究报告从项目的产品组合、招商定位、产品定位、建筑规划、工程设计、营销策划、物业管理角度提出建议，为集团公司领导提供即时、有效的建议和决策依据。 由于该项目的市场调研属于动态式调研，在以后的

3、项目运作过程中，我们将会继续跟踪市场，为项目的运作提供即时、有效的决策依据和建议 1策划的目标：地标：创立齐齐哈尔市新的商业地标，并使其含有核心竞争力；典范：使项目开发与周边各物业形成良好的互动，形成齐齐哈尔花园式小区住宅典范；现金流产品：以最短的营销周期快速资金回笼、保证公司的现金流。2基本策划思路在对项目进行研究分析的基础上，确立项目的战略切入、定位和实施营运的前提效益条件；从外部和内部视角把握项目的核心利益契合点，提出：构筑一体化价值转换体系；启动并整合多个营销推广概念，筑巢引凤、速战速决的战略思路；做足前置营销准备。大胆假设，小心求证，为项目审慎拟定总体定位，包括：主题、功能等；对项目

4、的整体建设提出规划设计指导性建议，并对开发计划做出部署。3本策划需解决的问题：本项目不能单纯从建筑面积的单一层面出发，应从项目自身的产品组合、业态设置，从所处区域，从鹤城城市发展态势乃至城市对省乃至整个东北的城市占位级，应高屋建瓴的，以城市运营的高度对待。城市升级与产业格局调整成为主旋律。城市运营的时代，这是开发商必须深度认知的更高级能量-从地产开发到更为进步的生活方式的开发和城市文明的开发。今天，地产营销本质是为更进步的生活文明开发与城市运营的复合价值/增值体同时引导城市升级扩展，同时。做为地产开发企业，建筑规划必须保证日后该物业的正常经营需求，产品涉及开发商、投资者、经营者三个主体层面中，

5、开发商在某种意义上是提供服务的主体，要保证自己开发的产品能得到投资者、经营者的支持，首先须保证产品能满足市场的基本需求。任何脱离市场规律的开发理念，最后的结局是开发商被动的成为房东，成为经营的主体，被动的经营不是每一个开发商的开发初衷，目前，国内众多的商业地产开发的多数项目，基本都是这样的结局，这些失败的教训希望能得到公司决策者的关注。如何达到发展商的战略目的与短期战术目的；怎样做出正确的市场定位；怎样规划才能更好地表达产品，发挥产品的优越性；现金流如何实现。4. 政府优惠政策同意拍地款一次性先预交全款的二分之一，另二分之一款额需交10%作为抵押金，此款以现金形式拍地上缴。5. 项目建设背景根

6、据局集团公司产业结构调整的要求，结合二公司的实际，经二公司党政领导班子联席会议研究决定，由我公司下属子公司齐齐哈尔万通房地产开发有限责任公司，开发齐齐哈尔市劳动湖南扩用地“A-09”地块商品住宅及商业小区。公司将以高品质的开发建设，优美的居住环境和一流的物业管理为宗旨，建设齐齐哈尔一流的、高品位，具有较深文化底蕴的住宅及商业小区。为创建新型城市住宅及商业小区，我公司经过全面认真的市场调研，根据目前房地产市场现状与发展趋势，对项目区位环境及经济效益预测作出如下分析。第一篇 齐齐哈尔市房地产市场概况简析1.1、齐齐哈尔市基本情况概述1.1.1自然概况1、区位 齐齐哈尔市位于中国东北松嫩平原，地处东

7、经122至126度、北纬45至48度，东临大庆市和绥化地区，南接吉林省白城地区，西靠内蒙古呼伦贝尔盟，北与黑河、大兴安岭接壤，距省会哈尔滨市359公里，距绥化市328公里，距白城市282公里，距海拉尔524公里，距黑河市483公里。全市总面积 42,469平方公里，其中市区面积4,310平方公里，海拔高度一般在200至500米之间。齐齐哈尔西、北和东北三面为大兴安岭和小兴安岭所环绕 ，地势呈马蹄型 ，两侧高，中间低，由北向南逐步下降 。地形主要为平原（ 含河谷平原、河口平原、湖沼平原、沙丘覆盖的冲积平原），比重为83.7%；高平原（含剥蚀高平原、冲洪积高平原）,比重为7.6%；山地（含低山、丘

8、陵、火山及玄武岩台地），比重为4.2%。2、面积齐齐哈尔是黑龙江省第二大城市和省直辖市，我国北纬46以北的最大城市，国家重要的工业基地、商品粮基地和畜牧业基地，是黑龙江省西部地区的政治、经济、科技、文化教育、商贸中心和重要的交通枢纽，也是国务院批准的全国十三个较大城市之一。齐齐哈尔辖7区8县1市，人口571万，其中市区人口154万，幅员面积43000平方千米，耕地2700万亩，草原826万亩，苇塘124万亩，水面113万亩，大小河流175条。3、气候齐齐哈尔市属温带大陆性季风气候，四季特点十分明显：春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季暂短霜早，冬季干冷漫长。齐齐哈尔南部属温暖干旱农业气候区，中部属

9、温和半干旱农业气候区，北部属温凉半湿润农业气候区。 齐齐哈尔市年平均气温在0.7至4.2摄氏度之间，南北相差摄氏3.5度左右。年平均无霜期122至151天。年日照时数在2600至2900小时，生长期（五至九月）日照时数为1300至1350小时。年降水量在400至550毫米之间，生长期降水量一般在350至480毫米之间，占年降水量的85%以上。齐齐哈尔市有利的气候条件是辐射充裕，雨热同季，不利的气候条件是旱、涝、低温、早霜、风等。1.1.2人口及人文1、人口齐齐哈尔市总人口568.1万，市区154万；项目地所处市中心区人口约82万人。 齐齐哈尔市是多民族的城市，少数民族有满族、朝鲜族、蒙古族、回

10、族、达斡尔族、鄂温克族、柯尔克孜族、锡伯族、鄂伦春族、苗族、赫哲族等35个民族。2、人均居住面积齐齐哈尔市人均居住面积为18.4平米，其中大部分为福利分房。3、恩格尔系数及分析目前，齐齐哈尔恩格尔系数：35.44%40%。从2000年开始，到2012年，齐齐哈尔市恩格尔系数总的呈下降的趋势，03到04年指数有微幅上升，但也都在正常的范围值内，总的趋势仍然是下降，这说明了齐市经济发展带来的居民消费结构也在发生着变化，消费水平在稳定提高。和大庆相比，虽然两个城市恩格尔系数都是出于一个较低的水平上，但是，齐市的物价水平却低于大庆，也就是说，齐市的低物价指数支撑的恩格尔系数，在大庆却要花费更高昂的代价

11、。对于住房消费这样的大宗消费来说，齐市的消费者是没有办法承受和大庆相同、相近的价格的。注：19世纪德国统计学家恩格尔根据统计资料，对消费结构的变化得出一个规律：一个家庭收入越少，家庭收入中（或总支出中）用来购买食物的支出所占的比例就越大，随着家庭收入的增加，家庭收入中（或总支出中）用来购买食物的支出则会下降。推而广之，一个国家越穷，每个国民的平均收入中（或平均支出中）用于购买食物的支出所占比例就越大，随着国家的富裕，这个比例呈下降趋势。恩格尔定律的公式： 食物支出变动百分比食物支出对总支出的比率(R1) 总支出变动百分比 国际上常常用恩格尔系数来衡量一个国家和地区人民生活水平的状况。根据联合国

12、粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。4、历史文化分析齐齐哈尔市是一座历史悠久的文化古城，有三百多年的历史，项目地东北侧有天主教堂，以西有龙沙公园，龙沙公园是齐市历史文化悠久的见证。1674年清政府移吉林水师驻齐齐哈尔。1683年定齐齐哈尔为水师营制。1684年于齐齐哈尔设火器营。1691年齐齐哈尔建城。1698、1699年黑龙江的副都统和将军先后由墨尔根移驻齐齐哈尔。1895年在齐齐哈尔设黑水厅。1907年齐齐哈尔为黑龙江省省会。1936年齐齐哈尔实行市制。新中国成立后，齐齐哈尔先后为嫩江省、黑嫩省、

13、黑龙江省的省会，1954年黑龙江省与松江省合并，省会设在哈尔滨市，齐齐哈尔改为省辖市。1.1.3经济发展概况（2004）1、生产总值：全市实现生产总值（GDP）1153.8亿元，比上年增长8.5%。第一产业增加值287.2亿元，增长11.0%；第二产业增加值439.3亿元，增长9.2%；第三产业增加值427.3亿元，增长6.2%。三次产业结构为24.9：38.1：37.0。第一、二、三产业对GDP的贡献率分别为28.0%、44.8%和27.2%。人均地区生产总值21720元，增长9.3%。 齐齐哈尔市各产业总值图439.3亿元287.2亿元427.3亿元第一产业第二产业第三产业 2、 建筑业、

14、固定资产投资和房地产业 全年建筑业企业实现增加值27.4亿元，按可比价格计算比上年增长14.6%。资质等级三级及以上的建筑业企业（指总承包及专业承包企业，不包括劳务分包企业）实现利润2.2亿元，比上年增长41.6%，完成房屋建筑施工面积336.3万平方米，增长0.2%，其中实行投标承包的房屋建筑施工面积占7.0%。 全市固定资产投资677.3亿元，比上年增长32.0%。在投资中，民间投资465.5亿元，增长36.8%；国有及国有控股投资196.5亿元，增长20.0%；外商及港澳台投资15.3亿元，增长68.1%。装备、食品两大主导产业完成投资214.5亿元，增长28.3%，占工业投资的57.4

15、%。亿元以上建设项目共173个，比上年增加63个，完成投资281.2亿元，增长88.6%。新增固定资产503.9亿元，增长27.1%。全市房地产开发投资完成104.1亿元，增长22.2%；商品房销售面积282.3万平方米，下降2.6%；商品房销售额95.5亿元，增长0.9%。房地产市场投资势头强劲。全区固定资产投资总额累计完成1028642万元，同期为717089万元，同比增长43.45%。房地产开发项目投资完成81281万元，同期为70305万元，同比增长15.61%；销售面积193048平方米，同期为152190平方米，同比增长26.85%；房屋建筑施工面积397053平方米，同期为285

16、606平方米，同比增长39.02；营业收入1068424千元，同期为1298622千元，同比增长-17.73；营业税金及附加36445千元，同期为37897千元，同比增长-3.83%；利润总额36050千元，同期为32307千元，同比增长11.59%。 3、哈大齐工业走廊建设 2012年末，哈大齐工业走廊启动面积为40平方公里，占项目区规划面积的28.8%。已开工项目304个，本年完成投资额26.1亿元。工业企业实现总产值178.3亿元，主营业务收入163.1亿元，利税32.4亿元。 城铁的建立，必然带来城市产业的重组，城市价值和等级将发生本质的提升。高端商务地产因为稀缺，必然在供求关系方面表

17、现出供不应求，高端商务地产的租赁和出售价格会有一定幅度的提升。 4、 重要指标 全市城镇居民人均可支配收入17169.6元，比上年增长13.0%；全年实现社会消费品零售总额480.2亿元，比上年增长15.1%全年在岗职工平均工资33052元 增长11.5%。城市居民人均建筑面积25.1平方米。 恩格尔系数：35.44居住价格指数上涨：3.2。固定资产投资完成：677.3亿元，比上年增长32.0%相关指标外贸进出口总额完成：18510.4万美元，下降59.4%；出口63545.7万美元，增长10.9%。全市金融机构各项存款余额:2012年末1158.1亿元，比年初增长18.0%。其中，单位存款3

18、42.4亿元，增长23.0%；城乡居民储蓄存款780.6亿元，增长14.1%。元，按可比口径比年初增加12.1亿元，同比增长3.3。全市财政总收入完成122.7亿元，比上年下降13.2%。地方财政收入完成87.5亿元，下降16.3%。其中，公共财政预算收入55.0亿元，下降21.5%。全市财政总支出308.7亿元，增长10.1%。其中，公共财政预算支出263.8亿元，增长9.8%。全年规模以上工业经济效益综合指数239.7，提高8.6点。实现主营业务收入865.4亿元，增长8.6%。实现利税总额84.4亿元，增长7.1%。其中，实现利润47.3亿元，增长11.6%；实现税金37.1亿元，增长1

19、.9%。5、消费增长的主要特点（今年一季度）：（1）收入三升一降，工薪收入的增长占主导地位人均可支配收入构成中，工薪收入（扣除个人所得税、个人社会保障金等）同比增长4.1%；人均经营净收入同比增长2.2倍；人均财产性收入同比增长1倍；转移性收入下降。工薪收入的增长一是去年底和今年初行政事业单位职工增加工资和企业发放效益工资及奖金所致。二是随着国企改革的深入进行，部分改制成功企业，生产强劲恢复,职工的收入较改制前普遍大幅提高。说明计划经济带给了市民稳定的收入增长。（2）消费支出快速增长，特征各异A、消费倾向（消费与收入的比例）略有变化。一季度消费支出占可支配收入的63.1%，比上年提高1.2个百

20、分点，消费支出的增幅高于可支配收入的增幅2.2个百分点。居民消费心理正在悄然转变，类似住房按揭贷款的超前消费形势已经为人们接受。B、服务性消费增幅较大，消费观念转变。一季度，城镇居民人均服务性消费支出544.7元，同比增长24.9%，高于人均消费性支出12.6%的增幅，其中，人均在外饮食、家庭服务、交通与通信服务、居民服务等消费支出都有较大幅度的增长。在满足基本的衣食住行需求后，城镇居民开始注重生活质量的提高，在健身强体、便利交通、通讯、改善居住条件、提高生活档次等方面，成为人们生活中追求的目标。C、食品消费的增加使恩格尔系数有所回升。良好的收入水平和存款状况，使齐齐哈尔人在消费方式的选择中普

21、遍倾向于现款消费，而选择贷款消费的人群较少。（3）全市居民消费价格总水平与上年同比上涨1.6%，其中服务价格上涨1.3%。商品零售价格上涨3.2%。工业品出厂价格同比上涨21.18%。全市居民消费价格总指数为103.5%。（4）全年商品房销售价格水平同比上涨19.5%，涨幅与上年基本持平，其中，住宅商品房价格水平同比上涨20.6%，涨幅比上年低3.2个百分点。说明商品房价格增长速度减缓，预计在今年国家宏观调控的强势宣传下，价格将趋于稳定或略有下滑 。（5）第二产业在各产业比重中占绝对优势，是齐齐哈尔这个资源型城市的显著特征。由于近年来受国际原油市场影响，油价持续攀升，给齐齐哈尔经济带来巨大的效

22、益，也给齐齐哈尔的收入水平提高带来巨大的实惠。1.2、齐齐哈尔市房地产市场概况及动态分析12.1、齐齐哈尔市房地产整体分析1、市场发展水平由于齐齐哈尔市特殊的历史和产业发展状况，齐齐哈尔市房地产市场起步相对较晚人（宿舍型住宅比率较大），商品房市场整体发育不够完善，居民消费心态不够成熟。而且房地产市场相对疲软，较大庆市场有较大差距，城市经济发展速度缓慢，人们收入水平偏低，市场承接力不足，市场呈饱和状态，产品品质较低，竞争激烈，对本项目的成功开发提出了严竣的考验，但同时由于市场较为初级，仍有不少市场空白点可充分挖掘，也为项目的开发提供了市场机会。2、市场主要特征 去年，我们先后对齐齐哈尔市楼市进行

23、了全面的调查，从调查中可以看出齐齐哈尔房地产市场有以下特征：1) 市场总体开发量大，在售楼盘多现阶段共有近20个项目在售，其中5个为期房销售，13个为现房现房销售，与本项目有较强参照价值的项目有上表中7个，在后面的解析中将着重分析此类项目。这些项目分布较为分散，但总体可划分为3个区域，一为市中心区西北侧、劳动湖周边；二为卜奎南大街两侧 ；三为城东龙华路东段两侧。除劳动湖周边外，板块特征不是太明显。其中商业中心区内，在建和在售住宅项目很少，且都是高层住宅，多层和其他物业形态大多集中在新开发小区内。2）市场空置率较高，销售速度过于缓慢截至2012年9月止，市场空置房达200余万平米，市场所有竣工项

24、目无一例外都余有不同数量的尾房待售，大多数楼盘余房数量偏大。 3）市场销售价格明稳实降，市场价格偏高，与消费者承受价格差距较大市场所有项目虽为明码实价销售，但几乎都存有较大的隐性降价空间，尤其是针对一次性付款客户。市场价格总体偏高， 其价格有上扬趋势， 市场在售住宅项目执行价格总体来说偏高，与目标消费者所能承受的价格水平存有较大差距，这也是住宅销售市场疲软、空置率高的主要原因。4) 户型配比面积偏大各楼盘的户型面积涵盖面较广，面积偏大，主要集中在90160平米左右，面积最小的在6080平米左右的一室一厅，面积最大则有460多平米的七室三厅，户型均以二室一厅一卫、二室二厅一卫、三室一厅一卫、三室

25、二厅一卫、三室二厅二卫为主力户型，三室房多集中在140160平米左右，二室房多集中在90140平米左右。总体来说，户型面积偏大，尤其是户型配比面积，户型功能布局缺乏合理性，尤其以前两年开发项目表现最为突出。其中现市场在售项目中二室房主要集中在90140平米左右，而在这面积段内又大致可分为两个区间，90110平米左右二室一厅一卫房和110140平米左右二室二厅一卫房，90110平米以内的二室房各项目销售较为理想，在同类二室房户型销售速度快，而110140平米左右的二室房销售速度缓慢，成为各项目的主要滞销房；三室房面积段又主要集中在130200平米左右，在这个面积段中面积相对较小如130140平米

26、左右的三室二厅一/二卫户型销售情况较好，而超出160平米的三室房市场接受度非常有限，各项目此面积段户型销售速度极其缓慢，销售情况不好，成为了每个滞销楼盘的主要剩余户型。综上所述，市场中较缺乏相对较小面积户型，如40-50平米的一室房、70平米左右的二室一厅一卫房、100平米左右的三室一厅一卫房和120平米以内的三室二厅二卫房，以现在市场特点情况和消费者需求调查情况来看，只要抓住这几个面积段的户型产品，就能填补市场空白，赢得市场先机。5）户型布局类型相对单一 现有市场项目户型平面布局较为单一，多数仍停留在传统的平层布局上，缺乏新产品和有突破的产品出现，而事实上人们随着物质文化生活的提高，对居住空

27、间布局的需求已经发生了很大变化，不再只是停留在传统的平层户型，而是追求富有层次和空间变化的错层、复式或跃层，市场现状没有真正满足人们对居住空间、布局需求的更新换代，更没有起到激活市场、激发消费者购买欲望、引导市场的作用。结合项目产品定位考虑，我们只要在户型布局上有所突破，考虑错层、复式和跃层户型，真正满足消费者的潜在需求，并能与同类项目根本性的区分开来，就能很好抓住市场机遇，以遥遥领先的姿态领军行业。6) 开发楼盘品质偏低，表现在以下几个方面：l 小区规划水平落后，大多数小区为兵营式排列，缺少均好性布局；l 建筑外立面不美观，缺少变化，建筑色彩单一，缺少线条美，外立面细节处理粗糙； 小区绿化较

28、差；齐齐哈尔市的小区景观设计从阶段划分上仅处于有绿化阶段，虽然如王仔花园、锦湖名苑等几个相对较好的小区楼盘的景观环境设计已经考虑了中心景观、雕塑小品、水景喷泉等，但大多数住宅楼盘的环境景观设计仍是停留在传统状态，更无从谈起环境景观的观赏性及文化特色，尤其是市中区的高层商住项目更为明显，从这一点上，本项目虽为商住项目，但在南面屋顶可做相对集中的园林景观，可以抓住市场的空白点。 物业管理差，物业收费偏高，小区物业管理大多由开发公司旗下的物管公司在进行物业管理，提供的服务主要为楼道清洁、绿化维护及保安等常规服务，服务项目少，但物业费相对偏高；本项目亦可在这方面做足文章，邀请大连物业管理公司对本项目进

29、行专业的物业管理，提升项目品质，这将会极大的提高项目附加值。 智能化设备应用较少，目前王仔花园和锦湖名苑在此方面有所突破，特别是锦湖名苑已配置了小区周界红外线探测器、电子巡更系统和小区视频监视系统。本项目也可配备如小区视频监视系统，电子巡更系统等智能化设备，确保小区安全。这也是一个附加值极高的卖点。 齐齐哈尔市各楼盘包装推广较初级，销售理念落后，服务意识淡薄，几乎仍停留在原始状态，表现在现场包装差，销售人员素质低，营销推广手段单一等。这方面将是本案未来销售的优势，我公司拥有一批高素质的营销队伍，已形成了成熟的销售模式，可从营销上形成本案的良好品牌形象。 内部配套不成熟，据调查，大部分小区缺乏基

30、本的生活配套设施、休闲娱乐设施和医疗、教育设施。居民对配套的认知程度还停留在满足基本的生活需求上，本项目亦可在这方面做足文章，如在规划设计时统一考虑小区会所、篮球场、羽毛球场等室内室外休闲运动场所，将引领市场，增加卖点，提高产品附加值。3、齐齐哈尔房地产市场产品需求取向（1）市场需求特点1) 注重因素分析齐齐哈尔人在住宅选择中，朝向是第一要素，正南朝向的住宅是首选，其次才是户型、区位、配套、物业管理、景观等。2)房型选择齐市人首选的房型仍然是多层住宅，高层电梯公寓在人们的接受心理上存在障碍，主要担心的是后期使用费用，方便性，停电等问题。3) 户型选择占80%以上的人群喜欢2-3室的户型。4)

31、单位面积80%以上的人理想的户型面积是80-110平米左右，大户型缺乏市场基础。特别是采暖费的提高限制了人们对大户型的消费欲望。5) 单价选择调查结果显示，齐齐哈尔市内有购房需求的人群不在少数。通过对大家能够接受的心理价位的一个调查显示，普遍都是能够接受5000元/平方米上下，甚至更低价格的房子。而就目前楼市价格而言，基本徘徊在6000元/平方米左右。相对于普通购房群体能够接受的价位还是相差甚远。加上今年全国各地的楼市微调政策频发，不少市民还是处于观望状态，想进一步了解房价的走势。6) 区位选择多数人住宅区位的首选位置还是在生活方便、教育条件优越的地段。劳动湖以东，是人们较为理想的居住地。7)

32、 付款方式选择在付款方式上，80%以上的人会选择银行按揭。8) 装修标准选择多数人还是喜欢清水房，自己装修。9) 购房用途90%以上的人购买住房用于自己居住，投资型购房者较少（特别是小区型住房）。10）商务写字间：商务写字间少，管理水平低劣，市场需求较为旺盛。11）商务产权式公寓：纯商务产权式公寓是市场空白，有一定的市场需求量。由于齐齐哈尔房地产市场中的产品和需求还处在比较初级的阶段，在产品需求取向中，人们对户型、面积、价格、生活配套等因素的需求很重视，其中，生活配套是本项目的强项，价格将在后面章节中着重解析，所以，我们着重做了户型面积和结构取向的调查，以下是典型楼盘户型及面积配比分析：（2）

33、市场产品需求取向现状齐齐哈尔在售商品住宅户型配比 齐齐哈尔在售商品住宅综合配套及交房标准楼盘名称交房类型有线电视电话宽带入户门燃气采暖方式窗墙面结构层高公摊入住时间王仔花苑毛坯房有线电视电话宽带可视对讲防盗门管道天然气室内屋顶电热膜采暖单框双玻塑钢窗地面、墙壁水泥沙浆找平（均为240墙体，80保温苯板）多层：砖混高层：框架层高：2.8米多层：12%高层：15%现房南慧花园毛坯房有线电视电话宽带可视对讲防盗门管道天然气地热水暖单框双玻窗地面、墙壁水泥沙浆找平多层：砖混层高：2.8米多层：16%现房鹤乡新城毛坯房有线电视电话宽带保温防盗门管道天然气地热水暖双层中空玻璃塑钢窗，部分为三玻地面、墙壁水

34、泥沙浆找平多层：砖混高层：框架层高2.9米多层：12%高层：18%2006年10月31日谊联名居毛坯房有线电视电话宽带步阳对讲防盗门管道天然气地热水暖双玻、三玻中空玻璃塑钢窗地面、墙壁水泥沙浆找平多层：砖混层高：3米多层：11.37%2012年11月30日民富乐园毛坯房有线电视电话宽带可视对讲防盗门管道天然气壁挂水暖三玻中空玻璃窗地面、墙壁水泥沙浆找平多层：砖混层高：3米多层：25%现房鸿福大厦毛坯房有线电视电话宽带双开3：7扇乙级防火门管道天然气地热水暖双玻、三玻中空玻璃塑钢窗地面、墙壁水泥沙浆找平高层：框架层高：3米高层：20%2006年10月31日鑫城苑毛坯房有线电视电话宽带步阳防撬门双

35、栅管道天然气地热水暖单框双玻塑钢窗地面、墙壁水泥沙浆找平高层：框架层高：3米高层：18.5%2006年7月30日昊方名苑毛坯房有线电视电话宽带可视对讲防盗门管道天然气地热水暖单框双玻塑钢窗地面、墙壁水泥沙浆找平高层：框架层高：3米高层：18.2%现房万达文体高层清水房有线电视电话宽带对讲防盗门管道天然气美国进口分户地热单框双玻塑钢窗墙体刮大白；厨房和卫生间贴瓷砖；地面水泥沙浆找平高层：框架层高：3米高层：%现房锦湖名苑清水房有线电视电话宽带步阳高档防撬门管道天然气壁挂电暖海螺型材三玻中空玻璃高档塑钢窗墙体刮大白；地面水泥沙浆找平多层：框架层高：3米多层：11%现房新府名苑毛坯房有线电视电话宽带

36、云飞可视对讲防盗门管道天然气壁挂水暖大连“实德”单框双玻塑窗地面、墙壁水泥沙浆找平多层：砖混高层：框架层高：2.9米多层：15%高层：21%现房兴海花园毛坯房有线电视电话宽带可视对讲防盗门管道天然气壁挂水暖单框双玻塑钢窗地面、墙壁水泥沙浆找平多层：砖混层高：2.9米多层：12%现房北疆雅苑毛坯房有线电视电话宽带可视对讲防盗门管道天然气地热水暖单框双玻塑钢窗地面、墙壁水泥沙浆找平多层：砖混层高：2.9米多层：14%现房分析结论：l 市场对户型面积需求偏于中、小，主要原因是：城市经济发展水平较低，居民收入水平低，市场购买力较弱物管费、采暖费会随户型面积的增加而增加，由户型面积而带来的生活成本增加较

37、大销售速度过于缓慢，尤其以户型面积较大的项目表现最为突出市场现有产品品质相对较低，功能缺乏合理性、没有真正满足市场需求，更谈不上引导市场，从另一个方面来讲这又为项目留下了运作空间，也是一种市场机遇l 市场存在户型面积空白点，如50平米的一室房、80平米左右的二室房、100平米左右的三室房和120平米内的三室跃层房，抓住这部份户型的市场需求就能填补市场空白，抢占市场先机l 高层的市场接受程度不高，由于受户型设计局限，分摊面积过大，后期使用费用偏高，建设成本高导致售价偏高等的因素困扰，消费者对高层的接受程度不高。除此之外，目前市场产品需求取向还有以下特点：l 居住氛围要求清静：从齐齐哈尔人对家庭生

38、活的理解和习惯上看，齐齐哈尔人普遍倾向安静的居住环境。从市场对“王仔花园”“锦湖名苑”较高认可就可以看出，本项目虽然在此方面存在劣势，但只要在产品定位和市场宣传引导方面做足功夫，也可以扬长避短l 随着城市供暖水平的提高，齐齐哈尔人的住宅朝向观念正在逐步淡化，再加上齐齐哈尔日照时间长，除对客厅有强烈采光要求外，其它房屋则能接受无采光的情况，所以齐齐哈尔人对住宅采光问题不太敏感综述结论到2012年底，中国房地产市场的投资过热、投机炒作严重、房价飙升过快等现象在一定程度上得到遏制，目前的房地产市场正处于一个拐点。宏观调控后，中国房地产开发投资的增长速度明显回落，房地产价格快速上涨的势头得到抑制。但2

39、006年的楼市政策还是有明显的不同：政策重心将由抑制投机、平抑价格转到鼓励消费鼓励自主性消费、普通商品房消费。换言之，2012年的楼市仍会在调控的既定轨道中滑行，但重点是解决结构性问题。 伴随着振兴大东北战略在全国范围内全面推进，国家对老工业基地的政策性扶持，为齐齐哈尔市经济快速发展注入了活力，加之全国性的工业复苏，齐市工业得到全面的复活，2012年1-9月，齐市经济发展增速就已跃居全省第一位。经济的腾飞促进了齐市房地产市场的发展和日益成熟，将会吸引众多的省内外具有很强经济实力的房地产开发企业，在给齐市房地产市场带来激烈竞争的同时，也促进和带动整个房地产市场向着更成熟更理性的方向发展。综上所述

40、，从齐齐哈尔市住宅市场近年来的走势看，有两个最基本的特征，一是市场正在一步步走向成熟，消费层次正在从传统的居住型消费向着多元化消费转化；其二是，市场对产品的需求也正向着定位细分化方向发展；大众化、投资型的小户型、新颖的户型品种与高档次的产品受到特定消费人群的追捧。因此，从开发的角度说，产品只有首先做到定位准确，才能够找到市场的切入点。从目前的情况分析，齐齐哈尔市场的切入点集中在两类产品上：一是能满足中高端需求、面积在110-120平米的产品；二是能够满足中低端和投资型需求、面积在80平米左右的小户型产品。未来，70平米以下的市场空白点户型、优质配套和物业服务将是有待开发和完善的市场空间。 第二

41、篇 项目区位分析 2.1项目概况项目名称：望江小区项目（暂定）建设地点：本项目地处齐齐哈尔市中心区域西南处，东临新立大街，南接望江路，北沿安顺路，西接沿江南街，位于本地新兴的商业、住宅及商务集中区域黄金位置。项目区域位置图居住区建设用地面积：126717平方米。建设单位：齐齐哈尔万通房地产开发有限责任公司资质等级：城市综合开发三级工程概况： 居住区用地面积 126717 容积率 ： 3.0其中：住宅建筑面积 380151 公共建筑面积 3074 物业用房 396 公益用房 792地下建筑面积【地下机动车库（含人防工程）】建筑：64154（15835）绿地率40.6%立地条件：本项目地块将以商业

42、用地性质取得并进行开发的，根据当地市场现状，政府对项目的建筑指标可以放宽。项目规划有调整的余地。建设性质：商服与居住混和性项目，具有住宅、自营商场、外销商铺、地下停车场、人防等设施。4、交通状况项目地周围市政交通四通八达，项目地周边公交运营网络3条线路，分别是：公交车5路、102路、106路公交，到机场只需要十分钟的车程。市政府将对该区域进行重点建设，未来的交通情况非常良好，可直通市中心区等商业繁华之地。6、生活配套状况项目四周生活配套十分完善，服务设施齐全，以项目为中心，周围半径1500米的距离为调查范围主要配套分布如下：1）购物场所项目地以东1500米内有齐齐哈尔市百货大楼、中央商城、电子

43、电器一条街、爱格广场、迈特广场、国贸大厦、永青市场、百花购物广场、百花电子城等、齐齐哈尔市第一百货商店、新开路市场、百脑惠、沃尔玛超市等、中环广场、龙门数码科技广场等。2）文化教育项目地周边教育设施较为齐全，1000米范围内聚集了小学、中学和大学。主要学校有：江岸小学民盟佳佳文化学校、第二十中学校、康平文化学校、齐齐哈尔市二厂二中、齐齐哈尔市职业技术学院等。文化设施也较为丰富。3）医疗卫生项目地周边1000米范围内医疗卫生机构众多，主要有：市第三医院、公安医院院、一厂医院、二厂医院等。4）金融服务项目周边分布着各大银行，有齐齐哈尔市商业银行、交通银行、工商银行、中国银行、农业银行、建设银行等。

44、5）娱乐、餐饮、运动项目地周边餐饮娱乐设施丰富，附近有齐市著名的龙沙区餐饮娱乐一条街，以北有餐饮小吃夜市，龙沙公园，波司登体育馆的室内运动场所。7）生活服务项目地周边各种生活服务设施齐全，家政服务、中介服务、水电气服务等等方便齐全。8）娱乐休息设施龙沙公园、阳光文化花园、江岸公园和少量社区小游园。从项目周边的各种生活配套统计来看，可以全方位的满足人们的各种生活需求，如此浓烈的商业气氛、便捷的生活配置，在齐齐哈尔属于绝对的商业核心位置，帝王级地段，没有任何地段可以与之媲美。2.2 项目SWOT分析2.2.1、项目优势1、 项目所在位置本项目北至安顺路、西至沿江路、南至望江路、东至新立街，一面临江

45、，两面临湖。齐齐哈尔市居民习惯喜欢于安静、临水，从这个角度来看，本项目无疑是住宅最佳位置，地段升值潜力巨大。本项目位于嫩江江畔，观江私邸，南北通透，江宅一景，户户朝阳观江、观湖，良好的区域人文环境很具有发展潜力。近500米长的江岸线，南望新建的阳光文化公园，东南两面坐拥南扩的劳动湖，西面鸟瞰嫩江。江、湖与园林共同组成了天然生态屏障。该项目30米宽的沿江绿化带加之公园、湖泊、嫩江、绿地，空气清新怡人，自然环境得天独厚，与拥挤的喧嚣都市相比，实在称得上事世外桃源，真正做到“离尘不离城”；2、齐齐哈尔万通房地产开发公司的知名度和美誉度是项目最有力的支撑齐齐哈尔万通房地产开发公司是中铁二十三局集团下属的有限公司，多年来，在齐齐哈尔市一直以诚信、负责的态度进行的楼盘开发，在市民心目中已信誉好、实力强，极好市场美誉度的形象基础；3、立足于开发齐齐哈尔市住宅经典，必将成为市民购买的首选我开发公司希望把该项目打造成为城市新名片-城市地标性建筑，建筑整体形象具有底蕴丰厚、典雅、尊贵气质，同时现代化都市建筑浓，这样的住宅小区必将成为市民购买住宅时候的首选；4、 本项目将建成为集住宅、休闲、餐饮、娱乐为一体的一站式休闲小区，极大提升商铺投资价值；5、 周边生活配套成熟、完善、交通便利 该项目周边有康平文化学校、民盟佳佳文化学校、第二十中学校、江岸小学校、农垦总局齐齐哈尔分局